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11.2018.132

Cerca - Sentenze e decisioni - Repubblica e Cantone Ticino

8 novembre 2019Italiano33 min

Source ti.ch

Fatti

i divieti e gli

ordini impartiti senza contraddittorio l'8 maggio 2018,

invitando l'ufficiale del registro fondiario a

cancellare, al passaggio in giudicato della decisione, la “menzione di blocco” sulle

proprietà per piani n. 7810 e 7811. Le spese processuali di complessivi

fr. 1350.– sono state poste a carico dell'istante, tenuta a rifondere al

convenuto fr. 2500.– per ripetibili.

E. Contro

il decreto cautelare appena citato la AP 1 è insorta a questa Camera con un

appello del 26 novembre 2018 in cui postula – previo conferimento dell'effetto

sospensivo – la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la sua

istanza (inc. 11.2018.132). Quello

stesso giorno anche AO 1 ha

appellato la sentenza del Pretore aggiunto, chiedendo già in via

cautelare che la cancellazione del blocco dal registro fondiario avvenga

immediatamente e che l'indennità per ripetibili in suo favore sia portata a fr.

30 000.– (inc. 11.2018.133). Con decreto del

30 novembre 2018 il presidente di questa Camera ha dichiarato senza interesse

la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell'appello dell'istante e ha

respinto la richiesta di provvedimenti cautelari contenuta nell'appello del

convenuto. Nelle loro osservazioni

del 4 e 14 gennaio 2019 le parti propongono vicendevolmente di respingere

l'appello avversario.

F. Nel

frattempo, il 4 dicembre 2018, il Pretore aggiunto ha respinto un'istanza di

rettifica presentata da AO 1 per ottenere la modifica del dispositivo n. 3 del

decreto cautelare disponendo la cancellazione del blocco sulle due proprietà

per piani “dall'esecutività della decisione”. Il 22 luglio 2019 il presidente di

questa Camera ha accolto un'istanza formulata dal notaio __________ B__________,

su mandato di AO 1 e con il consenso della AP 1, autorizzando l'esecuzione

parziale anticipata del decreto cautelare impugnato, nel senso di abilitare il

notaio a frazionare parzialmente le cartelle ipotecarie registrali gravanti

collettivamente le proprietà per piani della particella n. 459 (comprese le proprietà

per piani n. 7810 e 7811).

Considerandi

in diritto: 1. I rimedi giuridici

in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi

oggetti. Si giustifica così di congiungere le

due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

2.

La decisione impugnata è un decreto

cautelare emesso prima che l'istante promuova causa (art. 263 CPC). Ora, le decisioni in materia di

provvedimenti cautelari sono impugnabili con appello, trattandosi di procedura

sommaria (art. 248 lett. d CPC), entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314

cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno,

l'appello è ammissibile soltanto se il valore litigioso raggiungeva almeno

fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella

fattispecie tale presupposto è dato, ove appena si consideri il valore dei due

immobili oggetti delle misure cautelari. Quanto alla tempestività dei rimedi

giuridici, il decreto cautelare è stato notificato al patrocinatore al

convenuto il 15 novembre 2018 e a quello dell'istante il 19 novembre 2018.

Introdotti il 26 novembre 2018, ambedue gli appelli in esame sono pertanto

ricevibili.

3.

Nel

decreto impugnato il Pretore aggiunto, riassunti i presupposti per l'adozione

di provvedimenti cautelari, ha escluso anzitutto

l'esistenza di un vizio della volontà nella

stipulazione del contrat­to, poiché “l'asserita difficoltà economica e la

necessità di portare assolutamente a termine l'operazione immobiliare in

questione non risultano aver giocato un ruolo”, tanto meno dandosi contraenti

in ottimi rapporti personali. Se non che, egli ha rammentato, il mancato

ossequio della forma autentica comporta la nullità del negozio giuridico già per

tale motivo, tale forma dovendo essere rispettata anche ove l'immobile sia

semplicemente determinabile. E nel contratto di società semplice – egli ha

soggiunto – i due fondi sono sufficientemente identificati e identificabili,

nulla mutando al fatto che la suddivisione tra le due unità del tetto-terrazza

potes­se essere ancora oggetto di discussione o che un posteggio potesse essere

destinato “a favore di un ufficio gestito in comune”.

Il

primo giudice ha appurato altresì che in concreto il prezzo è stato fissato con

precisione, che le parti hanno specificato le modalità di pagamento mediante

compensazione “come partecipazione attiva” all'operazione immobiliare, che il

destino delle ipoteche gravanti le proprietà per piani costituisce un modo di

pagamento suscettibile di essere concretato in seguito e che le parti avrebbero

potuto specificare più tardi anche la ripartizione del-l'utile. In simili

circostanze, egli ha concluso, l'impegno di cedere le due proprietà per piani doveva

imperativamente essere stipulato con atto pubblico, onde la verosimile nullità

del titolo e quindi la mancata parvenza di buon diritto (fumus boni iuris).

A maggior ragione se si pensa che – egli ha epilogato – nel caso in esame

neppure si ravvisano gli estremi di un abuso di diritto, il convenuto non

avendo da parte sua adempiuto il contratto litigioso.

I. Sull'appello

della AP 1

4.

All'appello

l'istante acclude copia del contratto di società sempli­ce del 6 dicembre 2016.

Trattandosi di un atto che già figura nell'incarto trasmesso a questa Camera

dalla Pretura (doc. B), esso risulta superfluo. Con le osservazioni all'appello

il convenuto postula, da parte sua, il richiamo dell'inc. 11.2018.133 relativo all'appello

da lui introdotto contro il medesimo decreto. Ora, i procedimenti

svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso

(art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2019.58 del 1° ottobre 2019,

consid. 2 con rinvio). Nelle condizioni descritte conviene dunque passare senza

indugio all'esa­me dell'appello presentato dall'istante.

5.

L'appellante riconosce che il blocco del registro fondiario da

essa richiesto dipende dalla validità del contratto di società semplice. Sostiene

nondimeno che l'obbligo di rispettare la forma autentica dipende dal grado di

“determinazione/determinabilità” degli elementi essenziali (oggetto e prezzo) della

cessione immobiliare. Fa valere che il contratto in rassegna ha formalizzato tra

le parti una società tacita in cui essa era il socio occulto e il convenuto il socio

apparente, società in esito alla quale le sarebbero spettati come

partecipazione all'utile due appartamenti. Tuttavia, essa prosegue, sfruttando la

sua posizione dominante il convenuto ha venduto a terzi le due proprietà per

piani, di modo che il suo diritto di vedersi attribuire i fondi è manifestamente

leso (o per lo me­no minacciato), con il risultato di un pregiudizio

irreparabile. Anche perché, rispetto a un'eventuale azione di risarcimento del

danno, essa ha un interesse prevalente all'esecuzione effettiva del contratto, che

– continua – chiederà mediante azio­ne costitutiva volta al riconoscimento

giudiziale della proprietà sui due immobili in virtù dell'art. 963 CC. Ne segue

che, a suo parere, i presupposti di un provvedimento cautelare sussistono, l'urgenza

essendo data dal fatto che nei contratti di vendita stipulati con i terzi la

consegna degli immobili è fissata per l'estate 2018, rispettivamente per il 31

dicembre 2018.

Quanto

al vizio di forma, l'appellante fa valere che l'atto pubblico è indispensabile

solo se gli elementi essenziali del contratto di vendita sono determinati o

determinabili sulla base del contratto medesimo o della legge. In concreto –

essa allega – il contratto nulla prevedeva in merito agli oneri ipotecari che

già a quel momento gravavano il fondo base e nemmeno specificava la sorte del

“giardino-terrazza livello 5 al piano tetto”. L'appellante fa valere inoltre che,

contrariamente a quanto reputa il Pretore aggiunto, nella sua lettera del 6

marzo 2018 essa non si è limitata a esigere l'adempimento del contratto

societario riprendendone le medesime condizioni, ma aveva anche preteso che gli

appartamenti fossero ceduti liberi da ogni onere ipotecario, ciò che – a mente

sua – comprova come un elemento essenziale del prezzo non fosse stato determinato

nel contratto societario.

6.

Come

ha rammentato il Pretore aggiunto, l'art. 261 cpv. 1

CPC prevede che il giudice ordina i necessari provvedimenti cautelari quando

l'istante rende verosimile che:

a) un suo

diritto è leso o minacciato di esserlo; e

b) la

lesione è tale da arrecargli un pregiudizio difficilmente riparabile.

I

due requisiti sono cumulativi. A essi si

aggiunge la necessità di procedere con urgenza (RtiD II-2016 pag. 642 consid.

2). Il provvedimento richiesto poi deve

apparire proporzionato rispetto agli interessi in gioco, cioè limitarsi allo

stretto indispensabile, mantenendo un ragionevole rapporto tra il fine

perseguito e la restrizio­ne decretata. Se i provvedimenti cautelari sono

decretati prima del­l'in­troduzione della causa, “il giudice assegna al­l'istante

un termine per promuoverla, con la comminatoria che il provvedimento cautelare

decadrà in caso di inosservanza del termine” (art. 263 CPC; RtiD I-2019 pag.

618.

consid. 8 con rinvii).

7.

Nella

fattispecie gli estremi di un pregiudizio difficilmente riparabile e l'urgenza

di un intervento giudiziario possono anche, a un sommario esame, essere ammessi.

Maggior approfondimento merita il secondo requisito cumulativo. Ora, per

rendere verosimile la lesione – o la paventata lesione – di un diritto l'istante

deve addurre elementi idonei a far apparire la lesione oggettivamente

plausibile, nulla escludendo poi che a un esame di merito la situazione possa

risultare diversa (RtiD I-2019 pag. 618 consid. 9). Non incombe all'istante

recare una prova piena, né spetta al giudice cautelare vagliare con pieno potere

cognitivo se siano date le premesse per un'azione di merito. Occorre nondimeno una valutazione almeno sommaria

circa la verosimiglianza del diritto che l'istante intende dedurre dal titolo

invocato, ovvero in concreto dal contratto di società semplice (sul potere

cognitivo del giudice cautelare: RtiD II-2016 pag. 643 in alto; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2018.68 del 5 settembre

2018, consid. 4).

a) Nel caso specifico, come detto, le parti hanno

sottoscritto il 6 dicembre 2016 un contratto denominato di “società

semplice” che prevedeva, tra l'altro, le seguenti clausole:

3.

Le parti

stabiliscono con questo accordo e contratto di società semplice che alla AP 1

pertoccheranno mediante cessione in proprietà da parte dell'arch. AO 1 due unità

abitative e più precisamente: PPP n. 7810 (cantina G posti auto P2/P10) e

PPP n. 7811 (cantina F posti auto P1/P11).

4.

Sull'atto di

cessione verrà iscritto un prezzo di costo pari a fr. 540 000.– per la PPP n. 7810 e fr. 480 000.– per la PPP n. 7811 e che non verrà pagato ma

compensato come partecipazione attiva a questa operazio­ne e ben descritta sia

nella premessa sia ai punti 1 e 2 del presente contratto. (…)

5.

La AP 1 emetterà regolare fattura in

corrispondenza agli importi sopra menzionati che figureranno a rogito.

b) Un

accordo con cui le parti si impegnano a stipulare un contratto di vendita costituisce

un contratto preliminare (o precontratto o promessa) di compravendita (art. 22

cpv. 1 CO; sentenza del Tribunale federale 4C.399/2005 del 10 maggio 2006

consid. 4.5; II CCA, sentenza inc. 12.2013.138 del 30 settembre 2014,

consid. 2.2). Alla stessa stregua di un contratto di vendita immobiliare, anche

una promessa di vendita relativa a un fondo deve rispettare – sotto pena di

nullità – la forma autentica (art. 216 cpv.

2.

CO in relazione all'art. 22 cpv. 2 CO; sentenza del Tribunale federale

4A_573/2016 del 19 settembre 2017, consid. 4.2.2 con rinvio a DTF 135 III 295;

v. anche II CCA, sentenza inc. 12.2012.33 del 19 luglio 2013, consid. 7). E che la forma autentica vada rispettata seppure una promessa

di vendita sia integrata in un altro contratto è un principio indiscusso (cfr.

per l'apporto di un determinato immobile in

una società semplice: Fellmann/Müller

in: Berner Kommentar, edizione 2006, n. 535 ad art. 530 CO; Handschin/Vonzun in Zürcher Kommentar, 4ª edizione, n. 149

ad art. 530).

c) Premesso ciò, la forma autentica deve coprire

gli elementi essenziali del contratto, così come quelli

soggettivamente essenziali se, per la loro natura, riguardano direttamente il contratto

di compravendita, ossia se toccano il rapporto tra prestazione e

controprestazione (DTF 135 III 299 consid. 3.2 con rinvii). Elementi essenziali

di una compravendita immobiliare e di una promessa di vendita sono segnatamente,

oltre al nome delle parti, l'indicazione dell'oggetto e del prezzo (Foëx in: Commentaire romand, CO I, 2ª edizione n. 10 ad art. 216; Strebel/Laim

in: Basler Kommentar, ZGB

II, 5ª edizione, n. 55 ad art. 657). Tanto l'oggetto (DTF

127.

III 254 consid. 3d) quanto il prezzo (sentenza del Tribunale federale 4A_60/2018 del

27.

giugno 2018, consid. 4.4.2 con rinvio alla sentenza 4A_24/2008 del 12

giugno 2008 consid. 3.1 in ZBGR/RNRF 90/2009 pag. 228; v. anche Tercier/Bieri/ Carron, Les

contrats spéciaux, 5ª edizione, pag. 137 n. 974) devono essere determinati o – per

lo meno – determinabili.

d) Fondandosi

sull'opinione di Siegwart (in:

Zürcher Kommentar, edizione 1938, n. 69 ad art. 530 CO), l'appellante afferma

in sintesi che qualora l'oggetto e le condizioni dell'operazione immobiliare siano

da specificare in un secondo tempo, la for­ma autentica non è necessaria. Per

tacere del fatto nondime­no che tale agevolazione si riferisce al caso in cui

l'apporto di un immobile alla società semplice si limiti a una dichiarazione d'intenti

(Fellmann/Müller, op. cit., n. 535

ad art. 530 CO) o all'apporto un immobile non ancora determinato o determinabile (Handschin/Vonzun,

op. cit., n. 158 ad art. 530 CO; Lenz, Die Form von Eigentumsübertragung am

Immobilienver­mö­gen bei Personengesellschaften, Berna 2001, pag. 72), onde la

necessità di un ulteriore accordo che implichi la stipulazio­ne di un altro

atto soggetto alla forma autentica, delle due l'una: o gli immobili e il prezzo

indicati dalle parti sono determinati o determinabili e quindi l'accordo

necessita – sotto pena di nullità – della forma autentica o tali elementi vanno

definiti più precisamente in seguito, nel qual caso non è dato a divedere

però sulla base di quale titolo d'acquisto l'istante chieda giudizialmente di

vietare al convenuto di disporre del­le proprietà per piani n. 7810 e 7811. E

ciò a maggior ragio­ne ove si pensi che, non senza contraddirsi, l'istante

medesima dichiara di voler procedere “nel merito con un'azione costitutiva per

farsi riconoscere giudizialmente la proprietà sulle due PPP ex art. 963 CC”, ottenendo

una decisione che le consenta di chiedere essa medesima l'iscrizione nel

registro fondiario.

e) In realtà, nella fattispecie le parti non si sono limitate a una mera

dichiarazione d'intenti o a un semplice accomodamento di principio sulla

stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, senza indicazione degli

elementi essenziali, accordo che può anche essere stipulato in forma semplice (Morin: in Commentaire romand, CO I, 2ª edizione, n. 4 ad art. 22

con rinvii). Esse si sono impegnate vicendevolmente

a siglare un contratto di compravendita convenendo chiaramente l'oggetto

(le proprietà per piani n. 7810 e n. 7811), il prezzo

(fr. 540 000.–

per la prima, fr. 480 000.– per la seconda) e finanche le modalità di pagamento

(compensazione con le controprestazioni del compratore).

f) Riguardo

all'oggetto immobiliare, contrariamente a quanto asserisce l'appellante, non può

ritenersi che esso non sia determinato “in modo esatto e completo”. Certo, a

differenza di quanto previsto per le cantine e i posteggi, nel contratto non v'è

cenno al “giardino-terrazza livello 5 al piano tetto”. È vero inoltre che le

trattative fra le parti presupponevano l'assegnazione in uso riservato di tale

parte comune ai due appartamenti (doc. D, 2° foglio). Tuttavia se in un atto

pubblico, per diritto federale, un immobile dev'essere indicato con sufficiente precisione affinché la specificazione non richieda un ulteriore

accordo, bastando che la forma e l'ubicazione siano

determinate o determinabili (sentenza del Tribunale federale 4A_573/2016 del 19

settembre 2017, consid. 4.2.2 con rinvio a DTF 127 III 248 consid. 3d), mal si

comprende perché con l'indicazione precisa del numero di particella una

promessa di vendita potrebbe essere allestita in semplice forma

scritta.

Per

di più, come l'appellante riconosce, in concreto il regolamento per

l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, già allestito al momento

della firma del contratto di società semplice (doc. P e Q), prevede che il

“giardino-terrazza livel­lo 5 al piano tetto” è attribuito in uso riservato

alle due proprietà per piani (appello, pag. 7 in basso). E quando la titolarità

di un diritto d'uso riservato (“preclusivo”, secondo la terminologia dell'art.

712g cpv. 4 CC) è stabilita in relazione alla proprietà dell'una o dell'altra

proprietà per piani, si è in presenza di un'obbligazione reale (propter rem),

di modo che in caso di trasmissibilità

essa segue il diritto reale (DTF 122 III 148 consid. 4b; I CCA, sentenza

inc. 11.2003.7 del 7 dicembre 2005, consid. 4). In siffatta evenienza, già a un

sommario esame, nella fattispecie l'oggetto immobiliare era dunque determinato o,

quanto meno, oggettivamente determinabile sulla base del registro fondiario.

g) Per

quel che attiene agli oneri ipotecari, si conviene che l'accordo non

allude alla loro sorte ed è possibile che, come ha dichiarato l'avv. __________

B__________, estensore del contratto di società semplice, le due proprietà per

piani andavano cedute libere da pegni (deposizione del 22 agosto 2018: verbali,

pag. 11 in fondo), come ha poi chiesto

espressamente l'istan­te con lettera del 6 marzo 2018 (doc. H).

L'appellante trascu­ra tuttavia che nemmeno un contratto di compravendita redatto

nella forma autentica deve necessariamente prevedere l'obbligo di liberare il

fondo da eventuali oneri ipotecari (Foëx

in: Commentaire romand, CO I, op.

cit., n. 13 ad art. 216). Difettando una convenzione su tale aspetto, infatti,

torna applicabile l'art. 832 cpv. 1 CC, secondo cui in caso di alienazione del

fondo ipotecato i vincoli del debitore e del fondo rimangono invariati. In

assenza di altre indicazioni nel contratto di società semplice, di conseguenza,

la sorte dei pegni immobiliari era definita dalla legge (analogamente, in caso

di obbligazione alternativa: DTF 95 II 309).

h) Del

resto, secondo lo stesso autore citato dall'appellante la forma autentica non è

necessaria quando oggetto e condizioni della vendita immobiliare sono ancora da

definire, proprio perché uno degli scopi che tale forma persegue (protezione

delle parti da decisioni precipitose: DTF 140 III 202 consid. 4.2) può essere

garantita nell'ambito di un ulteriore atto pubblico nel quale entrambe le parti

avranno ancora un “diritto di controllo” sull'oggetto e le condizioni della

vendita (Siegwart, op. cit., n. 69

in fine). Ne segue, in definitiva, che dandosi un accordo delle

parti su tutti gli elementi essenziali della compravendita, per essere valida

la relativa promessa necessitava della forma autentica. Fondato su un accordo

nullo, il diritto “leso o minacciato di

esserlo” fatto valere dal­l'appellante non appare pertanto verosimile

nemmeno a un sommario esame.

8.

Si

aggiunga, ad ogni buon conto, che un blocco del registro fondiario come quello chiesto

dall'istante nemmeno sarebbe potuto entrare in considerazione. Secondo l'interessato

una simile misura si giustifica in

applicazione analogica dell'art. 178 CC, poiché tra un'unione coniugale e un'unione

societaria semplice tacita sussiste un'innegabile identità di elementi tipici.

A suo parere, in entrambi i casi vi è una parte più forte e dominante cui sono

intestati beni immobili e una parte più debole che su tali beni ha solo pretese

patrimoniali da tutelare con un blocco del registro fondiario. In realtà le

cose stanno altrimenti.

Come

questa Camera ha avuto modo di rilevare, un blocco del registro fondiario può

essere ordinato (o adottato dall'ufficiale di

propria iniziativa) soltanto nei casi previsti dal diritto federale o, eventual­mente,

dal diritto pubblico cantonale (I CCA, sentenza inc. 11.2017.30 del 3

agosto 2018, consid. 6c con rinvio;

cfr. anche Steinauer, Les droits

réels, vol. I, 6ª edizione, pag. 267, n. 873).

E per il diritto federale le “decisioni esecutive riguardanti un provvedimento

cautelare in un processo civile” nel senso dell'art. 56 lett. b ORF sono

unicamente i provvedimenti fondati sull'art. 178 cpv. 3 CC o sull'art. 22 cpv.

2.

LUD. Trattandosi di provvedimenti fondati su altre norme, occorre far capo

alla restrizione della facoltà di disporre (art. 960 CC) o all'iscrizione

provvisoria nel registro fondiario (art. 961 CC; I CCA, loc. cit.). In concreto

non sono dati pertanto i presupposti per un blocco del registro fondiario, il quale

non è previsto per salvaguardare pretese inerenti a un contratto di società

semplice e la cui applicazione per analogia non entra in linea di conto. Né sarebbe

potuta entrare in considerazione, per avventura, un'iscrizione provvisoria nel

registro fondiario (art. 961 CC), giacché essa è possibile solo per la

protezione di diritti reali già esistenti e non risultanti dal registro

fondiario, ma non per tutelare pretese obbligatorie volte al trasferimento

della proprietà (RtiD I-2018 pag. 699 consid. 4 con richiami; I CCA, sentenza

inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 6b con rinvio).

Quanto

a una restrizione della facoltà di disporre giusta l'art. 960 CC, tale istituto

salvaguardia pretese che, se accertate, comportano una modifica del registro

fondiario, in particolare pretese obbligatorie volte al trasferimento della

proprietà (RtiD I-2018 pag. 699 consid. 3 con richiami; I CCA, sentenza

inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 6a), come per esempio nel caso di un'azione

fondata sull'art. 665 cpv. 1 CC (Mooser

in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n.

4.

ad art. 960; Steinauer, op.

cit., pag. 306, n. 1040). Una richiesta di iscrizione sulla base di una

sentenza esecutiva a norma dell'art. 963 cpv. 2 CC – disposizione di cui si

prevale l'appellante (appello, pag. 5 in alto) –

presuppone

ad ogni modo l'accoglimento di un'azione siffatta (Schmid in: Basler

Kommentar, ZGB II, op. cit., n. 30 ad art. 963). In concreto però l'interessata

non ha reso verosimile alcun diritto di ottenere il trasferimento della

proprietà relativa alle due proprietà per piani sulla scorta del contratto di

società semplice. E non avendo essa reso verosimile una minaccia per la sua

posizione giuridica (una delle due condizioni preposte all'ottenimento di una

restrizione della facoltà di disporre: RtiD I-2018 pag. 699 consid. 5 con

richiami; I CCA, sentenza inc. 11.2017.30 del 3 agosto 2018, consid. 8a), l'applicazione

dell'art. 960 CC non poteva entrare in linea di conto. Ne segue che, privo di

consisten­za, l'appello della AP 1 si rivela destinato all'insuccesso.

II. Sull'appello

di AO 1

9.

All'appello

il convenuto acclude l'istanza di rettifica da lui inoltrata il 20 novembre

2018.

contro la decisione impugnata e copia di una comunicazione alla Pretura in

cui il legale dell'istante esprimeva l'intenzione, il 21 novembre 2018, di

presentare appello. Ora, il fascicolo trasmesso dalla Pretura contiene già l'istanza

di rettifica, le osservazioni della controparte e la decisione emanata dal

Pretore aggiunto il 4 dicembre 2018 (sopra, consid. F). Successiva al decreto impugnato, e pertanto ricevibile (art. 317 cpv. 1

CPC), è invece la comunicazione 21 novembre 2018 del legale dell'istante, fermo

restando che l'impugnazione del decreto da parte dell'istante è nota a questa

Camera.

10.

L'appellante

contesta anzitutto l'invito del Pretore aggiunto all'ufficiale del

registro fondiario affinché cancelli, “a crescita in giudicato della presente

decisione”, la “menzione di blocco” sulle proprietà per piani n. 7810 e 7811

ordinate con decreto supercautelare dell'8 maggio 2018. Egli fa valere che tale

ordine va impartito immediatamente, “senza posticiparlo”. Ricordato che secon­do

l'art. 315 cpv. 4 lett. b CPC un appello contro un decreto cautelare non ha

effetto sospensivo e non osta all'esecutività del provvedimento impugnato, egli

sostiene che secondo l'art. 315 cpv. 5 CPC la competenza per sospendere eccezionalmente

l'esecuzio­ne

di provvedimenti cautelari è riservata all'autorità superiore. Se non che, dandosi

appello contro il rifiuto di un provvedimento cautelare, una richiesta di

effetto sospensivo non avrebbe avuto senso. A suo avviso, disponendo la

cancellazione del blocco solo dopo il passaggio in giudicato, il Pretore

aggiunto ha “invertito il meccanismo previsto dalla legge e che ciò perdurerà

anche in caso di ricorso al Tribunale federale”.

a) Che

un provvedimento cautelare sia immediatamente esecutivo sin dalla sua emanazione

è indubbio (Bohnet in: Commentaire

romand, CPC, 2ª edizione n. 7 ad art. 267). Un appello diretto contro una tale decisione,

in effetti, non sospen­de l'esecutività della medesima, fermo restando che l'art.

315.

cpv. 4 lett. b CPC si riferisce unicamente all'attuazione e non alla forza

di giudicato (DTF 139 III 486). L'esecuzione di provvedimenti cautelari può tuttavia

essere eccezionalmente sospesa se la parte interessata rischia di subire un pregiudizio difficilmente riparabile

(art. 315 cpv. 5 CPC). Nel caso in esame, contrariamente all'opinione

del­l'appellante, il Pretore aggiunto non ha conferito effetto sospensivo al

proprio decreto cautelare, tant'è che il divieto impartito al convenuto con il

noto decreto supercautelare dell'8 maggio 2018 è immediatamente decaduto, ma ha

unicamente posticipato

l'esecutività

dell'ordine diretto all'ufficiale del registro fondiario, invitato a cancellare

la menzione al passaggio in giudicato del decreto medesimo.

b) Ciò premesso, dandosi una decisione

cautelare con cui il giudice ordina la cancellazione dal registro fondiario di

un'

iscrizione provvisoria, di una restrizione

della facoltà di disporre o di un blocco, di per sé immediatamente esecutiva,

l'autorità deve vigilare affinché eventuali ricorsi sprovvisti per legge

di effetto sospensivo non siano resi illusori (RtiD I-2004 pag. 614 n. 128c). Occorre

evitare pertanto che l'iscrizione litigiosa sia cancellata prima

che la parte interessata abbia avuto modo di ottenere il conferimento

dell'effetto sospensivo dall'autorità superiore. Nella fattispecie l'immediata

cancellazione della menzione dal registro fondiario avrebbe permes­so al

convenuto di alienare subito le proprietà per piani n. 7810 e 7811,

vanificando le rivendicazioni dell'istante e rendendo finanche privo d'oggetto

l'appello avversario. In siffatte circostanze al Pretore aggiunto non può

essere mossa critica alcuna per avere posticipato l'esecutività del dispositivo

al passaggio in giudicato della decisione (nello stesso senso: I CCA, sentenze inc. 11.2018.14 del 28 novembre

2018.

consid. 8 e inc. 11.2015.5 del 21 ottobre 2016 consid. 11 con rinvio;

cfr. anche Trezzini, Provvedimenti

cautelari, Lugano 2015, pag. 184 n. 552 e 553). Su questo punto l'appello risulta

infondato.

11.

Il

convenuto critica inoltre l'ammontare delle ripetibili in suo favo­re fissate

dal Pretore aggiunto in fr. 2500.–, chiedendo di portare l'indennità a fr. 30 000.–. Egli fa valere che, pur fondandosi

sul valore litigio­so di fr. 1 020 000.– stabilito dal primo giudice (corrispondente

al “valore di costo delle due unità indicato nel contrat­to di società semplice”),

l'indennità per ripetibili varia secondo tariffa tra fr. 6120.– e fr. 35 700.–. Né il Pretore aggiunto ha motivato la

ragione per cui ha stabilito un'indennità inferiore al minimo tariffario, tanto

più che l'importo di fr. 2500.– non remunera adeguatamente i costi di una

procedura cautelare lunga e laboriosa. Stando all'appellan­te, poi, in concreto

il valore litigioso corrispon­de al valore di mercato degli immobili, ossia al

prezzo cui le due proprietà per piani sono state vendute, di fr. 1 675 000.–

complessivi, onde un'indennità per ripetibili compresa tra un minimo di fr. 10 050.– a un massi­mo di fr. 58 625.–. Egli chiede così di fissare

l'indennità nel caso specifico in fr. 30 000.–,

“importo che si situa nella fascia media fra i due estremi”.

a) Questa

Camera ha avuto modo di ricordare recentemente che il valore litigioso di una

restrizione della facoltà di dispor­re corrisponde al valore venale del bene

oggetto del provvedimento (RtiD I-2019 pag. 610 n. 41c). Nel caso precipuo si conviene

con l'appellante che il prezzo di vendita pattuito con i terzi di fr. 945 000.– per la proprietà per piani n. 7810 e di

fr. 730 000.– per la n. 7811 (doc. 26

e 27), in consonanza con i prezzi di vendita delle altre proprietà per piani

(doc. 10, 16, 19 a 23), appare verosimilmente più vicino all'oggettivo valore

venale degli immobili rispetto al prezzo indicato nel contratto di società

semplice (fr. 540 000.– e fr. 480 000.–; doc. B). Dandosi un litigio suscettivo

di coinvolgere il valore venale di un immobile, tuttavia, vanno posti in

deduzione gli oneri ipotecari (RtiD I-2019 pag. 610 n. 41c).

b) Dagli

atti risulta che al momento dell'istanza le due proprietà per piani erano

gravate, collettivamente con le altre proprietà per piani costituite sul fondo

n. 459, di due cartelle ipotecarie registrali per complessivi fr. 7 685 000.–

(doc. Q: estratto del registro fondiario consultato il 6 maggio 2018), le quali

sono state date in pegno alla banca che ha concesso il credito di costruzione

(doc. 15). Nel frattempo le cartelle ipotecarie sono state frazionate e alcune

proprietà per piani sono state svincolate dal pegno collettivo, sicché

attualmente le due note proprietà per piani restano gravate per complessivi

fr. 5 434 500.–, unitamente ad altre sette proprietà per piani

(istanza dell'11 luglio 2019 presentata dal notaio __________ B__________). Il

valore litigioso, ad ogni modo, si determina al momento della domanda (art. 91

cpv. 1 CPC), in concreto dopo avere ripartito il pegno collettivo in proporzione

alle quote millesimali (fr. 445 730.–

sulla proprietà per piani n. 7810 e fr. 422 675.–

sulla n. 7811, rispettivamente di 58 e 55 millesimi: doc. Q). Non risulta invero

a quanto ammontasse il debito effettivamente garantito da tali pegni. Se si

considera tuttavia che nel frattempo è stata costituita una terza cartella

ipotecaria di fr. 680 000.– (istanza

dell'11 luglio 2019, citata), è verosimile che il valore nominale del pegno

collettivo garantisse un debito di pari entità. In definitiva, il valore

litigioso va determinato in complessivi fr. 806 595.–

(rispetto a quello di fr. 1 020 000.– accertato dal primo giudice).

c) Posto

ciò, per una causa dal valore litigioso di fr. 806

595.

– l'indennità per

ripetibili varia dal 4 al 6% del valore medesimo (art. 11 cpv. 1 del regolamento

sulla tariffa per i casi di

patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili; RL 178.310). La procedura

in esame, di indole sommaria, rientra fra le “procedure speciali civili” (come

i procedimenti cautelari secondo il Codice di procedura civile ticinese in

vigore al momento in cui è stato emanato il regolamento). Le ripetibili sono

compre­se pertanto fra il 20 e il 70% dell'importo così calcolato (art. 11

cpv. 2 lett. b del regolamento). Nella fattispecie il procedimento cautelare non

ha mancato di presentare difficoltà, sia dal profilo dei fatti sia nell'applicazione

del diritto. Esso ha richiesto, oltre a uno scambio di allegati introduttivi e

conclusivi, tre udienze con l'interrogatorio delle parti e l'escussione di due

testimoni. In simili circostanze si giustifica di applicare l'aliquota media

del 5% e, sotto il profilo dell'art. 11 cpv. 2 lett. b del regolamento, quella

del 50%, onde un'indennità per ripetibili di fr. 20 000.– (arrotondati).

d) Se

non che, un'indennità di fr. 20 000.–

risulta esorbitante per rapporto all'impegno profuso nel patrocinio del

convenuto. Non si trascura che ciò ha comportato la stesura di un memoriale di

osservazioni presentato al contraddittorio (20 pagine) e di un memoriale

conclusivo (8 pagine), nella partecipazione all'udienza e a due altre udienze istruttorie.

Considerato il tempo dedicato allo studio degli atti, alla corrisponden­za, ai

necessari colloqui con il cliente e alla raccolta di 30 documenti da accludere

alle osservazioni, un simile patrocinio avrebbe apparentemente occupato un

avvocato diligente almeno una settimana. Un'indennità di fr. 20 000.– per una quarantina d'ore di lavoro corrisponde

nondimeno a una retribuzione attorno a fr. 500.– orari che, pur ponderato il

grado di responsabilità che implica un alto valore litigioso, in concreto risulta

manifestamente eccessiva. Si impone perciò l'applicazione dell'art. 13

cpv. 1 del citato regolamento, per il quale “nel caso di manifesta sproporzione

tra il valore litigio­so o le prestazioni eseguite e l'onorario dovuto in base

alla presente tariffa e nel caso in cui le particolarità del caso o gli

interessi delle parti in causa lo giustifichino, l'autorità competente può

derogare alle disposizioni precedenti”.

e) Ove

un onorario di patrocinio definito ad valorem risultasse insostenibile,

il vecchio Consiglio di moderazione ricorreva, applicando l'abrogata tariffa

dell'Ordine degli avvocati, a una combinazione del criterio ad valorem

con quello ad horam attraverso la formula:

O = 2 x Ov x Ot

Ov + Ot

in

cui O era l'onorario da determinare, Ov l'onorario secondo il valore e Ot

l'onorario a tempo (Bollettino dell'Ordine degli avvocati n. 1, pag. 15).

Analogo criterio si giustifica di applicare per la combinazione del parametro ad

valorem con quello ad horam in virtù dell'art. 13 cpv. 1

dell'odierno regolamento (da ultimo: I CCA, sentenza

inc. 11.2017.59 del 23 novembre 2018, consid. 5c con riferimenti). Quanto alla retribuzione

a tempo, essa è, come detto, di fr. 280.– l'ora (art. 12 del regolamento).

Sulla scorta dei fattori che precedono, l'indennità per ripetibili ammonta così

a:

O = 2 x 20

000.

x 11 200 = fr. 14 350.– (arrotondati).

20.

000 + 11 200

Aggiunte

le spese (art. 6 cpv. 1 del regolamento) e l'IVA, l'indennità per ripetibili va

fissata in definitiva in fr. 16 250.–

(arrotondati). Entro tali limiti l'appello del convenuto si dimostra provvisto

di buon diritto.

III. Sugli oneri processuali

e le ripetibili di appello

12.

Le spese dell'appello della

AP 1 seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre

alla controparte, che ha formulato osservazioni tramite un avvocato,

un'adeguata indennità per ripetibili. Gli oneri dell'appello presentato da AO 1

seguono invece la reciproca soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'appellante ottiene

un aumen­to delle ripetibili, ma non nella misura richiesta ed esce sconfitto

sulla richiesta di modificare il dispositivo n. 3. Tutto ponderato, si giustifica così che sopporti tre quarti

degli oneri processuali, mentre il resto va a carico dell'istante, al quale

l'appellante rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili ridotte (la metà dell'indennità

piena: RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b).

IV. Sui rimedi giuridici a

livello federale

13.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr.

30.

000.– nella prospettiva dell'art. 74

cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 13a). Trattandosi in concreto di un decreto

cautelare, tuttavia, un ricorrente può far valere soltanto la violazione di

diritti costituzionali (sentenza del Tribunale federale 5A_160/2014 del 26

marzo 2014, consid. 1.1 e 2.1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Le cause 11.2018.132 e

11.2018.133 sono congiunte

2. L'appello della AP 1 è

respinto.

3. Le spese di tale appello,

di fr. 6000.–, sono poste a carico della AP 1, che rifonderà a AO 1 fr. 6000.–

per ripetibili.

4. L'appello di AO 1 è

parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 4 del decreto cautelare impugnato

è così riformato:

Le spese processuali di fr. 1350.– sono poste a carico

della AP 1, che rifonderà a AO 1 un'indennità di fr. 16 250.– per

ripetibili.

5. Le spese di tale appello,

di fr. 1000.–, sono poste per tre quarti a carico di AO 1 e per il resto a carico

della AP 1, alla quale l'appellante rifonderà fr. 1000.– per ripetibili

ridotte.

6. Notificazione a:

–

avv. dott. ;

–

avvocati e .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).