11.2014.88
Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare
3 aprile 2015Italiano25 min
Source ti.ch
Incarto n.
11.2014.88
Lugano
3 aprile 2015/jh
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliera:
F.
Bernasconi
sedente
per statuire nella causa SE.2013.30 (proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 14 giugno 2013 da
AP 1 e AP 2
(patrocinati dall'avv. PA 1)
contro
Comunione dei comproprietari
del
“Condominio AO 1”,
(patrocinata
dall'avv. dott. PA 2),
giudicando sull'appello
del 30 settembre 2014 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal
Pretore il 28 agosto 2014;
Ritenuto
in fatto: A. Il 6 settembre 1989 C__________
ha venduto a J__________ e V__________, metà ciascuno, la particella n. 3838
RFD di __________. Contestualmente è stata costituita sul fondo venduto una
servitù di posteggio in favore della limitrofa particella n. 927 appartenente
al venditore. Ottenuta la proprietà esclusiva della particella n. 3838, J__________
ha edificato sulla medesima uno stabile di sette appartamenti costituti in
proprietà per piani (dalla n. 12 626 alla
n. 12 632: “Condominio AO 1”). L'iscrizione
nel registro fondiario è avvenuta il 21 aprile 1998 (“costituzione di PPP prima
della costruzione”). Il regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà
depositato a registro fondiario prevedeva che all'appartamento n. 5 sarebbe
stato assegnato in uso preclusivo (“riservato”) il posteggio esterno contrassegnato
con la lettera “B”, all'appartamento n. 6 il posteggio esterno contrassegnato con
la lettera “C” e all'appartamento n. 7 il posteggio esterno contrassegnato con
la lettera “A”.
B. Il 23 febbraio 2000 J__________
ha costituito in favore di AP 1 e AP 2, metà ciascuno, un diritto di compera
sulla proprietà per piani n. 12 630 (143/1000 del fondo base), con
diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. Il contratto confermava che a tale
unità sarebbe stato attribuito in uso riservato “il posteggio esterno al piano
cantina lettera B”. AP 1
e AP 2 hanno esercitato il
diritto di compera il
21 dicembre 2001. Sta di fatto
che il 24 novembre 2003 E__________, successore di C__________, ha promosso nei
confronti della Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”
un'azione davanti al Pretore
della giurisdizione di Locarno Città per far accertare il diritto di posteggio iscritto
sulla particella n. 3838 in favore
della propria particella n. 927 (inc. OA.2003.74).
C. A un'assemblea generale straordinaria del 17 giugno 2005 i comproprietari del
“Condominio AO 1” hanno approvato l'intavolazione definitiva della proprietà
per piani nel registro fondiario e si sono impegnati a decidere sull'assegnazione
di un diritto d'uso riservato sul posteggio esterno “a destra corrispondente
alla lettera ‘O’ sui piani di mutazione dell'ing. __________” non appena si
fosse conosciuto l'esito della causa promossa da E__________. Il 21 settembre
2005 essi hanno proceduto così alla “modifica di PPP dopo la costruzione” con cancellazione
della menzione “prima della costruzione”. L'atto
pubblico prevedeva al punto 3 quanto segue (rogito n. 54 del notaio dott.
__________):
Tutte le parti non indicate al
punto 1 (uno) del presente atto, nonché quelle
escluse dal piano di attribuzione in uso riservato, sono adibite a uso
comune.
Le
parti dichiarano di essere a conoscenza del fatto che, per quanto concerne i posteggi esterni, è pendente
presso la Pretura di Locarno Città una causa che oppone la Comunione dei condomini al vicino E__________ (inc.
OA.2003.74). Una volta cresciuta in giudicato la sentenza, l'assemblea dei
condomini sarà nuovamente chiamata a decidere sui diritti d'uso riservato per i
posteggi esterni. In questo contesto i proprietari che ne avevano acquistato il
diritto, potranno chiederne l'attribuzione in uso riservato.
L'iscrizione
definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario è avvenuta il
28 settembre 2005 e la menzione “costituzione di PPP prima della
costruzione” è stata cancellata.
D. Statuendo
nella citata causa in luogo e vece del Pretore, con sentenza del 6 luglio 2007
il Segretario assessore ha accertato il diritto di posteggio sulla particella
n. 3838 in favore della particella n. 927 e ha obbligato la Comunione dei comproprietari a mettere a disposizione di E__________ tre parcheggi sul fondo serviente.
Tale decisione è passata in giudicato. Con risoluzione assembleare del 23 marzo
2010 i comproprietari hanno deciso così di “provvedere all'iscrizione a
registro fondiario del piano definitivo dei posteggi conforme alla situazione
attuale relativi alla servitù”. Il 20 maggio 2010 il Giudice di pace del
circolo della Navegna, adito da AP 1 e AP 2, ha emesso un divieto giudiziale al
fine di inibire l'uso illecito del posteggio esterno su cui essi vantavano un
diritto d'uso preclusivo. Se non che, all'assemblea
generale straordinaria del 19 maggio 2011 la maggioranza
dei comproprietari ha respinto una richiesta di AP 1 e AP 2 volta a ottenere
un diritto d'uso riservato sul posteggio esterno
e un'azione da loro promossa per far annullare tale risoluzione è stata
dichiarata perenta dal Pretore il 16
ottobre 2012 (inc. SE.2011.43).
E. A una nuova assemblea
generale ordinaria del 30 novembre 2012 i comproprietari hanno poi deciso – a
maggioranza – di porre a carico di AP 1 e AP 2 i costi d'installazione di un videocitofono
a colori (oggetto n. 2), di inoltrare al Giudice di pace del circolo della
Navegna una richiesta intesa a far annullare il divieto giudiziale emesso su
richiesta dei coniugi (oggetto n. 3) e di rifiutare l'attribuzione alla
proprietà per piani n. 5 di un posteggio esterno (oggetto n. 4). Ottenuta
l'autorizzazione ad agire, con petizione del 14 giugno 2013 AP 1 e AP 2 hanno
convenuto perciò la Comunione dei comproprietari davanti al Pretore della giurisdizione
di Locarno Città perché fossero annullate le
risoluzioni n. 2, 3 e 4 e fosse loro attribuito il posteggio esterno
occupato dal giorno dell'acquisto “come al punto n. 3 del rogito n. 54 di data
21 settembre 2005 del notaio __________”. Nella sua risposta del 25
settembre 2013 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. Il dibattimento
si è tenuto l'11 novembre 2013 e l'istruttoria, iniziata il 17 marzo 2014, è terminata
il 26 maggio 2014. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi
a conclusioni scritte del 9 e 11 luglio 2014 in cui hanno mantenuto le rispettive posizioni.
F. Statuendo il 28 agosto 2014,
il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha annullato la
risoluzione n. 2, ma non le altre. Le
spese processuali di complessivi
fr. 1000.– sono state poste per tre
quarti a carico degli attori in solido e per il resto a carico della convenuta,
cui gli attori sono stati tenuti a rifondere, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 1000.– per ripetibili ridotte.
G. Contro la sentenza appena
citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 30 settembre
2014 nel quale chiedono di annullare anche le risoluzioni n. 3 e 4
dell'assemblea generale, di attribuire loro in uso preclusivo il noto posteggio
esterno e di riformare conseguentemente il giudizio impugnato. Nelle sue
osservazioni del 14 novembre 2014 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” conclude per la reiezione dell'appello.
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori
con la procedura semplificata sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto il Pretore ha accertato il valore litigioso in fr. 15 000.– (consid. 4), cifra che non appare inverosimile
e che non è contestata dalle parti. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 1°
settembre 2014. Introdotto il 30 settembre 2014, l'appello in esame dunque è ricevibile.
2. Ricevute le osservazioni
all'appello, AP 1 e AP 2 hanno contestato che l'avvocato PA 2 possa rappresentare
la comunione dei comproprietari davanti a questa Camera, facendo valere che a
un'assemblea generale dell'11 luglio 2014 l'amministrazione del condominio è stata affidata alla __________, la quale tuttavia ha rinunciato al mandato nell'ottobre
del 2014. Essi reputano pertanto che la controparte non sia validamente
patrocinata né possa avere incaricato il legale che ha redatto le osservazioni
di rappresentarla.
Nella fattispecie è fuori dubbio
che per stare in lite nell'azione intentata il 14 giugno 2013 da AP 1 e AP 2 allo
scopo di far annullare le citate risoluzioni assembleari l'amministratore
necessitava di un'autorizzazione rilasciatagli dall'assemblea medesima (Wermelinger, La proprieté par étages,
3ª edizione, n. 74 ad art. 712t CC; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB II, 4ª edizione, n. 6 ad art. 712t CC). Ora,
all'assemblea generale del 30 novembre 2012 la comunione dei comproprietari aveva
incaricato l'amministratore di conferire mandato a un legale perché la rappresentasse
nella causa civile (doc. U, pag. 2 a metà). Che tale incarico si limitasse al
patrocinio davanti al primo grado di giurisdizione non si desume dal verbale,
né è preteso dagli attori, né è la regola in casi del genere (I CCA, sentenza
inc. 11.2010.5 del 4 marzo 2013, consid. 3 con riferimento; v.
anche Wermelinger, op. cit., n.
83 ad art. 712t CC). La procura rilasciata all'avvocato PA 2, per altro,
autorizzava il legale anche ad appellare (doc. 1). Su questo punto l'appello
si rivela pertanto inconsistente.
3. Nella decisione impugnata
il Pretore, riassunta la cronistoria dei parcheggi esterni del “Condominio AO 1”,
ha ritenuto che “se non in occasione dell'iscrizione definitiva della proprietà
per piani avvenuta nel 2005 (quando in effetti la questione dei posteggi
esterni era stata lasciata in sospeso), quantomeno durante l'assemblea del 19
maggio 2011, alla trattanda 4, è come se la maggioranza qualificata dei
comproprietari, opponendosi alla richiesta AP 1 di vedersi attribuire il diritto
d'uso riservato sul posteggio esterno lett. L, avesse di fatto revocato il
diritto d'uso riservato che gli attori avevano acquisito al momento dell'acquisto
della loro unità PPP” (consid. 3.5). E prima dell'entrata in vigore dell'art.
712g cpv. 4 CC, il 1° gennaio 2012, non v'era – ha continuato il Pretore
– alcun diritto acquisito a un uso riservato, nel senso che l'assemblea dei
comproprietari poteva decidere a maggioranza qualificata di revocare un diritto
d'uso riservato anche senza il consenso del beneficiario. Né, secondo il
Pretore, la clausola n. 3 del rogito relativo all'iscrizione definitiva della
proprietà per piani redatto dal notaio __________ era tale da sorprendere gli
attori nella loro buona fede. A maggioranza l'assemblea generale del 19 maggio
2011 poteva dunque rifiutare in modo valido e definitivo la richiesta dei
coniugi intesa a ottenere in uso riservato il posteggio esterno loro assegnato
al momento dell'acquisto dell'appartamento. Per il Pretore, in definitiva, la
decisione assembleare è legittima, ciò che legittima anche la risoluzione n. 3
volta a chiedere al Giudice di pace di annullare il divieto di posteggio fatto
emanare dai coniugi sullo stallo esterno.
4. Gli appellanti sostengono
che il rifiuto di attribuire loro il posteggio esterno trascende nell'abuso già
per il fatto che gli altri comproprietari non hanno mai revocato in dubbio il loro
diritto sul posteggio esterno “regolarmente attribuito in uso riservato e annotato
a RF”. Anzi, costoro lo hanno riaffermato nel 2005, come figura nel rogito del
notaio __________, e ancora nel 2008, come risulta dall'“assemblea circolare”
volta all'iscrizione definitiva del piano delle assegnazioni delle parti comuni
allestito dal geometra revisore. Essi soggiungono di non avere mai rinunciato
al parcheggio, ma di avere posto anzi all'atto di firmare il rogito di iscrizione
della proprietà per piani la condizione di vedersi garantire uno stallo esterno.
E che tutti fossero d'accordo risulta dal piano allestito dal geometra
revisore. Gli appellanti fanno valere quindi che le circostanze per cui
l'attribuzione del posteggio è stata rimandata nel tempo, le condizioni che
hanno portato alla stesura della condizione figurante nel rogito del notaio __________,
il senso e lo scopo della condizione stessa e l'assenso unanime degli altri comproprietari
“non potavano che portarli a ritenere in buona fede che dopo l'emanazione della
sentenza nel caso __________, anche l'attribuzione a loro favore del parcheggio
esterno sarebbe stata una semplice formalità”. La delibera impugnata è quindi,
a loro dire, contraria alla legge.
Secondo gli appellanti inoltre la
risoluzione assembleare controversa implica un cambiamento di destinazione, poiché
riserva il posteggio esterno solo a visitatori e fornitori. Ciò avrebbe richiesto,
a loro parere, una decisione unanime dei comproprietari. Per di più – essi soggiungono
– già prima dell'entrata in vigore dell'art. 712g cpv. 4 CC un comproprietario
poteva opporsi al mutato uso di una parte comune se il mutamento lo ledeva in
modo durevole, ciò che è il caso in concreto, vedendosi essi privati di un
posteggio esterno regolarmente acquistato. Gli appellanti sostengono infine che
in virtù dell'art. 4 cpv. 1 tit. fin. CC l'art. 712g cpv. 4 CC, seppure entrato
in vigore il 1° gennaio 2012, esplica effetto anticipato ed è quindi applicabile
anche alla fattispecie, di modo che essi potevano senz'altro invocare il “diritto
di veto” previsto da tale norma.
5. Ogni comproprietario ha la
facoltà di impugnare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto
conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712m
cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Il termine di perenzione di un mese per
promuovere azione è salvaguardato ove l'istanza di conciliazione sia introdotta
entra tale scadenza, sempre che il richiedente intenti poi la causa entro i termini
fissati dagli art. 209 cpv. 3 e 4 CPC (DTF 140 III 565 consid. 2.2.2.4). Nella
fattispecie gli attori hanno pacificamente introdotto l'istanza di
conciliazione entro un mese dalla risoluzione, sicché l'azione di merito è
tempestiva quantunque l'autorizzazione ad agire menzionasse il termine di un mese.
6. I
presupposti per l'annullamento di una risoluzione assembleare sono già stati
riassunti dal Pretore (sentenza impugnata, consid. 2). Al riguardo basti
rammentare che la comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria
volontà e che non spetta al giudice limitarne l'autonomia se non per far rispettare
norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento,
di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,
oppure principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o
dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione
della personalità), oppure disposizioni convenzionali che
disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione
e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione
ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o
finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento
(RtiD II-2013 pag. 817 consid. 5 con
richiami di dottrina e giurisprudenza). Non tocca al giudice
sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari (I
CCA, sentenze inc. 11.2012.118 del 15 settembre 2014, consid. 4 e inc. 11.2012.143
del 27 ottobre 2014, consid. 5).
Quanto
agli effetti di un'eventuale annullamento, l'azione prevista dall'art. 75 CC comporta
– per principio – la mera cassazione della risoluzione impugnata. Solo la
comunione dei comproprietari, vincolata dai considerandi della sentenza di
rinvio, è abilitata a prendere una nuova risoluzione (DTF 136 III 350 consid.
2.2.2 con richiamo a DTF 118 II 14 consid. 1c; Wermelinger, op. cit., n. 235 ad art. 712m
CC). In concreto la richiesta degli appellanti intesa a vedersi assegnare il
noto posteggio in uso riservato direttamente da questa Camera risulta quindi irricevibile.
7. L'iscrizione di una
proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare atto costitutivo e di un piano
di ripartizione, anche “prima della costruzione dell'edificio” (art. 33c
cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 1 e 2 ORF in vigore dal
1° gennaio 2012). Tale iscrizione non ha solo indole provvisoria, ma è
costituiva del diritto reale (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il compimento dello
stabile va poi comunicato all'ufficiale del registro fondiario presentando
l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine della costruzione,
firmato da tutti i comproprietari (art. 33c cpv. 3 combinato con l'art. 33b
cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con
l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica
all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far
cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione
dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici,
occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (I CCA, sentenze inc.
11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 5 con riferimenti e inc. 11.2012.48 del
14 luglio 2014, consid. 7a; v. anche Wermelinger,
op. cit., n. 139 segg. ad art. 712d CC).
Se i comproprietari o
l'amministratore non annunciano all'ufficiale del registro fondiario
l'ultimazione dell'edificio, ma la suddivisione non ha subìto modifiche
rispetto all'atto costitutivo e al piano di riparto allestito prima della
costruzione, la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione
dell'edificio” rimane iscritta, senza che ciò comporti sanzioni particolari (I CCA,
sentenza inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 5 con riferimenti; v.
anche Wermelinger, op. cit., n. 141 ad art. 712d CC). Se invece sono intervenute modifiche
costruttive in corso d'opera e i comproprietari non presentano un piano di
ripartizione aggiornato da loro debitamente sottoscritto dopo l'esecuzione dei
lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico, dandosi modifiche alle
superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per produrre la documentazione
mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte la proprietà per piani in
comproprietà ordinaria (art. 33c cpv. 4 vRRF per analogia, rispettivamente
art. 69 cpv. 4 ORF per analogia; I CCA, sentenza inc. 11.2012.5 del 28
maggio 2014, consid. 5; v. anche Wermelinger,
op. cit., n. 145 ad art. 712d CC).
8. In concreto l'iscrizione
della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” nel registro
fondiario è avvenuta il 21 aprile 1998 (rogiti n. 129 e n. 146 del notaio __________:
doc. A nell'inc. SE.2011.43 richiamato). Quanto alla ripartizione, l'atto
pubblico prevedeva che “i posteggi esterni al piano cantina sono considerati
parti comuni e vengono assegnati alle singole PPP ad uso riservato come risulta
dall'annesso 1 al regolamento condominiale” (rogito n. 146, fol. 6 punto
3). Il piano di ripartizione disponeva, in particolare l'attribuzione in uso
riservato del posteggio esterno lettera “B” alla proprietà per piani n. 5 (rogito
n. 146, inserto C, annesso 1). Il 21 dicembre 2001 AP 1 e AP 2 hanno
acquistato la proprietà per piani n. 12 630
con diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. L'atto pubblico precisava che all'unità era assegnato “in uso riservato il posteggio esterno al piano cantina lett.
B” (rogito n. 594 dal notaio PA 1: doc. C, fol. 3 punto 3.2).
a) L'iscrizione
iniziale della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” non
ha subìto cambiamenti, finché a costruzione avvenuta l'assemblea generale straordinaria
del 17 giugno 2005 ha deciso di procedere all'intavolazione definitiva “come ai
piani di mutazione n. 17 387 dell'ing. __________
e la bozza di rogito elaborata dal notaio avv. __________, con la cancellazione
delle demarcazioni dei posteggi esterni su via __________ (I, K, L, M, N, O) e
ritenuta l'approvazione delle condizioni 1 e 2 formulate dalla parte AP 1”. L'assemblea
si è impegnata altresì a formalizzare una decisione sull'assegnazione ai
coniugi AP 1 di un diritto d'uso riservato su un posteggio esterno “a destra
corrispondente alla lettera O sui piani di mutazione dell'ing. __________ non
appena sarà conosciuto l'esito della causa pendente in Pretura” promossa da E__________
(doc. H, pag. 2).
b) Il
21 settembre 2005 il notaio __________ ha rogato l'atto pubblico di “modifica
della proprietà per piani dopo la costruzione” nel quale figura, in
particolare, la seguente clausola n. 3 (rogito n. 54: doc. M):
Tutte le parti non indicate al
punto 1 (uno) del presente atto, nonché quelle escluse dal piano di
attribuzione in uso riservato, sono adibite a uso comune.
Le
parti dichiarano di essere a conoscenza del fatto che, per quanto concerne i
posteggi esterni, è pendente presso la Pretura di Locarno-Città una causa che oppone la Comunione dei condomini al vicino E__________ (inc. OA.2003.74).
Una volta cresciuta in giudicato la sentenza, l'assemblea dei condomini sarà
nuovamente chiamata a decidere sui diritti d'uso riservato per i posteggi
esterni. In questo contesto i proprietari che ne avevano acquistato il diritto,
potranno chiederne l'attribuzione in uso riservato.
Su
tale base l'ufficiale del registro fondiario ha cancellato il 28 settembre 2005 la menzione “costituzione
di PPP prima della costruzione”.
c) Statuendo
il 6 luglio 2007 sull'azione promossa da E__________, il Segretario assessore
ha accertato sulla particella n. 3838 – come detto – il diritto di posteggio in
favore della particella n. 927 e ha obbligato la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” a mettere a disposizione di E__________
tre parcheggi sul fondo serviente. In base a tale decisione l'amministratore
del condominio ha invitato i comproprietari ad autorizzare l'iscrizione
definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario con riferimento a
una planimetria già trasmessa loro in precedenza e ha accluso a tal fine un
formulario per l'approvazione in via di circolazione (doc. P). La planimetria prevedeva
l'assegnazione del posteggio esterno “L” alla proprietà per piani n. 5, mentre i
posteggi “M”, “N” e “O” sarebbero stati
destinati in “servitù d'uso” a E__________ (doc. Q). La proposta è stata
approvata da sei comproprietari, mentre il settimo – una società anonima in
fallimento – non ha ritornato il formulario (doc. Q). L'amministratore non ha
quindi dato seguito ai propri intendimenti.
d) All'assemblea
generale straordinaria del 23 marzo 2010 i comproprietari hanno poi deciso
all'unanimità di “provvedere all'iscrizione a registro fondiario del piano
definitivo dei posteggi conforme alla situazione attuale relativi alla servitù,
in favore del fondo ora di proprietà __________” (doc. S). Il 20 maggio 2010 il
Giudice di pace del circolo della Navegna, adito da AP 1 e AP 2, ha emesso un divieto
giudiziale per inibire l'uso illecito del posteggio esterno su cui costoro vantavano
un diritto d'uso preclusivo (“L”). Se non che, all'assemblea generale straordinaria del 19 maggio 2011 la maggioranza
dei comproprietari ha respinto una richiesta dei coniugi volta all'assegnazione
di un diritto d'uso riservato sul parcheggio esterno “L” e un'azione promossa da
questi ultimi per far annullare tale risoluzione è stata dichiarata perenta dal
Pretore il 16 ottobre 2012 (inc. SE.2011.43).
e) Infine all'assemblea generale ordinaria del 30
novembre 2012 i comproprietari hanno nuovamente rifiutato, a maggioranza,
di attribuire un diritto d'uso preclusivo sul posteggio esterno “L” alla
proprietà per piani n. 5 (oggetto n. 4) e hanno deciso – sempre a maggioranza –
di inoltrare al Giudice di pace del circolo della Navegna una richiesta per far
annullare il divieto giudiziale emanato su richiesta dei coniugi (oggetto n.
3).
9. Nelle circostanze
illustrate risulta che con l'iscrizione definitiva della proprietà per piani nel
registro fondiario dopo il compimento dell'edificio sono state apportate
modifiche all'assegnazione delle parti comuni, nel senso che – diversamente dall'iscrizione
originaria – l'area esterna denominata “posteggi” è stata adibita con
decisione unanime a uso comune. Così votando, nondimeno,
AP 1 e AP 2 hanno rinunciato al posteggio
esterno oggetto del diritto d'uso
riservato previsto nell'originario piano delle assegnazioni delle parti comuni.
Certo, essi hanno approvato la risoluzione alla “condizione che [in seguito] fosse
loro assegnato un posteggio esterno” (deposizione dell'avv. __________ del 4 giugno 2012, verbali pag. 7, nell'inc.
SE.2011.43 richiamato), condizione che è stata ripresa nell'atto
pubblico di “modifica della proprietà per piani dopo la costruzione” rogato dal
notaio __________. Ma per costituire un diritto d'uso preclusivo in loro favore
il regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà esigeva – ed
esige tuttora – una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari
tempo la maggior parte del valore della cosa (art. 712g cpv. 3 CC). Ne
segue che all'assemblea del 30 novembre 2012 i comproprietari non hanno tolto
agli attori un diritto d'uso preclusivo su una parte comune. Hanno rifiutato di
concederlo.
Poco giova di conseguenza l'art.
712g cpv. 4 CC, secondo cui la modifica dell'attribuzione per
regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede il consenso dei comproprietari
direttamente interessati, quantunque la norma si applichi anche a fatti occorsi
anteriormente (art. 3 in relazione con l'art. 17 cpv. 2 tit. fin. CC; sentenze del Tribunale
federale 5A_44/2014 del 10 novembre 2014, consid.
3.3.1 in fine e 5A_821/2014 del 12 febbraio 2015, consid. 2.1; I CCA, sentenze inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 10
con riferimenti e 11.2012.118 del 15 settembre 2014, consid. 4d, con
rinvii). Né la delibera in rassegna ha comportato un cambiamento
di destinazione già per il fatto che, come si è visto, i comproprietari hanno
semplicemente ribadito la natura di parte comune del posteggio litigioso.
Taluni di loro hanno invero espresso il desiderio di riservare lo spiazzo a visitatori
e fornitori (doc. T, n. 4, pag. 4), ma per finire non è stata adottata alcuna decisione
in proposito. Sotto questo profilo l'appello è destinato così all'insuccesso.
10. Per quanto riguarda il
carattere abusivo della risoluzione assembleare, estremi del genere vanno ravvisati
– con cautela – in base alle circostanze concrete del caso specifico (DTF 140
III 495 consid. 4.2.4 con riferimenti). Abusivo può essere ad esempio
l'esercizio di un diritto in mancanza di qualsiasi interesse, l'uso di un
istituto giuridico in modo contrario al suo scopo o nonostante una manifesta sproporzione
degli interessi in gioco, come pure un comportamento contraddittorio (DTF 138
III 403 consid. 2.2 con rinvii), che deluda giustificate aspettative suscitate
da un comportamento precedente (venire contra factum proprium: DTF 133 III 76 consid. 4, 129 III 497 consid. 5.1 con riferimenti).
a) Nella
fattispecie è vero che al momento di iscrivere la proprietà per piani dopo la
costruzione i comproprietari si erano impegnati a decidere circa l'assegnazione
agli attori di un diritto d'uso preclusivo su un posteggio esterno, tanto da prevedere
nell'atto pubblico che al termine della causa con E__________ i precedenti
titolari di diritti d'uso riservato avrebbero potuto chiedere la (ri)attribuzione
di un parcheggio (doc. H e M). La clausola non assicurava però che la richiesta
sarebbe stata accolta. Inoltre il soddisfacimento di simile aspettativa appariva
aleatorio, ove appena si consideri che a quel momento i posteggi esterni erano
tre assegnati in uso riservato a tre proprietà per piani e che E__________ rivendicava
giudizialmente tre posteggi (petizione del 7 novembre 2003 nell'inc.
OA.2003.74). In tali circostanze ai precedenti titolari di diritti d'uso
riservato non poteva evidentemente essere rilasciata alcuna garanzia vincolante.
Gli attori contavano sicuramente sul buon esito della loro richiesta, ma non potevano
fare affidamento su alcuna certezza. Non possono dirsi vittime perciò di un
comportamento contraddittorio.
b) Quanto
alla decisione che l'ex amministratore intendeva far prendere per circolazione,
è vero che il piano delle assegnazioni allestito dal geometra revisore (doc. Q;
deposizione di __________, del 4 giugno 2012: verbali, pag. 3, e di __________,
del 4 giugno 2012: verbali, pag. 4 nell'inc. SE.2011.43 richiamato) è stato
approvato da sei comproprietari su sette. Per tacere del fatto nondimeno che
nel frattempo la proprietà di due unità è cambiata, in mancanza di unanimità quel
piano per finire non è stato approvato (art. 66 cpv. 2 CC applicabile per il rinvio
dell'art. 712m cpv. 2 CC). I comproprietari sono rimasti liberi così di
dedidere altrimenti in seguito.
c) Non
si disconosce che gli appellanti hanno fruito del noto posteggio esterno dalla
costruzione dello stabile fino al settembre del 2005, quando l'area esterna
denominata “posteggi” è stata adibita con decisione unanime dei comproprietari
a uso comune. Ciò non conferiva loro tuttavia diritti acquisiti, come non
conferisce loro diritti acquisiti il fatto di avere versato nel corso degli
anni contributi e spese per il posteggio, tanto meno se si pensa che in
concreto non è dato di sapere se le quote in millesimi comprendessero anche i
diritti d'uso riservato (l'inclusione di tali diritti nel calcolo delle quote
di valore è controverso: cfr. Wermelinger,
op. cit., n. 49 seg. ad art. 712e CC). Se ne conclude, in ultima
analisi, che il comportamento dell'assemblea non appare un modello di coerenza
né di correttezza, ma che la risoluzione di negare agli attori un diritto d'uso
preclusivo sul posteggio esterno non offende la legge o altri ordinamenti della
proprietà per piani. Resiste alla critica perciò anche la decisione del Pretore
relativa alla validità della risoluzione n. 3, correlata alla n. 4, volta a ottenere
l'annullamento del divieto giudiziale emesso dal Giudice di pace del circolo
della Navegna.
11. Le spese del giudizio odierno
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato
osservazioni all'appello tramite un legale, ha diritto inoltre a un'equa
indennità per ripetibili.
12. Quanto ai rimedi giuridici
esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1
lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (consid.
1).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Le spese giudiziarie
di fr. 750.– sono poste a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno
alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1800.– complessivi per
ripetibili.
3. Notificazione a:
– avv.;
– avv. dott..
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il
presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
Fatti
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Considerandi
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti
concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2
LTF).