Ipoteca legale degli artigiani e imprenditori: alienazione del fondo da parte del convenuto

Incarto n.

11.2013.58

Lugano

6 novembre 2015/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa SO.2012.817 (ipoteca

legale degli artigiani e imprenditori: iscrizione provvisoria) della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con istanza del 29 novembre 2012

dalla

AP 1

(patrocinata

dall'avv. PA 1)

contro

AO 1

(patrocinata

dall'avv. PA 2),

giudicando sull'appello del 3 luglio 2013 presentato dalla AP 1

contro la sentenza

emessa dal Pretore il 25 giugno 2013;

Ritenuto

in fatto: A. La W__________, __________ (FL), succursale di __________, ha commissionato il 18 novembre 2010 all'impresa

AP 1 opere da capomastro per fr. 2 830 000.–

destinate alla costruzione di un complesso abitativo (“__________”)

sulla particella n. 802 RFD di __________, sezione di __________. Costituito di

22 proprietà per piani (dalla n. 28 603

alla n. 28 624), il fondo apparteneva

interamente all'immobiliare AO 1.

B. Il 26 giugno 2012 l'impresa AP 1 ha chiesto al Pretore della giurisdizione

di Mendrisio Nord l'iscrizione provvisoria di ipoteche legali degli

artigiani e imprenditori sulle 22 proprietà per piani per complessivi fr. 433 500.– con interessi, pari al preteso saldo

della sua spettanza. Il Pretore ha decretato le iscrizioni il giorno stesso

senza contraddittorio. Accertato che la AO 1 non si opponeva all'istanza, con

decisione del 21 agosto 2012 egli ha ordinato le iscrizioni provvisorie, impartendo

alla AP 1 un termine di 60 giorni per promuovere l'azione volta

all'iscrizione definitiva delle ipoteche le­gali e ponendo a carico della AO 1 le

spese processuali di fr. 1220.– (inc. SO.2012.442). L'ordine è stato ag­giornato

dal Pretore il 20 dicembre 2012 in relazione a due pro­prietà per piani,

l'ufficiale del registro fondiario avendo segnalato che le quote millesimali delle

due unità erano state modificate nel frattempo.

C. Il 19 ottobre 2012 la AO 1

ha promosso causa contro la W__________ e contro la AO 1, chiedendo che la

prima fosse condannata a versarle la som­ma di fr. 433 500.– con interessi e che sulle 22 proprietà

per piani della seconda fossero iscritte in via definitiva le ipoteche legali oggetto

dell'iscrizione provvisoria per la somma di fr. 433 500.– con interessi. Il processo è tuttora pendente (inc. OR.2012.22).

D. Il 29

novembre 2012 la AP 1 si è rivolta nuovamente al Pretore della giurisdizione di

Mendrisio Nord, postulando l'iscrizione provvisoria sulle 22 proprietà per

piani della AO 1 di altre ipoteche legali degli artigiani e imprenditori per complessivi

fr. 299 037.90 oltre interessi. Con decreto cautelare del 30 no­vembre 2012, emesso senza

contraddittorio, il Pretore ha ordinato le iscrizioni richieste (inc.

SO.2012.817). All'udienza del 17 dicembre 2012, indetta per la

discussione, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza ed

entrambe le parti hanno notificato prove. Il Pretore ha ammesso seduta stante le

prove offerte, salvo precisare che avrebbe deciso sull'ammissibilità del

sopralluogo e della perizia più tardi.

E. L'istruttoria è cominciata

il 21 gennaio 2013 ed è terminata il 12 marzo successivo, quando le parti

hanno dichiarato di rinunciare al dibattimento finale, limitandosi a

conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 29 aprile 2013 la AP 1 ha confermato

le iscrizioni provvisorie richieste, non senza specificare che la proprietà per

piani n. 28 613 era stata acquistata nel

frattempo da F__________, __________, il quale aveva acquistato nel frattempo anche

1/33 della proprietà per piani n. 28

624, mentre i restanti 32/33 rimanevano alla AO 1. Nel

proprio allegato di quello stesso 29 aprile 2013 la AO 1 ha proposto di respingere

l'istanza e di cancellare le

iscrizioni decretate senza contraddittorio il 30 novembre 2012.

Statuendo con sentenza del 25 giugno

2013, il Pretore ha respinto l'istanza e ha ordinato la cancellazione

delle ipoteche legali provvisorie decretate senza contraddittorio. Le spese processuali di complessivi fr.

3320.– sono state

poste a carico del­l'istante, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 3000.–

per ripetibili.

F. Contro

la sentenza appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera il 3 luglio 2013,

chiedendo che – conferito all'appello effetto sospensivo – la decisione

impugnata sia riformata nel senso di confermare per il noto importo di fr. 299 037.90 l'iscrizione

provvisoria delle ipoteche legali decretate dal Pretore senza contraddittorio

il 30 novembre 2012. La richiesta di effetto sospensivo è stata accolta

dal presidente della Camera con decreto del 17 luglio 2013. Nelle sue osservazioni all'appello del 29 lu­glio 2013

la AO 1 propone di respingere l'appello.

G. Accertato

che la proprietà per piani n. 28 613

era stata effettivamente acquistata da F__________ nell'aprile del 2013, che la

proprietà per piani n. 28 624 era stata

acquistata per 1/33

nell'aprile del 2013 dallo stesso F__________ e nel dicembre del 2013 per altri

7/33

dalla N__________ AG, __________ (FL), la quale aveva acquistato nel dicembre

del 2013 anche le pro­prietà per piani n. 28 604,

28 609, 28 610

e 28 611, il presidente di questa Camera

ha assegnato il 28 settembre 2015 alla AO 1 un termine di 10 giorni per documentare

il subentro dei nuovi acquirenti in sua vece relativamente alle citate unità,

come pure la sua autorizzazione al subingresso, con l'avvertenza che il

silenzio sarebbe stato interpretato come rifiuto. La AO 1 è rimasta silente.

Nel frattempo la proprietà per piani n. 28 611

è stata soppressa e riunita alla proprietà per piani n. 68 610.

Considerandi

in diritto: 1. L'iscrizione provvisoria di

ipoteche legali degli artigiani e imprenditori è trattata con la

procedura sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Le

decisioni del Pretore in tale materia sono appellabili perciò entro dieci

giorni dalla notifica (art. 314 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie

patri­moniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– se­condo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In

concreto tale presupposto è dato, con­troversa essendo – come davanti al

Pretore – l'iscrizione prov­vi­soria di ipoteche legali per complessivi fr. 299 037.90 (cumulo di azioni: art. 93

cpv. 1 CPC). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,

la sentenza impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'istante

il 26 giugno 2013 (attestazione Track & Trace n. __________).

Introdotto il 3 luglio 2013, l'appello in esame è di conseguenza ricevibile.

2.

Nelle osservazioni all'appello

la AO 1 contesta anzitutto che la causa possa proseguire nei suoi confronti per

quanto riguarda le proprietà per piani da essa alienate nel frattempo (memoriale,

pag. 2 in alto). Ora, non fa dubbio che, trattandosi di un'obbligazione reale (propter

rem), l'iscrizione di un'ipoteca legale degli artigiani o impren­ditori – sia

essa provvisoria o definitiva – va chiesta al proprietario attuale del

fondo oggetto delle forniture o dei lavori (Steinauer, Les droits réels, vol. III,

4ª edizione, pag. 312 n. 2882b con richiami). Qualora il

proprietario del fondo cambi pendente causa, “l'acquirente può subentrare nel

processo al posto del­l'alienante” (art. 83 cpv. 1 CPC) con l'assenso di quest'ultimo

(Jeandin in: CPC com­menté,

Basilea 2011, n. 13 ad art. 83 e riferimenti). Se non subentra, la

richiesta di iscrizione va respinta (Schmid/Hürlimann-Kaup,

Sachenrecht, 4ª edizione, pag. 473 n. 1730 con rimandi). In tal caso

tuttavia l'artigiano o imprenditore deve avere la possibilità di chiedere

nuovamente l'iscrizione – provvisoria o definitiva – del­l'ipoteca legale nei

confronti del nuovo proprietario del fondo. A tal fine il giudice gli fissa un

termine entro cui agire (unanimi: Schmid/Hürlimann-Kaup,

loc. cit.; Steinauer, op. cit.,

pag. 313 nota 82; Thurnherr

in: Basler Kommentar, ZGB II, 5ª edizione, n. 24a ad art. 839/840; Vogel, nota in: BR 1999 pag. 74 n. 106).

Il nuovo proprietario del fondo, da parte sua, non può invocare l'intervenuta

perenzione del diritto all'ipoteca legale, poiché ha rifiutato di subentrare

all'alienante nel processo pur avendo acquistato il fondo gravato di iscrizione

provvisoria, foss'anche decretata solo in via cautelare (Schumacher, Das Bauhand­werker­pfand­recht,

3ª edizione, pag. 542 n. 1475 cui rinvia il n. 1370 per l'iscrizione

provvisoria).

In concreto il presidente di

questa Camera ha impartito il 28 set­tembre 2015 alla AO 1 un termine di

10.

giorni per documentare l'intenzione di F__________ e della N__________ AG di

subentrarle nel processo, come pure il suo consenso al subingresso. La

destinataria non ha né docu­mentato il subentro dei nuovi titolari (rispettivamente

contitolari) delle proprietà per piani n. 28 604, 28 609, 28 610, 28 611 e 28 624

né dichiarato il proprio consen­so al subingresso. Tanto meno essa ha postulato

– per ipotesi – una proroga del termine assegnatole. La richiesta di iscrizione

provvisoria di ipoteche legali sulle cinque citate proprie­tà per piani va

dunque respinta. La AP 1 ha nondimeno il diritto di vedersi fissare un termine

entro cui chiedere nuova­men­te l'iscrizione provvisoria nei confronti dei

nuovi proprietari, i quali non potranno in alcun caso – come si è visto – opporle

la peren­zione dell'art. 839 cpv. 2 CC. Sulle spese processuali si dirà in

appresso.

3.

Nella sentenza impugnata il

Pretore ha respinto l'istanza di iscrizione provvisoria – in sintesi – per non

avere la AP 1 rispettato il termine di quattro mesi entro cui conseguire l'iscrizione

delle ipoteche legali nel registro fondiario. L'iscrizione essendo avvenuta nella

fattispecie il 30 novembre 2012, ai fini del­l'art. 839 cpv. 2 CC i lavori

dovevano essere stati ultimati nei quattro mesi precedenti, ovvero non prima

del 30 luglio 2012. Il Pretore ha constatato che la AP 1 pretendeva di

avere rimosso le infrastrutture da cantiere il 21 settembre 2012, ma che in

realtà ciò era avvenuto già prima per opera di altre imprese, in partico­lare

la E__________ SA e la M__________ SA (recte: A__________ Sagl; con­sid. 7a),

l'istante essendosi limitata a portare via quanto avevano smontato tali ditte. Quanto

ai lavori supplementari a regia che la AP 1 faceva valere a giustificazione

delle ipoteche litigiose, secondo il Pretore essi sono terminati al più tardi

il 9 luglio 2012, l'unica testimonianza contraria (quella di R__________) risultando

contraddetta da altre deposizioni e da vari documenti, per tacere del fatto che

alla fine di luglio del 2012 non constavano più trovarsi sul cantiere impianti della

AP 1, salvo i ponteg­gi, tolti però da altre ditte (consid. 7b). Il primo

giudice non ha escluso invero che il quadro elettrico potesse essere stato smon­tato

dalla AP 1 dopo il 9 luglio 2012, ma ha reputato che ciò non bastasse per salvaguardare

il termine dell'art. 839 cpv. 2 CC (consid. 7c). Tardiva, l'istanza andava

quindi respinta, onde l'ordine all'ufficiale del registro di cancellare le ipoteche

provviso­riamente iscritte in ossequio al decreto cautelare del 30 novembre

2012.

4.

Per ottenere dal giudice

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale l'artigiano o imprenditore deve

rendere verosimile la sua pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 76 cpv. 2 ORF). Non occorre

una prova piena. È sufficiente che l'istante adduca elementi idonei a far

apparire attendibile la sua qualità di artigiano o imprenditore, l'entità del

lavoro e dei materiali forniti, l'individuazione dell'immobile oggetto

dell'intervento, l'ammontare della pretesa, così come il rispetto del ter­mine

per ottenere l'iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario. La procedura

essendo sommaria, il giudice non deve porre esigenze trop­po severe al proposito;

nel dubbio, egli ordina l'iscrizione provvisoria e rinvia la decisione sulla

legittimità dell'ipoteca definitiva alla decisione di merito (da ultimo: I CCA,

sentenza inc. 11.2012.98 del 27 marzo 2015, consid. 4; Steinauer, op. cit., pag. 322 n. 2897

con richiami; Schumacher, op.

cit., pag. 511 n. 1395). Al merito va rinviato anche l'esame di eventuali

difetti dell'opera. L'iscrizione provvisoria va respinta, in altre parole, solo

se l'esistenza del diritto all'iscrizione definitiva appare esclusa o altamente

inverosimile (da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2013.26

del 15 luglio 2015, consid. 5 in fine con

rinvio alla sentenza del Tribunale federale 5A_475/2010 del 15 settembre

2010, consid. 3.1.2 in: SJ 2011 I 173).

5.

Posto ciò, la

sentenza impugnata risulta fondarsi su premesse non pertinenti. Unico punto

litigioso è, nella fattispecie, il rispetto del ter­mi­ne (quattro mesi)

per ottenere l'iscrizione delle ipoteche legali nel registro fondiario. La

qualità di artigiano o imprenditore della AP 1, l'entità del lavoro o dei

materiali forniti, l'individuazione dell'immobile oggetto dell'intervento e

l'ammontare della pretesa non sono in discus­sione. Determinante nella prospettiva

del giudizio è sapere pertanto se in concreto il diritto alle iscrizioni

definitive appaia escluso o altamente inverosimile. Il Pretore ha ritenuto invece

di accertare quali lavori la AP 1 abbia svolto partitamente nei quattro mesi anteriori

all'iscrizione, apprezzando l'attendibilità di otto testimoni e la portata di

svariati documenti. A parte casi evidenti, una simile disamina va rinviata al

giudizio sul diritto al­l'iscri­zione definitiva. La decisione sul­l'iscrizione

provviso­ria è di mera verosimiglianza e non deve anticipare il merito. Pro­prio

per tali ragioni il giudice si limita a esaminare – come detto – se il diritto all'iscrizione

definitiva appaia escluso o altamente in­verosimile. Vagliando con piena cognizione

la tem­pestività del­l'istanza, nella fattispecie il Pretore ha trasceso i

limiti di una de­cisione sommaria e precorso il giudizio sull'iscrizione

definitiva. Simile impostazione non può essere seguita.

6.

Questa Camera

ha avuto modo di ricordare ancora recentemente (sentenza inc. 11.2013.26 del 15

luglio 2015, consid. 5a) che il termine di quattro mesi per ottenere

l'iscrizione di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori comincia a

decorrere “dal compimento del lavoro” (art. 839 cpv. 2 CC), intendendosi con

ciò il momento in cui tutte le prestazioni che formano oggetto del contratto

d'appalto sono state eseguite e l'opera può essere consegnata (Steinauer, op. cit., pag. 317 n. 2890a

con riferimenti di giurisprudenza). Questa Camera ha già avuto occasione di

riepilogare altresì una casistica con molteplici esempi in proposito (RtiD

II-2006 pag. 709 consid. 7a con rimandi). Se l'artigiano o impren­ditore indugia

per causa sua nello svolgimento dell'incarico, il committente può metterlo in

mora e comminargli la rescissione del contratto, evitando così che il termine

di quattro mesi si procrastini (RtiD II-2006 pag. 707 consid. 6a; Steinauer, op. cit., pag. 318

n. 2890b con rinvio). Il “compimento del lavoro” da impresario costruttore

include, ad ogni modo, lo sgombero e la pulizia del cantiere (DTF 120 II 392 consid. 1c,

ribadito dal Tribunale federale con sentenza 4C.243/2003 del 18 maggio 2004, consid. 4.1 e 4.2 menzionati da Schumacher,

op. cit., pag. 391 n. 1106 con rinvio alla nota 1103; cfr. anche

pag. 395 n. 1113 in fine), compreso lo smontaggio delle impalcature (RtiD

II-2011 pag. 707 in fondo).

7.

Nel caso specifico la

rimozione del cantiere da parte della AP 1 era finanche prevista esplicitamente

nel contratto di appalto (“Installazione di cantiere: successivo smontaggio e

sgombero di ogni attrezzo e manufatto, come pure il ripristino del suolo allo

stato primitivo”: doc. D nell'inc. SO.2012.442, 6° foglio a metà). Ora, il 30

luglio 2012 (quattro mesi prima che fossero iscritte in via provvisoria le ipoteche

litigiose) determinati ponteggi installati dalla AP 1 si trovavano ancora sul cantiere,

come lo stesso Pretore ha accertato (e nemmeno la convenuta contesta: osservazioni

all'appello, pag. 4 in basso). Sul luogo rimanevano anche baracche da cantiere

(deposizione di __________ P__________: verbale del 25 febbraio 2013, pag. 4;

deposizione di G__________ __________: verbale del 12 marzo 2013, pag. 2; deposizione di G__________ M__________:

ver­bale del 21 gennaio 2013, pag. 6). A un giudizio di apparenza perciò

l'istante non risultava avere finito i lavori. Certo, il Pretore ha accertato

che le impalcature sono state progressivamente rimosse da altre ditte (dal 16

luglio 2012 in poi: deposizione di G__________ __________, loc. cit., pag. 2 in

alto), ma ciò non significa – per lo meno a livello di verosimiglianza – che il

30.

luglio 2012

l'istante avesse concluso

il proprio compito o fosse in mora nel terminarlo. Nemmeno la convenuta pretende

ciò. Sembra anzi che mancasse ancora la finitura delle facciate, sicché i

ponteggi sono poi serviti ad altre ditte (deposizione di G__________ A__________:

loc. cit., pag. 2 a metà; deposizione di G__________ M__________: loc. cit.,

pag. 5 verso il basso). Non può dirsi di conseguenza – tanto meno con certezza

– che quel 30 luglio 2012 la AP 1 avesse già eseguito tutte le prestazioni formanti

oggetto del contratto d'appalto e che l'opera potesse essere consegnata, sicché

il 30 novembre 2012 il diritto alle iscrizioni definitive apparisse ormai escluso

o altamente inverosimile.

8.

Si aggiunga che, avesse la AP

1.

concluso i lavori prima del 30 luglio 2012, mal si capirebbe come mai F__________

E__________, dipendente della __________ SA di __________ (cui incombeva la

direzione dei lavori), abbia dichiarato: “Un'altra ditta, e meglio la M__________

[recte: A__________] Sagl, ha (…) terminato i lavori di competenza di AP

1.

che questa società non aveva terminato” (verbale del 25 febbraio 2013, pag. 6

in alto). La testimone ha confermato invero che la AP 1 non ha ultimato le

opere e, anzi, non si è più presentata sul cantiere dopo il 9 luglio 2012 perché

esigeva il versamento anticipato del saldo rispetto al piano dei pagamenti

concordato dalle parti (loc. cit., pag. 6 a metà). Giovi ricordare tuttavia che

qualora un artigiano o un impren­ditore indugi per causa sua nello svolgi­mento

dell'incarico, il committente può metterlo in mora e comminargli la rescissione

del contratto, evitando così che il termine di quattro mesi si procrastini

(sopra, consid. 6). Non risulta – per lo meno a un esame di verosimiglianza –

che ciò sia avvenuto nei confronti della AP 1, sicché quel 30 novembre 2012 il diritto

alle iscrizioni definitive non poteva dirsi già di primo acchito escluso o altamente

inverosimile.

9.

Ci si può domandare tutt'al

più se le prestazioni che rimanevano da compiere il 30 luglio 2012 non fossero

– eventualmente – lavori per cui la AP 1 aveva già ottenuto l'iscrizione

provvisoria delle ipoteche legali il 26 giugno 2012 (sopra, lett. B). L'evenienza

non può tuttavia delucidarsi già a un sommario esa­me. Nel­l'istanza di

iscrizione la ditta giustificava invero la pretesa di complessivi fr. 299 037.90 con il nolo prolungato dei ponteggi e

con “lavori supplementari eseguiti a regia” (225 prestazioni per opere da

capomastro, 133 per “assistenza impianto idrico-sani­tario-riscaldamento” e 102

per “assistenza elettricisti”: doc. H). Che siffatte prestazioni rientrassero

già – in tutto o in parte – fra le centinaia e centinaia di voci previste nel

contratto di appalto (doc. L, M e N) non è chiaro né evidente. Dalla sua

pretesa com­plessiva la AP 1 aveva già dedotto fr. 60 000.– per “assistenza impianto idrico-sani­tario-riscalda­mento”

e “assistenza elettricisti” compresa nel capitolato forfettario (doc. Gbis). Per maggiorare tale

cifra già a un primo esame occorrerebbero elementi univoci e manifesti. Il

testimone C__________ M__________ ha dichiarato sì che le opere di “assistenza”

eseguite dalla AP 1 fino al gennaio del 2012 dovevano già ritenersi incluse nel

capitolato (verbale del 21 gennaio 2013, pag. 2 in fondo), ma dagli atti emergono

opere di “assistenza” anche dopo il gennaio del 2012 (doc. L e M). In tale situazione

poco chiara, il giudice poteva solo – nel dubbio – ordinare l'iscrizione

provvisoria delle ipoteche per l'intero importo e rinviare la cernita delle singole

prestazioni legittime alla sentenza di merito.

10.

Se ne conclude che l'appello

è destinato all'accoglimento nella misura in cui riguarda le proprietà per

piani tuttora appartenenti all'immobiliare AO 1, non senza apportare un correttivo

alle iscrizioni provvisorie decretate dal Pretore senza contraddittorio il 30

novembre 2012 riguardo alle proprietà per piani n. 28 622 (la cui ipoteca legale in base alla quota millesimale va

ridotta da fr. 14 951.90 a fr. 11 363.45) e n. 28 623

(la cui ipoteca legale in base alla quota millesimale va portata invece da fr.

8373.05

a fr. 11 961.50).

L'appello va respinto di contro

nella misura in cui riguarda le proprietà per piani n. 28 604, 28 609,

28.

610, 28 611,

28.

613 e 28 624,

acquistate pendente causa – in tutto o in parte – da terzi (F__________ e la N__________

AG) non subentrati nel processo alla AO 1, la quale da parte sua ha perduto la

legittimazione passiva. L'istante ha diritto nondimeno di vedersi assegnare un

termine per chiedere l'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali,

salvaguardata sui fondi in rassegna con l'iscrizione supercautelare del 30

novembre 2012, anche nei confronti di F__________ e della N__________ AG

(sopra, consid. 2). Si ricordi infine che la proprietà per piani n. 28 611 è stata soppressa e riunita durante la procedura

di appello alla proprietà per piani n. 68 610.

11.

Le spese e le ripetibili del

giudizio odierno seguono la soccombenza della AO 1 (art. 106 cpv. 1 CPC) relativamente

alle proprietà per piani tuttora in possesso di quest'ultima, le iscrizioni

provvisorie decretate cautelarmente dal Pretore senza contraddittorio meritando

conferma. Solo il proprietario di un fondo che riconosca il diritto del­l'artigiano

o del­l'imprenditore all'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale non

sopporta, in effetti, il carico di oneri fino alla sentenza sull'iscrizione

definitiva (principio definito non arbitrario dal Tribunale federale: DTF 110

Ia 96 consid. 3 non pubblicato). Nella fattispecie la AO 1 ha avversato a torto

l'istanza della AP 1 e non può valersi di tale privilegio. Quanto alle proprietà

per piani alienate (o parzialmente alienate) dalla AO 1 pendente causa, le

spese seguono identica sorte. Il rigetto dell'istanza di iscrizione, per vero,

non è imputabile alla AP 1, ma alla convenuta, la quale ha alienato i fondi

senza impegnare gli acquirenti nell'atto di compravendita a subentrarle nel

processo. Deve quindi assumere la responsabilità della propria scelta (Schumacher, op. cit., pag. 542 n. 1475).

Le spese e le ripetibili di primo grado vanno ridefinite secondo il medesimo

principio.

12.

Circa i rimedi giuridici

esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1

lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di

fr. 30 000.–

ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che la sentenza impugnata è

riformata come segue:

1. L'istanza è parzialmente

accolta, nel senso che l'ufficiale del registro fondiario del Distretto di

Mendrisio è invitato a eseguire le seguenti iscrizioni provvisorie, già

ordinate senza contraddittorio dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio

Nord con decreto cautelare del 30 novembre 2012, così rettificate:

a) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 6279.80

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

603 (pari a 21/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

b) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr.

2990.40 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 605

(pari a 10/1000 del fondo base particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

c) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr.

2691.35 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 606

(pari a 9/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

d) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 2392.30

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

607 (pari a 8/1000 del fondo base particella n. 802)

RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

e) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 15 849.–

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

608 (pari a 53/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

f) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 14 951.90

con interes­si al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

612 (pari a 50/1000 della particella

n. __________) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO

1, __________;

g) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 15 849.–

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

614 (pari a 53/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

h) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 17 045.15

con interes­si al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

615 (pari a 57/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

i) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 11 363.45

con interes­si al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

616 (pari a 38/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

l) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 14 951.90

con interes­si al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

617 (pari a 50/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

m) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 8373.05 con

interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________,

sulla proprietà per piani n. 28 618 (pari a 28/1000 della

particella n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata

alla AO 1, __________;

n) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 15 849.–

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

619 (pari a 53/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione __________, proprietà della AO 1;

o) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 17

045.15 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 620 (pari a 57/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

p) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 11 363.45

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 621 (pari a 38/1000 della

particella n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata

alla AO 1, __________;

q) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per 11 363.45

(anziché fr. 14 951.90) con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per

piani n. 28 622

(pari a 38/1000 della particella n. 802) RFD di __________,

sezione di __________, intestata alla AO 1, __________;

r) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 11

961.50 (anziché fr. 8373.05) con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 623

(pari a 40/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata alla AO 1, __________.

2. All'istante è assegnato

un termine di 30 giorni per promuovere l'azione volta all'iscrizione definitiva

delle ipoteche legali sulle proprietà per piani che precedono.

3. L'istanza è respinta per il

resto, nel senso che le seguenti iscrizioni provvisorie sussistono in virtù del

decreto cautelare emanato il 30 novembre 2012 senza contraddittorio dal Pretore

della giurisdizione di Mendrisio Nord:

s) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr.

2392.30 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________,

sulla proprietà per piani n. 28 604 (pari a 8/1000 della

particella n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata

alla N__________ AG, __________ (FL);

t) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr.

4186.55 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________,

sulla proprietà per piani n. 28 609 (pari a 14/1000 della

particella n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata

alla N__________ AG, __________ (FL);

u) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 13

456.70 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________,

sulla proprietà per piani n. 28 610 (pari a 45/1000 della

particella n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata

alla N__________ AG, __________ (FL), come pure:

ipoteca legale degli artigiani

e imprenditori per fr. 5980.75 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in

favore della ditta AP 1, __________, sulla stessa proprietà per piani n. 28 610

(già gravante la proprietà per piani n. 28 611 di __________,

sezione __________, riunita alla proprietà per piani n. 28 610),

intestata alla N__________ AG, __________ (FL);

v) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr.

8373.05 con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28 613

(pari a 28/1000 della particella

n. 802) RFD di __________, sezione di __________, intestata a F__________,

__________;

z) ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per fr. 84 328.70

con interessi al 5% dal 28 novembre 2012 in favore della ditta AP 1, __________, sulla proprietà per piani n. 28

624 (pari a 282/1000 della particella n. 802)

RFD di __________, sezione di __________, intestata per 23/33

alla AO 1, __________, per 7/33 alla N__________ AG, __________ (FL) e per 1/33 a F__________, __________.

4. All'istante è assegnato

un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti dei nuovi titolari l'istanza

volta all'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali sulle proprietà per

piani che precedono.

5. Le spese processuali di

complessivi fr. 3320.– sono poste a carico della AO 1, che rifonderà alla AP 1

fr. 3000.– per ripetibili.

II. La presente decisione è

immediatamente esecutiva.

III. Le spese di appello di complessivi

fr. 2000.– sono poste a carico della

AO 1, che rifonderà alla AP 1 fr. 3000.– per ripetibili.

IV. Notificazione:

–;

–;

–

Ufficio del registro fondiario del Distretto di Mendrisio.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di

Mendrisio Nord.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).