Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare (ripartizione delle spese relative al risanamento di un tetto a terrazza con vasche da fiori)

Incarto n.

11.2016.38

Lugano

27 dicembre 2017/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Chietti

Soldati

sedente

per statuire nella causa OR.2015.2 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni

assembleari) della Pretura della

giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 16 febbraio 2015 da

AO 1, e

AO 2

(patrocinati dall'avv. PA 2)

contro

Comunione

dei comproprietari

del

“Condominio AP 1”,

(patrocinata

dall'avv. PA 1),

giudicando sull'appello

dell'11 maggio 2016 presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio

AP 1” contro la sentenza emessa dal Pretore il 13 aprile 2016;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n.

110 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“Condominio AP 1”) composta

di 129 appartamenti suddivisi in due edifici contigui. L'unità n. 1271 (pari a 35/1000), con diritto esclusivo

sull'appartamento n. 61 al sesto piano del “blocco sub. A”, appartiene per metà

a AO 1 e per l'altra metà al marito A__________ __________ (cui sono succeduti

quali eredi la stessa moglie AO 1 e il figlio AO 2). A tale unità, situata al piano

attico, sono attribuite in uso “esclusivo” due porzioni del tetto piano

(“balconi”) nel quale sono integrate alcune fioriere con un sistema di

irrigazione e di illuminazione.

B. All'assemblea

generale del 29 marzo 2013 i comproprietari hanno discusso un piano di

investimento e di finanziamento per gli anni dal 2013 al 2017, approvando a

maggioranza lavori di risanamento del tetto a terrazza e delle fioriere per una

spesa massima di fr. 235 000.–.

L'amministrazione è stata incaricata di commissionare un parere giuridico per

chiarire la ripartizione dei costi fra i contitolari dell'unità n. 1271 e la

comunione dei comproprietari. In un parere del 15 maggio 2013, rettificato il

19 di­cembre successivo, l'avv. __________ __________ ha proposto di addebitare

il costo dell'intervento, di complessivi fr. 241 293.30,

nella misura di fr. 170 622.40 ai

condomini in ragione delle rispettive quote di comproprietà e nella misura di

fr. 70 670.90 ai contitolari della proprietà

per piani n. 1271. A un'assemblea generale straordinaria del 17 ottobre 2014 i comproprietari

hanno poi deciso, con 55 voti favorevoli, 17 contrari e 1 astenuto (punto n.

3.1 al­l'ordine del giorno) di ripartire i costi delle citate opere di

risanamento seguendo la proposta del parere giuridico. La decisione è stata

confermata in una seconda votazione con 64 voti favorevoli, 8 contrari e 1

astenuto (punto n. 3.3 all'ordine del giorno).

C. Decaduto infruttuoso

il tentativo di conciliazione il 19 gennaio 2015 (inc. CM.2014.109), il 16

febbraio 2015 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del

“Condominio AP 1” davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per

ottenere l'annullamento della risoluzione n. 3.1 adottata all'assemblea straordinaria

del 17 ottobre 2014, chiedendo di ripartire tutta la spesa del risanamento “in

ragione delle quote di comproprietà di ogni singola unità condominiale”. Nella

sua risposta del 18 marzo 2015 la convenuta ha proposto di respingere la petizione

e di confermare le risoluzioni impugnate. Gli attori hanno replicato il 21

aprile 2015, confermando le loro domande. La convenuta ha ribadito il suo punto

di vista con duplica del 20 maggio 2015. Le prime arringhe si sono tenute il 14 settembre

2015 e l'istruttoria, cominciata quello stesso giorno, si è chiusa il 26

gennaio 2016. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a

conclusioni scritte del 21 e del 31 marzo 2016 in cui ognuna ha confermato le

proprie posizioni.

D. Statuendo con

sentenza del 13 aprile 2016, il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato

le risoluzioni n. 3.1 e 3.3 adottate al­l'assemblea straordinaria dei comproprietari

del 17 ottobre 2014, rilevando che agli attori non potevano essere addebitati

più di fr. 10 179.20 (ripristino

dell'illuminazione delle fioriere), il resto della spesa dovendo essere assunto

dai comproprietari nel loro insieme. Le spese processuali di fr. 5000.– e

quelle della procedura di conciliazione di fr. 800.– sono state poste per un settimo

a carico degli attori e per il resto a carico della convenuta, con obbligo di rifondere agli attori fr. 4600.–

per ripetibili ridotte.

E. Contro la decisione

appena citata la Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” è insorta a

questa Camera con un appello dell'11 maggio 2016 in cui chiede di respingere la

petizione e di riformare conseguentemente il giudizio impugnato. Nelle loro

osservazioni del 27 giugno 2016 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello.

in diritto: 1. Le sentenze emanate

dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art.

311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali,

il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–

“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). La contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio,

indole pecu­niaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione

comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse

del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004

pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso in

fr. 60 500.70, non contestati dalle parti. In realtà, il valore litigioso consisteva nella

dif­ferenza tra quanto la comunione dei comproprietari chiedeva

agli attori di

pagare (fr. 70 670.90) e quanto gli attori

offrivano (fr. 8445.25, cioè 35/1000 di

fr. 241 293.30). Comunque sia, il valore

minimo di fr. 10 000.– è ampiamente raggiunto. Quanto alla tempestività del rimedio

giuridico, la sentenza impugnata è pervenuta al patrocinatore della convenuta

il 14 aprile 2016 (tracciamento dell'invio n. 98.46.101801.11039315, agli

atti). Presentato l'11 maggio 2016, l'appello in esame è dunque ricevibile.

2. Nelle

osservazioni all'appello gli attori sollevano dubbi sulla legittimazione dell'amministratore

del condominio, cui rimproverano di avere incaricato l'avv. PA 1 di impugnare

la decisione del Pretore senza preventiva autorizzazione dell'assemblea dei

comproprietari, svariati comproprietari essendo – a loro avviso – del­l'opinione

che l'inoltro dell'appello non sia nell'interesse della proprietà per piani. Dagli

atti risulta però che all'assemblea generale straordinaria del 17 ottobre 2014

l'amministratore è stato incaricato di rappresentare la comunione dei comproprietari

in ogni eventuale procedura giudiziaria (punto n. 3.4 all'ordine del giorno: “bei

allfälligen gerichtlichen Verfahren”: doc. 2, secondo foglio). E il potere di

rappresentanza conferito all'amministratore non è stato limitato al primo grado

di giurisdizione. I dubbi degli attori si rivelano quindi infondati.

3. Ogni

comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese

da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia

consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La

comunione dei comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non

spetta al giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali

o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di

conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,

disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o

dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione

della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la

proprietà per pia­ni (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione

e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione

ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o

finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento. Non

tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei

comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii).

4. Nella

sentenza impugnata il Pretore ha constatato anzitutto che il verbale dell'assemblea

non indica il nome dei condomini contrari alla risoluzione litigiosa, ma che in

ogni modo la convenuta nulla eccepiva al riguardo. Premesso ciò, egli ha rilevato

che quantunque al momento della costituzione della proprietà per piani il tetto

a terrazza fosse stato destinato in diritto esclusivo alla proprietà per piani

n. 1271, esso costituisce imperativamente una parte comune, la quale può essere

concessa a un comproprietario, se mai, in uso “preclusivo”. Ciò vale anche –

egli ha soggiunto – per le fioriere integrate strutturalmente nel tetto piano,

tanto più che esse determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio. Il

Pretore ha poi passato in rassegna i costi delle opere previste per il risanamento

del tetto a terrazza, rilevando che la rimozione e la posa del lastricato, lo

svuotamento e il nuovo riempimento delle fioriere, come pure il ripristino dell'impianto

d'irrigazione costituiscono lavori resi necessari dal rifacimento dall'impermeabilizzazione

e dell'isolazione della copertura, di modo che la relativa spesa (fr. 231 123.10) deve andare a carico di tutti i comproprietari

in ragione dei rispettivi millesimi. Per contro, egli ha ritenuto che il

ripristino delle prese elettriche e dell'illuminazione delle vasche da fiori non

siano di alcuna utilità agli altri condomini, sicché ha ritenuto che tali costi

(fr. 10 170.20) vadano assunti dagli

attori. Onde, in definitiva, l'accoglimento della petizione e l'annullamento di

entrambe le deliberazioni contestate.

5. La

comunione dei comproprietari fa valere in primo luogo, nel­l'appello, che gli

attori non hanno contestato la delibera adottata il 29 marzo 2013, riconoscendo

così di dover contribuire in misura maggiore degli altri condomini alla spesa

per il risanamento del tetto. In realtà dagli atti si evince che all'assemblea

generale del 29 marzo 2013 i comproprietari hanno approvato i lavori di risanamento

del tetto a terrazza e delle fioriere per una spesa massima di fr. 235 000.–,

ma che il problema legato alla ripartizione dei costi fra i titolari della

proprietà per piani n. 1271 e la comunione dei comproprietari era ancora in

discussione. Dal relativo verbale si desume, in particolare, che secondo un comproprietario

Fatti

i titolari dell'attico avrebbero dovuto assumere la spesa complessiva per almeno

fr. 80 000.–. Sta di fatto che in mancanza

di accordo l'amministrazione è stata incaricata di commissionare un parere

giuridico (doc. 10, pag. 3: discussione e delibera al punto n. 6.1

dell'ordine del giorno). Non si può affermare pertanto che in quella occasione sia

stato deciso di mettere a carico degli attori una parte della spesa delle opere

di risanamento. E in difetto di aggravio, non è dato a divedere quale interesse

gli attori avrebbero avuto a impugnare la delibera. In proposito l'appello

manca perciò di consistenza.

6. La

comunione dei comproprietari sottolinea che secondo il parere dell'avv. __________

__________ i comproprietari dell'unità n. 1271 avrebbero dovuto assumere i

costi delle opere a loro esclusivo beneficio (svuotatura e nuovo riempimento delle

fioriere con ripristino dell'irrigazione e dell'illuminazione), i costi delle

opere che essi avrebbero dovuto in ogni modo sostenere (nuove piastrelle della

terrazza), come pure contribuire alle spese di direzione lavori e di pulizia

finale. Essa rammenta altresì che il tetto a terrazza, unitamente alle

fioriere, è stato attribuito in diritto esclusivo all'unità n. 1271 sin dalla

costituzione della proprietà per piani e che, essendo di godimento riservato a quell'appartamento,

non è di nessuna utilità per gli altri comproprietari. Per di più, essa soggiunge,

il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani prevede

che ogni condomino sopporta le spese di manutenzione delle terrazze, di modo

che nulla sarebbe mutato in concreto neppure se il tetto a terrazza fosse stato

assegnato agli attori in uso preclusivo. In ultima analisi, essa ritiene corrette

le risoluzioni assembleari. Chiede così di respingere la petizione.

a) Per quanto riguarda la qualifica del tetto a terrazza e delle vasche da fiori, l'atto

costituivo della proprietà per piani li attribuisce in diritto “esclusivo” all'unità

n. 1271 (doc. N; doc. 4, pag. 2; doc. II richiamato dall'Ufficio del registro

fondiario di Locarno, piano di ripartizione dell'appartamento n. 61 al 6° piano

sub. A, annesso all'atto costitutivo d.g. __________). Ora, in passato la

prassi e taluni autori ammettevano una simile

intavolazione nel registro fon­diario (v. Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar, edizio­ne 1988, n. 31 ad art. 712b CC; v.

anche Rep. 1990 pag. 194 consid. 3). Sta di fatto che il tetto a terrazza

di una proprietà per piani costituisce imperativamente, come qualsiasi tetto, una

parte comune nel senso dell'art. 712b cpv. 2 n. 2 CC. Non può

quindi essere oggetto di un diritto esclusivo

(art. 712a cpv. 1 CC), ma – se mai – di un diritto d'uso riservato

(o preclusivo, secondo la terminologia dell'art. 712g cpv. 4

CC: DTF 141 III 360 consid. 3.2; RtiD I-2007 pag. 769 consid. 4a con

rimandi; I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017, consid. 5; v. anche Wermelinger, La propriété par étages, 3ª edizione, n. 160, 161 e 181 ad art. 712b;

Bösch in: Basler Kommentar, ZGB

II, 5ª edizione, n. 5 e 12 ad art. 712b con rinvii).

Un'attribuzione in uso esclusivo è fuori questione.

b) In

concreto la circostanza che il tetto a terrazza sia accessibile solo attraverso

l'appartamento degli attori, come fa notare la convenuta, non è determinante. Essenziale

è che esso determina la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio (Meier-Hayoz/Rey, loc. cit.; nel caso di un tetto “a gradoni”: sentenza del Tribunale

federale 5A_116/2011 del 14 marzo 2011, consid. 5 con rimandi). Ciò vale anche

per le vasche da fiori che, nella fattispecie, sono “incavate strutturalmente

nello stesso tetto a terrazza”, a differenza di quelle integrate nei balconi, la cui parte

interna può essere oggetto di diritto esclusivo (RtiD I-2004 pag. 610 n. 117c).

E l'art. 712b cpv. 2 CC è di natura imperativa (Rep. 1997 pag. 157

consid. 5b con rimandi; Wermelinger,

op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Che al

momento della costituzione della proprietà per piani tali elementi siano stati attribuiti in uso esclusivo

all'appartamento degli attori nulla muta.

c) Ciò

premesso, secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i

comproprietari devono contribuire agli oneri

comuni e alle spese di amministrazione co­muni propor­zionalmente al valore

delle loro quote. Il che vale, segnatamente, per le riparazioni e le rinnovazioni

di parti comuni del­l'edificio, delle opere e degli impianti comuni (art. 712h

cpv. 2 n. 1 CC). Ove si tratti nondimeno di parti del­l'edificio, di opere o di

impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, se ne

deve tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3

CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una

diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà

per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art.

712g cpv. 3 CC) o da una risoluzione del­l'assemblea (art. 712m

cpv. 1 n. 4 CC), purché tale chiave di riparto rispetti l'art. 712h cpv.

3 CC, il quale ha natura imperativa (I CCA, sentenza inc. 11.2014.16 dell'11

maggio 2016, consid. 6 con rinvii).

d) Nel caso

in rassegna l'appellante si vale di quanto prevede l'art. 3.3 cpv. 1 del regolamento

per l'uso e l'amministra­zione del condominio, il quale al capitolo “spese di

amministrazione delle parti oggetto del diritto esclusivo” dispone che ogni con­domino

“sopporta direttamente le spese di manutenzione

e riparazione di tutti gli oggetti che stanno nel suo diritto esclusivo, come

pure per quanto concerne le finestre, terrazze, balconi, rolladen, lamelle per

il sole, porte nell'appartamento, bucalettere e vano per le bevande” (doc. II

richiamato dall'Ufficio del registro fondiario di Locarno, d.g. __________ e le

precedenti versioni d.g. __________ e d.g. __________).

L'art. 3.3 cpv. 2 del regolamento estende analoga regolamentazione anche

a determinate parti comuni della proprietà per piani, prescrivendo che “in caso

di lavori di rinnovo a parti comuni i condomini devono scegliere materiali e

colori omogenei”. Ora, un regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio

può prevedere che un condomino sopporti le spese relative alle parti comuni a

lui attribuite in uso, sempre che una simile disciplina non appaia

insostenibile, immotivata o abusiva (Wermelinger

in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 205 ad art. 712a–712t

CC). Resta da valutare se la citata norma del

regolamento autorizzi nella fattispecie la comunione dei comproprietari ad addebitare ai soli attori, in

deroga al­l'art. 712h cpv. 1 CC, parte dei costi di risanamento

Considerandi

del tetto a terrazza e delle vasche da fiori che vi sono integrate. Le voci di

spesa ancora litigiose vanno esaminate singolarmente.

7.

Relativamente

alla sostituzione delle piastrelle, l'appellante allega anzitutto che rispetto

alla spesa complessiva di fr. 47 220.– sono

stati posti a carico degli attori solo fr. 25 581.70. Essa fa

valere inoltre che la sentenza citata dal Pretore (Rep. 1990 pag. 195) non

esclude la possibilità di differenziare tra piastrelle e isolazione con

betoncino né impedisce che al titolare di un diritto d'uso riservato sul tetto

a terrazza siano addebitati i costi del lastricato, giacché quel

comproprietario è tenuto ad assumere gli oneri connessi con l'uso della parte

comune. Tale suddivisione è, a parere della convenuta, perfettamente logica,

poiché in tal caso la copertura è usata esclusivamente dal comproprietario

interessato, mentre “il condominio non ha alcun

influsso né potere d'intervento su tale parte di edificio”. Essa ribadisce poi che con le delibere litigiose si è tenuto

conto della particolarità della fattispecie, ponendo a carico degli attori solo

il costo del materiale, per un importo finanche inferiore a quello delle

piastrelle da loro scelte, ma non le spese per la rimozione del vecchio

lastricato né per la posa del nuovo. Anzi, per l'appellante gli attori si

trovano addirittura arricchiti, poiché la comunione dei comproprietari avrebbe potuto

scegliere una pavimentazione più economica. Al riguardo le deliberazioni

impugnate si rivelano dunque eque e corrette.

a) I costi del risanamento di un tetto a terrazza

non possono essere messi esclusivamente a carico del comproprietario che fa uso

di tale parte comune, segnatamente in virtù di un diritto d'uso riservato (Wer­me­lin­ger in: Zürcher Kommentar,

op. cit., n. 207 ad art. 712a–712t CC; La propriété par étages,

op. cit., n. 110 ad art. 712h CC con riferimento anche a Rep. 1997 pag.

154.

e 1990 pag. 194). Anche se il regolamento per l'am­mi­ni­strazione e l'uso della

proprietà per piani prevede in concreto che ciascun condomino è tenuto a sopportare

direttamente “le spese di manutenzione e riparazione”

delle “terrazze” (sopra, consid. 6d). Il che non impedisce di addebitare

a quel comproprietario i costi legati all'uso della parte

comune, in particolare per quanto concerne il lastricato di una terrazza a lui

riservata (v. DTF 141 III 361 consid. 3.3 con rinvii; Werme­linger,

La propriété par étages, op. cit., n. 111

ad art. 712h CC).

b) Nella fattispecie,

come ha accertato il Pretore, i lavori sul tetto a terrazza si sono resi

necessari per rimediare alle infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante,

riconducibili a difetti di impermeabilizzazione. Di per sé non sarebbe stato

necessario intervenire invece sul pavimento piastrellato, sebbene questo denotasse

fessurazioni nelle fughe (deposizione 16 novembre 2015 di __________ C__________:

verbali, pag. 4 a metà). La convenuta ha riconosciuto, per altro, che la pavimentazione

non doveva essere sostituita per altri motivi

(duplica, pag. 6), come gli attori hanno sempre assicurato (doc. A,

pag. 2) e come conferma anche il parere giuridico dell'avvocato __________

(doc. 11, pag. 6). In simili circostanze la spesa per la rimozione e la posa

della pavimentazione si deve non alla “manutenzione e riparazione delle terrazze”

nel senso dell'art. 3.3 del regolamento per l'amministrazione e l'uso

del condominio, bensì alla manutenzione e riparazione del tetto, i cui costi vanno

assunti per principio da tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote,

come stabilisce l'art. 712h cpv. 1 CC. E per

eseguire i lavori di impermeabilizzazione è stato necessario nella fattispecie togliere

il lastricato. Che le vecchie piastrelle fossero riutilizzabili la convenuta

non pretende, né gli atti consentono di appurare se la nuova pavimentazione sia

più pregiata della precedente e in quale misura la vecchia fosse ormai

deprezzata, sicché gli attori vedrebbero rivalutare la loro proprietà. Nemmeno

risulta che la scelta della ditta e del materiale sia stata preventivamente oggetto

di discussione. Al proposito l'appello manca perciò di consistenza.

8.

Quanto

alle vasche da fiori, l'appellante rammenta che sono anch'esse attribuite

in diritto esclusivo alla proprietà per piani degli attori, sicché i costi per il

loro svuotamento e il nuovo riempimento vanno a carico degli attori medesimi. Essa

ribadisce che in ogni caso le fioriere servono unicamente all'appartamento del

piano attico e non sono di alcuna utilità per gli altri condomini, tant'è che

la loro manutenzione corrente è sempre stata assunta dagli appellati. Inoltre –

essa adduce – le fioriere non sono visibili dall'esterno e non influiscono

sull'aspetto dell'edificio. Analoghe

considerazioni valgono, secondo la convenuta, per l'impianto di irrigazione,

che a suo dire non è coevo alla costruzione del palazzo, ma è stato installato successivamente

dal proprietario del piano attico ed era ormai obsoleto, se non in disuso, talché

in seguito al suo ripristino gli attori si trovano indebitamente arricchiti.

a) Nella fattispecie le fioriere sono integrate nel tetto

e costituiscono anch'esse quindi, imperativamente, una parte comune della

proprietà per piani. Del resto esse risalgono alla costruzione dell'edificio,

tant'è che figurano negli atti costitutivi della proprietà per piani (doc. II richiamato dall'Ufficio del registro fondiario di

Locarno, piano di ripartizione dell'appartamento n. 61 al 6° piano sub. A,

annesso all'atto costitutivo d.g. __________) e sono sempre state “viste così

come sono” anche dall'amministratore del condominio (deposizione 16 novembre

2015.

di __________ T__________: verbali, pag. 2). Il loro svuotamento,

lo sgombero del terriccio, così come il nuovo riempimento si sono resi necessari – come la rimozione del lastricato – non

per risanare le vasche in sé, ma per impermeabilizzare

il tetto a terrazza, dovendosi rimediare a infiltrazione d'acqua

(deposizione di __________ C__________ del 16 novembre

2015, verbali pag. 4). E il risanamento del

tetto va a carico della comunione dei comproprietari, ciò che nemmeno

l'appellante contesta (analogamente: Rep. 1990 pag. 195 consid. 4).

b) Riguardo

all'impianto di irrigazione, l'appellante sostiene che esso è stato installato a

suo tempo dal titolare dell'attico. Essa medesima ha ammesso tuttavia che le condotte

correvano sotto il lastricato della terrazza (duplica, pag. 5) e ciò non indizia

sicuramente una posa in tempi successivi. Che la ma­nutenzione dell'impianto

sia a carico degli attori, come la manutenzione delle vasche, nulla muta. La

rimozione dei tubi si è resa necessaria, a sua volta, per la riparazione del

tetto, non per la riparazione dell'impianto. L'appellante asserisce che l'installazione

su cui si è dovuti intervenire era vetusta, se non in disuso, ma l'allegazione

è formulata per la prima volta in appello (ed è pertanto irricevibile: art. 317

cpv. 1 CC). Inoltre le fotografie agli atti che essa menziona (doc. 31,

42, 43 e 45) nulla dimostrano circa l'efficienza del sistema. Che gli attori

abbiano dichiarato di avere ignorato l'esistenza del dispositivo di irrigazione

fino all'inizio dei lavori (replica, pag. 4) ancora non significa che questo

non funzionasse. È possibile invece che l'impianto fosse deprezzato (come deprezzate

potevano essere le piastrelle originali del lastricato), sicché la comunione

dei comproprietari dovesse partecipare, ma non assumere interamente il costo del

ripristino. Il problema è che, una volta di più, mancano dati per quantificare l'intervenuto

deprezzamento. E ancora una volta l'appello si rivela così privo di

consistenza.

9.

Le

spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà inoltre agli attori, che hanno formulato osservazioni per il tramite

di un legale, un'equa indennità per ripetibili commisurata alla stringatezza

del memoriale (5 pagine, compresi il frontespizio e le richieste di giudizio).

10.

Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la

presente sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d

LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali

di fr. 2500.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà agli attori fr.

2000.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno

30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile

il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per

i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).