Accertamento e rivendicazione di proprietà sulle parti comuni (posteggi) di un fondo costituito in proprietà per piani

Incarto n.

11.2019.29

Lugano

24 febbraio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa OR.2015.283 (accertamento

e rivendicazione di proprietà con risarcimento danni) della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 23 dicembre 2015 dalla

AO

1

(patrocinata

dall'avv. PA 2 )

contro

AP

1

(patrocinato

dall'avv. PA 1 ),

nella quale sono

intervenuti in via principale con petizione del 17 maggio 2016 (inc. OR.2015.283/1)

nei confronti del convenuto i singoli comproprietari:

AO 2

AO 3

AO 4

AO 5 già in

AO 6 di ignota dimora

AO 7

AO 8

AO 9 , e

AO 10

(ora

patrocinati dall'avv. PA 2 ),

giudicando

sull'appello del 20 febbraio 2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa

dal Pretore il 31 gennaio 2019;

Ritenuto

in fatto: A. Il 22 aprile 1981 la AO 1 di __________, succursale

di __________, ha acquistato la particella n. 2725 RFD di __________ unitamente

a una quota di comproprietà coattiva di 4/20 della contigua particella n. 2724 RFD,

su cui era prevista la costruzio­ne di un autosilo sotterraneo. Sulla

particella n. 2725 la __________ SA ha costituito il 15 ottobre 1982 una

proprietà per piani (Condominio “AO 1”) di 10 appartamenti

(proprietà per piani n. 9509, 9511, 9514 a 9520 e 26 764). L'atto

costitutivo prevedeva un diritto d'uso di 20 parcheggi (corrispondenti alla

quota di comproprietà coattiva, modificata in 20/84) nel­l'autorimessa sotterranea sulla

particella n. 2724, con la precisazione che i posteggi sarebbero stati

assegnati alle singole proprietà per piani con regolamento separato e nei

singoli atti di vendita delle unità medesime. Il regolamento per

l'amministrazione e l'uso del condominio stabiliva all'art. 19 quanto segue:

(…)

La __________ S.A. si riserva di assegnare i 20 posti auto nell'autorimessa

sotterranea (…) per l'uso riservato dei singoli condomini, come risulterà dai

singoli atti di compravendita e dai piani. In particolare alla venditrice viene

concessa procura, irrevocabile, di:

a) cedere tanti ottantaquattresimi della

particella n. 2724, autosilo, a terzi, quanti saranno i posti auto che non

potranno venir assegnati dalla promotrice alle singole unità;

b) subordinatamente

costituire per tali posti auto delle servitù prediali di posteggio a favore di

terzi ed a carico della particella n. 2724, frazionabili e cedibili.

La

procura di cui sopra concerne in particolare i posti macchina dal n. 15 al

n. 18 compresi (…) non ancora assegnati (…).

Dall'11 marzo 1985 alla particella n. 2725 è correlata

la quota B di 20/86

della particella n. 2724. La quota A di 18/86 è correlata invece alla particella n.

1908 (proprietà dell'Hotel __________ SA di __________), la quota C di 6/86 alla particella

n. 2425 (su cui sorge il condominio ‟Residenza C__________ˮ), la quota D di 6/86 alla particella

n. 623 RFD di __________, sezione di __________ (costituita anch'essa in

proprietà per piani) e la quo-ta E di 36/86 alla particella n. 2765 (a sua volta

proprietà dell'Hotel __________ SA). Un regolamento per l'amministrazione e

l'uso della comproprietà coattiva non è stato perfezionato.

B. Negli

anni la AO 1 ha venduto la maggior parte delle unità abitative e al trapasso di

proprietà ha assegnato posteggi nell'autorimessa. Essa è rimasta titolare delle

proprietà per piani n. 9516 (appartamento

n. 8, pari a 129.600/1000 del fondo base) e n. 26 764 (appartamento n. 14, pari a 11/1000 del fondo base). P__________ __________, presidente e amministratore

delegato della società, ha abitato in quel periodo nell'unità n. 9516,

occupando i posteggi n. 16, 17 e 18. La AO 1 è fallita il 29 settembre 2011 ed

è stata radiata dal registro di commercio. La proprietà per piani n. 9516 è stata

realizzata ai pubblici incanti e aggiudicata a AP 1 il 28 maggio 2013.

L'unità n. 26 764 è stata aggiudicata, sempre ai pubblici incanti, a

M__________ __________ __________ __________ il 9 luglio 2013 ed è stata

rivenduta nel frattempo (il 3 dicembre 2020) ad A__________ __________.

C. L'Ufficio

dei fallimenti di Lugano ha comunica­to Il 28 gennaio 2014 a AP 1 che

subentrava alla AO 1 ‟su eventuali accordi e diritti assegnati dalla

Comunione dei comproprietari ed in particolar modo sui diritti esclusivi sui

parcheggi che il Condominio dispone nel parcheggio sotterraneo condiviso

(…)ˮ. Il 24 febbraio 2014 AP 1 ha convenuto

davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, a tutela giurisdizionale

nei casi manifesti, la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio

AO 1ˮ, la Residenza __________ SA in liquidazione e il suo amministratore P__________

__________ perché gli fosse riconosciuto l'uso esclusivo dei

posteggi n. 16, 17 e 18 nella nota autorimessa e il deposito nei parcheggi n.

60, 61 e 62, come pure che fosse ordinata l'espulsione della società fallita e

del suo amministratore dai citati posteggi e dalla cantina dei vini (inc.

SO.2014.870). Con sentenza del 28 aprile 2014 il Pretore ha parzialmente

accolto l'istanza, ordinando – sotto comminatoria dell'art. 292 CP –

l'espulsione di P__________ __________ dalla cantina dei vini. Per il resto

egli ha respinto la doman­da nella misura in cui era ricevibile.

D. Il

26 agosto 2014 AP 1 e P__________ __________ hanno concluso una transazione in

cui quest'ultimo riconosceva, fra l'altro, che alla proprietà per piani n. 9516

competeva il diritto d'uso esclusivo dei posteggi n. 16, 17 e 18. In seguito a

ciò, il 3 settembre 2014 AP 1 ha chiesto di convocare un'assemblea generale dei

comproprietari per discutere l'attribuzione in diritto d'uso esclusivo dei

posteggi nell'autorimessa, così come la revoca dell'amministratore.

E. All'assemblea

generale ordinaria del 7 maggio 2015 i comproprietari hanno discusso

l'assegnazione dei posteggi n. 16, 17 e 18 all'unità n. 9516. La richiesta è

stata respinta, salvo il voto favorevole di AP 1 (risoluzione n. 4). I

comproprietari hanno respinto inoltre, con il medesimo risultato, la proposta

di AP 1 intesa a modificare l'art. 19 del regolamento per l'amministrazione e

l'uso della proprietà per piani nel senso di assegnare i posteggi

nell'autorimessa destinati alla particella n. 2725 ai singoli

comproprietari in diritto d'uso esclusivo secondo una tabella di ripartizione

(risoluzione n. 5), come pure la richiesta di revocare l'amministratore avv. PA 2 (risoluzione n. 6). Una domanda

di AP 1 volta ad assegnare al suo appartamento taluni vani al primo piano

(atrio con doccia e cucina) non è invece stata messa ai voti perché

l'attribuzione si riferiva in realtà all'appartamento n. 14 (oggetto n. 7

all'ordine del giorno). L'amministratore ha quindi ottenuto dai comproprietari,

con l'astensione di AP 1, l'autorizzazione a stare in lite nelle cause che si

sarebbero rese necessarie verso lo stesso AP 1 (risoluzione n. 8). L'assemblea ha

approvato infine, con il voto contrario di AP 1, il consuntivo 2014

(risoluzione n. 9), ha dato scarico all'operato dell'amministratore e del reviso­re per il medesimo periodo (risoluzione

n. 10), ha deliberato la sostituzione della caldaia da parte della ditta

T__________ SA (risoluzione n. 11) e la pulizia e la sistemazione del tetto da

parte della ditta G__________ SA (risoluzione n. 12).

F. Il 3 giugno 2015 AP 1 ha convenuto dinanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, la Comunione dei comproprietari del

‟Condominio AO 1, come pure i singoli comproprietari S__________ G__________, M__________ L__________, D__________ C__________

T__________, F__________ C__________, P__________ e C__________ R__________,

L__________ C__________, J__________ S__________,

A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________ con

un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle risoluzioni

assembleari appena citate (dalla n. 4 alla n. 12). All'udienza di conciliazione

del 12 ottobre 2015 la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ

ha chiesto in via riconvenzionale di accertare la proprietà dei posteggi n. 16,

17 e 18, rivendicandoli, e di condannare AP 1 al pagamento di un'indennità di

fr. 16 500.– provvisori per l'occupazione abusiva

dei medesimi dal giugno del 2013 fino alla loro restituzione effettiva. Decaduto

infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato quello

stesso giorno agli interessati l'autorizzazione

ad agire.

G. Con

petizione del 23 dicembre 2015 la Comunione dei comproprietari del

‟Condominio AO 1ˮ ha convenuto AP 1 davanti al Pretore perché fosse

accertato che i parcheggi n. 16, 17 e 18 le appartengono, perché tali parcheggi

le siano consegnati e perché il convenuto sia condannato a versare un'imprecisata

indennità per l'occupazione abusiva dei medesimi. Nella sua risposta del 18 aprile

2016 AP 1 ha postulato il rigetto della petizione in ordine, subordinatamente nel

merito, contestando fra l'altro l'autorizzazione a stare in lite del­l'amministratore,

così come la legittimazione attiva della Comunione dei comproprietari, e invocando

la litispendenza di una precedente causa. In una replica del 13 maggio 2016 e

in una duplica del 17 giugno 2016 le parti hanno ribadito le rispettive

posizioni.

H. Nel

frattempo, revocando in dubbio il convenuto la legittimazione attiva della

Comunione dei comproprietari, i singoli comproprietari S__________

G__________, M__________ L__________, D__________ C__________ T__________, F__________

C__________, P__________ e C__________ R__________, L__________ C__________, J__________

S__________, A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________ hanno presentato il 17 maggio 2016 una petizione per

intervenire in via principale nella lite contro AP 1. Previa congiunzione delle

cause, essi hanno chiesto di accertare che i parcheggi n. 16, 17 e 18 appartengono

alla Comunione dei comproprietari, di ordinare la restituzione di tali posteggi

e di condannare AP 1 al versamento di un'indennità di almeno fr. 30 000.– per

occupazione abusiva dei medesimi. Nella

sua risposta del 1° febbraio 2017 AP 1 ha proposto di respingere anche tale

petizione.

Fatti

I. Le

prime arringhe di entrambe le cause si sono tenute il 15 febbraio 2017. Nell'ambito

dell'istruttoria, cominciata l'11 luglio 2017, è stata assunta una perizia sull'eventuale

valore locativo dei tre posteggi. L'assunzione delle prove è terminata il 23

marzo 2018 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a

conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 16 maggio 2018 la Comunione dei

comproprietari ha mantenuto le domande iniziali, salvo precisare l'indennizzo preteso

in fr. 690.– mensili con interessi al 5% dal 28 maggio 2013 fino al

passaggio in giudicato della sentenza. Identica domanda hanno avanzato i

singoli comproprietari in un loro allegato conclusivo del 25 maggio 2018. AP

1 ha confermato il 24 maggio 2018 il suo punto di vista, non senza

chiedere di accertare che la Comunione dei comproprietari e i singoli comproprietari

non hanno alcun diritto preclusivo sui posteggi n. 16, 17, 18, tale diritto essendo

riservato a lui.

L. Statuendo

con sentenza del 31 gennaio 2019, il Pretore ha accolto la petizione della

Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ e ha accertato

che i posteggi n. 16, 17 e 18 sulla particella n. 2724 sono di sua pertinenza,

ordinando la loro restituzione all'attrice e condannando AP 1 a versare fr.

690.– mensili (più interessi di mora del 5% dalle singole scadenze) dall'aggiudicazione

all'asta dell'appartamento (28 maggio 2013) fino al passaggio in giudicato

della sentenza. Le spese processuali di complessivi fr. 3200.– sono state poste a carico del convenuto, tenuto a

rifondere alla Comunione dei comproprietari

fr. 5000.– per ripetibili. Contestualmente il Pretore ha respinto la petizione

dei singoli comproprietari, dichiarando “evasa” la procedura OR.2015.283/1 per

la quale ha rinunciato a riscuotere spese e ad assegnare ripetibili.

M. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 20

febbraio 2019 nel quale chiede di respingere la petizione della Comunione dei

comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ, accertando che egli beneficia

di un diritto d'uso riservato sui posteggi n. 16, 17 e 18 all'interno

dell'autorimessa sulla particella n. 2724. Nelle sue osservazioni del 3 aprile

2019 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura

ordinaria so-no appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che,

ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso rag-giungesse

almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione ri-conosciuta

nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto la soglia di fr.

10.

000.–

è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 41 400.– (sentenza

impugnata, pag. 6), cifra che corrisponde all'indennità per occupazione

abusiva dei posteggi e che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del

rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del

convenuto il 4 febbraio 2019 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli

atti). Depositato il 20 febbraio 2019, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2.

All'appello

AP 1 acclude un messaggio di posta elettronica del 17 luglio 2015 inviato da P__________

S__________ all'avv. __________ G__________ e una bozza datata 12 aprile 2006

di un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà coattiva

sulla particella n. 2724. Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono

proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla

giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza

esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). L'appellante

riconosce che i documenti in questione sono prodotti tardivamente, ma reputa

che possano servire per “una riflessione più serena tra le parti”. Addotti

senza che siano adempiuti i presupposti dell'art. 317 cpv. 1 CPC, tali

documenti sono tuttavia irricevibili.

3.

Nella decisione impugnata il Pretore ha ricordato

anzitutto come su una parte imperativamente comune di una proprietà per piani

la costituzione di diritti di uso e godimento “esclusivo” sia possibile solo ove

ciò sia previsto nell'atto fondatore o nel regolamen­to oppure sia deciso, con

la doppia maggioranza “per testa e quote”, dall'assemblea condominiale o sia

previsto, con la maggioranza semplice, per contratto. Proprio queste esigenze

di forma – egli ha soggiunto – inducevano a respingere l'argomento addotto dal

convenuto nell'allegato conclusivo, secondo cui l'uso riservato dei tre

parcheggi gli sarebbe stato attribuito per atti concludenti. Invece i

comproprietari si sono subito opposti alla rivendicazione di lui, né hanno mai

lasciato trasparire disponi-bilità dopo che quegli si è aggiudicato la

proprietà per piani n. 9516.

Nella

fattispecie – ha ricordato il Pretore – la Residenza __________ SA era

originariamente proprietaria della particella n. 2725 e di 20/84 della

comproprietà coattiva sulla particella n. 2724. Il Pretore ha rammentato

inoltre che alla costituzione della proprietà per piani era stato garantito al

primo fondo un diritto d'uso di 20 posteggi, i quali sarebbero stati

assegnati alle singole unità mediante regolamento o al momento della vendita. Ciò

premes­so, per il Pretore non sussistono prove che i posteggi n. 16, 17 e 18

siano stati assegnati all'appartamento n. 8 per atto costitutivo, regolamento o

successiva decisione assembleare. Al contrario: il 7 maggio 2015 la comunione

dei comproprietari ha respinto la richiesta di assegnazione degli stalli. E

siccome la particella n. 2725, proprietaria della quota coattiva di 20/86 sulla

particella n. 2724, non ha mai assegnato i tre posteggi ad alcuna unità,

ciò significa che gli stessi sono rimasti parte comune. Già per questo motivo

la petizione in rassegna meritava accoglimento.

D'altro

lato – ha soggiunto il Pretore – lo stesso verbale d'incanto era silente al

proposito, mentre la perizia allestita ai fini dell'asta precisava che “le PPP

costituenti il Residence __________” non aveva­no posti macchina, né esterni né

coperti. Nemmeno potevano fondare validi diritti d'uso riservati una lettera

dell'Ufficio dei fallimenti del 28 gennaio 2014 né una transazione stragiudiziale

del 26 agosto 2014 intercorsa fra l'attore e P__________ __________, accordo

cui la Comunione dei comproprietari era estranea e che ricordava se mai come

l'uso dei tre posteggi non fosse stato og-getto di un'attribuzione formale. Certo,

ha continuato il Pretore, la promotrice immobiliare aveva la facoltà di

assegnare i posteggi, come ha fatto per talune unità al momento della vendita. Ma

ciò non è avvenuto per la proprietà per piani n. 9516, né al momento della

compravendita né in seguito. Che i posteggi in questione fossero parti comuni e

che AP 1, in qualità di condomino, fosse “proprietario comune degli stessi” non

voleva dire che il convenuto fosse autorizzato, in difetto di un titolo

particolare, a usare quei parcheggi.

In

circostanze del genere è stato “facile concludere”, per il Pretore, che i

posteggi n. 16, 17 e 18 sono stati adoperati abusivamente dal convenuto o dai

suoi inquilini dal 28 maggio 2013 in poi. Quanto al costo dell'occupazione,

valutato dal perito giudiziario in fr. 690.– mensili, il primo giudice ha

accolto la richiesta della Comunione dei comproprietari, ritenendo senza

rilievo ai fini del giudizio il mancato uso iniziale dei tre posteggi, occupati

abusivamente da P__________ __________, da parte del convenuto e la comunicazione

28.

gennaio 2014 dell'Ufficio dei fallimenti allo stes­so AP 1 (sopra, lett. C).

Dandosi pretese sgorganti dall'uso e dall'amministrazione di parti comuni, il

Pretore ha riconosciuto infine la legittimazione attiva della Comunione dei

comproprietari, mentre l'ha negata ai singoli comproprietari, respingendo così

la petizione di costoro.

4.

L'appellante si duole che il Pretore ha trascurato un

fatto giuridicamente rilevante, ovvero l'uso pacifico dei tre posteggi da parte

dell'amministratore della promotrice immobiliare per oltre un trentennio, ciò

che bastava a suo avviso per sovvertire l'esito del processo, come lascia

intendere una sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011. La

circostanza sarebbe dimostrata delle deposizioni di L__________ Z__________

(direttore della società promotrice dell'operazione immobiliare “__________” di

cui faceva parte anche il progetto “Residenza __________ SA”) e A__________ P__________

(già custode del condominio dal novembre del 2008 al novembre del 2013) e

sarebbe ammessa dalla controparte. Ciò premesso, il convenuto rileva che l'assenza

di un regolamento ad hoc elaborato da tutti i comproprietari della

particella coattiva n. 2724 doveva indurre il Pretore a negare alla Comunione

dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ la legittimazione attiva (memoriale,

n. 9, 14 e 16). Richiamato il citato precedente del Tribunale federale, l'appellante

sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa non sono disciplinati

dal regolamento della proprietà per piani (art. 712g CC), bensì da

quello della comproprietà (art. 647 CC), il quale può anche istituire diritti

preferenziali su determinati spazi della comproprietà senza che sia osservata

la forma scritta, a meno che i comproprietari intendano menzionare il

regolamento nel registro fondiario.

A

mente del convenuto, l'assegnazione dei posteggi in uso preclusivo non deve quindi

essere prevista necessariamente nel­l'atto costitutivo, nel regolamento della

proprietà per piani o in una deliberazione assembleare, come reputa il Pretore.

Nella ricordata sentenza il Tribunale federale ha desunto l'esistenza di un

regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, in assenza di un

accordo scritto, dalla volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO), e in

particolare dalle deposizioni testimoniali che dimostravano l'uso pacifico di

un posteggio per oltre vent'anni. Analogamente – assume l'appellante – la Residenza

__________ SA ha adoperato senza contestazioni i tre posteggi durante un

trentennio. In tal modo tutti i comproprietari della coattiva hanno

riconosciuto per atti concludenti il beneficio esclusivo degli stalli alla

precedente proprietaria e – per surrogazione – a lui stesso. Onde la richiesta

di annullare la sentenza impugnata, previo accertamento che la proprietà per

piani n. 9516 beneficia di un diritto d'uso preclusivo sui posteggi n. 16, 17 e

18.

nell'autorimessa sulla particella n. 2724 e che tale diritto non compete alla

Comunione dei comproprietari.

5.

Quanto

all'uso pacifico per oltre un trentennio dei tre posteggi in questione da parte

di P__________ __________, amministratore della precedente titolare della

proprietà per piani n. 9516, la circostanza dimostra tutt'al più – come si

vedrà ancora in appresso (consid. 7) – che quei posti auto erano assegnati alla

particella n. 2725. In mancanza di un regolamento sull'amministrazione e

l'uso della particella n. 2724, l'assegnazione dei posteggi

nell'autorimessa, foss'anche per atti concludenti (come pretende l'appellante

con riferimento alla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio

2011), poteva avvenire solo dunque tra i cinque fondi comproprietari della

coattiva, gli unici che figurano nel registro fondiario. Nella misura in cui

sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa sono disciplinati dal

regolamento della coattiva, l'appellante non sbaglia. Il problema è che, una

volta accertata l'assegnazione tra i comproprietari della coattiva, il riparto interno

al fondo assegnatario seguiva le regole applicabili a quel fondo. E nella

fattispecie, per quanto riguarda i tre posti auto in esame, nessuno ha mai posto

in dubbio che essi facessero parte della quota di 20/86 attribuita alla particella n.

2725.

Non

ha sollevato dubbi al proposito AP 1, che anzi nella causa parallela ha chiesto

alla Comunione dei comproprie-

tari

del ‟Condominio AO 1ˮ, e non all'insieme dei comproprietari della

coattiva, l'assegnazione di un diritto d'uso riservato sui tre posteggi. Ancora

in questa sede, del resto, egli sostiene che tutti i comproprietari della

coattiva avrebbero riconosciuto per atti concludenti il beneficio ‟esclusivoˮ

dei posteggi alla sua proprietà per piani n. 9516, facente parte del fondo base

n. 2725. Né han­no sollevato dubbi gli altri proprietari della coattiva, i

quali non risultano avere mai avanzato pretese sugli stalli in questione, come conferma l'avv. PA 2 nella sua veste – fra l'altro – di

amministratore della comunione dei comproprietari della ‟Residenza

__________ˮ e di ‟consulenteˮ dell'albergo __________. A ragione pertanto il

Pretore ha vagliato l'eventuale diritto preclusivo del convenuto sui posteg­gi

n. 16, 17 e 18 applicando le norme sulla proprietà per piani che reggono

internamente i rapporti tra i comproprietari della particella n. 2725 (sull'estensione del diritto d'uso derivante dalla

proprietà per piani a locali situati su un altro immobile in virtù di un

diritto reale cfr. Wermelinger, La

proprieté par étages, 3ª edizione, n. 150 ad art.

712a CC).

6.

Perché

poi l'assenza di un regolamento ad hoc elaborato da tutti i

comproprietari della particella coattiva n. 2724 dovesse indurre il primo

giudice a negare alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ

la legittimazione attiva, l'appellante non spiega. Davanti al Pretore egli si

era limitato a contestare la qualità per agire della Comunione dei

comproprietari, sostenendo che tale facoltà spettava ai singoli condomini

(risposta, pag. 3 seg.; duplica, pag. 3 seg.). In questa sede egli non

ripropone più simile tesi. Dovesse egli sottintendere che la legittimazione

attiva spettava all'insieme dei comproprietari della coattiva, l'obiezione

sarebbe destinata all'insuccesso. Legittimato attivamente è soltanto il

titolare del rapporto giuridico fatto valere (DTF 145 III 123 consid. 4.1). Nella

fattispecie, accertata l'assegnazione dei posteggi in lite alla particella n.

2725, la relativa regolamentazione è disciplinata dalle norme a tale particella,

ovvero dalle norme sulla proprietà per piani. E dovendosi statuire – come postulava

in concreto l'attrice – sulla restituzione di una parte comune (art. 641 cpv. 2

CC) e su un indennizzo per occupazione indebita, la legittimazione attiva competeva

alla comunione dei comproprietari (Piccinin,

La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea

2015, pag. 69 n. 145; Bösch

in: Basler Kommentar, ZGB I, 6ª

edizione, n. 14 ad art. 712l CC). Anche sotto questo profilo

l'appello manca perciò di consistenza.

7.

L'appellante

non contesta che né l'atto

costitutivo della proprietà

per

piani né il regolamento della medesima e neppure una deli-

berazione

assembleare gli abbiano assegnato i tre posteggi in uso preclusivo. A parer suo

tuttavia ciò non era necessario, poiché, come egli reputa desumere dalla sentenza

del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011, l'uso pacifico per oltre tent'anni

dei tre posti auto da parte della precedente proprietaria della proprietà per

piani n. 9516 avrebbe fondato per atti concludenti un siffatto diritto in

favore della AO 1 e, dopo l'aggiudicazione agli incanti, a lui medesimo.

a) Come questa Camera ha illustrato nella parallela

sentenza odierna fra le stesse parti (inc. 11.2019.28, consid. 8d), il

precedente invocato dall'appellante può servire – al limite – per determinare,

in difetto di un regolamento scritto, il riparto dei posteggi dell'autorimessa

fra i cinque fondi comproprietari della particella coattiva n. 2724. Come si è

visto, tuttavia, i tre parcheggi fanno parte della quota di 20/86 attribuita

alla particella n. 2725. Il richiamo alla sentenza del Tribunale federale

5A_44/2011 del 27 luglio 2011 cade dunque nel vuoto.

b) Dovendosi applicare in

concreto le regole sulla proprietà per piani che disciplinano i rapporti fra i

comproprietari della particella n. 2725, questa Camera ha rammentato altresì nella

sentenza parallela (consid. 8e) che la concessione di un diritto d'uso

riservato (o “preclusivo”, secondo la terminologia dell'art. 712g cpv. 4

CC) su una parte comune necessita di una base nel regolamento della proprietà

per piani o in una decisione dell'assemblea dei comproprietari che dev'essere

adottata per scritto o almeno verbalizzata all'assemblea (DTF 136 III 268 consid.

4.3; cfr. anche Saviaux, L'opposabilité des droits d'usage

particulier en cas de transfert d'une part de PPE in: DC 2020 pag. 122 seg.). Un diritto di uso riservato su una parte comune non può

essere costituito senza formalità e neppure un'eventuale tolleranza basta per

fondare un diritto opponibile agli altri comproprietari, a meno di un abuso di

diritto (DTF 136 III 266 consid. 3.2). Ciò posto, poco impor­ta che i posteggi in

questione siano stati occupati per anni dall'amministratore della precedente titolare

della proprietà per piani n. 9516. Quanto all'ipotesi di un abuso di diritto, l'appellante

neppure vi allude.

c) Non

potendo pertanto AP 1 valersi di un diritto d'uso riservato sui tre noti

posteggi, la decisione del Pretore che ha ordinato la relativa restituzione alla

Comunione dei comproprietari resiste alla critica. Per il resto, l'appellante non

discute neppure di scorcio, l'indennizzo che il primo giudice gli ha addebitato

per l'occupazione indebita dei parcheg-

­gi.

Ne segue, in definitiva, che l'appello vede la sua sorte segnata.

8.

Le spese del

giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà inoltre alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ,

che ha presentato osservazioni tramite di un patrocinatore, un'adeguata

indennità per ripetibili.

9.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF nella

prospettiva di un ricorso in materia civile (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui

è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di fr. 3200.– sono poste a carico dell'appellante, che

rifonderà alla Comunione dei

comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ fr. 3500.– per ripetibili.

3. Notificazione:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).