Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare sull'assegnazione di posteggi in uso riservato

Incarto n.

11.2019.28

Lugano

24 febbraio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa OR.2016.21 (proprietà

per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 27 gennaio 2016 da

AP

1

(patrocinato

dall' PA 1 )

contro

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

AO 5 già in

AO 6 di ignota dimora

AO 7

AO 8

AO 9 , e

AO 10

(ora tutti patrocinati dall'avv. PA 2 ),

giudicando sull'appello del 20 febbraio

2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 31 gennaio

2019;

Ritenuto

in fatto: A. Il 22 aprile 1981 la Residenza __________ SA di __________,

succursale di __________, ha acquistato la particella n. 2725 RFD di __________

unitamente a una quota di comproprietà coattiva di 4/20 della contigua particella n.

2724 RFD, su cui era prevista la costruzio­ne di un autosilo sotterraneo. Sulla

particella n. 2725 la Residenza __________ SA ha costituito il 15 ottobre 1982 una

proprietà per piani (Condominio “Residenza __________”) di 10 appartamenti (proprietà per piani n. 9509, 9511,

9514 a 9520 e 26

764). L'atto costitutivo prevedeva un diritto d'uso di 20 parcheggi

(corrispondenti alla quota di comproprietà coattiva, modificata in 20/84) nel­l'autorimessa

sotterranea sulla particella n. 2724, con la precisazione che i posteggi

sarebbero stati assegnati alle singole proprietà per piani con regolamento

separato e nei singoli atti di vendita delle unità medesime. Il regolamento per

l'amministrazione e l'uso del condominio stabiliva all'art. 19 quanto segue:

(…)

La __________ S.A. si riserva di assegnare i 20 posti auto nell'autorimessa

sotterranea (…) per l'uso riservato dei singoli condomini, come risulterà dai

singoli atti di compravendita e dai piani. In particolare alla venditrice viene

concessa procura, irrevocabile, di:

a) cedere tanti ottantaquattresimi della

particella n. 2724, autosilo, a terzi, quanti saranno i posti auto che non

potranno venir assegnati dalla promotrice alle singole unità;

b) subordinatamente

costituire per tali posti auto delle servitù prediali di posteggio a favore di

terzi ed a carico della particella n. 2724, frazionabili e cedibili.

La

procura di cui sopra concerne in particolare i posti macchina dal n. 15 al n. 18

compresi (…) non ancora assegnati (…).

Dall'11 marzo 1985 alla particella n. 2725 è correlata

la quota B di 20/86

della particella n. 2724. La quota A di 18/86 è correlata invece alla particella n.

1908 (proprietà dell'Hotel __________ __________ __________ SA di __________),

la quota C di 6/86

alla particella n. 2425 (su cui sorge il condominio ‟Residenza

C__________ˮ), la quota D di 6/86 alla particella n. 623 RFD di __________,

sezione di __________ (costituita anch'essa in proprietà per piani) e la quo-ta

E di 36/86

alla particella n. 2765 (a sua volta proprietà dell'Hotel __________ __________

__________ SA). Un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà

coattiva non è stato perfezionato.

B. Negli

anni la Residenza __________ SA ha venduto la maggior parte delle unità abitative

e al trapasso di proprietà ha assegnato posteggi nell'autorimessa. Essa è

rimasta titolare delle proprietà per piani n. 9516 (appartamento n. 8, pari a 129.600/1000 del fondo base) e n. 26 764 (appartamento n. 14, pari a 11/1000 del fondo base). P__________ __________, presidente e amministratore

delegato della società, ha abitato in quel periodo nell'unità n. 9516, occupando

Fatti

i posteggi n. 16, 17 e 18. La Residenza __________ SA è fallita il 29 settembre

2011 ed è stata radiata dal registro di commercio. La proprietà per piani n.

9516 è stata realizzata ai pubblici incanti e aggiudicata a AP 1 il 28 maggio

2013. L'unità n. 26 764 è stata aggiudicata, sempre ai pubblici incanti, a

AO 10 il 9 luglio 2013 ed è stata rivenduta nel frattempo (il 3 dicembre 2020) ad

AO 9.

C. L'Ufficio

dei fallimenti di Lugano ha comunica­to Il 28 gennaio 2014 a AP 1 che

subentrava alla Residenza __________ SA ‟su eventuali accordi e diritti assegnati dalla

Comunione dei comproprietari ed in particolar modo sui diritti esclusivi sui parcheggi

che il Condominio dispone nel parcheggio sotterraneo condiviso (…)ˮ. Il 24 febbraio 2014 AP 1 ha convenuto davanti al

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, a tutela giurisdizionale nei casi

manifesti, la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio Residenza __________ˮ, la

Residenza __________ SA in liquidazione e il suo amministratore P__________

__________ perché gli fosse riconosciuto l'uso esclusivo dei

posteggi n. 16, 17 e 18 nella nota autorimessa e il deposito nei parcheggi n.

60, 61 e 62, come pure che fosse ordinata l'espulsione della società fallita e

del suo amministratore dai citati posteggi e dalla cantina dei vini (inc.

SO.2014.870). Con sentenza del 28 aprile 2014 il Pretore ha parzialmente

accolto l'istanza, ordinando – sotto comminatoria dell'art. 292 CP –

l'espulsione di P__________ __________ dalla cantina dei vini. Per il resto egli

ha respinto la doman­da nella misura in cui era ricevibile.

D. Il

26 agosto 2014 AP 1 e P__________ __________ hanno concluso una transazione in

cui quest'ultimo riconosceva, fra l'altro, che alla proprietà per piani n. 9516

competeva il diritto d'uso esclusivo dei posteggi n. 16, 17 e 18. In seguito a

ciò, il 3 settembre 2014 AP 1 ha chiesto di convocare un'assemblea generale dei

comproprietari per discutere l'attribuzione in diritto d'uso esclusivo dei posteggi

nell'autorimessa, così come la revoca dell'amministratore.

E. All'assemblea

generale ordinaria del 7 maggio 2015 i comproprietari hanno discusso

l'assegnazione dei posteggi n. 16, 17 e 18 all'unità n. 9516. La richiesta è

stata respinta, salvo il voto favorevole di AP 1 (risoluzione n. 4). I

comproprietari hanno respinto inoltre, con il medesimo risultato, la proposta

di AP 1 intesa a modificare l'art. 19 del regolamento per l'amministrazione e

l'uso della proprietà per piani nel senso di assegnare i posteggi

nell'autorimessa destinati alla particella n. 2725 ai singoli

comproprietari in diritto d'uso esclusivo secondo una tabella di ripartizione (risoluzione

n. 5), come pure la richiesta di revocare l'amministratore avv. PA 2 (risoluzione n. 6). Una domanda

di AP 1 volta ad assegnare al suo appartamento taluni vani al primo piano

(atrio con doccia e cucina) non è invece stata messa ai voti perché l'attribuzione

si riferiva in realtà all'appartamento n. 14 (oggetto n. 7 all'ordine del

giorno). L'amministratore ha quindi ottenuto dai comproprietari, con

l'astensione di AP 1, l'autorizzazione a stare in lite nelle cause che si

sarebbero rese necessarie verso lo stesso AP 1 (risoluzione n. 8). L'assemblea ha

approvato infine, con il voto contrario di AP 1, il consuntivo 2014

(risoluzione n. 9), ha dato scarico all'operato dell'amministratore e del reviso­re per il medesimo periodo (risoluzione

n. 10), ha deliberato la sostituzione della caldaia da parte della

ditta T__________ SA (risoluzione n. 11) e la pulizia e la sistemazione del

tetto da parte della ditta G__________ SA (risoluzione n. 12).

F. Il 3 giugno 2015 AP 1 ha convenuto dinanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, la Comunione dei comproprietari del

‟Condominio AO 1ˮ, come pure i singoli comproprietari AO 2, AO 3, AO 4, AO 5, AO 6,

AO

7, AO 8, AO 9 e AO 10 con

un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle risoluzioni

assembleari appena citate (dalla n. 4 alla n. 12). Decaduto infruttuoso il

tentativo di conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato all'interessato

il 12 ottobre 2015 l'autorizzazione ad

agire (inc. CM.2015.332).

G. Con

petizione del 27 gennaio 2016 AP 1 ha convenuto pertanto la Comunione dei comproprietari

e i citati condomini davanti al Pretore perché revocasse – già in via cautelare

– l'amministratore della proprietà per piani e ne nominasse un altro, ordinasse

al medesimo di informarlo e di coinvolgerlo in tutte le questioni relative all'autorimessa

e annullasse le risoluzioni n. 4 a 12

dell'assemblea condominiale del 7 maggio 2015. Nelle loro risposte del 2 e del

21 marzo 2016 la AO 1 e i singoli condomini hanno eccepito la tardività della

petizione, chiedendone in ogni caso il rigetto. Con replica del 2 maggio

2016 l'attore ha mantenuto le sue richieste. Altrettanto hanno fatti i

convenuti in dupliche del 2 e del 7 giugno 2016.

H. Alle

prime arringhe del 7 febbraio 2017 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria

è iniziata il 9 agosto 2017 ed è terminata il 23 marzo 2018. Alle arringhe

finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel

proprio memoriale del 28 giugno 2018 l'attore ha rilevato che nel frattempo le

risoluzioni contestate n. 11 e 12 erano divenute “meno attuali” perché i lavori

in questione erano ormai stati eseguiti, dicendosi disposto a ritirare l'azione

ove fossero compensate le ripetibili; per il resto egli ha mantenuto la sua

posizione. Nei loro allegati conclusivi del 16 e del 25 maggio 2018 la Comunione

dei comproprietari e i

singoli condomini hanno proposto una

volta ancora di respingere la petizione, rivendicando congrue ripetibili. Statuen­do

con sentenza del 31 gennaio 2019, il Pretore ha respinto la petizione e ha dichiarato

“evasa come ai considerandi” l'istanza cautelare (inc. CA.2016.34). Le spese processuali di complessivi fr. 3200.– sono state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere

fr. 4100.– alla Comunione dei comproprietari

e fr. 4100.– complessivi ai singoli condomini per ripetibili.

I. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 20

febbraio 2019 nel quale chiede di accogliere la petizione, accertando preliminarmente

che la proprietà per piani n. 9516 beneficia di un diritto d'uso preclusivo sui

posteggi n. 16, 17 e 18 nell'autorimessa sulla particella n. 2724 e annullando

di conseguenza le risoluzioni n. 4 a 12 dell'assemblea condominiale del 7

maggio 2015. Nelle loro osservazioni del 3 aprile 2019 la Comunione dei comproprietari

e i singoli condomini concludono per la reiezione dell'appello o,

in subordine, per il rinvio degli atti al Pretore affinché statuisca sulla

richiesta cautelare riguardante la sostituzione dell'amministratore e

sull'annullamento o la conferma delle delibere assembleari n. 6 a 12.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura

ordinaria so-no appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che,

ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso rag-giungesse

almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione ri-conosciuta

nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di

risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è

quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei

comproprietari, sen­za riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la

sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la

soglia di fr. 10 000.– è raggiunta. Il Pretore ha fissato il valore

litigioso in fr. 41 400.– (sentenza impugnata, pag. 5), corrispon-denti all'indennità

per occupazione abusiva dei posteggi litigiosi che egli ha riconosciuto alla

Comunione dei comproprietari in una parallela procedura di accertamento e

rivendicazione della proprietà che la Comunione medesima ha avviato nei confronti

di AP 1 e che il Pretore ha giudicato quello stesso 31 gennaio

2019.

(inc. OR.205.283). V'è da domandarsi se tale sia davvero il valore che

l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari.

Sta di fatto che le parti non muovono obiezioni al riguardo. Inoltre

l'attribuzione in uso preclusivo di tre posteggi in un'autorimessa sotterranea

in una zona pregiata come quella in discussione raggiunge sicuramente fr. 10 000.–.

Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata

notificata al patrocinatore dell'attore il 4 febbraio 2019 (traccia dell'invio

n. 98.__________, agli atti). Depositato il 20 febbraio 2019, l'appello in

esame è pertanto ricevibile.

2.

All'appello

AP 1 acclude un messaggio di posta elettronica del 17 luglio 2015 inviato da P__________

__________ all'avv. __________ G__________ e una bozza datata 12 aprile 2006 di

un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà coattiva sulla

particella n. 2724. Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in

appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione

inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile,

tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). L'appellante riconosce

che i documenti in questione sono prodotti tardivamente, ma reputa che possano

servire per “una riflessione più serena tra le parti”. Addotti senza che siano

adempiuti i presupposti dell'art. 317 cpv. 1 CPC, tali documenti sono tuttavia

irricevibili.

3.

Nella decisione impugnata il Pretore ha ricordato

anzitutto come su una parte imperativamente comune di una proprietà per piani

la costituzione di diritti di uso e godimento “esclusivo” sia possibile solo ove

ciò sia previsto nell'atto fondatore o nel regolamen­to oppure sia deciso, con

la doppia maggioranza “per testa e quote”, dall'assemblea condominiale o sia

previsto, con la maggioranza semplice, per contratto. Nella fattispecie – egli

ha ricordato – la Residenza __________ SA era originariamente proprietaria

della particella n. 2725 e di 20/84

della comproprietà coattiva sulla particella n. 2724. Ha rammentato inoltre che

alla costituzione della proprietà per piani era stato garantito al primo fondo un

diritto d'uso di 20 posteggi, i quali sarebbero stati assegnati alle singole

unità mediante regolamento o al momento della vendita. Ciò premesso, per il

Pretore non sussistono prove che i posteggi n. 16, 17 e 18 siano stati assegnati

all'appartamento n. 8 per atto costitutivo, regolamento o successiva decisione

assembleare. Al contrario: il 7 maggio 2015 la comunione dei comproprietari ha

respinto la richiesta di assegnazione degli stalli. E siccome la particella n.

2725, proprietaria della quota coattiva di 20/86 sulla particella n. 2724, non ha mai

assegnato i tre posteggi ad alcuna unità, ciò significa che gli stessi sono

rimasti parte comune. Già per questo motivo, secondo il Pretore, la petizione in

rassegna non poteva essere accolta.

D'altro

lato – ha soggiunto il Pretore – lo stesso verbale d'incanto era silente al

proposito, mentre la perizia allestita ai fini dell'asta precisava che “le PPP

costituenti il Residence __________” non aveva­no posti macchina, né esterni né

coperti. Nemmeno potevano fondare validi diritti d'uso riservati una lettera

dell'Ufficio dei fallimenti del 28 gennaio 2014 né una transazione stragiudiziale

del 26 agosto 2014 intercorsa fra l'attore e P__________ __________, accordo cui

la Comunione dei comproprietari era estranea e che ricordava se mai come l'uso dei

tre posteggi non fosse stato oggetto di un'attribuzione formale. Certo, ha

continuato il Pretore, la promotrice immobiliare aveva la facoltà di assegnare

i posteggi, come ha fatto per talune unità al momento della vendita. Ma ciò non

è avvenuto per la proprietà per piani n. 9516, né al momento della compravendita

né in seguito. E contrariamente a quanto credeva l'attore, con il fallimento

della Residenza __________ SA la facoltà di attribuire i citati posteggi era

decaduta, sicché faceva stato la “titolarità reale di questa coattiva (…) in capo

alla particella n. 2725, e per essa alla relativa comunità dei condomini e

non alla promotrice della proprietà per piani”.

Per

quel che era delle altre pretese avanzate con la petizione, infine, il primo

giudice ha constatato come il 26 gennaio 2017 l'attore avesse limitato l'oggetto

della lite al tema dei posteggi, desistendo dalle altre richieste. Ciò valeva

anche per l'istanza cautelare che poteva considerarsi così “evasa”. Ma quand'anche

l'attore non avesse desistito dalle ulteriori richieste, a mente del Pretore

tali richieste (e in particolare la domanda tendente alla revoca

dell'amministratore, che non era sorretta da valide ragioni per giustificare il

grave provvedimento) sarebbero state da respingere.

4.

Ogni comproprietario ha la facoltà di contestare

davanti al giudi­ce, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risolu-zioni

assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712m cpv. 2 combinato

con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera nella formazione

della sua volontà e non spetta al giudice limitarne l'autonomia, se non per far

rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre

nell'annulla-mento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge

formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto

dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di

trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni

convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il

regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il

regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia

inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora,

invece, per giustificarne l'annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in

simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag.

810.

consid. 5 con rinvii).

5.

Controversa

è in primo luogo la questione di sapere se nella fattispecie la petizione sia

stata orientata correttamente, ovvero sia stata diretta contro il soggetto

passivamente legittimato nel caso specifico. Nelle loro osservazioni

all'appello i convenuti ribadiscono infatti la mancanza di legittimazione

passiva dei singoli comproprietari. La questione va esaminata d'ufficio in ogni

stadio di causa (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2 con rimando), giacché

la qualità per difendere in un processo civile pertiene – come

la qualità per agire – alle condizioni sostanziali della pretesa e la

sua mancanza comporta il rigetto dell'azio­ne nel merito, senza riguardo al

verificarsi degli elementi oggettivi che connota­no la domanda (DTF 142 III 786

consid. 3.1.4; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2016.12 del 23 luglio 2018 consid.

3). Ora, il comproprietario che intenda contestare la validità di deliberazioni

assembleari deve convenire la Comunione dei comproprietari, non i singoli

condomini (RtiD II-2011 n. 19c pag. 701 consid. 6; da ultimo: I CCA,

sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017 consid. 3a con richiami). L'insieme

dei comproprietari non si identifica infatti con la comunione, ma costituisce

un tutt'altro soggetto giuridico (DTF

145.

III 126 consid. 4.3.3; RtiD I-2019 pag. 533 consid. 3c; II-2008 pag.

662.

consid. 3a). Nella misura in cui era diretta nei confronti dei singoli

comproprietari personalmente, la petizione non era dunque orientata correttamente

e andava respinta già per tale motivo. Ciò posto, rimane da esaminare l'appello

nella misura in cui è volto contro la Comunione dei comproprietari.

6.

L'appellante

chiede di accertare preliminarmente che la proprietà per piani n. 9516 beneficia

di un diritto d'uso preclusivo a norma dell'art. 647 cpv. 1bis CC sui posteggi n. 16, 17

e 18 nell'autorimessa sulla particella n. 2724, diritto che non compete invece ai

convenuti. La richiesta che non si fonda tuttavia

su nuovi fatti o nuovi mezzi di prova è nuova e non è quindi ricevibile

(art. 317 cpv. 2 CPC). Come si

vedrà in appresso, comunque sia, tale domanda sarebbe destinata in ogni modo all'insuccesso

(consid. 8d a 8f).

7.

Improponibile

risulta altresì l'appello nella misura in cui tende a ottenere l'annullamento

delle delibere assembleari n. 6 a 12, che non hanno per oggetto – diversamente

dalle risoluzioni n. 4 e 5 – l'assegnazione dei tre noti posteggi (richiesta di

giudizio n. 1.2). Su tali punti il ricorso è sprovvisto di ogni motivazione e non

si confronta minimamente con la sentenza impugnata,

nella quale il Pretore ha esposto le ragioni per cui le richieste

dell'attore non potevano trovare accoglimento (sopra, consid. 3). Ormai

senza interesse, perché superata dagli eventi, è poi la domanda subordinata dei

convenuti intesa a rinviare la causa al Pretore perché decida sul­l'istanza cautelare

relativa alla sostituzione dell'amministratore e sull'annullamento o la confer­ma

delle risoluzioni assembleari n. 6 a 12.

8.

Quanto

alle risoluzioni n. 4 e 5, l'appellante si duole che il Preto­re ha trascurato

un fatto giuridicamente rilevante, ovvero l'uso pacifico dei tre posteggi da

parte dell'amministratore della promotrice immobiliare per oltre un trentennio.

La circostanza sarebbe dimostrata delle deposizioni di L__________ Z__________

(direttore della società promotrice dell'operazione immobiliare “__________”,

di cui faceva parte anche il progetto “Residenza __________ SA”) e di A__________

P__________ (già custode del condominio dal novembre del 2008 fino al novembre

del 2013), sarebbe ammessa dalla convenuta e determinerebbe, da sé sola, l'esito

del processo, come induce a concludere la

sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011 in una vertenza

analoga.

Richiamate

le considerazioni del precedente appena citato – soggiunge l'attore – l'uso e

l'amministrazione dell'autorimessa sono disciplinati non dal regolamento della

proprietà per piani (art. 712g CC), bensì da quello della comproprietà

(art. 647 CC), il quale può anche istituire diritti preferenziali su

determinati spazi della comproprietà senza che siano osservate particolari

formalità scritte, sempre che i comproprietari non intendano menzionare il

regolamento nel registro fondiario. A parere dell'interessato l'assegnazione di

posteggi in uso preclusivo non deve essere prevista per forza nell'atto

costitutivo, nel regolamento della proprietà per piani o in una delibera

assembleare come ritiene il Pretore. Nella menzionata sentenza – egli adduce –

il Tribunale federale aveva desunto l'esistenza di un regolamento per l'uso e

l'amministrazione della comproprietà, in assenza di un accordo scritto, dalla

volon­tà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO) e in particolare dalle deposizioni testimoniali

che dimostravano l'uso pacifico di un posteggio per oltre vent'anni.

Analogamente – egli assume – la Residenza __________ SA ha utilizzato senza contestazioni

i tre posteggi in rassegna durante un trentennio. Tutti i comproprietari della

coattiva avrebbero riconosciuto così per atti concludenti il beneficio

esclusivo degli stalli alla precedente proprietaria e, per surrogazione. a lui

stesso. Onde la richiesta di annullare le delibere assembleari in questione.

a) Riguardo

all'uso indisturbato dei tre posteggi per oltre un trentennio, l'appellante si

vale di un argomento nuovo che non aveva addotto in prima sede per giustificare

la sua richiesta. Confrontato con la possibilità, adombrata ma negata dalla convenuta,

di fondare il suo diritto d'uso preclusivo sul possesso pacifico e ininterrotto

di trent'anni (risposta dei comproprietari, pag. 6 ad 4), egli aveva finanche

escluso di invocare una prescrizione acquisitiva (replica, pag. 7 in alto). Né

v'è traccia di tale eventualità nel memoriale conclusivo. Oltre a ciò, non

basta rinviare genericamente alle deposizioni di L__________ Z__________ e A__________

P__________ per suffragare la propria posizione.

Quanto

alla pretesa ammissione della controparte, il fatto di non avere la Comunione

dei comproprietari contestato nel memoriale conclusivo (pag. 6, n. 9) che i tre

parcheggi “fossero occupati precedentemente dal signor __________” non permette

ancora di inferire un uso pacifico e trentennale degli stalli, come sottolineano

i convenuti. Ancor meno ove si consideri che secondo loro quei posteggi non

erano stati assegnati e rimanevano così parte comune, sicché potevano essere usati in teoria –

come gli altri stalli non assegnati – da ogni comproprietario nella misura

compatibile con i diritti degli altri, quindi anche dalla promotrice

immobiliare, e per essa dal suo amministratore che lì abitava (Zobl, Rechtsfragen zur Sondernutzung an

Auto-abstellplätzen bei Stockwerkeigentum in: Mélanges Jacques-Michel Grossen,

Basilea 1992, pag. 286). Né trova riscontro l'asserto, addotto anch'esso per la

prima volta in appello, secondo cui tutti i comproprietari della particella

coattiva n. 2724 avrebbero riconosciuto per atti concludenti il beneficio

esclusivo degli stalli alla fallita Residenza __________ SA, e di riflesso – per

surrogazione – all'attore.

b) Si

volesse anche prescindere dalle considerazioni che precedono, l'appello non

sarebbe destinato a miglior sorte. Davanti a questa Camera l'appellante imposta

la propria azione su tutt'altra argomentazione rispetto a quella addotta in

prima sede. Allora egli fondava la sua tesi sull'argomento che la Residenza __________

SA beneficiava di un diritto d'uso preclusivo su tutti i posteggi

dell'autorimessa sotterranea, destinati all'omonimo condominio, i quali secondo

le disposizioni del regolamento della proprietà per piani non erano stati

ceduti agli acquirenti delle singole unità. È quanto si era verificato a suo

parere per i posteggi n. 16, 17 e 18, che erano

rimasti alla società fallita, gli sarebbero stati

trasferiti con

l'aggiudicazione della proprietà per piani n. 9516 cui

erano correlati e non gli potevano più essere revocati in forza del­l'art. 712g

CC (replica, pag. 5 e 7 seg.). Nell'appello, invece, egli imposta la sua

argomentazione sul fatto che l'uso dei posteggi in esame non era disciplinato

dal regolamento della proprietà per piani (art. 712g CC), bensì da

quello della comproprietà, il quale in difetto di accordi scritti poteva creare

diritti preferenziali anche per atti concludenti in virtù di un utilizzo pacifico

e duraturo. Non trattandosi di un cambiamento di motivazione meramente

giuridico, v'è da interrogarsi anche sotto questo profilo l'appello se

l'appello sia ricevibile.

c) Ad

ogni buon conto, il richiamo alla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011

del 27 luglio 2011 non sussidia. In quel precedente si trattava di valutare la posizione

di un ricorrente che invocava la tutela del possesso dopo che il promotore

immobiliare aveva venduto due volte (a lui e a un altro acquirente) la medesima

quota di comproprietà (1/29)

correlata a un'autorimessa costituita in proprietà per piani. In quel caso il

garage collettivo rappresentava un'unità per piani, all'inter­no di un immobile

costituito in proprietà per piani, che apparteneva in comproprietà ordinaria

(indipendente) ai proprietari pro tempore delle unità abitative. Il

Tribunale federale ha ricordato che l'uso e l'amministrazione di un'unità per

piani detenuta in comproprietà ordinaria sono disciplinati dal regola-mento

interno della comproprietà e non da quello della proprietà per piani, come pure

che attraverso un siffatto regolamento i comproprietari possono attribuire

diritti preferenziali (come quello d'uso esclusivo di un parcheggio in un

garage collettivo) a determinate quote, fermo restando che gli spazi non

attribuiti rimangono comuni (consid. 5.1.1). In quella fattispecie l'esistenza

di un regolamento (che non soggiace a una forma particolare, a meno che non sia

menzionato nel registro fondiario) e quindi di un diritto preferenziale sul po-steggio

controverso poteva essere desunta, in difetto di un accordo scritto, dal

comportamento delle parti, e più in particolare dal fatto che l'altro

acquirente aveva usato senza contestazione lo stallo litigioso per oltre vent'anni

(consid. 5.2.1 e 5.3).

d) Il

presente caso differisce in maniera significativa da quello testé illustrato. Mentre

nel precedente citato si trattava di statuire sull'uso di un'unità per piani

detenuta in comproprietà ordinaria, in quello odierno la situazione è

rovesciata, dovendosi dipartire dall'uso di una comproprietà coattiva, ovvero

dipendente (art. 655a CC), correlata per 20/86 a un fondo (la particella n.

2725) costituito in proprietà per piani. A prescindere da ciò, in concreto non occorre

neppure indagare sulla regolamentazione della comproprietà coattiva. Tale

questio­ne deve ritenersi ormai acquisita dopo che l'attore, pur dando atto

dell'assenza di un regolamento specifico della coattiva, ha riconosciuto sin

dall'inizio che i posteggi assegnati – foss'anche per atti concludenti, come

egli pretende – al “Condominio AO 1” sono quelli indicati nell'ordine del giorno n. 5 da lui proposto all'assemblea del

7.

maggio 2015 (doc. S, pag. 2), tra cui figurano pacificamente i posteggi n. 16,

17.

e 18. Ed egli non può più tornare per la pri­ma volta nella attuale

procedura, non senza contraddirsi, su tale circostanza. Tanto meno ove si

consideri che la citata assegnazione trova sostanziale riscontro nell'art. 19

del regolamento della proprietà per piani (che contempla, fra l'altro, i

posteggi in rassegna: doc. O) ed è confermata dell'avv. PA 2, il quale precisa nella

sua veste di amministrato­re anche della comunio­ne dei comproprietari della ‟Residenza

__________ˮ e di “consulente” dell'albergo __________ __________,

che nessun altro fondo comproprietario della coattiva ha mai avanzato pretese

sui parcheggi in questione.

Nelle

condizioni descritte l'assegnazione dei tre stalli all'inter­no del “Condominio Residenza __________” segue la disciplina valida per la proprietà per piani (sull'estensione del diritto d'uso derivante dalla

proprietà per piani ai locali situati su un altro immobile in virtù di un

diritto reale: Wermelinger, La

proprieté par étages, 3ª edizione, n. 150 ad art.

712a CC). Se così non fosse, del

resto, le richieste di risoluzione n. 4 e 5

sottoposte all'assemblea dei comproprietari del 7 maggio 2015 (e non

all'insieme dei comproprietari della particella coattiva n. 2724), come pure le

richieste di giudizio presentate contro i comproprietari del “Condominio AO 1” e

non contro quelli della coattiva, non si spiegherebbero. Per tacere del fatto

che in tal caso la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” non sarebbe

nemmeno abilitata a concedere all'attore un diritto preclusivo sui parcheggi in

questione.

e) Applicandosi

in definitiva le regole sulla proprietà per piani, un diritto d'uso riservato

(o preclusivo, secondo la terminologia dell'art. 712g cpv. 4 CC) su una

parte comune può esse­re costituito quale diritto reale limitato, può essere

oggetto di un contratto tra il comproprietario beneficiario e la comunione dei

comproprietari oppure può essere concesso tramite il regolamento per

l'amministrazione e l'uso (sentenza del Tribunale federale 5A_821/2014 del 12

febbraio 2015 consid. 2.1). La sua concessione necessita in ogni caso di una

base nel regolamento della proprietà per piani oppure in una decisio­ne

dell'assemblea dei comproprietari, che va adottata per iscritto o almeno

verbalizzata all'assemblea (DTF 136 III 268 consid. 4.3; sul tema: Saviaux, L'opposabilité des droits d'usage

particulier en cas de transfert d'une part de PPE, in: DC 2020 pag. 122 seg.).

In concreto l'appellante non contesta che i posteggi

n. 16, 17 e 18 non sono stati assegnati nell'atto costitutivo, nel regolamento o

in una successiva risoluzione assembleare. Certo, nel regolamento condominiale

la Residenza __________ SA si era riservata la possibilità di assegnare i 20

stalli per l'uso riservato dei singoli condomini al momento dei singoli atti di

compravendita (art. 19), come per altro ha fatto – senza che al riguardo

l'attore censuri di una disparità di trattamento – con i posteg­gi n. 53,

assegnato alla proprietà per piani n. 9509 (doc. 18), e n. 55, assegnato

alla proprietà per piani n. 9511 (doc. 20). In ogni modo la clausola non garantiva

una simile attribuzione a ogni unità e all'aggiudicazione della proprietà per

piani n. 9516 in seguito al fallimento della Residenza __________ SA i tre

posteggi rivendicati non sono stati assegnati (né erano contemplati nelle

condizioni d'incanto: doc. 4), rimanendo così parti comuni di cui la Comunione

dei comproprietari poteva disporre. Poco importa, in simili circostanze, che i

posteggi siano stati occupati per anni dall'amministratore della precedente proprietaria

dell'unità n. 9516. Un diritto di uso riservato su una parte comune non poteva

essere costituito senza formalità e neppure un'eventuale tolleranza sarebbe

bastata per fondare un diritto opponibile agli altri comproprietari, a meno di un

abuso di diritto che l'attore nemmeno invoca (DTF 136 III 266 consid. 3.2).

f) Se

ne conclude che le risoluzioni assembleari (n. 4 e n. 5) con cui la Comunione

dei comproprietari ha rifiutato, a maggioranza, di attribuire un diritto d'uso

riservato sui tre noti posteggi in favore della proprietà per piani di AP 1,

non risultano offendere norme legali o regolamentari. L'appello vede così la

sua sorte segnata.

9.

Le spese del

giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà inoltre ai convenuti, che hanno presentato osservazioni tramite un

patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

10.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), spetterà all'appellante dimostrare in un ricorso in

materia civile che il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui

è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di fr. 3200.– sono poste a carico dell'appellante, che

rifonderà ai convenuti fr. 3500.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati

dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione

impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia

civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando

il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia

civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso

al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).