Costruzioni su fondo altrui: equa indennità dovuta per l'attribuzione del fondo al costruttore

Incarto n.

11.2021.64

Lugano,

8 maggio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Grisanti

cancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa OA.2010.21 (costruzioni su fondo altrui) della Pretura

del Distretto di Leventina promossa con petizione dell'11 novembre 2010

dalla

AO 1

(patrocinata

dall' PA 2 )

contro

AP 1

P____

(rappresentato

dall'ufficio patriziale

e

patrocinato dall' PA 1 ),

giudicando sull'appello del 7 maggio 2021 presentato dal Patriziato AP 1

contro la sentenza emessa dal Pretore il 30 marzo 2021;

Ritenuto

in fatto: A. La cronistoria del caso in

esame è diffusamente decritta nella sentenza del 26 agosto 2019 con cui questa

Camera ha parzialmente accolto un appello presentato dalla società anonima AO 1

contro una sentenza emessa il 24 agosto 2017 dal Pretore supplente del __________

e ha rinvia­to gli atti in prima sede per nuovo giudizio nel senso dei considerandi,

previa completazione dell'istruttoria (inc. 11.2017.89). In tale sentenza la Camera ha accertato che la

società anoni­ma AO 1 chiedeva legittimamente al Patriziato AP 1 la cessione

giusta l'art. 673 CC, dietro versamento di un'indennità, di tre fondi sui quali

essa aveva costrui­to una sciovia (__________), una seggiovia (__________) e

uno châlet prefabbricato (buvette) con locali annessi.

Dei tre fondi citati, i

primi due (particelle n. 3272 e n. 3273 RFD di __________, di 3752 m² e di 464 m²) erano già

censiti nel registro fondiario definitivo. Il terzo (particella n. 3274, di 452 m²) doveva

ancora formare oggetto di un piano di mutazione, indispensabile per il

trasferimento di proprietà. La causa è stata rinviata così al Pretore perché

procedesse al riguardo e stabilisse l'indennità

definitiva spettante per la cessione dei tre fondi al

Patriziato

AP

1. Le spese processuali di

fr. 15 000.–

sono state poste per un quinto a carico dalla società anonima AO 1 e per il resto a carico del

Patriziato di AO 1, tenuto a rifondere alla controparte fr. 10 000.– per ripetibili ridotte (inc. 11.2017.89, sentenza

parzialmente riprodotta in: RtiD I-2020 pag. 618 consid. 5 e 7).

B. Il Pretore ha fatto

allestire il piano di mutazione relativo alla particella n. 3274 RFD e ha

conferito alle parti il diritto di esprimersi in proposito. Statuendo poi il 30

marzo 2021, egli ha attribuito la proprietà delle tre particelle n. 3272, 3273

e 3274 RFD alla società anonima AO 1 e ha condannato quest'ultima a versare al

Patriziato AP 1 un'indennità complessiva di fr. 16

131.15 entro 20 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, dopo

di che sarebbe maturato un interesse moratorio del 5%. Le spese processuali di

fr. 40 800.– sono state poste per tre

quarti a carico del Patriziato AP 1; per il resto sono state addebitate alla società

anonima Centri Turistici Montani, cui il Patriziato AP 1 è stato obbligato a

versare fr. 24 000.– per

ripetibili ridotte.

C. Contro la sentenza appena

citata il Patriziato AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del

7 maggio 2021 per ottenere che il giudizio impugnato sia annullato e la

causa rinviata al Pretore affinché indica un dibattimento finale e giudichi di

nuovo, subordinatamente affinché rifor­mi la decisione impugnata nel senso di

aumentare l'indennità fissata dal Pretore a fr. 133

770.–. Nelle proprie osservazioni del 17 dicembre 2021 la società

anonima AO 1 propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le sentenze intimate dai Pretori dopo il

31.

dicembre 2010, anche in azioni trattate con la procedura ordinaria del

vecchio dirit­to, sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione in base

al nuovo diritto di procedura (art. 311 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC), sempre che,

trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr.

10.

000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella

decisione impugna­ta (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è

dato, il Pretore avendo stimato nella fattispecie il valore litigio­so in oltre

due milioni di franchi (senten­za impugna­ta, consid. 7.4), cifra che le parti

non contestano e che appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività

dell'appello, la decisione impugnata è pervenuta alla legale del convenuto il 1° apri­le 2021 (traccia dell'invio

n. __________, agli atti). ll termine di ricorso è rimasto sospeso tuttavia

fino al-l'11 aprile 2021 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. a CPC (settimo

giorno dopo la Pasqua). Introdotto il 7 maggio 2021 (traccia dell'invio n. __________),

l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2.

In

ordine l'appellante censura anzitutto una lesione del suo diritto di essere sentito,

lamentando il fatto che prima di statuire il Pretore non abbia indetto un

dibattimento finale (art. 280 CPC ticinese), necessario a suo avviso anche

perché la sentenza impugnata è stata emessa dal Pretore titolare e non più dal

Pretore supplente (art. 25 cpv. 1 LOG). Ora, dagli atti risulta che, versato

agli atti il piano di mutazione, il Pretore ha assegna­to alle parti l'8 giugno

2020.

un termine di 20 giorni “per presentare le proprie osservazioni alla

documentazione prodotta dall'ing. __________ in data 6/7 febbraio 2020”. Dopo

una sospensione della causa in vista di trattative, risultate infruttuose, il

Patriziato AP 1 ha inoltrato al Pretore un memoriale del 16 ottobre 2020 e la società anonima AO 1

una lettera del 20 ottobre successivo. Invitate a “presentare

le rispettive contro-osservazioni”, le parti hanno introdotto altri allegati

del 25 e del 26 novembre 2020. Infine il Pretore ha statuito il 30 marzo 2021.

a) Tutte

le persone che partecipano a un processo civile devo­no comportarsi secondo

buona fede (art. 52 CPC). Uno dei doveri principali che discende da tale

principio è quello per cui una parte deve far valere le proprie censure

d'ordine senza indugio. Non è lecito, in altri termini, sollevare in sede di ricorso vizi di forma che si sarebbero già potuti

eccepire in tempo utile nel primo procedimento (DTF 149 III 19 con-sid. 3.2.1

con richiami; Bohnet in:

Commentaire romand, CPC, 2ª edizio­ne, n. 28 ad art. 52 con numerosi riferimenti; Chabloz in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann,

CPC, Petit commentaire, Basilea 2021, n. 24 ad art. 52 con rinvii di

giurispruden­za). Doglianze formali tardive, mosse dopo aver lasciato passare

il primo giudice ad atti processuali successivi, non sono ricevibili.

b) Sul

complemento istruttorio assunto in concreto dal Pretore le parti han­no potuto –

come detto – esprimersi due volte per scritto. E davanti al Pretore il

Patriziato AP 1 non ha preteso che il dibattimento finale non potesse essere

sostituito da uno o più memoriali. Anzi, non ha mosso alcuna obiezione. Dopo

avere introdotto le osservazioni del 16 ottobre 2020 e le “contro-osservazio­ni”

(secondo la terminologia usata dal Pretore) del 25 novembre 2020, esso ha

semplicemente atteso l'emanazione del giudizio, avvenuta il 30 marzo 2021, salvo

poi criticare in appello il primo giudice per non avere indetto un dibattimento

finale.

Neppure in

relazione al fatto che la procedura di rinvio dopo la senten­za di questa

Camera sia stata condotta dal Pretore titolare (prima di allora la causa era

stata condotta dal Pretore supplente) il Patrizia­to AP 1 ha reagito. Tanto

meno esso ha preteso, dopo avere depositato le “contro-osservazioni” del 25

novembre 2020 (cioè dopo essersi espresso la seconda volta per scritto), che il

Pretore titolare convocasse le parti a un dibattimento finale in forza del­l'art. 25

cpv. 1 LOG. Simile comportamento non è compatibile con il precetto della buona

fede processuale, il quale osta a censure d'ordine opposte tardivamente. In

proposito l'appello non può quindi essere vagliato oltre.

3.

L'appellante

sostiene che la società anonima AO 1 non ha un interesse degno di protezione a procedere.

Essa fa valere che da lei l'attrice rivendica soltanto – come ha accertato

questa Camera nella sentenza del 26 agosto 2019 (consid. 8) – la superficie occupata in concreto dalla buvette con le stazioni a valle della seggiovia e dello

skilift, dalla stazione a monte della seggiovia e dalla stazione a monte dello

skilift, ma non quella su cui sorgono i piloni dello skilift stesso (13) e

della seggiovia (5) né, tanto meno, quella sormontata dalle funi (ovvero le piste

di risalita), sicché in ogni modo essa non

potrebbe mettere in esercizio le installazioni previste. A mente

dell'appellante, la causa dev'essere pertanto stralciata dal ruolo.

a) Nella

sentenza impugnata il Pretore ha ricordato che il rinvio disposto da questa

Camera riguardava unicamente l'allestimento di un piano di mutazione (quello

relativo alla particella n. 3274 RFD), su cui le parti avrebbero avuto

il diritto di esprimersi. Invece – ha continuato il Pretore – la contestazio­ne

dell'attrice esula manifestamente da tale ambito e andava fatta valere, se mai,

davanti al Pretore supplente. Inoltre l'attrice conserva – sempre secondo il Pretore

– un interesse degno di protezione quanto meno di

natura economica all'ottenimento dei terreni litigiosi, mentre l'accusa diretta

alla società anonima AO 1 di mirare solo a “strumentalizzare la situazione” per

costringere il Patriziato AP 1 – o eventuali terzi – “al ritiro dei terreni a

fronte dell'astronomica somma di oltre un milione di franchi” poggia su meri

articoli di giornali. Onde, per il Pretore, l'inconsistenza della tesi legata a

un'asserita caren­za di interesse legittimo.

b) A

ragione il Pretore rileva che il AP 1 tenta di rimettere in discussione

circostanze estranee all'ambito del rinvio deciso da questa Camera con la

sentenza del 26 agosto 2019. Che l'attrice non chieda la cessione del suolo su

cui si trovano i piloni degli impianti e le piste di risalita è una circostanza

già fatta notare da questa Camera nella sentenza del 26 agosto 2019

(consid. 8). E ciò non impedisce, ad ogni modo, che l'attrice possa formulare una

richiesta complementare più tardi, sempre che le parti non riescano a

intendersi sull'iscrizione di “una semplice

servitù” (ipotesi prospettata dal perito giudiziario:

sentenza 26 agosto 2019 di questa Camera, consid. 8). La causa intentata dalla

società anonima AO 1 non è quindi senza interes­se. Certo, il Patriziato AP 1 asserisce

che, comunque sia, l'interesse dell'attrice all'ottenimento dei fondi in

applicazione dell'art. 673 CC è abusivo, poiché – come esso ha dichiarato al

Pretore – tale società intende accaparrarsi i terreni per poi rivenderli a

prezzi esorbitanti. Se non che, come ha spiegato il Pretore, terminata la

procedura fondata sull'art. 673 CC, il nuovo proprietario sarà libero di

gestire i fondi nella maniera più opportuna, senza che ciò costituisca abuso.

Anche su questo punto l'appello è destinato dunque all'insuccesso.

4.

Infine

l'appellante contesta la commisurazione dell'equa indennità prevista dall'art.

673.

CC, fissata dal Pretore in fr. 16 131.15, postulandone l'aumento a fr. 133 770.–. Nella sentenza del

26.

agosto 2019 questa Camera non ha statuito su tale indennità, lascian­do

che sull'ammontare decidesse in primo luogo il giudice del rinvio, in modo da

garantire alle parti il doppio grado di giurisdizione. La Camera ha ricordato

nondime­no che, ove non si tratti di fondi coltivi, un'equa indennità a

norma dell'art. 673 CC corrisponde – di regola – al valore venale della

superficie ceduta, apparentemente

stimata nella fattispecie dal perito giudiziario in fr. –.15/m² per quanto

riguarda le aree occupate dalle stazioni a monte dello skilift e della

seggiovia (707 m²), rispettivamente in fr. 30.–/m² per quan­to riguarda

l'area occupata dallo châlet con le stazioni di parten­za dei due impianti di

risalita (3752 m²), fermo restando che nella determinazione del­l'indennità il

giudice può ispirarsi anche a criteri di carattere espropriativo (sentenza

citata, consid. 9).

a) Nella

sentenza impugnata il Pretore ha accertato che davanti al Pretore supplente il

perito giudiziario aveva effettivamente stimato il valo­re delle aree in

questione nel modo menzionato da questa Camera. Ciò posto, egli ha appurato che

tali sti­me non sono contestate dalle parti ed appaiono eque. Ha calcolato così

l'indennità spettante al Patriziato AP 1 in complessivi fr. 16 131.15 (fr. 30.–/m²

per 518 m² occupati da

edifici e fr. –.15/m² per 3941 m² di terreno agrico­lo). Nell'appello il Patriziato AP 1 chiede di

portare l'indennità a complessivi fr. 133 770.–. Afferma che la

stima di fr. 30.–/m² va applicata all'intera superficie di 4459 m² o almeno alla

particella n. 3272 di 3752 m², su cui sorge il citato châlet con le stazioni di parten­za dei due impianti di risalita,

onde un'indennità complessiva in suo favore di almeno fr. 112 666.05.

b) Il

perito giudiziario ing. __________ aveva valutato nel suo referto del 12 agosto

2014.

la superficie da indennizzare con fr. 30.–/m² in circa 555 m² e quella da indennizzare

con fr. –.15/m² in rimanenti 10 350 m², giungendo così a

un'indennità complessiva di fr. 18 202.50. La stima di fr. –.15/m² è fondata su un valore capitalizzato di reddito agricolo e

quella di fr. 30.–/m² su un valore

pari alla metà del valore attribuito a un terreno

edificabile sui monti abitato solo d'esta­te. Il perito ha considerato

però una superficie totale approssimativa di 10 905 m², comprendente anche

l'area occupata dai 13 piloni e dalle piste di risalita, la quale non è rivendicata

dalla società anoni­ma AO 1 (sopra, consid. 3 in principio). Il Pretore è

stato più pertinente. Egli ha distinto fra superficie coperta da edifici (518

m²) e terreno agricolo (3941 m²) in base alle risultanze del registro

fondiario, dopo di che ha indennizzato la

prima superficie con fr. 30.–/m² e la seconda con fr. –.15/m², tralascian­do

l'area occupata dai 13 piloni e dalle piste di risalita.

c) Nella

misura in cui chiede di applicare la stima di fr. 30.–/m² all'intera superficie

di 4459 m², il Patriziato AP 1 si scosta manifestamente dalle risultanze

peritali. Esso motiva la propria argomentazione con la tesi secondo cui, non

fossero i terreni da cedere alla società anoni­ma AO 1 assoggettatati alla

legge federa­le sul diritto fondiario rurale (RS 211.412.211), il valore delle

aree agricole sarebbe identico a quello delle aree coperte da edifici (fr.

30.–/m²). Sta di fatto che nella fattispecie il perito giudiziario ha stimato

il valore delle aree libere in fr. –.15/m² unicamente in base a un valore

capitalizzato di reddito agricolo (fr. –.03/m² al tasso del 7%: referto del 12

agosto 2014, pag. 7), senza considerare minimamente la legge federale sul

diritto fondiario rurale. L'asserto del convenuto cade quin­di nel vuoto.

L'appello non

appare destinato a miglior esito neppure nella misura in cui tende a far

stimare in fr. 30.–/m² almeno la particella n. 3272 di 3752 m² su cui sor­ge il

citato châlet con le stazioni di parten­za dei

due impianti di risalita, richiesta motivata anch'essa con l'identico argomento

legato alla leg­ge federale sul diritto fondiario rura­le. Si aggiunga per di

più che – come ha accertato il Pretore – le particel­le n. 3272,

3273.

e 3274 hanno chiaramente finalità

extra-agricole e potranno essere iscritte nel registro fondiario con la

menzione di non assoggettamento alla legge federale sul diritto fondiario

rurale (sentenza impugnata, consid. 3.5 in fine). Con tale motivazione

l'appellante nemmeno si confron­ta. Ne discende in ultima analisi che, sprovvisto

di fondamento, l'appello vede la sua sorte segnata.

5.

Le

spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106

cpv. 1 CPC), che rifonderà alla società anonima Centri Turistici Montani

un'adeguata indennità per ripetibili. La tassa di giustizia va nondimeno

moderata rispetto alle previsioni dell'art. 7 cpv. 1 LTG in funzione della

circostanza che l'ambito del contenzioso era circoscritto ai limiti della

sentenza di rinvio emanata il 26 agosto 2019 da questa Camera.

6.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente anche la soglia

di fr. 30 000.– ai fini del­l'art. 74 cpv.

1.

lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di fr. 15 000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà

alla controparte fr. 20 000.– per ripetibili.

3. Notificazione:

–

;

–

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Leventina.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).