11.2017.89

Costruzioni su fondo altrui: buona fede del costruttore

26 agosto 2019Italiano39 min

Source ti.ch

Fatti

I. Statuendo con

sentenza del 24 agosto 2017, il Pretore supplente ha respinto la petizione. Le spese processuali

di complessivi fr. 34 800.– sono state poste per fr. 34 435.– a carico dell'attrice e per

i rimanenti fr. 365.– a carico del convenuto, al

quale l'attrice è stata condannata a

rifondere fr. 45 000.– per ripetibili

e fr. 9300.– “quale rimborso

dell'anticipo peritale”.

L. Contro

la sentenza appena citata la AP 1 è insorta

a questa Camera con un appello del 27 settembre 2017 nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare conseguentemente il

giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 20 novembre 2017 il AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i

procedimenti che erano già pendenti al momento dell'entrata in vigore del

Codice di diritto processuale civile svizzero, il 1° gennaio 2011, sono

continuati in base al vecchio diritto cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece

il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate

dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura

ordinaria degli art. 165

segg. CPC ticinese sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie

patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr. 10 000.–

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore supplente

avendo fissato il valore litigioso in fr. 2 444 729.50

(sentenza impugnata, consid. 7.4.4), cifra che le parti non contestano e che

appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la

decisione impugnata è pervenuta alla legale dei convenuti il 28 agosto 2017

(tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Presentato il 27 settembre

2017.

(timbro postale sulla busta d'intimazione), ultimo giorno utile, l'appello

in esame è pertanto ricevibile.

2.

All'appello l'attrice acclude una serie di documenti. Trattandosi di atti che figurano già nel carteggio pervenuto

a questa Camera, essi risultano superflui.

Ridondante è anche la richiesta di richiamare l'incarto completo della Pretura,

inserto che il primo giudice ha trasmesso d'ufficio al Tribunale d'appello.

3.

concreto la società anonima AP 1 ha promosso causa invocando l'art. 673 CC in materia di costruzioni

su fondi altrui. Tale norma prevede che “nei casi in cui il valore della

costruzione superi manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può

domandare che la proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al

proprietario del materiale mediante equa indennità”. In applicazione di simile principio

l'attrice ha chiesto che il Patriziato di AO 1 sia tenuto a cederle tre fondi

(piano di mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ __________ nel plico

doc. E):

– la nuova particella n. __________, di __________

m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della

seggiovia e dello skilift),

– la nuova particella n. __________, di

464.

m² staccati dalla particella n. __________ (stazione a monte della

seggiovia) e

– la nuova particella n. 3274 (stazione a monte dello

skilift), di 452 m², di cui 243 m² staccati dalla particella n. __________ e 209

m² staccati da una particella n. 3977 appartenente alle F__________ SA,

dietro

versamento di fr. 8918.– (ridotti a fr. 4102.50

nel memoriale conclusivo). Essa ha chiesto inoltre che le spese della

mutazione e per il trapasso di proprietà siano poste solidalmente a carico

delle parti “nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente

giudizio, in ragione di metà ciascuno”. Nell'appello l'attrice

non insiste più, invece, sull'ottenimento di un diritto di passo pedonale e

veicolare a carico della particella n. __________ in favore “dei

nuovi mappali intestati alla AP 1”, né su “un diritto di passo per utenti delle

infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1”, domande che il Pretore supplente

ha respinto per mancanza di chiare indicazioni sul tracciato delle servitù

richieste.

4.

Nella sentenza impugnata il Pretore supplente ha ritenuto anzitutto che la petizione della

società anonima AP 1 fosse proponibile quand'anche la postulata cessione di proprietà

riguardasse terreni facenti parte del patrimonio amministrativo del Patriziato,

dato che appezzamenti del genere non sono indispensabili – a mente del primo

giudice – per l'assolvimento di compiti di diritto pubblico, nel senso che anche

un proprietario privato può mettere a disposizione alpeggi “a condizioni del tutto analoghe” (sentenza impugnata,

consid. 3.3.6). Egli ha reputato altresì che “il diritto venduto

all'asta del 19 maggio 2006 e la successiva cessione fra il C__________ SA e

l'attrice sono giuridicamente validi”, il diritto in questione corrispondendo “per

altro alla pretesa di cui all'art. 673 CC” (sentenza impugnata, consid. 1.4).

Ciò posto, il Pretore

supplente ha vagliato la richiesta dell'attrice sotto il profilo dell'art. 673

CC, giungendo alla conclusione sulla scorta delle testimonianze assunte che gli

organi della società sapevano, “già al momento dell'inoltro della domanda di

costruzione relativa agli impianti di risalita”, della disputa circa la

proprietà dei terreni fra i due Patriziati. Certo, ha continuato il Pretore

supplente, non è chiaro se il AO 1 abbia presentato opposizione alla

costruzione degli impianti di risalita o soltanto alla domanda in sanatoria

per l'edificazione della buvette a R__________. In ogni modo quel Patriziato contava

su una controprestazione pecuniaria da parte dalle F__________ SA per consentire

alla costruzione degli impianti. Inoltre – ha soggiunto il primo giudice – le F__________

SA si erano rese subito conto che i lavori previsti sarebbero stati eseguiti

anche su terreni contesi dai due Patriziati. “Stante il largo consenso per

questi lavori”, il consiglio di amministrazione aveva deciso nondimeno – deliberatamente

– di soprassedere alle discussioni con i due enti pubblici per l'acquisto di

piccole porzioni di terreno su cui edificare

nuove infrastrutture nella zona di R__________ e di procedere speditamente alla

costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona (sentenza

impugnata, consid. 6.7).

Nelle condizioni descritte

il Pretore supplente ha concluso che, per motivi di opportunità, le F__________

SA avevano scientemente “deciso di avviare i lavori relativi agli impianti di

risalita e alla buvette senza ottenere il previo consenso di quello che in

seguito si è rivelato essere il legittimo proprietario del fondo interessato e

che, comunque sia, già allora non poteva essere ignorato come – per lo meno

potenziale – tale” (sentenza impugnata, consid. 6.7). E siccome l'attrice

non poteva pretendere di avere costruito gli impianti di risalita in buona fede

su terreni propri (o su terreni che poteva credere in buona fede del solo Patriziato

di A__________), in definitiva il Pretore supplente ha respinto la petizione.

5.

Secondo

l'art.

673.

CC – come detto – nei casi in cui il valore della costruzione superi

manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può domandare che la

proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al proprietario del materiale

mediante equa indennità. Secondo dottrina, la parte in buona fede può anche

domandare, in alternativa, che al proprietario del materiale sia attribuito un

diritto di superficie (Rey, Die

Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, vol. I, pag. 139

n. 507). La nozione di buona fede corrisponde a quella dell'art. 672

CC (Steinauer, Les droits réels,

vol. II, 4ª edizione, pag. 132 n. 1693h) e va interpretata ampiamente (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª

edizione, n. 6 ad art. 672 CC), nel senso che sussiste buona fede ogni qual

volta si abbia a escludere un comportamento disonesto, scorretto o moralmente riprovevole

del costruttore (DTF 99 II 146 consid. 6d con rimandi; sentenza del Tribunale

federale 5C.50/2003 del 13 agosto 2003 consid. 3.1). In buona fede quindi non è solo chi ignora di costruire su un fondo

altrui, ma anche chi, pur sapendo di costruire su un fondo altrui, può

legittimamente credere che il proprietario del fondo sia d'accordo (Steinauer, op. cit., pag. 131 n. 1693d con

riferimenti). Un errore si giustifica solo però se il costruttore ha dato prova

senza grave negligenza di un grado di attenzione ragionevole per rapporto alle

circostanze concrete (Marchand in:

Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 13 in fine ad art. 672 con rinvii).

6.

L'appellante fa

valere in primo luogo che né al momento dell'inoltro della domanda di

costruzione né all'inizio dei lavori, nel 1991, la società anonima F__________

sapeva della disputa territoriale fra i due Patriziati. Essa sostiene che il

testimone __________ L__________, citato dal Pretore supplente, ha firmato solo

le domande di costruzione del 13 aprile 1994 e del 15 dicembre 1996, mentre

non è stato coinvolto nell'operazione originaria del 1991. Afferma inoltre che il

dissidio tra i due Patriziati risale al più presto alla prima misurazione catastale

del 12 luglio 1994, quando i lavori edili erano già in corso, e che i

testimoni __________ P__________ e __________

F__________ hanno dichiarato di sapere che la particella n. 3989

appartiene al convenuto solo perché quella era la situazione al momento in cui essi

sono stati chiamati a deporre. Il testimone __________ G__________ ha confermato

– a parere dell'attrice – che il AO 1 non ha fatto opposizione alla domanda di

costruzione appunto perché a quel tempo non v'era ancora controversia sulla

proprietà dei terreni. Secondo l'appellante poi le osservazioni del 12 maggio

1997.

in cui la F__________ SA ammetteva dinanzi al Consiglio di Stato di non

sapere chi fosse il legittimo proprietario dei fondi sull'Alpe di R__________ ancora

non significa che la società fosse a conoscenza della diatriba fra i due Patriziati.

a) Intanto

il testimone __________ L__________, amministratore delegato della società

anonima F__________, non si è attivato solo dopo il 13 aprile 1994 (come

asserisce l'attrice), ma ha riferito senza equivoci che ‟tutta l'operazione nuova” – e non solo quella a valere dal momento in cui la A__________ SA ha cambiato ragione

sociale in F__________ SA e ha inoltrato una variante al progetto – “è stata fatta nel periodo in cui noi

eravamo attivi nella società e sotto nostra responsabilitàˮ (deposizione del

16.

gennaio 2013, verbali pag. 1). Oltre a ciò il testimone ha dichiarato

che mentre la zona di P__________ era pacificamente proprietà del Patriziato di

A__________, ‟quello che non era chiaro

sui diritti d'alpe, sulla proprietà ecc. riguardava il territorio dell'Alpe R__________ˮ

(loc. cit.). Egli ha riconosciuto esplicitamente

che al momento in cui è stata introdotta la domanda di costruzione ‟la

questione della proprietà [dell'Alpe di R__________] a suo tempo non era

chiara; vi era una disputa tra il Patriziato di A__________ e il AO 1ˮ (loc. cit., pag. 2 in alto). Il solo fatto che __________

L__________ non abbia sottoscritto la domanda di costruzione del 1991 non

significa pertanto che, coordinatore di tutti i lavori sin dall'inizio, quegli

non fosse attendibile quando ha accennato alla consapevolezza della società circa

il contenzioso fra i due Patriziati. Men che meno ove si consideri ch'egli ha

riferito del coinvolgimento di entrambi i Patriziati sin da ‟quando il

progetto è partitoˮ (loc. cit., pag. 2 a

metà).

b) Sulla

deposizione di __________ P__________, presidente del consiglio di

amministrazione della società anonima F__________ “durante tutto il periodo

esistenza” di quest'ultima, l'appellante cerca finanche di equivocare. Quel testimone ha dichiarato senza ambagi di avere

saputo sin dall'inizio che “i fondi [dell'alpe] erano di proprietà del AO 1” (deposizione del 14 novembre 2012, verbali pag. 2 in alto). Non è vero quindi

che – come pretende l'attrice – tale affermazione si riferisca allo stato della

proprietà al momento della deposizione. Pur non ricordando esattamente chi avesse

sottoscritto la domanda di costruzione, il testimone ha confermato di essere

stato a conoscenza del fatto che ‟i fondi erano di proprietà del AO 1ˮ, salvo che a quel momento non è

intervenuta “nessuna contestazione, nel senso

che nessuno ci ha impedito di costruireˮ (loc.

cit. pag. 2 in alto). Poco

giova dunque che nella domanda di costruzione preliminare egli avesse dichiarato:

‟Gli impianti sorgeranno o attraverseranno pascoli di proprietà del

Patriziato di A__________. Chiederemo a questo ente l'autorizzazione (…)ˮ.

Al momento di cominciare i lavori la società da lui presieduta era ormai

consapevole che parte dei terreni interessati dai lavori apparteneva – come appartiene

tuttora – al Patriziato di Piotta e Boggesi Alpe Ravina.

c) Invano

l'attrice tenta poi di relativizzare quanto il presidente del suo consiglio di

amministrazione, __________ F__________, ha scritto nella petizione dell'11

novembre 2010, quando ha precisato come la società anonima F__________ si fosse

“resa immediatamente conto” che taluni lavori “si sarebbero dovuti eseguire su

fondi altrui”, compresa la particella n. __________ di proprietà del AO 1, ma

che aveva deciso di non perdere tempo in discussioni e di “procedere speditamente

alla costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona” (pag. 3 nel

mezzo). Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la consapevolezza della F__________

SA circa la proprietà della particella n. 3989 non è quindi un fatto riferito

da __________ F__________ alla situazione del momento in cui è stata introdotta

la petizione.

d) A dir

poco ambigua è invero la dichiarazione di __________ C__________, membro del

consiglio di amministrazione della società anonima F__________, il quale ha affermato:

“A quel tempo eravamo convinti che la proprietà di tutto il comparto fosse del

Patriziato di A__________” (deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7).

A quale “tempo” egli si riferisse non è dato di sapere, nella sua deposizione

non figurando una sola data. Sta di fatto che, municipale di __________ dal

1984.

al 1992 e sindaco del Comune dal 1992 al 2008, egli ha riconosciuto che “se

non erro, era stata sollevata la questione della proprietà [relativa alla

particella n. __________] già a livello di pubblicazione della domanda

edilizia. Mi sembra che è stata fatta opposizione alla domanda di costruzione

sicuramente da parte del Patriziato qui convenuto. Non ricordo bene se questa

opposizione è stata fatta nei termini oppure solo successivamente.

L'opposizione era comunque fondata sulla questione della proprietà” (loc. cit.,

pag. 7 verso il basso). Potrà anche darsi che il testimone si riferisca a una domanda

di costruzione in sanatoria. Egli stesso ammette tuttavia che a un certo

momento le rivendicazioni territoriali del AO 1 sono pervenute al Municipio di cui egli era membro. Poco importa dunque la

sua convinzione circa la proprietà del Patriziato di A__________

riguardo ai terreni interessati dagli impianti di risalita.

e) L'appellante

non può essere seguita nemmeno laddove assevera che, secondo __________ G__________

(presidente del AO 1), “il problema della proprietà” è sorto solo dopo l'inizio

dei lavori. In realtà egli ha dichiarato che il Patriziato da lui presieduto ha

fatto opposizione alla domanda di costruzione solo a lavori iniziati perché in

precedenza al Patriziato non era stata notificata alcuna domanda di costruzione

(deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 2 risposta n. 2.2), non

perché il “problema della proprietà” ancora non sussistesse. Il testimone __________

C__________ citato dianzi ha confermato in effetti che “la domanda di

costruzione era stata pubblicata unicamente nel Comune di A__________ e non avevamo

chiesto il permesso al AO 1”

(deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7). Venuto a conoscenza

dell'inizio dei lavori, il AO 1

ha poi inviato una raccomandata al Municipio di A__________ “siccome noi non

avevamo sottoscritto nessuna domanda di costruzione, pur essendo proprietari” (deposizione di __________ G__________ del 19

settembre 2012, pag. 2 in alto). La società anonima F__________ SA ha deciso nondimeno

di proseguire con le opere.

f) Quanto

alle osservazioni inoltrate il 12 maggio 1997 dalla F__________ SA al Consiglio

di Stato, chiamato a statuire su ricorso contro il rigetto dell'opposizione

presentata dal AO 1 al

Municipio di A__________ circa il rilascio di una licenza edilizia in sanatoria

per la costruzione della buvette sull'Alpe di R__________, a torto l'appellante

sostiene che da tale documento si desume come la società non fosse a conoscenza

di un contenzioso sulla proprietà dell'alpe. Da quel documento si deduce se mai

– come rileva il Pretore supplente – che essa non era in chiaro sul terreno di

chi avesse costruito la buvette (“aver dato seguito all'invito del Comune di A__________

di inoltrare la domanda di costruzione per la buvette ʽR__________ʼ

non significa di aver saputo o riconosciuto (e del resto non ne abbiamo la

competenza) chi fosse il legittimo proprietario” (sentenza impugnata, consid.

6.

). Ciò conferma una volta ancora come le F__________ SA abbiano eseguito i

lavori oggetto della domanda di costruzione senza alcuna certezza in merito

alla proprietà dei terreni occupati dagli impianti o dalle strutture correlate.

Nella misura in cui l'attrice sostiene che le F__________ SA hanno eseguito le

opere, persuase in buona fede che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________,

l'appello si rivela così destinato all'insuccesso.

7.

Afferma l'appellante

che, foss'anche stata la società anonima F__________ a conoscenza del dissidio

territoriale sull'Alpe di R__________ fra i due Patriziati, non era compito di

tale società condurre indagini poiché essa era al beneficio di un valido

permesso di costruzione rilasciato dal Municipio di A__________ e poteva dunque

partire dall'idea che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________

Eventuali errori e negligenze commesse durante la procedura di rilascio del

permesso di costruzione sono imputabili unicamente a quel Patriziato. Per di

più – epiloga l'appellante – la società anonima F__________ aveva “provveduto a

informare il Patriziato di P__________ in merito ai lavori che stava per

eseguire ancor prima che si potesse anche solo pensare che il proprietario del

fondo non fosse il Patriziato di A__________”, come risulta da una lettera del

27.

agosto 1994 scritta dal AO 1, cui ha fatto seguito una lettera 18 agosto

1995.

della F__________ SA. Lo stesso testimone __________ L__________ ha

dichiarato che tra le F__________ SA e il AO 1 intercorreva “un ottimo rapporto e un'ottima

collaborazione”, tant'è che quest'ultimo Patriziato non ha mai preteso un fermo

dei lavori. Anzi, il presidente __________ G__________ ha confermato che il

Patriziato “aveva dato il suo consenso di massima alla costruzione degli impianti

di risalita”.

a) Nella

misura in cui l'appellante asserisce che, avendo il Municipio di A__________

rilasciato la licenza edilizia per la costruzione delle opere su domanda

controfirmata dal Patriziato di A__________, la A__________ SA era legittimata

a supporre che l'Alpe di R__________ appartenesse al Patriziato di A__________,

la tesi non ha consistenza. Il rilascio di un permesso di costruzione non

attesta la proprietà del fondo dedotto in edificazione, eventuali questioni

legate alla titolarità del terreno dovendo essere risolte dal giudice civile

(TRAM, sentenza inc. 52.2010.125 del 15 marzo 2011 consid. 2.1 con rinvio). E,

come si è appena visto, la società promotrice è venuta a sapere fin da quando

ha cominciato i lavori che la particella n. __________ era rivendicata dal AO 1. Ciò nondimeno, essa ha

deciso, “stante il largo consenso per questi lavori” (sopra, consid. 6c), di

procedere ugualmente. Non si vede quindi come essa potesse fare serio

assegnamento sulla proprietà indicata nel permesso di costruzione.

b) Altra

è la questione di sapere se le F__________ SA potessero

fare assegnamento in buona fede sul consenso del AO 1 per quanto riguarda l'esecuzione

della seggiovia __________, della sciovia __________ e della buvette. Il

Pretore supplente ha scartato l'ipotesi, accertando che in una lettera del 27 agosto

1994.

alla direzione delle F__________ SA i B__________ avevano sì dichiarato di

consentire all'esecuzione di tali opere, ma a patto di formalizzare l'accordo

in una convenzione che prevedesse “un indennizzo annuo da stabilire per la

durata della concessione” (sentenza impugnata, consid. 6.5). Il presidente del AO

1, __________ G__________, ha riferito da parte sua, durante il proprio

interrogatorio del 19 settembre 2012, che “in via di principio” il consenso alle

F__________ SA era stato dato, ma ha soggiunto (sentenza impugnata, loc. cit.):

controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere

interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo

d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto

dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o

per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima.

Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo

generico che ci sarebbero venuti incontro,

che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.

Nelle

circostanze illustrate il Pretore supplente ha ritenuto che un accordo del

proprietario dei terreni non sia mai venuto in essere, la volontà del convenuto

essendo tutt'al più quella di una concessione temporanea, “verosimilmente da

realizzarsi (…) tramite la creazione di un diritto di superficie ai sensi

dell'art. 675 CC, ma non certo quella di permettere dapprima l'edificazione e

in seguito l'attribuzione del fondo in virtù dell'art. 673 CC”

(sentenza impugnata, consid. 6.6).

c) La

nozione di buona fede cui si riferisce l'art. 673 CC in caso di

costruzioni su fondo altrui si è evoluta nel tempo. Fino ai primi anni Trenta

la buona fede consisteva nell'ignoranza incolpevole di un vizio giuridico, la

malafede nella consapevolezza o nella colpevole ignoranza di un tale vizio. Il

costruttore era ritenuto perciò in malafede ove sapesse o dovesse sapere di

erigere opere su un fondo altrui. Tale concezione è mutata, su impulso del

prof. Peter Jäggi, con la sentenza

DTF 57 II 256, secondo cui si considera in buona fede anche chi in presenza di

un vizio giuridico si comporta in modo obiettivamente sbagliato, ma non ha la

consapevolezza dell'illecito e agisce con la coscienza a posto (bonne conscience).

Come si è spiegato (consid. 5 con i richiami di giurisprudenza citati nelle varie

opere), chi sa di costruire su un fondo altrui, ma confida nell'accordo del

proprietario del suolo va ritenuto in buona fede, purché non abbia agito con

grave negligenza (dottrina in: Meier-Hayoz,

op. cit., n. 6 ad art. 672 CC). Nella misura in cui nega in concreto la

buona fede della società anonima F__________ già per il fatto che i relativi

organi sapevano di costruire impianti di risalita su terreni di proprietà

contesa, se non addirittura del AO 1, il Pretore supplente si è fondato perciò

su una nozione dell'art. 673 CC superata. Decisivo è sapere se, costruendo quegli

impianti, la società potesse fare assegnamento senza grave negligenza sul

consenso del AO 1.

d) Il

Pretore supplente reputa che, in ogni modo, la società anonima F__________ non

potesse contare sull'assenso del AO 1, poiché un accordo con quest'ultimo non è

mai venuto in essere, la volontà del convenuto essendo tutt'al più quella di

una concessione temporanea, “verosimilmente da realizzarsi (…) tramite la

creazione di un diritto di superficie ai sensi dell'art. 675 CC, ma non

certo quella di permettere dapprima l'edificazione e in seguito l'attribuzione

del fondo in virtù dell'art. 673 CC”. A parte il fatto però che, mancasse pure

l'accordo del convenuto alla costruzione degli impianti, ciò non denoterebbe

ancora una grave negligenza né un comportamento disonesto, scorretto o

moralmente riprovevole delle F__________ SA, il consenso del proprietario del

terreno deve riferirsi alla costruzione dell'opera. Non occorre che verta anche

sulla cessione del sedime occupato dal manufatto o sull'ammontare dell'“equa

indennità” prevista dall'art. 673 CC. Tali conseguenze sono insite nella legge.

E se ravvisa la buona fede del costruttore, il giudice può solo attribuire a

quest'ultimo la proprietà dell'opera e del fondo o – tutt'al più – un diritto

di superficie (sopra, consid. 5), sempre che il valore dell'opera superi

manifestamente quello del suolo, circostanza che in concreto il Patriziato di AO 1 non revoca in

dubbio.

e) Quanto

al consenso del convenuto, non a torto l'appellante sottolinea come il 27

agosto 1994, subito dopo che le F__________ SA avevano ottenuto dal Dipartimento del territorio l'autorizzazione cantonale a

costruire del 20 maggio 1994 e dal Municipio di A__________ la licenza

edilizia del 26 maggio 1994 per la creazione dello skilift, della

seggiovia e della buvette sull'Alpe di R__________, i B__________ hanno scritto

alla direzione delle F__________ SA quanto segue (cartella gialla nell'inserto

della Pretura, doc. 12):

Riferendoci al colloquio avuto con i Vostri dirigenti

il 28 luglio u.s. nei Vostri uffici di A__________ alla riunione dei nostri

associati Vi comunichiamo quanto segue:

I B__________

autorizzano alla spett. F__________ SA l'esecuzione dei seguenti lavori:

1.

l'esecuzione

di una strada d'accesso dall'Alpe Nuova al “__________”,

2.

costruzione di una buvette con i relativi servizi igienici,

3.

uno

skilift dal “__________” al “__________”,

4.

costruzione

di una seggiovia dal “__________” a “__________”,

5.

captazione

della sorgente sopra il “__________”,

con le

seguenti controprestazioni da noi richieste:

(…)

Vogliate

allestire una bozza di convenzione con le richieste summenzionate. (…)

Nessuna

convenzione è mai stata redatta, ma il 18 agosto 1995 la società anonima F__________

SA ha comunicato ai B__________ che “per evitare un inutile scambio di corrispondenza,

vi proponiamo un incontro (…), in modo da discutere e trovare un accordo su

tutte le questioni” (cartella gialla nell'inserto della Pretura, doc. 13). Le

negoziazioni non risultano avere avuto seguito. Come ha dichiarato __________ G__________

(sopra, consid. b):

controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere

interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo

d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto

dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o

per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima.

Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo

generico che ci sarebbero venuti incontro,

che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.

f) Sta

di fatto che il consenso di principio espresso dai B__________ nel 1994 è

rimasto tale anche dopo che il Pretore del Distretto di Leventina ha decretato

il fallimento delle F__________ SA, il 10 maggio 2004. Tanto che a distanza d'anni, il

15.

ottobre 2009, lasciando cadere l'opposizione introdotta contro una prima

licenza edilizia rilasciata dal Municipio di A__________ il 3 marzo

1997.

per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe

di R__________ (sopra, lett. B), il Patriziato di AO 1 ha sottoscritto insieme con il Patriziato di A__________

una nuova domanda di costruzione in sanatoria,

domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilasciando

la licenza edilizia (sopra, lett. F). Per di

più, come si è visto, né il Patriziato di P__________ né i B__________ hanno

mai chiesto un fermo dei lavori. Al contrario: __________ L__________ ha

dichiarato che tra le F__________ SA – da un lato – e il Patriziato di AO 1 – dall'altro – intercorreva

“un ottimo rapporto e un'ottima collaborazione” (deposizione del 16 gennaio

2013, verbali pag. 2). E il Patriziato di Q__________ e B__________ si è

riconfermato ancora nel suo comportamento lineare il 3 agosto 2010, quando ha

firmato con il Patriziato di A__________ una

convenzione che approvava l'uso degli impianti di risalita sulla particella n. __________

da parte della V__________ SA (sopra, lett. F).

g) Ne

discende che la società anonima F__________ SA poteva contare in buona fede sul

permesso del convenuto quando ha deciso, “stante il largo consenso per

questi lavori” (sopra, consid. 6c), di costruire gli

impianti di risalita e la buvette sull'Alpe di R__________ pur consapevole che

la proprietà dei terreni era litigiosa. Il consenso di massima era esplicito e

non è mai venuto meno. Che non si siano definiti i termini della controprestazione

in favore del Patriziato di AO 1 – come detto – poco giova, in mancanza di accordo spettando

al giudice fissare l'“equa indennità” conformemente all'art. 673 CC per la

cessione del terreno. Che poi in concreto il valore degli impianti

superi manifestamente quello del suolo occupato – si ripete – non è contestato

nemmeno dal Patriziato di AO

1, per tacere di quanto si evince dalle risultanze istruttorie (delucidazione

peritale del 2 marzo 2015, allegato 2). Se ne conclude che nel caso specifico sono

dati i presupposti – contrariamente all'opinione del Pretore supplente –

perché il giudice attribuisca al costruttore la proprietà degli impianti e del

suolo. E che la società anonima AP 1 sia legittima avente diritto delle F__________

SA non è rimesso in causa davanti a questa Camera.

8.

Quanto ai fondi

rivendicati dall'attrice, è appena il caso di ricordare che si tratta di tre porzioni

di terreno definite in un piano di

mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ R__________ (sopra, consid. 3):

– una nuova particella n. __________, di __________

m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della

seggiovia e dello skilift),

– una nuova particella n. __________, di

464.

m² staccati dalla particella n. 3989 (stazione a monte della

seggiovia) e

– una porzione della nuova particella n. 3274 (stazione a monte dello

skilift), di 452 m², limitatamente a 243 m² staccati dalla particella n. __________

(altri 209 m² sono staccati da una particella n. 3977 di pertinenza delle F__________ SA).

Sul fatto che il costruttore

non possa pretendere attribuzioni di terreno se non nella misura indispensabile

per l'uso razionale degli impianti (Rey,

op. cit., pag. 139 n. 506) non v'è discussione, come non è contestato nel caso

specifico che sotto questo profilo la superficie dei tre fondi si limiti al

necessario. Se mai non è dato di capire come mai dalla cessione del 19 maggio

2006.

al C__________ riguardante il “diritto di

perfezionare una permuta di terreni ex art. 673 CC” per ottenere dal Patriziato di AO 1 la “proprietà delle

infrastrutture site in zona di R__________” l'amministratore del fallimento

abbia escluso “la stazione di arrivo dello skilift”. La questione ad ogni modo

non è stata sollevata davanti a questa Camera e non va approfondita ora. Perplessi

può lasciare inoltre il fatto che l'attrice chieda l'attribuzione della

superficie occupata dalla buvette (comprese le

stazioni a valle della seggiovia e dello skilift), dalla stazione a monte della

seggiovia e dalla stazione a monte dello skilift, ma non quella su cui sorgono

i piloni dello skilift (13) e della seggiovia (5) né, tanto meno, quella

sormontata dalle funi (piste di risalita). L'ing. __________ __________

ha dichiarato che per tali strutture “di solito si iscrive una semplice

servitù” (verbale del 14 novembre 2012, pag. 3 in fondo), ma nella

fattispecie non è postulata servitù alcuna.

Ciò posto, non incombe a

questa Camera sostituirsi, in una causa retta dal principio dispositivo (art.

55.

cpv. 1 CPC), alle univoche conclusioni dell'attrice. Tanto meno ove si

consideri che la superficie di terreno chiesta in proprietà corrisponde a

quanto figura nel noto “diritto di perfezionare

una permuta di terreni ex art. 673 CC” venduto all'asta (“circa 4500 m²”).

Men che meno spetta poi al perito modificare le richieste di giudizio e portare

da 4459 a 10 905 m² la superficie interessata

dagli impianti, aggiungendo di propria iniziativa un'area di 10 000 m² di “piste sterrate, non pascolabili” (referto

del 12 agosto 2014, pag. 7). Le richieste di giudizio sono e rimangono

quelle di petizione (4459 m² complessivi), ripetute testualmente dall'attrice

nel memoriale conclusivo. Va rilevato d'ufficio invece che il piano di

mutazione allestito dall'ing. __________ __________ il 2 settembre 2005 non può

più essere adoperato per un trasferimento di proprietà nel registro fondiario

definitivo. Già nella petizione l'attrice faceva notare infatti come la particella

n. __________ fosse stata oggetto nel frattempo di un rinnovamento

catastale, con riduzione dei subalterni da 16 a 13, di modo che sarebbe stato

necessario “ridisegnare un piano di mutazione che tenga conto delle novità

iscritte a registro fondiario” (pag. 15 in basso). Tale indicazione è

semplicemente caduta nel vuoto e non è compito di questa Camera, che non è il

giudice naturale delle parti, riaprire l'istruttoria. Su questo punto gli atti vanno

rinviati in prima sede per completare la documentazione necessaria ai fini del

giudizio (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC). In difetto di simili accertamenti planimetrici

l'appello non può essere vagliato oltre.

9.

Alla luce di quanto

precede la sentenza impugnata dev'essere annullata e la causa ritornata al

Pretore perché integri l'istruttoria versando agli atti un piano di mutazione

aggiornato, conceda alle parti il diritto di esprimersi sul medesimo (escluse

contestazioni che si sarebbero potute muovere già al piano del 2 settembre

2005) e statuisca di nuovo. In tale ambito egli attribuirà all'attrice le

particelle definite nel piano di mutazione, che andrà riprodotto nella sentenza

come parte integrante della medesima, e fisserà l'“equa indennità” spettante al

convenuto in virtù dell'art. 673 CC. Non incombe a questa Camera anticipare il

giudizio a quest'ultimo proposito, sottraendo alle parti il diritto al doppio

grado di giurisdizione. Basti rammentare che, non trattandosi di fondi coltivi,

l'equa indennità corrisponde – di regola – al valore venale della superficie

ceduta (Steinauer,

op. cit., pag. 132 n. 1639k con rinvii), apparentemente stimata nella

fattispecie dal perito giudiziario in fr. –.15/m² per quanto riguarda le aree

occupate dalle stazioni a monte dello skilift e della seggiovia (707 m²),

rispettivamente in fr. 30.–/m² per quanto riguarda l'area occupata dallo

châlet con le stazioni di partenza dei due impianti di risalita (3752 m²; referto

del 12 agosto 2014, pag. 7). Nella determinazione dell'indennità il giudice potrà

anche ispirarsi, in ogni modo, ai criteri pertinenti in materia di

espropriazione (Marchand, op.

cit., n. 7 ad art. 673 CC).

10.

Per quanto riguarda le

spese del presente giudizio, la tassa di giustizia dovrebbe essere identica a

quella di primo grado (art. 13 LTG). Nondimeno essa va moderata in

funzione del fatto che talune questioni trattate dal Pretore supplente non sono

più state riproposte in appello (diritto di agire secondo l'art. 673 CC,

prescrizione, servitù di passo), ciò che ha alleggerito il compito della Camera.

Si giustifica così di ricondurre l'emolumento da fr. 25 000.– a fr. 15 000.–.

L'indennità per ripetibili alla parte vittoriosa consiste nel 30% di quella

riconosciuta in prima sede

(fr. 45 000.–), la procedura di appello non avendo

riservato alcun punto litigioso che i medesimi avvocati non avessero già

affrontato e dibattuto dinanzi al Pretore (art. 11 cpv. 2 lett. a del

regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL 178.310). A tale indennità

si aggiungono le spese (6%: art. 6 cpv. 1 del citato regolamento) e l'IVA, per

complessivi fr. 15 500.– arrotondati.

Rimane da statuire sulla

suddivisione degli oneri appena citati. In questa sede l'attrice esce

vittoriosa sul principio, ovvero sull'applicazione dell'art. 673 CC, ma

non ottiene l'accoglimento della petizione. La sua documentazione incompleta non

consente infatti di accertare l'estensione esatta dei terreni da essa chiesti

in proprietà (il piano di mutazione del 2 settembre 2005 non è più affidabile,

la particella n. 3989 essendo stata oggetto di un rinnovamento catastale)

e ciò non consente di definire l'equo indennizzo spettante al convenuto. In

quest'ultima misura, che può essere ragionevolmente stimata intorno a un

quinto, gli oneri processuali vanno a carico dell'appellante, cui il Patriziato di AO 1 rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili

ridotte (tre quinti dell'indennità piena: v. RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).

Sulle spese di primo grado il Pretore statuirà un'altra volta al momento in cui

prenderà la nuova decisione.

11.

Circa i rimedi

giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna sentenza (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso supera agevolmente anche la soglia di fr.

30.

000.– nella prospettiva dell'art. 74

cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è parzialmente accolto, la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati

al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi, previa completazione

dell'istruttoria.

2. Le

spese processuali di fr. 15 000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste per un

quinto a carico dell'appellante medesima e per il resto a carico del Patriziato di AO 1, che rifonderà

all'appellante fr. 10 000.– per ripetibili ridotte.

3. Notificazione:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Leventina.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).