Accesso necessario: esaurimento previo delle possibilità offerte dal diritto pubblico e nozione di piena indennità

Incarti n.

11.2018.124

11.2018.130

Lugano

30 dicembre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa OA.2010.154 (accesso

necessario) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione

del 9 agosto 2010 dalla

AO 1

(patrocinata

dall'avv. dott. PA 2 )

contro

AP 1 , e

AP 2

(patrocinati

dall'avv. PA 1 ),

giudicando sul reclamo

del 12 novembre 2018 in

materia di spese giudiziarie

presentato

dalla AO 1 contro la

sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 19 ottobre

2018 (inc. 11.2018.124),

e sull'appello del 19 novembre 2018 presentato da AP 1

e AP 2 contro la medesima sentenza

(inc. 11.2018.130);

Ritenuto

in fatto: A. Il 28 febbraio 1994 la AP 1

di __________ si è aggiudicata a un'asta pubblica per la realizzazione forzata

del fondo la particel­la n. 615 RFD (1100 m²) di __________ (ora: __________,

sezione di __________) sulla quale sorgono due fabbricati attigui in cui

esercitano la loro attività la ditta d'impianti telefonici ed elettronici

AO 1 e l'autofficina __________

Sagl. Il fondo non ha accessi alla pubblica via. Sino al frazionamento, avvenu­to

il 2 giugno 1992, esso formava un tutt'uno con le particelle n. 919 (364 m²)

e n. 920 (456 m²), poste a sud, in favore delle quali è gravato per altro di un

diritto di passo veicolare. La particella n. 920 lambisce per circa 20 m

una stradina comunale asfaltata (la via ai S__________, particella n. 454).

Larga circa 3 m, sen­za limitazioni di carico, questa costeggia l'argine insommergibile

del fiume __________. Essa ha due sbocchi: l'uno circa 200 m verso ovest rispetto

alla particella n. 920 e l'altro circa 400 m verso est, sempre rispetto alla medesima

particella, i quali danno entrambi su un'altra strada comunale, la via a__________,

collegata alla cantonale __________. Sulle particelle

n. 919, proprietà di A__________ L__________ (dal novembre del 1995) e

n. 920, proprietà di

E__________ L__________

(dal novembre del 1999), si trova la C__________ __________ Sagl con abitazione

annessa. Lungo le due particel­le n. 919 e 920 corre una striscia di terreno

asfaltata, larga circa 4.7 m e lunga poco più di 40 m, usata dalla

carrozzeria come deposito di autoveicoli. Passando su tale striscia sareb­be

possibile raggiungere, dalla stradina

comunale (la via ai S__________), la particella n. 615.

B. Fin dagli anni Ottanta

l'accesso alla particella n. 615 avviene invece da nord, lungo un percorso parzialmente

sterrato largo 4 m e lungo oltre 85 m che dalla via __________ P__________

attraversa l'originaria particella n. 430 (corrispondente oggi alle

particelle n. 993 e 994, scorporate dalla particel­la n. 430, come si vedrà in

appresso), la quale apparteneva allo Stato del Cantone Ticino. Inizialmente l'uso

di tale accesso era regolato da un “contratto d'affitto” stipulato il 14 gen­naio 1983 fra i precedenti proprietari

della particella n. 615 e il Dipartimento delle pubbliche costruzioni,

Ufficio strade nazionali. Tale contratto è poi stato disdetto dal Cantone per

il 31 dicembre 1989, prospettandosi la vendita della particella n. 430

al Comune di __________, transazione che però non è mai avvenuta. L'accesso alla

particella n. 615 è continuato nondime­no a esercitarsi da nord,

pacificamente. Venuta a sape­re che il Cantone Ticino intendeva alienare la

particella n. 430 a privati, nel gennaio-febbraio del 2001 la AP 1 ha

interpellato l'Ufficio strade nazionali e il Comune di __________ perché fosse

garantito l'accesso al suo fondo. Entrambi gli enti tuttavia hanno demandato la

questione ai futuri proprietari del terre­no. Il Municipio di __________ ha

precisato da parte sua, nel febbraio 2001, che il piano regolatore allora vigente

non prevedeva un acces­so specifico alla particella n. 615, come non prevedeva

un accesso specifico il piano regolatore allo studio.

C. Il 1° marzo 2001 lo

Stato del Cantone Ticino ha scorporato dalla particella n. 430 le nuove

particelle n. 993 (1620 m²) e n. 994 (1120 m²), sulle quali corre il

percorso in uso fin dagli anni Ottan­ta per raggiungere la particella n. 615.

La particella n. 993 è sta­ta comperata da AO 1, la particella n. 994 da AO 2.

Contestualmente la particella n. 993 (che lambisce la via P__________) è

stata gravata di una servitù di passo veicolare lun­go il citato percorso in

favore della particella n. 994. I nuovi proprietari dei fondi n. 993 e 994 hanno

poi informato il 16 maggio 2001 la E__________ SA di essere pronti a

concedere un diritto

di passo veicolare alla particella n. 615, previo

versamento di fr. 100 000.– a

titolo di indennità. Non si fosse trovata un'intesa, essi si sono riservati di vietare

il transito sui loro fondi, invitando la ditta a postulare un accesso dai

proprietari delle particelle n. 919 e 920, staccate dall'originaria

particella n. 615. Non aven­do raggiunto un accordo con la E__________ SA, il 7

giugno 2001 AP 1 e AP 2 hanno comunicato a quest'ultima che dal 31 luglio 2001

non avrebbero più consentito l'accesso

attraverso i loro

fondi e che avrebbero chiuso il passaggio tra la particella n. 994 e la

particella n. 615.

D. Il 13 luglio 2001 la

E__________ SA ha convenuto AO 1 e AO 2 davanti al Pretore del Distretto di

Bellinzona per ottenere che, dietro versamento di un'indennità da definire, fos­se

iscritto a carico delle particelle n. 993 e 994 un accesso veicolare largo 4 m

in favore della sua particella n. 615 da esercitare sul percorso stradale

esistente fin dagli anni Ottanta. Nella loro risposta del 12 ottobre 2001 i

convenuti hanno postulato il rigetto della petizione, consentendo – in

subordine – l'iscrizione a spese del­l'attrice di una servitù di pas­so necessario largo non più di 3 m sul

percorso esistente, previo versamen­to di fr. 55 627.15 a AP 1 e di fr. 56 194.35 ad AO 2 a titolo di indennità. Nei

successivi allegati le parti han­no ribadito i rispettivi punti di vista.

E. In pendenza di causa,

il 10 settembre 2003, la E__________ SA ha venduto la particella n. 615 alla AO

1. La ditta è poi stata sciolta per deliberazione dell'assemblea generale il

12 novembre 2003 e posta in liquidazione. Nel corso del proces­so AP 1 ha

edificato sulla particella n. 993 stabili artigianali e industriali per

complessivi 687 m². AP 2 ha costruito a sua volta sulla particella n. 994 un

capanno­ne prefabbricato di 474 m² che ospita una minuteria meccanica al

primo piano con uffici e magazzini al secondo. Il percorso stradale che corre lungo

Fatti

i due fondi non ha subìto modifiche.

F. Statuen­do il 9

febbraio 2004 sull'azione di accesso necessario,

il Pretore l'ha

respinta (inc. OA.2001.134). Tale sentenza è stata confermata il 19 febbraio

2007 da questa Camera, che ha respinto un appello presentato il

24 febbraio 2004 dalla E__________ SA in liquidazione (inc. 11.2004.21).

Un ricorso in materia civile presentato da quest'ultima è stato nondimeno

accolto parzialmente il 30 novembre 2007 dal Tribunale federale, che ha

annullato la sentenza d'appello e rinviato gli atti a questa Camera per accertamenti

peritali cui davanti al Pretore la ditta aveva

rinunciato (sentenza 5A_174/2007). Il 9 marzo 2009 la E__________ SA in

liquidazio­ne è poi stata radiata dal registro di commercio. Preso atto di ciò,

questa Camera ha constatato il 10 giugno 2010 che in pendenza di causa la E__________

SA in liquidazione aveva perduto la qualità di parte, sicché ha dichiarato l'appello

del 24 febbraio 2004 irricevibile (sentenza inc. 11.2008.24).

G. Nel frattempo, il 30

novembre 2009, la AO 1 ha adito il Pretore del Distretto di Bellinzona perché

ordinasse in via cautelare a AP 1 e AP 2 di “liberare immediatamente il passo

esistente sulla striscia a fianco dei mappali (...) n. 993 e 994 di loro

proprietà”, in modo da consentirle l'uso del percorso stradale. Essa ha

invitato altresì il Pretore a fissarle un termi­ne entro cui promuovere la

causa di merito. Con decreto cautelare emesso il 1° dicembre 2009 senza

contraddittorio il Pretore ha accolto l'istanza, ha impartito ai convenuti le

ingiunzioni richieste e ha assegnato all'istante un termine di 30 giorni per intentare

la causa di merito (inc. DI.2009.419). Quel termine è poi stato prorogato fino

al 17 agosto 2010.

H. Il 9 agosto 2010 la AO

1 ha promosso causa davanti al medesimo Pretore contro AP 1 e AP 2 per ottenere

che, previo allestimento di una planimetria e versamento di indennità da

definire, fosse iscritto a carico delle particelle n. 993 e n. 994 un accesso

veicolare largo 4 m in favore della particella n. 615 da esercitare sul

percorso stradale esistente, con spese di iscrizione e del geometra assunte da essa

medesima. L'attrice ha chiesto inoltre la conferma del decreto superprovvisionale

emesso senza contraddittorio dal Pretore il 1° dicembre 2009. Nella loro

risposta del 30 novembre 2010 i convenuti hanno proposto di respingere la

petizione, consentendo tutt'al più – in subordine – l'iscrizione a spese dell'attri­ce

di una servitù di passo necessario largo non più di 3 m sul percorso stradale

esistente, previo versamen­to di fr. 52 066.–

a AP 1 e di fr. 93 600.– ad AP 2 a

titolo di indennità, con riserva di adeguamen­to, previa posa di un cancello a

spese dell'attrice per impedire il transito ai non aventi diritto.

I. L'attrice ha

replicato il 10 gennaio 2011, ribadendo la propria domanda. I convenuti hanno

duplicato il 2 febbraio 2011, sostenen­do – tra l'altro – che la sentenza

emessa dal Pretore il 9 febbraio 2004 era passata in giudicato non solo

nei confronti della E__________ SA in liquidazione, ma anche verso la AO 1 co­me acquirente

del fondo. Con decreto cautelare del

28 gennaio 2011 il Pretore ha accolto l'istanza cautelare e ha ingiunto

ai convenuti di consentire l'accesso pedonale e veicolare alla particella n.

615 lungo il percorso stradale esistente, ordinando nondimeno alla AO 1 di

depositare in tribunale una garanzia di fr. 15

000.– entro 15 giorni dal passaggio in giudicato del decreto (inc. DI.2009.419).

Un appello presentato da AP 1

e AP 2 contro tale decisione è stato

respinto da questa Camera l'8 ottobre 2013 (inc. 11.2011.22). Nel frattempo, sta­tue­ndo il 19 maggio 2011 sulla questione

della res iudicata, il Preto­re ha respinto l'obiezione. Un appello

presentato da AP 1 e AP 2 contro tale decisione è sta-

­to respinto da questa Camera il 5 luglio 2011 (inc. 11.2011.92) e un ricorso in materia civile introdotto

dai medesimi contro la sentenza della Camera è stato respinto dal Tribunale

federale nella misura in cui era ammissibile (sentenza 5A_603/2011 del 10 luglio 2012).

L. L'udienza preliminare nella causa di merito ha avuto

luogo il 3 settembre 2013 e in quell'occasione le parti hanno notificato

mezzi di prova. L'istruttoria è cominciata seduta stante e si è chiusa il 18

aprile 2017. Nel proprio memoriale conclusivo del 24 maggio 2017 l'attrice

ha poi mantenuto le richieste iniziali, offrendo a AP 1 un'indennità di fr. 15 825.– e ad AP 2 un'indennità di fr. 6975.– per la concessione del

diritto di passo. Nel loro allegato

conclusivo del 31 maggio 2017 i convenuti hanno proposto una volta ancora di

respingere la petizio­ne, chiedendo la revoca del provvedimento cautelare decretato dal Pretore il 28 gennaio

2011 e postulando la condanna della AO 1 a versare ad AP 2 fr. 3000.– annui dal

1° dicembre 2009 per avere egli dovuto lasciare all'attrice libero transito sul

percorso stradale. In via subordinata i convenuti hanno dichiarato di

consentire l'iscrizione a spese del­l'attrice di una servitù di pas­so

necessario largo non più di 3 m sul percorso esistente, previo versamen­to

di fr. 54 167.50 a AP 1 e di fr. 121 241.30 ad AP

2 a titolo di indennità, con obbli­go per l'attrice di posare un cancello

“idoneo a impedire il transito dei non aventi diritto”. Al dibattimento finale

del 6 giugno 2017 è comparso davanti al Pretore aggiunto il solo patrocinatore

dell'attrice, il quale si è confermato nelle proprie conclusioni.

M. Statuendo

con sentenza del 19 ottobre 2018, il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la

petizione, nel senso che ha invitato l'ufficiale del registro fondiario a

iscrivere in favore della

particella n. 615 una servitù di passo con ogni veicolo lungo il percorso

stradale esistente sulle particelle n. 993 e n. 994 per la larghezza 3 m, con

uno slargo sulla particella n. 993 destinato a favorire l'imbocco dalla via P__________.

L'iscrizione è stata condizionata al pagamento da parte della AO 1 di un'indennità

di fr. 15 825.– a AP 1 e di fr. 6975.– ad AP 2. La tassa di

giustizia di fr. 4000.– e le spese di fr. 9500.– sono state poste a carico

dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 10 000.– complessivi

per ripetibili.

N. Contro

la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un

appello del 19 novembre 2018 nel quale chiedono di riformare la sentenza impu-gnata

respingendo la petizione e revocando il decreto cautelare emesso dal Pretore il

28 gennaio 2011. In subordine essi ribadiscono di consentire l'iscrizione, a

spese del­l'attrice, di una servitù di pas­so necessario largo non più di

3 m sul percorso stradale esistente, previo versamen­to di un'indennità di

fr. 54 167.50 a AP 1 e di

fr. 121 241.30 ad AP 2, con

obbligo per l'attrice di posare un cancello “idoneo a impedire il transito dei

non aventi diritto”. Nelle sue osservazioni del 7 gennaio 2019 la AO 1 propone di

respingere l'appello.

O. Nel frattempo è

insorta a questa Camera contro il dispositivo sulle spese processuali e le

ripetibili della sentenza pretorile anche la AO 1, la quale con un reclamo del­l'8 novembre

2018 postula la modifica del dispositivo in questio­ne

nel sen­so di vedere addebitata la tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese

di fr. 9500.– ai convenuti in solido, con obbligo di rifonderle fr. 10 000.– complessivi per

ripetibili. In una lettera del 15 gennaio 2019

AP 1 e AP 2 propongono di respingere il reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

I due rimedi giuridici sono diretti contro la medesima

decisione e riguardano lo stesso oggetto: l'appello verte sul merito, il

reclamo sulle spese giudiziarie. Si giustifica

così di congiungere le due procedure e di

emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

I. Sull'appello

di AP 1 e AP 2

2.

Fino alla loro

conclusione davanti alla giurisdizione adita, le cau­se pendenti al momento

dell'entrata in vigore del Codice di procedura civile svizzero continuavano a essere

disciplinate dal­la vecchia procedura cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle

impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento in cui è

comunicata la decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in

azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese

sono

appellabili quin­di entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso

raggiungesse almeno fr. 10 000.–

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). Nella fattispecie tale presupposto è dato, il Pretore aggiunto avendo

fissato il valore litigioso in fr. 90 000.– (sentenza impugnata, consid. 1), importo finanche inferiore

all'indennità chiesta da AP 2 (senza nemmeno considerare l'indennità chiesta da

AP 1) nel memoriale conclusivo qualora “a causa dello stato preesistente della

proprietà e della viabilità” l'accesso necessario avesse gravato il suo fondo (art.

694.

cpv. 2 CC). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza

impugnata è pervenuta al patrocinatore dei convenuti il 20 ottobre 2018.

Introdotto il 19 novembre 2018 (timbro postale sulla busta d'invio),

ultimo giorno utile, l'appello è pertanto ricevibile.

3.

Con le osservazioni all'appello la AO 1 produce

un'istanza di iscrizione riguardante

una permu­ta di terreno intervenuta del 4 marzo 1992 fra lo Stato del Cantone

Ticino e i proprietari di fondi vicini, permuta

grazie alla quale la particella n. 430 (dalla quale sono poi state

scorporate nel 2001 le particelle n. 993 e 994) è passata da 1364 m² a

4962.

m² (doc. 1). Essa acclude inoltre il “contratto d'affitto” risalente al 14 gennaio

1983.

fra il Dipartimen­to delle pubbliche costruzioni, Ufficio strade nazionali,

e i precedenti proprietari della particella

n. 615 (doc. 2; sopra, lett. B), come pure un'istanza di iscrizione del 21 maggio 1992 allorché dalla particella

n. 615 sono state scorporate le particelle n. 919 e 920 (doc. 3) con il relativo piano di mutazione del 6 giugno 1992 (doc. 4).

Alle osservazioni all'appello essa unisce altresì un estratto della risposta

presentata dai convenuti nell'ottobre del 2001 alla petizione della E__________

SA (doc. 5), tre planimetrie dei luoghi (doc. 6 a 8), una serie di fotografie

(doc. 9 a 11), una richiesta d'iscrizio­ne del 5 febbraio 2001 relativa al

frazionamento dell'originaria particella n. 430 (doc. 12), un estratto delle

norme di applicazio­ne del piano regolatore comunale (doc. 13), un plico di

fotografie (doc. 14 e 14/1), una licenza edilizia del 24 aprile 2001 inerente

al fabbricato eretto da AP 2 sulla particella n. 994 (doc. 9), un ulteriore plico

di fotografie (doc. 16 e 17) e un'istanza di iscrizione di compravendita del 2 settembre

2014.

concernente un fondo vicino (doc. 18). Tali documenti figurano

già nel carteggio di merito (inc. OA.2010.154) o nei carteggi

richiamati (inc. OA.2001.134 e DI.2009.415). La loro produzione si rivela

dunque superflua.

4.

Nella sentenza

impugnata il Pretore aggiunto ha ricordato anzitutto che in concreto il piano

regolatore comunale non prevede alcun collegamento della particella n. 615 alla

pubblica via. Tale fondo è rimasto senza acces­so quando nel giugno del 1992 l'allora

proprietario E__________ D__________ ha scorporato dal medesimo le particelle

n. 919 e 920. Accertato un cosiddet­to “stato di necessità” che giustifica

l'applicazio­ne dell'art. 694 cpv. 1 CC, il primo giudice ha riassun­to così i

presupposti per ottenere un accesso

necessario a nor­ma

del­l'art. 694 cpv. 2 CC, rilevando che al momento in cui è divenuta

proprietaria della particella n. 615, nel 1994, la AO 1 sape­va dell'inesistente

accesso del fondo alla rete viaria e che a tale mancanza essa può rimediare, secondo

i convenuti, chieden­do di passare sulle particelle n. 919 e 920, oppure chiedendo di passare sulla particella n. 451,

contigua anch'essa alla particella n. 615. Ciò posto, il primo giudice ha esaminato le tre possibilità di accesso

che si offrono alla particella n. 615: quella lungo le particelle n. 993 e 994 dei convenu­ti, quella lungo le particelle n.

919.

e 920 proprietà di terzi (stacca­te

nel giugno del 1992, come detto, dalla particella n. 615), e quella lungo

la particella n. 451, proprietà di una comunione ereditaria e contigua alla

particella n. 615.

Riguardo

al primo tracciato, il Pretore aggiunto ha constatato che esso graverebbe un

percorso stradale già esistente e permet­te-rebbe l'accesso anche ad autocarri lunghi

10.

m senza reca­re inconvenienti maggiori ai fondi dei convenuti, neppure per

quel che è dello sfruttamento edilizio. Le indennità a carico dell'attrice non

eccederebbero inoltre il valore venale della superficie gravata, ovvero fr. 15 825.– per quanto concerne la particel­la

n. 993 e fr. 450.– (recte: fr. 6975.–) per quanto concerne la

particella n. 994, mentre nessun indennizzo spetterebbe ai convenuti per

minore razionalità dell'uso commerciale dei fondi, la striscia di terreno in

questione essendo già usata oggi co­me strada sotto la quale sono posate anche talune

condotte.

Quanto

al secondo tracciato, il Pretore aggiunto ha appurato che la striscia di

terreno asfaltata suscettibile di esse­re destinata al transito sulle

particelle n. 919 e 920 sarebbe nettamente più breve rispetto al percorso

stradale che corre sulle particelle dei convenuti, ma sarebbe agibile solo per automezzi

lunghi non più di 6 m e privereb­be la C__________ __________ Sagl

dello spazio necessario per lo stallo di veicoli in lavorazione, pregiudican­do

seriamente l'attività dell'officina. L'attrice dovrebbe quindi indennizza­re il

proprietario della particella n. 919 con fr. 4800.– per l'ottenimento del

diritto, più fr. 22 517.40 per ridotta razionalità dell'uso commerciale

del fondo, e il proprietario della particella n. 920

con fr. 19 950.– per l'ottenimento del diritto, più fr. 93 588.– per ridotta razionalità

dell'uso commerciale del fondo.

A proposito infine del terzo

tracciato, lungo la particella n. 451 (proprietà di una comunione ereditaria),

confinante a est con la particella dell'attrice, l'attore ha accertato che quel

fondo è un vasto terreno edificabile (oltre 5000 m²) usato per il deposito di

veicoli e materiali di ogni genere. La lunghezza del percor­so per raggiungere

la particella n. 615 dalla pubblica via sarebbe anche in questo caso nettamente più breve (meno della metà)

rispetto alla stra­da che cor­re sulle particelle dei convenuti, ma una volta

ancora l'accesso sarebbe possibile solo per mezzi lunghi non più di 6 m.

Tale fascia di terreno essendo adoperata attualmente come deposito di veicoli,

l'indennità a carico dell'attri­ce ammon-terebbe

a fr. 21 150.– per la creazione della strada (di cui fr. 450.–

spettanti al proprietario della particella n. 920 per l'invito di 3 m²

necessario all'imbocco), più fr. 97 106.30

per minore razio­nalità dell'uso commerciale del fondo.

Nelle circostanze

descritte il Pretore aggiunto ha ritenuto che delle tre opzioni testé evocate

la prima sia “la via più razionale e meno onerosa”, quella rettilinea che

consente di transitare anche a veicoli di oltre 6 m, mentre le altre due,

seppure più brevi, comportano per i proprietari dei fondi “un pregiudizio

sproporzionato”. Circa l'indennità da versare ai convenuti, il primo giudice ha

fatto proprio il calcolo del perito giudiziario, giungendo al risultato di fr. 15 825.– per il deprezzamento della

particella n. 993 (211 m² di strada a fr. 75.–/m²) e di fr. 6975.– (erroneamente

indicati dal perito in fr. 450.–) per il deprezzamento della particella n.

994.

(93 m² di strada a fr.

75.–/m²). Il primo giudice ha respinto inoltre la pretesa di fr. 3000.–

avanzata da AP 2 in rifusione di quanto da lui pagato per la locazione di

cinque posteggi sulla vicina particella n. 2028, pretesa giudicata irrita poiché

formulata per la prima volta nel memoriale conclusivo e, ad ogni modo, priva di

fondamento perché AP 2 avreb­be dovuto lasciare libera la strada anche per l'accesso

alla particella n. 994. Il Pretore aggiunto ha respinto infine la richiesta dei

convenuti volta a far sì che l'attrice installi a sue spese un cancello a

confine, richiesta che non poteva essere avanzata per la prima volta nel

memoriale conclusivo.

5.

Gli appellanti sostengono

in primo luogo che l'attrice non ha dimostrato di essersi attivata per ottenere

un collegamento sufficiente del suo fondo alla pubblica via facendo capo agli strumenti

del diritto pubblico. Ricordano che quando il Consiglio comunale di __________

ha adottato l'attuale piano regolatore, l'8 marzo 2005, la AO 1 era già

proprietaria della particella n. 615, avendola acquistata dalla E__________ SA

nel settembre del 2003. Eppure essa “non è intervenuta a chiedere, ad esempio a

mezzo di ricorso, che venisse previsto il vincolo per una pubblica via a

garantire l'accesso al proprio fondo”. Già per tale ragione – essi affermano –

la petizione era quindi da respingere (appello, punto 2).

a) Come

questa Camera ha già avuto modo di ricordare nella sentenza del 19 febbraio

2007.

(sopra, lett. F), un proprietario ha diritto, di regola, a un accesso

suscettibile di garantire, dal punto di vista oggettivo, uno sfruttamento

adeguato e razionale del proprio fondo, conforme alla relativa destinazione (Rey/Strebel in: Basler Kommentar, ZGB

II, 6ª edizione, n. 6 in fine ad art. 694 con rinvii). Trattandosi di un

terreno edificato posto all'inter­no di un'area abitativa, in linea di

principio l'accesso non è sufficiente se non è carrozzabile (DTF 136 III 136

consid. 3.3.3 con rinvii; più recentemente: sentenza 5A_345/2021 del 14

settembre 2021 consid. 3.1.1; v. anche Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con

rimandi).

b) Secondo

giurisprudenza, un proprietario che intende ottene­re un accesso necessario a

un fondo edificato (o edificabile) deve valersi anzitutto degli stru­men­ti

offerti dal diritto pubbli­co. Se egli può sollecitare l'ur­banizzazione del

terreno mediante l'esecuzione dei raccordi stra­dali e degli allacciamenti

previsti dal­l'art. 19 cpv. 2 LPT, non sussiste per principio uno stato di

necessità che giustifichi l'applicazione del­l'art. 694 CC. Ove il diritto

pubblico consenta di ottenere un accesso idoneo, in altri termini, non si

legittima una richiesta di passo necessario in virtù del diritto privato. Anche

perché occorre evitare la creazione di accessi privati che risultino poi

offendere le previsioni del piano regolatore, intralciando lo svilup­po

pianificatorio. Il proprietario che postula la concessione di un accesso

necessario invocando l'art. 694 CC deve dimostrare perciò di essersi attivato

invano per ottenere un collegamento sufficiente del suo fondo alla pubblica via

facendo capo ai rimedi del diritto amministrativo (DTF 136 III 135 consid. 3.3.1

con richia­mi; analogamente: RtiD I-2012 pag. 892 consid. 7; I CCA, sentenza inc. 11.2015.37 del 3 marzo

2017, consid. 4 con riferimenti). La questione è di sapere quali iniziative egli

debba intraprendere per dimostrare al giudice civile di avere esaurito le

possibilità offerte dagli strumenti del­l'ordinamento pianificatorio.

c) Per

trovarsi in una zona edificabile un terreno deve, secondo il diritto pubblico, es­sere urbanizzato (art. 15

cpv. 4 lett. a e b, art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). E un fondo

urbanizzato dovreb­be già essere provvisto di accesso sufficiente, poiché

urbanizza­ti sono i fondi che, ai fini della prevista utilizzazione, hanno –

per l'appunto – un accesso sufficiente, come pure le necessarie “condotte

d'acqua, d'ener­gia e d'eva­cuazione dei liqua­mi così vicine da rendere

possibile un raccordo senza dispen­dio rilevante” (art. 19 cpv. 1

LPT). I fondi compresi nelle zone edificabili di un piano regolatore sono

urbanizzati dal­l'ente pubblico in conformità a un cosiddetto “programma di

urbanizzazione”, che può esse­re scaglionato nel tempo (art. 19 cpv. 2

prima frase LPT). Il diritto cantonale disciplina poi i contributi dei

proprietari fondiari (art. 19 cpv. 2 seconda frase LPT). La legge federale che

promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà dispone

inoltre che “l'urbanizzazione generale e quella particolare nelle zone edilizie

destinate alla costruzio­ne di abitazioni dev'essere eseguita conformemente al

bisogno, in fasi adeguate, in un termine massimo di 10 a 15 an­ni” (art. 5 cpv.

1.

LCAP: RS 843). Il diritto cantonale può affidare l'urbanizzazione generale ai

proprietari e prevedere in tal ca­so l'esecuzione sussidiaria per opera degli

enti di diritto pubblico (art. 5 cpv. 2 seconda frase LCAP).

d) Nel

Cantone Ticino i programmi di urbanizzazione fanno par­te dei piani regolatori

comunali (art. 29 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale: RL

701.110) e sono elaborati dai Municipi, i quali li coordinano con il piano

finanziario (art. 36 della legge sullo

sviluppo territoriale [Lst]: RL 701.100). Il proprietario di un fondo edificato

o edificabile privo di ac-cesso deve dunque sollecitare anzitutto il Comune a

concre-tare il programma di urbanizzazione. Tale è lo strumento pianificatorio

messo a disposizione dal diritto pubblico. Se l'autorità comunale non procede

all'urbanizzazione della zona nei termini previsti dal programma, i proprietari

hanno la possibilità “di provvedere da sé all'urbanizzazione dei fondi secondo

i piani approvati dall'ente pubblico oppure di anticipare le spese

d'urbanizzazione giusta il diritto cantonale” (art. 19 cpv. 3 LPT, ripreso

dall'art. 38 Lst). Nel Ticino i proprietari fondiari possono finanche “chiedere

al Comune di realizzare le opere d'urbanizzazione pri­ma dei termini

stabiliti dal programma”, purché anticipino le spese (art. 39 Lst).

e) Ciò

premesso, può accadere che un programma di urbanizzazio­ne non contempli la

realizzazione di accessi a fondi edi-ficati (o edificabili) sprovvisti di

collegamento. In condizioni del genere questa Camera ha già avuto occasione

di rilevare che, ove il programma di urbanizzazione nulla preveda, il diritto

pubblico non concede veri rimedi a un proprietario che lamenti la mancata pianificazio­ne

del suo fondo (sentenza inc. 11.2005.22 del 7 marzo 2007, consid. 10c).

L'art. 2 LPT, ripreso anche dal­l'art. 3 Lst, si limita a obbligare i

Cantoni e i Comuni a pianificare. Il proprietario può insistere presso il

Comune, richiamandogli le sue responsabilità urbanistiche, le quali non possono

semplicemente essere delegate ai privati (I CCA, sentenza inc. 11.2009.87

del 18 febbraio 2013 consid. 5).

Il

proprietario non dispone ad ogni modo di mezzi giuridici coercitivi contro

l'ente pubblico che non inserisca un fondo edificato (o edificabile) nel

programma di urbanizzazio­ne. Può solo chiedere al Comu­ne di adegua­re il

piano regolatore invocando un notevole

cambiamento delle circostanze (art. 21 LPT; Tanquerel, Commentaire ASPAN de la loi fédérale sur l'aménagement

du territoire, Zurigo 1999, n. 53 ad art. 21 con rinvii), sempre che le

circostanze siano muta­te. Se mai potrebbe rivolgersi al Consiglio di Sta­to,

autorità di vigilanza sugli enti locali, ove siano dati gli estremi per un

intervento (art. 195 LOC: RL 181.100). E qualora, nonostante un chiaro ordine,

il Comune procrastinasse ulteriormente la pianificazione rimanendo inattivo,

egli potrebbe ricorrere una volta ancora al Consiglio di Stato per diniego di

giustizia (RtiD

I-2006

pag. 179 n. 45). Se tutto risulta inutile, comunque sia, non rimane che

pretendere dal Comune un'indennità per espropriazione materiale (DTF 131 II 75

consid. 3).

f) Finora

la giurisprudenza cantonale non ha preteso che per dimostrare di ave­re fatto

“tutto il possibile” ai fini del­l'art. 694 CC il proprietario di un fondo

non compreso in un program­ma di urbanizzazione instauri un contenzioso con il

Comune. Esige nondimeno che il proprietario interpelli il Comu­ne sulla

possibilità di vedere realizzato un accesso pubblico in tempi ragionevoli e

documenti la risposta negativa. Accertato ciò, il giudice civile esamina se sussistano

le altre condizioni per l'ottenimen­to di un accesso necessario in virtù del­l'art. 694

CC. Nella fattispecie non risulta che prima di intentare causa la AO 1 abbia

interpellato il Comune di __________ sulla possibilità di vedere collegata la particella

n. 615 alla pubblica via. L'unico documento agli atti è una lettera

risalente al 22 febbraio 2001 in cui il Comune precisava alla E__________ SA,

nell'ambito della precedente causa, che né il piano regolatore di allora né il

piano regolatore allo studio prevedevano la formazione di una strada pubblica per

raggiungere la particella n. 615, sicché per il Comune “la regolamentazione

dell'acces­so al fon­do particella n. 615 è questio­ne di diritto privato”

(doc. F nel­l'inc. OA.2001.134 richiamato).

g) Il

piano regolatore allo studio è stato approvato – come detto – nel marzo del

2005.

E la situazione relativa all'urbanizzazione della particella n. 615 è rimasta

invariata. Questa Camera ha interpellato il 18 marzo 2020 l'ufficio tecnico

della Città di __________, cui il Comune di __________ è stato accorpato il 1°

aprile 2017, chiedendo ragguagli sull'eventuale realizzazio­ne di un accesso

pubblico al fondo e, in caso affermativo, sui possibili tempi di attuazione. Il

Municipio della Città di __________ ha risposto il 3 aprile 2020 che “il piano

del traffico del quartiere di __________ non prevede un allacciamento diretto

alla rete stradale pubblica del mappale in oggetto” e che “non si prospettano

modifiche pianificatorie per allacciare direttamente il fondo alla rete

stradale pubblica”. Ne segue che a tutt'oggi nessun cambiamento è intervenuto

dal momento in cui l'attuale causa è stata promossa, il 9 agosto 2010. Avesse

interpellato il Comu­ne, di conseguenza, la AO 1 avrebbe ottenuto la stessa

risposta pervenuta a questa Camera. In mancanza di un piano di urbanizzazione che

includa la particella n. 615 non si può pretendere così che la AO 1 instaurasse

un contenzio­so con il Comune, per altro dall'esito incerto. E siccome

l'attrice non può sollecitare l'ur­banizzazio­ne del proprio fondo mediante

l'esecuzione di un raccordo stradale a norma del­l'art. 19 cpv. 2 LPT, sussiste

uno stato di necessità che giustifica l'applicazione del­l'art. 694 CC.

h) Obiettano

gli appellanti che quando il Consiglio comunale di __________ ha adottato

l'odierno piano regolatore, nel marzo del 2005, la AO 1 era già proprietaria

della particella n. 615, ma non ha ricorso contro il mancato allac-ciamento

stradale del fondo. L'attrice non contesta ciò. Sta di fatto ch'essa non era

tenuta a impugnare l'approvazione del piano regolatore. Poteva anche rinviare

la richiesta di urba-nizzazione in tempi successivi. E ove il Comune non avesse

inteso procedere ad alcuna urbanizzazio­ne (com'è accadu­to), le rimaneva la

possibilità del­l'art. 694 CC, fermo restan­do che l'accesso necessario del

diritto privato non è per forza quello del diritto pubblico. Esso non

garantisce un percor­so ideale né assicura il tracciato più comodo o confor­tevo­le,

né il più breve o il più economico, né quello che consenta di arrivare più

vicino possibile alla porta di casa (DTF 120 II 186 consid. 2a, 110 II 126

consid. 4, 107 II 329 consid. 3, 105 II 180 consid. 3b; I CCA, sentenza inc.

11.2015.51

del 20 luglio

2017, consid. 8 con rinvii). Assicura solo un accesso di necessità.

Nella misura in cui pretendono che, non avendo impugnato l'approvazione del

piano regolatore, l'attrice non ha più diritto ad acces­so alcu­no, gli

appellanti non possono in ogni modo esse­re seguiti.

6.

Per

quanto riguarda l'applicazione dell'art. 694 CC, gli appellanti rammentano che

una richiesta di accesso necessario va diretta “in primo luogo contro il

vicino dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della

viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo” e solo

“in secondo luogo contro coloro per i quali il passaggio è di minor danno”

(art. 694 cpv. 2 CC), mentre il Pretore aggiunto ha esaminato le tre

possibilità di accesso nel caso specifico come se fossero tutte sullo stesso

piano. In realtà – essi proseguono – l'azione andava rivolta in primo luogo

contro i proprietari delle particelle n. 919 e 920, il cui scorporo nel

giugno del 1992 ha privato la particella n. 615 del fronte stradale lungo la

via dei S__________, e se

a

costoro il passo avesse recato un pregiudizio sproporzionato l'azione sarebbe

stata da promuovere contro i proprietari della particella n. 451.

Gli appellanti contestano poi

che l'accesso necessario riconosciuto dal Pretore aggiunto (e il cui esercizio

è stato autorizzato pendente causa in via cautelare) non arrechi ai loro fondi

inconvenienti maggiori. Sulla particella n. 993 – essi adducono – esso comporterebbe un maggior transito

motorizzato e alla particella n. 994 sottrarrebbe una superficie preziosa,

necessaria per le operazio­ni di carico e scarico dei mezzi pesanti, oltre che

per il posteggio di veicoli (alla cui carenza AP 2 ha dovuto ovviare locando

cinque parcheggi su una particella vicina). Sen­za dimenticare che lungo quel

percorso si è già verificato un incidente del­la circolazione e che il libero

accesso ai fondi agevola i furti sulla particella n. 994. A conforto delle loro

allegazioni i convenuti invocano le testimonianze di A__________ P__________,

il quale ha confermato la necessità di caricare e scaricare mezzi pesanti sulla

particella n. 994 dieci o quindici volte al me­se, la testimonianza di M__________

V__________, il quale ha dichiarato di avere trasferito il suo emporio dalla

particella n. 994 in un fabbricato vicino proprio per la difficoltà di caricare

e scaricare mer­ci, operazione all'origine di continui disagi e litigi con

automobilisti che dovevano raggiungere il fondo dell'attrice, e la testimonian­za

di D__________ B__________, il quale ha ribadito che durante quel­le operazioni

autocarri lunghi 10 m sono costretti a sostare sul­la stra­da di accesso.

Quanto

alle particelle n. 919 (di A__________ L__________) e n. 920 (di E__________ L__________), sulle quali si trova la C__________ __________ Sagl con

abitazione annessa, gli appellanti rilevano che gli autoveicoli in lavorazione

sono depositati lungo la striscia di terreno che potrebbe servire da accesso

alla particella n. 615 solo perché l'attrice non fa capo a quel passaggio. Identico

sarebbe il caso per la particella n. 994 – essi soggiungono – qualora AP 2 non

fosse costretto a tollerare il transito cautelare conces­so all'attrice dal primo

giudice, sicché anche ad AP 2 il perito avrebbe dovuto riconoscere un

indennizzo per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo. Né l'esistenza

della carrozzeria dipende – secondo gli appellanti – dal­l'uso della citata

striscia di terreno, i responsabili dell'officina avendo potuto locare tempo addietro

un'area di circa 2000 m² sulla particella n. 451 proprio per il deposito

di veicoli, di modo che ai proprietari delle particelle n. 919 e 920 il perito

non avreb­be nemmeno dovuto riconoscere un indennizzo per minore razionalità del­l'uso commerciale del fondo.

Analogo ragionamento – continuano gli appellanti – vale per la particella n.

451, la quale si trova nella stessa situazione della particella n. 994.

A mente dei convenuti,

nulla giustifica dunque di scostarsi da quanto prevede l'art. 694 cpv. 2 CC.

Che l'accesso alla particella n. 615 attraverso i loro fondi sia percorribile

anche a veicoli lunghi più di 6 m poco giova, l'attrice non avendo dimostrato di

esercitare un'attività che richieda trasporti con automezzi più lunghi di 6 m.

Il percorso sulle particelle n. 919 e 920 inoltre è assai più corto rispetto a

quello sui loro fondi (la metà: circa 45 m). Né consta, secon­do gli

appellanti, che il pregiudizio arrecato ai pro-prietari delle particelle n. 919

e 920 si rivelerebbe eccessivo al punto da risultare sproporzionato rispetto a

quanto dovrebbero sopporta­re essi medesimi nel caso in cui i loro fondi

fossero gra-vati del passo, il perito giudiziario non avendo stimato il deprezzamento

che subirebbero le loro particelle per ridotta razionalità dell'uso commerciale dei fondi.

7.

A norma dell'art. 694 cpv. 2 CC una

richiesta di accesso necessario va diretta in primo luogo – come fanno

valere gli appellanti – contro il vicino dal quale, a causa dello stato

preesistente della proprie­tà e della viabilità, si può più ragionevolmente

esigere la concessione del passo e solo in secondo luogo contro coloro per i

quali il passaggio è di minor danno. Che fino al 2 giugno 1992 (doc. A), data

in cui sono state scorporate le particelle n. 919 e 920, la particella n. 615

lambisse per una ventina di metri la via ai S__________ (particella n. 454) è

pacifico. Il fondo aveva di conse-guenza un accesso stradale adeguato, ancorché

non particolarmente comodo. Come ha già rilevato questa Camera nella sen-tenza

del 19 febbraio 2007 (inc. 11.2004.21, consid. 7), poco importa che dopo il 2 giugno

1992.

le particelle n. 919 e 920 siano passate in proprietà di terzi. Di per sé l'accesso

necessario alla particella n. 615 va chiesto ai titolari di queste ultime.

La questio­ne è di sapere se nella fattispecie siano date le premes­se per

derogare a tale principio. In caso affermativo bisognerà valutare per quali

altri fondi l'accesso sia di minor danno, avuto “riguardo agli interessi delle

due parti” (art. 694 cpv. 3 CC).

Non si disconosce che fin

dagli anni Ottanta l'accesso alla particella n. 615 avviene da nord, lungo

quella che era l'originaria particella n. 430, proprietà dello Stato del

Cantone Ticino. Si trattava però di un diritto meramente contrattuale, che il

Cantone ha disdetto per il 31 dicembre 1989, come questa Camera ha accertato

nella sentenza del 19 febbraio 2007 (consid. 8). Dopo di allora l'accesso alla

particella n. 615 è continuato a esercitarsi da nord, per tacita compiacenza

del Cantone Ticino, ma è altrettan­to vero che dopo di allora lo Stato ha

rifiutato ogni rinnovo del contratto. Quando l'attrice ha acquistato la

particella n. 615, il 28 febbraio 1994, il fondo godeva dunque di un

sempli­ce permesso precario, ma di nessun diritto sulla particella n. 430. E

per apprezzare lo stato preesistente delle proprie­tà fa stato solo l'esistenza

di diritti reali o obbligatori da parte di chi postula l'acces­so, non quella

di permessi liberamente revocabili in ogni momen­to (Rep. 1999 pag. 64 consid.

3b con rimandi).

Dal

principio secondo cui una

richiesta di accesso necessario va diretta in primo luogo contro il

vicino dal quale, a causa dello sta-to preesistente della proprie­tà e della

viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo è lecito

scostar­si in due evenienze: nel caso in cui simile accesso comporterebbe per

il richiedente costi di costruzione e di manutenzione spropor-zionati, oppure

nel caso in cui quell'accesso cagionerebbe al proprietario del fondo serviente un

pregiudizio esagerato, mentre potrebbe essere costituito su un altro fondo, estraneo

allo stato preesistente della proprietà e della viabilità, ma che arrechereb­be

al proprietario svantaggi notevolmen­te minori (sentenza

del Tribunale federale 5A_174/2007 del 30 novembre 2007 consid. 3 con rinvii).

Non a torto gli appellanti rimproverano perciò al Pretore aggiunto di avere

semplicemente scelto fra tre opzioni di accesso possibili, senza dipartirsi da

quella che sarebbe dovuta entrare per prima in linea di conto, ovvero l'accesso

attraverso le particelle n. 919 e 920. Tale soluzione sarebbe stata da scartare

soltanto se, rispet­to alle altre due, fosse risultata eccessivamen­te gravosa

per l'attrice o per i convenuti.

8.

Nella perizia

giudiziaria del luglio 2014 l'ing. G__________ S__________ ha determinato come

segue la “piena indennità” giusta l'art. 694 cpv. 1 CC spettante ai proprietari

dei fondi gravati, secondo le tre possibilità di accesso esaminate dal Pretore

aggiunto (sopra, consid. 4):

a) Prima

variante: accesso secondo lo sta­to preesistente della proprie­tà e della

viabilità

Particella n. 919

Valore

venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

Indennità

per l'ottenimento del diritto di passo:

fr.

150.–/m² x 32 m² = fr. 4800.–

Indennità

per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

fr.

30.–/m² x 32 m² x 23.4556 = fr. 22 517.40

Quest'ultima

indennità è stata calcolata in base a un “affitto di fr. 30.–/m² per lo spazio

esterno, normalmente percepito nella zona per attività similari, attualizzato

per 50 anni (durata di vita del capannone) al tasso del 3.5% (fattore di

attualizzazione = 23.4556)” (referto, pag. 1).

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 27

317.40

Particella

n. 920

Valore

venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr.

150.–/m² x 133 m² = fr. 19 950.–

La

stima di fr. 150.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 50% del valore del

sedime libero, edificabile”.

Indennità

per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

fr.

30.–/m² x 133 m² x 23.4556 = fr. 93 588.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 113

538.–.

b) Seconda

variante: accesso lungo i fondi dei convenuti

Particella n. 993

Valore

venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr.

75.–/m² x 211 m² = fr. 15 825.–

La

stima di fr. 75.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 25% del valore del

sedime libero, edificabile”.

Indennità

per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo: nessuna.

Particella n. 994

Valore

venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr. 75.–/m² x

93.

m² = fr. 450.– (recte:

fr. 6975.–)

Indennità per minore razionalità dell'uso commerciale

del fondo: nessuna.

c) Terza

variante: accesso lungo la particella n. 451

Particella n. 451

Valore

venale stimato del fondo: fr. 300.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr.

150.–/m² x 138 m² = fr. 20 700.–

La

stima di fr. 150.–/m² corrisponde, secondo il perito, “al 50% del valore del

sedime libero, edificabile”.

Indennità

per minore razionalità dell'uso commerciale del fondo:

fr.

30.–/m² x 138 m² x 23.4556 = fr. 97 106.30

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 117

806.30

A ciò si aggiunge un'indennità di fr. 450.– dovuta al

proprietario della particella n. 920 (fr. 150.–/m² x 3 m²) per formare

l'invito stradale lungo la via ai S__________ (perizia, pag. 2).

9.

Gli appellanti

contestano le risultanze del referto, rimproverando al perito di non avere determinato

quanto vale effettivamente, sul mercato, la particella n. 994 con e senza

l'onere dell'accesso. Fanno valere di avere formulato tale richiesta al Pretore

aggiunto sin dal 31 agosto 2015, instando perché il perito chiarisse “quale

attività veniva svolta sulla particella n. 994 e l'impatto su tale attività dal

procurato passo”, ma di non essere stati ascoltati. Eppu­re – essi sottolineano

– la striscia di terreno accanto al capannone sulla particella n. 994 non

consente di accostare mezzi pesanti al fabbricato per le operazioni di carico e

scarico lascian­do spazio sufficiente per il transito veicolare di accesso alla

particella n. 615. A torto il perito ha rifiutato quindi ogni indennità ad

AP 2 “per minore razionalità del­l'uso commerciale del fondo”. Tanto più – essi

soggiungono – che l'accesso alla particella n. 615 potrebbe essere organizzato

senza problemi e con pochi accorgimenti lungo la particella n. 451.

Fosse anche da iscrivere

sui loro fondi l'accesso necessario in questione, continuano gli appellanti, il

valore di fr. 300.–/m² in base al quale il perito ha determinato l'indennità in

favore del proprietario della particella n. 993 non è realistico e va

rivalutato ad almeno fr. 435.–/m², sicché per 211 m², al 50% del loro valore, spettano

a AP 1 almeno fr. 48 892.50, più

fr. 5275.– per la sistemazione del tracciato. Quanto alla particella n.

994.

– essi proseguono – il metodo di calcolo adottato dal perito è inattendibile

proprio perché non determina quanto vale sul mercato tale particella con e

senza l'onere litigioso. Comunque sia, a parere dei convenuti il terreno

occupato dall'accesso richiesto vale alme­no fr. 600.–/m², che per 93 m²

danno diritto a un'indennità di fr. 55 800.–.

A essa si aggiunge, secondo i convenuti, un'indennità per minore razionalità

dell'uso commerciale del fondo di fr. 65 441.30

(fr. 30.–/m² x 93 m² x 23.4556), onde una spettanza di complessivi

fr. 121 241.30.

Infine

– epilogano gli appellanti – fosse riconosciuto all'attrice un accesso

necessario lungo i loro fondi, va fissato all'attrice mede-sima un termine di

15.

giorni per versare l'indennità complessiva, così come va imposto alla stessa

l'obbligo di posare un cancello a confine della particella n. 615 in modo da

impedire il transito a terzi e “garantire maggior sicurezza”.

10.

Per definire la “piena

indennità” cui si riferisce l'art. 694 cpv. 1 CC fanno stato, in via

analogica, i principi del diritto espropriati­vo (RtiD II-2017

pag. 810 n. 15c; Rey/Strebel in: Basler

Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 26 ad art. 694 con

riferimenti). Chi si vede gravare un fondo di un accesso necessario in favore

di una proprietà altrui ha diritto perciò a un indennizzo che gli rifon­da la

differenza tra il valore venale del fondo con

e senza l'onere di acces­so (Rey/Strebel,

loc. cit.; DTF 129 II 425 consid. 3.1.1 con richia­mi; 121 II 445, 120

II 424). L'eventuale vantaggio che il beneficiario del­l'accesso trae non è di

rilievo (DTF 120 II 424 in alto), come non è di rilievo l'eventua­le colpa del proprietario che ha causato lo stato di

necessità (Meier- Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª

edizione, n. 78 ad art. 694 CC; Caroni

Rudolf, Der Not­weg, tesi, Berna 1969, pag. 134 in bas­so). Se inoltre

il passo necessario va a gravare una strada che già esiste, soprattutto su un

fondo già edificato, l'indennità può limitarsi a “una partecipazione

finanziaria appropriata al valore venale della superficie concretamen­te

toccata dall'acces­so necessario” (DTF 120 II 423; critico: Rey in: ZBJV 132/1996 pag. 307). L'indennizzo

può limitarsi in tal caso alla metà del valore venale del sedime stradale (RDAT

I-1993 pag. 141 in alto). E se le servitù di passo che

gravano già la strada sono tali, per numero o estensione, da assimilare la

superficie a una via aper­ta al pubbli­co, l'indennità può finanche tendere a

zero (RtiD I-2007 pag. 767 consid. 12a con rimandi), co­me questa Camera ha già

avuto modo di ricordare (RtiD II-2017 pag. 809 n.15c).

11.

Per principio la

“piena indennità” dovuta secondo l'art. 26 cpv. 2 Cost. in caso di

espropriazione o di restrizione equivalen­te della proprie­tà consiste dunque,

come si è spiegato, in un compenso che rifonda al proprietario gravato

dell'accesso la differenza tra il valore venale del fondo con e senza l'onere

imposto. Il proprietario non deve subire perdite né conseguire profitti dal­l'espropriazione

e dev'essere posto sot­to il profilo economico come se la cessione di terreno

non fosse avvenuta (DTF 122 I 177 consid. 4b/aa). Ora, secondo l'art. 11 della

legge ticinese di espropriazione (RL 710.100) – che ricalca in sostan­za il

diritto federale (art. 19 LEspr) – l'indennità deve comprendere tutti i

pregiudizi derivanti all'espropriato in seguito all'estinzione o alla

limitazione dei suoi diritti, e segnatamente le tre voci che seguono.

a) In

primo luogo l'indennità deve rifondere il valore venale del­l'accesso

necessario determinato in base al valore della superficie che tale accesso occu­pa

(art. 11 lett. a della legge cantonale di espropriazione per analogia), fermo

restando che ove la superficie sia già gravata di una servitù di passo

il

valore dell'indennizzo si riduce della metà (sopra, consid. 10; il fattore

del 50% è applicato anche in altri Cantoni: Pradervand-Kernen,

La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie,

Zurigo/Basilea/Ginevra 2007, pag. 262 n. 944 e 945 in alto). Il valore venale

del fondo è il ricavo che il proprietario del terreno espropriato potrebbe

oggettivamen­te ottenere venden­do il terre­no sul libero mercato il giorno

determinante a un qualsiasi potenziale compratore (sentenza del Tribunale

federale 1C_272/2015 del 29 settembre 2015 consid. 3.3 con riferimenti in: in:

RtiD I-2016 pag. 87).

b) In

secondo luogo l'indennità deve compensare il deprezzamento subìto dalla porzione

residua del fondo calcolata secondo il cosiddetto “metodo della differenza”,

ovvero deducendo dal valore venale del fondo senza l'accesso necessario il

valore venale del fondo gravato dell'accesso (DTF 141 I 119

consid. 6.5.1), ciò che corrisponde per finire alla svalutazione della

particella. L'imposizione di un accesso necessario configura in pratica, come ogni imposizione di servitù, un'espro-priazione

parzia­le (art. 11 lett. b della legge cantonale di espropriazione; DTF 141 I

118.

in alto con rinvio a DTF 129 II 425 consid. 3.1.1). Ne discende che la

“piena indennità” dell'art. 694 cpv. 1 CC deve compensare anche la riduzione

del valore venale del terreno rimanente. Oltre a ciò, il pro-prietario del

fondo va risarcito per il dan­no derivan­te dalla perdita o dalla diminuzione

di vantaggi che influiscono sul valore venale dell'immobile, vantaggi che la

porzione residua avrebbe conservato con ogni probabilità senza l'imposizione

dell'onere (art. 15 della legge ticinese di espropriazione, corrisponden­te

all'art. 22 cpv. 2 LEspr). Rientra in tale previsio­ne, per esempio, la perdita

di uno schermo protettivo contro molestie del

vicina­to, la perdita di una veduta aperta sul paesaggio oppu­re la perdita di un divieto di costruzione su un fondo vicino in forza di una servitù

(DTF 141 I 119 consid. 6.5.1).

c) In

terzo luogo l'indennità deve garantire un corrispettivo per tutti gli altri

pregiudizi subìti dal proprietario dell'accesso necessario, in quanto

prevedibili secondo l'ordinario andamento delle cose come conseguenza necessaria

dell'espropriazione (art. 11 lett. c della legge ticinese di

espropriazione). Si tratta degli “altri pregiudizi patrimoniali” che in

concreto il proprietario gravato deve sopportare in relazione al proprio

patrimonio, diversamente dai pregiudizi ch'egli deve sopportare in relazione al

diritto a lui imposto, con particolare riguar­do alle spese che l'accesso

necessario rende inevitabili. Sono “altri pregiudizi patrimoniali”, per

esempio, la perdita di futuri guadagni da parte di un'azienda costretta a

cessare l'attività, oppure i costi di dislocazione o di reinstallazio­ne di una

ditta, così come la rimunerazione di un architetto incaricato di adattare nuovi

locali in seguito all'espropriazione oppure l'ammortamento di installazio­ni

divenute inutili (DTF 141 I 119 consid. 6.4 con rinvii). Per finire, calcolato

il deprezzamento, il giudice fissa l'indennità complessiva che spetta al

proprietario del fondo serviente in un ammontare globale determinato ex

aequo et bono (Pradervand-Kernen,

op. cit., pag. 263 n. 946).

12.

Nella fattispecie

occorre definire in primo luogo, dopo quanto si è spiegato, l'indennità per “l'intero valore venale del diritto espropriato”,

ovvero il valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie

che l'accesso occupa sui singoli fondi. Dalla perizia dell'ing. G__________ S__________

risulta che l'area destinata all'accesso necessario sarebbe di 32 m² sulla

particella n. 919 e di 133 m² sulla particella n. 920 (accesso secondo lo sta­to

pree-sistente della proprie­tà e della viabilità), di 211 m² sulla particella

n. 993 e di 93 m² sulla particella n. 994 (accesso lungo i fondi dei

convenu­ti), rispettivamen­te di 138 m² sulla particella n. 451 e di 3 m²

sulla particella n. 920 (accesso alternativo).

Quanto al “valore venale

del diritto espropria­to”, il perito ha ritenuto

che l'imposizione dell'accesso necessario riduce della me­tà il valore venale

del terreno gravato, onde un indennizzo di fr. 150.–/m² per quan­to

riguarda le particelle n. 919 e 920, pari al “50% del valore del sedime

libero, edificabile” (referto, pag. 1), come pure un indennizzo di

fr. 150.–/m² per quan­to riguarda la particella n. 451 (referto, pag.

2). Il perito ha limitato invece a fr. 75.–/m² l'indennizzo per quanto

riguarda le particelle n. 993 e 994, pari al “25% del valore del sedi­me

libero, edificabile”, poiché sui due fondi l'area da gravare è già adibita a

strada (referto, pag. 3). Ne è risultata un'indennità di fr. 4800.– in

favo­re del

proprietario della

particella n. 919 e di fr. 19 950.–

in favore del proprietario della particella n. 920 (accesso secondo lo sta­to

preesistente della proprie­tà e della viabilità), rispettivamente di fr. 15 825.– in favore del proprietario della

particella n. 993 e di fr. 6975.– in favo­re della particella

n. 994 (accesso lungo i fondi dei convenuti), oppure di fr. 20 700.– in favore del proprietario della

particella n. 451 e di fr. 450.– in favore del proprietario della

particella n. 920 (accesso alternativo).

Gli appellanti

sostengono che i loro fondi valgo­no ben più di fr. 300.–/m², ove appena

si consideri che un terreno vicino è stato alienato il 3 settembre 2014 per

fr. 448.65/m² (memoriale, pag. 20 in bas­so) e che a ben vedere la

particella n. 994 può valere anche fr. 600.–/m². L'argomentazione sarà trattata

in appresso, quando si passerà in rassegna il complemento di perizia. V'è da

domandarsi inoltre se in concreto si giustifichi di limitare l'indennizzo, per

quanto riguarda la particella n. 994, al “25% del valore del sedi­me libero,

edificabile”, poiché su quel fondo l'area da

gravare è già adibita a strada (referto, pag. 3). In realtà solo la

particella n. 993 è gravata di un accesso (quello in favore, appunto,

della particella n. 994). La particella n. 994 non è gravata di alcuna servitù

di passo. Su di essa corre unicamen­te il passaggio decretato senza

contraddittorio dal Pretore a titolo

cautelare il 1° dicembre 2009 (e

confermato il 28 gennaio 2011) in favore della particella n. 615.

Comunque sia, e come si vedrà sen­za indugio, i valori venali dei fondi in

causa vanno aggiornati in base ai criteri del diritto espropriativo. Non è il

caso dunque di attardarvisi ora.

13.

Il secondo elemento da

determinare nel caso specifico è il deprezzamento subìto dalla porzione residua

dei singoli fondi su-scettibili di essere gravati dall'accesso, deprezzamento

che va calcolato secondo il citato “metodo della differenza”, ovvero deducendo

dal valore venale di ogni fondo senza l'acces­so necessario il valore venale

del fondo gravato dell'accesso. A tal fine entrano in considerazione, oltre

alla natura edificabile o non edificabile del terreno, la dimensione e la

configurazione di ogni singola particella,

gli stabili esistenti su ciascun fon­do, l'orientamento degli accessi,

l'importanza e l'uso cui è adibito il terreno complementare (posteg­gi,

deposito di merci, area di carico e scarico), l'attività commerciale svolta su

ogni singola particella, gli inconvenienti legati al maggior transito di

veicoli, senza dimenticare che l'accesso lungo la particella n. 920 potrebbe

servire anche alla particella n. 919, priva di collegamento alla pubblica via.

Per determinare simile

deprezzamento il perito ing. G__________ S__________ si è fondato su “un

affitto di fr. 30.–/m² per lo spazio esterno, normalmente percepito nella zona

per attività similari, attualizzato per 50 anni (durata di vita del capannone)

al tasso del 3.5% (fattore di attualizzazione = 23.4556)” (sopra,

consid. 8). Il “fattore di attualizzazione” è il risultato di una formula

matematica (delucidazione scritta, pag. 2) di cui non è nota l'origine. Il

deprezzamento è stato calcolato così in base a criteri astratti per tutti e

cinque i fondi che entrano in linea di conto, senza cenni apparenti né ai

principi del diritto espropriativo né al cosiddetto “metodo della differenza”. Eppure

tali criteri erano già stati richiamati esplicitamente da questa Camera nel­l'ordinanza

del 3 ottobre 2008 con cui si era disposta l'assunzio­ne di una perizia

nell'identica causa 11.2008.24 promossa a suo tem­po dalla E__________ SA

(sopra, lett. D), e ciò in ossequio alla sentenza 30 novembre 2007 del

Tribunale federale (sopra, lett. F). Per di più, nell'attuale procedura il

primo giudice non ha impartito al perito alcuna indicazio­ne. Anzi, agli atti

non figura nemmeno un chiaro elenco dei quesiti. La Camera si è trovata così

nella necessità di ordinare essa medesima un complemento istruttorio (art. 316

cpv. 3 CPC).

14.

Infine il terzo

elemento da prendere in considerazione ai fini del­l'indennità spettante al

proprietario gravato di un accesso necessario è – come si è visto (consid. 11c)

– il risarcimento di “tutti gli altri pregiudi­zi” subìti nel corso ordinario

delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (art. 11 lett.

c della legge ticinese di espropriazione). Si tratta degli “altri pregiudizi

patrimoniali” che in concreto un proprietario gravato dell'accesso necessario

subisce per quanto riguarda il proprio patrimonio, diversamente dai pregiudizi

ch'egli deve sopportare per quanto riguarda il diritto a lui imposto, con

particolare riguardo alle spese che l'onere rende inevitabili. In concreto non risulta

che l'imposizione dell'accesso veicolare comporti, in sé, spese particolari o

perdite di guadagno per i proprietari in questione. Gli appellanti sembra­no

ricondurre a un “altro pregiudizio” il costo per sistemare la

pavimentazione del percorso stradale lungo la particella n. 993, ma dimenticano

che qualora per l'esercizio della servitù occorra costruire determinate opere,

spetta per principio al beneficiario della servitù costruirle, indipendentemente

dal fatto che tali opere servano anche gli interessi del fondo serviente (RtiD

II-2006 pag. 699 n. 48c con richiami). Sotto questo profilo il

proprietario della particella n. 993 non subisce dunque alcun pregiudizio.

15.

Chiamato a rispondere circa

il valore venale degli accessi necessari determinato secondo i princi­pi del

diritto espropriativo in base alla superficie che tali accessi occuperebbero su

ogni singolo fondo (art. 11 lett. a della legge cantonale di espropriazione per

analogia; sopra, consid. 12), come pure il deprezzamento subìto dalla

porzione residua di ogni singolo fondo suscettibile di essere gravato dal­l'accesso,

deprezzamento da calcolare secondo il citato “metodo della differenza” (art. 11

lett. b della legge cantonale di espropriazione per analogia; sopra, consid.

13), il perito arch. F__________ R__________ ha accertato anzitutto nel suo referto dell'aprile 2021 il valore venale dei terreni interessati compiendo

un'ispezione presso l'Ufficio del registro fondiario del Distretto di

Bellinzona sulle transazioni immobiliari avvenute nel comparto tra la via ai S__________

e la via P__________, non senza interpellare un imprenditore loca­le. Fondandosi

anche sulla sua esperien­za professionale, egli è giunto così a una stima “prudenziale”

di fr. 700.–/m² (refer­to, pag. 1). In seguito egli ha diversificato tale stima

per ogni singolo fondo sulla scorta di un “parametro restrittivo o espansivo” ponderato

fra il 50 e il 110% in funzione della distanza dall'accesso principa­le

(coefficiente usato per prassi dal Tribunale di espropriazione del Cantone

Ticino), come pure della dimensio­ne e della forma del fondo stesso (delucidazione

scritta, pag. 1).

Quanto al deprezzamento

subìto dalla porzione residua dei fondi suscettibili di essere gravati

dall'accesso, su indicazione di questa Camera egli ha passato in rassegna le

singole particelle individualmente, considerando:

–

la dimensione e la configurazione della particella da gravare;

– la

superficie interessata dal diritto di passo;

–

la circostanza che, tranne la particella n. 993, i fondi non sono gravati da

altri diritti di passo e che, senza l'accesso litigioso, il proprietario

potrebbe anche ottimizzare l'uso della relativa superficie;

–

gli stabili esistenti sul fondo, l'orientamento degli accessi a tali stabili,

l'importanza e l'uso cui è adibito il terreno complementare (posteggi, deposito

di merci, area di carico ecc.);

– l'attività

commerciale svolta sulla particella da gravare;

– gli

inconvenienti derivanti dal maggior transito di veicoli;

Altre

specificità, partitamente enunciate, il perito è stato invitato a valutare

relativamente a singole particelle (decreto presidenziale del 22 luglio 2020,

agli atti).

Infine il perito ha

ravvisato i presupposti per un risarcimento di “tutti gli altri pregiudi­zi”

subìti nel corso ordinario delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione

dell'accesso (art. 11 lett. c della legge cantonale di espropriazione per

analogia; sopra, consid. 14) nel caso delle particelle n. 993, 994 e 451

(delucidazione scritta, pag. 2).

16.

Nella sua

circostanziata disamina il perito giudiziario è pervenuto in sintesi alle

conclusioni che seguono:

a) Prima

variante: accesso secondo lo sta­to preesistente della proprie­tà e della

viabilità

Particella n. 919

Valore

venale stimato del fondo: fr. 350.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr. 175.–/m² x 38 m² = fr. 6650.–

Indennità

per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

fr.

350.–/m² x 38 m² = fr. 13 300.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 19

950.–

Particella

n. 920

Valore

venale stimato del fondo: fr. 595.–/m²

Indennità

per l'ottenimento del diritto di passo:

fr.

297.50/m² x 133 m² = fr. 39 567.50

Indennità

per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

fr.

595.–/m² x 133 m² = fr. 79 135.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 118

702.50

b) Seconda

variante: accesso lungo i fondi dei convenuti

Particella n. 993

Valore

venale stimato del fondo: fr. 700.–/m²

Indennità

per l'ottenimento del diritto di passo:

fr. 175.–/m² x 211 m² = fr. 36 925.–

Indennità

per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

nessuna

Indennità

per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario

delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti

amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 5000.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 41

925.–

Particella n. 994

Valore

venale stimato del fondo: fr. 630.–/m²

Indennità per l'ottenimento del diritto di passo:

fr. 315.–/m² x 93 m² = fr. 29 295.–

Indennità

per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

nessuna

Indennità

per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario

delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti

amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 5000.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 34

295.–

c) Terza

variante: accesso lungo la particella n. 451

Particella n. 451

Valore

venale stimato del fondo: fr. 770.–/m²

Indennità

per l'ottenimento del diritto di passo:

fr. 385.–/m² x 138 m² = fr. 53 150.–

Indennità

per il deprezzamento subìto dalla porzione residua del fondo:

nessuna

Indennità

per il risarcimento di tutti gli altri pregiudi­zi subìti nel corso ordinario

delle cose come conseguen­za dovuta all'imposizione dell'accesso (“aspetti

amministrativi incombenti al fondo serviente”): fr. 7500.–

Indennità

complessiva dovuta al proprietario: fr. 60

650.–

Invitato a precisare in

che consistano gli “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, il

perito ha risposto trattarsi di ”altri pregiudizi” nel senso dell'art. 11 lett.

c della legge ticinese di espropriazione, in specie di “costi per l'iscrizione

nel registro fondiario, possibili costi legati alla nuova situazione giuridica

del fondo, costi di verifica tecnica (ad esempio legati a prove di carico sul

fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a nuovo”). Contestualmente

egli ha rettificato in fr. 7500.– l'indennità per “aspetti amministrativi

incombenti al fondo serviente” che riguardano la particella n. 451, da lui originariamente

fissata in fr. 15 000.–

(delucidazione scritta, pag. 2).

17.

Le parti sono state

autorizzate il 9 agosto 2021 a esprimersi sulle risultanze peritali relative

all'applicazione analogica dei principi del diritto espropriativo nel caso

specifico e sul cosiddetto “meto-­

do della differenza” in

materia di indennizzo. Esse non sono sta­te abilitate a rimettere in

discussione gli accertamenti del primo giudice né l'applicazio­ne del diritto

oltre quanto esse avevano già avuto modo di fare con ­l'appello e con le

osservazioni all'appello. Questioni estranee alla determinazione delle

indennità in applicazio­ne analogica dei principi del diritto espropriativo nel

caso specifico e sul cosiddet­to “meto­do della differenza” esulano dal tema del

complemento istruttorio e non possono più trovare ascolto.

a) Nel

loro allegato del 2 settembre 2021 gli appellanti chiedo­no una volta ancora di

respingere la petizione; subordinatamen­te di concedere all'attrice l'accesso

litigioso dietro versamen­to delle “piene indennità” fissate dal perito F__________

R__________ (fr. 41 925.– in favore del proprietario della particella n. 993, fr. 34 225.– [recte: fr. 34 295.–] in favore del proprietario della particella n. 994), aggiungendo però interessi al

5% dal 12 apri­le 2021, con obbligo inoltre per la AO 1 di posare a

proprie spese un cancello a confine della particella n. 615. Nella

motivazio­ne essi tornano a criticare la sentenza del Pretore aggiunto nel

merito e l'accesso necessario loro imposto, ciò che tuttavia esula con tutta

evidenza dai limiti del diritto di essere sentiti loro conferito e non può più

entrare in considerazione ai fini del giudizio. Riguardo all'ammontare delle

indennità dovute in applicazione analogica dei principi del diritto

espropriativo nella fattispecie e sul cosiddet­to “meto­do della differenza”, i

convenuti non muovono critiche. Altrettanto vale per un successivo memoria­le

del 22 settembre 2021, in cui essi difendono finanche le risultanze della

perizia complementare.

b) In

un suo memoriale di quello stesso 2 settembre 2021 la AO 1 afferma da parte sua

che “il Pretore [aggiun­to] ha seguito correttamente il metodo della differen­za”

ed è giunto alle indennità stabilite dal perito ing. S__________, per cui

prevalgono quelle”. Identiche conclusioni essa formula in ulteriori memoriali spontanei

del 10 e 13 settembre 2021. L'attrice non discute il valore venale di base

(fr. 700.–/m²) stimato dal perito F__________ R__________ per i fondi del

comparto e dichiara di non ave­re “nessuna obiezione” da muovere al “parametro

restrittivo o espansivo” cui ha fatto capo il perito. Essa contesta invece l'indennità

per “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, facen­do valere che

l'accesso necessario non comporterebbe spese per i proprietari delle particel­le

n. 993 o 994 (loc. cit.). L'obiezione è fondata, giacché i “costi per

l'iscrizione nel registro fondiario, i possibili costi legati alla nuova

situazione giuridica del fondo e i costi di verifica tecnica (ad esempio legati

a prove di carico sul fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a

nuovo)” cui si riferisce il perito sono destinati alla costruzione della strada

e vanno pertanto a carico del beneficiario dell'acces­so, non dei proprietari

dei fondi gravati (sopra, consid. 14). Per il resto in quel memoriale l'attrice

critica l'indennità complessiva determinata dal perito F__________ R__________

in favore delle particelle n. 993 e n. 994, ritenuta “eccessiva”, ma non

espone concretamente alcun calcolo che giunga a un risultato diverso, sal­vo

riprendere le cifre finali fissate dall'ing. G__________ S__________, il quale tuttavia

non alludeva ai principi del diritto espro-priativo né, tanto meno, al

cosiddetto “metodo della differen­za”. L'argomentazione cade pertanto nel vuoto.

Nei

successivi memoriali spontanei del 10 e 13 settembre 2021 l'attrice rimprovera

al perito F__________ R__________ di non avere applicato il “metodo della

differenza”. Nelle motivazio­ni tuttavia essa non fa che ripetere quanto ha

addotto nell'allegato del 2 settembre 2021, senza spiegare nemmeno di scorcio

quali sarebbero i risultati cui condurrebbe – a suo avviso – la corretta

applicazione di tale metodo. L'attrice torna a riproporre una volta ancora le

risultanze del­l'ing. G__________ S__________ e, addirittura, quelle del maggio

2003.

cui era giunto l'arch. G__________ F__________ nella causa 11.2008.24

promossa a suo tem­po dalla E__________ SA (sopra, lett. D), risultan­ze

ritenute però insufficienti ai fini del giudizio dal Tribunale federa­le, che proprio

per tale ragione aveva annullato la sentenza 19 febbraio 2007 di questa

Camera (sopra, lett. F). Invano si cercherebbe di capire, in definitiva,

quali errori o quali mancanze l'attrice ascriverebbe concretamente al perito F__________

R__________. I due memoriali si rivela­no di conseguenza inconcludenti.

18.

Accertato l'ammontare

della “piena indennità” determinata secon­do i principi del diritto

espropriativo che spetta ai proprietari dei fondi suscettibili di esse­re

gravati dall'accesso necessario in favore della particella n. 615 (art.

694.

cpv. 1 CC), giova richiamare le regole che disciplinano la richiesta di un

simile acces­so. Già si è visto che nella fattispecie l'accesso va chiesto

anzitutto, “a causa dello sta­to preesistente della proprietà e della viabilità”

(art. 694 cpv. 2 CC), ai titolari delle particelle n. 919 e 920, scor-porate

nel giugno del 1992 dalla particella n. 615, la quale lambiva fino ad

allora la via ai S__________ (sopra, consid. 7). Si è visto altresì che ai titolari delle particelle n. 993,

994.

o 451 l'attrice può rivolgersi in due ipotesi: nel caso in cui l'accesso

lungo le particelle n. 919 e 920 comporterebbe per essa costi di costruzione e

di manutenzione sproporzionati, oppure nel caso in cui tale ac-cesso cagionerebbe

ai proprietari delle particelle n. 919 e 920 un pregiudizio esagerato, mentre l'accesso

lungo le particelle n. 993 e 994 o 451, benché estraneo allo stato

preesistente della proprietà e della viabilità, arrechereb­be a quei

proprietari svantaggi notevolmen­te minori (sopra, consid. 7). L'accesso

necessario lungo le particelle n. 919 e 920 va scartato, in altri termini, se

rispetto alle altre due possibilità (lungo le particelle n. 993 e 994 o

451) esso risulterebbe eccessivamen­te gravoso per

l'attrice o per i convenuti.

a) Sulle

particelle n. 919 e 920 sorge – come noto – una carrozzeria con abitazione

annessa. Il perito F__________ R__________ ha ritenuto che “per il corretto

andamento del lavoro di carroz-ziere risulta sostanzialmente necessario poter

usufruire di aree esterne di manovra e di sosta temporanea di veicoli” e che la creazione del passo veicolare lungo la

particella n. 919 “provocherebbe non pochi disagi alla conduzione (già

limitata per la limitatezza di aree esterne) dell'attività della carrozzeria” (referto

complementare, pag. 10). Il perito G__________ S__________ ha finanche definito

“vitale” per l'attività dell'azienda la striscia di terreno su cui correrebbe

l'accesso necessario in favore della particella n. 615 (referto, pag. 1 a

metà). La “piena indennità” dell'art. 694 cpv. 2 CC ammonterebbe così a fr. 19 950.– complessivi per la particella n. 919 (38

m² a fr. 175.–/m², più fr. 13 300.–

per il deprezzamento della porzione residua del fondo) e a ben fr. 118 702.50 per la particella n. 920 (133 m² a fr.

297.50/m², più fr. 79 135.– per il

deprezzamento della porzione residua del fondo). Il problema è di sapere se

tale pregiudizio risulti sproporzionato rispetto a quanto sarebbero chiamati a

sopportare i proprietari delle particelle n. 993 e 994 o 451 nel caso in cui

l'accesso necessario attraversasse i loro fondi.

b) Riguardo

alla particella n. 993, su di essa si trova uno stabile a uso artigianale e

abitativo (cinque aziende). Tutti i parcheg­gi e le zone di carico e scarico dell'edificio

sono sul lato ovest. Lungo il confine est del fondo corre la strada di acces­so

alla particella n. 994. Il perito F__________ R__________ ha reputato che il

maggior transito di veicoli qualora la strada servisse da accesso anche alla

particella n. 615 non creereb­be inconvenienti, non deprezzerebbe

ulteriormente la porzio­ne residua del fondo e sarebbe “pressoché ininfluente”

per il carico veicolare (referto complementare, pag. 2 in basso), an-che perché

una zona artigianale genera un traffico irregolare e poco intenso (loc. cit.,

pag. 3). Il proprietario del fondo non perderebbe nemmeno la possibilità di

spostare la strada lungo il lato ovest della particella, già per il fatto che ciò

non sarebbe immaginabile a causa dei costi. La “pie­na indennità” si limita

perciò al valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie

occupata (fr. 36 925.–: 211 m² a fr. 175.–/m²).

Non si giustifica per altro, come si è anticipato (consid. 17b),

l'indennizzo di fr. 5000.– previsto dal perito F__________ R__________ per

“aspetti amministrativi incombenti al fon­do serviente”: i “costi per

l'iscrizione nel registro fondiario, i possibili costi legati alla nuova

situazione giuridica del fondo e i costi di verifica tecnica (ad esempio legati

a prove di cari­co sul fondo stradale maggiormente sollecitato o eseguito a

nuovo)” vanno infatti a carico del beneficiario del­l'accesso, non del proprietario

del fondo gravato. Così come incombono al proprietario di eventuali condotte i

costi per riparazioni e sostituzioni di tubature poste sotto il sedime

dell'accesso necessario.

La

contigua particella n. 994 si apparenta alla particella n. 993. Su di essa

sorge uno stabile a uso artigianale (un'officina metalmeccanica e un

laboratorio di accessori medici). L'entrata principale, così come quella per le

operazioni di carico e scarico sono sul lato ovest, mentre un ulteriore ingres­so

è posto a sud. Lungo il confine est del fondo prosegue la strada di accesso

proveniente dalla particella n. 993, ma tale striscia di terreno non è gravata

da alcuna servitù di passo ed è percorsa dall'attrice per raggiungere la

particella n. 615 solo grazie al citato decreto “superprovvisionale” emesso dal

Pretore il 1° dicembre 2009 (e confermato il 28 gennaio 2011). Essa serve nondimeno

come “strada di servizio all'attività svolta sul fondo n. 994”. Se tale

striscia di terreno fosse gravata, per la larghezza di 3 m, dall'accesso necessario

in favore della particella n. 615 il perito ha ritenu­to che l'inconveniente

sarebbe “limitato” e non deprezzereb­be ulteriormente la porzio­ne residua del

fondo. Nemmeno in questo caso il proprietario perderebbe la possibilità di

spostare la strada lungo il lato ovest della particella, poiché l'operazione sarebbe

difficilmente immaginabile e cagionerebbe una “limitazione importante dell'uso

degli spazi esterni”. La “piena indennità” si limita perciò, una volta ancora,

al valore del­l'accesso necessario determinato in base alla superficie occu-pata

(fr. 29 295.–: 93 m² a fr. 315.–/m², il

fondo non essendo gravato da altre servitù di passo). Non si giustifica invece,

come nel caso della particella n. 993, l'indennizzo

di fr. 5000.– previsto dal perito F__________ R__________ per “aspetti

amministrativi incombenti al fon­do serviente”.

c) La

particella n. 451 infine è un vasto appezzamento edificabile di 5051 m², sulla

cui porzione nord sorge un “capanno­ne-tettoia a uso deposito” di 365 m². Il resto

del terreno è incolto e sulla porzione sud il perito ha notato un gran numero

di macchinari e veicoli per lo più in disuso, come pure una congerie di rottami

e materiali di ogni genere. Lungo il confine con le particelle n. 919 e

920.

si potrebbe costruire una strada di accesso larga 3 m che raggiungerebbe la

particella n. 615. Un'area di 75 m² cinta da rete metallica (5 m x 15 m) lungo

il confine con la particella n. 920, su cui passerebbe l'accesso necessario, è

concessa in uso come giardino al proprietario della particella n. 920. Il

transito veicolare sul­l'accesso necessario non sarebbe in ogni modo “rilevante”

per motivi identici a quelli che riguardano le particelle n. 993 e 994. Inoltre

la costruzione dell'opera non deprezzereb­be ulteriormente la porzio­ne residua

del fondo. Quanto all'indennità di fr. 7500.– riconosciuta dal perito F__________

R__________ per “aspetti amministrativi incombenti al fondo serviente”, non

contestata dalle parti, essa risulta legittima, ove appena si pensi alla mole

di relitti e di materiali che i proprietari dovrebbero

sgomberare per fare spazio al cantiere. La “piena indennità” ammonta così a complessivi fr. 60 650.– (fr. 53

150.–: 138 m² a fr. 385.–/m², più fr. 7500.–). Senza dimenticare

un'indennità di fr. 892.50 dovuta al proprietario della particella n. 920

(3 m² a fr. 297.50/m²) per formare l'invito stradale previsto dall'ing. G__________

S__________ lungo la via ai S__________ (perizia, pag. 2).

19.

Alla luce di quanto

precede risulta chiaramente che l'accesso necessario in favore della particella

n. 615 secondo “lo sta­to preesistente della proprietà e della viabilità”

arrecherebbe dal profilo economico un pesante pregiudizio al proprietario della

particella n. 920, sia per l'entità dell'importo come tale (fr. 118 702.50) sia in proporzione a quanto sarebbero

chiamati a sopportare i proprietari delle particelle n. 993 e 994 (fr. 66 220.–, ossia poco più della metà i due titolari

messi insieme) o i proprietari della particella n. 451 (fr. 60 650.– più fr. 892.50 dovuti al proprietario

della particella n. 920). Inoltre l'attività della carrozzeria incontrerebbe gravi

disagi e sarebbe verosimilmente a rischio per carenza di spazio. In condizioni

del genere sussistono i presupposti per scostarsi dal principio secondo cui un

accesso necessario va chiesto anzitutto “al vicino dal quale, a causa dello

stato preesi-stente della proprietà e della viabilità, si può più

ragionevolmente esigere la concessione del passo” (art. 694 cpv. 2 CC). Rimane

da esaminare se l'accesso in questione sarebbe “di minor dan-

­no” per i proprietari

delle particelle n. 993 e 994 o per i proprietari della particella n. 451.

a) Da

due considerazioni non determinanti ai fini del giudizio è bene intanto sgombrare

il campo. L'art. 694 cpv. 1 CC garantisce unicamente un “accesso sufficiente”

alla pubblica via, ovvero un collegamento che assicuri dal punto di vista

oggettivo uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo, conforme alla sua

destinazione. L'“accesso sufficien­te” non è per forza quello ideale né quello

più comodo, più conveniente, più rapido o più rettilineo (cfr. sentenza del

Tribunale federale 5A_356/2017 del 18 dicembre 2017 consid. 3.4.1 con rinvii,

in: SJ 2018 I 333). Nella fattispecie non risulta che la particella n. 615

debba essere raggiunta, per le attività artigianali che vi si svolgono

normalmente, con mezzi pesanti lunghi 10 m. Poco importa dunque che l'accesso

necessario lungo la particella n. 451 consentirebbe l'entrata unicamente a

mezzi pesanti lunghi non più di 6 m, come fa notare il Pretore aggiunto

(sentenza impugna­ta, consid. 7.2 e 7.3). Poco importa altresì che

l'accesso necessario attraverso le particelle n. 993 e 994 consenta di

raggiungere più celermente la via P__________ rispetto all'accesso necessario

sulla particella n. 415. Tanto meno ove si pensi che l'accesso necessario lungo

le particelle n. 919 e 920 non sarebbe più diretto.

b) Ciò

posto, confrontando l'accesso necessario in favore della particella n. 615

lungo le due particelle n. 993 e 994 rispetto a quello lungo la particella n.

415.

si desume immediatamente dalla perizia complementare che dal profilo

economico il primo arreca ai due proprietari un pregiudizio lievemente maggiore

rispetto al secondo (fr. 66 220.– di

indennità complessiva contro fr. 60 650.–,

più fr. 892.50 dovuti al proprietario della particella n. 920). Il criterio dell'indenniz­zo

non è tuttavia l'unico che entra in linea di conto. Non bisogna trascurare in

effetti che la formazione dell'accesso necessario sulla particella n. 451

richiederebbe il sacrificio di 138 m² di terre­no per la costruzione della

strada. Lungo la particella n. 993 invece esiste già una strada che serve per

raggiungere la contigua particella n. 994. Sulla particella n. 994 vi è

soltanto una strada di servizio destinata a raggiungere l'entrata sud dello

stabile situato su quel fondo, ma tale percorso potrebbe fungere anche da

accesso necessario largo 3 m alla particel­la n. 615, come già avviene da anni

in forza del decreto “su-perprovvisionale” emesso dal Pretore il 1° dicembre

2009.

(e confermato il 28 gennaio 2011). Quanto al maggior transito veicolare

dovuto all'accesso necessario, il perito l'ha ritenuto “irregolare e poco

intenso”, tanto sulle particelle n. 993 e 994 quanto sulla particella

n. 451. Né l'una né l'altra variante poi deprezzereb­be la porzione

residua dei fondi.

Nelle

circostanze descritte il sacrificio di 138 m² di terreno per la

costruzione di una strada ex novo sulla particella n. 415 appare un

pregiudizio più grave rispetto alla maggiore indennità dovuta ai proprietari

delle particelle n. 993 e 994 giusta l'art. 694 cpv. 2 CC (meno di fr. 5000.–

di differenza, se si considera anche quanto dovuto al proprietario della particella

n. 920 per i 3 m² destinati all'imbocco stradale). Inoltre la

moltiplicazione di accessi viari non previsti dal piano regolatore va limitata

per quanto possibile, anche perché rischierebbe di creare doppioni e di intralciare

future scelte pianificatorie. Già vent'anni addietro il Tribunale federale aveva

avuto mo­do di ricordare che la formazione

di accessi non previsti dal piano regolatore potrebbe condurre a “una

situazione contraddittoria” con spreco di territorio e con imposizione al

vicino di una servitù di passo non necessaria dal profilo urbanistico (sentenza

5C.64/2000 del 4 aprile 2000 consid. 3a in: RDAT II- 2001 pag. 151 n. 34). Tali

principi rimangono validi. Che l'acces­so necessario sulla particella n. 415 potrebbe

servire anche, in futuro, alla particella n. 919 priva di sbocco sulla pubblica

via, è una congettura (referto del perito F__________

R__________, pag. 16). Ne discende che, seppure per motivi diversi da

quelli addotti, l'esito cui pervenuto il Pretore aggiunto nella sentenza

impugnata resiste alla critica.

20.

Se ne conclude che l'appello

di AP 1 e AP 2 risulta infondato nella misura in cui tende a far respingere la

petizione introdotta dalla AO 1. L'appello merita parziale accoglimento invece

nella richiesta subordinata, volta

a ottenere che le “piene

indennità” fissa­te dal Pretore aggiunto di

fr. 15 825.– per AP 1 e di fr. 6975.– per AP 2 siano aumentate

fino a concorrenza di quanto ha stabilito il perito F__________ R__________.

Tali ammontari vanno nondimeno ricondotti, come si è spiegato (consid. 18b), a

fr. 36 925.– in favore di AP 1 e a

fr. 29 295.– in favore di AP 2, non

giustificandosi il corrispettivo di fr. 5000.– per “aspetti amministrativi

incombenti al fondo serviente”.

Quanto alla richiesta di obbligare

l'attrice di posare un cancello a confine della particella n. 615 per

“impedire il transito dei non aventi diritto”, il Pretore aggiunto l'ha

ritenuta improponibile per-ché formulata soltanto nel memoriale conclusivo (sentenza

impu-gnata, consid. 10 in fine). Con tale argomentazione gli appellanti

non si confrontano neppure di sfuggita. Carente di motivazione (nel senso

dell'art. 311 cpv. 1 CPC), al riguardo l'appello si dimostra perciò irricevibile.

Irricevibile è inoltre la

richiesta degli appellanti intesa a ottenere interessi al 5% dal 12 aprile 2021

sulle indennità in loro favore, pretesa che è formulata nel memoriale del 2

settembre 2021 destinato a esprimersi sulle risultanze peritali relative

all'applicazione analogica dei principi del diritto espropriativo nel caso

specifico e sul cosiddetto “metodo della differenza”. Mai adombrata in

precedenza, simile richiesta non può ricondursi al contenuto della perizia

complementare, che non sfiora nemmeno tale questione. La pretesa non può quindi

essere avanzata per la prima volta in appello (art. 317 cpv. 2 CPC).

21.

Le spese del presente

giudizio seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), fermo

restando che nel memoriale di appello i convenuti rivendicavano ancora

indennità per complessivi fr. 175 408.80,

il che influisce sulla tassa di giustizia e sulle ripetibili. Ora, gli

appellanti vedono respingere la loro richiesta principale, tendente al rigetto

della petizione presentata dalla AO 1. Escono parzialmente vittoriosi invece

per quanto riguarda l'ammontare delle “piene indennità” loro dovute, la cui entità

è di poco inferiore alle stime della perizia complementare. È vero che nel

memoriale di appello i convenuti rivendicavano cifre più elevate. È altrettanto

vero però che a quel momento la perizia

complementare dell'arch. F__________ R__________ non era ancora stata

assunta e che alle relative risultanze essi si sono conformati senza indugio,

rinunciando ai calcoli da loro elaborati. Di ciò va tenuto conto.

I convenuti soccombono

invece – come si è appena visto – sulla richiesta di obbligare l'attrice a

posare un cancello a confine della particella n. 615 per “impedire il

transito dei non aventi diritto”, come pure sulla richiesta di interessi al 5%

sulle indennità in loro favo­re, domande che si rivelano entrambe irricevibili.

Tutto ponderato, si giustifica così che sopportino due terzi delle spese

processuali e che rifondano al­l'attrice un'indennità per ripetibili ridotta

(un terzo dell'indennità piena: cfr. RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).

II. Sul reclamo della AO 1

22.

Una decisione in materia di spese

giudiziarie è impugnabile a titolo indipendente soltanto mediante reclamo (art.

110.

CPC). Se essa è stata emanata –

come in concreto – nell'ambito di una procedura

ordinaria, il termine per ricorrere è di 30 giorni (art. 321 cpv. 1

CPC). Nella fattispecie la decisio­ne impugnata è giunta all'attrice il 25

ottobre 2018 (busta di intimazione acclusa al memoriale), di modo che,

presentato il 12 novembre 2018, il recla­mo in oggetto è tempestivo.

23.

Al

reclamo la AO 1 acclude alcune fotografie (doc. H e N), così come una lettera

del 13 giugno 2001 in cui la E__________ SA proponeva a AP 1 e AP 2 un accordo

sul transito cautelare lungo le particelle n. 993 e 994 (doc. N; recte:

M). Si tratta di documenti già rubricati nel fascicolo di primo grado e negli

incarti richiamati (inc. OA.2001.134 e DI.2009.131). Non giova dunque

interrogarsi sulla loro proponibilità (art. 326 cpv. 1 CPC).

24.

Nella

sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha richiamato la vecchia prassi cantonale

secondo cui, in analogia con

i principi applicabili in materia espropriativa, quand'anche il convenuto

soccombesse in un'azione tenden­te a ottenere un accesso necessario, spese e

ripetibili andavano di regola a carico dell'atto­re. La procedura attuale

essendo la ripetizione della causa promossa il 13 luglio 2001 dalla E__________

SA, il primo giudice ha ritenuto di attenersi

tuttora a quella giurisprudenza, giustificata anche – a suo avviso – perché “i

convenuti si vedono gravati loro malgrado da un onere sui propri fondi,

ancorché dietro versamento di un'indennità” (consid. 11).

25.

Nel

reclamo la AO 1 invoca la sentenza pubblicata in DTF 143 III 261, chiedendo di

porre spese processuali e ripetibili a carico dei convenuti in solido. A questi

ultimi essa rimprovera di essersi “tenacemente” opposti alla petizione,

rifiutan­do con pervicacia l'unico ragionevole accesso necessario su una strada

che già esiste e formulando in subordine richieste di indennità esagerate. L'attrice

si duole inoltre che i convenuti l'abbiano costret­ta a rivolgersi al Pretore

per essere autorizzata a transitare sui loro fondi in via cautelare e a

sistemare essa medesima il sedime stradale in cattivo stato. Quanto alla causa

promossa nel 2001 dalla E__________ SA, l'attrice sottolinea che quel processo

è terminato nel 2004 e non ha alcuna incidenza sulla causa odierna, mentre il

fatto che i convenuti si vedano gravare i loro fondi da un accesso necessario è

compensato dal fatto che essa dovrà partecipare alla manutenzione della strada.

Nella fattispecie non si giustifica pertanto, essa conclude, di derogare al precetto

della soccombenza.

26.

Con

la sentenza pubblicata in DTF 143 III 261, invocata dai reclamanti, il

Tribunale federale ha stabilito che, pur nelle cause vertenti sulla concessione

di un accesso necessario (ispirate al diritto espropriativo), le spese

giudiziarie vanno poste di regola a carico del soccombente, come prevede l'art.

106.

cpv. 1 CPC. Eccezioni fondate sul­l'art. 107 CPC, ovvero sull'equità,

devono giustificarsi alla luce di “circostanze particolari”. “In presen­za di

più tracciati praticabili” quali accessi necessari – ha proseguito il Tribunale

federale – “un'opposizione apparirà legittima e potrà condurre a una

ripartizione delle spese per metà, ripetibili compensate”. Inversamen­te – esso

ha precisato – “un'opposizione a oltranza e/o una richiesta spropositata di

indennizzo saranno ulteriori motivi di messa delle spese e delle ripetibili a

carico della parte convenuta soccombente”. L'applicazione del­l'art. 107

CPC è possibile tuttavia per il solo giudizio di primo gra­do. In appello continua

a valere senza eccezioni il precetto della soccombenza (pag. 270 in basso).

27.

Nel

precedente giudicato dal Tribunale federale il Pretore aveva respinto l'azione

di accesso necessario. Questa Camera aveva riformato tale sentenza,

riconoscendo all'attore un accesso necessario con ogni veicolo sui fondi del

convenuto. Essa aveva accertato – in sintesi – che non esisteva in quella fattispecie un vicino dal

quale si potesse ragionevolmente esigere la concessio­ne del passo a cau­sa

dello stato preesistente della proprietà e della via­bilità (art. 694 cpv. 1

CC), poiché il fondo non aveva mai avuto un collegamento stradale. Si potevano

immaginare nondimeno tre possibilità di accesso veicolare e alla luce di una perizia assunta in prima

sede il tracciato di minor danno (art. 694 cpv. 2 CC) era risultato, per

finire, quello attraverso i fondi del convenuto (I CCA, sentenza inc.

11.2012.86

del 17 giugno 2015). Il Tribunale federale ha ritenuto che in presen­za di più tracciati praticabili sussistessero

i presupposti equitativi del­l'art. 107 CPC (“circostanze particolari”) e

ha suddiviso le spese processuali di primo grado a metà, compensando le

ripetibili (salvo per quanto riguardava una perizia inutile, i cui costi so­no

stati addebitati a chi l'aveva chiesta). Le spe­se e le ripetibili di appello

sono state poste invece a carico del convenuto (art. 106 cpv. 1 CPC).

28.

Il

caso in esame si presenta sostanzialmente analogo. Anche in concreto si sono

individuate tre possibilità di accesso necessa-rio, tutte di per sé fattibili.

Le risultanze peritali hanno consentito di accertare nondimeno che il vicino

dal quale si sareb­be potuta esigere la concessione del passo a cau­sa

dello stato preesisten­te della proprietà e della via­bilità avrebbe subìto un

grave pregiu-dizio economico, sproporzionato rispetto a quello che avrebbero

dovuto sopportare i proprietari degli altri fondi che entravano in

considerazione per i due tracciati alternativi. La scelta non è risultata

agevole, tant'è che nell'identica causa promossa il 13 luglio 2001 dalla E__________

SA gli accertamenti del perito di allora erano stati ritenuti insufficienti dal

Tribunale federale. Solo le perizie assunte nell'ambito della presente causa

hanno permes­so di individuare quale dei due tracciati rimanenti fosse di minor

danno per i proprietari interessati. “In

presen­za di più tracciati praticabili” si giustificava così di far capo

ai presupposti equitativi del­l'art. 107 CPC (“circostanze particolari”) e

di suddividere le spese processuali a metà, compensando le ripetibili. Poco

importa che il processo di primo grado fosse retto ancora dal vecchio diritto

di procedura. La citata sentenza del Tribunale federale, del 14 marzo 2017,

andava applicata dal Pretore aggiunto sin dalla sua emanazione. E non poteva

essere ignorata, poiché era apparsa nella raccolta ufficiale il 5 ottobre 2017,

un anno prima che fosse presa la decisione impugnata. Al proposito il reclamo

si dimostra così parzialmente fondato.

29.

La

reclamante rimprovera ai convenuti “un'opposizione a oltran­za e/o una

richiesta spropositata di indennizzo come “motivi di messa delle spese e delle

ripetibili a carico della parte convenuta soccombente”. Contrariamente

all'opinione della reclamante, non si può dire tuttavia che nella fattispecie in

convenuti abbiano formulato pretese spropositate. Certo, ancora nell'atto di

appello AP 1 postulava un indennizzo di fr. 54 167.50 e AP 2 di fr. 121 241.30, tuttavia a quel momento mancavano

ancora risultanze peritali sull'applicazione analogica dei principi del diritto

espropriativo e sul cosiddetto “metodo della differenza” in materia di

indennizzo. La perizia ordinata dal Pretore aggiunto non accennava a simili

criteri, ciò che ha indotto i convenuti a formulare cifre a beneplacito (e

nell'appello costoro lamentano che il Pretore aggiunto abbia respinto ogni

approfondimento per opera del perito). Viste poi le risultanze della perizia

complementare, nel memoriale del 2 settembre 2021 essi vi si sono adeguati

senza indugio (sopra, consid. 21).

30.

Per il resto è vero

che nel corso della procedura i convenuti non si sono dimostrati concilianti né

accomodanti. A prescindere dal fatto però ch'essi non erano tenuti ad accettare

senz'altro le ri-chieste dell'attrice, tanto meno ove si considerino le

delicate e non prevedibili risultanze della perizia complementare, una cau­sa

dura e combattuta ancora non giustifica un diverso riparto di spese e

ripetibili, a meno che una parte ecceda o abusi dei pro-pri diritti, ciò che

non è il caso nella fattispecie. Quanto al fatto che la AO 1 si sia dovuta

rivolgere al Pretore per essere

autorizzata a transitare in via cautelare sui fondi dei convenuti e a sistemare

il sedime stradale in cattivo stato, tali procedimenti sono estranei (e

precedenti) l'attuale causa. Ne segue che, per concludere, non si

ravvisano in concreto i presupposti per scostarsi da quanto il Tribunale

federale ha deciso in DTF 143 III 261 e addebitare ai convenuti la totalità delle

spese giudiziarie.

31.

Le spese del reclamo

seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Vanno poste

perciò a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le

ripetibili.

III. Sui

rimedi giuridici a livello federale

32.

Circa

i rimedi giuridici esperibili contro la sentenza odierna sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso del merito raggiunge agevolmente

il minimo di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra,

consid. 2).

Relativamente al recla­mo, il valore litigioso delle spese giudiziarie di primo

grado non raggiunge invece tale

soglia.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Le cause inc. 11.2018.124

e 11.2018.130 sono congiunte.

2. Nella misura in cui è

ricevibile, l'appello è parzialmente accolto nella sua domanda subordinata e il

dispositivo n. 1 secondo paragrafo della sentenza impugnata è riformato come

segue:

L'iscrizione nel registro fondiario avverrà dietro

ricevuta del pagamento eseguito dalla ditta AO 1 di un'indennità di fr. 36 925.– a AP 1 e

di fr. 29 295.– ad AP 2.

Per il resto l'appello è

respinto e la sentenza impugnata è confermata.

3. Le spese di appello, di fr.

11 000.– (compresi fr. 3900.– di onorari peritali), da anticipare dagli

appellanti, sono poste solidalmente per due terzi a carico degli appellanti

medesimi e per il

resto a carico della AO 1,

cui gli appellanti rifonderanno, sempre con

vincolo di solidarietà, fr. 2650.– per ripetibili ridotte.

4. Il reclamo è parzialmente

accolto, nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è

riformato come segue:

La tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese di fr.

9500.– sono poste per metà a carico dell'attrice e per l'altra metà a carico

dei convenuti in solido, compensate le ripetibili.

5. Le

spese del reclamo, di fr. 2000.–, da anticipare dalla reclamante, sono poste

per metà a carico della reclamante medesima e per l'altra metà a carico dei

convenuti in solido, compensate le ripetibili.

6. Notificazione:

–

;

–

avv. dott. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).