11.2014.79

Accertamento di servitù e azione negatoria

10 settembre 2019Italiano52 min

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Fatti

I. Nel frattempo, con

risposta del 21 agosto 2006 E__________ M__________ (da quel momento assistito

dall'avv. PA 1) ha proposto di respingere la petizione, ribadendo la carente

legittimazione degli attori e contestando la validità delle procure allegate, in

particolare quella di AO 7 che, pur avendo donato il 18 maggio 2005 le

proprietà per piani n. 17 __________6 a 17 __________8 alla moglie S__________ riservandosi

un diritto di abitazione e di usufrutto, aveva rilasciato il 30 settembre 2005

una procura all'avv. PA 2 per procedere anche nei confronti del convenuto PI 1.

Analoghe contestazioni ha mosso quest'ultimo nel suo memoriale di quello stesso

21 agosto 2006. Con replica del 25 settembre 2006 gli attori (unitamente a

AO 3, che aveva acquisito intanto per successione la quota di AO 4 sulla

proprietà per piani n. 17 __________2) si

sono confermati nelle loro posizioni. Altrettanto ha fatto E__________ M__________

con duplica del 27 ottobre 2006, mentre PI 1 ha rinunciato a duplicare. All'udienza

preliminare del 31 gennaio 2007 le parti hanno notificato

prove e l'istruttoria,

cominciata il 28 giugno 2007, si è chiusa il 2 giugno 2009.

L. Il 31 luglio 2010 è

deceduto E__________ M__________, sicché il Pretore ha ordinato il 29 settembre

2010 la sospensione del processo. Il 19 dicembre 2012 l'avv. PA 1 ha comunicato

sulla scorta di un certificato ereditario che AP 1 era l'unica erede del

defunto. In seguito a ciò, l'indomani il Pretore ha riattivato il processo. Nel

frattempo, il 3 gennaio 2011, PI 1 ha donato la sua proprietà per piani n. 14 __________3 alla figlia M__________ D__________.

M. Gli attori hanno

presentato il 19 settembre 2013 un memoriale conclusivo in cui hanno reiterato

le loro domande, estendendo anzi la richiesta di giudizio nel senso che fosse

vietato ogni altro accesso alla rampa. Nei rispettivi allegati conclusivi del

20 settembre 2013 AP 1 e PI 1 hanno proposto

nuovamente di

rigettare la petizione. Al dibattimento finale del 26 settembre 2013 gli

attori hanno confermato sostanzialmente le loro domande, mentre i convenuti si

sono opposti all'estensione delle conclusioni avversarie.

N. Il 9 dicembre 2013

gli attori hanno presentato un'istanza di restituzione in intero per ottenere l'acquisizione

degli atti di una denuncia presentata l'11 novembre 2013 da AO 2 e AO 1 nei

confronti di AP 1 e degli avvocati A__________ e PA 1 per talune affermazioni,

ritenute diffamatorie, contenute nel memoriale conclusivo del 20 settembre 2013

ripetute al

dibattimento finale. Nelle loro osservazioni del 2 e 9 gennaio 2014 AP 1 e

PI 1 si sono opposti a tale istanza. Il 9 luglio 2014 gli attori hanno esteso

la richiesta agli atti della Corte dei reclami penali del Tribunale d'appello

che il 2 giugno 2014 aveva annullato un decreto di non luogo a procedere emanato

dal Procuratore pubblico __________. Nel frattempo, il 2 giugno 2014, AO 6 ha

venduto la sua proprietà per piani n. 17 __________4, metà ciascuno, a W__________ e S__________

S__________.

O. Con sentenza del 22

luglio 2014 il Pretore ha accolto l'istanza di restituzione in intero e parzialmente

accolto la petizione, accertando che

la rampa di accesso all'autorimessa è oggetto unicamente di un diritto di passo

in favore della particella n. 15__________ e non di un diritto di superficie.

Egli ha vietato così a AP 1 e PI 1, come pure ai loro successori in diritto –

sotto comminatoria dell'art. 292 CP, ma non dell'esecuzione effettiva – di

“turbare il diritto di proprietà degli attori segnatamente posteggiando dei

veicoli sulla rampa di accesso all'autorimessa o recintando la superficie in questione o impedendo in altro

modo l'accesso alla rampa”.

La tassa di giustizia e le spese, di fr. 13 000.–,

sono state poste solidalmente a carico dei convenuti, tenuti a rifondere agli attori,

sempre con vincolo di solidarietà, fr. 27 000.–

per ripetibili.

P. Contro la sentenza

appena citata AP 1 e PI 1 sono insorti a questa Camera con due appelli del 15

settembre 2014. Nel primo AP 1 chiede che il giudizio impugnato sia riformato

nel senso di respingere l'istanza di restituzione in intero del 9 dicembre 2013

e la petizione, riducendo la tassa di giustizia a fr. 3400.– e le ripetibili a

fr. 6800.– sulla scorta di un valore litigioso limitato a fr. 34 000.–. Nel secondo PI 1 chiede che l'istanza di

restituzione in intero e la petizione siano semplicemente respinte. Con osservazioni

del 24 e 29 ottobre 2014 gli attori propongono di respingere gli appelli.

Q. Il 10 dicembre 2014 M__________

D__________ e AP 1 hanno informato questa Camera che la prima ha venduto alla

seconda la proprietà per piani n. 14 __________3,

di modo che AP 1 subentrava nel processo a PI 1. Il 5 ottobre 2016 è deceduta

anche AP 1. Nell'attesa di conoscerne gli eredi, il giudice delegato di questa

Camera ha fissato il 26 aprile 2017 a AO 7 e a AO 6 un termine per comunicare l'eventuale

subentro nel processo dei nuovi proprietari, impregiudicato l'esame della

legittimazione degli attori. Il 15 maggio 2017 l'avv. PA 2 ha

risposto che nella compagine attorea non vi era alcun subingresso. Il 27 maggio

e il 21 giugno 2019 l'avv. PA 1 ha comunicato che unici eredi di AP 1 risultano

E__________ L__________ __________ Q__________ e il Comune bavarese di __________

(Markt __________: certificato ereditario 28 marzo 2019 rilasciato dall'Amtsgericht

__________), che sono subentrati nella lite.

Considerandi

in diritto: 1. Fino alla loro

conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti pendenti al momento dell'entrata

in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero continuavano a

essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni

si applica invece il diritto in vigore al momento della comunicazione della

decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31

dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165

segg. CPC ticinese sono appellabili quindi entro 30 giorni dalla notificazione

(art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr.

10.

000.– secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie

tale presupposto è dato quand'anche si giustificasse di ridurre a fr. 34 000.–, come postulava AP 1, il valore

litigioso fissato dal Pretore in

fr. 300 000.– (sentenza impugnata, pag. 10).

Quanto alla tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è

pervenuta ai patrocinatori dei convenuti il 24 luglio 2014 (tracciamento degli

invii agli atti). Il termine di ricorso è rimasto sospeso tuttavia dal

15.

luglio al 15 agosto 2014 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC) e sarebbe scaduto così la domenica 14

settembre 2014, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142

cpv. 3 CPC. Depositati il 15 settembre 2014, ultimo giorno utile, gli

appelli in esame sono pertanto tempestivi.

2.

I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la

stessa decisione e vertono sull'identico oggetto. Si giustifica così di

congiungere le due procedure e di emanare

una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

3.

Gli attori hanno

promosso simultaneamente un'azione di accertamento della servitù (non della

proprietà, come figura impropriamente nella petizione) e un'azione negatoria

(art. 641 cpv. 2 CC). Scopo di quest'ultima è di ottenere la cessazione della

turbativa causata da un'ingerenza diretta nel diritto di proprietà (DTF 131 III

508.

consid. 5.1). Tale azione può essere intentata anche dal proprietario di un

fondo gravato di servitù nei confronti del proprietario del fondo dominante che

trascenda nell'esercizio del suo diritto e leda direttamente il fondo serviente

(sentenza del Tribunale federale 5A_325/2011 del 14 novembre 2011, consid. 2.1.1

pubblicato in: ZBGR/RNRF 2014 pag. 344). Il cumulo delle due azioni è lecito,

un'azione negatoria non ostando alla proponibilità di un'azione intesa all'accertamento

della servitù (Bohnet, Actions civiles, vol. I, 2ª edizione, § 41

n. 2 e § 53 n. 19 con riferimenti; analogamente, in caso di concorrenza tra

azione confessoria e azione di accertamento di servitù: RtiD II-2008 pag. 658

n. 32c consid. 3, I-2004 pag. 612 n.

121c; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio

2019, consid. 3). Nulla osta di conseguenza, sotto questo profilo, alla

trattazione degli appelli.

4.

Legittimato a presentare ricorso è chi ha

partecipato al procedimento dinanzi all'autorità di primo grado o è stato

privato della possibilità di farlo e chi ha un interesse giuridicamente

protetto all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata (art. 76 cpv.

1.

LTF in relazione con l'art.

111.

cpv. 1 LTF per analogia; I CCA, sentenza inc. 11.2017.51 del 27 agosto

2018, consid. 3). Nel caso specifico l'adempimento delle due condizioni

risulta pacifico per quel che riguarda AP 1 (e i suoi successori a titolo

universale), la quale ha partecipato alla procedura di primo grado subentrando

al defunto E__________ M__________ (art. 102 CPC ticinese) senza ottenere quanto

chiedeva, ovvero il rigetto della petizione. Non fa dubbio dunque che essa

fosse particolarmente toccata dalla decisione impugnata e avesse un interesse

degno di protezione alla riforma della medesima. Sapere se competesse a AP 1 anche

la legittimazione passiva è una questione che sarà esaminata oltre (consid. 8).

Per la ricevibilità del rimedio giuridico è sufficiente che l'appellante apparisse

toccata in un suo diritto (DTF 139 III 506 consid. 1.2).

Circa

il secondo appello, vale quanto si è appena spiegato in relazione a quello di AP

1, con la particolarità PI 1 ha donato il 3 gennaio 2011 la sua quota di

proprietà alla figlia M__________. Di conseguenza egli non era più legittimato ad appellare il 15 settembre 2014,

il nuovo Codice di procedura non prevedendo più, contrariamente all'art. 110

cpv. 1 CPC ticinese, l'istituto della sostituzione processuale (Prozessstandschaft)

in virtù del quale l'alienante dell'oggetto litigioso poteva continuare a

condurre il processo in proprio nome, ma con effetti estensibili all'acquirente,

riservata la protezione della buona fede (RtiD

I-2016

pag. 684 consid. 2 e pag. 685 consid. 3 con richiami). Né, mancando la

legittimazione del suo dante causa, AP 1 poteva subentrare il 10 dicembre 2014 a

PI 1 come parte in causa. L'appello di PI 1 va dichiarato pertanto irricevibile.

Ciò non influisce in ogni modo sull'ammissibilità dell'appello presentato da AP

1, l'unico che sarà esaminato in seguito.

5.

Nella sentenza

impugnata il Pretore ha rilevato anzitutto, per quel che è delle servitù

iscritte nel 1963, che seppure l'accesso all'autorimessa non sia stato eseguito

esattamente come prevedeva il piano originale, il diritto di passo riguardava

senza dubbio l'unica possibilità di collegamento, grazie alla rampa e alle particelle

n. 2__________ e 29__________. A mente del Pretore non trova riscontro probatorio

invece l'argomento dei convenuti, stando ai quali lo spazio davanti al garage

era destinato al parcheggio per visitatori e fornitori della particella n. 15__________.

Riassunti i criteri che determinano l'estensione di una servitù a norma dell'art.

738.

CC, il primo giudice ha accertato così che in concreto l'iscrizione nel

registro fondiario è telegrafica, almeno per quanto concerne il diritto di

passo, ciò che impone di far capo per l'interpretazione della servitù – come

pure per il diritto di superficie, l'uno essendo funzionale all'altra – al

titolo di acquisto. Nelle circostanze descritte, ha soggiunto il Pretore, sia

dal rogito del 4 aprile 1963 sia dalla planimetria acclusa all'istanza d'iscrizione

si evince con chiarezza che il diritto di superficie si riferisce all'autorimessa

(riprodotta in forma di riquadro sul piano), mentre il diritto di passo (raffigurato

in forma di triangolo) riguarda l'accesso alla medesima. Da ciò egli ha desunto

che le parti originarie avevano voluto adottare due regimi giuridici distinti

per l'autorimessa, da un lato, e per la rampa di accesso, dall'altro, “pur

essendo a conoscenza della configurazione del territorio, che imponeva di

erigere quest'ultima, per potere accedere alla prima” (sentenza impugnata, pag.

3.

a 5).

Neppure il successivo

contratto del 30 maggio 1994 – ha continuato il Pretore – modifica la citata

interpretazione. Dal chiaro tenore letterale risulta infatti che in quella

occasione si è unicamente costituito un nuovo diritto di passo pedonale, per

altro estraneo alla vertenza in esame, e si è precisata l'estensione “tridimensionale”

del diritto di superficie, mentre non si è proceduto ad alcuna modifica “longitudinale”,

tanto che il diritto di passo esistente dal 1963 sulla rampa non è stato

revocato. Certo, il piano allegato a registro fondiario può fuorviare nella

misura in cui include nella porzione di terreno gravato del diritto di

superficie anche la rampa. Ma quel piano non sovverte da solo – a parere del

primo giudice – “le coerenti risultanze scritturali”, anche perché esso è

richiamato solo in relazione al diritto di passo pedonale ed è stato prodotto

unicamente per illustrarne il tracciato, mentre non ha pertinenza con il

diritto di superficie (sentenza impugnata, pag. 5).

Quanto alle deposizioni

testimoniali, il Pretore ha ritenuto credibile e probante quella del notaio I__________

M__________, il quale aveva rogato il contratto di servitù del 30 maggio 1994 e

redatto la successiva istanza d'iscrizione nel registro fondiario. Le

dichiarazioni di lui sono avvalorate – per il Pretore – non solo dal tenore

letterale del contratto, ma anche dalle spiegazioni che l'allora patrocinatore

di E__________ M__________, avv. G__________ P__________, aveva rilasciato al

cliente in merito al diritto di superficie. Per contro il Pretore non ha

prestato fede alle deposizioni di G__________ P__________ e F__________ F__________,

rispettivamente presidente e direttore dell'impresa di costruzioni S__________

SA, i quali per ottenere l'appalto dell'edificazione sulla particella n. 2__________

avevano acquistato un appartamento ciascuno. Le loro dichiarazioni, oltre a

contrastare con gli elementi istruttori testé evocati, si fonderebbero in parte

su opinioni personali e su una lacunosa conoscenza della situazione pregressa. Per

quanto riguarda i testimoni M__________ A__________ (promotore dell'operazione

immobiliare “La __________” insieme con P__________ G__________) e W__________ B__________

(titolare di una ditta di impianti sanitari e di riscaldamento che per ottenere

l'appalto dei lavori aveva acquistato anch'essa una proprietà per piani), invece,

le loro deposizioni sarebbero frutto di un malinteso da ricondurre all'erronea

convinzione che il diritto di superficie si estendesse anche alla rampa già in

virtù del contratto del 1963. Errore che non gioverebbe però ai convenuti, poiché

nei confronti degli attori, divenuti proprietari dopo l'iscrizione nel registro

fondiario, i motivi e le circostanze personali delle parti al momento della

costituzione non sono opponibili, a meno che risultino dal contratto o in altro

modo, mentre nei confronti del comproprietario AO 7, che era parte a quell'accordo,

i convenuti hanno mancato di eccepire l'errore nel termine annuo dell'art. 31

CO (pag. 6 a 8).

In ogni modo, ha

proseguito il Pretore, quand'anche rampa e autorimessa formassero un tutt'uno,

come sostengono i convenuti per l'evidente interdipendenza strutturale dei due

manufatti, ciò non osta alla definizione di regimi giuridici differenti per le

due opere. Tanto più che la finalità del diritto di passo sulla rampa è

evidente, dovendo esso permettere unicamente il passaggio, escluso il parcheggio

o la chiusura per mezzo di una catena, e garantire l'utilizzo della rampa per l'incrocio

e le manovre delle vetture, limitazioni che un diritto di superficie renderebbe

vane. Quanto al fatto che la costruzione si estenda sotto il perimetro dell'autorimessa

e sotto quello della rampa, come si è constatato durante il sopralluogo, per il

primo giudice è “inverosimile” che ciò abbia rilevanza giuridica, il modo in

cui la servitù è stata esercitata per molto tempo pacificamente e in buona

fede valendo quale strumento interpretativo solo se il titolo di acquisto non

permette di determinare il contenuto della servitù, ciò che non si verifica in

concreto. Accertata la legittimazione degli attori e il loro interesse a

convenire in giudizio anche PI 1, il Pretore ha accolto pertanto la petizione,

come pure l'istanza di restituzione in intero presentata il 9 dicembre 2013, e

ha fissato in fr. 300 000.– il valore della lite (sentenza impugnata, pag. 8 a 10).

6.

AP 1 esordisce con una lunga cronistoria che riprende testualmente in larga misura

l'allegato conclusivo del 20 settembre 2013, come se essa si trovasse ancora

dinanzi al Pretore (memoriale, pag. 2 a 8). Ciò non è ammissibile. Un

appellante deve spiegare perché gli accertamenti del primo giudice siano erronei

(art. 310 lett. b CPC), non contrapporre accertamenti propri. Nella misura in

cui si scosta dai fatti constatati dal Pretore senza sostanziare perché essi

sarebbero contrari agli atti o alle risultanze processuali, l'appello sfugge

dunque a qualsiasi esame.

7.

L'appellante contesta

la capacità processuale degli attori e la loro legittimazione a procedere. La

questione va esaminata previamente poiché, dovesse la censura rivelarsi

fondata, seguirebbe l'accoglimento dell'appello e il conseguente rigetto della

petizione senza che occorra vagliare gli altri argomenti del ricorso. Ora, nella

sentenza impugnata il Pretore ha accertato la legittimazione degli attori in

virtù della procura (doc. C) che l'amministratore del Condominio “La __________”,

arch. A__________ C__________, aveva rilasciato il 17 giugno 2003 all'avv.

PA 2 perché lo rappresentasse “nei confronti del signor E__________ M__________

affinché abbia a cessare le turbative nell'ambito dell'esercizio del suo

diritto di passo carrabile su parte del mapp. Nr. 2__________ RFD di __________”.

E il Pretore ha ritenuto valida tale procura anche per la causa di merito, che

rappresenta “la convalida obbligatoria di quello cautelare DI.2003.462”. Oltre

a ciò – egli ha soggiunto – nell'incarto figurano le procure di tutti gli interessati

(plico doc. M), i quali hanno ratificato gli atti processuali pregressi, come

egli aveva già avuto modo di rilevare il 21 settembre 2005 (sentenza impugnata,

pag. 9).

a) L'appellante

ribadisce che la delibera assembleare del 3 settembre 2003 nella procedura

cautelare non autorizzava gli attori ad avviare una causa di merito per conto

della comunione dei comproprietari della particella n. 2__________ e che quindi

il doc. C non può ritenersi una valida procura a tal fine. Né una nuova

decisione assembleare è stata presa in seguito, quantunque ciò fosse stato sollecitato

già con la richiesta di sospensione del processo del 10 settembre 2004. A parte

ciò – essa soggiunge – gli attori medesimi hanno lasciato intendere che la

causa era presentata da loro personalmente e non dalla comunione dei condomini,

come conferma il fatto che il 23 aprile 2004 gli attori avevano postulato il

subentro di

R__________ P__________ e di M__________ C__________ nella posizione di AO 10.

Se non che – obietta l'appellante – la procedura andava promossa dalla

comunione dei comproprietari sulla scorta di una decisione assembleare e non

dai singoli condomini. Ad ogni buon conto, essa epiloga, la circostanza che singole

procure siano state prodotte a distanza d'anni non rimedia al difetto, tanto

meno ove si consideri che S__________ F__________, cui il marito AO 7 ha donato

le proprietà per piani n. 17 __________6 a

17.

__________8, non ha mai rilasciato

procura alcuna.

non che, così argomentando, l'appellante

si limita a riprodurre testualmente il memoriale conclusivo del 20 settembre 2013 (da pag. 16 a pag. 18),

trascurando che in appello non si ripete il processo di primo grado. Un

appellante deve confrontarsi con la motivazione del Pretore e spiegare perché

essa sarebbe errata. In mancanza di ciò, il suo ricorso va

dichiarato

al proposito improponibile (DTF 138 III 375 consid. 4.3.1). In

concreto l'appellante omette completamente di confrontarsi con gli argomenti

del primo giudice. Ciò basterebbe per dichiarare al riguardo il ricorso

irricevibile.

b) Se

l'esame della questione non si esaurisce in questi termini, ciò si deve al

fatto che la legittimazione attiva va verificata d'ufficio in ogni stadio di

causa (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2 con rimando). La qualità per agire

in un processo civile pertiene infatti – come la qualità per difendere – alle

condizioni sostanziali della pretesa e la sua mancanza comporta il rigetto dell'azione

nel merito, senza riguardo al verificarsi degli elementi oggettivi che

connotano la domanda (DTF 142 III 786 consid. 3.1.4). Trattandosi di un fondo

in proprietà per piani, il problema è di sapere dunque se in concreto la causa

andasse promossa da tutti i comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario

oppure dalla comunione dei comproprietari oppure ancora potesse essere

intentata da un singolo comproprietario (RtiD II-2008 pag. 660 consid. 4d, pag.

661.

consid. 3).

c) Con

l'iscrizione di una proprietà per piani nel registro fondiario sorge automaticamente

una comunione di comproprietari (RtiD I-2019 pag. 532 consid. 3c con

riferimento). L'insieme dei comproprietari non si identifica però con la

comunione, nemmeno ove essa sia composta di una sola persona (loc. cit.). L'uno

si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3a). Ora,

una comunione di comproprietari non gode di personalità giuridica, ma per

ragioni pratiche, per sicurezza del diritto e per economia di giudizio la legge

le riconosce una certa capacità processuale. A salvaguardia di interessi comuni

essa può dunque, in proprio nome, stare in lite come attrice o convenuta,

escutere o essere escussa (art. 712l

cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare interessi comuni dei comproprietari la comunione

può dunque – come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD II-2008

pag. 662 consid. 3a) – promuovere azioni negatorie

(art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro immissioni (art. 679 CC) e azioni possessorie

(art. 928 seg. CC).

d) La

capacità processuale di una comunione di comproprietari si limita in ogni modo

alla tutela della corretta amministrazione immobiliare, ovvero alla gestione

degli affari comuni cui essa è preposta (RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3b). Per

atti di “amministrazione” si intendono quei provvedimenti d'indole economica o

giuridica destinati a preservare l'immobile, a mantenerne la funzionalità, ad

accrescerne il valore o a migliorarne l'uso o il godimento nell'interesse di

tutti i condomini (RtiD I-2005 pag. 803 consid. 4a; cfr. pure DTF 142 III 553

consid. 2.2). Rientrano in tali previsioni la manutenzione, le riparazioni e il

rinnovamento di parti comuni oppure l'imposizione – a beneficio di tutti i

comproprietari – di una limitazione di piantagione sul fondo vicino, fermo

restando che per

la conduzione del processo occorre una previa

deliberazione assembleare (art. 712t cpv. 2 CC; DTF 145 III 127

consid. 4.3.3 con riferimenti). Sempre nel solco di quanto precede, questa

Camera ha avuto modo di rilevare inoltre che, come un'azione intesa a tutelare

una servitù iscritta, un'azione mirante a far accertare il contenuto e la

portata di una tale servitù va di per sé promossa dalla comunione dei

comproprietari, chiamata a tutelare la gestione delle parti comuni (RtiD II-2008

pag. 661 e 662 consid. 3f).

e) Nella

fattispecie figuravano come attori nella petizione i comproprietari del

Condominio “La __________” al momento in cui è stata avviata la procedura

cautelare, “rappresentati” dall'amministratore A__________ C__________. Sempre

in quella procedura l'assemblea condominiale del 3 settembre 2003 aveva

ratificato inoltre l'operato dell'amministratore del condominio. La comunione

dei comproprietari non è mai stata designata quale parte attrice. Anzi, sin

dall'inizio gli attori hanno precisato di non procedere in quanto comunione dei

comproprietari, bensì come singoli condomini (osservazioni del 16 settembre

2005, accluse al verbale di quello stesso giorno). Ora, se – per quanto testé

illustrato – la legittimazione attiva in una causa tendente a far accertare il

contenuto e la portata di una servitù gravante parti comuni spetta di per sé

alla comunione dei comproprietari, l'azione introdotta dai comproprietari appare

in concreto di dubbia proponibilità.

f) In

una recente tesi un autore sostiene nondimeno che in virtù dell'art. 648 cpv. 1

CC ogni comproprietario autorizzato a rappresentare la cosa, a usarne e goderne

nella misura compatibile con i diritti degli altri è abilitato ad agire singolarmente

a tutela di una servitù costituita in favore del fondo base e a

chiedere – per esempio – l'accertamento del contenuto di una servitù, senza che

occorra un litisconsorzio necessario (Piccinin,

La propriété par étages en procès, Friburgo 2015, pag. 127 n. 260 con

riferimento ai fatti pubblicati in DTF 138 III 512). Se una facoltà del genere possa

competere anche ai singoli comproprietari che – come nel caso in rassegna –

chiedono di accertare la portata e il contenuto di una servitù a carico del

fondo base, l'autore non specifica. L'interrogativo può tuttavia rimanere irrisolto,

visto quello che sarà per finire l'esito della petizione.

8.

Perplessità analoghe

gravano anche sulla questione di sapere se l'azione sia stata correttamente diretta

contro il soggetto passivamente legittimato nel caso specifico, ciò che va

esaminato d'ufficio una volta ancora in ogni stadio di causa (RtiD II-2008 pag.

657.

consid. 2 con rimando). Quantunque l'appellante non revochi in dubbio la sua

qualità di convenuto, questa Camera ha già avuto modo di ricordare che un'azione

tendente a far accertare il contenuto e la portata di una servitù va promossa

contro la comunione dei comproprietari, chiamata a tutelare la gestione delle

parti comuni (cfr. RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3f; I CCA, sentenza inc.

11.2010.54

del 28 maggio 2013 consid. 3; v. anche RtiD II-2013 pag. 820 consid.

4c). Tale indirizzo

giurisprudenziale è stato definito “comprensibile e pertinente” da Wermelinger (Questions actuelles sur la

propriété par étages, collana gialla CFPG n. 14, pag. 10 n. 22) ed è stato

ripreso ancora in opere recenti (Wermelinger,

La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 197a ad art. 712l CC; Piccinin, op. cit., pag. 74 n. 156 e pag. 125 n. 257; Stocker, Die Rechtsfähigkeit der

Stockwerkeigentümergemeinschaft in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2016,

pag. 139 seg.).

Certo,

in una recente sentenza il Tribunale federale subordina la legittimazione

passiva della comunione dei comproprietari, nell'ipotesi di turbative

provenienti da parti comuni, al fatto che il terzo invochi un compito o una prestazione

rientrante negli oneri dell'amministrazione, nel senso che quest'ultima

dev'essere chiamata a difendere interessi comuni, non interessi di singoli

comproprietari (DTF 145 III 123 consid. 4.1 e 127 consid. 4.3.3). È

possibile che ciò sia il caso nella fattispecie, poiché la restrizione invocata

dagli attori è suscettibile di pregiudicare gli interessi comuni dei

comproprietari della particella n. 1519 (cfr. DTF 145 III 130 consid. 4.3.5). Ad

ogni modo la questione – ardua – di sapere se nella fattispecie la

legittimazione passiva spettasse alla comunione dei comproprietari e non ai due

convenuti (come perturbatori per comportamento o situazione) può rimanere

aperta ove si consideri una volta ancora – come si vedrà in seguito – l'esito della

petizione.

9.

Come ha ricordato il Pretore, un'iscrizione nel

registro fondiario fa fede circa l'estensione della servitù in quanto determini

chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738

cpv. 1 CC). Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione di una servitù può

risultare dal titolo d'acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato

per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC, lex

specialis dell'art. 971 CC). Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi

esegesi. Se non è concludente, occorre far capo all'atto costitutivo della

servitù, segnatamente al contratto e alla planimetria sulla quale è riportata l'area

gravata del diritto reale limitato (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto

costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende dal modo in cui

il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede

(DTF 137 III 446 consid. 2.2 con richiami; più recentemente: sentenza del Tribunale federale 5A_770/2017 del

24.

maggio 2018 consid. 3.2; RtiD

I-2009 pag. 646 consid. 7; da ultimo: I CCA,

sentenza inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018, consid. 7 con richiami).

Qualora l'atto costitutivo

della servitù sia un contratto, esso va interpretato, come qualsiasi altro

negozio giuridico, secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 CO;

DTF 144 III 98 consid. 5.2.2 con rinvii) o, se questa non può essere

delucidata, secondo le regole della buona fede. Nei confronti di un terzo

estraneo al contratto, nondimeno, tali principi interpretativi sono limitati

dal precetto della pubblicità correlato all'istituto del registro fondiario

(art. 973 CC). Quest'ultimo non comprende solo il libro mastro, ma anche i

documenti giustificativi atti a precisare il contenuto dell'iscrizione (art.

971.

cpv. 2 CC). Circostanze e motivi di carattere personale che non risultano

dal contratto, invece, non sono opponibili a terzi di buona fede, nemmeno ove

siano stati determinanti per formare la volontà dei contraenti al momento di

costituire la servitù (DTF 139 III 406 consid. 7.1; sentenza del Tribunale

federale 5A_372/2017 del 2 novembre 2017 consid. 5.2.2 con rinvii in: SJ 140 I

205; analogamente: RtiD

I-2009 pag. 646 consid. 7;

più recentemente: I CCA, sentenza

inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018, consid. 7a con richiami). Senza dimenticare che lo stato

fisico reale e visibile esternamente di un fondo può prevalere, in determinate

circostanze, sulla buona fede riposta dall'acquirente nel registro fondiario

(DTF 137 III 149 consid. 3.3.2, 137 III 156 consid. 4.1.3 entrambi con rinvii; sentenza del Tribunale

federale 5A_361/2017 del 1° marzo 2018 consid. 3.3).

10.

Nella fattispecie è

pacifico che, come ha rilevato il Pretore, la descrizione delle due servitù nel

registro fondiario è meramente telegrafica (“superficie – autorimessa”; “passo

con autoveicoli e pedonale”) e non consente di determinare – da sé sola – quale

sia la superficie gravata dall'una o dall'altra. Quanto all'atto costitutivo

delle servitù (documenti giustificativi n. 3__________7 del 16 aprile 1963 e n.

26.

__________1 del 3 ottobre 1994), il

contratto del 4 aprile 1963 prevede che il diritto di superficie va esercitato

“sulla parte del mappale 2__________ tinteggiata in color rosa nell'annesso

piano”, corrispondente al perimetro della costruenda autorimessa, mentre l'accesso

veicolare alla medesima e il diritto di passo pedonale vanno esercitati “limitatamente

alla parte del mappale 2__________ tinteggiata in color giallo nell'all. A” (fascicolo

“ispezione a registro fondiario”, 3° e 5° foglio).

a) L'appellante

fa valere anzitutto che l'accertamento e l'interpretazione del contratto del

1963.

sono erronei. Contrariamente all'opinione del Pretore – essa sostiene –

non v'è ragione per arguire che il diritto di passo, costituito allo scopo di

raggiungere la costruenda autorimessa, riguardasse anche la rampa e non solo la

strada di accesso. Al momento della stipulazione, l'autorimessa non era stata

ancora edificata, sicché anche la superficie relativa al diritto di passo aveva

unicamente valenza indicativa. Nulla induceva inoltre a credere a quel momento

che fosse già prevista la costruzione di una rampa. Di conseguenza, a suo

parere, la conclusione secondo cui il contratto di costituzione di servitù del

1963.

distingueva l'autorimessa da un canto e la sua rampa d'accesso dall'altro,

è fallace. Ora, sarà anche vero che la situazione descritta nel piano accluso

al contratto del 4 aprile 1963 era solo indicativa, essendo antecedente l'edificazione

del fabbricato, avvenuta secondo modalità non identiche a quelle indicate nella

planimetria. Ciò non toglie che il documento giustificativo distingueva

chiaramente tra perimetro dell'autorimessa (oggetto del diritto di superficie)

e area di accesso alla medesima (oggetto del diritto di passo). In condizioni

del genere l'interpretazione del Pretore, secondo cui la rampa di accesso all'autorimessa

poi realizzata fosse compresa dal diritto di passo, resiste di per sé alla

critica.

b) L'appellante

si diffonde in aspetti tecnici riguardanti l'esecuzione dell'autorimessa e

della strada coattiva (particella n. 14__________). Ricorda che una

superficie di 80 m² era stata

scorporata dalla particella n. 15__________ e ceduta alla particella n. 14__________

e che in cambio di tale rinuncia il proprietario della particella n. 15__________

aveva potuto erigere il garage, occupando una superficie pressoché identica della

particella n. 2__________ (memoriale, pag. 10 consid. c). Al proposito tuttavia

l'appello si esaurisce in una ripresa testuale del memoriale conclusivo (pag.

22), oltre che in un'esposizione personale dei fatti, senza che la convenuta si

confronti con la sentenza impugnata e indichi in che misura questa sarebbe erronea.

Identiche considerazioni valgono per i motivi che avrebbero indotto gli aventi

diritto ad arretrare di qualche metro rispetto al ciglio stradale la

costruzione dell'autorimessa per lasciare uno spiazzo di manovra e di sosta (appello,

pag. 11; memoriale conclusivo, pag. 23). D'acchito irricevibili, simili

allegazioni sfuggono a qualsiasi disamina. Ad ogni buon conto, motivi di

carattere personale dei proprietari originari non riconoscibili per un terzo

acquirente in buona fede non entrerebbero, comunque sia, in linea di conto (sopra,

consid. 9).

c) La

convenuta si sofferma anche su talune imprecisioni del giudizio impugnato che, a

suo dire, avrebbero contribuito all'accertamento erroneo dei fatti. Essa adduce

che, contrariamente a quanto sembra ritenere il Pretore a pag. 4 della sentenza

impugnata, l'autorimessa non è stata eseguita dopo il 1994, ma risale agli anni

Sessanta. Né sarebbe corretto affermare che il fabbricato è stato eretto in

maniera difforme da quanto prevedeva il piano originario, giacché alla

costituzione della servitù nel 1963 non esisteva ancora un piano. Ciò sarà

anche vero. L'appellante non spiega tuttavia, né è dato a divedere, in che

misura simili inesattezze incidano sull'esito del giudizio. Al proposito l'appello

si esaurisce così in mere recriminazioni.

11.

L'appellante censura

un carente accertamento dei fatti in merito a un “pacifico e ininterrotto

utilizzo (…) della rampa dalla costruzione al 1996”. Per il Pretore non

sussiste alcun riscontro probatorio sul fatto che la rampa sia stata concepita

sin dall'inizio come parcheggio. Così argomentando, nondimeno – obietta l'interessata

– il primo giudice ha omesso di verificare il modo in cui il diritto di

superficie è stato esercitato dal giorno della sua costituzione nel 1963 fino

all'inizio della controversia nel 1996 o, quanto meno, ha trascurato di trarre

le dovute conclusioni. L'uso pacifico e incontestato della rampa anche a scopo

di posteggio fino al 1996 – soggiunge l'appellante – non è stato mai contestato.

A parte ciò, svariati indizi suffragherebbero quella tesi, come una lettera 21 aprile

1994.

dell'architetto B__________ (doc. 9), dichiarazioni giurate agli atti

(doc. 11 segg.) da cui si evince che il diritto di superficie comprende la

rampa, il piano di assegnazione delle parti comuni del Condominio “La __________”

(doc. 16) che esclude la superficie occupata dall'autorimessa, rampa compresa (mentre

include la strada gravata unicamente del diritto di passo), la presenza sotto

la rampa di allacciamenti e di contatori dell'abitazione principale sulla

particella n. 15__________ e deposizioni testimoniali, in particolare quella di

M__________ A__________.

Ora, per quel che è della

mancata contestazione da parte degli attori dell'uso pacifico e incontrastato

della rampa a scopo di posteggio, la circostanza è smentita dagli atti. A

ragione gli attori sottolineano infatti nelle osservazioni all'appello (pag. 8 a

metà, ad 9) di avere contestato l'allegazione nel memoriale di replica. Quanto

agli altri elementi addotti a sostegno della menzionata tesi, nessuno di essi

dimostra – contrariamente a quanto asserisce la convenuta – l'uso pacifico e

incontestato nel tempo della rampa anche per lo stazionamento di veicoli. Né

spettava al Pretore indagare d'ufficio su tale aspetto, a mente sua l'atto

costitutivo della servitù permettendo di determinare il contenuto del diritto

reale limitato. Su questo punto l'appello manca perciò di consistenza.

12.

Con riferimento al

contratto del 30 maggio 1994 l'appellante rimprovera poi al Pretore di non

avere tenuto conto del fatto che la planimetria acclusa (inserto A), su cui è

raffigurata la porzione di terreno gravata del diritto di superficie, è parte integrante

di quell'accordo. Essa non contesta che la planimetria del 1963 limitava il

diritto di superficie al garage, senza comprendere l'accesso. Opina tuttavia

che l'accesso all'autorimessa è costituito dalla strada privata e non dalla

rampa, la quale è parte dell'immobile oggetto del diritto di superficie. Quanto

al fatto che l'estensione orizzontale del diritto di superficie non avrebbe

subìto modifiche rispetto alla situazione originaria, l'appellante non discute

l'accertamento, ma lo interpreta nel senso che la servitù ha sempre interessato

anche la rampa e non corrisponde all'area che risulta dalla planimetria del

1963.

Inoltre essa reputa errato, per quanto esposto nel memoriale conclusivo,

che la planimetria relativa al contratto del 30 maggio 1994 (doc. 10) si

riferisse “unicamente al diritto di passo, riguardante la rampa”, tale

accertamento, influenzato a suo avviso dalla deposizione M__________, essendo

smentito dagli altri testimoni. Oltre a ciò, l'affermazione creerebbe

confusione, giacché il diritto di passo del 1994 si riferiva alla scala sul

lato ovest dell'autorimessa.

Per quanto concerne la

prima critica, il Pretore non ha escluso che la planimetria acclusa al contratto

del 30 maggio 1994 fosse parte integrante dell'atto. Egli ha ritenuto unicamente

che essa riguardasse il diritto di passo pedonale, mentre era senza rilievo per

il diritto di superficie, giacché le parti si erano rifatte in proposito al

contratto e alla mappa catastale del 1963 (sentenza impugnata, pag. 5 in

basso). Per il resto l'appello si fonda essenzialmente su una personale

esposizione dei fatti, senza che la convenuta spieghi perché l'accertamento del

Pretore sarebbe erroneo, se non attraverso il rinvio – improponibile – al

memoriale di prima sede. Quanto alla confusione creata dall'affermazione stando

alla quale il diritto di passo costituito nel 1994 riguardava la rampa

(sentenza impugnata, pag. 6 a metà), la citazione – incompleta – si riferisce

alla testimonianza del notaio __________. Sta di fatto che l'appellante non

trae alcuna conseguenza da tale doglianza, la quale si risolve pertanto, una

volta ancora, in una recriminazione.

13.

Sempre in merito all'interpretazione

del contratto del 30 maggio 1994, l'appellante sostiene che tutte le parti

firmatarie dell'accordo – eccetto P__________ G__________, risultato

irreperibile – hanno confermato come la modifica del diritto di superficie mirasse

a adeguare la vecchia iscrizione allo stato di fatto esistente, precisandone l'estensione

su una superficie di 80 m², rampa

compresa. A suo parere, il Pretore ha ignorato simili deposizioni, preferendo

la testimonianza del notaio I__________ M__________, il quale ha omesso nell'atto

di correlare il diritto di superficie al piano (inserto A), anche se tale disattenzione

rimane senza rilievo per stabilire l'estensione del diritto di superficie nei

confronti di terzi in buona fede. Quanto alla lettera 25 ottobre 1995 dell'avv.

G__________ P__________, successiva di 18 mesi alla firma del contratto (e non

precedente, come ha scritto il primo giudice), essa non distingue tra garage

coperto e rampa, ma accenna unicamente alla possibilità concessa a E__________

M__________ di sistemare la parte sottostante il garage. Per l'appellante,

inoltre, l'interpretazione del Pretore, secondo cui le parti all'accordo si

sono dipartite dal malinteso che già nel 1963 il diritto di superficie riguardasse

anche la rampa, è sbagliata. Non solo perché la planimetria del 1963, antecedente

la costruzione della strada coattiva e dell'autorimessa, era solo indicativa,

ma anche perché le parti al contratto del 1994 intendevano sostituire il piano

a registro fondiario con un piano nuovo che corrispondesse alla situazione esistente.

a) Nei

confronti di terzi che non hanno partecipato all'accordo poco importano

intanto, nella misura in cui non trovano riscontro nell'atto costitutivo, le

motivazioni (e gli eventuali malintesi) personali delle parti al contratto del

30.

maggio 1994, quand'anche esse siano state determinanti per formare la

volontà dei firmatari al momento di costituire la servitù (sopra, consid. 9). Per

le stesse ragioni poco giovano ai fini dell'attuale giudizio i ragguagli dell'avv.

G__________ P__________, pur essendo in effetti posteriori al nuovo contratto

di servitù e volti unicamente a confermare la possibilità di eseguire un'opera

anche sotto il garage. Checché dica l'appellante, il testo dell'atto costitutivo

del 30 maggio 1994 è chiaro per quel che riguarda il diritto di superficie,

esteso all'intera area sottostante l'autorimessa, nel senso che concede al titolare

delle proprietà per piani n. 14 __________2

e 14 __________4 il diritto di usare –

come nel passato – la superficie e di sistemarla a suo piacimento. Né può

revocarsi in dubbio che il rinvio all'inserto A riguardasse unicamente la

costituzione del diritto di passo – pacificamente estraneo alla vertenza in

esame – per illustrarne il tracciato e non si riferisse anche al diritto di

superficie, il punto 3 del patto limitandosi a rinviare alla premessa n. 2 e

alla planimetria del 3 aprile 1963 (in cui il diritto di superficie seguiva il

perimetro della costruenda autorimessa). In condizioni del genere l'indicazione,

nel menzionato inserto A, dell'area di 80 m² (comprendente il perimetro del garage e la rampa),

ancorché fonte di confusione fra le parti in causa, non giustifica ancora di

estendere il diritto di superficie nel senso invocato dall'appellante.

b) Che

poi il testo dell'accordo fosse frutto di un errore è possibile. Mal si

comprende tuttavia la mancata reazione dei convenuti, assistiti da un legale,

di fronte alla chiara formulazione dell'atto. A parte ciò, non è dato a

divedere come l'appellante potrebbe valersi di un errore essenziale nei

confronti degli attori che non hanno partecipato alla stipulazione del

contratto di servitù. Per tacere del fatto che l'appellante nemmeno pretende di

non essere vincolata a quel contratto in ragione di un siffatto errore.

c) L'appellante

non può rimproverare al Pretore nemmeno di avere prospettato a torto un

malinteso fra le parti al contratto di servitù quando ha rilevato che per costoro

il diritto di superficie si estendeva alla rampa già nel contratto del 1963. A

parte l'irrilevanza – per quanto si è detto – di un tale malinteso ai fini di

un'interpretazione fondata sulla buona fede nel registro fondiario, l'appellante

dimentica che l'accertamento del primo giudice trova riscontro nelle risultanze

istruttorie (per esempio nella deposizione rogatoriale 8 aprile 2008 di W__________

B__________, pag. 4 seg.: “Dieses Baurecht gab es offensichtlich schon seit den

60er Jahren (…). Das Baurecht hatte bereits zuvor im gleichen

Umfang Bestand (…)”, e in quella di __________, pag. 4: “Mein Wille war, den

Ist-Zustand bezüglich des Ausmasses des Baurechts (80 m²) festzuhalten

und zwar in einem Plan”). Anche al proposito l'appello è destinato

quindi all'insuccesso.

14.

L'appellante contesta

che il contratto di precisazione ed esecuzione della servitù sia stato

incentrato sull'estensione verticale, ma non orizzontale della servitù medesima,

facendo notare che un diritto di superficie “riguarda l'intero immobile che vi

sorge, non solo una parte dello stesso” e che “il diritto di costruzione non

può (…) essere limitato a un solo piano, ma si estende all'intera unità

funzionale edificata”. Ciò posto, essa lamenta una violazione dell'art. 738 CC,

adducendo che in virtù dell'art. 779b CC le disposizioni contrattuali

sugli effetti e l'estensione del diritto di superficie, segnatamente sulla

situazione, la struttura, il volume e la destinazione delle costruzioni, come pure

l'uso delle aree non costruite necessarie per l'esercizio del diritto, sono

vincolanti per ogni acquirente del diritto e del fondo gravato. A suo parere il

Pretore non poteva ritenere che la specifica di “autorimessa” bastasse per

reputare l'iscrizione nel registro fondiario sufficientemente chiara e rendesse

superfluo un esame in base al titolo di acquisto e alle modalità di esecuzione.

Essa ricorda che sin dall'edificazione del fabbricato, nella parte inferiore di

quest'ultimo hanno trovato spazio – sotto la rampa – gli allacciamenti tecnici

della sua abitazione e che proprio in ragione di ciò il contratto del 30 maggio

1994.

ha precisato il diritto di superficie, sicché la sua estensione non può

limitarsi “alla sola parte che serve per posteggiare le automobili al coperto”.

Per il resto – soggiunge

la convenuta – il Pretore non ha verificato, nonostante gli argomenti

sottopostigli, come un terzo in buona fede debba interpretare i documenti

giustificativi inerenti al diritto di superficie, offendendo così anche il suo

diritto di essere sentita. Documenti che, sia per quel che è del contratto sia

per quanto attiene alla planimetria, inducono a concludere che quel diritto comprende

anche la rampa, coerentemente con le modalità di costruzione e lo stato di

fatto dell'autorimessa. Non per caso – essa prosegue – il Pretore ha rilevato un'interdipendenza

strutturale dell'autorimessa con l'uso fatto per molto tempo del fabbricato, la

cui sottocostruzione – come ha egli ha accertato – si estende tanto sotto il

perimetro del garage quanto sotto il perimetro della rampa.

a) La

convenuta non può dolersi che il Pretore si sia limitato a considerare

l'iscrizione del diritto di superficie nel registro fondiario, ritenendola

sufficientemente chiara. In primo luogo, per esplicare effetti di natura reale le

clausole che precisano l'estensione di un diritto di superficie devono essere

oggetto di pubblicità nel registro fondiario anche in applicazione dell'art.

779b CC (Ballif in:

Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 7 ad art. 779b). Inoltre, la

censura dell'appellante è smentita dagli atti, il Pretore avendo ricordato che in

concreto il diritto di superficie e il diritto di passo sono funzionali l'uno

all'altro e imponevano così un esame sulla scorta del titolo di acquisto

(sentenza impugnata, pag. 4 in basso).

b) Al

limite del pretesto appare poi il rimprovero dell'appellante al primo giudice

di non avere verificato, offendendo il suo diritto di essere sentita, come i

documenti giustificativi inerenti al diritto di superficie andassero

interpretati da un terzo in buona fede. Il Pretore ha rilevato invece come in un

caso del genere “i motivi e le circostanze personali e individuali,

determinanti tra le parti originarie per costituire la reciproca e concordante

volontà, non possono essere opposte ai successori in buona fede, nella misura

in cui non siano riconoscibili nel testo del contratto o altrimenti” (sentenza

impugnata, pag. 8). Quanto all'applicazione nella fattispecie dei principi interpretativi

per determinare l'estensione di una servitù, già si è detto (consid. 13a).

c) Molto

più delicata è la questione di sapere se la nota precisazione contrattuale del

diritto di superficie non si limitasse alla parte sottostante del fabbricato e

dovesse necessariamente estendersi all'intera unità funzionale edificata. L'argomento,

pur sollevato in prima sede (memoriale conclusivo, pag. 18), non è stato esaminato

dal Pretore, stando al quale l'evidente interdipendenza strutturale tra la

rampa e l'autorimessa non osta alla definizione di regimi giuridici diversi per

le due opere (sentenza impugnata, pag. 8). Ora, che la sottocostruzione si

estenda non soltanto al perimetro dell'autorimessa, ma anche a quello della

rampa è pacifico. Dalle fotografie accluse al verbale di sopralluogo del 10

febbraio 2009 si evince del resto in modo inequivocabile che sotto la

piattaforma di accesso si trova un ripostiglio con le condotte dell'acqua, di

modo che il soffitto del ripostiglio corrisponde all'area occupata dalla rampa.

Certo, gli attori sembrano obiettare che la realizzazione di quell'opera sotto

la rampa è abusiva (osservazioni, pag. 20 e 22). Ciò non toglie che la

possibilità di sistemare l'area sottostante l'autorimessa a discrezione del

proprietario delle unità n. 14 __________2

e 14 __________4 figurava già nell'atto

costitutivo. A parte ciò, l'unità strutturale tra rampa e parte sottostante sussiste

a prescindere dall'esistenza di quel ripostiglio (v. doc. 24, sezione A-A).

Dandosi

una siffatta unità strutturale e funzionale, la rampa e la costruzione

sottostante non possono soggiacere a due regimi giuridici diversi. Un diritto

di superficie non è applicabile a singoli piani di un edificio (art. 675 cpv. 2

CC) e una costruzione al beneficio di tale servitù deve distinguersi, dal

profilo edilizio e funzionale, da ogni altra costruzione sul fondo serviente in

modo tale che ogni opera formi un'unità edilizia e funzionale a sé stante e indipendente

(Isler/Gross in: Basler Kommentar,

op. cit., n. 14 e 15 ad art. 779 CC con riferimenti). Ciò che in concreto, per

quanto testé illustrato, non si verifica per la rampa, da un lato, e per la

sottocostruzione al beneficio di un diritto di superficie, dall'altro. E come

un contratto che non osservi questa restrizione va dichiarato giuridicamente nullo

(DTF 111 II 134), così anche il giudice chiamato a interpretare il contenuto di

una servitù siffatta non può fare astrazione da tale principio. In condizioni

del genere l'accertamento del Pretore, secondo cui la rampa di accesso all'autorimessa

è oggetto unicamente di un diritto di passo quantunque la sottocostruzione – a

essa strutturalmente legata – sia incontestatamente soggetta a un diritto di superficie

non resiste alla critica.

d) Dovendosi

accogliere l'appello sulla questione principale già per questa ragione, risulta

superfluo interrogarsi se – a parte ciò – lo stato fisico reale e visibile

esternamente del fondo prevalesse, comunque sia, sulla buona fede degli attori (DTF

137.

III 149 consid. 3.3.2 e 3.3.3). E si rivela senza interesse anche la

questione di sapere se il Pretore abbia – a ragione o a torto – accolto l'istanza

di restituzione in intero degli attori del 9 dicembre 2013. Al riguardo non

giova pertanto attardarsi.

15.

Da ultimo l'appellante

contesta, anche nell'eventualità in cui la sua domanda principale fosse accolta,

l'ammontare del valore litigioso che il Pretore ha fissato in fr. 300 000.–

in ragione dell'“enjeu

principale di questa vicenda, ossia due/tre posti auto esterni e l'assai

notevole valore dei terreni in quella zona” (sentenza impugnata, pag. 10). Essa

chiede di limitare tale valore a fr.

34.

000.–, riducendo di conseguenza la tassa

di giustizia da fr. 12 000.–

a fr. 3400.– e le ripetibili da fr. 27 000.–

a fr. 6800.–. A suo parere, il calcolo del primo giudice è arbitrario, poiché a

fronte di una superficie di 34 m²

(doc. 24) esso si diparte da un valore del terreno di fr. 8824.–/m², manifestamente esagerato anche

per una rampa in posizione pregiata. A parere l'appellante tra il valore del

terreno gravato da un diritto di superficie e quello del terreno gravato da un

diritto di passo si giustifica al massimo una differenza di fr. 1000.–/m².

a) Nelle

cause relative a servitù il valore litigioso era determinato, nel diritto di

procedura cantonale, da quello che tali diritti avevano per il fondo dominante

o dal deprezzamento che tali diritti comportavano per il fondo serviente, se

esso era maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC ticinese; identico principio vige nel

diritto di procedura attuale: I CCA, sentenza inc. 11.2017.84 del 5 aprile

2019, consid. 4b con rinvii). Nella fattispecie v'è da domandarsi se un

diritto di superficie sulla rampa in questione e la conseguente possibilità per

i proprietari del fondo dominante di fruire sulla medesima non solo di un'area

di accesso, ma anche di parcheggio, determini un maggior valore di fr. 300 000.–,

come reputa il Pretore. D'altro lato anche la stima di fr. 34 000.– prospettata dall'appellante appare poco

verosimile. Considerata l'ipotesi di fruire su un'area come quella in discorso

di un parcheggio per due automobili di modeste dimensioni, il maggior

valore che il fondo dominante avrebbe potuto ritrarre può essere stimato

prudenzialmente in fr. 100 000.–.

b) Per

il resto l'appellante non discute l'argomento del primo giudice, che ha

giustificato l'applicazione della tariffa massima per il calcolo delle

ripetibili in ragione dell'”enorme dispendio di patrocinio che ha generato questa

causa”. Non scorgendosi motivo, vista la complessità della causa e la mole di

lavoro che ha cagionato l'esame della petizione, di scostarsi da tale

orientamento anche per il calcolo della tassa di giustizia (art. 2 LTG), si

giustifica di fissare l'emolumento in fr. 8000.– e di limitare le

ripetibili complessive di prima sede (spettanti anche al convenuto PI 1, cui

non può imporsi la richiesta di ridurre a fr. 6800.– l'indennità di parte) a

fr. 15 000.–. In questa misura l'appello merita

dunque accoglimento.

16.

Le spese dell'attuale

giudizio seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Per quel che è dell'appello

di AP 1, gli oneri vanno a carico degli attori, i quali rifonderanno all'appellante,

assistita da un legale, un'adeguata indennità per ripetibili. Per quanto

attiene invece all'appello di PI 1, gli oneri, commisurati al fatto che la

decisione odierna si esaurisce in una dichiarazione di non entrata in materia

(art. 21 LTG), sono addebitati al medesimo, con obbligo di rifondere agli

attori, patrocinati da un legale, un'adeguata indennità per ripetibili commisurata

all'impegno che un legale solerte e diligente avrebbe dedicato alla stesura di

osservazioni a un appello irricevibile.

17.

Circa i rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr.

30.

000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1

lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi

decide: I. Le cause inc. 11.2014.78 e

11.2014.79 sono congiunte.

II. L'appello di AP 1 è

accolto e la sentenza impugnata è riformata come segue:

2. La petizione è respinta.

3. La tassa di giustizia di fr.

8000.– e le spese di fr. 1000.– sono poste a carico degli attori in solido, i

quali rifonderanno ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 15 000.–

complessivi per ripetibili.

III. Le spese di tale appello,

di fr. 3000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico degli attori

in solido, che rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà,

fr. 6000.– complessivi per ripetibili.

IV. L'appello di PI 1 è

irricevibile.

V. Le spese di tale appello, di

complessivi fr. 1000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico dell'appellante

medesimo, che rifonderà agli attori fr. 2000.– complessivi per ripetibili.

VI. Notificazione:

–

avv. ;

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile

contro le decisioni previste dagli art. 90

a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95

a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art.

72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile

è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.