Ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori: iscrizione provvisoria per lavori eseguiti su più fondi

Incarto n.

11.2020.60

Lugano

19 agosto 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente

per statuire nella causa SO.2016.1222 (ipoteca

legale degli artigiani e imprenditori: iscrizione provvisoria) della Pretura

del Distretto di Bellinzona promossa con istanza del 27 dicembre 2016

dalla

AP 1

(Bolzano)

(patrocinata

dall'avv. PA 1 )

contro

M__________

B__________, ora in

(patrocinato

dall'avv. )

al

quale è subentrata in pendenza di causa

AO

1

(patrocinata

dall'avv. PA 2 ),

giudicando sull'appello del 5 giugno

2020 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 25

maggio 2020;

Ritenuto

in fatto: A. Il 27 settembre 2013 M__________

B__________ ha stipulato con la AP 1 di __________ (Bolzano) un contratto di

appalto per la fornitura e il montaggio “al grezzo

avanzato” di due edifici prefabbricati del modello “R__________”

(dimensione/tipo: “309 + 373 + 373hM-piano”): l'uno composto di tre

appartamenti sulla particella n. 380 RFD di __________ e l'altro di otto

appartamenti sulla contigua particella n. 6536, entrambe di proprietà del

committen­te. Il costo delle opere era stabilito in

€ 1 538 000.– complessivi più

IVA. Nel­l'autun­no del 2015 entrambi i fondi sono stati costituiti in

proprietà per piani. La particella n. 380 consta

di tre unità (dalla n. 7415 alla n. 7417), la

particella n. 6536 di otto unità (dalla n. 7438 alla n. 7445). In corso d'opera M__________

B__________ ha commissionato modifiche e interventi

supplementari. Terminati i lavori nel settembre del 2016, la AP 1 ha emesso fatture per complessivi € 1 770 741.–, IVA inclusa.

Dedotti acconti per € 1 624 128.–, il saldo di € 146 613.– è rimasto scoperto. Il 18

ottobre 2016 M__________ B__________ ha

trasferito la proprietà per piani n. 7442 a C__________ L__________ in ossequio

all'esercizio di un diritto di compera.

B. Il

27 dicembre 2016 la AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Bellinzona, postulando

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale ‟collettivaˮ degli

artigiani e imprenditori a carico delle proprietà per piani dalla n. 7438 alla

n. 7441 e dalla n. 7443 alla n. 7445 per fr.

114 460.35 (pari a € 107 414.–) con interes­si al 5% dal 27 dicembre 2016, come

pure a carico delle proprietà per piani dalla n. 7415 alla n. 7417 per fr. 34 266.80 (pa­ri a € 32 157.28) con interessi al 5% dallo stesso 27 dicembre 2016.

Con decreto cautelare di quel medesimo giorno, emesso senza contraddittorio, il

Pretore aggiunto ha ordinato le iscrizioni richieste e ha citato le parti al contraddittorio.

L'addebito delle spese processuali (fr. 2000.–) e delle ripetibili è stato

rinviato alla decisione che sarebbe stata presa dopo l'udienza. Il 2 gennaio

2017 M__________ B__________ ha venduto le proprietà per piani dalla n. 7415

alla n. 7417, dalla n. 7438 alla n. 7441 e dalla n. 7443 alla n. 7445 a AO 1. Il 2 gennaio 2017 quest'ultima ha acquistato da C__________ L__________ anche la proprietà per piani n. 7442.

C. La

procedura è rimasta sospesa, su richiesta delle parti, dal 15 maggio 2017

al 28 gennaio 2020 e il 13 febbraio 2020 AO 1 è subentrata nel processo a M__________

B__________. All'udienza del 5 marzo 2020, destinata al contraddittorio,

l'istante ha confermato la propria domanda, mentre la convenuta ha proposto di

respingere l'istanza. L'impresa ha replicato, seduta stante, modificando la propria

richiesta nel senso che, in subordine, si iscrivesse un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di complessivi

fr. 114 460.35

così suddivisi:

– fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7438 (115/1000 della particella n. 6536),

– fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7439 (115/1000 della particella n. 6536),

– fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7440 (115/1000 della particella n. 6536),

– fr. 15 986.10 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7441 (125/1000 della particella n. 6536),

– fr. 17 904.40 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7443 (140/1000 della particella n. 6536),

– fr. 17 904.40 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7444 (140/1000 della particella n. 6536) e

– fr. 18 543.85 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7445 (145/1000 della particella n. 6536)

e

un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di complessivi fr. 34 266.80 così suddivisi:

– fr. 11 650.70 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7415 (340/1000 della particella n. 380),

– fr. 11 136.70 con interessi al 5% dal 27

dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7416 (325/1000 della particella n. 380) e

– fr. 11 479.40

con interessi al 5% dal 27 dicembre 2016

sulla proprietà per piani n. 7417

(335/1000 della particella n. 380).

L'istante

ha chiesto altresì di assegnarle un termine per

promuovere la causa volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale. La

convenuta ha duplicato, proponendo una volta ancora di respingere l'istanza. Non

dovendosi assumere prove oltre ai documenti prodotti, l'istruttoria è stata

chiusa quello stesso giorno. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte

del 31 marzo e del 30 aprile 2020 nelle quali hanno riaffermato le loro

posizioni.

D. Statuendo con

sentenza del 25 maggio 2020, il Pretore aggiunto ha respinto l'istanza e ha ordinato la cancellazione delle

iscrizioni provvisorie decretate il 27 dicembre 2016 senza contraddittorio.

Le spese processuali di fr. 2200.– (comprese

quelle del decreto cautelare emesso inaudita parte) sono state poste a carico

del-l'istante, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 3000.– per ripetibili.

E. Contro la sentenza

appena citata la AP 1 è insor­ta a questa

Camera con un appello del 5 giugno 2020 per otte-

nere che la decisione impugnata sia riformata nel

senso di acco-gliere la sua istanza così come precisata nel memoriale di repli­ca.

Nelle sue osservazioni del 6 luglio 2020 AO 1 propone

di respingere l'appello.

Considerando

In diritto:

1. L'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli

artigiani e imprenditori è

trattata con la procedura sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d

n. 5 CPC). Le relative decisioni dei Pretori (o dei Pretori aggiunti) sono

appellabili perciò entro dieci giorni dalla notifica (art. 314 cpv. 1 CPC),

sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–

“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove si consideri l'ammontare

dell'ipoteca controverso in prima sede (fr.

148 727.15

complessivi). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è giunta alla

patrocinatrice dell'istan­te il 26 maggio

2020 (traccia dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato il 5 giugno

2020 (timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è

pertanto ricevibile.

2. Un

appello diretto contro una decisione in materia di provvedimenti cautelari,

alla cui stregua va assimilata la decisione in esa­me (DTF 137 III 567), non

sospende l'esecutività della sentenza impugnata (art. 315 cpv. 4 lett. b CPC).

In concreto il Pretore aggiunto ha disposto nondimeno che l'invito

all'ufficiale del registro fondiario perché cancellasse le iscrizioni

provvisorie delle ipoteche legali decretate senza

contraddittorio il 27 dicembre 2016 sarebbe stato fatto seguire solo

dopo il passaggio in giudicato della decisione. Le iscrizioni provvisorie figurano tuttora, di conseguen­za,

nel registro fondiario. In condizioni del genere l'appello continua a essere

provvisto di interesse pratico e attuale (da ultimo: I CCA, sentenza inc.

11.2017.70 del 18 giugno 2019 consid. 2 con rifermenti).

3. All'appello

l'istante acclude un “preprogetto viste 3D” con annotazioni a mano

del 25 settembre 2014 (doc. B di appello), i piani firmati dalle parti il 27

settembre 2019 del lotto 1 (tre appartamenti sulla particella n. 380) e dei

lotti 2 e 3 (otto appartamenti sulla particella n. 6536: doc. C e D di appello),

come pure una copia dell'offerta dettagliata che la ditta ha allestito il 27

settembre 2013 per M__________ B__________ (doc. E di appello). Ora, nuovi mezzi di prova sono proponibili in

appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione

inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile,

tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Spetta alla parte che

intende valersi di simile facoltà indicare i motivi che le hanno impedito di

sottoporre tali elementi al primo giudice nonostante la diligenza che si poteva esigere da lei (DTF 143 III 42 consid. 4.1).

Nella

fattispecie i documenti esibiti in appello precedono ampiamente il giudizio

impugnato, senza che l'appellante spieghi quali motivi le avrebbero impedito di

sottoporli al Pretore aggiunto nonostante la diligenza che si poteva esigere da

essa. La ricevibilità dei documenti in questione appare quindi più che dubbia e

poco importa, sotto questo profilo, che a parere dell'istante i documen­ti

prodotti in prima sede sarebbero sufficienti per confermare l'iscrizione dell'ipoteca

legale in via provvisoria. Comunque sia, e come si vedrà in appresso (consid.

8), i documenti in questione non sussidiano ai fini del presente giudizio. Senza

fondamento è poi l'impossibilità – lamentata dall'istante – di valersi davanti

al primo giudice del­l'audizione di tecnici residenti in Italia. Questa Camera

ha già avuto modo di rilevare, proprio nell'ambito di una procedura come quella

in rassegna, che nulla impedisce di domiciliare un testimone residente

all'estero presso una parte o presso il suo patrocinatore oppure di farsi

autorizzare dal giudice a comparire in aula insieme con i testimoni residenti

all'estero (RtiD II-2019 pag. 690 consid. d).

4. Nella

sentenza impugnata il Pretore aggiunto, appurato che l'osservanza del termine

di quattro mesi per l'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali degli

artigiani e imprenditori non era in discussione, ha verificato il riparto

dell'aggravio ipotecario sui due fondi e, all'interno dei medesimi, sulle varie

proprietà per piani (pag. 5). Riepilogati i

presupposti per l'iscrizione di un'ipoteca legale in caso di lavori su più

immobili (art. 798 cpv. 2 CC), come pure per l'iscrizione di un'ipoteca legale

collettiva, egli ha accertato che nessuna fattura prodotta dall'istante distingue

fra le ope­re che hanno riguardato il prefabbricato sulla particella n. 380 e

quelle che hanno interessato la particella n. 6536. Nulla consen­te nemmeno di

differenziare, all'interno dei due fondi, tra i lavori eseguiti sulle parti

comuni e sulle singole proprietà per piani (pag. 6). L'istante – ha continuato

il Pretore aggiunto – ha allestito un'analisi del 22 dicembre 2016 (doc. L) che

stabilisce in € 1126.42 il costo per metro quadrato delle opere eseguite

(costo totale € 1 770 741.–) diviso per la ‟superficie

utile lordaˮ costruita, di 1572 m², e su tale base astratta ha ripartito

il credito tra i due fondi. Ciò contravviene

tuttavia all'obbligo di conteggiare e fatturare separatamente i lavori per ogni

singola particella.

La

mancata specifica delle prestazioni fornite per ciascun fondo e l'omessa

produzione della ‟descrizione tecnicaˮ menzionata nel contratto di

appalto (doc. A) – ha soggiunto il primo giudice –ostano all'accoglimento dell'istanza.

Anche perché, trattandosi di case prefabbricate, le varie componenti

(perimetro, pareti divisorie, scale, porte, pavimenti ecc.) non sono in alcun

rapporto con la “superficie utile lordaˮ, ma richiedono una distinta (pag.

6 seg.). Ciò posto, neppure la ripartizione millesimale proposta dal­l'istante in

subordine può entrare in linea di conto. Analoghe considerazioni valgono a

maggior ragione, secondo il Pretore aggiunto, con riferimento alle opere

supplementari fatturate per complessivi € 100 975.40 più IVA, le quali non sono attribuibili ai due fondi né ai singoli appartamenti. E

siccome – egli ha epilogato – la ripartizione del credito complessivo tra le

due particelle operata (in via principale o subordinata) era sin dall'inizio

inammissibile, non occorre vagliare oltre la possibilità – respinta dalla

convenuta – di ‟un'ipoteca legale collettiva concomitante ad una

parzialeˮ (pag. 7).

5. Ripercorsa

la cronistoria della fattispecie, l'appellante definisce notorio che le case da

essa costruite sono

prefabbricate, in legno, sono concepite in modo standardizzato, seppure con

varie opzioni di rifiniture, e sono composte di superfici e pannelli da

montare. L'‟analisi-verificaˮ del 22 dicembre 2016 (doc. L) non è

quindi – essa adduce – un documento confezionato a posteriori per i bisogni di

causa, ma è proprio quel “conteggio

separato dei costi per ogni fondo richiesto da dottrina e giurisprudenza (…)”. Già

davanti al Pretore aggiunto l'appellante allega inoltre di avere precisato che

Fatti

i costi di costruzione dei suoi fabbricati sono determinati sostanzialmente in

funzione delle superfici (in metri quadrati) e che il costo di ogni abitazione

corrisponde a una quota del costo complessivo ‟in proporzione a tali superficiˮ. Ciò non

costituisce, a mente sua, un calcolo astratto, senza contare che per la natura

stessa delle sue costruzioni essa non potrebbe fare altre distinzioni ‟al

di là dei metri lineari o m²ˮ.

A suo parere, i conteggi presentati consentono una ‟precisa individualizzazione del fondo come garanzia

del plusvalore portato dai suoi lavori”.

In

difetto di competenze tecniche – prosegue l'istante – il Pretore aggiunto non

poteva per altro mettere in discussione il suo metodo di calcolo. Men che meno

ove si consideri che egli neppure avrebbe potuto sentire i tecnici residenti in

Italia senza ritardare eccessivamente il corso della procedura e che in caso di

dubbio doveva ordinare l'iscrizione provvisoria e rinviare l'esame di merito alla

procedura di iscrizione definitiva, nel cui ambito sarebbe stato possibile escutere

testimoni e assumere una perizia. Ad ogni buon conto – prosegue l'appellante – i

nuovi documenti indicano la superficie netta delle abitazioni e precisano le

modalità di calcolo, confermando i dati (lordi) riportati negli altri documenti

agli atti. Ribadita la concretezza del calcolo presentato, l'appellante sottolinea

che la giurisprudenza ammette pur sempre deroghe al principio della specialità.

E quand'anche i conteggi esibiti non ossequiassero tale precetto, le

particolarità delle costruzioni non permettono in concreto di esigere conteggi

più particolareggiati.

Per

quel che è dell'ipoteca legale collettiva concomitante a una parziale,

questione che il Pretore aggiunto non ha dovuto esaminare per avere respinto la

suddivisione del credito complessivo tra i due fondi, l'appellante ribadisce gli

argomenti addotti in pri­mo grado. Ritiene che l'aggravio ipotecario richiesto

vada accol­to, poiché tutte le proprietà per piani oggetto della procedura

appartengono tuttora al medesimo titolare. Poco importa che la proprietà per

piani n. 7442 sia stata venduta inizialmente a un'altra persona, giacché il

plusvalore relativo a tale unità è stato considerato separatamente in un'altra

causa (inc. SO.2016.1221). Non entrasse in linea di conto un'ipoteca collettiva

– conclude l'appellante – nulla osta a un'annotazione su ogni proprietà per

piani proporzionale ai millesimi, come essa ha postulato in subordine nella

replica. Non da ultimo perché ciò condurrebbe a una riduzione dell'aggravio in

proporzione ai millesimi anziché per l'intero credito su ogni proprietà per

piani.

6. A norma dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC l'iscrizione di

un'ipoteca legale può avvenire solo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto,

destinati a un'opera eseguita su un determinato fondo. Il privilegio degli

artigiani e imprenditori può quindi sussistere unicamen­te per prestazioni

eseguite su uno specifico immobile in relazio­ne a un concreto progetto di

costruzione (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a con riferimenti). Ciò integra il cosiddetto

principio della specialità, secondo cui occorre precisare individualmente

l'ogget­to messo a pegno in garanzia del plusvalore generato dall'artigiano o

imprenditore sull'immobile (DTF 146 III 9 consid. 2.1.1). In caso di lavori su più particelle l'ipoteca

legale dev'essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo

fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798

cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l'artigiano o imprenditore abbia eseguito

il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a). Incombe

all'artigiano o imprenditore allestire un conteggio preciso per ogni fondo e

fattu-rare i lavori separatamente, tanto

riguardo all'ammontare del credito quanto all'entità della relativa garanzia

(DTF 146 III 9 consid. 2.1.2; RtiD

I-2019 pag. 546 consid. 4b).

Ne

segue che, per principio, l'artigiano o imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento

in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l'insieme delle

sue prestazio­ni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve

specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono

state effettuate per un determinato fondo e a quale prezzo. La pattuizione di

costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo. E non spetta al

giudice suddividere per apprezzamento su più fondi una pretesa indeterminata (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b). L'ipoteca

legale può unicamente gravare l'entità giuridica (fondo base o quota di

comproprietà) che ha beneficiato dei lavori (DTF 146 III 9 seg. consid. 2.1.2).

Un'eccezione

va ammessa solo con gran­de prudenza e soltanto in condizioni tali da far

apparire contabilizzazione e fatturazione separate come non fattibili: situazioni

che, in quanto premesse per un'eccezione alla regola, vanno allegate e dimostrate

dall'artigiano o imprenditore che le invoca (DTF 146 III 12 consid. 4.1.1).

I

precetti testé enunciati si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma

anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l'ammontare del pegno per

queste ultime possa apparire arduo, vista l'esigenza di ottenere l'iscrizione

entro quattro mesi e l'impossibilità di aumentare in seguito l'ammontare della

garanzia iscrit­ta. In tali casi si

ammette nondimeno un'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale a carico dei

singoli per un importo approssimativo, con un ‟margine di sicurezzaˮ del

10-20% (RtiD I-2019 pag. 546 seg. consid.

4b e 4d con rinvii). Applicati alla

proprietà per piani, simili regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata

proprietà per piani un'eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella

determinata unità. Se più unità hanno beneficiato di lavori, l'ipoteca legale riveste

la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per l'importo di cui

è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per

la totalità del credito da garantire è possibile solo eccezionalmente, alle

condizioni dell'art. 798 cpv. 1 CC. Qualora i lavori abbiano per oggetto parti

comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l'oggetto in comproprietà e

l'artigiano o imprenditore deve ripartire la sua spettanza sui proprietari

delle varie unità in funzione delle loro quote, in modo che si possano

iscrivere pegni parziali nel senso del­l'art. 798 cpv. 2 CC (DTF 146 III

10 consid. 2.1.3 con rinvii; sul tema v. anche

RtiD I-2011 pag. 668 n. 21c con numerosi richia­mi).

7. In concreto è

pacifico che la ditta istante ha eseguito lavori edili sulla particella n. 380

e sulla particella n. 6536, ragion per cui spettava alla ditta medesima rendere

Considerandi

verosimile in che misura la sua pretesa si riferisse all'una o all'altra e in

che misura tale pretesa riguardasse l'una o l'altra proprietà per piani oppure

avesse per oggetto le parti comuni. L'appellante sostiene di avere sufficientemente

reso verosimile il costo di ogni unità abitativa. Sta

di fatto che il

calcolo da essa presentato il 22 dicembre 2016 (doc. L) non distingue le prestazioni fornite (e i costi

fatturati) per ogni singolo fondo, co­me impone il principio della specialità

(DTF 146 III 12 consid. 4.1.1). Quand'anche non sia stato confeziona­to per esigenze

di causa, il conteggio si esaurisce in un calcolo aritmetico. Suddiviso

il costo totale delle costruzioni (complessivi € 1 770 741.–) per la

superficie degli 11 appartamenti (1572 m²), l'appellante quantifica l'aggravio

ipotecario in € 1126.42 per

metro quadrato, ottenendo per la particella n. 380 un importo di € 391 996.50

a fronte di una superficie di 348 m² e per la particella n. 6536 un importo di €

1.

378 744.50 per rapporto a una superficie di 1224 m², di cui € 81 440.17 e 72.30 m² riferiti alla proprietà per piani n. 7442 (doc. L). L'aggravio della particella n. 380

ammontando al 22.137% del totale e quello della particella n. 6536 al

77.863% (di cui il 5.907% riferito alla proprietà per piani n. 7442 e il

94.093% alle altre sette unità), l'istante ha suddiviso il credito residuo (dedotta

la quota a carico della proprietà per piani n. 7442)

sui due fondi in base a tali percentuali e ha postulato nella stes­sa misura

l'iscrizione provvisoria dei pegni (istanza, pag. 4).

Contrariamente

all'opinione dell'appellante, l'‟analisiˮ del 22 dicembre 2016 non

consente pertanto di stabilire, fosse solo approssimativamente, su quale fondo (e

al suo interno per quale proprietà per piani) siano stati svolti i lavori e per

quale ammontare. Che i costi di costruzione possano dipendere anche

dalle superfici edificate è possibile. Il problema è che la ripartizione non

può avvenire unicamente sulla scorta di tale parametro. Pretendendo il

contrario, l'istante trascura che le singole unità abitative si distinguono nella

fattispecie anche per la diversa struttura e che per le varie componenti

(pareti interne ed esterne, porte e finestre [doc. N] ecc.) il criterio della

superficie (netta o lorda che sia, l'interessata non illustrandone la

differenza) è inidoneo per concretare le prestazioni fornite e il relativo

prezzo. In proposito la sentenza impugnata resiste dunque alla critica.

8.

Obietta

l'appellante che per la natura stessa delle sue costruzioni non è possibile operare

altre distinzioni ‟al di là dei metri lineari o m²ˮ e che

l'allestimento di conteggi più dettagliati per ogni fondo non sarebbe esigibile

né fattibile. Ma a prescindere dalla circostanza che la tesi è fatta valere per

la prima volta in appello,

l'istante si limita a reiterare un'opinione che non può

essere condivisa. La documentazione da essa esibita in questa sede dimostra se

mai il contrario. Intanto la ditta non contesta la mancata produzione, davanti

al Pretore aggiunto, della ‟descrizione tecnicaˮ menzionata nel

contratto di appalto (doc. A). Oltre a ciò, l'offerta datata 27 settembre 2013

elenca nei particolari, oltre ai metri e ai metri quadrati, tutti i componenti

necessari per l'edificazione dei due complessi residenziali (doc. E di appello).

Lo stes­so documento addotto dall'appellante dimostra pertanto che nulla impediva

in concreto di tenere una contabilità separata per ogni fondo e per ogni unità

abitativa. Senza contare che non si intravede perché la costruzione di case

prefabbricate e standardizzate, che a un giudizio di apparenza dovrebbe

agevolare il compito dell'imprenditore, giustificherebbe di derogare dall'impostazione

di una contabilità distinta. Tanto meno vi sarebbe ragione di privilegiare nella

fattispecie la ditta istante, che vanta una notorietà a livello europeo e che

dispone pertanto di strutture adeguate, rispetto a qualsiasi altro artigiano o

imprenditore. Anche al riguar­do l'appello manca così di consistenza.

9.

È

vero che l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale è un procedimento di natura sommaria, sicché il giudice non pone esigenze troppo

severe al riguardo e in caso di dubbio ordina l'iscrizione, rinviando la

decisione sulla legittimità dell'ipoteca legale alla sentenza sull'iscrizione

definitiva. Ma ciò non esonera l'artigiano o l'imprenditore, dandosi più fondi,

dal rendere almeno verosimile l'entità delle prestazioni effettivamente eseguite

sull'uno o sull'altro, in modo da ripartire la

pretesa fra le varie proprietà secondo i lavori concretamente eseguiti su

ciascuna particella. Una ripartizione astratta dei costi

proporzionalmente alla superficie coinvolta nei lavori di costruzione come

quella proposta dal-l'istante, contestata sin dall'inizio dalla convenuta, rimane

del tutto empirica e, quindi, insufficiente (analogamente:

RtiD I-2019 pag. 548 consid. 4e). A

maggior ragione ove si pensi che nel caso specifico la ditta non postulava, per

l'importo complessivo del credito, l'iscrizione di un pegno collettivo (cfr. I CCA,

senten­za inc. 11.2018.21 del 28 maggio 2019 consid. 5a).

10.

Si aggiunga che l'istante

non discute l'impossibilità di ricondurre le opere supplementari di € 100

975.40

più IVA a lavori

sull'uno o sull'altro fondo. Né essa fa valere, per ipotesi, di avere

fornito prestazioni tanto embricate da formare nel loro insieme un'unità dal

profilo economico e materiale, suscettibile di giustificare un'eccezione

all'onere di una contabilità e di una fatturazione separata (cfr. DTF 146 III

12.

consid. 4.1.1). Trattandosi di due case distinte, in realtà, i due fondi non

sembrano nemmeno formare, a un sommario esame, un'unità funzionale (cfr. I CCA,

sentenza inc. 11.2017.70 del 18 giugno 2019, consid. 7e). Mancando indicazioni attendibili

su quanto l'impresa ha eseguito sulle particelle n. 380 e 6536 (e all'interno

delle medesime sulle singole proprie­tà per piani), in definitiva l'appello è

destinato all'insuccesso. Ciò rende superfluo una volta ancora esaminare se sia

lecito combinare un pegno parziale, come quello che l'istante ha chiesto per il

saldo e che ha suddiviso sui due fondi, con un pegno collettivo, come quello

che essa ha chiesto per i rispettivi crediti all'interno delle due particelle sulle

singole proprietà per piani.

11.

In ultima analisi

l'appello vede dunque la sua sorte segnata. La conferma della sentenza

impugnata non esime tuttavia da una precisazione d'ordine. Il Pretore aggiunto ha

invitato l'ufficiale del registro fondiario a cancellare le iscrizioni provvisorie decretate il 27

dicembre 2016 senza contraddittorio, operazione da eseguire “dopo il

passaggio in giudicato dell'odier­no giudizio”. Se non che, “il passaggio in giudicato dell'odierno

giudizio” avviene già, secondo la più recente prassi del Tribunale federale,

con la notificazione dell'attuale sentenza (DTF 146 III 287 consid. 2.3.4). E

siccome una decisione riguardante l'iscrizione provvisoria di

un'ipoteca legale degli artigiani e

imprenditori non ha indole costitutiva (seppure vi sia chi la auspichi: Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht,

3ª edizione, pag. 530 n. 1446) e potreb­be quindi essere eseguita

immediatamente, conviene lascia­re alla ditta attrice il tempo necessario per

postulare il conferimento dell'effetto sospensivo a un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale, evitando che nel frattempo l'ufficiale

del registro fondiario cancelli le iscrizioni provvisorie (analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2020.9 del 29 marzo 2021 consid. 7c).

12.

Le

spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1

CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla convenuta, che ha presentato

osservazioni tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

13.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro

la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il

valore litigioso raggiunge la soglia di

fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF

(sopra, consid. 1). Le iscrizioni

provvisorie di ipoteche legali di artigiani e imprenditori essendo equiparate

tuttavia a provvedimenti cautelari (DTF 137 III 567), il ricorrente può far

valere contro di esse soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98

LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la

sentenza impugnata è confermata nel senso che l'ufficiale del registro

fondiario eseguirà l'ordine del Pretore aggiunto una volta decorso infruttuoso

il termine per ricorrere al Tribunale federale oppure, in caso di ricorso, dopo

una decisione negativa da parte del Tribunale federale.

2. Le spese processuali di fr.

2500.– sono poste a carico

dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– per

ripetibili.

3. Notificazione a:

– avv. ;

– avv. ;

– Ufficio del registro fondiario del

Distretto di Bellinzona.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).