Comproprietà immobiliare: richiesta al giudice di atti di amministrazione necessari

Incarto n.

11.2019.131

Lugano,

10 febbraio 2020/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente

per statuire nella causa SO.2019.965 (comproprietà immobiliare: richiesta di

atti d'amministrazione necessari) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa

con istanza del­l'8 agosto 2019 da

AO

1

patrocinato

dagli avvocati PA 1 ,

e

dott. )

contro

AP

1 ,

giudicando sull'appello

del 14 novembre 2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emanata il 7

novembre 2019 dal Pretore;

Ritenuto

in fatto A. AO 1 e AP 1 sono

comproprietari

un mezzo ciascuno

della particella n. 243 RFD di __________ (1578 m²), su cui sorge l'“Hotel __________”,

composto di un garni e di un ristorante. Il 22 luglio 2015 essi hanno locato il

garni per fr. 27 000.– mensili, dal

1° gennaio 2016, alla ditta individuale __________ di __________ R__________,

fratello di AP 1. Lamentando il mancato pagamento di pigioni per complessivi

fr. 151 000.–, il 15 maggio 2019 AO 1

ha messo in mora la __________ di __________ R__________ giusta l'art. 259d

CO. __________ R__________ ha reagito il 14 giugno 2019 con una lettera in cui

ha eccepito la nullità della mora, non controfirmata da AP 1. Il 30 luglio 2019

AO 1 ha disdetto ugualmente il contratto di locazione per il 31 agosto

successivo con un formulario ufficiale da lui solo sottoscritto, comunicando alla

__________ di __________ R__________ che “per il negato consen­so di AP 1,

altra comproprietaria”, si sarebbe rivolto al giudice.

B. L'8 agosto 2019 AO 1 ha

adito il Pretore del Distretto di Bellinzona con un'istanza fondata sull'art.

647 cpv. 2 n. 1 CC, chiedendogli di essere autorizzato a disdire il

contratto di locazione stipulato il 22 luglio 2015 con la __________ di __________

R__________. Invitata a formulare osservazioni, il 9 settembre 2019 AP 1 ha

proposto di respingere l'istanza.

L'istante ha replicato il

23 settembre 2019, confermando la propria richiesta. La convenuta ha duplicato

il 2 ottobre 2019, concludendo una volta ancora per la reiezione

dell'istanza. In una triplica del 16 ottobre 2019 AO 1 ha invitato il Pretore a

decidere senza tenere udienze. Non sono intervenuti altri atti processuali.

C. Statuendo con

sentenza del 7 novembre 2019, il Pretore ha accolto l'istanza e ha autorizzato AO

1 a disdire il contratto di locazione con la __________ di __________ R__________,

autorizzazione che – egli ha precisato – “sostituisce il negato consenso di AP

1 in funzione della suddetta disdetta”. Le spese processuali di fr. 400.– complessivi

sono state poste a carico della convenuta, con obbligo di rifondere all'istan­te

fr. 800.– per ripetibili.

D. Contro la decisione

appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 14 novembre

2019 per ottenere che la sentenza impugnata sia annullata e gli atti siano

rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.

Subordinatamente essa postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di

respingere l'istanza di AO 1. Con osservazioni del 5 dicembre 2019 quest'ultimo

propo­ne di rigettare l'appello e di autorizzare l'esecuzione anticipata della

sentenza pretorile. In un memoriale del 17 dicembre 2019 AP 1 dichiara di opporsi all'esecuzione

anticipata della sentenza. AO 1 ha ribadito il 31 dicembre 2019 la richiesta di

esecuzione anticipata.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le istanze presentate al

giudice da un comproprietario in conformità all'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC

sono decise con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 1 CPC). Tali decisioni

possono

essere appellate

quindi entro dieci giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC),

sempre che il valore litigioso secon­do l'ultima conclusione riconosciuta nella

sentenza impugnata fosse di almeno fr. 10 000.–

(art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie il

Pretore ha definito il valore litigioso “superiore a fr. 30 000.–” (sentenza impugnata, pag. 1), ciò che le parti non

discutono e che appare senz'altro verosimile. Quanto alla tempestività del­l'appello,

la decisione del Pretore è giunta alla convenuta l'11 novembre 2019 (attestazione

postale agli atti). Introdotto il 14 novembre successivo (data del timbro

postale sulla busta d'invio), l'appello in rassegna è pertanto ricevibile.

2.

Il Pretore ha

ricordato nella sentenza impugnata che gli atti di amministrazione più importanti relativi a una comproprietà, in

particolare la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, devono essere decisi a una maggioranza di tutti i

comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa

(art. 647b cpv. 1 CC). Qualora tale maggioranza non possa

essere raggiunta ogni comproprietario può chiedere e, se occor­re, far ordinare

dal giudice almeno l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari per

conservare il valore della cosa e mantenerla idonea all’uso (art. 647 cpv. 2 n. 1

CC). Nella fattispecie – ha continuato il Pretore – “è sicuramente

nell'interesse dei comproprietari” disdire il noto contratto di locazione per

mora del conduttore, “in modo da assicurare l'esistenza dell'immobile stesso

con l'ingresso delle pigioni”. Che poi siano o non siano dati i presupposti per

una tale disdetta – egli ha soggiunto – è una questione che esula dalla

procedura in esame, come esula dalla procedura in esame vagliare i rapporti

interni fra i comproprietari. Onde, per finire, l'accoglimento dell'istanza e

l'autorizzazione ad AO 1 di rescindere il contratto di locazione con la __________

di __________ R__________.

3.

L'appellante

rimprovera ad AO 1 di avere “operato ingenti prelevamenti dal conto affitti” della

comproprietà senza alcuna giustificazio­ne. “Di fronte a un simile agire, che

ha prosciugato il conto bancario rischiando di compromettere la possibilità di

pagare gli interessi ipotecari e le spese correnti” dell'immobile essa dichiara

di ave­re invitato il conduttore a non versare i canoni di locazione sul “con­to

affitti”, ma di consegnarli a lei, che li ha “trattenuti in deposito”. E sicco­me

AO 1 è “la causa stessa della sua unilatera­le decisio­ne di procedere con la

disdetta per mora del condutto­re”, il Pretore avrebbe dovuto – secondo la

convenuta – respingere l'istanza di lui per malafede, non sussistendo mora

alcuna. Tanto più che l'istante non è stato in grado di documentare nemmeno per

quale importo il conduttore sarebbe in mora. Inoltre – prosegue l'appellante –

una disdetta del contratto di locazione non rientra fra gli atti di

amministrazione necessari cui si riferisce l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, per

lo meno non in un caso come quello in oggetto, dovuto all'abuso di diritto di un

comproprietario e senza che si dia la benché minima urgenza.

4.

Come ha rammentato

il Pretore, ogni comproprietario può chiedere con la procedura sommaria e, se

occorre, far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione

necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso

(art. 647 cpv. 2 n.

1.

CC). La norma comprende tutti gli atti d'amministrazione, che si tratti di atti

d'amministrazione ordinaria o di atti d'amministrazione “più importanti” (nel

senso dell'art. 647b cpv. 1 CC), che si tratti di atti materiali (co­me

una riparazione), di atti giuridici (come l'espulsione di un conduttore) o di

atti giudiziari. Deve trattarsi però di atti “necessari a conservare il valore

della cosa e a mantenerla idonea al­l'uso”, di atti destinati cioè a far sì che

la cosa continui a essere fruibile normalmente. Gli atti richiesti inoltre devono

presentare una certa urgenza, tale da giustificare

il ricorso alla procedura sommaria. Esclusi dall'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC sono

gli atti di amministrazione intesi a ovviare unicamen­te a una diminuzio­ne del

rendimento. Così, la stipulazio­ne di un contratto di locazione a condizioni

più vantaggiose per il proprietario dell'immobile non può ritenersi un atto necessario

per impedire un deprezzamento della comproprietà e non ricade nelle previsioni

dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC (principi esposti in DTF 97 II 323 consid. 4 e 5).

5.

Atti

d'amministrazione necessari per conservare il valore della cosa e a mantenerla

idonea all'uso sono, in particolare, il pagamento di interessi ipotecari, di

premi d'assicurazione, di imposte

fondiarie (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª

edizione, n. 63 ad art. 647; Wermelinger

in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 127 ad art. 712a CC), come pure

l'assunzione di prove a futu­ra memoria (DTF 111 II 29 consid. 6). Per quanto

riguarda la disdetta di un contratto di locazione, l'atto può ritenersi

necessario per conservare il valore della cosa e mantenerla idonea al­l'uso

“solamente se tale misura dovesse permettere l'estromissione d'un locatario il

cui comportamento implicasse un deprezzamen­to dell'immobile”. Ciò potrebbe essere

il caso “nell'ipotesi d'un esercizio pubblico che compromettesse il buon nome

del­l'immobile e che potesse dar luogo a sanzioni amministrative” (DTF 97 II

325.

consid. 4 in fine). Se non ricorrono estremi del genere, l'art. 647 cpv. 2

n. 1 CC è inapplicabile. Non che il comproprietario impedito di compiere un

atto d'amministrazione non “necessario” (nel senso dell'art. 647 cpv. 2

n. 1 CC) per il quale occorra l'accordo dell'altro comproprietario o una

decisione della maggio-ranza dei comproprietari non possa rivolgersi al giudice,

chiedendo di essere autorizzato a eseguirlo o di ordinarne l'esecuzio­ne. A tal

fine egli deve promuovere però una causa ordinaria (DTF 97 II 325 consid. 6).

6.

Nella fattispecie il

Pretore ha autorizzato l'istante a rescindere il contratto di locazione con la __________

di __________ R__________ argomentando che – come detto – “in concreto è sicuramente

nel­l'interesse dei comproprietari disdire il contratto di locazione per mora

del conduttore, in modo da assicurare l'esistenza del­l'immobile stesso con

l'ingresso delle pigioni” (sentenza impugnata, pag. 2 in basso). Se non che,

come si è spiegato (consid. 4), soltanto atti d'amministrazione volti alla

conservazione della cosa sono contemplati dal­l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC. Atti

d'amministrazione intesi a rimediare unicamente a una minore redditività del

bene ne sono esclusi. Nel caso specifico non consta che lo scioglimento del contratto

di locazione con la __________ di __________ R__________ sia necessario per

evitare un deprezzamento del­l'immobile. È destinato a ripristinare solo la

produttività dello stabile, mentre diverso sarebbe il caso qualora l'istante

chiedesse di poter attingere a fondi comuni per il pagamento di oneri

ipotecari. Certo, il mancato introito di pigioni obbliga in concreto i

comproprietari a reperire altre entrate per finanziare tali oneri unitamen­te

alle spese correnti. Ciò non risulta pregiudicare tuttavia il valore o l'integrità

della cosa né la sua idoneità all'uso. Questa Camera ha già avuto modo di

decidere, del resto, che la stipulazio­ne di contratti di locazione per

appartamenti rimasti vuoti in uno stabile in comproprie­tà non rientra fra gli

atti d'amministrazione necessari nel senso del­l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC,

proprio perché si tratterebbe di un provvedimento destinato a tutelare la

reddività, non la conservazione del bene o la sua idoneità all'uso (sentenza

inc. 107/91 dell'11 novembre 1991, consid. 3b).

7.

L'interpretazione

restrittiva dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC adottata dal Tribunale federale in DTF

97.

II 320 (e menzionata ancora in DTF 104 II 164 consid. 3a) non risulta avere

dato adito a critiche (Meier-Hayoz,

op. cit., n. 58 in fine ad art. 647 CC; Steinauer,

Les droits réels, vol. I, 6ª

edizione, pag. 488 n. 1756; Perrechoud

in: Commentare romand, CC II, Basilea 2016, n. 5 ad art. 647 con richiamo alla

nota 15) ed è stata approvata senza riserve da Liver

(in: ZBJV 109/1973 pag. 75 in fondo). Non v'è ragione dunque di scostarsene. Ciò

comporta in concreto l'accoglimento dell'appello nella sua domanda subordinata.

Il che rende superfluo interrogarsi sulla proponibilità e la fondatezza della

domanda principale. Che poi l'istante possa nuovamente adire il giudice con la medesima

domanda facendo capo alla procedura ordinaria (sopra, consid. 5) è una questione

ininfluente ai fini dell'attuale giudizio.

8.

L'emanazione della

presente decisione rende senza oggetto la richiesta presentata dall'istante per

ottenere l'esecutività anticipata della sentenza pretorile (art. 315 cpv. 2

CPC).

9.

Le spese del pronunciato

odierno seguono la soccombenza del­l'istante (art. 106 cpv. 1 CPC), tanto in prima

quanto in seconda sede. Non entra in linea di conto invece l'assegnazione di

ripetibili, la convenuta essendosi potuta difendere dinanzi al Pretore e avendo

potuto appellare davanti a questa Camera senza ricorrere all'assistenza di un

patrocinatore (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC). Per altro l'interessata non formula

né un'eventuale richiesta di rimborso per spese necessarie (art. 95 cpv. 3

lett. a CPC) né rende verosimile una perdita di guadagno per l'assegnazione di

un'eventuale indennità d'inconvenienza (“in casi motivati”: art. 95 cpv. 3

lett. c CPC).

10.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1

lett. b LTF (sopra, consid. 1). Il ricorso in materia civile è di conseguenza ammissibile

(Perruchoud, op. cit., n. 7 ad

art. 647 CC con rinvio alla nota 23).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. L'appello è accolto nella

sua domanda subordinata e la sentenza impugnata è riformata come segue:

1. L'istanza

è respinta.

2. Le spese processuali di fr. 400.– complessivi sono

poste a carico dell'istan­te. Non si assegnano ripetibili.

II. Le spese di appello di fr.

1000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico di AO 1. Non si

assegnano ripetibili.

III. Notificazione:

–

;

–

avv. ,

per sé e per l'avv. dott. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).