Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari

Incarto n.

11.2019.26

Lugano

29 dicembre 2020/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente

per statuire nella causa OR.2015.8 (proprietà

per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) della Pretura della

giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione dell'8 maggio 2015

da

AP 12

AP 3 e AP 11 (D)

AP 8 (D), e

AP 9 (D)

(patrocinati dall'avv. PA 1 ),

come pure da

e (D)

e (D), e

e

(D)

(nel

frattempo dimessi dalla lite)

contro

AO

1

(rappresentata

dall'amministratore ing. RA 1 ),

giudicando sull'appello del 14 febbraio 2019 presentato da AP 5, AP 3 e AP

4, AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 14 gennaio

2019;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 187 RFD

di __________ sorge il “__________”, composto di 90 proprietà per piani

costituite in apparthotel (art. 10 LAFE). H__________ e W__________ __________ __________

erano titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 5286 (16/1000), AP 5 è

titolare della proprietà per piani n. 5288 (10/1000), M__________, K__________ e Ha__________

__________ __________ sono titolari un terzo ciascuno della proprietà per piani

n. 5300 (17/1000),

AP 10 e AP 11 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani

n. 5320 (17/1000),

E__________ __________ era titolare della proprietà per piani n. 5321 (17/1000), AP 1 è

titolare della proprietà per piani n. 5336 (17/1000) e AP 9 della proprietà per

piani n. 5340 (17/1000).

La F__________ SA, __________, società di gestione e amministrazione

alberghiera, possiede inoltre 72 proprietà per piani, oltre a 9/10 dell'unità

n. 5317 (10/1000).

In qualità di esercente tale ditta ha assicurato la gestione alberghiera di tutte le unità d'abitazione fino al

31 dicembre 2009, quando in seguito alla disdetta da parte della

Comunione dei comproprietari le è subentrata la H__________ AG di __________. Non

tutti i comproprietari han­no sottoscritto però un contratto di locazio­ne e

gestione alberghiera con la nuova società. Ciò ha generato discussioni all'interno

della comunione dei comproprietari per quanto concerne, in particolare, la

ripartizione delle spese comuni.

B. A un'assemblea

generale straordinaria del 3 novembre 2014, tenutasi alla presenza di 25

comproprietari su 30 (85 unità pari a 950/1000 del valore dell'immobile), sono

stati discussi – tra l'altro – i seguenti oggetti, così annunciati all'ordine

del giorno:

2. Approvazione del testo del verbale

dell'assemblea del 16 aprile 2014.

3. Contestazione delle delibere dell'assemblea dei

comproprietari del 16 apri- le 2014.

4. Adozione definitiva e relativa iscrizione a

regolamento della chiave di ripartizione delle spese condominiali già in vigore

dal 1987. Nuovo § 13 del regolamento condominiale.

5. Comproprietari senza contratto di locazione.

6. Approvazione del conto consuntivo per il periodo

1.1. – 31.12.2012. Rapporto di revisione. Discarico dell'amministrazione.

7. Approvazione del conto consuntivo per il periodo

1.1. – 31.12.2013. Rapporto di revisione. Discarico all'amministrazione.

Tutti gli oggetti sono stati approvati da una

maggioranza dei comproprietari (79 contro 6) che rappresentava in pari tempo la

maggior parte del valore dell'intera proprietà per piani (856/1000).

C. Il 2 dicembre 2014 H__________

e W__________ __________ __________, AP 5, M__________, K__________ e Ha__________

J__________ __________, AP 3 e AP 4, E__________ e R__________ __________, AP 1

e AP 2 hanno convenuto la AO 1 dinanzi al Pretore della giurisdizione di

Locarno Città con un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle

citate risoluzioni assembleari (inc. CM.2014.113). Decaduto infruttuoso il

tentativo di conciliazione, il Pretore ha rilasciato agli istanti il 27 gennaio

2015 l'autorizzazione ad agire. L'8 maggio 2015 gli interessati hanno convenuto

così la AO 1 davanti al medesimo Pretore, postulando l'annullamento delle citate

risoluzioni. Nella sua risposta del 17 febbraio 2016 la convenuta ha

proposto di respingere la petizione.

D. All'udienza del 18

aprile 2016, indetta per le prime arringhe, le parti hanno mantenuto le

rispettive posizioni e gli attori hanno notificato prove. Il 21 aprile 2016 il primo

giudice ha ammesso il richiamo di alcuni incarti relativi a varie procedure

giudiziarie che oppongono le parti, ha respinto le altre prove e ha avvertito

le parti che, “senza avviso contrario da parte di attori e convenuto entro 15

giorni dalla notificazione della presente disposizione ordinatoria”, egli

avrebbe emanato la sentenza di merito. Gli attori hanno chiesto il 23 maggio

2016 al Pretore di fissare le arringhe finali o di assegnare un termine per

presentare conclusioni scritte, lamentando la mancata assunzione delle prove

offerte. Con ordinanza del 1° giugno 2016 il Pretore ha respinto sia la

richiesta di arringhe finali sia la fissazione di un termine per formulare

conclusioni scritte. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2016, egli ha poi

respinto la petizione.

E. Adita il 16 agosto

2016 dagli attori, con decreto del 16 agosto 2018 questa Camera ha dichiarato l'appello senza

oggetto e

ha stralciato la

causa dal ruolo nella misura in cui riguardava

H__________ e W__________

__________ __________, i quali avevano venduto nel frattempo la loro proprietà

per piani alla F__________ SA senza che questa subentrasse loro nel processo.

Contestualmente la Camera ha respinto l'appello per difetto di legittimazione nella

misura in cui era introdotto da R__________ __________. L'appello è stato

accolto invece nella misura in cui era presentato da AP 5, M__________, K__________

e Ha__________ __________ __________, AP 3 e AP 4, E__________ __________, AP 1

e AP 2, nel senso che la sentenza impugnata è stata annullata e gli atti sono

stati rinviati al Pretore perché indicesse le arringhe finali “con eventuale

possibilità per le parti di limitarsi a conclusioni scritte” e statuisse di

nuovo (inc. 11.2016.73).

F. In seguito al rinvio,

il 16 ottobre 2018, il Pretore ha assegnato alle parti, vista la rinuncia ad

arringhe finali, un termine fino al 30 novembre 2018 (poi prorogato al 17

dicembre 2018) per inoltrare conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 17

dicembre 2018 AP 5, AP 3 e AP 4, E__________ __________, AP 1 e AP 2 si sono

confermati nelle richieste di petizione. La convenuta non ha presentato alcunché.

Il Pretore ha dimesso in seguito dalla lite, il 19 dicembre 2018, M__________,

K__________ e Ha__________ __________ __________, costoro avendo raggiunto un'intesa

con la convenuta. Accertato inoltre che la proprietà per piani n. 5231 era passata

il 14 maggio 2018 per successione da E__________ a R__________ __________ e che

quest'ultimo ha venduto il 26 giugno 2018 tale unità alla F__________ SA, il

Pretore ha chiesto all'acquirente se intendesse subentrare nel processo. La F__________

SA ha dichiarato il 10 gennaio 2019 di non subentrare in causa al venditore.

G. Statuendo nuovamente

con sentenza del 14 gennaio 2019, il Pretore ha stralciato la petizione dal

ruolo siccome divenuta priva d'oggetto nella misura in cui riguardava E__________

__________. Per quel che era degli attori rimanenti (AP 5, AP 3 e AP 4, AP 1 e AP

2) egli ha respinto la petizione. Le spese processuali di fr. 2916.67 sono

state poste solidalmente a carico di questi ulti­mi, tenuti a rifondere alla

convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.– per ripetibili.

H. Contro la sentenza

appena citata AP 5, AP 4 e AP 4, AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con

un appello del 14 febbraio 2019 nel quale chiedono di annullare la sentenza in

questione e di rinviare gli atti al Pretore “affinché assuma le prove offerte

dagli appellanti, completi l'istruttoria e pronunci una nuova decisio­ne”. In subordine

essi sollecitano l'accoglimento della loro petizione. Nelle sue osservazioni

del 6 maggio 2019 la AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerando

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai

Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti

di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno

fr. 10 000.– “secondo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una

contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e

il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme

dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la

sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la

soglia di fr. 10 000.– è sicuramente raggiunta,

questa Camera avendo già avuto modo di stabilire nella sentenza di rinvio del

16 agosto 2018 che la cifra di “almeno fr. 30 000.–”

indicata dagli attori nella petizione non appare inverosimile e non è

contestata (sentenza inc. 11.2016.73, consid. 1). Quanto alla tempestività del

rimedio giuridico, la sentenza impugnata è

stata notificata al patrocinatore degli attori il 15 gennaio 2019 (tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Presentato il 14 febbraio 2019, ultimo giorno utile, l'appello

in esame è pertanto ricevibile.

2. Nella sentenza

impugnata il Pretore, accertata la legittimazione attiva di AP 5, AP 3 e AP 4, AP

1 e AP 2, ha passato in rassegna le risoluzioni contestate. Circa l'oggetto n.

2 all'ordine del giorno (approvazione del testo del verbale dell'assemblea del

16 aprile 2014), egli ha rilevato che la contestazione dipendeva

inizialmente dall'esito, a quel momento ancora incerto, della cau­sa inc. OR.2014.16

intentata da 14 comproprietari contro tre risoluzioni adottate all'assemblea

ordinaria del 16 aprile 2014. E siccome nel frattempo quelle risoluzioni erano

state confermate con sentenza del 21 luglio 2015, passata in giudicato, non

sussisteva motivo per annullarne il verbale. Per il resto – ha soggiunto il

Pretore – gli attori avevano addotto con la replica “argomentazioni inconferenti

e poco chiare” (sentenza impugnata, pag. 6 seg.). Trattandosi della risoluzione

n. 3, il Pretore ha accertato invece che l'ordine del giorno riguardava l'autorizzazione

a stare in lite in favore dell'amministratore condominiale, sempre nella

procedura inc. OR.2014.16, che – come detto – si era ormai conclusa (sentenza

impugnata, pag. 7).

Per quanto attiene alle

risoluzioni n. 4 e 5 (modifiche degli art. 13 cpv. 2 e 14 del regolamento), il Pretore

ha ritenuto di essersi già espresso sul tema nella menzionata sentenza del 21

luglio 2015 (inc. OR.2014.16), come pure in un'ulteriore decisione – anch'es­sa passata in giudicato – del 25

settembre 2014 (inc. SE.2013.49), quando aveva prospettato all'amministrazione

la facoltà di far approvare (a maggioranza qualificata) un nuovo sistema di

ripar­to dei costi che tenesse conto della diversa situazione in cui versavano

Fatti

i comproprietari con e senza il contratto di locazione stipulato con la società

di gestione. Tale modifica – egli ha precisato – si impone per garantire il

corretto funzionamento dello stabile quale apparthotel dopo il rifiuto degli

attori di sottoscrivere il nuo­vo contratto di locazione con la H__________ AG

nonostante “l'onere LAFE fissato nelle singole decisio­ni di autorizzazione all'acquisto”.

La disparità di trattamento che ne deriva – egli ha proseguito – non denota una

manifesta violazione della legge né uno “svuotamento” dell'obbligo di gestione

unitaria sancito dall'art. 3.7 del regolamento, ma si giustifica alla luce

della decisione degli attori di non firmare il contratto di locazione a

dispetto dell'onere LAFE. Senza contare – ha soggiunto il primo giudice – che

il nuovo riparto dei costi comuni non comporta in realtà una disuguaglianza di

trattamento né un peggioramento della situazione degli attori, ma – come si

evince da una tabella prodotta dalla convenuta (doc. 2) – si traduce finanche

in uno sgravio per i comproprietari __________, __________ e __________, mentre

comporta un leggero aumento del­l'1.99‰ per la comproprietaria AP 5 (sentenza

impugna­ta, pag. 8 a 10, consid. C/a/c/d/e). Il Pretore non ha ravvisato infine

un conflitto di interesse in capo alla F__________ SA, che non era pertanto

tenuta ad astenersi dalla votazione, come chiedevano gli attori (sentenza

impugnata, pag. 8, consid. C/b).

Quanto alle risoluzioni n.

6 e 7 (approvazione dei consuntivi per gli anni 2012 e 2013 e discarico dell'amministratore),

il Pretore ha rilevato che le citate modifiche del regolamento possono essere

imposte a un comproprietario anche con effetto retroattivo, sempre che ciò non arrechi

al comproprietario uno svantaggio. Per il primo giudice manca tuttavia la

dimostrazione che la situazione sia peggiorata per gli attori, circostanza che

essi avrebbero potuto comprovare con la semplice esibizione dei documenti

attestanti il reddito netto prodotto dai loro appartamenti prima e dopo la

modifica. In difetto di ciò – ha continuato il Pretore – le prove richieste

dagli attori alle prime arringhe, prove che nemmeno erano state correttamente annunciate

in conformità al­l'art. 221 cpv. 1 lett. e CPC, risultavano ininfluenti.

Senza dimenticare – egli ha epilogato – che gli attori medesimi avrebbero

potuto rimediare ai

lamentati “svantaggi” sottoscrivendo il contratto di locazione con il nuovo

esercente (sentenza impugnata, pag. 11 seg.).

3. Ogni comproprietario

ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha

avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito

(art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei

comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non spetta al

giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali o

regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di

conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,

disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o

dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione

della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la

proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e

l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione

ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o

finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento. Non

tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei

comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii).

4. Gli appellanti lamentano

anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti. Si dolgono che il

Pretore abbia rifiutato di assume­re documenti dalla F__________ SA e dall'H__________

AG, come pure di richiamare dalla

controparte e dal­l'__________ AG tutta la documentazione contabile,

compresi i giustificativi sulla locazio­ne degli appartamenti degli attori e

degli altri comproprietari. Al Pretore essi fanno carico inoltre di avere rifiutato

l'acquisizione agli atti di documenti relativi a tutte le spese condominiali e

di ogni altra spesa inerente alla gestione alberghiera e del condominio dal

2005 in poi, così come l'escussione testimoniale del__________ C__________, __________

L__________, __________ J__________ e __________ F__________, respingendo

l'interrogatorio delle parti. A mente degli appellanti la mancata assunzione di tali prove ha impedito loro di

dimostra­re “gli svantaggi dei condomini di minoranza”, “l'impossibilità

di conferire effetto retroattivo alle modifiche del regolamento”, il conflitto

d'interessi della F__________ SA, così come la difformità delle modifiche degli

art. 13 e 14 del regolamento con l'art. 3.7 del medesimo. A parte ciò, gli

appellanti deplorano che il Pretore, contrariamente a quanto prospettato nell'ordinanza

del 21 aprile 2016, non ha motivato il rifiuto delle prove offerte neppure

con la sentenza impugnata e ha fondato il proprio giudizio soltanto su un

documento della controparte (doc. 2) ch'essi avevano subito censurato.

Gli interessati contestano

inoltre il rimprovero che il Pretore ha rivolto loro per la prima volta nella

decisione finale di non avere indicato i mezzi di prova in conformità all'art.

221 cpv. 1 lett. e CPC. Biasimo a loro parere ingiustificato, poiché in

siffatta eventualità il primo giudice avrebbe dovuto sollecitarli a rimedia­re all'asserito

vizio con l'interpello (art. 56 CPC) o rinviarli alla sanatoria prevista dall'art.

132 cpv. 1 CPC. Il fatto che nell'ordinanza sulle prove del 21 aprile 2016

egli non abbia accennato a tale difetto dimostra – essi asseverano – che i

mezzi di prova adatti, influenti, ammissibili e utili sono stati offerti nel

rispetto delle norme di procedura.

a) Dall'asserto

secondo cui il Pretore non ha motivato il rifiuto delle prove offerte neppure con

la sentenza impugnata va subito sgombrato il campo. Il primo giudice aveva già anticipato

simile diniego per vero nell'ordinanza del 21 aprile 2016, argomentando che le

prove indicate apparivano ininfluenti ai fini del giudizio. Egli ha poi

confermato il rifiuto nella senten­za impugnata, rilevando che per dimostrare

il peggioramento introdotto dalle modifiche del regolamento sarebbe bastato

agli attori documentare il rendimento dei loro appartamenti prima e dopo la

modifica. E gli attori non pretendono che ciò fosse impossibile. Senza contare che,

come attestano gli stessi appellanti, il Pretore ha addotto nella sentenza l'ulteriore

argomento circa l'insufficiente indicazione delle prove a nor­ma dell'art. 221

cpv. 1 lett. e CPC. Manifestamente infonda­ta, la doglianza di carente

motivazione cade dunque nel vuoto.

b) Nella

misura in cui lamentano il rifiuto di esperire prove da parte del Pretore, gli

appellanti trascurano poi che avrebbero potuto chiedere a questa Camera di

procedere essa medesima al riguardo (art. 316 cpv. 3 CPC; DTF 138 III

376 consid. 4.3.1). Dovendosi assumere singoli mezzi di prova che il primo

giudice ha rifiutato o nuovi mezzi di prova proponibili in virtù dell'art. 317

cpv. 1 CPC oppure riassumere mezzi di prova già esperiti in prima sede, di

regola la giurisdizione d'appello procede direttamente,

anche se in base al proprio apprezzamento può decidere di rinviare gli atti al

primo giudice. Ma un appellante non può esigere ciò (analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2017.85 del 17 aprile 2019 consid. 4a con riferimenti).

In concreto la richiesta volta a far annullare la decisione impugnata e far

tornare la causa in prima sede per la completazione dell'istruttoria non può

dunque entrare in linea di conto.

c) Si

aggiunga che neppure in questa sede gli appellanti spiegano perché –

circostanza che già il Pretore aveva revocato in dubbio – essi non disponessero

di alcun documento e non potessero fornire la prova relativa al rendimento dei loro

appartamenti. Riflessioni analoghe valgono per la contestata inosservanza dell'art.

221 cpv. 1 lett. e CPC nell'indicazione dei singoli mezzi di prova. Nella

sentenza impugnata il Pretore ha chiaramente indicato perché gli attori non hanno

rispettato tale norma, ma si sono accomodati di indicare sot­to i fatti esposti

nella petizione un “accenno lapidario ai doc. A-B”, ripetendo nella replica

“Prove: tutte quelle richieste con la petizione” (sentenza impugnata, pag. 12).

Gli appellanti affermano di avere “indicato in modo preciso i singoli mezzi di

prova con riferimento ai fatti esposti in petizione e poi in replica”, ma con l'argomentazione

del Pretore non si confrontano.

Quanto

al rimprovero mosso al primo giudice di non avere fatto uso dell'interpello

(art. 56 CPC), essi perdono di vista che, trattandosi di una parte patrocinata

professionalmente, la portata dell'interpello è limitata. Quell'istituto non

serve in ogni modo – e anzitutto – per rimediare a negligenze procedurali (sentenze

del Tribunale federale 4A_207/2019 del 17 agosto 2020 consid. 4.2 con rinvii). Il

richiamo alla sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012 –

emessa per altro in una materia come la locazione retta dal principio

inquisitorio “attenuato” – non è dunque pertinente. Né sussidia agli appellanti

il richiamo (senza motivazione) all'art. 132 cpv. 1 CPC, ove appena si pensi

che il vizio rilevato dal primo giudice nel caso specifico non si riconduce a

una svista e non è paragonabile alla mancata firma di un atto per inavvertenza o

alla mancata produzione della procura (sentenza del Tribunale federale 5A_1036/2019 del

10 giugno 2020 consid. 4.4). Poco impor­ta quindi, in condizioni del genere,

che il Pretore non abbia accennato al vizio nell'ordinanza sulle prove. Per

tacere del fatto che egli aveva, comunque sia, riservato ulteriori motivazioni

al momento della decisione finale. Sulla violazione del diritto di essere

sentiti l'appello manca così di consistenza.

5. Nel merito gli

appellanti contestano in primo luogo il mancato annullamento della risoluzione n. 2 (approvazione del testo del

verbale dell'assemblea ordinaria del 16 aprile 2014). Sostengono che la

riserva da loro inizialmente formulata di eventualmente

rinunciare alla

contestazione dell'ordine del giorno

non poteva

essere

addotta per confermare “il buon fondamento” della risoluzio­ne impugnata. Essi criticano

– da un lato – l'assenza di motivazione della decisione pretorile e – dall'altro

– la mancata acquisizione delle prove offerte, che avrebbe dimostrato a loro

parere l'incompatibilità della modifica retroattiva inerente al riparto delle

spese condominiali con il regolamento. Da ciò essi desumono l'annullabilità

della delibera, a prescindere da quanto figura nella sentenza del 21 luglio

2015. Per quel che è della prima doglianza, essa è manifestamente infondata,

giacché il Pretore ha puntualmente illustrato la sua posizione (sopra, consid.

2). Per quanto riguarda la seconda doglianza, non si comprende quale sia il

nesso con la risoluzione in rassegna. Ad ogni buon conto la questione appare

ormai superata dopo quanto si è esposto al consid. 4 sulla mancata acquisizione

delle prove notificate dagli attori. Senza dimenticare che la contestazione di

un verbale deve vertere sulla correzione o rettifica di errori di formulazione (cfr.

Wermelinger in: Zürcher Kommentar,

2ª edizione, n. 155 segg. ad art. 712h CC), ciò che neppure gli

appellanti invocano nella fattispecie. Su questo punto la sentenza impugnata

resiste dunque alla critica.

6. Gli

appellanti postulano inoltre l'annullamento della risoluzione assembleare n. 3.

La richiesta tuttavia è completamente sprovvista di motivazione (nel senso dell'art.

311 cpv. 1 CPC), sicché al riguardo l'appello si rivela d'acchito irricevibile.

7. Contestata è altresì

la validità delle risoluzioni n. 4 e 5. In proposito gli appellanti definiscono

irrilevante ai fini del presente giudizio il

richiamo alle precedenti cause inc. OR.2014.16 e SE.2013.49, nelle quali

il Pretore non si era ancora espresso sulla liceità della modifica

regolamentare sotto il profilo della parità di trattamento fra comproprietari

con e senza il contratto di locazione con la società di gestione. Modifica che

– essi ribadiscono – snatura l'obbligo, garantito dall'art. 3.7 del

regolamento, di trattamento paritario e unitario per tutto il complesso e abilita

l'esercente a locare a beneplacito gli appartamenti di quei condomini, i quali pur

senza contratto glieli affidano in conformità all'onere LAFE, “producendo loro

meno reddito, ma fatturandogli comunque tutte le spese condominiali ad essi

connessi”.

Gli appellanti assumono poi

che il Pretore non manca di contraddirsi nella misura in cui rileva che l'unitarietà

è garantita dal fatto che tutti i comproprietari mettono a disposizione i loro

apparta-menti a fini alberghieri, salvo ammettere che sussistono differen­ze

dovute alla scelta di taluni comproprietari di non sottoscrivere il contratto

di locazione con la società di gestione alberghiera, ciò che a suo modo di

vedere giustifica un trattamento diverso tra i due gruppi di condomini. Per gli

appellanti tale soluzione, oltre che offendere il regolamento, è arbitraria perché

obbliga taluni comproprietari a firmare un contratto “assolutamente sfavorevo­le”,

suscettibile di porre a loro carico una serie di costi che per regolamento non

potrebbero essere loro addebitati. Essi escludono che la mancata sottoscrizione

di un tale contratto contravvenga all'onere LAFE fissato nelle singole

decisioni di autorizzazione all'acquisto e ritengono che già la messa a

disposizione a fini alberghieri dei loro appartamenti per un certo numero di giorni

annui adempia tale obbligo. Lasciare decidere all'amministrazione – essi

Considerandi

soggiungono – il metodo di calcolo, non più unitario, delle spese determina per

loro un chiaro scapito. Gli appellanti non si dicono contrari a priori alla firma

di un nuovo contratto, purché favorevole e accettabile. La disparità di

trattamento esistente non è, in definitiva, imputabile a una loro scelta, come

sostiene il Pretore, ma è causata da una modifica regolamentare che invece di

determinare la suddivisione delle spese comuni in base alla quota millesimale,

come in passato, introdu­ce una differenza secondo che sia stato stipulato o no

un contratto di locazione.

Gli appellanti deplorano in

seguito che il Pretore, fondandosi su un'allegazione di parte non suffragata da

prove (come è invece il doc. 2), ha negato un peggioramento della loro

situazione. Reputano infine che la modifica del regolamento favorisca pressoché

esclusivamente il proprietario dell'appartamento n. 1, ovvero la F__________

SA, la quale oltre che essere stata la precedente società di gestione e appartenere

– per sua stessa ammissio­ne – al medesimo proprietario di quella attuale, si

vedrebbe ora esonerata dall'assunzione di un importo pari al 10% delle spese

comuni. Tale circostanza avrebbe dovuto indurre la F__________ SA ad astenersi

dalla votazione o avrebbe dovuto indurre almeno il Pretore a riscontrare un

manifesto conflitto d'interessi, essendo dimostrato che la F__________ SA e la

H__________ AG sono in sostanza lo stesso soggetto economico e hanno identici

interessi sull'immobile.

a) Per

quel che è della rilevanza ai fini del

presente giudizio delle precedenti cause inc. OR.2014.16 e SE.2013.49, si

conviene che il tema legato alla liceità della modifica regolamentare

sot­to

il profilo della parità di trattamento fra comproprietari non è ancora passato

al vaglio dell'autorità giudiziaria. Nella causa SE.2013.49 il Pretore si era

limitato ad annullare la risoluzione relativa al consuntivo dell'anno 2012,

rilevando che essa si scostava dal criterio di ripartizione previsto dal regolamento

allora vigente (art. 13 cpv. 2). Per il resto il Pretore aveva prospettato in

quell'occasione unicamente la possibilità per l'amministrazione di proporre all'assemblea

una modifica del regolamento (a maggioranza qualificata) che prevedesse un

nuovo sistema di riparto, il quale tenesse conto della diversa situazione tra comproprietari

con e senza contratto di locazione con la società di gestione (sentenza del 25

settembre 2015, consid. 3/A/c). Quanto alla successiva sentenza del 21 luglio

2015.

(inc. OR.2014.16), il Pretore ha dichiarato senza oggetto l'azione contro

il consuntivo del 2013 dopo che il 3 novembre 2014 l'assemblea aveva modificato

l'art. 13 cpv. 2 di quel regolamento e aveva adottato una nuova risoluzione sul

medesimo consuntivo (sentenza citata, consid. 4/A/c). Ne segue, in definitiva,

l'irrilevanza di siffatte procedure per il presente giudizio, come fanno valere

gli appellanti.

b) Quanto

invece all'avversata partecipazione della F__________ SA alla votazione sulla

delibera, versando tale società in un conflitto d'interesse (nell'accezione del­l'art.

68.

CC in relazione con l'art. 712m cpv. 2 CC), si ricordi che qualora

siano impugnate – come in concreto – risoluzioni assembleari per difet­to di

forma, chi ricorre al giudice deve dimostrare di avere sollevato il vizio già

all'assemblea, salvo non avere partecipato alla medesima (DTF 136 III 177

consid. 5.2.1 con richia­mi; sulla questione del conflitto d'interessi cfr. la

senten­za del Tribunale federale 5A_709/2010 del 1° marzo 2011 consid. 4 con

rinvii). Dal verbale assembleare del 3 novembre 2014 (doc. C) non consta – né

gli appellanti pretendono – che gli attori, rappresentati dal loro legale,

abbiano invoca­to il vizio in tale occasione. Già per questo motivo la doglian­za,

alme­no per coloro che (come i comproprietari __________, __________ e __________)

erano presenti all'assemblea, è destinata all'insuccesso.

Se

tale conclusione valga anche per AP 2, assente a quell'assemblea (doc. C), può

rimanere indeciso. Ad ogni buon conto il Pretore ha rilevato che l'introduzione

di un differente regime dei costi condominiali per determinati comproprietari –

fra cui la F__________ SA, a non solo – rispetto ad altri non comporta un

conflitto d'inte-

ressi

né per i primi né per i secondi. Egli ha precisato infatti che, si seguisse la

tesi contraria degli attori, anche gli altri comproprietari avrebbero dovuto

astenersi dal voto, essendo interessati. Da ciò il primo giudice ha desunto la

“palese inconferenza della doglianza”, per tacere del fatto che gli attori confondono

la F__________ SA con la H__________ AG (sentenza impugnata, pag. 9). Con la

prima argomentazione gli appellanti non si confrontano nemmeno di scorcio,

limitandosi a sottolineare l'identità economica della F__________ SA e della H__________

AG. Così facendo, essi trascurano

tuttavia che la sentenza del Pretore si fonda su due motivazioni

indipendenti. Avrebbero dovuto

perciò contestarle entrambe (DTF 142 III 368 consid. 2.4 con richiami). In

difetto di ciò, su questo punto l'appello si rivela finanche irricevibile.

c) Relativamente al fatto che la modifica degli art. 13 cpv. 2 e 14 del

regolamento snaturerebbe l'obbligo, sancito dall'art. 3.7 del regolamento

medesimo, di trattamento paritario e unitario di tutto il complesso immobiliare,

il testo del vecchio art. 13 cpv. 2 era il seguente (doc. C):

Le spese comuni sono a carico di tutti i

comproprietari. Un importo pari al 10% di tali costi sono assunti dal

proprietario dell'appartamento n. 1. Il residuo 90% è ripartito tra gli altri

comproprietari in proporzione alla propria quota condominiale.

In

seguito alla modifica l'attuale art. 13 cpv. 2 del regolamen­to prevede invece

che (doc. C):

La ripartizione delle spese comuni viene eseguita

sulla base della tabella allegata al presente regolamento (allegato 1), già in

vigore fin dal 1987 e dal quel momento in poi validamente applicata. La

medesima ripartizione si applica ai versamenti dei comproprietari per l'alimentazione

del fondo di rinnovamento (§ 17 del presente regolamento).

Quanto

all'art. 14 del regolamento, la precedente versione disponeva che:

Per

eventuali spese che non dovessero concernere, o solo in misura ridotta, alcuni

comproprietari, saranno allestiti appositi conteggi (cpv. 1).

Tasse

relative a telefono, radio telefono, eccetera saranno ripartite conformemente

al numero degli apparecchi utilizzati (cpv. 2).

Il nuovo art. 14 (doc. C) riprende testualmente il cpv. 1,

sposta il cpv. 2 (invariato) al cpv. 4 e aggiunge i seguenti nuovi capoversi 2

e 3:

(cpv.

1.

invariato)

Lo

stesso vale per le spese comuni e per le spese di gestione alberghiera relative

alle quote di quei comproprietari che per loro decisione si sottraggono all'obbligo

di sottoscrizione del contratto di locazione stabilito dal § 3.7 del

presente regolamento (cpv. 2).

In

particolare, questi comproprietari non hanno diritto di avvalersi dei vantaggi

previsti dal contratto stesso, siano essi relativi al versamento di una quota

di pigione annua in loro favore, oppure alla riduzione, a carico della società

di gestione, di una parte delle spese condominiali risultanti a rendiconto,

come previsto dal contratto di locazione. Essi dovranno sopportare tutti i

costi, della gestione condominiale e di quella alberghiera, cagionati o

comunque legati alle loro unità condominiali. L'amministratore e la società di

gestione concordano il trattamento contabile amministrativo delle unità del

condominio con e senza contratto di locazione nel rispetto della legge e del regolamento

(cpv. 3)

(cpv.

4.

corrispondente al vecchio cpv. 2)

d) Riepilogate

le due modifiche regolamentari, si impone una premessa d'ordine generale. Per

garantire l'esercizio permanente di un apparthotel (art. 10 lett. b LAFE: RS

211.412.41) il legislatore obbliga infatti l'esercente alla relativa gestione

alberghiera e i proprietari a mettere a disposizione dell'esercente le loro

unità abitative (cfr. gli art. 7 cpv. 1 e 11 cpv. 2 lett. g OAFE: RS

211.412.411). Si tratta di un obbligo di diritto pubblico permanente, eccettuata

la possibilità di una revoca per ragioni imperative (art. 14 cpv. 4 LAFE). Un

accor­do di diritto privato non può derogare a tale onere. L'esercente dell'apparthotel

è tenuto pertanto a stipulare con i proprietari delle unità abitative un

contratto di locazione o di gestione alberghiera. Tale contratto è sì di diritto

privato, ma poiché serve al­l'assolvimento di un onere di diritto pubblico è

dichiarato vincolante nell'autorizzazione originaria e può essere modificato o

revocato solo con il consenso dell'autorità amministrativa. È garantito così,

sotto il profilo del diritto pubblico, il rispetto del contratto di locazione

iniziale, la cui inosservanza comportereb­be la revo­ca dell'autorizzazione a

nor­ma dell'art. 25 LAFE. In caso di scioglimento del contratto

l'onere

non si estingue. I proprietari sono tenuti a stipulare un nuovo contratto di

gestione alberghiera con un'altra società per adempiere l'onere iniziale (DTF

130.

II 295 consid. 2.3 con riferimenti; RDAT II-1995 pag. 152 n. 57). Finché

non è siglato un nuovo contratto e tale contratto non è approvato dall'autorità

è possibile che i contratti precedentemente conclusi secondo l'autorizzazione

globale continuino a rimanere validi (DTF 130 II 297 consid. 2.3, 118 Ib 185

consid. 4c).

e) Ciò

posto, il fatto che taluni comproprietari del AO 1, fra cui gli appellanti, non

abbiano firmato un contratto con il nuovo esercente designato dall'assemblea il

27.

giugno 2011 (doc. U nell'inc. OA.2009.7) contravviene agli oneri testé riassunti,

menzionati nel registro fondiario e ripresi nel regolamento della proprietà per

piani (in particolare gli art. 1 e 3: doc. D). Invece di consacrare uno stato

di illegalità attraverso una modifica del regolamento che, per tenere conto della

situazione descritta, introduce un nuovo riparto millesimale “modificato”

(verbale del 18 aprile 2016, duplica ad 8) sulla base di criteri che non sono

neppure noti (doc. C, allegato 1, e doc. 2) e instaura – per quanto accertato

dal Pretore medesimo (sentenza impugnata, pag. 9) – un differente regime di

ripartizione dei costi condominiali, la Comunione dei comproprietari avrebbe

dovuto rivolgersi all'autorità amministrativa. Dandosi un vuoto contrattuale,

le autorità preposte al rilascio dell'autorizzazione LAFE hanno infatti la

possibilità di ammonire i proprietari refrattari alla stipulazione di un nuovo

contratto, sotto comminatoria della revoca del permes­so, obbligandoli finanche

– se necessario – ad accettare determinate modifiche contrattuali (DTF 130 II

300.

consid. 2.7 seg.).

f) Si

rammenti che lo stesso Pretore aveva ravvisato il proble­ma allorché nella causa

inc. SE.2013.49 aveva segnalato il 4 settembre 2014 all'autorità di prima

istanza LAFE la “apparente non conformità della situazione venutasi a creare

pres­so il Condominio __________” (sentenza del 25 settembre 2014, pag. 6). Che

cosa sia stato di tale segnalazione non è dato di sapere, né il presidente

dell’Autorità di prima istanza LAFE risulta avere contezza in proposito. Sta di

fatto che, come ha accertato il Pretore (sentenza impugnata, pag. 8 consid. a in

fine, pag. 10 consid. e in fine), la situazione di irregolarità permane ed essa

non può essere sanata attraverso una modifica regolamentare degli art. 13 e 14.

Certo, gli appellanti si sono rifiutati di sottoscrivere un contratto di

gestione con il nuovo esercente. Spetterà di conseguenza a quest'ultimo o alla

Comunione dei comproprietari adire l'autorità amministrativa per indurre i

comproprietari senza contratto a concludere il nuovo accordo oppure, ove ciò

non fosse possibile, per ottenere una revoca del permesso. In definitiva, nella

misura in cui lamenta l'incompatibilità della modifica regolamentare con l'obbligo

previsto dall'art. 3.7 del regolamento (ma già imposto dal diritto pubblico) di

gestione unitaria per tutto il complesso immobiliare e di conclusione di un

contratto di locazione e di gestione con ogni singolo comproprietario, l'appello

si rivela provvisto di buon diritto. Già per questo motivo le risoluzioni n. 4

e n. 5 vanno annullate e la sentenza impugnata riformata. Ciò rende superfluo esaminare

le ulteriori censure dei ricorrenti.

8.

Gli appellanti

postulano anche l'annullamento delle risoluzioni n. 6 e 7 (approvazione dei consuntivi e dei rapporti

di revisione con relativo discarico dell'amministrazione per i periodi dal 1° gennaio

al 31 dicembre 2012 e dal 1° gennaio al 31 dicembre 2013). I conti in rassegna

sono stati elaborati sulla base del riparto previsto dai nuovi art. 13 cpv. 2 e

14.

del regolamento, come ha avuto modo di ricordare a più riprese il Pretore (sentenza

impugnata, pag. 11 in alto; sentenza del 21 luglio 2015, pag. 7 consid. c nell'inc.

OR.2014.16). Di conseguenza l'annullamento delle due modifiche regolamentari

comporta altresì l'annullamento dei consuntivi e dei rapporti di revisione per

gli anni 2012 e 2013 su cui questi si fondano. Alla luce di ciò non occor-re vagliare

le singole argomentazioni degli appellanti in proposito. Che poi il conteggio

in esame riprendesse una pratica contabile in atto da anni, ciò che allega la

convenuta (osservazioni, pag. 6 in basso), nulla muta. Come ha sottolineato il

Pretore, una “perdurante prassi contraria al regolamento non è tale da sanare

la situazione e da provocare una ʽmodifica’ per atti concludenti del

regolamento stesso” (sentenza del 25 settembre 2014, pag. 5 consid. c nell'inc.

SE.2013.49).

A parte quanto precede, le

decisioni in esame andrebbero annullate anche per un altro motivo. Una modifica

retroattiva del ripar­to delle spe­se sarebbe infatti possibile unicamente se

adottata all'unanimità o, almeno, con il consenso dei comproprietari svantaggiati

(Wermelinger, op. cit., n. 23a ad

art. 712h CC). Nella fattispecie gli appellanti affermano che l'assunzione

delle prove respinte dal Pretore avrebbe permesso loro di dimostrare lo

svantaggio introdotto dalle modifiche contestate. Su questo punto non soccorre

ripetersi (sopra, consid. 4). Ciò nondimeno, come ha accertato il primo

giudice sulla scorta del doc. 2 esibito dalla convenuta, quanto meno AP 5 risulterebbe

svantaggiata dal sistema di riparto delle spese introdotto dal nuovo art. 13

cpv. 3 del regolamento. La nuova chiave di riparto preve­de un – seppur esiguo

– aumento della sua partecipazione ai costi comuni dell'1.99‰. E non avendo l'interessata

aderito alla modifica del regolamento, questa non potrebbe dispiegare effetto

retroattivo sui conti degli anni 2012 e 2013. Anche per tale ragione la

sentenza impugnata va di conseguenza riformata.

9.

Le spese del

giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Gli

appellanti ottengono l'annullamento delle risoluzioni assembleari n. 4, 5, 6 e

7, mentre vedono confermate le risoluzioni n. 2 e n. 3. Considerata la diversa

portata degli oggetti impugnati, e in particolare il maggior impatto fi-nanziario

delle deliberazioni n. 4 a 7, si giustifica che gli appellanti sopportino un quarto

delle spese processuali e che il resto sia posto a carico della convenuta. Ciò

giustificherebbe di compensare in parte le ripetibili (v. RtiD II-2016 pag. 638

n. 24c). Sta di fatto che la convenuta si è difesa per il tramite del proprio

amministratore, senza pretendere di avere subìto perdite di guadagno o

affrontato esborsi di rilievo (nella prospettiva di un'eventuale indennità

d'inconvenienza: art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). Es­sa va chiamata perciò a

rifondere alla controparte tre quarti delle ripetibili da questa sopportate

(analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2019.101 del 22 maggio 2020, consid. 7).

Il riparto delle spese e delle ripetibili di primo grado segue identica sorte.

10.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente anche la soglia

di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74

cpv.1 lett. b LTF per un ricorso in materia civile (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Nella misura in cui è

ricevibile, l'appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così

riformata:

2. Nella

misura in cui è introdotta da AP 1, AP 2, AP 3 con AP 4 e AP 5, la petizione è parzialmente

accolta, nel senso che sono annullate le risoluzioni n. 4, 5, 6 e 7 con cui l'assemblea

straordinaria 3 novembre 2014 dei AO 1 ha approvato la modifica degli art. 13

cpv. 2 e 14 del regolamento, come pure i conti consuntivi e i rapporti di

revisione, con discarico dell'amministratore, per gli anni 2012 e 2013.

3. Le spese processuali di fr. 2915.– (fr. 3500.– meno fr.

583.33 già addebitati ai comproprietari __________ al momento della loro

dimissione dalla lite) sono poste per un quarto solidalmente a carico di AP 1, AP 2, AP 3 con AP 4 e AP 5 Per il resto sono poste a

carico della convenuta, che rifonderà a questi ultimi fr. 3000.– complessivi per

ripetibili ridotte.

II. Le

spese di appello, di fr. 3000.– complessivi, da anticipare dagli appellanti, sono

poste per un quarto solidalmente a carico dei medesimi e per il resto a carico

della AO 1-

AO

1, che rifonderà a AP 5, AP 3 e AP 4, AP

1 e AP 2 fr. 3000.– complessivi per

ripetibili ridot­te.

III. Notificazione a:

–

avv.

–

ing.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).