11.2016.116

Scioglimento di comproprietà: intempestività della richiesta?

19 gennaio 2018Italiano30 min

Source ti.ch

Fatti

i titoli – già in via cautelare – presso la Pretura. Analoghe conclusioni ha avanzato

PI 1 nella sua risposta con domanda riconvenzionale del 30 gennaio 2012.

Sentito AO 1 sull'istanza cautelare, con decreto del 6 marzo 2012 il Pretore ha

ordinato a quest'ultimo di depositare in Pretura le due cartelle ipotecarie.

C. Nel frattempo, con

repliche e risposte riconvenzionali del 2 marzo 2012, AO 1 ha confermato la propria

domanda, postulando il rigetto dell'azione avversaria. Nelle loro dupliche e

repliche riconvenzionali del 23 aprile 2012 AP 1 e PI 1 hanno riaffermato le rispettive

posizioni. Con dupliche riconvenzionali del 24 maggio 2012 AO 1 ha ribadito

il suo punto di vista. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 20 agosto 2012 e

l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ D__________ è stato chiamato

a rilasciare una perizia sul valore di locazione dell'immobile e dell'accesso

veicolare, è terminata il 28 giugno 2016. Al dibattimento finale le parti hanno

rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte del 19 e 20 settembre 2016 in

cui ognuno ha reiterato le proprie richieste di giudizio.

D. Statuendo con

sentenza del 4 ottobre 2016, il Pretore ha ordinato lo scioglimento della

comproprietà come segue:

– la

notaia __________ C__________, __________, è incaricata di procedere all'organizzazione

dell'asta, previa pubblicazione del relativo svolgimento sul Foglio ufficiale

del Cantone Ticino;

– la

notaia è incaricata di affidare a un perito esperto del settore immobiliare il

compito di verificare il valore venale attuale del fondo n. 592 RFD di __________;

– ottenuto

il referto peritale e previa autorizzazione delle competenti autorità giusta la

LDFR, sarà indetta l'asta che si svolgerà nel seguente modo:

– un

primo turno con base d'asta fissata al valore venale attuale indicato nella

perizia;

– un

secondo turno con aggiudicazione al miglior offerente;

– il

provento della vendita dell'immobile, dedotte le spese di perizia, d'asta e del

notaio è da ripartire tra i comproprietari attuali in ragione di un terzo

ciascuno.

Le spese processuali, compresa

una tassa di giustizia unica di fr. 30 000.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a

rifondere all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 50 000.– complessivi per ripetibili. Per quel

che è della riconvenzione, il Pretore l'ha accolta, accertando che le citate

cartelle ipotecarie “non garantiscono alcun debito e appartengono in

comproprietà a AO 1, AP 1 e PI 1”, sicché ne ha ordinato la consegna in

deposito alla notaia incaricata dell'asta per essere cancellate o trasferite

all'aggiudicatario. Gli oneri processuali della riconvenzione, con una tassa di

giustizia di fr. 5000.–, sono stati posti a carico di AO 1, tenuto a rifondere ai

convenuti fr. 15 000.– ciascuno per ripetibili,

“compensabili con l'indennità dovuta per la causa principale”.

E. Contro la sentenza

appena citata AP 1 e PI 1 sono insorti a questa Camera con appelli del 7

novembre 2016 nei quali chiedono che la petizione sia respinta o, in subordine, che la tassa di giustizia

dell'azione principale sia ridotta a fr. 5000.– e le ripetibili a fr. 10 000.–. Nelle sue osservazioni del 20 gennaio 2017 AO 1 propone

di respingere entrambi gli appelli.

Considerandi

in diritto: 1. I rimedi giuridici in esame

sono diretti contro la stessa decisione, vertono sull'identico oggetto e

tendono al medesimo risultato. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica

(art. 125 lett. c CPC).

2.

Alle impugnazioni si

applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione

(art. 405 cpv. 1 CPC). Ora, secondo il nuovo art. 311 cpv. 1 CPC, le sentenze

emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni,

sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso

raggiungesse almeno fr. 10 000.–

“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove appena si consideri che

il valore litigioso ai fini dell'art. 650 cpv. 1 CC corrisponde a quello

della quota chiesta dal comproprietario (fr. 147 000.–

anche solo fondandosi sul valore di stima fiscale), mentre ai fini dell'art. 651

cpv. 2 CC corrisponde addirittura a quello dell'intera comproprietà (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar,

ZGB II, 5ª edizione, n. 10 ad art. 650 e n. 17 ad art. 651). Quanto alla

tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è stata notificata ai

patrocinatori dei convenuti il 6 ottobre 2016, di modo che il termine di

ricorso, cominciato a decorrere l'indomani, sarebbe scaduto sabato 5 novembre

2016, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Presentati il 7 novembre 2016, ultimo giorno utile,

gli appelli in esame sono dunque ricevibili.

3.

Nella sentenza

impugnata il Pretore ha esaminato anzitutto il principio della divisione (art.

650.

cpv. 1 CC), interrogandosi se la richiesta di scioglimento andasse respinta

perché intempestiva (art. 650 cpv. 3 CC). Egli ha scartato l'ipotesi, rilevando

come non sussista “alcun grave e oggettivo motivo impellente che osti alla tenuta

dei pubblici incanti nei termini indicati dalla giurisprudenza (scioperi,

epidemie, crollo dei prezzi sul mercato immobiliare ecc.), né i convenuti

allegano e comprovano una seria contrazione del mercato che giustificherebbe il

soprassedere alla vendita dell'immobile”. Passando in rassegna le obiezioni dei

convenuti, il primo giudice ha rilevato che la mancanza d'accesso veicolare della

particella alla pubblica via potrà essere risolta anche dopo la vendita del

bene, “il futuro proprietario potendo con tutta verosimiglianza ottenere un

diritto di passo laddove questo è di fatto già esercitato, se del caso

imponendolo mediante un'azione tendente all'ottenimento di un diritto di passo

necessario”. Analogamente – egli ha continuato – potranno essere risolte in

tempi successivi anche le altre controversie (diritti di sporgenza e di condotta),

che “di fatto non ostano come tali alla vendita ai pubblici incanti

dell'immobile, tutt'al più potendo avere una conseguenza sul prezzo che si

potrà ottenere, ciò che però non basta per poter negare il diritto allo scioglimento”.

Circa il possibile

assoggettamento della particella alla legge federale sul diritto fondiario

rurale, secondo il Pretore ciò non osta oggettivamente alla vendita, “bastando in

tal senso che preventivamente venga richiesta l'autorizzazione della competente

autorità, per la quale, per quanto emerge dal carteggio processuale, non

risultano elementi che giustificherebbero una negazione”. Per il primo giudice,

i problemi evocati dai convenuti non sono sufficienti per differire lo

scioglimento della comproprietà, tanto più che la soluzione dei medesimi “necessita

un accordo dei comproprietari, il quale, come dimostrano gli svariati tentativi

di intesa nell'ambito della presente procedura, appare ad oggi, se non

impossibile, assai remoto”. Il Pretore non ha disconosciuto un possibile

influsso di tali inconvenienti sul prezzo di vendita, ma ha ritenuto che ciò

non integri gli estremi per rifiutare il diritto allo scioglimento della

comproprietà. A maggior ragione, egli ha soggiunto, perché il rischio di una

vendita a un prezzo inferiore “è pure costituito da un'attesa dello

scioglimento, considerato come il bene si trovi in uno stato di carente

manutenzione e con il passare del tempo il suo valore non farà verosimilmente

altro che diminuire”.

A titolo abbondanziale il

Pretore, ricordato che lo scioglimento della comproprietà è ammissibile qualora

in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato

presumibilmente conforme al valore attuale del bene, ha precisato che tale

valore è “quello che lo stesso presenta con le problematiche di accesso e

fondiarie evocate (insite nell'immobile stesso e non nel fatto che sia in

comproprietà), ragione per cui nemmeno è concettualmente corretto sostenere che

la vendita rischia di non raggiungere quel valore”. Una volta risolti i

problemi accennati dai convenuti il prezzo di vendita sarebbe verosimilmente maggiore,

tuttavia “meri ragionamenti finanziari non bastano a negare lo scioglimento

della comproprietà”. In definitiva, il Pretore ha accolto su questo punto la

petizione, non ravvisando ragione “che possa giustificare di soprassedere

(ulteriormente, essendo tra l'altro nel frattempo passati 8 anni) allo

scioglimento della comproprietà”.

Quanto alle modalità della

divisione (art. 651 cpv. 2 CC), il Pretore ha escluso sia una divisione del

fondo in natura sia una licitazione privata fra comproprietari. Ha ordinato così

la vendita ai pubblici incanti, affidandola a un notaio. Relativamente alla

base d'asta, in mancanza di accordo fra comproprietari e in difetto di

indicazioni attendibili, egli ha ritenuto “giustificato che il medesimo venga

preventivamente determinato mediante una perizia immobiliare sul valore venale

attuale dell'immobile, la quale, vista la vetustà dei riscontri agli atti,

dovrà essere direttamente ordinata dal notaio incaricato dell'asta”, fermo

restando che in caso di insuccesso l'immobile sarebbe stato aggiudicato al

miglior offerente.

4.

Litigioso è in primo

luogo lo scioglimento della comproprietà nel suo principio, ovvero

l'accertamento circa l'inesistenza di impedimenti alla fine della comproprietà.

Ora, ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione di una

comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla

suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata”

(art. 650 cpv. 1 CC). Lo scioglimento, poi, non può essere chiesto

intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). La richiesta è intempestiva se comporta

oneri eccessivi o svantaggi considerevoli per gli altri comproprietari o alcuni

di essi. L'intempestività deve riferirsi a fatti e circostanze oggettive in

rapporto con il bene da dividere, non a peculiarità di un comproprietario. Il

giudice decide secondo libero apprezzamento, tenendo conto degli interessi dei

comproprietari coinvolti (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c con rinvii; v. anche Perruchoud in: Commentaire romand, CC

II, Basilea 2016, n. 9 e 10 ad art. 650). Il Pretore ha già riportato nella

sentenza impugnata una diffusa casistica di dottrina e giurisprudenza (consid.

2.

). Al proposito basti rammentare che la questione dell'intempestività non

può, comunque sia, ostacolare sine die lo scioglimento di una

comproprietà (I CCA, sentenza inc. 11.2013.42 del 5 maggio 2015, consid. 5).

5.

AP 1 e PI 1 fanno

valere che la peculiarità della fattispecie consiste nel fatto che il fratello AO

1.

è comproprietario della particella n. 592 e unico proprietario della contigua

particella n. 1158. Con vari pretesti – essi allegano – quegli ha sempre intralciato

la soluzione dei problemi che gravano il fondo in comproprietà, tant'è che ha

respinto ogni loro proposta amichevole. A loro avviso, ciò rende impossibile

una vendita del fondo a terzi, sicché per finire l'unico interessato all'oggetto

sarebbe proprio l'attore, il quale poi, ritirando la proprietà sottocosto e sistemati

i vari inconvenienti, potrebbe lucrare sulla rivendita del fondo senza dover

coinvolgere loro medesimi. E tale scenario non muterebbe nemmeno qualora l'acquirente

fosse un terzo, dovendo costui trattare in ogni modo la soluzione dei problemi

con l'attore. A parere degli appellanti la decisione del Pretore di ordinare lo

scioglimento della comproprietà si rivela pertanto iniqua, poiché favorisce un

solo comproprietario e svantaggia considerevolmente gli altri due.

Per gli appellanti,

inoltre, la situazione non muta nemmeno nella prospettiva della legge federale

sul diritto fondiario rurale, giacché l'unico potenziale interessato rimane

sempre e solo l'attore. Come comproprietario, in effetti, questi non è soggetto

ai rigori della normativa e potrebbe acquisire il fondo a un prezzo vantaggioso.

Per di più, nessuna autorizzazione è stata rilasciata dall'autorità competente,

né l'attore l'ha chiesta, sicché, tranne quest'ultimo, chi volesse aggiudicarsi

il fondo dovrebbe ottenere l'autorizzazione alle condizioni poste dalla legge.

Tale situazione rende la vendita del fondo “giuridicamente impossibile”. In

definitiva gli appellanti reputano che se “l'intempestività dell'azione

ostacola tuttora e sempre lo scioglimento, ciò è dovuto solo ed esclusivamente

all'agire dell'attore, che ha fatto di tutto per non risolvere i temi e i

problemi preliminari”. AO 1 non può quindi pretendere la fine della

comproprietà, “pena un palese abuso di diritto del principio secondo cui

l'intempestività non può ostacolare durevolmente lo scioglimento”.

6.

Sulla particella n. 592 RFD di __________ (4259 m² complessivi)

sorgono – come detto – una casa d'abitazione su più livelli, vari depositi di attrezzi,

un'autorimessa e una piscina in disuso, mentre il resto del fondo (3922 m²) è una

superficie non edificata, di cui 2264 m² coltivati a vigna. Il fondo è attiguo

alla particella n. 1158, appartenente al comproprietario AO 1, sulla quale si trova la casa d'abitazione di quest'ultimo.

Il confine tra le due particelle attraversa alcuni locali al piano

inferiore dell'edifico posto sulla particella n. 592, il cui accesso veicolare

avviene grazie alla particella n. 1158, lungo la quale passano anche canalizzazioni

provenienti dal fondo contiguo. Sulla particella n. 592 non sono iscritte

servitù di condotta né di passo veicolare. Secondo l'attuale piano regolatore

la parte alta del fondo, edificata, è inserita nella zona “altri terreni idonei

all'agricoltura”, mentre la parte bassa (vigneto) si trova in zona “superfici

per l'avvicendamento delle colture (SAC)”. In sintesi, l'intera particella n.

592.

è situata in zona agricola (cfr. TRAM, sentenza inc. 90.2104.17 del 5 agosto

2016), ciò che la assoggetta alla legge federale sul diritto fondiario rurale

(RS 211.412.11).

a) La

situazione di fatto in cui si trova oggi la particella n. 592 risale almeno al

1968, quando in seguito all'edificazione di due abitazioni sull'originario

fondo n. 592, che allora apparteneva a G__________ (padre delle parti), è

stata scorporata l'attuale particella n.

1158, poi donata a AO 1 (doc. 12). Tale stato di cose è rimasto immutato

per cinquant'anni, senza che i fratelli siano riusciti a sistemare le varie pendenze

di carattere fondiario, e costituisce pertanto la condizione normale

dell'immobile. Non si trascura che, allo stato attale delle cose, senza la soluzione

dei menzionati problemi fondiari la particella n. 592 risulta fortemente

penalizzata, tant'è che per l'ing. __________ B__________, il quale su incarico

dei comproprietari ha rilasciato il 19 settembre 2009 una perizia sul valore

venale del fondo (doc. 2 del convenuto PI 1), “un compratore terzo

difficilmente deciderebbe di comperare la proprietà” (deposizione del 18 aprile

2013: verbali, pag. 1). Tuttavia, a prescindere dal fatto che il professionista

non ha escluso una vendita seppur “molto incerta” (relazione, pag. 7), come si è visto la particella n. 592 è da

tempo nello stato in cui si trova, di modo che la sua situazione è

intrinsecamente legata ai problemi che la affliggono, non al rapporto di comproprietà.

E l'art. 650 cpv. 1 CC assicura il diritto alla cessazione della comproprietà

in ogni tempo, senza riguardo alle condizioni in cui versa il bene da dividere

(I CCA, sentenza inc. 11.2005.26 del 29 febbraio 2008 consid. 9).

b) Che

AO 1 si sia sempre rifiutato, fors'anche pervicacemente, di risolvere i noti

problemi, rifiutando ancora in pendenza di causa le soluzioni amichevoli

prospettate dai fratelli è possibile. Nulla lo obbligava tuttavia ad accettare

transazioni e nulla impediva agli altri comproprietari di promuovere causa

contro di lui per ottenere la costituzione di servitù. Visti i rapporti interpersonali,

poi, rinviare lo scioglimento della comproprietà alla definizione delle varie

controversie significherebbe procrastinare la divisione a tempo indeterminato,

ciò che non sarebbe ammissibile (sopra, consid. 4 in fine). Per di più, e su

questo punto gli appellanti sorvolano, un differimento rischierebbe di recare ancora

maggior pregiudizio ai comproprietari per la vetustà e la carente manutenzione dello

stabile posto sulla particella n. 592 (l'ing. __________ B__________ ha

stimato in almeno fr. 200 000.– i lavori

di manutenzione necessari: referto, pag. 10), tant'è che attualmente l'immobile

nemmeno “è proponibile per la locazione, se non a un prezzo sufficientemente

ridotto da permettere all'inquilino di finanziare i lavori di sistemazione in

maniera economicamente sostenibile” (perizia 24 marzo 2016 dell'arch. __________

D__________, pag. 3). Dilazionare l'asta nelle circostanze descritte rischierebbe

dunque di non riuscire più a ricavare nemmeno il valore venale del bene.

c) Si

conviene che, fossero appianati i noti problemi fra comproprietari, almeno la

parte edificata della proprietà potrebbe essere venduta a fr. 1 745 000.–,

come ha stimato l'ing. __________ B__________. E si può capire che i convenuti

aspirino a tale finalità. Se non che, come ha ricordato il Pretore, mere aspettative

finanziarie non bastano per ostare allo scioglimento di una comproprietà. Né è

dato a divedere quali svantaggi considerevoli patirebbero gli appellanti

rispetto all'attore in caso di vendita, la richiesta di differimento essendo

intesa piuttosto a ottenere dalla cessazione della comproprietà un maggior ricavo.

L'art. 650 cpv. 3 CC tuttavia non ha lo scopo di impedire lo scioglimento di

una comproprietà in attesa di un futuro aumento del valore della proprietà sul

mercato immobiliare, se non in circostanze gravi (si pensi al caso di un crollo

dei prezzi: Brunner/Wichtermann, op.

cit., n. 19 ad art. 650 CC con rinvio a ZBGR 83/2002 pag. 144 a metà). Il

timore di non poter recuperare l'investimento iniziale, ad esempio, non è un

motivo sufficiente per procrastinare lo scioglimento di una comproprietà (I

CCA, sentenza inc. 11.2009.191 del 6 aprile 2012, consid. 8a con rinvii). In concreto

non si intravede neppure un ristagno del mercato immobiliare, di modo che non sussistono

sicuramente estremi di intempestività.

d) È

possibile (e fors'anche probabile) che l'attore sia interessato all'acquisto

della particella n. 592, attigua alla sua. L'interesse di un contitolare,

nondimeno, è insito in qualsiasi scioglimento di comproprietà. Può anche darsi

che un comproprietario sia il solo interessato, ma ciò non impedisce lo scioglimento.

Riguarda se mai le modalità di divisione (art. 651 cpv. 2 CC), nel senso che in

frangenti del genere una licitazione privata non entra in linea di conto. Né si

intravedono elementi in concreto per definire abusivo il comportamento di AO 1.

Come proprietario della particella n. 1158 egli non era obbligato a trovare un

accordo con i convenuti per comporre questioni di vicinato, come non poteva

impedire che i convenuti promuovessero eventualmente causa contro di lui. Né

osta allo scioglimento della comproprietà il fatto che un terzo acquirente debba

affrontare l'attore nella soluzione dei problemi cui i convenuti si trovano di

fronte. Non sembrerebbe trattarsi, per altro, di problemi insormontabili.

Certo, la particella n. 1158 dell'attore è invasa da sporgenze, è

attraversata da canalizzazioni e permette l'accesso veicolare alla particella

n. 592. Non sembra trattarsi però di situazioni insolubili, ove si pensi che il

diritto di passo veicolare graverebbe una superficie di non oltre 34 m² impropria all'edificazione e che una rettifica

di confini riguarderebbe la cessione di una modesta porzione di terreno (tra i

56.

e i 66 m²) dalla particella n. 1158 alla particella

n. 592.

e) Quanto

ai vincoli posti dalla legge federale sul diritto fondiario rurale (RS 211.412.11),

è vero che tale ordinamento prevede un regime di autorizzazione all'acquisto di

fondi agricoli (art. 61 LDFR) e che qualora l'acquirente non sia un coltivatore

diretto l'autorizzazione può essere rilasciata solo a determinate condizioni

(art. 64 cpv. 1 LDFR), mentre essa non occorre a un comproprietario o a un

proprietario comune (art. 62 lett. c LDFR). Resta il fatto che, ordinata

da un'autorità giudiziaria (nella fattispecie il Pretore) e non attuata su base

volontaria giusta l'art. 69 LDFR, la vendita di un fondo agricolo può avvenire

tramite asta pubblica (Perruchoud, op.

cit., n. 33 ad art. 651). Contrariamente

all'opinione degli appellanti, poi, non è indispensabile un'autorizzazione

previa. È sufficiente che nel capitolato d'asta il notaio incaricato di dirigere

le operazioni preveda, analogamente a quanto stabilisce l'art. 67 cpv. 1 LDFR in

materia di vendita forzata, l'obbligo per l'aggiudicatario di depositare i

costi di un eventuale nuovo incanto e di chiedere l'autorizzazione entro dieci

giorni dall'aggiudicazione. Che poi esista una disparità fra chi ha bisogno di

un'autorizzazione e chi no, la disuguaglianza è insita nella scelta del

legislatore. Comunque sia, il diritto fondiario rurale non osta allo scioglimento

della comproprietà. Sulle altre questioni che riguardano la LDFR si tornerà in

appresso, trattando le modalità di alienazione. Determinante ai fini dell'art.

650.

cpv. 3 CC è che l'opinione del Pretore, il quale non ha ritenuto

intempestiva la richiesta di scioglimento della comproprietà, resiste alla

critica.

7.

Riguardo alle modalità di scioglimento della

comproprietà (art. 651 cpv. 2 CC) AP 1 e PI 1 sostengono che, oggi come

oggi, il fratello AO 1 è l'unico interessato all'acquisto della particella n.

592, di modo che una gara d'asta si rivelerebbe infruttuosa e non sarebbe la

modalità di divisione più idonea. Così argomentando, essi dimenticano tuttavia che

in mancanza di accordo fra le parti il giudice dello scioglimento è chiamato a

scegliere fra le modalità – esaustive – dell'art. 651 cpv. 2 CC: divisione in

natura dell'oggetto o messa all'asta (sentenza del Tribunale federale

5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con rimandi; analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2013.53 del 9 dicembre 2014, consid. 19). In concreto gli

appellanti non contestano che una divisione in natura sia materialmente impossibile.

Una licitazione fra comproprietari non entra in linea di conto, l'attore essendo

– a detta degli appellanti stessi – il solo interessato all'acquisto. Nelle

circostanze descritte rimangono unicamente i pubblici incanti. Altre modalità non

sono date. Una vendita a trattive private, in particolare, entra in considerazione

solo in caso di scioglimento convenzionale (art. 651 cpv. 1 CC).

L'alienazione ai pubblici

incanti non esonera, con ogni evidenza, dall'applicazione dell'art. 654a CC,

il quale riserva in caso di fondi agricoli la legge federale sul diritto

fondiario rurale (LDFR). Questa istituisce per siffatti immobili un regime giuridico

speciale (Brunner/Wichtermann, op.

cit., n. 1 ad art. 654a CC; Kuonen

in: Commentaire romand, op. cit., n. 1 ad art. 654a CC; Studer in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2ª

edizione, n. 6 all'introduzione agli art. 36–39 LDRF). La particella n. 592 andrebbe

quindi venduta in blocco secondo i criteri di valutazione di un terreno agricolo

sanciti dall'art. 66 LDFR, i quali si applicano anche al terreno su cui

poggiano le costruzioni non agricole. Il Pretore non ha trascurato la particolarità,

ma ha disposto unicamente che l'asta avvenga “previa autorizzazione delle

competenti autorità LDFR”. Quale autorizzazione debba essere richiesta, rispetto

alle molteplici prescritte da tale legislazione, non è chiaro. Ad ogni modo, l'indicazione

deve ragionevolmente essere intesa nel senso che la notaia incaricata dell'asta

allestirà un capitolato in cui prevedrà, oltre alla possibilità della vendita

in blocco dell'immobile, la possibilità offerta dall'art. 60 cpv. 1 lett. a

LDFR

di chiedere alla Sezione dell’agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell'economia

(art. 1 cpv. 1 del regolamento sul diritto fondiario rurale e sull'affitto

agricolo: RL 8.1.3.1.1) un'autorizzazione eccezionale per separare dal terreno

a uso agricolo (il vigneto) le superfici su cui poggiano le costruzioni non

agricole dal campo di applicazione della LDFR (casa d'abitazione, autorimessa

e locali vari: art. 84 LDFR; v. DTF 132 III 519 consid. 3.3.2; sentenza del

Tribunale federale 2C_729/2016 del 7 aprile 2017 consid. 4.1). Alla luce di ciò

la conclusione del Pretore, secondo cui solo una vendita all'asta pubblica entra

in considerazione, merita conferma. Gli appelli, sprovvisti di buon diritto, si

rivelano in definitiva destinati all'insuccesso.

8.

Gli appellanti

postulano, in subordine, una riduzione delle spese processuali da fr. 30 000.– a fr. 5000.–, come pure delle ripetibili

da fr. 50 000.– a fr. 10 000.–. Essi contestano il valore litigioso di

fr. 1 745 000.–

accertato dal Pretore, rilevando che tale non “è il valore della comproprietà

al momento dell'avvio della procedura di scioglimento”, poiché la stima

dell'ing. __________ B__________, sulla quale il primo giudice si è fondato,

presupponeva la soluzione dei vari problemi di vicinato. E in mancanza di dati,

a mente loro l'unico elemento attendibile è il valore di stima di fr. 441 301.–. Sulla base di tale valore l'ammontare

della tassa di giustizia deve perciò essere ridotto a fr. 5000.–, tenuto

altresì conto della limitata attività richiesta al Pretore. Anzi, una tassa di giustizia

fr. 30 000.–, corrispondente al massimo

della tariffa, risulta manifestamente esagerata quand'anche si considerasse il

valore litigioso fissato dal primo giudice. Gli appellanti reputano inoltre

che, per quanto riguarda l'art. 651 cpv. 2 CC, vista la loro sostanziale

adesione alla modalità di divisione proposta dall'attore (avendo essi avversato

essenzialmente il principio dello scioglimento), il Pretore avrebbe potuto prescindere

dal riscuotere una tassa di giustizia, potendosi ritenere il tutto incluso in

quella prelevata per la procedura volta allo scioglimento della comproprietà.

Quanto alle ripetibili,

essi rimproverano al Pretore di avere applicato la tariffa dell'Ordine degli

avvocati, abrogata il 1° gennaio 2008, allorché la presente causa è stata intentata

nel settembre di quell'anno. E il regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili (RL 3.1.1.7.1) prevede per una causa

del valore litigioso come quello di stima un massimo di fr. 13 239.–, onde un'indennità stabilita dal primo

giudice manifestamente sproporzionata. Alla medesima conclusione si giunge –

essi proseguono – seppure si tenesse conto del valore litigioso fissato dal

primo giudice, giacché in tal caso l'indennità massima ammonterebbe a fr. 34 899.–. In condizioni simili un importo per

ripetibili di fr. 10 000.– appare adeguato e giustificato.

9.

In concreto il Pretore si è dipartito dalle giuste premesse, nel senso

che ha distinto l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC da quella fondata sull'art.

651.

cpv. 2 CC, ma statuendo simultaneamente su entrambe non ha

coerentemente distinto tra i costi dell'una e dell'altra. Dopo avere stabilito il valore dell'intera comproprietà in

fr. 1 745 000.– come “l'unico dato attendibile sul valore venale”,

egli si è limitato a fissare una tassa di giustizia unica di fr. 30 000.–

sulla base dell'art. 17 vLTG applicando “un'aliquota tra le più basse secondo

la tariffa precedentemente in vigore”.

Nel caso specifico la questione delle spese e delle ripetibili continua

a essere disciplinata dal vecchio art. 148 CPC ticinese (art. 404 cpv. 1 CPC). È

censurabile unicamente, quindi, per eccesso o abuso del potere d'apprezzamento

(sentenza del Tribunale federale 5A_704/2012 del 28 novembre 2012,

consid. 5). Ciò posto, l'art. 17 vLTG nella versione in vigore dal 1°

gennaio 2009 (applicabile in concreto: art. 33 LTG del 30 novembre 2010)

prevedeva per cause dal valore litigioso compreso tra fr. 500 001 e fr. 1 000 000.– una tassa di giustizia variante da fr. 10 000.– a fr. 30 000.–

e per cause dal valore litigioso tra 1 000 001.– e fr. 2 000 000.– una tassa di giustizia da fr. 15 000.– a fr. 40 000.–.

Concretamente l'importo andava commisurato allo stesso valore litigioso, come

pure alla natura e alla complessità dell'atto o della controversia (art. 3 cpv.

1.

vLTG).

b) Relativamente

al valore litigioso, si conviene che esso corrisponde al valore venale della

particella n. 592 con i noti problemi di vicinato. Non si tratta però – come

gli appellanti pretendono – del mero valore di stima (fiscale), il quale

costituisce semplicemente il valore minimo (RtiD I-2004 pag. 607 n. 109c).

Spettava agli appellanti sostanziare la loro contestazione, recando elementi atti

a determinare il deprezzamento del fondo relativamente al suo valore venale in

ragione delle menzionate diatribe. In mancanza di ciò, non rimane che fondarsi

sul valore determinato dal Pretore.

c) Ponderata

la complessità e l'estensione della pratica, come pure l'impegno e il dispendio

di tempo richiesto al tribunale, per l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC

con un valore litigioso di fr. 581 666.– una

tassa di giustizia di fr. 20 000.– sarebbe

risultata consona anche alla difficoltà del processo. Quanto all'azione vertente

sul modo della divisione (art. 651 cpv. 2 CC), mal si intravede perché il

Pretore avrebbe dovuto prescindere dal riscuotere oneri, l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC non identificandosi con

quella fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC né l'una essendo sussidiaria all'altra (I CCA,

sentenza inc. 11.2015.30 del 27 dicembre 2016, consid. 3a). Non si disconosce

che il processo si è rivelato relativamente semplice,

che i convenuti non erano ostili di principio alla vendita del fondo agli

incanti e che la causa non ha richiesto istruttoria. In ogni modo il Pretore ha

dovuto definire le condizioni della gara d'asta. Nel complesso una tassa di giustizia di fr. 10 000.–,

inferiore al minimo tariffale, appariva pertanto giustificata. All'atto

pratico, l'apprezzamento del Pretore, che ha complessivamente fissato una tassa

di giustizia unica di fr. 30 000.– per entrambe le cause, non denota dunque eccesso né abuso.

10.

Per

quel che è delle ripetibili, a ragione gli appellanti rilevano

che dal 1° gennaio 2008 l'indennità va fissata a norma del

regolamento del Consiglio di Stato per i casi di patrocinio d'ufficio e

assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1). La

causa essendo stata promossa l'8 settembre 2008, la previgente tariffa

dell'Ordine degli avvocati non è più applicabile (art. 16 cpv. 2 del

regolamento medesimo).

a) Contrariamente

alla determinazione del valore litigioso, anche nelle azioni fondate sull'art.

651.

CC (in cui fa stato il valore dell'intera comproprietà) l'indennità per

ripetibili alla parte vittoriosa va commisurata al valore della singola

spettanza e non a quello dell'intera comproprietà (I CCA, sentenza inc. 11.2011.10

del 7 marzo 2014, consid. 7b; sentenza del Tribunale federale 5P.452/2005 del

14.

febbraio 2007, consid. 4 con rinvio a DTF 108 Ia 19). Ora, per pratiche

dal valore litigioso compreso tra fr. 500 000.– e fr. 1 000 000.– l'art. 11 cpv. 1

del citato regolamento prevede ripetibili varianti dal

4.

al 6%

del valore medesimo. Nella fattispecie l'attore ha avviato simultaneamente due

cause: l'una fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC (“azione di divisione”), intesa a

far constatare che nulla ostava allo scioglimento della comproprietà, e l'altra

costitutiva (con le caratteristiche di un'actio duplex), fondata sull'art.

651.

cpv. 2 CC, volta a far definire il modo della divisione. In entrambi i casi

il parametro determinante ai fini delle ripetibili era, come detto, il valore

della quota di comproprietà spettante all'attore (in concreto: fr. 581 666.–).

b) L'azione

di accertamento non si è rivelata semplice, già per il fatto che lo

scioglimento della comproprietà riguardava un fondo con problemi di vicinato

posto in zona agricola. In diritto poi l'attore si è visto eccepire

l'intempestività della pretesa, ciò che nella sentenza ha richiesto al Pretore

una motivazione diffusa. L'azione costitutiva sul modo della divisione non ha

riservato invece, all'atto pratico, particolari difficoltà, la messa del fondo agli

incanti non risultando particolarmente controversa quantunque il Pretore abbia

dovuto definire le condizioni della gara, in doppio turno, con e senza base

d'asta.

Le due cause hanno poi comportato per il legale dell'attore una ragguardevole

attività extraforense, le parti essendosi impegnate più volte nel cercare una soluzione

stragiudiziale. In simili condizioni appare giustificato applicare complessivamente

l'aliquota medio-alta del 5.5%, onde un onorario del patrocinatore di fr. 31 990.–. Considerate le spese (4%: art. 6 cpv. 1

del regolamento) e l'IVA, l'indennità per ripetibili in favore dell'attore

risulta così di fr. 35 935.–. Su questo punto l'apprezzamento del Pretore denota un eccesso

del potere d'apprezzamento e la sentenza impugnata va riformata di conseguenza.

11.

Le spese del giudizio

odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Gli appellanti ottengono causa parzialmente vinta

sull'indennità per ripetibili (ridotta da fr. 50 000.– a

fr. 35 935.–, ancorché non a fr. 10 000.–), mentre escono sconfitti

sullo scioglimento della comproprietà. Nel complesso si giustifica dunque di

porre a loro carico diciannove ventesimi dei costi, con obbligo di rifondere

alla controparte un'indennità per ripetibili ridotte (nove decimi: RtiD II-2016

pag. 638 consid. 3b).

12.

Quanto ai rimedi giuridici

esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1

lett. d LTF), il valore

litigioso raggiunge agevolmente anche la

soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Le cause 11.2016.116 e

11.2016.117 sono congiunte.

2. Gli appelli sono

parzialmente accolti, nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza

impugnata è riformato come segue:

La tassa di giustizia unica di fr. 30 000.– e le spese

sono poste solidalmente a carico di AP 1 e PI 1, i quali rifonderanno a AO 1,

sempre con vincolo solidale, fr. 35 935.– complessivi per ripetibili.

Per

il resto gli appelli sono respinti e la sentenza impugnata è confermata.

3. Le spese di

appello di fr. 15 000.– complessivi sono poste per diciannove

ventesimi a carico di AP 1 e PI 1 in solido e per il resto

a carico di AO 1, cui gli appellanti rifonderanno, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 20 000.– per ripetibili ridotte.

4. Notificazione a:

–

avv.;

–

avv.;

–

avv..

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno

30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile

il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale

federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti

l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).