Proprietà per piani: revoca dell'amministratore per gravi motivi

Incarto n.

11.2021.45

Lugano

18 maggio 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

vicecancelliera:

Gaggini

sedente per statuire nella causa SO.2020.4134 (proprietà per piani: revoca dell'amministratore) della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza del

17 settembre 2020

da

AP 1

AP 2 , e

AP 3

(patrocinati dall'avv. PA 1 )

contro

AO

1

(patrocinata

dall'avv. PA 2 ),

giudicando sull'appello

del 2 aprile 2021 presentato da AP 1, AP 2 e AP 3 contro la sentenza emessa dal

Pretore il 23 marzo 2021;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 163 RFD

di __________, sorge una proprietà per

piani (“Condominio AO 1”) composta di 18 appartamenti e di

un'autorimessa (unità dalla n. 17 257

alla 17 273, più la n. 17 990). AP 1 è titolare delle unità n. 17 257,

n. 17 258 e n. 17 270 (per com-

plessivi 156/1000), AP 2 e AP 3 sono titolari, un mezzo ciascuno, dell'unità n. 17 259

(pari a 22/1000).

M__________ __________ __________, è titolare dell'unità n. 17 271 (pari a 112/1000) e contitolare in ragione

di un mezzo, con M__________ C__________ __________, dell'unità n. 17 272 (pari a 132/1000).

Dal 2000 al 19 febbraio 2018 essa è stata amministratrice della proprietà per

piani, funzione poi riassunta ad interim dal 24 maggio 2019 e ancora per

il 2020.

B. All'assemblea

ordinaria del 21 agosto 2020 i comproprietari hanno discusso – tra l'altro – la revoca

dell'amministratrice, come

preannunciato al punto n. 8 dell'ordine

del giorno. La proposta è stata respinta a maggioranza, nonostante il

voto favorevole di AP 1, AP 2

e AP 3.

C. Il 17

settembre 2020 AP 1, AP 2 e AP 3 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 5, per ottenere la revoca di M__________ __________ __________ dalla

funzione di amministratrice della proprietà per piani. Nelle sue osservazioni del 5

novembre 2020 la Comunione dei

comproprietari del “Condominio AO 1” ha proposto di respingere l'istanza. In una

replica spontanea del 16 novembre 2020 e in una duplica spontanea del 26

novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Il 18 marzo 2021 gli

istanti hanno sollecitato l'emanazione della decisione. Statuendo con sentenza del 23 marzo 2021, il Pretore

ha respinto l'istanza. Le spese processuali di fr. 1000.– sono state poste a carico degli istanti in

solido, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà,

fr. 4000.– per ripetibili.

D. Contro

la decisione appena citata AP 1, AP 2 e AP 3 sono insorti a questa Camera con

un appello del 2 aprile 2021 con cui chiedono di riformare la decisione

impugnata nel senso di accogliere la loro istanza o, quanto meno, di annullare

la decisione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio.

Nelle sue osservazioni del 27 aprile 2021 la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio PA 2ˮ conclude per la reiezione del­l'appello. In una replica spontanea del 7

maggio 2021 gli appellanti hanno ribadito il loro punto di vista. La convenuta

non ha duplicato.

Considerando

in diritto: 1. La revoca di un amministratore della proprietà per piani è

trattata con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4 CPC). Le relative decisioni dei

Pretori sono appellabili perciò entro dieci giorni dal-la notifica (art. 314

cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Dandosi revoca dell'amministratore, tale valore consiste nell'ammontare della retribuzione

annua dell'amministratore, capitalizzata secondo l'art. 92 cpv. 2 CPC (Bohnet, Actions civiles, vol. I, 2ª

edizione, § 51 n. 6; v. anche sentenza del Tribunale federale 5C.243/2004 del 2

marzo 2005 consid. 1 non pubblicato in: DTF 131 III 297). In concreto gli

istanti hanno indicato la retribuzione annua dell'amministratrice in fr. 12 000.– (istanza

pag. 4, n. 3), importo ammesso dalla convenuta (osservazioni, pag. 4), ragio­ne

per cui la soglia di fr. 10 000.– è senz'altro raggiunta. Quanto alla tempestività

del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore

degli istanti il 24 marzo 2021 (tracciamento degli invii postali n. 98.__________,

agli atti). Inoltrato il 2 aprile 2021, l'appello in esame è dunque tempestivo.

2. Il

15 giugno 2021 gli appellanti hanno prodotto una lettera del­l'8 giugno precedente

in cui il loro patrocinatore invitava l'amministratrice a fornire delucidazioni

su alcuni oggetti all'ordine del giorno di una nuova assemblea prevista di lì a

breve, senza però ottenere risposta (doc. BBB di appello). Ora, nuovi fatti e

nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente

addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli

valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art.

317 cpv. 1 CPC). Successivo alla decisione impugnata ed esibito senza indugio

in appello, il documento in questione è quindi ammissibile. Nella misura in cui

appare di rilievo, esso sarà pertanto considerato ai fini del giudizio.

3. Nelle

sue osservazioni del 27 aprile 2021 la convenuta afferma che l'appello è

carente di motivazione, gli appellanti limitandosi a ribadire quanto esposto

con gli allegati di prima sede, senza confrontarsi con la decisione impugnata.

A suo parere, gli istanti espongono le loro censure rinviando di continuo a

documenti agli atti, ma non dimostrano perché la decisione del Pretore sarebbe

erronea, onde l'irricevibilità del rimedio giuridico.

a) Giusta l'art. 310 CPC con un

appello possono essere censurati l'errata applicazione del diritto (lett. a) e

l'errato accertamento dei fatti (lett. b). Per quanto attiene

all'obbligo di motivazione, da un memoriale

di appello deve evincersi per quali ragioni la sentenza di primo grado sia contestata (DTF 142 I 94 consid. 8.2 con rinvii più di recente:

sentenza 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3). Doglian­ze

generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non

è sufficiente reiterare nel­l'appello le argomentazioni esposte in pri­ma sede.

Spetta all'appellante confrontarsi con quanto figura nella sentenza impugnata,

indicando dove e in che cosa consisterebbe lo sbaglio del primo giudice. Solo a tali condizioni la giurisdizione di

appello può entrare nel merito del ricorso, poiché giudicare un appello non

significa rifare il processo di primo grado, ma verificare se la sentenza

impugnata resista alla critica (I CCA, sentenza inc. 11.2022.2 del 20 gennaio 2022 consid. 4 con riferimento).

b) Nel caso specifico gli istanti

riprendono nell'appello gli argomenti esposti in prima sede, ma non mancano di

confrontarsi anche con il giudizio impugnato, spiegando perché a mente loro il

Pretore sarebbe caduto in errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione

del diritto. Per il resto, un appello non va confuso con un ricorso in materia

civile al Tribunale federale (art. 42 cpv. 2 LTF), in appello essendo sufficiente

che dal contesto si evinca per quale ragione un determinato punto della

decisione impugnata sarebbe erroneo (I CCA, sentenza inc. 11.2018.98 del 2

dicembre 2019 con rinvio a Seiler,

Die Berufung nach ZPO, Zurigo/Ba­silea/Gine­vra 2013, pag. 383). Sotto

questo profilo nulla osta così a un esame dell'appello nel merito.

4. Nella

sentenza impugnata il Pretore, dopo avere richiamato le condizioni per revocare

l'amministratore di una proprietà per piani, ha passato in rassegna i

rimproveri mossi dagli istanti e le obiezioni formulate dalla convenuta,

giungendo alla conclusione che – in sintesi – “nel caso in esame non siamo

confrontati alla situazione descritta dagli istanti”. Egli ha

accertato che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per

piani permette il cumulo della funzione di amministratore con quella di

comproprietario, che M__________ __________ __________, sebbene titolare di

un'unità e contitolare per un mezzo di un'altra, “non detiene alcuna posizione di

maggioranza”, che in occasione delle assemblee condominiali alcuni

condomini si sono legittimamente fatti rappresentare dall'amministratrice e che

“spesso” l'assemblea

dei comproprietari non è nemmeno presieduta dall'amministratrice, bensì da un

altro condomino, tant'è che i relativi verbali non recano la firma di lei, ma

quella del presidente dell'assemblea. Ne ha desunto, il primo giudice, che la

doglianza degli istanti,

stando

ai quali l'amministratrice “può gestire come meglio crede le assemblee

condominiali e la verbalizzazione del verbale”, non trova riscontro.

Il

Pretore ha appurato altresì che le

assemblee condominiali sono ben frequentate, sicché la comunione dei

comproprietari non è composta di soli condomini noncuranti, ma che, anzi, quelli

presenti alle assemblee appaiono “come persone interessate agli affari del condominio,

determinate e non inclini a farsi influenzare dall'amministratrice o da terzi”. A suo avviso,

poi, l'amministratrice gode in generale della fiducia e della stima da parte di

molti condomini, che le conferiscono procura di rappresentanza. Né, egli ha

soggiunto, essa consta avere usato le procure a proprio vantaggio o per i

propri interessi, dimostrandosi per contro sempre attenta a seguire le

indicazioni dei condomini da lei rappresentati. I toni dell'amministratrice,

oltre che risultare puntuali e pertinenti, appaiono equilibrati e mai

conflittuali. Per il primo giudice non si può dire quindi che M__________ __________

__________ sia la causa o la concausa del clima difficile che pare essersi

instaurato in seno al condominio. L'amministratrice risulta inoltre attenersi

alle decisioni assembleari, prestando attenzione anche agli interessi dei

condomini di minoranza e dando seguito alle loro richieste nella misura in cui

esse non sono contrarie a quanto deciso dalla maggioranza.

Per

il primo giudice non risulta nemmeno che l'amministratrice abbia un

atteggiamento di prevaricazione nei confronti della minoranza. In tal senso, a

suo parere, riguardo all'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel

registro fondiario “la chiave di lettura proposta dalla parte istante non

può essere condivisa”. Secondo il Pretore, in effetti, non risulta che l'amministratrice

abbia tergiversato sulla questione, “quanto piuttosto che l'assemblea abbia deciso di non

intraprendere una tale procedura, ma di informarsi presso l'ufficio tecnico

quando la stessa sarebbe stata resa obbligatoria, incaricando di contattare il

responsabile (__________) e di riferire alla prossima assemblea”. Egli ha poi

accertato che gli istanti non avevano impugnato tale deliberazione, ma neppure vi

si erano attenuti, avviando una serie di iniziative contrarie a quanto deciso

in assemblea. Per il primo giudice, invece, l'amministratrice aveva sempre “dato prova di

ottemperare a quanto deciso in assemblea e ha risolto la situazione innescata

dalla parte istante, affidandosi a professionisti laddove necessario,

raccogliendo il consenso della maggioranza nelle forme previste dal regolamen­to

condominiale e agendo in modo pragmatico ed adeguato alle circostanze venutesi

a creare”.

Per

il Pretore, infine, non risulta che l'amministratrice abbia ostacolato, tanto meno

in modo sistematico, il diritto dei condomini, segnatamente di quelli di

minoranza, di accedere agli atti, dal consultare i documenti contabili o dall'ottenere

informazioni da terzi. Né vi sono, a suo avviso, evidenze di gravi errori nella

tenuta della contabilità o di una gestione negligente dei fondi affidati dai

condomini, tanto meno ove si pensi che i conti sono sempre stati oggetto di revisione

e sono stati approvati in assemblea. In definitiva, ha epilogato il Pretore,

nel comportamento dell'amministratrice non si ravvisano gravi motivi per

decidere una revoca. Di conseguenza egli ha respinto l'istanza.

5. Per

l'art. 712r cpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca di un amministratore

se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di

rimuoverlo. I presupposti per applicare tale noma sono già stati riassunti dal

Pretore. Al proposito basta ricordare che la nozione di “grave motivo” va

interpretata alla luce dell'art. 4 CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze

del caso specifico e non i sentimenti soggettivi del singolo condomino. Un

“grave motivo” è dato ove non si possa pretendere di continuare con un

determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia nei

confronti di lui, in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi

doveri di fedeltà. Ciò si verifica, per esempio, nel caso di un amministratore

che non assolva le proprie mansioni, che gestisca con negligenza i fondi

affidatigli, che non rispetti le decisioni assembleari, che litighi con i

comproprietari o inveisca contro di loro, che deleghi indebitamente i propri

compiti a terzi o che si comporti in modo contrario all'onore.

In

evenienze del genere non si può esigere in buona fede che uno o più condomini

facciano gestire la comproprietà da lui. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione

non bastano invece per configurare un “grave motivo” (DTF 127 III 536 consid.

3a con richiami; più recentemente: sentenza del Tribunale federale 5A_757/2019

del 10 marzo 2020, consid. 2.1; I CCA, sentenza inc. 11. 2014.95 del 25 ottobre

2016 consid. 7b con rinvii). Nondimeno inadempienze che, vagliate singolarmente,

non costituiscono un grave motivo per la revoca, possono essere prese in

considerazione nell'apprezzamento globale del comportamento dell'amministratore

(DTF 126 III 178 seg. consid. 2b e 2c; più di recente: sentenza del Tribunale

federale 5A_920/2020 del 15 ottobre 2021

consid. 3.4; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2009.32 del 21 dicembre 2012 consid. 5d; Wermelinger, in: Zürcher

Kommentar, 2ª edizione, n. 40 e 52 ad art. 712r CC; Donauer, Der Verwalter im

schweizerischen Stockwerkeingetumsrecht, Zurigo 2019, pag. 282 n. 765 segg.).

6. Gli

appellanti rimproverano anzitutto al Pretore di non avere accertato l'esistenza di un conflitto d'interessi in

capo a M__________ __________ __________, giacché essa, oltre a

rivestire il duplice ruolo di comproprietaria di maggioranza e di

amministratrice, “in 15 assemblee condominiali su 24 dal 2006 al 2020

(…) rappresentava tramite procure la maggioranza dei millesimi presenti in

assemblea”. A loro avviso, l'amministratrice abusa della sua posizione

maggioritaria e gestisce “come meglio crede le assemblee, redigendo essa stessa

Fatti

i verbali nonostante siano firmati dal presidente del giorno, respingendo

ingiustificatamente trattande proposte dagli istanti, non convocando

un'assemblea quando richiesto e ‛silenziando’ i condomini di minoranza e tacciandoli di “dissidenti”.

a) In

concreto M__________ __________ __________ possiede un'unità di proprietà per

piani, pari a 112/1000 , ed è titolare in ragione di un mezzo di un'altra unità, pari a 132/1000. Non è pertanto una comproprietaria di maggioranza. Come ha accertato

il Pretore, inoltre il regolamento per l'uso e l'amministrazione della

proprietà per piani prevede esplicitamente la possibilità per un condomino di

assumere la funzione di amministratore (doc. AA, § 30 2° paragrafo). Il

regolamento stesso consente altresì ai comproprietari di farsi rappresentare da

terzi o dall'amministratore (doc. AA, § 27 2° paragrafo). Non sussistendo

pertanto alcuna limitazione alla rappresentanza da parte dell'amministratore, M__________

__________ __________ era autorizzata a esercitare il diritto di voto dei

condomini che le avevano conferito procura (cfr. sentenza del Tribunale

federale 5D_98/2012 del 14 agosto 2012 consid. 3.3 con rinvio, in: ZBGR 96/2015

pag. 137).

Certo,

in caso di decisioni che lo concernono direttamente (approvazione dei conti e

suo scarico) l'amministratore può disporre così di una maggioranza di voti, ciò

che può rivelarsi “problematico” (cfr. Meier-Hayoz/Rey,

Berner Kommentar, n. 82 ad art. 712m CC; Weber, Die Stockwerk eigentümer-gemeinschaft,

Zurigo 1979, pag. 342 seg.). Resta il fatto che, come ha constatato il Pretore (senza

che gli appellanti muovano contestazioni al riguardo), M__________ __________ __________

non “pare

mai aver usato le procure a proprio vantaggio o per i propri interessi ed anzi

si è sempre dimostrata attenta a se-guire le indicazioni, quando ve ne erano,

degli altri condomini che rappresentava”. Né gli appellanti pretendono che essa abbia votato

benché un suo rappresentato fosse stato privato del diritto di voto. Per il

resto, il rischio astratto di un'eventua­le conflitto d'interessi non

costituisce, da sé solo, un grave motivo di revoca (v. DTF 127 III 537 consid,

3c; più di recen­te: sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016 del 9 otto-bre

2017 consid. 3.5.3 con citazioni). E nella fattispecie gli appellanti non

adombrano alcun rischio concreto.

b) Quanto

ai verbali assembleari, è vero che una loro tenuta lacunosa da parte

dell'amministratore può essere motivo di revoca (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 19 ad art. 712r CC; Wermelinger, op. cit., n. 140 ad art.

712n CC). A

prescindere dal fatto però che un verbale assembleare

può essere redatto anche da un amministratore che non assume la presidenza (Wermelinger, op. cit., n. 139 ad art.

712n CC) e che nella fattispecie i verbali risultano firmati dal

presidente di turno delle assemblee (doc. D), fosse anche stata M__________ __________

__________ a verbalizzare le riunioni, gli appellanti non pretendono che i

resoconti non riportino correttamente le

deliberazioni adottate (art. 712n cpv. 2 CPC;

RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5, I-2004 pag. 611 n. 118c). Né il

regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà prevede che il

verbale debba ragguagliare sulle varie opinioni espresse in sala (cfr. RtiD

I-2004 pag. 500 consid. 4).

È

vero che nel caso specifico i verbali sono redatti in modo piuttosto

rudimentale e che in alcune occasioni gli istanti si sono rivolti

all'amministratrice, chiedendole di emendarli (doc. CC e PP). Se non che, le

modifiche richieste vertevano su aspetti facoltativi del protocollo e non

consta – né è preteso – che alla successiva assemblea gli interessati abbiano

riproposto le correzioni (v. RtiD I-2004 pag. 500 consid. 4). Che verbali di

altri amministratori siano più precisi e curati ancora non significa che quelli

in esame non possano essere ritenuti corretti. Si ricordi nondimeno

all'amministratrice che, per quanto la legge nulla preveda al riguardo,

applicandosi in assenza di disposizioni regolamentari le norme sulla società

anonima, il verbale andrebbe firmato dal presidente e dal verbalista (RtiD I-2004 pag. 501 n. 18 consid. 5;

Wermelinger, op. cit., n.

147 ad art. 712n CC).

c) Circa

il rimprovero mosso all'amministratrice di avere rifiutato la richiesta di

singoli condomini volta a inserire determinati oggetti nell'ordine del giorno,

secondo la dottrina maggioritaria ogni proprietario per piani ha un diritto

individuale di proporre un simile oggetto (Wermelinger,

op. cit., n. 100 ad art. 712n CC). E si conviene che il 24 gennaio

2020 il legale degli istanti aveva chiesto all'amministratrice di inserire

all'ordine del giorno dell'assemblea del

marzo 2020 cinque specifici oggetti (doc. WW). Costei ne ha ammesso

uno e ha motivato il diniego per gli altri poiché sostanzialmente “già di-scusse e

decise senza ricorso alcuno” in occasione di precedenti assemblee o perché

superflue alla luce del regolamen­to (doc. XX). Tale agire è senz'altro

censurabile, ma non consta che gli istanti abbiano persistito nella richiesta o

che abbiano ricorso all'assemblea dei comproprietari contro tale decisio­ne,

come permette di fare il regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della

comproprietà (doc. AA, § 31 3° paragrafo).

È

vero poi che anche in vista dell'assemblea del 21 agosto 2020 il legale degli

istanti ha chiesto delucidazioni su alcuni oggetti all'ordine del giorno e

l'inserimento di un'ulteriore trattanda (“approvazione ultimo verbale assembleare”: doc. AAA).

L'amministratrice ha fornito i chiarimenti in sala, illustrandone le ragioni, e

rifiutando il nuovo oggetto perché “la legge e il regolamento condominiale prevedono la

possibilità di ricorre­re contro le decisioni verbalizzate e perché comunque

non si tratta di prassi comune sul territorio nazionale” (doc. 4).

L'opinione è discutibile e il voto di una mozione d'ordine sulla modifica dell'ordine

del giorno o su proposte di statuire nuovamente su determinate deliberazioni in

caso di mutamenti del­la situazione non sarebbe sicuramente apparso fuori luogo

(cfr. Wermelinger, op. cit.,

n. 100a ad art. 712n CC). Resta il fatto che l'agire

dell'amministratrice non tradisce la volontà, tanto meno sistematica, di negare

il diritto a singoli condomini di proporre emendamenti dell'ordine del giorno.

d) Riguardo

al fatto che l'amministratrice metterebbe

a tacere i condomini di minoranza, gli

appellanti rinviano al verbale dell'assemblea 18 aprile 2016, e in particolare

all'invito rivolto loro di esprimersi e votare solo per il tramite del

rappresentante. Tale limitazione scaturisce tuttavia dell'art. 712o cpv.

1 CC. Che poi l'assemblea, foss'anche su impulso del­l'amministratrice, abbia

votato una mozione d'ordine per limitare la parola al solo rappresentante non

denota la volontà di impedire ai comproprietari

di minoranza il diritto di esprimersi sugli oggetti in votazione. Ciò rientra

nelle regole di conduzione che il presidente di un'assemblea può proporre di

adottare prima della riunione (cfr. Wermelinger, op.

cit., n. 111 e 112 ad art. 712n CC).

Nell'ambito di un dibattito democratico non si può dire perciò che verso la

minoranza siano state assunte iniziative in violazione di principi giuridici

generali (co­me il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere o

ancora il precetto della parità di trattamento). Il tutto senza dimenticare

che, salvo per quanto concerne l'assemblea del 27 febbraio 2017, gli

appellanti stessi riconoscono non esservi più state limitazioni.

e) Per

quel che attiene al rimprovero di essere stati tacciati dal­l'amministratrice di

“dissidenti”, si dà atto che tale espressione compare nel verbale dell'assemblea

straordinaria del 2 dicembre 2015 (doc. D). Ora, “dissidente” è, secondo

la comune accezione del

termine, “chi è in disaccordo con gli altri” (Battaglia, Grande

dizionario della

lingua italiana, vol. IV, pag. 770; analogamente: Treccani.it, L'enciclopedia italiana, in: www. treccani.it/vocabolario/dissidente›). Foss'anche stata M__________ __________

__________ a verbalizzare quel termine, non consta tuttavia – né è preteso –

che, proferito nel corso di un'assemblea dal clima a dir poco teso

(“l'atmosfera era sempre più ostile e si era surriscaldata notevolmente”), esso

fosse finalizzato al dispregio. Trattandosi di un unico episodio, la

circostanza non può in ogni modo assurgere a motivo di revoca

dell'amministratore, tanto meno grave. Senza dimenticare che, come ha rilevato

il Pretore, il termine risulta essere stato usato da un altro condomino durante

l'assemblea del 27 febbraio 2017 (doc. D, oggetto n. 7).

7. In

merito alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani nel

registro fondiario, gli appellanti lamentano un errato accertamento dei fatti

da parte del Pretore, ribadendo che dal maggio al dicembre del 2015

l'amministratrice ha prevaricato ogni loro diritto. Essi sostengono che,

contrariamente all'assunto del primo giudice che li accusa di avere avviato una

serie di iniziative contrarie a quanto deciso in assemblea, era loro facoltà

chiedere direttamente all'ufficiale del registro fondiario l'intavolazione

definitiva della proprietà per piani. Rilevano inoltre che l'amministratrice

non ha mai voluto convocare un'assemblea straordinaria per discutere

concretamente dell'intavolazione definitiva e che un errore nell'invio di un

messaggio di posta elettronica non ha permesso a AP 1 di determinarsi sulla

scelta dello studio tecnico incaricato di procedere alle nuo-

­ve

misurazioni e nemmeno le ha concesso di consultare tempestivamente i documenti

preparati da quello studio d'ingegneria.

a) L'iscrizione

di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di

un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della

costruzione dell'edificio” (art. 69 cpv. 1 e 2 ORF). Il compimento

dell'edificio va poi comunicato entro tre mesi all'ufficiale del registro

fondiario, presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine

della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2).

Se i comproprietari (o l'amministratore) non annunciano al­l'ufficiale del

registro fondiario l'ultimazione dell'edificio, ma la ripartizione non ha

subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al piano di riparto allestito

prima della costruzione, la menzione “costituzione della PPP pri­ma della

costruzione dell'edificio” rimane iscritta e ciò non comporta sanzioni

particolari. Se invece sono

intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non

presentano un piano di ripartizione aggior­nato da loro debitamente sottoscritto

dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico,

dandosi modifiche delle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per

produrre la documentazione mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte

la proprietà per piani in comproprietà ordinaria (art. 69 cpv. 4 ORF per

analogia: RtiD I-2015 pag. 898 n. 25c consid, 5 con rinvii; v. anche Amoos Piguet in:

Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 2 ad art. 712a).

b) Premesso

ciò, quantunque ogni comproprietario parrebbe essere autorizzato a comunicare

all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio (cfr. Werme­linger, op. cit., n. 158 alle note

preliminari degli art. 712a–712t CC), nel caso in esame l'assemblea dei comproprietari aveva deciso “dopo

accesa discussione di non intraprendere una tale procedura, ma di informarsi presso

l'ufficio tecnico quando la stessa sarebbe stata resa obbligatoria” (verbale

assembleare del 13 febbraio 2015: doc. D). Gli appellanti non hanno impugnato

tale delibera. Si sono rivolti direttamente all'ufficiale del registro

fondiario e hanno provocato così l'avvio della procedura, trascurando che ogni

proprietario è assoggettato al principio per cui la volontà della maggioranza è

vincolante, anche se la maggioranza adotta risoluzioni sulle quali egli non è

d'accordo (sentenza del Tribunale federale 5A_314/2018 del 27 luglio 2018

consid. 2.2.5 con rinvio). Che in concreto

l'intavolazione definitiva della

proprietà per piani nel registro fondiario sia avvenuta con ritardo è

possibile, quantunque nella pratica i comproprietari si accomodino solitamente

della menzione “prima della costruzione dell'edificio” senza comunicare alcunché all'ufficiale del

registro (cfr. Werme­linger, op. cit.,

n. 158 alle note preliminari degli art. 712a–712t CC). È verosimile inoltre che in concreto la

procedura per giungere alla rogazione dell'atto pubblico sia stata fonte di

discussioni, anche aspre, tra gli istanti e l'amministratrice. Che l'operato di

costei possa così avere destato perplessità e non vada esente da critiche è

possibile. Resta il fatto che la

procedura avviata nel giugno del 2015 si è, comunque sia, conclusa nel maggio

dell'anno successivo. La questione si è dunque risolta.

c) Certo,

inizialmente, per un deplorevole errore di ortografia nell'invio di un

messaggio di posta elettronica, l'offerta dello studio d'ingegneria __________

e __________ non è stata recapitata agli istanti (doc. O). Il mandato è poi

stato affidato a quello studio dalla maggioranza dei comproprietari con

decisione presa “per corrispondenza”, senza che la delibera sia stata impugna­ta. Che simile modalità di adozione delle

decisioni assembleari possa essere problematica è possibile, ma ciò è permesso dal regolamento per l'amministrazione

e l'uso della proprietà per piani (doc. AA, § 28 3° paragrafo), ragione per cui

sotto questo profilo nulla può essere rimproverato al­l'amministratrice. Quanto

alle richieste di visionare i documenti allestiti dal citato studio

d'ingegneria, non consta che l'amministratrice ne abbia vietato la

consultazione, non risultando fuori luogo l'invito di quello studio agli

istanti di aspettare la fine dei lavori per ottenere risposta alle loro domande

(cfr. doc. Q).

Appare

criticabile, invero, che la documentazione in questio­ne sia stata recapitata

solo il 4 novembre 2015, allorquando la data per la rogazione dell'atto

pubblico era fissata per qualche giorno dopo. Resta il fatto che dopo le

rimostranze degli istanti, per finire, la scadenza è stata annullata e il 18 aprile 2016 si è tenuta un'assemblea

in cui i comproprietari, istanti compresi,

hanno accettato gli atti allestiti dalla __________ e __________ ingegneria e

misurazioni SA. Riunione in cui, per altro, l'amministratrice nemmeno poteva

prevalersi, come rappresentante, della maggioranza delle quote (cfr. doc. E,

oggetto n. 6). Nel complesso, pur con qualche riserva, non si può dire pertanto

che l'amministratrice sia incorsa in violazioni del diritto di

informazione dei comproprietari e abbia inam-missibilmente

ostacolato gli istanti. Essa ha per finire adempiuto il suo dovere di

salvaguardare gli interessi della comunione dei comproprietari. Gli appellanti

sostengono che la gestione “personalistica della pratica d'intavolazione

imposta dall'amministratrice le ha garantito di non veder cambiare i suoi i

millesimi a differenza di tutte le altre proprietà per piani”, ma tale assunto si esaurisce in una

malevola insinuazione

priva di riscontri.

8. Nella

misura in cui gli appellanti lamentano che per il Pretore, nonostante le “esorbitanti” richieste

degli istanti, l'amministratrice “mantiene

toni sostanzialmente garbati ed equilibrati”, essi non muovono di per sé

critiche all'operato dell'amministratrice, ma agli aggettivi usati dal primo

giudice. Opinione che potrà anche ritenersi inutilmente elogiativa, ma nemmeno

gli interessati pretendono che nei loro confronti l'amministratrice abbia usato toni rancorosi o

inutilmente offensivi, al punto da destare seri dubbi sulla sua neutralità e

obiettività.

9. Relativamente

al rimprovero mosso all'amministratrice di non dar seguito alla richiesta degli

istanti di ricevere determinata documentazione contabile, principalmente quella

relativa al fondo di rinnovamento, compito previsto espressamente dal regolamento

per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (doc. AA § 31: “ragguagliare i

comproprietari sugli affari comuni e di concedere loro la visione dei libri e

degli atti della proprietà per pia­ni”), è pacifico che l'informazione ai comproprietari rientra

tra i doveri dell'amministrazione (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_521/2016

del 9 ottobre 2017 consid. 3.4.4 con rinvii a Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 19 ad art. 712s CC e Wermelinger,

op. cit., n. 16 ad art. 712s CC). I condomini hanno così il diritto

di ricevere informazioni e di consultare gli atti di gestione, così come quelli

sugli affari della proprietà per piani, in specie riguardo al­l'approvazione

dei conti annuali. Tale diritto, esercitabile in qualsiasi momento, è limitato solo

dal divieto dell'abuso di diritto, l'amministratore potendosi opporre a

richieste illecite o pretestuose. Ad ogni modo, salvo ove ciò sia previsto per

regolamento, l'amministratore non è tenuto a consegnare ai comproprietari una

copia degli atti, una consultazione nei locali dell'amministrazione essendo

sufficiente (Sommer,

Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 199).

a) Premesso

ciò, si può convenire che la richiesta degli istanti del 20 ottobre 2017 intesa

a ricevere copia della parcella emessa dal notaio __________ B__________

inerente alla procedura di intavolazione definitiva della proprietà per piani

era precisa (doc. DD). Dal canto suo l'amministratrice ha motivato il

diniego con il motivo che si trattava di un atto riguardante una questione già discussa

in una precedente assemblea, così come con la perdita di tempo e di fiducia nei

confronti dei condomini revisori causata da una consultazione degli atti

durante l'assemblea, fermo restando il diritto dei comproprietari di visionare

qualsiasi documento contabile prima della riunione (doc. EE). Sta di fatto che,

come si è visto, non vi è di principio alcun obbligo legale o regolamentare per

l'amministrazione di fornire ai condomini copia di simile documentazione, per

quanto le ragioni addotte dell'amministratrice possa­no apparire opinabili. Gli

appellanti non contestano poi che all'assemblea del 27 febbraio 2017 la questione

relativa al pagamento della citata parcella sia stata effettivamente discussa,

né che il diritto di consultare gli atti vada esercitato prima dell'assemblea e

non durante la stessa. Senza dimenticare che una copia della parcella in

questione è poi stata trasmessa al patrocinatore degli istanti il 30 gennaio

2018 (doc. LL).

b) Quanto

al fatto che in vista dell'assemblea del 29 gennaio 2018 gli istanti si erano

lamentati con l'amministratrice, il 19 gennaio precedente, del rendiconto

del 2017, invitandola a presentare una “documentazione completa e idonea”

(doc. HH), M__________ __________ __________ ha reagito il 23 gennaio

successivo rispondendo alle puntuali richieste e invitando

gli interessati a visionare gli atti prima

dell'assembla (doc. II, 4° foglio). Agli atti non v'è traccia tuttavia del

rendiconto 2017, sicché è impossibile verificarne la completezza. Gli

appellanti non negano ad ogni modo che per anni i conti siano stati presentati

in tale maniera senza contestazioni da parte loro. È possibile che nel tempo

costoro siano divenuti diffidenti, ma ciò ancora non significa che nella

presentazione dei conti annui l'amministratrice sia incorsa in violazioni. Per

il resto i conti del 2017 sono stati approvati senza l'intervento determinante

di M__________ __________ __________, la quale non disponeva della maggioranza

dei voti (doc. E).

c) Per

quel che è della richiesta riguardante i giustificativi di pagamento addebitati

al fondo di rinnovamento, si conviene che – contrariamente all'assunto del

primo giudice – la richiesta del 5 dicembre 2019 era precisa (doc. RR).

L'amministratrice ha reagito il 19 dicembre successivo dichiarando, una volta

di più, che si trattava di documenti riferiti a contabilità chiuse, mentre gli

estratti “recenti” dei conti postali erano consultabili previo

appuntamento (doc. SS). Tale posizione è poi stata sostanzialmente ribadita a

un incontro del 30 gennaio 2020 (doc. UU) e in un messaggio di posta

elettronica del 23 febbraio 2020 (doc. XX). Ora, già si è detto che per la formazione

della propria volontà ogni comproprietario ha diritto di ottenere tutte le

informazioni necessarie sugli oggetti all'ordi­ne del giorno di un'imminente

assemblea. Non è evidente che un analogo diritto valga anche per richieste

inerenti a oggetti già discussi e approvati in passate assemblee sen­za che la

delibera sia stata contestata. In concreto tuttavia gli istanti hanno motivato

il loro interesse con la giustificazione di voler verificare l'uso del fondo di

rinnovamento. Certo, anche su tale aspetto essi erano stati informati durante

le assemblee ordinarie, ma – come si vedrà oltre – ciò non appariva sufficiente

ed era finanche contrario alla lettera del regolamento.

d) Circa

la mancata risposta alla richiesta di informazione formulata dagli istanti l'8 giugno 2021 in vista

dell'assemblea dell'11 giugno successivo (doc. BBB di appello),

allegazione formulata in appello (sopra consid. 2), essa non è contestata. Tale

richiesta era in realtà legittima e il silenzio dell'amministratrice non trova

giustificazione, poiché la mancanza di informazioni impedisce la formazione di

una volontà nel proces­so decisionale. Non va trascurato tuttavia che nel caso specifico

la richiesta è stata formulata appena tre giorni prima dell'assemblea,

allorquando il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per

piani prevede la convocazione con un preavviso di almeno dieci giorni (doc. AA,

§ 25), ed è giunta all'amministratrice al più presto l'indomani, il 9 giugno

2021. In circostanze del genere è comprensibile che l'amministratrice avesse a

rispondere oralmente in sede di assemblea, come in precedenti occasioni, liberi

poi i rappresentanti dei condomini di non approvare ‒ se mai ‒ l'oggetto

in discussione.

10. Relativamente

alla tenuta dei conti, gli appellanti ribadiscono che da una presa di posizione

di M__________ G__________ della __________ Sagl (doc. OO) e da un rapporto del

26 novembre 2019 dell'immobiliare P__________ SA (doc. QQ) risulta con evidenza

la cattiva gestione contabile dell'amministratrice. Essi rimproverano inoltre a

quest'ultima di avere eseguito prelevamenti dal fondo di rinnovamento senza

autorizzazione.

a) Nell'ambito

di una proprietà per piani non sussistono norme specifiche sull'allestimento della contabilità. Secondo l'art. 69a

CC

(applicabile per il rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC in relazione con

l'art. 957 cpv. 2 n. 2 CO) la direzione (ovvero l'amministratore) deve tenere

soltanto la contabilità delle entrate e delle uscite e la contabilità del

patrimonio. I libri, i giustificativi contabili e la corrispondenza possono

essere tenuti o conservati per iscritto, su supporto elettronico o in forma

analoga, purché ciò garantisca la ricostruzione di un'operazione o di un evento oggetto di registrazione contabile

(art. 957a cpv. 3 CO). Si tratta in sostanza di una contabilità

semplificata, ma che deve permettere quanto meno di ricavare informazioni sulla

situazione patrimoniale, le entrate e le uscite della proprietà per piani (Wermelinger, op. cit., n. 144 al­l'art. 712h

CC; Donauer, op. cit., pag. 198 n.

534).

b) Nel

caso in esame M__________ __________ __________ ha gestito la contabilità “a partita

singola su supporto cartaceo”, salvo tra il 2018 e il 2019, quando

l'amministrazione è stata affidata alle società __________ & __________

Immobiliare SA prima e __________ Sagl poi. Si tratta di una gestione

relativamente rudimentale, ma ciò soltanto non consente di muovere rimproveri

all'amministratrice. Per sostanziare le manchevolezze di quest'ultima gli

appellanti rinviano a un messaggio di posta elettronica in cui M__________ G__________

della __________ Sagl prospettava a M__________ __________ __________ tutta una

serie di criticità riscontrate nella ricostruzione contabile del 2018 (doc.

OO). M__________ __________ __________ tuttavia si è difesa, contestando simili

criticità, come ha constatato il Pretore, e all'assemblea generale ordinaria

del 23 maggio 2019 la __________ Sagl ha accertato come la ricostruzione

contabile “tenuta per 18 anni in partita singola abbia generato una sbilanciatura

di fr. 2018.37, che si può ritenere alla fine un buon risultato” (verbale pag.

Considerandi

2.

in fine oggetto n. 3 nel doc. D). Per gli appellanti siffatto apprezzamento è

“ridicolo”, ma la loro

opinione si esaurisce in un giudizio di valore. Per di più, sempre

all'assemblea ordinaria del 23 maggio 2019, i comproprietari hanno rifiutato a

maggioranza di approvare i conti del 2018, nonostante le giustificazioni recate

dalla __________ Sagl. Non può dirsi però che costoro abbiano seguito

acriticamente l'opinione di M__________ __________ __________, la quale non

disponeva della maggioranza dei voti (doc. E). Per il resto, nulla impedisce

all'assemblea dei comproprietari di votare una risoluzione in cui si inviti

l'amministratrice ad adottare un altro tipo di contabilità.

c) Per

quanto attiene al citato rapporto 26 novembre 2019 del­l'Immobiliare P__________

SA, redatto su mandato di AP 1, da esso risultano 20 prelevamenti dal fondo di

rinnovamento “non supportati da regolare delibera”, ovvero che

non dovevano essere eseguiti con tale fondo (doc. QQ). E in effetti per

principio tale fondo può essere utilizzato solo per finanziare lavori di

costruzione sulle parti comuni (manutenzione, rinnovamento, ristrutturazione).

Esso non può essere adoperato invece per necessità individuali dei comproprietari

o per le spese correnti o di gestione delle parti comuni (Wermelinger, op. cit., n. 102 ad art.

712l CC). In concreto, secondo il regolamento per l'amministrazione e

l'uso della proprietà per piani, “ogni

spesa a carico del fondo di rinnovamento esige una decisione dell'assemblea dei

comproprietari, salvo per spese di carattere urgente e per le quali non siano a

disposizione altri mezzi” (doc. AA, § 17 cpv.

2).

d) Premesso

ciò, come ha fatto notare indirettamente il primo giudice, una perizia privata,

anche se allestita correttamente e secondo le regole dell'arte, non costituisce

un mezzo di prova nel senso dell'art. 168 cpv. 1 CPC, ma va assimilata a

un'allegazione di parte. Se non è debitamente contestata, essa può assurgere

tutt'al più a indizio ove sia suffragata da altri indizi lineari e convergenti

che, nel loro insieme, siano idonei a formare una prova (DTF 141 III 437

consid. 2.6). Nel caso in esame la convenuta ha contestato le conclusioni del

rapporto nella misura in cui questo intendeva provare “una mala

gestione del fondo” (risposta del 5

novembre 2020, pag. 15). Dagli atti risulta,

tuttavia, che quanto meno dal 2014 al 2019, salvo per quanto riguarda la

sostituzione del bruciatore e la posa dei dissuasori per piccioni (assemblea

ordinaria del 30 agosto 2019), alle spese addebitate al fondo di

rinnovamento i verbali assembleari non fanno alcun cenno o indicano

semplicemente che al momento della discussione sull'approvazione dei conti annui

l'amministratrice aveva elencato le spese addebitale a quel fondo (cfr.

assemblee ordinarie del 18 aprile 2016, 27 febbraio 2017 e 29 gennaio 2018:

doc. D). Così, a titolo di esempio, il pagamento della parcella del notaio __________

B__________, così come quella delle fatture degli artigiani intervenuti a causa

di un'infiltrazione d'acqua nella lavanderia e per la posa di un nuovo boiler,

addebitate al fondo di rinnovamento del 2017 (cfr. F e LL), contrariamente a

quanto previsto dal regolamento non sono stati oggetto di specifica decisione

dell'assemblea dei comproprietari.

Dal

profilo formale, poi, la mera approvazione del bilancio annuale non può

ritenersi sufficiente per essere considerata una decisione sull'approvazione

della spesa a carico del fondo di rinnovamento già per il fatto che, a

dipendenza della natura dell'intervento, per una valida decisione potrebbero

necessitare quorum differenti. Per di più, ciò sarebbe problematico ove

la delibera assembleare fosse contestata solo per la spesa a carico del fondo

di rinnovamento e non sull'approvazione del bilancio annuo (nel medesimo senso:

RVJ 2017 pag. 163). In circostanze siffatte l'amministratrice è senz'altro incorsa

in una violazione del regolamento e, quindi, del suo obbligo di diligenza.

D'altro canto non va una volta di più trascurato che tale modalità non è mai

stata oggetto di contestazioni da parte dei comproprietari, inclusi gli

appellanti, i quali se ne sono lamentati solo di recente. Né questi ultimi

pretendono che le spese sostenute con il fondo di rinnovamento non fossero

dovute o non fossero a carico di tutti i comproprietari. Ne segue che il fondo

di rinnovamento è stato gestito in modo non appropriato, anche se non

illecitamente.

11.

Riassumendo,

se con gli appellanti si può convenire che l'operato di M__________ __________ __________,

nella sua funzione di amministratrice della proprietà per piani, non vada

esente da critiche (come sembra evincersi invece dalla decisione impugnata),

nemmeno si può dire che si ravvisino situazioni di illegalità. Sulle

manchevolezze d'ordine (forma e firma dei verbali, decisioni prese in via di

circolazione) e sulla tenuta rudimentale della contabilità si possono nutrire

perplessità, ma ancora non si ravvisa

un'incapacità di amministrare la proprietà per piani. La procedura

d'intavolazio­ne definitiva della proprietà per piani, risalente per altro al

2015, è verosimilmente stata avviata con ritardo, tuttavia per finire è stata

ultimata in termini ancora ragionevoli e nell'interesse dei comproprietari. Non

si disconosce che l'amministratrice ha mostrato reticenza di fronte a

determinate pretese dei comproprietari di minoranza, specialmente per quel che

riguarda il diritto d'informazione o l'inserimento di oggetti nell'ordine del

giorno, rifiutate con motivazioni discutibili e fors'anche inopportune nel

clima a dir poco teso che si era venuto a creare. Nulla lascia desumere nondimeno

che essa ignori i loro diritti o li violi sistematicamente, né che essa non sia

disposta a trattare quei comproprietari in modo obiettivo e neutrale. Quanto

alla gestione del fondo di rinnovamento, la violazione dell'obbligo di

diligenza è accertata, ma alla luce della lunga tolleranza manifestata dai

comproprietari in definitiva non la si può definire grave al punto da minare il

rapporto di fiducia con lei e giustificare una revoca della sua funzione.

Si

aggiunga che gli istanti non hanno mancato a loro volta di alimentare dissidi,

tanto da disattendere finanche una delibera assembleare non contestata nelle

debite forme. A fronte di una maggioranza di comproprietari soddisfatta

dell'operato dell'amministratrice e per i quali la soluzione “interna”

costituisce un vantaggio, spetta in ogni modo all'amministratrice dimostrare tatto e riserbo, mantenendo equidistanza

e imparzialità. Solo così essa evita

di destare l'impressione di schierarsi da una parte, con il risultato di

perdere la fiducia di chi si trova dal­l'altra. Situazioni conflittuali, come

quelle verificatesi in concreto, comportano inoltre esigenze ancora più elevate

di cautela. In ultima analisi, a un esame equitativo e complessivo delle

risultanze processuali la conclusione del primo giudice, che nel caso precipuo

non ha ravvisato gli estremi tali da giustificarne una revoca dell'amministratrice

per motivi gravi in applicazione dell'art. 712r cpv. 2 CC, sfugge alla

critica. L'appello si rivela così destinato all'insuccesso.

12.

Le spese del presente giudizio seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla

controparte, che ha presentato osservazioni tramite un patrocinatore,

un'adeguata indennità per ripetibili.

13.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF

(sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 1000.– sono poste a carico degli appellanti in solido, i quali

rifonderanno alla Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).