Comproprietà ordinaria: contestazione di delibera assembleare (qualifica degli interventi edili e maggioranze richieste)

Incarto n.

11.2020.111

Lugano

25 novembre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente

per statuire nella causa OR.2018.7 (comproprietà

ordinaria: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della

giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 14 marzo 2018 dalla

AP 1

(patrocinata

dall' PA 1 )

contro

AO 1

AO 3

AO 4 (NL)

AO 5

AO 6

AO 7

AO 8 (NL)

AO 42 ora in (I)

AO 9

AO 11

AO 12

AO 14

AO 15

AO 16

AO 17

AO 18

AO 19

AO 20

AO 21

AO 22

AO 23

AO 24 ora in

AO 25

AO 26

AO 27

AO 28

AO 29 (DK)

AO 30 (D)

AO 31

AO 32 ora in

AO 33 ora in

AO 34

AO 35

AO 36 ora in

AO 37

AO 39 )

AO 41

(tutti patrocinati dall'avv.

PA 2 ),

giudicando sull'appello del 24 agosto

2020 presentato dall'AP 1 contro

la sentenza emessa dal Pretore aggiunto

il 16 giugno 2020;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 1__________

RFD di __________

(3172 m²), suddivisa in 53 quote di comproprietà, così come sulla

correlata particella coattiva n. 5__________ (183 m²), sorge un autosilo costruito

nel 1976 su due livelli (l'uno coperto al pianterreno, l'altro scoperto al

piano superiore) e composto di 53 posti auto, di cui 45 singoli e 4 doppi. La AP

1 è titolare di 27 quote

di comproprietà. Su incarico dell'assemblea dei comproprietari, l'ing. S__________

T__________ ha allestito il 15 giugno 2016 una relazione tecnica con

preventivo di costo in vista di un

risanamento della soletta e della rampa dell'autosilo.

B. All'assemblea

generale straordinaria del 25 settembre 2017, tenutasi alla presenza di 16

comproprietari su 23 (8 presenti e 8 rappresentati mediante procura) per

un totale di 45 quote su 53, sono stati discussi in particolare il risanamento

dell'autosilo e la relativa ripartizione dei costi (oggetto n. 4 all'ordine del giorno). L'amministratore U__________ T__________

ha rilevato la preoccupante situazione descritta nella perizia dell'ing. S__________

T__________. Dal canto suo F__________ R__________, amministratore unico della AP

1, si è riferito a una relazione tecnica commissionata dalla sua società allo

studio d'ingegneria __________, dichiarando che con una spesa di circa

fr. 20 000.– si sarebbero potute

eseguire opere in grado di arrestare il degrado dell'autosilo per 5 o 6

anni. Chiamati a esprimersi, 15 comproprietari (pari a 18 quote) hanno deliberato,

con il voto contrario della AP 1 (pari a 27 quote), quanto segue (oggetto n.

4):

Si decide di effettuare il risanamento dell'autosilo

sito sui fondi part. n. 5__________ e 1__________

RFD di __________ con le modalità e con i costi risultanti dalla perizia

15 giugno 2016 dell'ing. S__________ T__________ di __________.

Il costo del risanamento,

stimato dall'ing. S__________ T__________ in fr. 290 000.– (IVA

inclusa), verrà finanziato da tutti i comproprietari, in proporzione delle

rispettive quote di valore (ad ogni quota di comproprietà di 1/53 corrisponde un

costo di fr. 5471.65).

L'intervento di risanamento

viene affidato all'ing. S__________ T__________ che, dopo aver richiesto le

varie offerte e dopo aver allestito un preventivo dettagliato, determinerà le

modalità con cui lo stesso verrà effettuato.

Per la DL, S__________ T__________

potrà collaborare con il signor B__________ B__________.

Il preventivo dettagliato

dovrà essere sottoposto, per il relativo avallo, all'amministratore, al quale

viene conferito potere decisionale sino ad un massimo di fr. 300 000.–, IVA

inclusa.

Pure il periodo in cui detto

risanamento verrà effettuato dovrà essere concordato con l'amministratore che

terrà conto delle esigenze dei comproprietari.

A copertura delle spese di

risanamento, tutti i comproprietari verseranno sul conto IBAN n. __________, intestato

a “Amministrazione comproprietà __________, __________” (con la menzione “fondo

rinnovamento”), presso la Banca __________ di __________, proporzionalmente

alle rispettive quote di comproprietà, la somma di fr. 290 000.–.

Tale versamento dovrà avvenire

entro e non oltre il 31 dicembre 2017.

L'intervento di risanamento

potrà iniziare solo al momento in cui tutti i comproprietari avranno versato la

loro quota parte.

Nel caso di comproprietari

morosi, l'amministratore è già sin d'ora autorizzato, dopo il 31 dicembre 2017,

a procedere nei loro confronti in via esecutiva e giudiziaria, con la massima

celerità, designando un legale di sua fiducia.

C. Il 20 ottobre 2017 la

AP 1 ha convenuto gli altri comproprietari della particella n. 1__________ (AO 17,

AO 15 e AO 16, AO 14 e AO 13, AO 9 e AO 10, AO 27 e AO 12, AO 1 e AO 2, AO 4, AO

8, AO 21, AO 5, AO 23, AO 22, AO 42, AO 30, AO 28 e AO 29, AO 20, AO 3, AO 24 e

AO 25, AO 11, AO 32, AO 36, AO 35, AO 34 ed AO 33, AO 26, AO 37 e AO 38, AO 19,

AO 39, AO 40 e AO 41, AO 6, AO 7, AO 31 e AO 18) dinanzi al Pretore della

giurisdizione di Locarno Città con un'istanza di conciliazio­ne per ottenere

l'annullamento della risoluzione assembleare n. 4 appena citata (inc. CM.2017.128).

Decaduto infruttuoso il tentativo di

conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato al-l'istante il 14 dicembre

2017 l'autorizzazione ad agire.

D. Con petizione del 14

marzo 2018 la AP 1 ha convenuto i comproprietari enunciati dianzi davanti al medesimo

Pretore, postulando l'annullamento della nota risoluzione n. 4. In un memoriale

del 24 aprile 2018 AO 1 e AO 2, AO 4, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8, AO 12, AO 13 e AO

14, AO 15, AO 16AO 17, AO 18, AO 20, AO 21, AO 22, AO 23, AO 24 e AO 25, AO 26,

AO 27, AO 28, AO 29 e AO 30, AO 31, AO 32, AO 33, AO 34, AO 35 e AO 36,AO 39, AO

40 e AO 41 hanno proposto di respingere la petizione. Altrettanto ha fatto AO

11 in un proprio allegato del 26 aprile 2018. Con decreto del 16 maggio

successivo, il Pretore ha fissato ad AO 9 e AO 10, a AO 42, a AO 37 e AO 38 e a

AO 19 un termine suppletorio di dieci giorni per rispondere alla petizione. In

una lettera del 17 maggio 2018 AO 10 ha comunicato di non comprendere il

contenuto del decreto, rilevando che suo marito AO 9non è in grado di

rispondere e che essa si sarebbe impegnata a vendere al più presto il loro posteggio.

Il 24 maggio e l'11 giugno 2018 AO 37 e AO 38, AO 19 e AO 3 hanno proposto

di respingere la petizione. Il 12 giugno 2018 AO 42 ha dichiarato di essere patrocinato

anch'egli dall'avv. PA 2.

E. Con replica del 29

agosto 2018 l'attrice ha ribadito il proprio punto di vista. Altrettanto hanno

fatto i convenuti in una duplica del 17 settembre 2018. Alle prime arringhe del

15 ottobre 2018 le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e notificato

prove. L'istruttoria, nell'ambito della quale è stata assunta una perizia sullo

stato dell'autosilo e sugli interventi da eseguire, è terminata il 14 gennaio

2020. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni

scritte. Nel suo memoriale del 18 maggio 2020 l'attrice si è confermata nella

propria richiesta. Nel loro allegato

dell'11 marzo 2020 i convenuti hanno postulato una volta ancora il rigetto della

petizione. Statuendo

con sentenza del 16 giugno 2020, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. La

tassa di giustizia di fr. 13 000.–

e le (imprecisate) spese peritali sono state poste a carico dell'attrice,

tenuta a rifondere ai convenuti fr. 16 000.–

complessivi per ripetibili.

F. Contro la sentenza

appena citata la AP 1 è insor­ta a questa Camera con un appello del 24 agosto

2020 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di vedere accogliere la sua petizione

e annullare la menzionata deliberazione n. 4. Nelle loro

osservazioni del 21 settembre 2020 i convenuti propongono di respingere

l'appello. Con replica spontanea del 2 ottobre 2020 e duplica spontanea

del 5 ottobre seguente le parti ribadiscono le loro domande.

G. Il 7 ottobre 2021 il

giudice delegato della Camera ha accertato che il 23 agosto 2018, pendente

causa, AO 21 aveva venduto la propria quota di comproprietà (AQ) di 1/53 a R__________

M__________ (divenuto comproprietario della quota AQ di 1/106) e a C__________

T__________ C__________ (divenuta comproprietaria della quota AS di 1/106), i quali a

loro volta hanno venduto il 19 dicembre 2019 le rispettive quote alla T__________

__________ AG di __________. Egli ha constatato inoltre che il 14 dicembre 2018

AO 37, AO 19 e AO 38, in società semplice, hanno venduto la loro quota di

comproprietà (N) di 1/53

a F__________ P__________ e a U__________ P__________, __________, i quali sono

divenuti comproprietari delle quote W di 1/106 (il primo) e X di 1/106 (la seconda).

Oltre a ciò, egli ha appurato che il 22 settembre 2020, in pendenza di appello,

AO 42 ha venduto la sua quota di comproprietà (E) di 1/53 a W__________

S__________ e E__________ M__________ S__________, __________, i quali sono

divenuti comproprietari delle quote E di 1/106 (il primo) e F di 1/106 (la seconda).

Considerati tali trapassi di proprietà, agli alienanti è stato assegnato un

termine per comunicare l'eventuale subingresso degli acquirenti in loro vece

nel processo e il loro consenso alla sostituzione di parte, con l'avvertenza

che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia al subingresso,

rispettivamen­te come mancata autorizzazione al subingresso. Gli interessati

non hanno reagito.

Considerando

in diritto:

1. Le

sentenze emanate dai Pretori (o dai Pretori aggiunti) con la procedura

ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre

che, ove si tratti di controversie patrimo-

niali,

il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–

“secon-

do

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2

CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole

pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione

comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse

del singolo atto­re, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (analogamente: RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la

soglia di fr. 10 000.– è manifestamente raggiunta, il primo giudice avendo stimato il valore

litigioso in “quasi fr. 290 000.–”, corrispondenti al costo complessivo dei lavori preventivati

dall'ing. S__________ T__________ in fr. 266 000.–

più IVA (sentenza impugnata, consid. 7). Le parti non discutono tale

importo, che non appare inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio

giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attrice

il 22 giugno 2020 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Il

termine di ricorso è cominciato a decorrere così il 23 giugno 2020, ma è rimasto

sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2020 in virtù dell'art. 145 cpv. 1

lett. b CPC e sarebbe scaduto

domenica 23 agosto 2020, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù del­l'art.

142 cpv. 3 CPC. Introdotto

il 24 agosto 2020, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto

ricevibile.

2. Come

si è visto (sopra, lett. G), durante lo scambio degli allegati preliminari

dinanzi al Pretore aggiunto, il 23 agosto 2018, AO 21 ha venduto la sua quota

di comproprietà di 1/53

a R__________ M__________ e C__________ T__________ C__________, i quali l'hanno

venduta a loro volta il 19 dicembre 2019 alla T__________ __________ AG di __________.

Nel corso dell'istruttoria di primo grado inoltre, il 14 dicembre 2018, AO 37, AO

19 e AO 38 hanno venduto la loro quota di comproprietà di 1/53 a F__________ e

U__________ P__________, __________, i quali ne sono divenuti comproprietari nella

misura di 1/106

ognuno. Infine il 22 settembre 2020, in pendenza di appello, AO 42 ha venduto

la sua quota di comproprietà di 1/53

a W__________ S__________ e E__________ M__________ S__________, __________, i

quali ne sono divenuti comproprietari in proporzione di 1/106 ciascu­no. I

venditori sono stati invitati così da questa Camera a comunicare l'eventuale

subingresso degli acquirenti in loro vece nel processo e il loro consenso alla

sostituzione di parte, l'art. 83 cpv. 1 CPC prevedendo che qualora l'oggetto

litigioso sia alienato durante il processo, l'acquirente può subentrare in

causa al posto dell'alienan­te (art. 83 cpv. 1 CPC). Avvertiti che il loro

silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia al subingresso, rispettivamen­te

come mancata autorizzazione al subingresso, nella fattispecie gli alienanti non

hanno reagito. In circostanze del genere non si è perfezionata perciò alcuna sostituzione

di parte. La questio­ne è sapere quali conseguenze ne derivino.

a) L'attuale

Codice di procedura civile non prevede più l'istituto della sostituzione

processuale (Prozessstandschaft), diversamente

dal vecchio Codice di procedura civile ticinese (art. 110 cpv. 1

vCPC), in virtù del quale l'alienante dell'oggetto litigio­so poteva continuare

a condurre il processo in proprio nome, ma

con effetti estensibili all'acquirente, riservata la protezio­ne della buona fede (RtiD I-2016 pag. 684

consid. 2 e pag. 685 consid. 3 con richiami). D'altro lato il comproprietario che intenda

contestare la validità di una deliberazione assembleare deve convenire tutti

gli altri comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario, non sussistendo nella

comproprietà ordinaria una comunione dei comproprietari simile a quella della

proprietà per piani, (Perruchoud, La communauté dans la copropriété

ordinaire, Zurigo/San Gallo 2006, pag. 197 n. 308, pag. 212 n. 332 e

pag. 215 n. 338; cfr. inoltre Jeandin

in: Commentaire romand, CPC, 2ª edizione, n.

7 ad art. 70 CPC). Egli non può quindi continuare il processo nei

confron­ti dei soli comproprietari che hanno conservato le loro quote.

b) Nel regime della comproprietà ordinaria l'art. 649a cpv. 1 CC dispone invero che “il regolamento per

l’uso e l’amministrazione convenuto dai compro­prietari, le misure

amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono

vincolanti anche per il successore d’un comproprietario e per l’acquirente d’un

diritto reale su una quota di comproprietà”. Tale norma istituisce una

successione legale per i diritti e gli obblighi che

discendono dall'uso e dall'amministrazione della comproprietà, a prescindere

dal fatto che l'acquirente di una quota ne sia o non ne sia a conoscenza (DTF

142 III 225 consid. 3.4.1). Quel vincolo riguarda tuttavia misure amministrative

già prese (Perruchoud in:

Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n.

1 ad art. 649a; Brunner/Wichtermann

in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 1 ad art. 649a), mentre

nel caso in esame la deliberazione assembleare è tuttora sub iudice. L'applicabilità

dell'art. 649a cpv. 1 CC lascia quindi spazio al dubbio. In condizioni

siffatte conviene passare così all'esame di merito. Dovesse l'appello rivelarsi

infondato, l'interrogativo legato alla mancata sostituzione di parte nel

processo potrà anche rimanere irrisolto.

3. Nella

sentenza impugnata il Pretore aggiunto, accertata l'impugnabilità della

risoluzione assembleare (oggetto n. 4) del 25 settembre 2017 e la tempestività

dell'azione in applicazione analo-gica dell'art. 75 CC, ha rilevato che per

distinguere tra lavori necessari (art. 647c CC), utili (art. 647d

CC) e voluttuari (art. 647e CC) fa stato il criterio qualitativo e non

l'entità dei costi previsti. Costituiscono lavori necessari – egli ha continuato

– anche “i provvedimenti

imposti da motivi di sicurezza o comunque finalizzati a conservare lo stato o

l'idoneità della costruzione per l'utilizzo inizialmente previsto”, ovvero i

lavori che permettono di preservare la funzionalità dell'edificio, garantendone

la durata nel tempo. A differenza dei lavori utili, che – egli ha proseguito – “intendono

migliorare la funzionalità della comproprietà” (sentenza impugnata, consid. 1 a

4).

Ciò

premesso, il Pretore aggiunto ha constatato sulla scorta del­la perizia

giudiziaria (non contestata dall'attrice) che nell'autosilo è in atto un

processo di corrosione delle armature in ferro e di degrado del calcestruzzo

dovuto essenzialmente a “fenomeni di carbonatazione” e di “infiltrazioni

d'acqua attraverso la soletta di copertura”, ciò che richiede un risanamento “a

salvaguardia del­le strutture portanti” e, più in generale, della funzionalità

stes­sa della costruzione. Quanto alla possibilità, invocata dall'attrice, di

limitare “la bonifica ad alcuni puntuali interventi”, il primo giudice ha ritenuto

che, stando al perito, quelli proposti dall'attrice non arrestino né rallentino

il degrado generale della struttura e non siano pertanto sufficienti. Al

contrario di quelli prospettati dal­l'ing. S__________ T__________, che

sono destinati “esclusivamente a riportare l'autosilo in uno stato (…)

confacente al suo utilizzo”, evitando “il collasso parziale o totale della

costruzione o parti di essa”. Simili interventi non “portano ad un

miglioramento dell'utilizzo”, sicché per il Pretore aggiunto è evidente che

l'assemblea dei comproprietari ha deliberato, con la maggioranza semplice dei

voti prescritta sia dal regolamento per l'uso e l'amministrazione della

comproprietà sia dall'art. 647c CC, lavori necessari e non utili

(sentenza impugnata, consid. 5).

Quanto

alla possibilità – prospettata dall'attrice – di cadenzare gli interventi in

più fasi, limitandoli nell'immediato all'eliminazione dei difetti più vistosi,

il Pretore aggiunto ha reputato sulla base delle conclusioni peritali dell'ing.

R__________ L__________ __________ un siffatto modo di procedere, seppure

fattibile, poco razionale e maggiormente oneroso. A parte ciò – egli ha epilogato

– un lavoro può rivelarsi necessario anche se non è urgente, l'urgenza connotandosi

se mai come un'ulteriore “sottodistinzione”. Per il primo giudice non si

giustifica pertanto di assoggettare anche solo una parte dei lavori deliberati

all'esigenza della maggioranza qualificata. Egli ha lasciato così irrisolta la

questione – sollevata dai convenuti – di sapere se l'art. 13.6 del regolamento

per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, prevedendo la maggioranza

semplice, comporti una “mitigazione” delle maggioranze prescritte dagli art.

647d e 647e CC. Non senza manifestare in un obiter dictum la

sua perplessità al proposito, sottolineando

che la norma statutaria riserva espressamente le previsioni di legge e non vi può derogare (sentenza impugnata,

pag. 3 seg.).

4. L'appellante

si duole anzitutto che il primo giudice non abbia tenuto conto delle

conseguenze, ai fini della qualifica giuridica e del calcolo delle maggioranze

richieste, della suddivisione dei lavori (operata dal perito) in tre fasi. Essa

rileva di avere contesta­to già nella replica la necessità di parte dei lavori

decisi dal­l'assemblea dei comproprietari, a cominciare dalla prevista

impermeabilizzazione – attualmente inesistente – e dalla sua protezione fino

alla “posa dei pluviali” e alla “creazione di un'aiuola al primo piano”, da

qualificare come interventi utili, se non voluttua­ri, e da decidere almeno con

la doppia maggioranza. A parer suo tale conclusione si imponeva ancor più dopo

avere preso atto della prospettata suddivisione delle opere di risanamento in

tre fasi. Per l'attrice un lavoro è

necessario nell'accezione del­l'art. 647c CC se dev'essere

eseguito in un breve lasso di tempo per conservare il valore della cosa e per

mantenerla idonea al­l'uso.

Se

“oggi” l'esecuzione di un lavoro non si impone per conseguire tale scopo, esso non

può quindi dirsi necessario. Per questo motivo – adduce l'appellante richiamandosi

alle allegazioni del suo memoriale conclusivo – i lavori che il perito

giudiziario nel referto complementare del 20 dicembre 2019 ha inserito nella “fase

3” non sono necessari e non potevano essere decisi senza l'adesione anche della

maggioranza delle quote. Altrettanto vale – essa soggiunge – per i lavori della

“fase 2”, anche perché le opere da realizzare nella “fase 1”, pur essendo

qualificabili come necessarie, possono essere eseguite a regola d'arte a

prescindere dagli interventi previsti per le fasi successive. Nemme­no l'ing. S__________

T__________ – conclude l'attrice – si è pronunciato “sulla tempistica in merito

al futuro degrado del manufatto” e ha riconosciuto la buona qualità del

calcestruzzo usato.

a) Nella misura in cui richiama integralmente le argomentazio­ni

esposte espresse nel memoriale conclusivo, l'appello risulta d'acchito

irricevibile. In appello non basta rinviare ad

allegati di prima sede per adempiere

Fatti

i requisiti di motivazione (DTF 141 III 576 consid. 2.3.3; più recentemente:

sentenza 4D_9/2021 del 19 agosto 2021 consid. 3.3.1). Men che meno incombe a

questa Camera condurre indagini su circostanze di cui neppure l'appellante si

vale (RtiD I-2004 pag. 591 n.

68c).

b) Riguardo

alla possibilità di considerare come interventi necessari la prospettata

impermeabilizzazione e la protezione del posteggio superiore e della rampa

esterna (rapporto peritale completivo del 20 dicembre 2019, cifra R3.2)

attualmen­te mancanti, l'appellante perde di vista che anche nuove ope­re

possono rivelarsi necessarie ove siano imposte per motivi di sicurezza, per

conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro dello scopo inizialmente

previsto (RtiD I-2012 pag. 897 consid. 4b con richiami). E in concreto è

pacifico che la posa di un'impermeabilizzazione e di una nuova pavimentazione protettiva

siano indispensabili per rimediare alle infiltrazioni d'acqua e interrompere il

processo di degrado del calcestruz­zo e di corrosione delle armature in ferro (rapporto

peritale n. 1 del 13 giugno 2019, pag. 5 e pag. 10 a 13; rappor­to

peritale n. 2 di quello stesso giorno, pag. 6, cifra R2, e pag. 10). Tant'è che

nel quesito n. 4 della sua istanza di delucidazione peritale l'attrice medesima

ha inserito l'impermeabilizzazione del posteggio superiore e della rampa come

intervento da eseguire ‟a breveˮ (rapporto peritale completivo del

19 dicembre 2019, pag. 8). Non fa dubbio inoltre che gli interventi in

questione si impongano per conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro

dello scopo inizialmente previsto. Al proposito la doglianza dell'appellante cade

dunque nel vuoto. Sulla contestata “posa dei pluviali” e sulla “creazione di

un'aiuola al primo piano” si tornerà in seguito (consid. 5b).

c) Per

quel che è dell'invocata suddivisione degli interventi in tre fasi, l'appellante

equivoca sugli accertamenti peritali. Contrariamente a quanto essa lascia

intendere, l'ing. R__________ L__________ non ha raccomandato un piano di

risanamento in tre fasi, ma – rispondendo a uno specifico quesito

dell'interessata – si è limitato ad affermare di non poter escludere che

il risanamento da lui descritto possa essere eseguito a scaglioni. A parte ciò,

l'appellante non discute minimamente le riserve espresse dal Pretore aggiunto circa

un siffatto modo di procedere, ritenuto poco razionale e maggiormente

dispendioso, trascurando che – come ha fatto notare il perito – “non bloccare subito

l'avanzare del degrado con un intervento di risanamento potrebbe causare nei

prossimi anni un peggioramento dello stato e quindi la necessità di interventi

di risanamento più invasivi ed importanti con un ulteriore aumento dei costi di

ripristino” (rapporto peritale completivo del 19 dicembre 2019, pag. 8). Quale

debba essere poi il “breve lasso di tempo” entro cui i lavori andrebbero

eseguiti per essere ancora considerati “necessari” giusta l'art. 647c CC – e non già urgenti nel senso del­l'art. 647

cpv. 2 n. 2 CC (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_831/2020 del 29

giugno 2021, consid. 5.2, destinata a pubblicazione) – l'appellante non spiega

(sulla possibilità che lavori necessari possano anche durare nel tempo: Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum,

Grundlagen und praktische Probleme, tesi, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010,

pag. 99 n. 182). Al riguardo l'appello si rivela finanche carente

di motivazione (nel senso dell'art. 311 cv. 1 CPC).

d) Si

volesse pur transigere su quanto precede, l'attrice non contesta che, almeno

nel loro complesso, gli interventi proposti dall'ing. S__________ T__________

sono indispensabili “per limitare e rallentare il processo di degrado

attualmente in atto nel calcestruzzo” e di “corrosione delle armature”

(rapporto peritale n. 2 del 13 giugno 2019, pag. 13, cifra R5). Né essa revoca

in dubbio che il risanamento prospettato è destinato a ripristinare la

funzionalità dell'opera e che trascurarlo può portare al “collasso parziale o

totale della costruzione o di parti di essa” (loc. cit.). Sostenere, in simili

circostanze, che l'insieme dei lavori non è necessario non è serio. Per tacere

del fatto che nel frattempo anche gli interventi della “fase 2” (relativi al

posteggio inferiore indicati nella risposta R3.2 del rapporto completivo)

sarebbero ormai maturi, il perito avendo precisato nel dicembre del 2019 – con

tutte le note riserve circa il modo di procedere – che la seconda tap­pa sarebbe

dovuta “seguire immediatamente o a corto termine entro i prossimi 2-3 anni”. Che

infine l'ing. S__________ T__________ abbia attestato la buona qualità del calcestruzzo

e non abbia saputo fornire una tempistica in merito al futuro degrado dell'edificio,

comunque sia già in atto, nulla muta. Al riguardo l'appello manca così di

consistenza.

5. In

una seconda censura l'appellante rimprovera al Pretore aggiunto di non avere affrontato

la questione legata all'esistenza di lavori, fra le opere deliberate

dall'assemblea dei comproprietari in un'unica votazione a maggioranza semplice,

che non sarebbero “sicuramente” qualificabili come necessari, ma che sono se

mai da considerare utili o finanche voluttuari. Si tratta – sostiene

l'appellante – di nuove parti d'opera e in particolare della posa di pluviali e

della realizzazione di un'aiuola al primo piano che attualmente non esisterebbero

e che integrano una miglioria, se non addirittura – per quel che è dell'aiuola

– un intervento di abbellimento della costruzione, deliberabili unicamente con

la doppia maggioranza dei comproprietari e delle quote.

a) L'art.

647c CC stabilisce in materia di comproprietà ordinaria che “i lavori di

manutenzione, di riparazione e di rinnovazione necessari a conservare il valore

della cosa e a mantenerla idonea all'uso sono decisi a maggioranza di tutti i

comproprietari, sempreché non siano atti d'ordinaria amministrazio­ne che

ognuno di essi può fare” (opere necessarie). Ancora in materia di comproprietà

l'art. 647d cpv. 1 CC prevede che “i lavori di rinnovamento e di

trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorarne

il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i

comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa”

(opere utili). L'art. 647e cpv. 1 CC dispone infine, in materia di

comproprietà, che “lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la

cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere

Considerandi

fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari” (opere voluttuarie;

cfr. RtiD I-2019 pag. 543 consid. 5a).

b) Per

quanto concerne i due interventi testé menzionati, a ragione i convenuti

obiettano che essi si riferiscono a opere già esistenti, ma deteriorate, da

sistemare nell'ambito dei lavori di risanamento globale (osservazioni, pag. 4

seg.). Essi accennano alla relazione tecnica dell'ing. S__________ T__________,

che il 15 giugno 2016 ha spiegato come “per risanare in modo definitivo la

soletta e la rampa e quindi il fabbricato” occorre, fra l'altro, “sistemare gli

scarichi dei pluviali” e “sistemare l'aiuola al primo piano per evitare le

attuali infiltrazioni da essa provenienti” (doc. N, pag. 3). Ricordano inoltre

che “tutti” gli interventi proposti dall'ing. S__________ T__________ sono

stati considerati dal perito giudiziario “necessari per limitare il degrado

delle strutture in calcestruzzo e quindi stabilizzarne la situazione

ripristinandone l'idoneità all'uso”, rispettivamente “indispensabili per

limitare e rallentare il processo di degrado attualmente in atto” (rapporto

peritale n. 2 del 13 giugno 2019, pag. 13, cifre R5.1 e 5.2).

Con

gli accertamenti che precedono l'appellante non si confronta nemmeno di

scorcio, limitandosi ad asserire – senza alcun riscontro probatorio e finanche

in contrasto con gli atti (rilievo fotografico del 12 aprile 2019 annesso alla

perizia del 13 giugno 2019, immagini n. 9, 27, 70, e pag. 3 della perizia) –

che la sistemazione dei pluviali “da quanto le risulta” non sarebbe una mera

riparazione degli stessi e che l'aiuola al primo piano sarebbe stata eliminata

da anni (replica spontanea, pag. 4). In realtà, anche gli interventi in

questione vanno considerati come lavori destinati a far sì che la cosa continui

a essere fruibile normalmente (RtiD II-2020 pag. 854 n. 10c consid. 4) e a

evitare il deterioramento ulteriore della costruzione (Perruchoud in:

Commentaire romand, op. cit., n. 3 ad art. 647c CC). Il fatto che siano

stati deliberati a loro volta con la maggioranza dei comproprietari applicata

ai lavori necessari resiste quindi alla critica.

6.

L'appellante

lamenta poi che l'assemblea dei comproprietari ha approvato in un'unica

votazione a maggioranza semplice un oggetto che si riferiva sia a lavori

necessari sia a lavori utili e – almeno in un caso (per la citata aiuola) –

voluttuari, per i quali era richiesta una risoluzione a maggioranza

qualificata. Una siffatta votazione non potendosi ritenere valida, l'attrice chiede

che la risoluzione n. 4 dell'assemblea tenutasi il 25 settembre 2017 sia

annullata per intero, il giudice non essendo abilitato a riformare una

decisione viziata, sostituendosi all'apprezzamento dell'organo che l'ha

adottata.

Qualora

siano impugnate risoluzioni assembleari per difetto di forma, chi ricorre al

giudice deve dimostrare di avere sollevato il vizio già all'assemblea, salvo

non avere partecipato alla medesima (DTF 136 III 177 consid. 5.2.1 con

richiami; più recentemente: sentenza 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid.

7.2,3,2; cfr. anche: I CCA, sentenza inc. 11.2019.26 del 29 dicembre 2020

consid. 7b). Ora, dal verbale assembleare del 25 settembre 2017 non risulta –

né l'appellante pretende – che il vizio di forma sia stato invocato in tale

occasione. Già per questo motivo la doglianza è destinata all'insuccesso. È

vero che, ove un'assemblea di comproprietari debba votare l'esecuzione di

lavori aventi natura diversa, non basta che essa deliberi globalmente con la

maggioranza (semplice) prevista per le sole opere necessarie, neppure nel caso

in cui tali opere fossero preponderanti rispetto alle altre. In situazioni del

genere questa Camera ha già avuto modo di stabilire che è data una sola

alternativa: ovvero essa delibera separatamente sui lavori necessari, utili e

voluttuari (con le rispettive esigenze di quorum) oppure essa delibera in

blocco, ma deve raggiungere l'unanimità (RtiD I-2012 pag. 897 consid. 4f con

riferimenti). In concreto l'assemblea dei comproprietari non è stata chiamata a

votare anche opere di miglioria o di abbellimento. Presa a maggioranza dei

comproprietari, la risoluzione in rassegna non è pertanto censurabile.

7.

L'attrice

fa valere altresì che nemmeno l'art. 13.6 del regolamen­to per l'uso e

l'amministrazione della comproprietà può derogare a norme di legge sulle

maggioranze necessarie. Essa ricorda che per l'articolo in questione ‟l'assemblea

prende le sue decisioni a maggioranza semplice (la metà più uno) dei comproprie-tari

aventi diritto di voto e presenti all'assemblea nella misura in cui il regolamento o la legge non preveda

diversamenteˮ (doc. D). Se non che – essa soggiunge – proprio la

legge prevede altrimenti, prescrivendo la maggioranza semplice di tutti i

comproprietari per i lavori necessari, la doppia maggioranza per quelli utili e

l'unanimità per quelli voluttuari.

Relativamente

alle maggioranze richieste per decidere lavori utili e voluttuari, si è spiegato

che i lavori in questione sono necessari, sicché al proposito non giova ripetersi

(consid. 4 e 5). Quanto alla maggioranza per eseguire lavori necessari, invece,

non è chiaro quali conseguenze l'interessata intenda trarre dal suo argomento. Essa

trascura in ogni modo che quel 25 settembre 2017, quando l'assemblea dei comproprietari ha

votato l'oggetto n. 4 all'ordine del

giorno, è stata raggiunta sia la maggioranza di tutti quanti i comproprietari allora

iscritti nel registro fondiario (maggioranza di 15 comproprietari su un totale

di 23: doc. E, pag. 2 e 5 con l'allegato dell'elenco degli aventi diritto

di voto) – come riconosce l'attrice medesima (memoriale, pag. 3 in fon­do) – sia

la maggioranza prevista dall'art. 13.6 del regolamento (maggioranza di 15

comproprietari su 16 presenti o rappresentati all'assemblea). Non constano

quindi essere state offese norme legali o regolamentari. Né tocca al giudice, nelle

circostanze descritte, sostituirsi alla volontà della maggioranza (cfr. I CCA,

sentenza inc. 11.2018.63 del 24 gennaio 2020 consid. 9 con richia­mi; più in

generale, sulla possibilità di prevedere nel regolamento le modalità di

presenza e di voto, v. Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, op. cit.,

pag. 119 n. 178 e pag. 122 a 124 ni. 187 segg.). Anche su questo punto l'appello vede così la

sua sorte segnata.

8.

Da ultimo l'appellante postula l'addebito degli oneri processuali

di prima sede ai convenuti, con obbligo per questi ultimi di rifonderle fr. 16

000.– per ripetibili. Tale

domanda non ha tuttavia portata autonoma, ma è subordinata

all'accoglimento dell'appello. L'ipotesi non verificandosi in concreto, la

richiesta si rivela così senza oggetto.

9.

Le spese del giudizio odierno seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre ai convenuti, che hanno

formulato osservazioni all'appello e una duplica spontanea tramite un

patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

10.

Considerato

l'esito dell'appello, destinato all'insuccesso, può continuare a rimanere

indecisa la questione, trattata al consid. 2, legata

alle conseguenze del mancato subingresso degli acquirenti (la T__________

__________ AG, F__________ e U__________ P__________, W__________ S__________ e

E__________ M__________ S__________) nel processo.

11.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente anche la soglia

di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74

cpv.1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali

di fr. 9000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà ai convenuti fr.

10 000.–

complessivi per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali

e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli

art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione

impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia

civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso

in materia civile è dato, entro lo stesso termine,

il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso

al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).