Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento circa il valido esercizio di un diritto di prelazione

Incarto n.

11.2018.81

Lugano,

17 dicembre 2019/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente

per statuire nella causa SO.2018.553 (tutela

giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento sul valido esercizio di un

diritto di prelazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con

istanza del 28 maggio 2018 da

e AO 1

formanti la comunione

ereditaria fu (1930-1999)

(patrocinati dall'avv. PA

2 )

contro

AP

1

(patrocinato

dall'avv. PA 1 ),

giudicando sull'appello

del 2 agosto 2018 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore

aggiunto il 23 luglio 2018;

Ritenuto

in fatto: A. Con quattro

raccomandate identiche dell'8 settembre 2017 M__________ A__________ C__________,

proprietaria delle quote di comproprietà “B” e “C” (un quarto ciascuna) della

particella n. 1261 RFD di __________, ha comunicato a AO 1, AO 2, AO 3 e M__________

C__________, formanti la comunione ereditaria fu P__________ C__________, cui

appartiene la quota di comproprietà “A” (un mezzo) del medesimo fondo, quanto

segue:

In qualità di comproprietaria del fondo in epigrafe,

le comunico che sono intenzionata a vendere le mie quote B e C (…). Il prezzo

complessivo per le due quote è stato concordato in fr. 1 100 000.– (…),

prezzo da pagare sul conto del notaio entro venti giorni dalla firma. Il

contratto non prevede condizioni particolari.

Per applicazione dell'art. 682

cpv. 1 CC la comunione ereditaria di cui lei fa parte, e che è proprietaria

della quota A (…), ha un diritto di prelazione sulle mie citate quote B e C, da

esercitarsi entro tre mesi dalla ricezione dell'odier­na comunicazione.

Siccome l'Ufficio di registro

fondiario è tenuto a verificare che i comproprietari sono stati informati circa

il sopracitato diritto di prelazione, qualora lei e la comunione ereditaria non

intendeste far valere il vostro diritto di prelazione le sarei grata di

ritornarmi, usando la busta di spedizione affrancata allegata, copia della

presente lettera debitamente sottoscritta.

B. Nessuno dei quattro destinatari

ha risposto alla lettera. M__________ A__________ C__________ ha venduto

così il 12 gennaio 2018 le quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261

a AP 1 per fr. 1 100 000.–. Il 22 gennaio 2018 l'ufficiale del

registro fondiario del Distretto di Bellinzona ha notificato a AO 1, AO 2, AO 3

e M__________ C__________ l'avvenuta iscrizione relativa al trasferimento delle

due quote di comproprietà a AP 1, indicando

che “i termini per l'eventuale

esercizio [del diritto di prelazione] sono quelli fissati dagli art. 681a

CC e 216e CO”.

C. Mediante “contratto

di scioglimento parziale di comunione ereditaria” stipulato il 1° febbraio 2018

AO 1, AO 2, AO 3 e M__________ C__________ hanno convenuto l'estromissione dello

stesso M__________ C__________, dietro conguaglio di fr. 235 000.–, dall'indivisa fu P__________ C__________,

proprietaria anche delle particelle n. 5165 RFD di __________ e n. 3128

RFD di __________. L'estromissione è stata iscritta nel registro fondiario il

14 marzo 2018.

D. Il 23 marzo 2018 i

rimanenti membri della comunione ereditaria AO 1, AO 2 e AO 3 hanno comunicato

all'Ufficio del registro fondiario, a M__________ C__________, a AP 1 e al

notaio __________ T__________ che esercitavano il loro diritto di prelazione

sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261. Il notaio li

ha avvertiti l'8 maggio 2018 che avrebbero dovuto versare il prezzo di fr. 1 100 000.–

entro quindici giorni sul suo conto clienti e che, non appena ricevuto l'importo,

egli avreb­be provveduto “a liberare le quote B e C (…) e quindi a inoltrare

l'istanza d'iscrizione del trapasso”.

E. Tre giorni dopo, l'11

maggio 2018, AP 1 ha diffidato il notaio “dall'inoltrare istanze a registro

fondiario di qualsiasi natu­ra e tipo esse siano”, sostenendo che il diritto di

prelazione non era stato validamente esercitato. Il notaio ha scritto così il 17 maggio

2018 ai coeredi e a AP 1 che si sarebbe astenuto “dal compiere qualsiasi

ulteriore atto e/o istanza sino a quando non dovessi ricevere vostre istruzioni

congiunte e inequivocabili o istruzioni giudiziarie sulla scorta di una

sentenza esecutiva, e quindi cresciuta in giudicato”.

F. Il

28 maggio 2018 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno adito il Pretore aggiunto del Distretto

di Bellinzona con un'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti

perché, ordinato in via cautelare il

blocco del registro fondiario (o ordinata una restrizio­ne della facoltà di

disporre) sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261,

accertasse il valido esercizio del diritto di prelazione e la loro proprietà

comune sulle due quote di

comproprietà “B” e “C”. Inoltre essi hanno chiesto che l'ufficiale del

registro fondiario fosse invitato a iscrivere l'avvenuto trapasso di proprietà

in loro favore, previo pagamento del prezzo di compravendita sul conto clienti

del notaio, con obbligo per quest'ultimo di svincolare le due quo­te di

comproprietà da qualsiasi onere ipotecario.

G. Mediante

decreto cautelare di quel medesimo 28 maggio 2018, emanato senza

contradditorio, il Pretore aggiunto ha ordinato “il blocco del registro fondiario, rispettivamente la

restrizione della facoltà di disporre” sulle quote di comproprietà “B” e

“C” della particella n. 1261, citando le parti al dibattimento del 12

luglio 2018. In tale occasione AP 1 non ha contestato il provvedimento

cautelare, ma ha proposto di

respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti in ordine o, subordinatamente, nel

merito. I coeredi hanno replicato e il

convenuto ha duplicato, ognuno mantenendo le proprie posizioni e producendo documenti.

Alla discussione finale le parti hanno rinunciato.

H. Statuendo con

sentenza del 23 luglio 2018, il Pretore aggiunto ha confermato il decreto cautelare

del 28 maggio precedente. Nel merito egli ha accertato il valido esercizio del

diritto di prelazione da parte degli istanti, come pure la proprietà comu­ne di

questi ultimi sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261, e

ha invitato l'Ufficio del registro fondiario a “procedere alla relativa

iscrizione previo pagamento sul conto clienti del notaio avv. __________ T__________,

__________, cui è fatto ordine [di] svincolare le quote B e C (…) da ogni

aggravio ipotecario”. Le spese processuali di complessivi fr. 1500.– sono state

poste a carico di AP 1, tenuto a rifondere agli istanti fr. 8000.– per

ripetibili.

Fatti

I. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 2

agosto 2018 per ottenere che la decisione impugnata sia riformata nel senso di

respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti e, passata in

giudicato tale decisione, di invitare l'ufficia­le del registro fondiario a liberare

le due quote di comproprietà dal

provvedimento conservativo decretato dal Pretore aggiunto il 28 maggio

2018. Nelle loro osservazioni del 27

agosto 2018 gli istanti propongono di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura

sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse

vertono su questioni meramente patrimoniali, nondime­no, l'appello è

ammissibile soltanto ove il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– nell'ultimo atto di causa davanti al

Pretore (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto il primo giudice ha stabili­to il valore litigioso in fr. 1 100 000.– (sentenza

impugnata, pag. 6), corrispondente al prezzo di vendita delle due quote

di comproprietà “B” e “C” della

particella n. 1261 (doc. C, fol. III, n. 2), cifra che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del

rimedio giuridico, la decisione impugnata è giunta al patrocinatore del

convenuto il 25 luglio 2018 (tracciamento degli invii n. 98.__________, agli atti).

Introdotto il 2 agosto 2018, l'appello in esame è pertan­to ricevibile.

2.

Nell'appello il convenuto sollecita il richiamo dell'inc. SO.2018.553 dalla Pretura del Distretto Bellinzona, fascicolo che la

Pretura ha già trasmesso a questa Camera d'ufficio. Il richiamo si rivela

dunque superfluo.

3.

Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto

ha ricordato che per accordare tutela giurisdizionale nei casi manifesti

i fatti devo­no essere incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica dev'essere chiara (art. 257 CPC). Ciò premes­so, egli ha ritenuto che in concreto i fatti sono

chiari e non contestati, come chiara è la situazione giuridica (comproprietari

che hanno esercitato tempestivamente il diritto di prelazione secon­do

l'art. 681a cpv. 2 CC, salvo incontrare la resistenza del­l'acquirente).

Quanto alle obiezioni formulate

da AP 1, il Pretore aggiunto le ha reputate infondate. Che il contratto di

compravendita potesse essere inficiato da errore essenziale – ha rilevato il

pri­mo giudice – poco importa alla luce del­l'art. 216d cpv. 2 CO.

Che al momen­to in cui è stato esercitato il diritto di prelazio­ne M__________

C__________ facesse ancora parte della comunio­ne ereditaria fu P__________ C__________

e ne sia stato estromesso in seguito dietro compenso nulla muta, decisivo

essendo il fatto che i tre eredi restanti intendano unanimemente proseguire

nell'esercizio del diritto di prelazione.

Che gli istanti non abbiano versato il prezzo di fr. 1 100 000.– entro 15 gior­ni sul conto del

notaio non è imputabile agli interessati, il notaio avendo comunicato prima

della scadenza del termine la sua intenzio­ne di “astenersi dal compiere

qualsiasi ulteriore atto”. Che infine i coeredi non abbia­no reagito alla

lettera dell'8 settembre 2017 indirizzata loro da M__________ A__________ C__________

poco interessa, il termine di tre mesi per esercitare la prelazione cominciando

a decorrere solo quan­do l'avente diritto “ha avuto conoscenza della

conclusione del contratto e del suo contenuto” (art. 216e seconda

frase CO). Nelle circostanze descritte, in

definitiva, il Pretore aggiunto ha accertato i requisiti dell'art. 682

cpv. 1 CC e, in accoglimento dell'istanza, ha invitato l'ufficiale del registro

fondiario a iscrivere i coeredi come proprietari

in comune delle quote “B” e “C” della particella n. 1261.

4.

L'appellante

fa valere – in sintesi – che nel caso specifico la situazio­ne giuridica non è

chiara perché un membro della comunione ereditaria (M__________ C__________) ha

ceduto la propria interessenza ai coeredi dietro retribuzione prima di

esercitare il diritto di prelazione, perché il prezzo della compravendita immobilia­re

non è stato versato dagli istanti entro 15 giorni sul conto del notaio,

perché la compravendita è in real­tà una donazione mista (la quale non dà

diritto a prelazione), perché il contratto di compravendita è viziato da errore

essenziale e perché l'esercizio del diritto di prelazione è avvenuto in modo

abusivo, i coeredi non avendo reagito alla preventiva interpellazione scritta di

M__________ A__________ C__________. Tutto ciò ostava secondo il convenuto all'accoglimento

dell'istan­za, che il Pretore aggiunto avreb­be dovuto respingere.

5.

Il

giudice accorda tutela giurisdizionale nei casi manifesti con la procedura

sommaria a norma dell'art. 257 CPC se i fatti sono incontestati o immediatamen­te

comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Incombe

all'istante addurre la prova piena dei fatti su cui poggia la sua pretesa. La

mera verosimiglianza non basta (DTF 138 III 621 consid. 5.1.1, 141 III 26

consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). Le prove inoltre vanno recate per

principio con documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), quantunque altri mezzi

istruttori siano ammissibili “se non ritardano considerevolmente il corso della

procedura” (art. 254 cpv. 2 lett. a CPC). Nella fattispecie gli istanti hanno

dimostrato di essere comproprietari della particella n. 1261 e di avere

esercitato il noto diritto di prelazione il 23 marzo 2018 (art. 682 cpv. 1 CC e

216e CO), dopo avere ricevuto il 22 gennaio 2018 la “notifica per titolare

diritto di prelazione” da parte dell'ufficiale del registro fondiario (art. 969

cpv. 1 CC). Hanno pertanto documentato la loro pretesa. Quanto al tempestivo

esercizio del diritto di prelazione (art. 681a cpv. 2 CC), il

rispetto dei tre mesi non è di per sé controverso. Occorre a questo punto

vagliare la posizione del convenuto.

6.

Il

convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può

sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (substanziiert

und schlüssig, motivées et concluantes), al punto che non possano

essere scartate immediatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice (DTF 138 III 623, 141

III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). In presenza di

obiezioni o eccezioni siffatte la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non

può essere accorda­ta, poiché la situazione di fatto non è liquida. Non occor­re

che il convenuto rechi la prova piena delle proprie contestazioni (DTF 138 III

624.

consid. 6.2). Non occorre nemmeno che le renda verosimili, come si esige da

un debitore nell'ambito di una procedura di rigetto provvisorio

dell'opposizione (DTF 138 III 622 segg.). È sufficiente che le obiezioni o

eccezioni non appaiano destinate al­l'insuccesso. Per contro, un caso manifesto

è dato qualora sulla scorta degli atti il giudice giunga alla conclusione che

la pretesa dell'istante è fondata e che una disamina più approfondita delle

contestazioni mosse dal convenuto non sia di alcuna utilità (DTF 138 III 623 a me­tà).

I principi testé esposti sono già stati

accennati tempo addietro da questa Camera (RtiD II-2013 pag. 894

n. 43c).

7.

Nell'appello

il convenuto fa valere anzitutto che il contratto da lui stipulato il 12 gennaio 2018 è vizia­to da errore

essenziale (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Sostiene di essersi risolto a

firmare l'atto pubblico (doc. C) solo dopo avere ricevuto assicurazioni dal

notaio rogante nel senso che gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero

esercita­to il diritto di prelazione, non avendo costoro reagito alla lettera

raccomandata dell'8 settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________.

E siccome il contratto di base è inficiato di nullità, per l'appellante decade

anche il diritto di prelazione dei comproprietari.

a) Il

Pretore aggiunto non ha condiviso l'opinione del convenu­to. Richiamato l'art. 216d

cpv. 2 CO, egli ha ricordato che qualora un contratto di compravendita sia

annullato dopo

l'esercizio

di un diritto di prelazione legale o convenzionale, l'annullamen­to del contratto

rimane inefficace nei confronti del titolare di quel diritto. L'errore

essenziale invocato dal convenuto non infirma dunque – ha continuato il Pretore

aggiunto – la validità della prelazione

esercitata dagli istanti (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). L'appellante

obietta che l'art. 216d cpv. 2 CO menzionato dal primo giudice non riguarda

contratti nulli o annullati per vizi della volontà. A suo parere, di

conseguenza, se nella fattispecie il contratto di base è inficiato da errore

essenziale, il diritto di prelazione degli istanti è venuto meno.

b) Secondo

l'art. 216d cpv. 2 CO evocato dal Pretore aggiunto, se un contratto di

vendita è annullato dopo che il diritto di prelazione è stato esercitato,

l’annullamento rimane ineffica­ce nei confronti del titolare del diritto di

prelazione. L'annullamento cui si riferisce la norma consiste tuttavia –

diversamente da quanto crede il primo giudice – nello scioglimento o nella soppressione

volontaria del contratto per decisione del­le parti, che in mancanza della citata

norma renderebbe illusorio l'esercizio del diritto di prelazione. Sapere se una

rescissione unilaterale – anziché convenzionale – del contratto (ad esempio per

vizio della volon­tà), faccia decade­re o no il diritto di prelazione è un

problema su cui la dottrina non è unanime (per il venir meno della prelazione: Foëx in: Commentaire romand, CO I, 2ª

edizione, n. 5 ad art. 216c con il rimando nella nota 14 e n. 11 in

fine ad art. 216d con gli autori dissenzienti citati nella nota 22;

Rey, Die Grundlagen

des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, pag. 324 n. 1267). Non si può dire, in ogni modo,

che qualora il contratto di base sia eccepito di errore essenziale la situazione

giuridica in materia di prelazione sia univoca.

Sotto questo profilo v'è anzi chi ravvisa nell'art. 216d CO una

lacuna di legge (Giger in: Berner

Kommentar, edizione 1997, n. 25 ad art. 216d CO).

c) Rimane

da esaminare, nelle circostanze descritte, se l'errore essenziale sia eccepito

dal convenuto in modo sostanziato e concludente o, al contrario, possa essere

scartato senza indugio e senza esami più approfonditi (sopra, consid. 6). Ora, l'appellante

fa valere – come detto – di essersi risolto a firma-re l'atto pubbli­co del 12

gennaio 2018 dopo avere ricevuto assicurazioni dal notaio rogante nel senso che

gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero esercita­to il diritto di

prelazio­ne, non avendo costoro reagito alla lettera raccomandata dell'8

settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________.

L'asserto

in sé si esaurisce in un'allegazione di parte. Dagli atti si evince nondimeno

che la lettera firmata da M__________ A__________ C__________ è stata redatta

in realtà dal notaio, d'intesa con il convenuto (doc. 2), notaio che ha anche curato

la spedizione della raccomandata ai quattro eredi (doc. 3). In segui­to, venuto

a sapere che nonostante le rassicurazioni del notaio gli eredi aveva­no

esercitato ugualmente il diritto di prelazione, il convenuto si è rivolto a un

avvocato, pretendendo che l'esercizio di quel diritto non fosse valido (doc.

O). E all'udienza in Pretura del 12 luglio 2018 il patrocinatore degli

istanti ha dichiarato di essere venuto a sapere che il notaio aveva annuncia­to

il caso alla propria assicurazione contro la responsabilità civile, “ammettendo

implicitamente l'errore nella consulenza venditrice e compratore” (verbale agli

atti, pag. 2 in alto). Non che ciò basti per dimostrare l'errore essenziale in

cui sarebbe incor­so il convenuto, né per rendere l'errore verosimi­le. Basta

tuttavia per sostanziare un'allegazione concludente, la quale non può essere

scartata a priori poiché verifiche più approfondite apparirebbero inutili. Che

il convenuto abbia firmato l'atto pubblico nel convincimento che i coeredi fu P__________

C__________ non avrebbero più potuto esercitare il diritto di prelazione è, in

altri termini, un'allegazione non destinata fin dal­l'inizio all'insuccesso. In

condizioni del genere lo stato di fatto su cui si fondano gli attori non può

definirsi liquido.

8.

Ne

segue che, nonostante gli attori abbiano comprovato nella fattispecie il

tempestivo esercizio del loro diritto di prelazione, le obiezioni dell'appellante

circa l'errore essenziale in cui egli sarebbe caduto per opera del notaio

stipulando il contratto del 12 gennaio 2018 non possono reputarsi sin

d'ora manifestamente infondate o destituite di qualsiasi pertinenza. Ciò non

significa che, contrariamente a quanto il convenuto chiede, in concreto l'istan­za

degli eredi fu P__________ C__________ vada respinta. Semplicemente, l'istanza

richiede un'istruzione più completa delle prove nel quadro di un processo di

merito. Deve così essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3

CPC).

9.

L'esito

del giudizio odierno rende superfluo vagliare le altre critiche rivolte

dall'appellante alla sentenza impugnata (sopra, con-sid. 4). Gli istanti

dovendo far valere la loro pretesa nelle vie ordinarie, le argomentazioni del

convenuto potranno ancora essere formulate ed esaminate nel merito con pieno

potere cognitivo in quella sede.

10.

Le spese dell'attuale giudizio odierno seguono la vicendevole

soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'appellante ottiene la rifor­ma della

sentenza impugnata, nel senso che vede negare in concreto gli estremi per una

tutela giurisdizionale dell'istanza nei casi manifesti, ma non consegue la reiezione

dell'istanza nel merito. La fondatezza delle sue obiezioni rimanendo tutta da

definire, conviene suddividere così le spese processuali a metà e compensare le

ripetibili, tanto dinanzi al primo quanto dinanzi al secondo gra­do di

giurisdizione. L'emanazione della presente sentenza non avendo richiesto

l'esame di tutte le censure sollevate dall'appellante, si giustifica inoltre di

moderare sensibilmente l'ammontare della tassa di giustizia davanti a questa

Camera.

11.

Per

quel che è dei rimedi giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge

agevolmente la soglia di fr. 30 000.– ai

fini del­l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è parzialmente accolto,

nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:

L'istanza è irricevibile.

Le spese processuali di fr.

1500.– complessivi, da anticipare dagli istanti, sono poste a carico delle

parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

2. Le

spese di appello di fr. 3000.– complessivi, da anticipare dal­l'appellante, sono

poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le

ripetibili.

3. Notificazione

a:

–

avv. ;

–

avv. ;

–

Ufficio del registro fondiario del Distretto di Bellinzona.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).