Ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori: iscrizione provvisoria per lavori eseguiti in parti comuni e in quelle soggette a diritto esclusivo di una proprietà per piani

Incarto n.

11.2021.108

Lugano

7 ottobre 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa SO.2020.683 (ipoteca

legale degli artigiani e imprenditori: iscrizione provvisoria) della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con istanza del 2 ottobre 2020 dalla

AP 1

(patrocinata

dagli avvocati PA 1 e )

contro

AO 1

(patrocinato

dall'avv. PA 2 ) e

AO 2

(patrocinato

dall'avv. PA 3 ),

giudicando sull'appello del

5 agosto 2021 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 26

luglio 2021;

Ritenuto

in fatto: A. Nell'ottobre del 2016

AO

1 ha incaricato l'impresa generale __________

SA di ristrutturare e ampliare,

previa parziale demolizione, un edificio posto sulla particella n. 188

RFD di __________. La __________

SA ha subappaltato le opere da capomastro

alla ditta AP 1. In corso d'ope­ra, dato il crollo di una parte

dell'edificio, il promotore immobiliare ha deciso di abbattere completamente lo

stabile e di costruire una palazzina di tre piani, l'ultimo dei quali con

elementi prefabbricati in legno. Il

contratto di subappalto tra la __________ SA e l'AP 1 non ha subìto

modifiche. Il 13 dicembre 2016 la particella è stata costituita in proprietà

per piani prima della costruzione, composta di tre unità: la n. 30 577 (pari a 293/1000 del fondo base), la n. 30 578 (pari a 379/1000) e

la 30 579 (pari a 328/1000).

Il 20 novembre 2019 AO 2 ha acquistato la proprietà per piani n. 30 577. Terminata la costruzione, il 15 giugno

2020 l'AP 1 ha trasmesso alla committente una fattura finale, con

ricapitolazione dei costi, da cui risulta un saldo in suo favore di fr. 269 484.47. Invitata a versare tale importo, la __________

SA ha corrisposto unicamente fr. 50 000.–.

B. Il 2 ottobre 2020 la AP

1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord, postulando

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di

complessivi

fr. 219 484.47 così suddivisi:

– fr. 64 308.94 con interessi al 5% dal 2

ottobre 2020 sulla proprietà per piani n. 30

577;

– fr. 83 184.61 con interessi al 5% dal 2

ottobre 2020 sulla proprietà per piani n. 30

578;

– fr. 71 990.90 con interessi al 5% dal 2

ottobre 2020 sulla proprietà per piani n. 30

579.

Con decreto cautelare del

5 ottobre 2020, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato le

iscrizioni richieste. Il 16 novembre 2020 AO 1, azionista unico, ha deciso di

sciogliere la __________ SA, che è attualmente in liquidazione.

C. All'udienza del 23

novembre 2020, indetta per il contraddittorio sull'iscrizione provvisoria,

l'istante ha confermato la propria domanda, mentre i convenuti hanno proposto

di respingere l'istan­za. Le parti

hanno replicato e duplicato, mantenendo le rispettive posizioni. Entrambe

hanno notificato prove. L'istruttoria è terminata il 2 marzo 2021 e al dibattimento

finale esse hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro

memoriali del 28 aprile, 26 maggio e 18 giugno 2021 esse hanno poi ribadito

le loro posizioni.

D. Statuendo con sentenza

del 26 luglio 2021, il Pretore ha respinto l'istanza e ha ordinato la

cancellazione delle iscrizioni provvisorie decretate 5 ottobre 2020 senza

contraddittorio. Le spese processuali di fr. 3500.– sono state poste a carico

dell'istante, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 1500.– ciascuno per

ripetibili.

E. Contro la decisione

appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 5 agosto 2021

per ottenere che la decisione impugnata sia riformata nel senso di accogliere

la sua istanza e di ordinare le iscrizioni provvisorie. Nelle loro osservazioni

del 2 e del 3 settembre 2021 i convenuti propongono di respingere l'appello.

Considerato

in diritto 1. L'iscrizione provvisoria

di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori è trattata con la procedura

sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Le relative

decisioni dei Pretori sono appellabili perciò entro dieci giorni dalla notifica

(art. 314 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno

fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale

presupposto è dato, ove si consideri l'ammontare complessivo delle ipoteche controverse

in prima sede (fr. 219 484.47). Quanto

alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è giunta alla

precedente patrocinatrice dell'istante il 27 luglio 2021 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato il 5 agosto 2021 (tracciamento

dell'invio n. 98.__________, agli atti), l'appello in esame è

pertanto ricevibile.

2. Un appello diretto contro una decisione in

materia di provvedimenti cautelari, alla cui stregua va assimilata la decisione

in esa­me (DTF 137 III 567), non sospende l'esecutività della sentenza

impugnata (art. 315 cpv. 4 lett. b CPC). In concreto il Pretore ha disposto

nondimeno che l'invito all'ufficiale del registro fondiario perché cancelli le

iscrizioni provvisorie delle ipoteche legali decretate senza contraddittorio il 5 ottobre

2020 sarebbe seguito solo dopo il

passaggio in giudicato della decisione. Sta di fatto che le iscrizioni provvisorie figurano tuttora nel registro

fondiario. In condizioni del genere l'appello continua a essere provvisto di

interesse pratico e attuale (analogamente:

Fatti

I CCA, sentenza inc. 11.2017.70 del 18 giugno 2019 consid. 2 con

rifermenti).

3. Nella

decisione impugnata il Pretore, verificata l'osservanza del termine di quattro mesi per ottenere l'iscrizione

provvisoria delle ipoteche legali, sulla scorta della documentazione prodotta

dall'istante ha ritenuto verosimile la pretesa di complessivi fr. 219 076.94 fatta valere dalla ditta.

Relativamente al riparto dell'aggravio ipotecario sulle tre proprietà per

piani, egli ha riepilogato i presupposti per l'iscrizione di un'ipoteca legale

in caso di lavori su più fondi, constatando che la ditta istante ha suddiviso la

sua pretesa in proporzione ai millesimi delle tre unità, adducendo come le

opere riguardino ‟lavori strutturali sulle parti comuni

dell'immobileˮ, ciò che però i convenuti contestano. Egli ha appurato così

che la parte “preponderante” dei lavori concerneva sì parti comuni della

proprietà per piani (opere di demolizione, di scavo, di cinta e di sostegno,

rivestimento a cappotto delle facciate, costruzione di scale esterne, di

balconi, di camminamenti pedonali e di posteggi, così come l'allacciamento di

canalizzazioni e di pluviali), ma che la ditta aveva eseguito lavori anche

nelle singole unità (opere di stabilitura, d'intonaco e di cartongesso,

sistemazione di fuori squadra, fornitura di telai per le porte interne, come pure

opere da capomastro su pareti inter­ne non portanti). Per il Pretore, vista la

puntuale e circostanziata contestazione di AO 2, incombeva all'istante allegare

e rendere verosimile “con un conteggio preciso o eventualmente una breve perizia”

la distinzione tra le opere eseguite sulle parti comuni e quelle nelle singole

unità. In realtà, egli ha concluso, nulla di tutto ciò l'istante ha recato, né la

ditta invocava condizio­ni eccezionali che rendessero impossibile tale

suddivisione. E in assenza di un'individuazione dei fondi da gravare, neppure

entrava in linea di conto una suddivisione per apprezzamento di una pretesa indeterminata. Onde, in definitiva, la

reiezione del­l'istanza.

4. L'appellante

richiama il principio secondo cui l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale

va respinta solo qualora l'esistenza del diritto all'iscrizione definitiva del

pegno appaia esclusa o altamente inverosimile e al Pretore rimprovera di avere posto

esigenze troppo elevate alla verosimiglianza circa l'individuazione dei fondi

da gravare. Essa ribadisce di avere suddiviso i costi del proprio intervento in

proporzione ai millesimi perché si tratta di lavori eseguiti su parti comuni

del condominio. E siccome anche il Pretore ha accertato come la “parte

preponderante” dei lavori riguardi parti comuni della proprietà per piani,

l'ogget­to messo a pegno è – a suo avviso – sufficientemente precisato. Né, essa

soggiunge, occorreva una “breve perizia”, come adduce il primo giudice, sia

perché in una procedura sommaria l'assunzione di un tale mezzo di prova è

eccezionale, sia perché essa ha prodotto i rapporti a regia e ha offerto l'audizione

dei propri operai, oltre che del tecnico di cantiere dell'impresa generale.

Per l'appellante poi, la necessità di allestire

un conteggio preciso delle prestazioni per ogni fondo, necessaria

essenzialmente per otte-nere l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale, nemmeno

è stata fatta valere dai convenuti. Anzi, di fronte a precise spiegazioni suffragate

dal contratto d'appalto e dai rapporti a regia, costoro si sono limitati a una

contestazione d'ordine generale, ciò che è manifestamente insufficiente per imputarle

di non avere reso verosimile l'oggetto del pegno, tanto meno ove si pensi che uno

dei convenuti esercitava la direzione dei lavori. Secondo l'appellan­te, si

volesse nondimeno ritenere sufficiente la contestazione di AO 2, come rileva il

Pretore, in ogni modo tale contestazione non si estende all'altro convenuto, il

quale nulla ha addotto, i due non formando un litisconsorzio necessario.

5. A

norma dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC l'iscrizione di un'ipoteca legale può

avvenire solo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un'opera

eseguita su un determinato fondo. Il privilegio degli artigiani e imprenditori

può quindi sussistere unicamen­te per prestazioni eseguite su uno specifico

immobile in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione (RtiD I-2019 pag.

546 consid. 4a con riferimenti). Ciò integra il cosiddetto principio della

specialità, secondo cui occorre precisare individualmente l'ogget­to messo a

pegno in garanzia del plusvalore generato dall'artigiano o imprenditore

sull'immobile (DTF 146 III 9 consid. 2.1.1). In caso di lavori su più

particelle l'ipoteca legale va chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante

ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde

(art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l'artigiano o

imprenditore abbia eseguito il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD

I-2019 pag. 546 consid. 4a). Incombe

all'artigiano o imprenditore allestire un conteggio preciso per ogni fondo e

fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all'ammontare del credito

quanto all'entità della relativa garanzia (DTF 146 III 9 consid. 2.1.2;

RtiD

I-2019 pag. 546 consid. 4b; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).

Ne

segue che, per principio, l'artigiano o imprenditore non può suddividere il

costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie dei vari fondi,

né ripartire l'insieme delle sue prestazio­ni secondo la volumetria delle

eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e

lavoro, o lavoro soltanto) sono state eseguite per un determinato fondo e a

quale prezzo. La pattuizione di costi globali o forfettari non lo esonera da

tale obbligo. E non spetta al giudice suddividere per apprezzamento su più

fondi una pretesa indeterminata (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b). L'ipoteca

legale può unicamente gravare l'entità giuridica (fondo base o quota di

comproprietà) che ha beneficiato dei lavori (DTF 146 III 9 seg. consid. 2.1.2).

Un'eccezione va am-messa solo con grande prudenza e soltanto in condizioni tali

da far apparire contabilizzazione e fatturazione separate come non fattibili:

situazioni che, in quanto premesse per un'eccezione alla regola, vanno allegate

e dimostrate dall'artigiano o imprenditore che le invoca (DTF 146 III 12

consid. 4.1.1; v. da ultimo:

I CCA, sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).

I

precetti testé enunciati si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma

anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l'ammontare del pegno per

queste ultime possa apparire arduo, vista l'esigenza di ottenere l'iscrizione

entro quattro mesi e l'impossibilità di aumentare in seguito l'ammontare della

garanzia iscritta. In casi del genere si ammette nondimeno un'iscrizione

provvisoria dell'ipoteca legale a carico dei singoli per un importo

approssimativo, con un ‟margine di sicurezzaˮ del 10–20% (RtiD

I-2019 pag. 546 seg. consid. 4b e 4d con rinvii). Applicati alla proprietà per

piani, simili regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata

proprietà per piani un'eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella

determinata unità. Se più unità hanno beneficiato di lavori, l'ipoteca legale

riveste la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per

l'importo di cui è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su

tutte le unità per la totalità del credito da garantire è possibile solo

eccezionalmente, alle condizioni dell'art. 798 cpv. 1 CC. Qualora i lavori

abbiano per oggetto parti comuni di una proprietà per piani, il pegno grava

l'oggetto in comproprietà e l'artigiano o imprenditore deve ripartire la sua

spettanza sui proprietari delle varie unità in funzione delle rispettive quote,

in modo che si possano iscrivere pegni parziali giusta l'art. 798 cpv. 2 CC

(DTF 146 III 10 consid. 2.1.3 con rinvii; sul tema v. anche RtiD I-2011

pag. 668 n. 21c con numerosi richiami; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto

2021 consid. 6).

6. Relativamente

alla questione di sapere se i lavori siano stati svolti solo su parti comuni, a

ben vedere l'appellante si limita a ribadire tale circostanza, ma non si confronta

minimamente con gli accertamenti del Pretore, secondo cui la ditta ha eseguito

lavori anche nella singole unità, e segnatamente opere di stabilitura,

d'intonaco e in cartongesso, la sistemazione di fuori squadra, la fornitura di

Considerandi

telai per le porte interne, così come opere di capomastro su pareti interne non

portanti (sentenza impugnata, pag. 9 consid. 10.3.2). Ciò basterebbe per

dichiarare l'appello irricevibile siccome privo di sufficiente motivazione (nel

senso del­l'art. 311 cpv. 1 CPC) su questo punto.

a) Sia

come sia, giovi ricordare che in concreto alla firma del contrato d'appalto il

fondo era uno solo e che già il preventivo delle opere murarie prevedeva

l'esecuzione di lavori all'interno dell'edificio, in particolare “tavolati

interni di mattoni” (doc. E, punto 4.07), l'esecuzione dell'intonaco “compreso

il ponteggio interno” (punto 4.09), la posa di falsi telai per por­te, finestre

e porte finestre (punto 4.17 e 4.18), come pure la “rasatura e finitura di pareti interne, soffitti interni” (punto 4.21).

Dall'istruttoria è emerso inoltre che l'impresa ha eseguito opere di

cartongesso (deposizioni di E__________ C__________, del 12 gennaio 2021: verbali,

pag. 6; di D__________ C__________, del 23 febbraio

2021: verbali, pag. 2; di AO 1, del 2 mar­zo 2021: verbali, pag. 4,

e di A__________ P__________, del 2 marzo 2021: verbali, pag. 7), materiale

notoriamente usato per pareti divisorie, contropareti o controsoffitti. Considerato che con la costituzione della proprietà

per piani in corso d'opera tali lavori risultano essere stati svolti nelle

singole unità abitative, contrariamente all'opinione dell'appellante i lavori

da essa eseguiti non sono stati svolti unicamente su parti comuni. Spettava così

alla medesima rendere verosimile in che misura la sua pretesa riguardasse l'una

o l'altra proprietà per piani oppure avesse per oggetto parti comuni.

b) È

vero che l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale è un procedimento

di natura sommaria, sicché il giudice non pone esigenze troppo severe al

riguardo e in caso di dubbio ordina l'iscrizione, rinviando la decisione sulla

legittimità dell'ipoteca legale alla sentenza sull'iscrizione definitiva. Ma

ciò non esonera l'artigiano o l'imprenditore, dandosi più fondi, dal rende­re

almeno verosimile l'entità delle prestazioni effettivamen­te eseguite

sull'uno o sull'altro, in modo da ripartire la pretesa fra le varie

proprietà secondo i lavori concretamente eseguiti su ciascuna particella. Ammettere

il contrario significhereb­be, all'atto pratico, iscrivere un'ipoteca legale provvisoria

semplicemente in proporzione ai millesimi, ovvero in modo astratto. Ciò non è

ammissibile, quanto meno in mancanza di circostanze eccezionali che fanno

apparire difficile, se non impossibile l'allestimento di conteggi separati. E

in concreto ciò non risulta. Non si disconosce che la ditta istante non era

l'impresa generale, ma solo una subappaltatrice (cfr. al proposito DTF 147 III

12.

consid. 4.1.3 con rinvio alla sentenza 5A_682/2010

del 14 ottobre 2011, consid. 3.3). Vista la natura dei lavori svolti dalla AP 1,

tuttavia, l'esigenza di allestire conteggi separati in corso d'opera non

può ritenersi manifestamente eccessiva, contrariamente alla fattispecie alla

base della citata sentenza del Tribunale federale 5A_682/2010, che concerneva

la fornitura di cemento, la cui fatturazione avrebbe richiesto l'intervento di

un geometra per ogni colata.

c) Non

si disconosce che l'assunzione di una perizia in un procedimento di indole

cautelare è lecita solo in casi eccezio-

­na­li,

sempre che si tratti di un referto breve e indispensabile al giudice per

accertamenti di carattere tecnico (DTF 137 III 330 consid. 3.2.2; v. anche Delabays in: CPC, Petit commentai­re,

Basilea 2021 n. 5 ad art. 254; Klingler

in: Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuen­berger [curatori], Kommentar zur

Schweizerischen ZPO, 3ª edizione, n. 6 ad art. 254). Ma questioni siffatte non si

pongono di regola in una procedura volta all'iscrizione provvisoria di

un'ipoteca legale (cfr. I CCA, sentenza

inc. 11.2012.98 del 27 mar­zo 2015, consid. 8 con rinvio a D). Comunque

sia, in concreto, l'appellante non pretende che sulla scorta del contratto

d'appalto e dei rapporti a regia non le fosse possibile individuare le prestazioni da lei fornite sulle varie proprietà

per piani e, quindi allestire conteggi separati, i quali andano poi confermati

da testimoni. Ciò avrebbe permesso

di stabilire un importo “approssimativo” a carico dei singoli fondi, che con

l'aggiunta di un “margine di sicurezza” del 10–20%, avrebbe consentito

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale.

d) Nemmeno si

può dire, con l'appellante, che i convenuti non abbiano ottemperato al loro

onere di contestazione, essendo rimasti

troppo generici di fronte alle sue allegazioni. Nell'istan­za infatti la

AP 1 si era limitata a indicare di avere eseguito lavori edili sulla particella

n. 188, rinviando al contratto di appalto (pag. 2 ad 1 e pag. 3 ad 3), per poi suddividere

la pretesa tra le proprietà per piani dei convenuti in base alle rispettive

quote. Nelle osservazioni scritte prodotte all'udien­za del 23 novembre 2020 AO

2.

ha espressamente contestato tale riparto, rimproverando all'istante di non

avere presentato una contabilità separata, ragione per cui la ditta non aveva

sostanziato la pretesa (osservazioni, pag. 2 e 3). Controverso era pertanto il rispetto

del principio della specialità, ciò che l'istante ha compreso, tant'è che in

replica ha obiettato come quelli eseguiti sulla particella n. 188 fossero

lavori “strutturali sulle parti comuni dell'immobile” (verbale del 23 novembre

2020, pag. 2 in alto). Ora, così com'era formulata la contestazione sulla

suddivisione dei costi relativa al­l'intervento dell'istante poteva ritenersi sufficientemente

sostanziata, ragione per cui incombeva all'istante medesima rendere

verosimile in che misura la sua pretesa si riferisse all'una o all'altra

proprietà per piani oppure avesse per oggetto parti comuni.

Analoghe

considerazioni valgono per quel che è di AO 1. L'appellante adduce che solo nel

memoriale conclusivo quegli ha contestato la mancanza di una precisa indivi-

duazione

dei fondi da gravare. Se non che, all'udienza del 23 novembre 2020 il convenuto

in questione si è “opposto all'istanza (…), dando per il resto per

integralmente annesse le osservazioni del convenuto n. 2 [AO 2]”. E come si è

visto, nel suo allegato scritto quest'ultimo aveva espressamente eccepito la

violazione del principio della specialità.

7.

Stessero

così le cose, l'appello si rivelerebbe destinato all'insuccesso, l'istante non

essendo stata in grado di rendere verosimili le opere eseguite nelle parti

comuni e nelle singole proprietà per piani. Non bisogna tuttavia trascurare un

fatto: nel caso in esame AO 1, convenuto, azionista unico della promotrice immobiliare

e direttore dei lavori, ha ammesso come al terzo pia­no dello stabile (corrispondente

alla sua unità n. 30 579) la

ditta istante abbia eseguito “le pareti divisorie in cartongesso e (…) gettato

il betoncito alleggerito”, quantificando l'intervento in “ca fr. 20 000.–/30 000.–” (deposizione del 2 marzo 2021: verbali, pag. 4). Almeno

nel­l'unità n. 30 579 è verosimile

quindi che la AP 1 ha eseguito opere per fr. 20 000.–/30 000.–. E siccome agli atti

non figura alcuna dichiarazione delle parti sull'imputazio­ne degli acconti

versati dalla committente, né è dato di

sapere quali debiti siano scaduti per primi (art. 86 e 87 CO),

a un esame di apparenza tale prestazione va riconosciuta. Ne discende che, fino

a concorrenza di fr. 30 000.–, la pretesa della ditta istante per opere eseguite nella

proprietà per piani n. 30 579

appare fondata. Rimasti senza contestazione

gli altri presupposti per ottenere l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca, limitatamente

a tale importo e a quella proprietà per piani l'esistenza del diritto

all'iscrizione definitiva non appare escluso o altamente inverosimile. Ne segue

che su questo punto l'appello merita l'accoglimento e l'ipoteca legale va

iscritta provvisoriamente per tale importo.

8.

Le spese del giudizio odierno

seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'istante

esce sconfitta nei confronti di AO 2, mentre ottiene causa vinta per un quinto

nei confronti di AO 1. Si giustifica che essa sopporti quattro quinti degli

oneri processuali e che il resto vada a carico del convenuto. La AP 1 rifonderà

inoltre a quest'ultimo un'indennità per ripetibili ridotta (tre quinti dell'indennità

piena: RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b). Il convenuto vittorioso ha diritto invece

a un'indennità piena. Le spese e le ripetibili di primo grado vanno ridefinite

secondo il medesimo principio.

9.

La conferma parziale

della sentenza impugnata non esime da una precisazione d'ordine. Il Pretore ha

invitato l'ufficiale del registro fondiario a cancellare le iscrizioni

provvisorie decretate il 5 ottobre 2020 senza contraddittorio, operazione

da eseguire “ad avvenuta crescita in giudicato dell'odierno giudizio”. Il

passaggio in giudicato dell'odierno giudizio avviene già, secondo la più

recente prassi del Tribunale federale, con la notificazione dell'attuale

sentenza (DTF 146 III 287 consid. 2.3.4). Inoltre una decisione riguardante

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori

non ha indole costitutiva (seppure vi sia chi la auspichi: Schumacher/ Rey, op. cit., pag. 324 n.

1034) e potrebbe quindi essere eseguita immediatamente. Conviene perciò lasciare

alla ditta attrice il tempo necessario per postulare il conferimento

dell'effetto sospensivo a un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale, evitando che nel frattempo l'ufficiale del registro fondiario

cancelli le iscrizioni provvisorie (analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2020.142

del 19 ottobre 2021 consid. 7).

10.

Relativamente ai

rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di

fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1). Le iscrizioni provvisorie di ipoteche

legali di artigiani e imprenditori essendo equiparate tuttavia a provvedimenti

cautelari (DTF 137 III 567), il ricorrente può far valere contro di esse

soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. L'appello è parzialmente accolto e la

sentenza impugnata è così riformata:

1.1

L'istanza è parzialmente accolta, nel senso che, passata in giudicato la

presente decisione, l'ufficiale del registro fondiario del Distretto di __________

è invitato a ridurre a fr. 30 000.– con interessi al 5% dal 2 ottobre

2020 l'ammontare dell'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori decretata

in via cautelare il 5 ottobre 2020 senza contraddittorio in favore della AO 1

sulla proprietà per piani n. 30

579 RFD di __________,

appartenente a AP 1.

1.2

All'istante è assegnato un termine di 30 giorni dal passaggio in giudicato

della presente decisione per promuovere la causa volta all'iscrizione

definitiva dell'ipoteca legale.

1.3

Nel caso in cui il termine di 30 giorni

decorra infruttuoso, diverrà caduca

l'iscrizione

provvisoria decretata il 5

ottobre 2020 per l'ammontare di fr. 30 000.–

con interessi al 5% dal 2 ottobre 2020 in

favore della AP 1 sulla

proprietà per piani n. 30 579 RFD di __________, appartenente a AO 1.

3. Le

spese processuali di complessivi fr. 4000.–, anticipate dall'istante, sono

poste per quattro quinti a carico dell'istante medesima e per il resto a carico

di AO 1. La AP 1 rifonderà a AO 2 fr. 1500.– per ripetibili e a AO 1 fr. 900.–

per ripetibili ridotte.

Per il rimanente l'appello è

respinto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è confermato salvo il

quarto paragrafo.

II. L'ufficiale del registro

fondiario eseguirà l'ordine impartito dal Pretore non appena sarà decorso

infruttuoso il termine per ricorrere al Tribunale federale oppure, in caso di

ricorso, dopo che il Tribunale federale avrà respinto il ricorso.

III. Le spese processuali fr.

4000.– sono poste a carico per quattro quinti a carico dell'appellante e per il

resto a carico di AO 1. La AP 1 rifonderà a AO 2 fr. 2000.– per ripetibili e a AO

1 fr. 1200.– per ripetibili ridotte.

IV. Notificazione a:

–

avvocati ;

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

a:

– Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord;

– Ufficio del registro

fondiario del Distretto di Mendrisio.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).