Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare (ripartizione delle spese relative a un impianto condominiale)

Incarto n.

11.2014.15

Lugano

11 maggio 2016/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Chietti

Soldati

sedente

per statuire nella causa OA.2010.345 (proprietà per piani: contestazione di risoluzione

assembleare) della Pretura del Distretto

di Lugano, sezione 1, promossa con petizione dell'11 maggio 2010 dall'

AP 1

(patrocinato

dall'avv. dott. PA 1)

contro

AO

1

(patrocinata

dall'avv. PA 2),

giudicando sull'appello

del 26 febbraio 2014 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore

il 24 gennaio 2014;

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 è titolare delle proprietà

per piani n. 728 (appartamento n. 23, nello stabile “V”), 1380 (appartamento n.

__________, nello stabile “U”) e 1401 (autorimessa), pari a 15/1000, 9/1000 e 1/1000 della

particella n. 641 RFD di __________, sezione di __________. I due appartamenti

si trovano al piano terreno di un complesso immobiliare (“AO 1”) costituito di

tre palazzi (“U”, “V” e “Z”), a valle della

via __________, con giardino a lago e darsena.

B. Il 15 marzo 2010

l'amministratrice del condominio, la fiduciaria __________ di __________, ha

convocato l'assemblea dei comproprietari per il 12 aprile 2010, inviando un

ordine del giorno in cui si prevedeva la “relazione dell'amministratore” (oggetto

n. 3), l'approvazione dei conti 2009 e il “bilancio 31.12.2009”, come pure il rapporto

del revisore, lo sgravio all'am­ministrazione e al revisore (oggetto n. 4). Dal

consuntivo del 2009 risultava in particolare una spesa di complessivi fr.

1899.60 per la riparazione di una perdita d'acqua alla “colonna di scarico” nello

stabile “V” (condotta verticale che raccorda gli scoli degli appartamenti al

collettore fognario), al terzo piano, in corrispondenza della diramazione verso

l'appartamento dell'allora comproprietario del­l'unità n. 738, __________.

AP 1 ha scritto l'8 aprile 2010 all'amministratrice,

facendo valere – tra l'altro – che il costo di fr. 1899.60 non poteva essere

addebitato ai comproprietari degli appartamenti al piano terreno, poiché

riguardava condotte utili unicamente ai piani superiori, mentre non servono

minimamente agli altri, i cui scarichi sono allacciati direttamente al

collettore fognario senza far capo alle colonne verticali. All'assemblea

ordinaria del 12 aprile 2010 i comproprietari hanno discusso tale questione

al punto n. 3 del­l'ordine del giorno, approvando a maggioranza – con il voto

contrario di AP 1 e di un altro condomino – i conti del­l'esercizio 2009, il

relativo bilancio, il rapporto del revisore e lo sgravio all'amministrazione al

punto n. 4.

C. L'11 maggio 2010 AP 1 ha

convenuto la AO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, perch.

fossero annullate le risoluzioni n. 3 e 4 adottate alla citata assemblea. Nella

sua risposta dell'11 novembre 2010 la convenuta ha proposto di respingere la

petizione. L'attore ha replicato il 15 dicembre 2010 e la AO 1 ha duplicato il

31 gennaio 2011, entrambi mantenendo i rispettivi punti di vista. L'udienza preliminare

si è tenuta il 25 marzo 2011 e l'istruttoria, durante la quale è stata esperita

una perizia sull'impianto di scarico del condominio, è terminata il 17 ottobre

2012. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a

conclusioni scritte del 13 e del 17 dicembre 2012 in cui hanno confermato le relative

posizioni. Statuendo il 24 gennaio 2014, il Pretore ha respinto la petizione

e ha posto la tassa di giustizia di fr.

800.– con le spese di fr. 3200.– a carico dell'attore, tenuto a rifondere

alla convenuta fr. 3000.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena

citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 26 febbraio 2014 nel

quale chiede che in riforma del giudizio impugnato le risoluzioni n. 3 e 4

adottate dall'assemblea ordinaria del 12 aprile 2010 siano annullate “almeno

nella misura in cui ripartiscono anche a carico [di lui] le spese di

rifacimento relative alle colonne verticali di scarico”. Nelle sue osservazioni

del 2 maggio 2014 la AO 1 conclude per il rigetto dell'appello.

in diritto: 1. Fino alla loro conclusione

davanti alla giurisdizione adita le cause già pendenti al momento dell'entrata

in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero continuano a essere

regolate dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si

applica invece – come in concreto – il diritto in vigore al momento della

comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Secondo il nuovo diritto

le decisioni emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili

entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di

controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta

nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie il

Pretore ha fissato tale valore in fr. 18 000.–

“a prescindere dalla piccolezza dell'importo in gioco” per tenere conto delle “implicazioni

future” della decisio­ne. Ci si potrebbe domandare se il criterio sia

pertinente. Il quesito può nondimeno rimanere indeciso, poiché con la petizione

l'attore chiedeva l'annullamento dell'intera risoluzione n. 4 all'ordine del

giorno, la quale comprendeva l'approvazione dei conti del­l'esercizio 2009 per

un totale di fr. 193 459.47

(doc. A, quinto foglio). Nelle circostanze descritte conviene pertanto trattare

l'impugnazione come appello. Per quel che attiene alla

tem­pe­stività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata

notificata al patrocinatore dell'attore il 27 gennaio 2014. Introdotto il

26 feb­braio 2014, ultimo giorno utile, l'appello è di conseguenza ricevibile.

2. Nella sentenza impugnata il

Pretore ha rammentato anzitutto che la ripartizione delle spese per il

risanamento delle “colonne di scarico” è già stata oggetto di precedenti cause

fra le stesse parti, ma che la perizia esperita nella presente procedura ha consentito

importanti accertamenti. Se da un lato – egli ha addotto – il referto ha

confermato che gli scarichi delle proprietà per piani del­l'attore non sono

allacciati alle colonne verticali, ma si raccordano direttamente al collettore

fognario orizzontale (il quale passa sotto il soffitto dell'autorimessa),

dall'altro esso ha permesso di appurare che tali colonne sono ventilate grazie

al loro prolunga­mento fino al tetto e che di tale ventilazione beneficiano in

pari tempo i raccordi delle proprietà per piani a pianterreno. Anche l'attore ha

interesse così – ha continuato il primo giudice – alla corretta manutenzione

delle colonne di scarico verticali, non potendosi dire che esse non servano (o che

servano solo minimamente) ai suoi due appartamenti. Il Pretore ha ritenuto altresì

improbabile, e in ogni modo non dimostrato, che la mancata riparazione della

diramazione al terzo pia­no non avrebbe pregiudicato il funzionamento dell'intero

impianto e che il lavoro riguardasse una parte in uso esclusivo di un singolo comproprietario.

Infine egli ha ritenuto priva di rilievo la circostanza – addotta dall'attore –

che la semplice funzione di ventilazione non arrechi usura alla condotta, “il

fatto di beneficiare di una certa parte comune” essendo sufficiente per

giustificare la partecipazione di un comproprietario ai costi sotto il profilo del­l'art.

712h cpv. 3 CC. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.

3. L'appellante ribadisce la

propria estraneità alla riparazione della tubatura danneggiata, non essendo

egli “tributario con gli scarichi del proprio appartamento situato al piano

terreno della stessa condotta fognaria verticale e essendo tale riparazione per

di più concentrata su una diramazione dalla predetta condotta verso un

appartamento superiore”. La suddivisione delle spese fra tutti i comproprietari

in proporzione al valore delle singole quote offenderebbe così l'art. 712h

cpv. 3 CC. Quanto alla ventilazione della condotta verticale, soggiunge

l'interessato, essa sarebbe marginale e non arreca né usura né danneggiamenti, a

differenza della “caduta verticale delle acque nere” dagli appartamenti dei piani

superiori, che tuttavia non lo concerne. L'attore si duole poi che il Pretore

si sia scostato da quanto avrebbe ritenuto questa Camera in una sentenza del 16 gen­naio

2013 fra le stesse parti (inc. 11.2011.63), quando le condotte verticali sarebbero

state considerate “giustamente estranee alla posizione dell'ing. AP 1, che non

le utilizzava per l'evacuazione delle sue acque di scarico”. L'attore rileva ad

ogni buon conto che, secondo giurisprudenza, la partecipazione alle spese di

riparazione di un impianto condominiale è esclusa in caso di uso estremamente

limitato da parte di un comproprietario. Il che si verifica – a suo dire – anche

nel caso specifico per l'impiego marginale e limitato alla sola funzione di aerazione

della colonna di scarico verticale, la quale – egli epiloga – non provoca alcuna

spesa.

4. Ogni

comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese

da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia

consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La

comunione dei comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non

spetta al giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali

o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di

conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, oppure

principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso

di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità)

oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per pia­ni (l'atto

costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della

casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia

inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora,

invece, per giustificarne l'annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in

simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag.

810 consid. 5 con rinvii).

5. Nella

fattispecie è litigiosa la questione di sapere se i costi per la riparazione

del danno alla “condotta fognaria verticale” vadano suddivisi fra tutti i comproprietari

in proporzione ai rispettivi millesimi o se una simile chiave di riparto sia

contraria all'art. 712h cpv. 3 CC. Oggetto del litigio è la delibera n.

4 con cui l'assemblea dei comproprietari ha – tra l'altro – approvato i conti

di gestione del condominio per l'anno 2009, i quali comprendono la spesa controversa

(doc. A e D, pag. 2). L'esame della “relazione dell'amministratore” al punto 3

dell'ordine del giorno non è stata oggetto invece di risoluzione assembleare

(doc. A e D, pag. 1 seg.). La richiesta di annullamento formulata al proposito dall'attore

è pertanto senza oggetto.

6. L'appellante contesta di dover partecipare al

costo della nota riparazione (fr. 1899.60) per i lavori

della ditta __________ di __________ consistiti nella sostituzione della “colonna

di scarico più riallacciamento lavabo e wc”, spesa che non è stata assunta

dall'assicurazione stabili __________ (doc. A e D, pag. 2; fascicolo III, edizione

documenti dalla convenuta). Egli ribadisce che l'intervento

si è “concentrato su una diramazione interna verso uno specifico appartamento”,

sicché la spesa andava posta a carico del singolo comproprietario. Così

argomentando, egli sembra porre in dubbio che la riparazione riguardasse una

parte comune, ma a torto. Secondo l'art. 712b cpv. 2 n. 3 CC non possono

essere oggetto di diritto esclusivo le opere e gli impianti che servono anche

agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali. E le condotte sono comuni nella

misura in cui profittino a più unità per piani (Wermelinger,

La propriété par étages, 3ª edizione, n. 194 ad art. 712b CC con

rinvii). Comuni sono, ad esempio, le tubature dell'acqua fino e con le

diramazioni verso le singole unità, quand'anche attraversino spazi assegnati in

diritti d'uso esclusivo (Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 36 ad art. 712b CC; Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit-

und Stock­werkeigentum, Zurigo 2010, pag. 42 n. 82 e in particolare nota 237). Del

resto il regolamento per l'uso e l'amministrazione del “AO 1” annovera fra le “parti

e cose co­muni”, al­l'art. 5, “le opere, le installazioni, i manufatti di

qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune, come (…) i canali

di scarico (…)” (doc. G). Anche nella misura in cui fa valere che nella

fattispecie la riparazione concerneva una diramazione della condotta verticale verso

un appartamento del terzo piano, l'appellante trascura che la diramazione

medesima è considerata parte comune con la condotta principale. Né egli

contesta che la mancata riparazione avrebbe verosimilmente pregiudicato il funzionamento

dell'impianto. La riparazione controversa riguarda perciò una parte comune della

proprietà per piani. In proposito la decisione impugnata resiste alla critica.

7. Giusta l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono

contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione co­muni propor­zionalmente

al valore delle loro quote. Ciò vale, segnatamente, per le riparazioni e le rinnovazioni

di parti comuni del­l'edificio, delle opere e impianti comuni (art. 712h

cpv. 2 n. 1 CC). Se tuttavia si tratta di parti dell'edificio, di opere o

d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne

deve tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3

CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una

diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà

per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art.

712g cpv. 3 CC) o da una risoluzione del­l'assemblea (art. 712m

cpv. 1 n. 4 CC), purché rispetti l'art. 712h cpv. 3 CC, il quale ha

natura imperativa (I CCA, sentenza inc. 11.2003.131 del 31 maggio 2007, consid.

2 con rinvii). Nel caso in rassegna l'art. 21 del regolamento per l'uso e

l'amministrazione della proprietà per piani prevedeva la suddivisione fra i comproprietari

di tutte le spese comuni, nessuna esclusa, secondo i millesimi delle rispettive

quote. Con sentenza del 23 giugno 2009 tuttavia il Pretore ha accertato la

nullità di simile disciplina, giudicata troppo tassativa nella sua formulazione

(inc. OA.2002.123). Non risulta, né le parti pretendono, che nel frattempo sia

stata adottata una nuova regola, ragione per cui, in mancanza di disposizione

contraria, la ripartizione delle spese comuni va definita in concreto a norma

del­l'art. 712h CC.

8. Sostiene

l'appellante che la decisione impugnata viola l'art. 712h cpv. 3 CC

perché i suoi due appartamenti non fruiscono delle condotte di scarico

verticali. Ora, la ripartizione fra i comproprietari delle

spese dovute all'uso delle citate colonne di scarico è già stata sollevata più

volte dall'attore, ma non è mai stata risolta da questa Camera. In una sentenza

del 13 agosto 2001 la Camera si era invero domandata se nel caso del “AO 1” il

riparto delle spese relative alle condotte verticali in proporzione ai millesimi

delle singole proprietà per piani non fosse iniquo, ma ha lasciato l'interrogativo

aperto, poiché le relative delibere assembleari erano state impugnate tardivamente

(inc. 11.2001.22, consid. 6). L'attore aveva poi tentato di rimettere in

causa la que­stione davanti alla Camera, ma invano (sentenze inc. 11.2004.37

del 28 luglio 2005, consid. 6a, e inc. 11.2009.133 del 21 settembre 2012, consid.

5). In una sentenza del 16 gennaio 2013 infine egli si è visto dare ragione, ma

non perché quella chiave di riparto risultasse contraria al­l'art. 712h

cpv. 3 CC, bensì perché le delibere assembleari impugnate erano state adottate

violando il suo diritto di voto (inc. 11.2011.63, consid. 4d). Contrariamente a

quanto l'attore afferma, di conseguenza, la suddivisione dei costi dovuti alla

manutenzione o alla riparazione delle condotte verticali non è mai stata

risolta dalla Camera.

9. Ciò

premesso, il quesito è di sapere una volta tanto se le colonne di scarico nel “AO

1” servono o non servono – o servono solo minimamente – ai due appartamenti

dell'attore. Che gli scarichi di questi ultimi siano collegati direttamente ai

collettori secondari orizzontali fissati al soffitto dell'autorimessa e non alle condotte verticali è pacifico (perizia

del 20 febbraio 2012, pag. 8) ed era già stato accertato anche da

questa Camera nella sentenza del 28 luglio 2005 (consid. 6a). Quanto la Camera

non ha avuto modo di accertare è che le condotte verticali servono in pari

tempo a ventilare tali scarichi. L'appellante obietta che si tratta di una

funzione puramente marginale, la quale non provoca usura né danni, sicché la sua

posizione è assimilabile a quella di un “condomino che non usa un determinato

impianto o che lo usa in minima parte” nel senso dell'art. 712h cpv. 3

CC. Dalla perizia si evince però che il corretto funzionamento dell'impianto di

evacuazione del palazzo non può prescindere dalla ventilazione, la quale “assicura

il riciclo del­l'aria” di cui beneficiano anche i raccordi a pianterreno. Ciò consente

lo sfiato del sistema e permette di mantenere una pressione equilibrata nell'apparato,

tanto più importante ove si consideri che nel caso specifico gli scarichi non defluiscono

in un collettore a gravità, il quale permetterebbe una maggiore circolazione

d'aria, ma in una stazione di pompaggio ermetica (perizia, pag. 7 seg. e 13). Non

può dirsi di conseguenza, alla luce di simili spiegazioni, che le colonne di

scarico del “AO 1” siano estranee o servano solo minimamente ai due

appartamenti dell'attore.

10. Ribadisce l'appellante che la

funzione di ventilazione, a differenza di quella di evacuazione, non provoca

usura né danni alle condotte di scarico verticali, di modo che non si

giustifica di suddividere le relative spese di manutenzione e riparazione secondo

Fatti

i millesimi delle proprietà per piani. Egli lamenta altresì di avere chiesto invano

al perito di distin­guere “in forma percentuale” le funzioni delle

canalizzazioni verticali, suddividendo teoricamente quelle di evacuazione da

quelle di ventilazione. In realtà la richiesta non sarebbe giovata. L'impianto

di scarico del palazzo in cui si trovano le proprietà per piani dell'appellante

for­ma infatti – dopo quanto si è visto – un tutt'uno, nonostante le diverse funzioni

svolte. Poco importa che le condotte verticali

servano all'attore meno che ad altri comproprietari. L'art. 712h

cpv. 3 CC va interpretato restrittivamente (DTF 112 II 315 consid. 3b) e

legittimerebbe una deroga al riparto proporzionale delle spese secondo il valore

delle quote solo qualora, da un punto di vista oggettivo, l'impianto fosse

praticamente inutile per gli appartamenti dell'attore (Steinauer,

Les droits réels, vol. I, 5ª edi­zione, pag. 474 n. 1345a; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 68 ad

art. 712h CC; Wermelinger,

op. cit., n. 104 ad art. 712h CC). Ciò non è il caso nella fattispecie.

Che a livello di regolamento per l'amministrazione e l'uso possa eventualmente essere

prevista una partecipazione ridotta alle spese trattandosi di comproprietari

che fruiscono delle condotte verticali per la sola aerazione dei loro scarichi

Considerandi

rimane un'ipotesi da verificare al momento in cui dovesse concretarsi.

11.

L'attore invoca il precedente

pubblicato in DTF 112 II 312, ma il parallelo è fuori luogo, poiché in quel

caso il comproprietario non traeva alcun beneficio dall'impianto di ventilazione

del palazzo, dal quale era scollegato. Che poi la funzione di ventilazione, a

differenza di quella di evacuazione, non provochi in concreto usura né danni alle

colonne di scarico verticali poco sussidia, non potendosi imputare a uno o più

comproprietari spese in re­lazione a un comportamento non causale per il

pregiudizio (Werme­linger, op.

cit., n. 57 ad art. 712h). E nella fattispecie il perito ha

constatato che l'intervento si doveva alla vetustà del­l'impianto (referto,

pag. 6). Ne segue che anche su questo punto l'appello vede la propria sorte

segnata.

12.

Le

spese della decisione odierno seguono la soccombenza del­l'appellante (art. 106

cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato osservazioni all'appello tramite un

legale, ha diritto inoltre a un'equa indennità per ripetibili.

13.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di

fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1

lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella

misura in cui non è senza oggetto, l'appello è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le spese processuali

di fr. 1000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla

controparte fr. 1500.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. dott.;

–

avv..

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le

decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause

di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il

valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore

litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.