11.2014.95

Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari e revoca dell'amministratore

25 ottobre 2016Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

i seguenti oggetti:

4. Genehmigung der Jahresrechnung

2009

5. Budget 2010

7. Wahl der Verwaltung (inkl. Honorar)

9. Regelung des Zuganges/Aufenthaltes zu und in den Bereichen, die im gemeinschaftlichen

Eigentum stehen (Heizung, Waschküch, Bügelraum, Stromzähler, Platz vor den

Garagen, Wald, etc.)

10. Hauswart/Entlöhnung

17 giugno 2010 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno scritto all'amministrazione, chiedendo

di aggiungere all'ordine del giorno la seguente trattanda:

12. Abberufung der aktuellen Verwaltung

aus wichtigen Gründen.

L'assemblea

generale si è tenuta in presenza di O__________, di E__________ e della

rappresentante comune di AO 1, AO 2 e AO 3. Gli oggetti n. 4, 5, 7 e 10 sono

stati approvati nonostante il voto contrario di AO 1, AO 2 e AO 3, mentre gli

oggetti n. 9 e 12, cui AO 1, AO 2 e AO 3 erano favorevoli, sono stati respinti.

B. Il

21 luglio 2010 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno promosso causa contro la AO 1, chiedendo

al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, di annullare e riformare le citate

risoluzioni assembleari nel senso di respingere gli oggetti n. 4, 5, 7 e 10 e

di approvare invece gli oggetti n. 9 e 12, in particolare dichiarando nulla la

nomina della H__________ AG quale amministratrice della proprietà per piani o,

in subordine, ordinandone la revoca. Nella sua risposta del 6 dicembre 2010 la AP

1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 gennaio 2011 gli

attori hanno eccepito che l'avv. PA 1 non era validamente legittimato a rappresentare

la Comunione dei comproprietari e per il resto hanno ribadito le loro domande. In

duplica del 23 febbraio 2011 la convenuta ha difeso la regolare legittimazione

del proprio patrocinatore e ha proposto, una volta ancora, di rigettare la petizione. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 6

aprile 2011 e l'istruttoria, cominciata quello stesso giorno, si è chiusa

il 19 aprile 2013. Nel frattempo la censura mossa dagli attori alla valida rappresentanza

della convenuta da parte dell'avvocato PA 1 è stata respinta dal Pretore aggiunto

con decisione del 4 ottobre 2012. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni

scritte del 30 luglio e del 30 settembre 2013 in cui ognuna ha confermato

le proprie posizioni.

C. Statuendo

con sentenza del 25 settembre 2014, il Pretore ha parzialmente accolto la

petizione, nel senso che ha annullato (ma non riformato, un'azione di

contestazione avendo mera indole cassatoria) le risoluzioni n. 4, 5, 9, 10 e 12

adottate dall'assemblea dei comproprietari (esclusa la n. 7) e disposto la

revoca della H__________ AG quale amministratrice della proprietà per piani. Le

spese processuali di fr. 4500.– sono state poste

per un settimo a carico degli attori e per il rimanente a carico della convenuta,

con obbligo di rifondere agli attori fr. 4000.– per ripetibili. In

pendenza di ricorso, con sentenza del 27 ottobre 2014 questa Camera ha respinto

un appello presentato dagli attori contro la decisione del 4 ottobre 2012

con cui il Pretore aggiunto aveva accertato la capacità di stare in giudizio

dell'avvocato PA 1 (inc. 11.2012.143).

D. Contro la sentenza del 25

settembre 2014 la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 27 ottobre

2014 con cui chiede di respingere interamente la petizione e di riformare di

conseguenza il giudizio impugnato. Invitati a esprimersi, nelle loro osservazioni

del 10 dicembre 2014 AO 1, AO 2 e AO 3 propongono di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori

con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il

valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–

“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio,

indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione

comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse

del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004

pag. 610 n. 118c). Nella replica gli attori avevano precisato il valore

litigioso in fr. 19 302.55 (pag. 6 in

alto), cifra che la convenuta non contesta. Tale valore è rimasto immutato fino

all'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata. La soglia di fr. 10 000.– è quindi ampiamente raggiunta. Quanto

alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza del 25 settembre 2014 è pervenuta

al patrocinatore della Comunione dei comproprietari il 29 settembre successivo.

Presentato il 27 ottobre 2014, l'appello in esame è dunque ricevibile.

2.

Nella sentenza impugnata il

Pretore ha accertato anzitutto che la contestazione dell'oggetto n. 4 all'ordine

del giorno (approvazione del consuntivo 2009) si riferiva a tre voci di spesa: parte

dei costi di manutenzione del giardino pensile sul tetto a terrazza in uso riservato

all'unità n. __________8 di O__________ (nel conto n. __________), parte

dei costi di portineria (nel conto n. __________) e parte dei costi di risanamento

dello stesso tetto a terrazza (nel conto n. __________). Circa la prima posta,

il Pretore ha ritenuto che – come chiedevano gli attori – l'onere litigioso

(fr. 7806.20: doc. BB) non andasse suddiviso fra i comproprietari in base ai

millesimi, ma assunto dal solo proprietario dell'unità n. __________8 (O__________),

l'unico che possa accedere alla terrazza e fruire del giardino pensile.

Riguardo ai costi di portineria (fr. 700.– mensili), il Pretore ha accolto una

volta ancora la richiesta degli attori, i quali riconoscevano solo la metà

della spesa, l'altra metà dovendo essere addebitata ai coniugi __________ poiché

il custode svolgeva gran parte delle mansioni per loro privatamente. Relativamente

infine al risanamento del tetto a terrazza (fr. 29

325.

), il Pretore ha reputato legittima anche al proposito la pretesa

degli attori, secondo cui le infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento

di AO 3 si riconducevano a una piantagione d'edera messa a dimora da O__________,

le cui radici avevano finito per fessurare la copertura della terrazza in

lastre di granito e intaccare l'isolazione. La spesa non andava quindi ripartita

in proporzione ai millesimi, ma posta a carico di O__________.

a) L'appellante

fa valere in primo luogo – e in sintesi – che il tetto serve da copertura alle

proprietà per piani sottostanti, che della terrazza gode non solo l'unità n. __________8,

ma anche le unità n. __________5, __________7 e __________9, e che il giardino

conferisce lustro all'intero immobile, di modo che la relativa manutenzione dev'essere

sopportata da tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote. L'opinione

non può essere condivisa. Che il tetto in questione serva da copertura alle

proprietà per piani sottostanti è evidente, ma la spesa contestata dagli attori

non concerne la manutenzione del tetto, bensì la manutenzione del giardino pensile

che si trova sul tetto. E l'appellante non contesta che il giardino spetti in

uso riservato al proprietario dell'unità n. __________8. Pretende che del

giardino fruirebbero anche le unità n. __________5, __________7 e __________9 (dello

stesso O__________), ma a supporre che ciò sia vero, gli attori ne rimangono del

tutto esclusi.

Ora,

l'art. 712h cpv. 3 CC dispone che qualora si tratti “di

parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono

minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella

ripartizione delle spese”. Per quale motivo gli attori dovrebbero contribuire

alla manutenzione di un giardino che compete in uso “preclusivo” (nel

senso dell'art. 712g cpv. 4 CC) a un altro – e che gli attori non

possono nemmeno vedere – non è dato di comprendere. Il lustro conferito all'immobile

giustificherebbe l'addebito proporzionale dei costi ove il giardino fosse di

accesso comune o di semplice ornamento, ciò che non è il caso in concreto.

L'art. 15 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per

piani invocato dall'appellante nulla muta. Al contrario: esso stabilisce che

“le parti di giardino del blocco 1 e tra il blocco 1 e 2 nonché a lato dei

blocchi 1 e 2 vengono utilizzate e mantenute unicamente dal proprietario della

proprietà per piani n. __________8”. Solo l'acqua per l'irrigazione ne è

esclusa (doc. C, 10° foglio). Il regolamento non prevede che la manutenzione

del giardino pensile sia a carico di tutti (ammesso e non concesso che ciò sia

lecito). L'approvazione del conto __________ relativo al consuntivo 2009 offende

dunque l'art. 712h cpv. 3 CC, oltre che non trovare conforto nel regolamento

condominiale. Ne segue che, privo di fondamento, su questo punto l'appello è

destinato all'insuccesso.

b) Quanto

ai costi di portineria (conto __________), l'appellante nega che il custode

svolga anche mansioni nell'interesse esclusivo dei coniugi __________ e

sottolinea che i costi in questione “sono perfettamente in linea con quelli

degli anni precedenti”, mai contestati. Nulla giustificherebbe pertanto di

addebitarne la metà (fr. 350.– mensili) ai soli O__________ ed E__________. Su

un punto l'appellante ha ragione. Quand'anche in effetti il custode G__________

– nel frattempo dimessosi – svolgesse gran parte delle mansioni per i coniugi __________

privatamente, come rileva il Pretore, ciò non giustificava di decurtare la

mercede di lui se non nella misura in cui i lavori svolti privatamente per i

coniugi __________ fossero rimunerati con tale mercede (fr. 700.– mensili

lordi: doc. PP, 2° foglio). E, sentito quale testimone, G__________ ha

dichiarato di avere svolto privatamente per O__________ “unicamente opere da

elettricista (…), opere che venivano fatturate a lui e non al condominio” (verbale del 10 novembre 2011, pag. 3).

Poco importa dunque che – come annota il Pretore – verso i coniugi __________

il custode denotasse “una smaccata dipendenza”.

realtà la contestazione degli attori andava giustamente accolta, ma non per le

ragioni addotte dal Pretore. Contrariamente a quel che l'appellante asserisce, invero,

nella fattispecie l'attività del custode comprendeva anche lavori che O__________

avrebbe dovuto commissionare privatamente. Il mansionario allestito

dall'amministratore prevedeva, oltre all'esecuzione di lavori di interesse collettivo

(ordinaria manutenzione di parti comuni), anche l'esecuzione di tutto quanto O__________

avrebbe ordinato verbalmente, a cominciare dalla pulizia settimanale del tetto

a terrazza – in suo uso riservato – con le bocchette di scarico e i canaletti

di scolo (doc. PP, 3° foglio in fondo). Ora, il tetto è senz'altro una parte

comune. La terrazza però è, come il giardino pensile, in uso riservato

(“preclusivo”) di O__________ e accessibile a lui solo. L'ordinaria pulizia

della medesima, pertanto, gli incombe. Ci si può domandare se ciò giustificasse

di ridurre a metà la retribuzione del custode da porre a carico di tutti i

comproprietari. Sia come sia, ai fini del presente giudizio basti considerare

che nel consuntivo 2009 non era lecito approvare una voce di spesa a carico di

tutti i comproprietari che comprendesse anche oneri a carico di uno solo. Nel risultato,

quindi, la sentenza impugnata resiste alla critica.

c) Per

quel che attiene ai costi di risanamento del tetto a terrazza (conto __________),

l'appellante torna a ripetere che l'infiltrazione d'acqua non è imputabile ai

coniugi __________, verso i quali per altro ogni pretesa di risarcimento

sarebbe prescritta. Che poi la manutenzione della terrazza sia stata

trascurata, ciò si deve se mai alla proprietà del condominio, non ai soli

coniugi __________, senza dimenticare che il tetto è una parte comune e che

quindi la sua riparazione incombe a tutti i comproprietari. Simili

argomentazioni sfiorano il pretesto. Che l'infiltrazione d'acqua si debba alle

radici di una piantagione d'edera messa a dimora da O__________ “nei

giardinetti laterali al piano inferiore assegnatigli in uso esclusivo”

(sentenza impugnata, pag. 3 in basso) non è nemmeno messo in discussione

dell'appellante. Invano questa asserisce pertanto che “non essendo stato trovato

(…) un responsabile effettivo”, i costi di risanamento vanno a carico di tutti

i comproprietari. E in modo altrettanto infruttuoso essa adduce che, essendo il

tetto parte comune, le riparazioni vanno pagate dai comproprietari nel loro

insieme, sorvolando sul fatto che il danno è stato cagionato da uno solo di

loro.

L'appellante

insiste – non senza contraddirsi, sostenendo essa che non sarebbe stato trovato

“un responsabile effettivo” – sulla prescrizione della pretesa risarcitoria nei

confronti di O__________, ma il Pretore ha ricordato con pertinenza che l'attuale

causa verte fra gli attori e la Comunione dei comproprietari, non fra la

Comunione dei comproprietari (o i singoli comproprietari) e O__________

(sentenza impugnata, pag. 3 in fondo). Quanto alla prescrizione, non risulta

che O__________ l'abbia eccepita e che verso di lui, quindi, “non vi sarebbe

possibilità di incasso. È vero che l'amministrazione ha saputo tempestivamente della

lettera 23 giugno 2009 in cui la ditta J__________ AG di __________ ascriveva inequivocabilmente

alle radici dell'edera la causa dell'infiltrazione (doc. O, 2° foglio a metà).

Essa avrebbe dovuto quindi notificare il danno a O__________ e iscrivere la

pretesa nei conti della proprietà per piani. Solo qualora l'incasso si fosse

rivelato impossibile, essa avrebbe dovuto porre la spesa a carico di tutti. In

tale evenienza, nondimeno, l'amministrazione dovrebbe anche spiegare perché,

venuta a conoscenza del danno, nulla essa abbia intrapreso per ottenerne la rifusione

del pregiudizio o, almeno, per interrompere la prescrizione. Sta di fatto che,

nella misura in cui la Comunione dei comproprietari intende far sopportare in

partenza a tutti i condomini un danno all'isolazione del tetto provocato da un

condomino soltanto, l'appello è destinato al rigetto.

3.

La contestazione

dell'oggetto n. 5 all'ordine del giorno (approvazione del preventivo 2010) attiene

alle stesse voci di spesa esaminate nei conti __________, __________ e __________

del consuntivo 2009. Il Pretore si è limitato perciò a richiamare la decisione presa

sull'oggetto n. 4 (sentenza impugnata, pag. 4 in alto). Al riguardo l'appellante

non oppone null'altro di specifico. Anche nella misura in cui il primo giudice

ha annullato l'approvazione dei tre conti nel preventivo 2010 la sentenza

impugnata sfugge dunque alla critica.

4.

L'approvazione dell'oggetto

n. 7 all'ordine del giorno (costi di amministrazione) non è stata annullata

dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 4 in alto). L'argomentazione dell'appellante,

secondo cui tali costi sono assolutamente corretti e conformi al regolamento

per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, cade dunque nel vuoto.

5.

L'oggetto n. 9 all'ordine

del giorno approvato dall'assemblea dei comproprietari verteva sull'accesso chiesto

dagli attori a spazi comuni (vano del riscaldamento e dei contatori, locale lavanderia

e stenditoio, garage, bosco ecc.). Il Pretore ha accertato che il

comproprietario O__________ negava il diritto altrui di accedere al vano del

riscaldamento e dei contatori, come pure al locale della lavanderia-stenditoio,

poiché tali spazi si trovano all'interno di una sua proprietà per piani (l'unità

n. __________6) originariamente prevista per l'uso del custode. Il primo

giudice ha ritenuto però che le parti comuni debbano essere accessibili a tutti

i comproprietari, a maggior ragione trattandosi di una lavanderia condominiale.

Ha annullato così la risoluzione con cui l'assemblea aveva rifiutato agli

attori il diritto di accesso.

a) L'appellante

fa valere che gli attori hanno rinunciato a pretendere l'accesso al bosco e alla

lavanderia-stenditoio, di modo che litigioso rimane solo l'accesso al locale

del riscaldamento e dei contatori. Tale vano si trova però – essa sottolinea –

in parti che competono in uso esclusivo di O__________, sicché gli altri comproprietari

non possono pretendere di introdurvisi. Tanto meno ove si consideri che non

esiste un'entrata apposita e che nel passato importanti lavori di risanamento

nel locale del riscaldamento e dei contatori sarebbero stati finanziati proprio

da O__________. Del resto – soggiunge l'appellante – nelle planimetrie

depositate a registro fondiario non figura alcun locale del riscaldamento o dei

contatori, come non risulta alcuna lavanderia-stenditoio. L'accesso alla

centrale termica e ai contatori da parte del personale tecnico o di

servizio,

del custode e degli addetti dell'amministrazione è quindi, a parer suo, più che sufficiente.

b) Che

gli attori abbiano rinunciato a pretendere l'accesso al bosco e alla

lavanderia-stenditoio è vero (petizione, pag. 10 in fondo). Quanto alle “altre

parti comuni”, nelle osservazioni all'appello gli attori medesimi si limitano a

evocare “i contatori e il locale riscaldamento” (memoriale, pag. 5 a metà).

Ora, “le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per

l'uso dei loro locali” non possono essere oggetto di diritto esclusivo (art.

712b cpv. 1 n. 3 CC). Contrariamente a quel che asserisce l'appellante,

il vano in cui si trova la centrale termica e i contatori della proprietà per

piani non possono quindi essere rivendicati in uso esclusivo da O__________,

nemmeno se si trovano entro una sua unità e nemmeno se nel passato egli ha

finanziato il risanamento del vano. Altra è la questione dell'accesso, giacché parti

comuni possono anche essere non agibili ai comproprietari per ragioni

oggettive o per regolamento. Non è ammissibile tuttavia che nelle medesime

condizioni una parte comune sia – di fatto – accessibile a un comproprietario e

preclusa agli altri. Se O__________ può accedere al vano del riscaldamento e

dei contatori a piacimento, per motivi seri (come la lettura dei propri contatori)

anche gli altri devono poter fare altrettanto, ad esempio facendosi

accompagnare dal custode. Destituito di fondamento, sul divieto di accesso

l'appello manca dunque, una volta ancora, di consistenza.

6.

Il Pretore ha annullato la

risoluzione inerente all'oggetto n. 10 all'ordine del giorno (scelta e

retribuzione del custode) richiamandosi all'oggetto n. 4 (conto __________ del

consuntivo 2009). In effetti, come si è visto (consid. 2b), l'assemblea generale

non poteva approvare una chiave di riparto che facesse sopportare agli attori

anche costi per lavori svolti dal custode nell'interesse esclusivo di O__________.

Che poi nel caso specifico la designazione del portinaio competesse

all'amministrazione e non all'assemblea dei comproprietari (art. 14 lett. f del

regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani: doc. C) è

una questione ininfluente sulla suddivisione dei costi.

7.

Infine il Pretore ha

annullato la deliberazione con cui l'assemblea dei comproprietari ha respinto

la revoca dell'amministratore chiesta dagli attori (oggetto n. 12 all'ordine

del giorno). Ricordato che la H__________ AG di __________ è stata scelta a suo

tempo da O__________, il Pretore ha accertato che quest'ultimo si vale

deliberatamente della fiduciaria – la quale ha svolto anche incarichi privati da

lui commissionati – per imporre la sua posizione di forza nei confronti dei

comproprietari di minoranza, senza lesinare scontri frontali che hanno reso il

clima nel condominio “irrespirabile”, come emerge dalla corrispondenza agli

atti. Tant'è – ha continuato il Pretore – che lo stesso responsabile della fiduciaria,

chiamato a deporre, ha riconosciuto l'irrimediabile degrado di una situazione

“paralizzata e incancrenita”, salvo addebitarne la colpa alla consulente

giuridica degli attori, alla quale tuttavia gli attori non possono essere costretti

a rinunciare. Nelle circostanze descritte incombeva all'amministratore – ha

epilogato il Pretore – farsi da parte. Non essendo ciò avvenuto, si rende inevitabile

l'applicazione dell'art. 712r cpv. 2 CC, non per incapacità o inidoneità

tecnica dell'amministratore, bensì per “la sua soggettiva e aperta vicinanza

verso i condomini di maggioranza”, ovvero per mancata equidistanza fra i

contendenti (sentenza impugnata, pag. 4 in basso).

a) L'appellante

contesta che nella fattispecie ricorrano gli estremi per l'applicazione

dell'art. 712r cpv. 2 CC. Essa non nega che la H__________ AG ha svolto anche

mandati privati per O__________, ma per quanto attiene al “__________” – oppone

– “che cosa c'entra un povero amministratore se la maggioranza con i suoi voti

impone determinate scelte?”. Egli non può influire sulla maggioranza

decisionale dei comproprietari. Può solo prendere atto delle decisioni

adottate. L'appellante nega inoltre che il clima all'interno della proprietà

per piani fosse divenuto “irrespirabile”. Fa notare che una revoca dell'amministratore

si giustifica solo per violazioni gravi e mancanze reiterate, ciò che nemmeno

il Pretore rimprovera alla H__________ AG, e respinge

l'accusa che questa si sia lasciata influenzare da O__________, affermando

che la fiduciaria non ha mai fatto torto agli attori e non ha leso minimamente

i loro diritti.

b) Il

giudice può pronunciare la revoca di un amministratore se, nonostante un grave

motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di rimuoverlo (art. 712r

cpv. 2 CC). La nozione di “grave motivo” si interpreta alla luce dell'art. 4

CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze del caso specifico. Un

“grave motivo” è dato quando non si può pretendere di continuare con un

determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia con lui,

in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi doveri di fedeltà. Tale

è il caso, per esempio, di un amministratore che non adempia le sue mansioni,

che gestisca con negligenza i fondi affidatigli, che non rispetti le decisioni

assembleari, che litighi con i comproprietari o inveisca contro di loro, che

deleghi indebitamente i propri compiti a terzi o che si comporti in modo contrario

all'onore. In casi del genere non si può esigere in buona fede che uno o più condomini

facciano gestire la comproprietà da lui. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione

non bastano invece per configurare un “grave motivo” (DTF 127 III 536 consid. 3a con richiami; analogamente: sentenza

del Tribunale federale 5A_616/2009 del 9 novembre 2009, consid. 4.2).

c) L'appellante

sottolinea che in concreto l'amministrazione non ha commesso alcuna colpa, tant'è

che il Pretore si è limitato a rimproverarle una mancata equidistanza fra le

parti dovuta alla “sua soggettiva e aperta vicinanza verso i condomini di maggioranza” (sentenza impugnata, pag. 5 in

basso). L'argomentazione non è decisiva. Un comportamento colposo non è una premessa indispensabile per l'applicazione

dell'art. 712r cpv. 2 CC. Anche gravi e permanenti divergenze di

opinione con i comproprietari possono giustificare una revoca, seppure l'amministratore

non risulti il solo responsabile del contrasto. Anzi, dissidi fra

comproprietari e amministratore sono particolarmente problematici in proprietà

per piani di pochi condomini (Wermelinger

in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 53 ad art. 712r), poiché in tal

caso le tensioni personali possono condurre a paralisi di gestione. Non che –

come reputa il Pretore – un amministratore debba “farsi da parte” in simili condizioni

per il solo fatto che il consulente giuridico di un comproprietario entri in

conflitto con lui. Tuttavia un amministratore che sostenga con pervicacia e

reiterazione, anche senza colpa, opinioni erronee di un comproprietario nei

confronti di altri può far dubitare questi ultimi della sua buona fede e minare

oggettivamente la fiducia nella prosecuzione del rapporto contrattuale.

d) Nella

fattispecie il contrasto che oppone AO 1, AO 2 e AO 3 (titolari di due unità

per piani, per complessivi 309/1000) a O__________ ed E__________

(titolari di undici unità per piani, per complessivi 691/1000) è ormai radicato,

tant'è che il 21 luglio 2010 i primi hanno contestato anche due risoluzioni

adottate dalla successiva assemblea generale ordinaria del 21 giugno 2010 (inc.

OA.2011.31 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1). Lo stesso O__________,

del resto, ha definito l'ambiente condominiale “insopportabile” (doc. 2). I rapporti

personali sono quindi tesi e pronti allo scontro. In simili frangenti un amministratore

deve dimostrare tatto e cautela, evitando di destare l'impressione di

schierarsi da una parte, con il risultato di perdere la fiducia di chi si trova

dall'altra. Ciò vale a maggior ragione ove un comproprietario detenga la

maggioranza assoluta dei voti e delle quote, giacché ove l'amministratore

sembri prendere partito per lui i comproprietari di minoranza sono indotti a

rivolgersi al giudice come loro unico interlocutore equanime e imparziale. Il

che può condurre a processi annosi sull'approvazione dei preventivi e dei

consuntivi, con il rischio di incagliare nel seguito la gestione dell'intera

proprietà per piani.

e) Ciò

posto, nella fattispecie il comportamento dell'amministratore non ha mancato di

alimentare il conflitto. Senza ragione oggettiva, intanto, egli ha impedito

agli attori di partecipare all'assemblea generale insieme con la loro consulente legale (doc. V e AA), né

il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani né una qualsivoglia

mancanza di spazio giustificando tale restrizione. Nella corrispondenza con la

consulente degli attori poi egli ha usato toni rancorosi, se non inutilmente sgarbati,

i quali non hanno fatto altro che rinfocolare la polemica (doc. AA, NN, DDD;

doc. 2 e 3). Per di più, proprio sui tre problemi maggiori che opponevano gli

attori ai coniugi __________, egli ha pervicacemente (ed erroneamente) sorretto

la posizione di O__________, generando negli attori il sentimento che in buona

fede egli non fosse idoneo a gestire la proprietà per piani anche per conto loro.

Relativamente al noto tetto a terrazza, in effetti, l'amministratore non ha

voluto ascoltare ragioni. A suo avviso, essendo il tetto una parte comune,

tutti i condomini devono contribuire finanziariamente in proporzione ai

millesimi, che si tratti della manutenzione del giardino pensile in uso riservato

al solo O__________, che si tratti di pulire la terrazza in uso esclusivo del

solo O__________ o che si tratti di danni riconducibili al solo O__________. E

ancora nella sua deposizione testimoniale egli riafferma la sua opinione,

invocando dottrina e giurisprudenza, ma senza citare né una sentenza né un

autore a suo sostegno (nel fascicolo “rogatoria teste __________”, risposte n.

5, 6 e 9).

f) Nelle

condizioni illustrate l'orientamento univoco dell'amministratore poteva indurre

gli attori a riconoscere in lui non il gestore della proprietà per piani, bensì

il gestore delle unità appartenenti ai coniugi __________. Gravi, durevoli e

insanabili divergenze di vedute tra lui e gli attori rendevano ormai inesigibile

pretendere da questi ultimi la continuazione del rapporto contrattuale (sopra,

consid. c). Lo stesso amministratore ammette, del resto, tale stato di cose

quando riconosce l'esistenza di un conflitto irrisolvibile con la consulente

degli attori (“So kommen wir nicht weiter. Frau __________ giesst andauernd Öl

ins Feuer”: deposizione rogatoriale citata, pag. 7 in fondo). Sicuramente egli

non è l'unico responsabile del contrasto, ma con il suo comportamento egli non contribuisce

a calmare gli animi. Per sbloccare lo stallo non rimane dunque che confermare

la sua revoca. Non si tratta di una sanzione verso di lui né di un

provvedimento che può ripristinare la fiducia tra comproprietari di minoranza e

di maggioranza. Si tratta però di un rimedio atto almeno a ristabilire un

rapporto di fiducia tra comproprietari di minoranza e amministrazione,

requisito minimo perché l'organizzazione di una proprietà per piani possa funzionare

correttamente.

8.

Se ne conclude che

l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese dell'attuale decisione seguono il

principio della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli attori, che hanno presentato

osservazioni all'appello per il tramite di un legale, hanno diritto a un'equa

indennità per ripetibili.

9.

Quanto ai rimedi giuridici

esperibili contro l'odierna sentenza sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d

LTF), il valore litigioso non appare raggiungere la soglia di fr. 30 000.– ai

fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 2300.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr.

3500.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione:

–

avv.;

–

avv..

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).