Accertamento di servitù e azione confessoria: tenore di una servitù di passo e requisiti di un'azione di riscatto

Incarto n.

11.2022.147

Lugano

29 ottobre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici

e della giudice

Giani,

presidente,

e Jaques

Giamboni

cancelliera

Bernasconi

sedente

per statuire nella causa OR.2018.35 (accertamento

e riduzione di servitù prediali) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio

Sud promossa con petizione del 28 settembre 2018 da

AO1

e AO2,

Ca

(patrocinati

dall'avv.

M______

F______,

C______)

contro

AP,

G______

(patrocinato

dall'avv.

D______

G______,

M______),

giudicando sull'appello

del 12 ottobre 2022 presentato da AP contro

la sentenza emessa dal Pretore il 9 settembre 2022

e sull'appello

incidentale del 28 novembre 2022 presentato da AO1

e AO2 contro la medesima sentenza;

Ritenuto

in fatto: A. Dal 5 agosto 1997 AO1

e AO2 sono comproprietari in ragione di un

mezzo ciascuno della particella n. 1178 RFD di Ca

(926 m²). Il fondo, edificato, confina a nord-ovest con la particella n. 1177 (106

m²), sulla quale sorgono un edificio (subalterno A) contiguo a una tettoia

(subalterno B) lambiti da

una

stradina sterrata (subalterno c) e a sud-est con la particella n. 1175 (259

m²), anch'essa edificata (subalterni A, B, E e F) e provvista di una corte

(subalterno c), entrambe appartenenti ad AP. Il fondo n. 1178 dispone di

un'ampia corte interna (subalterno h) gravata, dal 23 febbraio 1947, di

una servitù di passo con ogni veicolo in favore delle particelle n. 1176 (appartenente

anch'essa ad AP) e n. 1177, che permette al titolare di immettersi sulla

pubblica via (particella n. 307), attraverso

tale corte e un portico aper­to

nell'edificio principale posto sulla particella n. 1175 (subalterno A). Per converso, la

particella n. 1178 beneficia, sempre dal 23 febbraio 1947, di una servitù di

passo con ogni veicolo a carico in particolare della n. 1175 che consente ai

proprietari del fondo dominante di accedere

alla via pubblica passando dalla particella n. 1175 e dal portico appena citato.

Dalla costituzione di tali servitù i fondi n. 1178 e 1178 sono rimasti sostanzialmente

immutati mentre il n. 1175 ha subìto negli anni diverse modifiche strutturali.

Nel tempo è stato costruito l'edificio sotto cui è stato realizzato il portico

utilizzato per il transito veicolare così come un muro dietro il quale una

scala porta al secondo piano dell'edificio (subalterno E),

mentre una parte della corte interna (già subalterno d) è stata chiusa con un

muro munito di un cancello che separa il cortile (subalterno c)

dal passo (subalterno f), dietro al

quale sono stati edificati un fabbricato (locale tank: subalterno D) e una

tettoia (ex “fienile” non indicato nel registro fondiario) che si appoggia al

fondo n. 313.

B. Un'azione promossa il 24

giugno 2003 da AO1 e AO2 per ottenere la soppressione della

servitù di passo veicolare in favore delle particelle n. 1176 e 1177 o,

subordinatamente, la sua limitazione a una corsia di scorrimento larga 3m attraverso

la corte interna (subalterno h) della loro particella n. 1178 è

stata respinta dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud con decisione

del 25 ottobre 2010 (inc. OA.2003.79). Adita mediante appello del 18

novembre 2010 dagli attori, con sentenza del 18 settembre 2013 questa

Camera ha confermato la decisione pretorile (inc. 11.2010.124). Un ricorso in

materia civile presenta­to da AO1 e AO2 contro tale decisione è stato respinto dal

Tribunale federale nella misura in cui era ammissibile con senten­za

5A_797/2013 del 23 ottobre 2013.

C. Adito il 25 marzo 2015 da AP con un'istanza a tutela giurisdizionale nei

casi ma­nifesti, il medesimo Pretore ha deciso il 12 giugno 2015 quanto segue:

È fatto ordine

a AO1 e AO2

di liberare entro un termine di 15 gior­ni l'intera superficie del

subalterno h, mappale n. 1178 RFD di Ca,

da tutti gli oggetti di qualsiasi natura ivi depositati e di astenersi da

qualsiasi atto od omissione che possa pregiudicare il perfetto esercizio dei

diritti di passo con ogni veicolo gravanti la particella di cui al mappale n.

1178 RFD di Ca.

L'ordine

è stato impartito sotto comminatoria dell'art. 292 CP e di una multa

disciplinare di fr. 100.– per ogni giorno di inadempimento. Tale sentenza non è

stata impugnata ed è passata in giudicato (inc. SO.2015.266). L'inosservanza di

tale ingiunzione ha comportato molteplici procedure esecutive in esito alle

quali il Pretore ha inflitto a AO1 e AO2 multe disciplinari di svariati importi,

da loro contestate davanti a questa Camera (inc. 11.2015.75, 11.2017.118/119,

11.2023. 41 e 11.2024.20 [tuttora pendente]).

D. L'8 marzo 2018 AO1 e AO2 si sono rivolti al Segretario assessore

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud per un tentativo di conciliazione inteso ad accertare l'estensione

del diritto di passo in favore della particella n. 1178 ai subalterni c,

f, E e – in parte – A della particella n. 1175 per 120 m² e sul subalter­no

c della particella n. 1177 per 35 m² così come la cessazione della

turbativa su tali aeree (indicate sul doc. E

allegato all'istanza) e l'eliminazione entro

30 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza di ogni struttura in

contrasto con il diritto di passo, in particolare:

– del

cancello e della muratura che impedisce l'utilizzo della superficie

originariamente destinata al diritto di passo sull'attuale subalterno c

della particella n. 1175 (descritta come “corteˮ);

– della costruzione posta sopra il

primo tratto dell'attuale subalter­no f della particella n. 1175 (descritto come “passoˮ) che permet­te l'accesso alla corte;

– del

muro e della scala esterna di accesso al primo piano che poggiano sulla corte

della particella n. 1175 (attuale subalterno E, descritto come “scaleˮ);

– dello

“zoccolo” e di tutto il materiale depositato nella corte della particella n.

1177 (subalterno c).

Essi

hanno chiesto altresì che nel caso in cui l'eliminazione di alcuni degli

elementi citati “non dovesse essere considerata pretendibile,

per cui la superficie del passo ver­rebbe a ridursiˮ, la

condanna di AP a versare loro un'indennità di almeno

fr. 50 000.– “a

seconda degli esiti peritali” e, comunque, a risarcire con fr. 30 000.– il

dan­no causato loro dagli abusi perpetrati

dal convenuto, il tutto sotto comminatoria dell'art. 292 CP e

di una multa disciplinare fino a fr. 1000.– per ogni singola violazione dell'ordine.

Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il 4

settembre 2018 il Segretario assessore ha rilasciato agli istanti l'autorizzazione

ad agire, ponendo le spese processuali di fr. 400.– a loro carico,

riservata una diversa ripartizione in esito al giudizio di merito (inc.

CM.2018.26).

E. Con petizione del 28 settembre 2018 AO1 e AO2 hanno adito il Pretore della medesima

giurisdizione per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella

sua risposta del 15 febbraio 2019 AP

ha proposto di dichiarare irricevibile la petizione “per mancanza d'interesse

degno di protezio­ne e mancata indicazione del valore litigioso” e, in ogni

caso, di respingerla. Con replica del 20 marzo 2019 e duplica del 28 maggio

2019 le parti hanno mantenuto i rispettivi punti

di vista. Alle prime arringhe del 5 settembre 2019

esse hanno notificato prove. Con

decisione del 12 settembre 2019 il Pretore ha respinte

le eccezioni d'i­rricevibilità formulate dal convenuto. Nel frattempo, a seguito

di un rinnovamento

catastale del 5 febbraio 2019, i subalterni delle particelle n. 1175, 1177 e

1178 sono stati modificati nel senso che questi si riferiscono ora ai soli edifici,

(A per le n. 1175 e 1177, A, F e K per la n. 1178).

F. L'istruttoria,

durante la quale l'arch. E______ A______ ha rilasciato nell'agosto 2020 una

perizia delucidata nell'aprile 2021, si è chiusa il 16 maggio 2022 e al dibattimento finale le parti hanno

rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel

lo­ro memoriale del 12 agosto 2022 gli attori

hanno reiterato le loro domande salvo chiedere anche l'eliminazione dei

paracarri presenti nella corte della particella n. 1175 (già subalter­no c) e delle costruzioni connesse all'interno

della piccola corte (tettoia e locale tank),

così come l'aumento a fr. 120 000.– (oltre interessi dal

5 agosto 1997) dell'indennità nel caso non fosse esigibile l'eliminazione

delle strutture in contrasto con la servitù e a fr. 360 000.– (oltre interessi

del 5% dal 28 settembre 2018) del risarcimento del pregiudizio subìto. Nel

suo allegato del 10

agosto 2022 il convenuto ha

proposto una volta ancora di respingere la petizione. Con osservazioni

spontanee del 22 agosto 2022 AP ha chiesto di dichiarare

irricevibili le nuove richieste degli attori,

Fatti

i quali il 2 settembre 2022 hanno mantenuto le loro richieste.

G. Statuendo con sentenza del 9 settembre

2022, il Pretore ha parzialmente accolto la

petizione nel seguente modo:

1.1. È

accertato che il diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178

RFD di Ca e a carico della part. n. 1178 RFD di Ca si estende alla superficie

dei subalterni

c (“corte”), D (“fabbricato”), E (“scale”) e f (“passo”)

e in parte alla superfice del subalterno A (“fabbricato abitato”), esistenti fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio

2019, per complessivi 120 mq e che il

diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178 RFD di Ca e a

carico della part. n. 1178 RFD di Ca si estende a tutta la superficie del

subalterno c, esistente fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio 2019, per complessivi 35 mq.

1.2. Il

diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178 RFD di Ca e a

carico della part. n. 1178 RFD di Ca, di cui al punto 1.1. del presente

dispositivo, è

ridotto alla superfice indicata in arancione nella planimetria che viene

annessa alla presente decisione e che ne diviene parte integrante, corrispondente ai subalterni f e parzialmente A, esistenti fino

al rinnovamento catastale del 5 febbraio 2019, della part. n. 1178 RFD di Ca. Il diritto di passo con ogni veicolo a

favore della part. 1178 RFD di Ca e a carico della part. n. 1178 RFD di Ca, di

cui al punto 1.1. del presente dispositivo, continuerà invece a gravare tutta

la superficie del subalterno c, esistente fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio

2019, della part. n. 1178 RFD di Ca,

ovvero la superfice

indicata in arancione nella planimetria che viene annessa alla presente

decisione e che ne diviene parte integrante.

Il

Pretore ha condannato inoltre il convenuto a

versare gli attori un'in­dennità di

complessivi fr. 60 000.–

e ha stabilito che al pas­saggio in

giudicato, la decisione, unitamente alla prova di avvenuto pagamento dell'indennità,

avrebbe costituito valido titolo esecuti­vo

per procedere all'iscrizione nel Registro fondiario della riduzio­ne

dell'assetto della servitù di passo con ogni veicolo. AP è stato infine condannato a rimuovere

dal preesistente subalterno c della particella n. 1177 lo “zoccoloˮ

e il

legname ivi depositati entro 30 giorni dal

passaggio in giudicato della sentenza. Le spe­se processuali di fr. 50 000.– (comprese quelle di fr. 400.– della procedura di conciliazione)

sono state poste a carico delle parti in

ragione di un mezzo ciascuno compensate le ripetibili.

H. Contro

la sentenza appena citata AP è insorto a

questa Camera con un appello del 12 ottobre 2022 nel quale chiede, in riforma

del giudizio impugnato, di accertare che il

diritto di passo con ogni veicolo a favore della particella n. 1178 e a carico

della particella n. 1175 si

estende solamente alla superficie dei preesistenti subalterni f

(“passo”) e – in parte – A (“fabbricato abitato”) e che quello in

favore della particella n. 1178 e

a carico della particella n. 1177 si estende a tutta la superficie del pregresso

subalterno c, escluso il manufatto (fossa del liquame/zoccolo) esistente

come indicato in arancione nella planimetria da annettere alla sentenza. Egli

chiede inoltre di dichiarare senza oggetto le domande di riduzione della servitù a carico del fondo n. 1178, di condanna al

versamento di indennità e di rimozione dello “zoccolo”. In via

subordinata l'appellante formula le medesime domande salvo escludere dalla servitù a carico della n. 1175 i muri, il cancello e le due costruzioni esistenti, e di ridurre tale diritto di passo alla

superficie indicata sulla planimetria da annettere alla sentenza che corrisponde

ai preesistenti subalterni f e parzialmente A, e offrire per la riduzione

del diritto di passo un fr. 1.– simbolico. In via ancor più subordinata egli postula

l'annullamento

del giudizio impugnato e il rinvio degli atti al Pretore al fine di completare

l'istruttoria, designando un nuovo perito con l'incarico di determinare l'anno

di costruzione della “fossa liquame/zoccoloˮ sul pre­esistente subalterno c

della particella n. 1177, o “in via subordinata II” di determinare l'entità del minor valore della particella n. 1178

a seconda della riduzione della servitù e definire l'indennità a lui dovuta

dagli attori.

I. Nelle

loro osservazioni del 28 novembre 2022 AO1 e

AO2 propongono di respingere l'appello e con appello incidentale chiedono che la servitù a

carico della particella n. 1175 non sia ridotta e che sia ordinato al convenuto di cessare la turbativa del diritto di

passo sull'originario subalterno d così come di eliminare tutto quanto

contrasta con il diritto di passo, in particolare il cancello, la muratura e i paracarri

che impediscono l'utilizzo della superficie originariamente destinata al

diritto di passo sugli

attuali subalterni c e D (descritti come “corteˮ e “fabbricato”), come pure le costruzioni connesse all'interno della

piccola corte quali la tettoia, il locale tank, il muro e la scala esterna di

accesso al primo piano che poggia sulla corte (attuale subalterno E descritto

come “scaleˮ), o meglio le zone

indicate in giallo sul doc. E, eccetto l'estensione verticale sopra l'accesso. Con osservazioni del 26

gennaio 2023 AP conclude

per il rigetto dell'appello

incidentale.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le sentenze emanate dai Pretori (e dai Pretori aggiunti) con

la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1

lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno

fr. 10 000.– “secondo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC).

In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore avendo fissato il valore

litigioso in “almeno fr. 525 500.–” (senten­za

impugnata, pag. 22 consid. 10), cifra che le parti non contesta­no e che

non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività dell'appello

principale, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del

convenuto il 13 settembre 2022 (tracciamento dell'invio n.

__.__.______.________, agli atti). Inoltrato

il 12 ottobre successivo (timbro postale sulla busta d'invio), il ricorso in

esame è pertanto ricevibile. Per quel che è dell'appello incidentale, l'invito a formulare osservazioni è sta­to notificato al

patrocinatore degli attori il 31 ottobre 2022. Il memoriale dovendo essere

presentato entro 30 giorni (art. 312 cpv. 2 CPC), anche l'appello incidentale

inoltrato il 28 novembre 2022 è tempestivo. Nella misura in cui le contestazioni

delle parti si riferiscono agli stessi accertamenti del Pretore giovi, per

ragioni di opportunità, esaminare i due ricorsi in parallelo.

I. Sull'accertamento

dell'estensione delle servitù in favore della particella n. 1178 (appello

principale)

2.

Il

Pretore, riassunti i criteri che determinano l'estensione di una servitù a

norma dell'art. 738 CC, ha accertato che per quanto attie­ne al fondo serviente

n. 1175 l'iscrizione nel registro fondiario indica unicamente un onere di passo

con ogni veicolo in favore del fondo degli attori (e di altri dieci) senza

specificare la superficie gravata e ha stabilito che l'indicazione dell'allora

subalterno f del suo fondo co­me “passoˮ è soltanto descrittiva e “non partecipa

alla fede pubblica del Registro fondiario”, tanto più che il passo concerne

pacificamente anche il “sottopasso”

(porticato) sul subalterno A men­zionato come “fabbricato

abitatoˮ e non come “passo”. A suo parere, occorre quindi riferirsi al

titolo d'acquisto, ovvero all'atto di

compravendita del 30 dicembre 1947 e ai documenti giustificativi, in

particolare alla planimetria allegata all'atto, da cui risulta che nel 1947 l'allora

subalterno d della particella n. 1175 si estendeva anche ai subalterni c,

D, E, f e in parte A esistenti fino al 2019. Egli ne ha così dedotto che

l'assetto della servitù non è limitato al subalterno f come sostenuto

dal convenuto. Per il primo giudice “nulla muta” il fatto che nell'atto di

compravendita fosse prevista la costruzione di una scala per accedere a piani

superiori poiché “non è noto” se questa sia poi stata realizzata e comunque quella

scala “non può essere fatta equivalere” a quella edificata negli anni novanta

con relativo muro. Egli ha inoltre negato che l'estensione verticale del

diritto fosse maggiore di quella attuale poiché l'istruttoria ha confermato che

nel 1964, prima della costruzione dell'abitazione sul subalterno A, esisteva

già il portone coper­to da una tettoia. In definitiva, per il Pretore, il diritto di passo si estende alla superficie dei preesistenti subalterni c, D, E e f così come a parte di quella del

subalterno A per complessivi 120 m².

In

merito al fondo n. 1178, il Pretore ha accertato che anche in questo caso nel

registro fondiario la servitù è indicata solamente come onere di passo con ogni

veicolo in favore del fondo degli attori (e di altri dieci) senza

specificazione della superficie gravata. A suo avviso, anche se all'atto di

compravendita del 30 dicembre 1947 è allegata una planimetria da cui risulta

come lo “zoccolo” con il legname ivi depositato si trovava già allora sul

subalterno c, “non è specificato né evincibile” se tale manufatto fosse

già presente al momento della costituzione della servitù. Senza trascurare che in determinate circostanze

lo stato fisico reale e visibile esternamente di un fondo può prevalere sulla

buona fede dell'acquirente circa le risultanze del registro fondiario e appurato

che nel 1997, quando gli attori hanno acquistato la particella n. 1178, lo “zoccolo”

era già presente, ha ritenuto che questo non è assimilabile a un'istallazione

necessaria per l'esercizio della servitù né a una costruzione che ne delimita l'esercizio.

In circostanze siffatte, per il primo giudice, l'esistenza di un basamento del

genere non può prevalere sulla buona fede risultante dal registro fondiario. Egli ha in definitiva stabilito che il diritto di passo si estende a tutta la

superficie del preesistente subalterno c per complessivi 35 m².

3.

AP

sostiene innanzitutto che il Pretore non poteva definire l'assetto della

servitù gravante la particel­la n. 1175 sulla scorta della planimetria prodotta

dagli attori giacché l'atto di costituzione della servitù non vi fa riferimento

come da lui più volte evidenziato. A suo parere, quindi, nella misura in cui gli

attori hanno rinunciato a domandare l'ispezione del registro fondiario, l'istruttoria

non ha permesso di appurare il contenuto dell'atto di costituzione originario. Egli

soggiunge inoltre che quel documento è inattendibile poiché nell'istanza d'iscrizione

dell'11

febbraio 1948 è indicata anche una

servitù di passo in favore della n. 1175 e a carico della n. 1178 che non è poi

stata riportata nel registro fondiario.

Secondo

l'appellante, poi, per determinare l'estensione della servitù occorre vagliare

il suo scopo, ossia di accedere alla pubblica via con una “linea

immaginaria rettaˮ, di modo che non vi sono ragioni per estendere l'area

del passo. Né, egli soggiunge, può essere ammessa una reciprocità con il

diritto di passo a carico della corte sulla particella n. 1178 visto che i

luoghi divergo­no. Il convenuto si duole inoltre che il Pretore non ha

accertato le modalità di esercizio del passo e sostiene che le risultanze istruttorie

han­no dimostrato come il passo sia sempre stato esercitato da tutti gli aventi

diritti, compresi gli attori, pacificamente ed esclusivamente attraverso il

portico e lungo una “linea immaginaria rettaˮ fino al fondo degli attori,

i quali non hanno mai preteso di avere diritti sul subalterno c. Il

diritto di passo grava così – a sua mente – la strada sotto il “fabbricato

abitatoˮ al subalterno A e le superfici del subalterno f indicate

come “passoˮ. In merito alla servitù sulla particella n. 1177 egli fa

valere sostanzialmente gli stessi motivi, ovvero che la planimetria prodotta

dagli attori non ha portata probatoria di modo che occorre accertarne lo scopo con

le modalità di esercizio già indicate.

In

ogni caso per AP dall'area oggetto della servitù sulla particella n. 1175 vanno

esclusi il muro con il cancello a confi­ne tra i subalterni c e f “che

esistono da tempo”, così come la scala d'accesso al subalterno E, costruita con

regolare licenza edilizia e senza contestazioni, ove già esistevano una tettoia

e un forno per il pane. Egli rileva altresì che anche il muro presente sul

subalterno D “sfrutta” un muro esistente da tempo edificato trent'anni orsono con il consenso di tutti i

vicini, compresi gli attori, che mai hanno preteso diritti su tale area.

Per l'appellante, contrariamente da quanto indicato dal Pretore, i manufatti non

esistono solo dagli anni novanta ma “da tempo immemore” ragione per cui la lo­ro

mancata indicazione quali subalterni non è determinante “non ogni minima costruzione essendo registrata nelle

mappe catastali”. E ciò tanto più ove si pensi che il medesimo AO1 ha “ammesso” che anche sulla sua proprietà

è presente una sca­la non riportata nelle mappe. Quanto alla particella n. 1177, l'appellante assevera che lo “zoccolo” è

un'antica fossa per il liqua­me della stalla esistente almeno dagli anni cinquanta

come confermato da G______ P______. Egli rimprovera al Pretore di avere posto a

suo carico le conseguenze della carenza probatoria circa l'esistenza del noto basamento già al momento della costituzione

della servitù, trascurando tuttavia che su questo aspetto il primo giudice ha

rifiutato la richiesta di delucidazione peritale.

Per AP, ad ogni modo, lo “zoc­colo” in questione era già presente quando

gli attori hanno acquistato la particella n. 1178 nel 1997 di modo che essi

sono vincolati da tale situazione di fatto.

4.

I

criteri cui occorre far capo per definire il contenuto di una servitù sono già

stati richiamati dal Pretore. Al riguardo basti rammentare che secondo l'art.

738.

cpv. 1 CC l'estensione di una servitù è determinata dall'iscrizione nel

registro fondiario, sempre ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli

obblighi che ne derivano. Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi.

Se invece non è concludente, occorre ricuperare l'atto costitutivo della

servitù, segnatamente il contratto e la planimetria sulla qua­le figura l'area

gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione

della servitù dipende dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto

tempo, pacificamente e in buona fede (DTF 151 III 271 consid. 2.1, 137 III 446

consid. 2.2 con rinvii; analogamente: RtiD II-2023 n. 12c pag. 632, I-2009 pag.

646.

consid. 7; più recentemente: I CCA, sentenza inc. 11.2022.30 del 10

maggio 2023 consid. 4 con citazio­ni).

L'interpretazione

di un contratto di servitù avviene, come per le altre dichiarazioni di volontà,

secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO:

interpretazione soggettiva) oppure, se questa non può essere stabilita, secondo

il principio dell'affidamento, ossia determinando il senso che, in base alle

regole della buona fede, ogni parte poteva ragionevolmente dare alle

dichiarazioni di volontà dell'altra nella situazione concreta in cui le parti

si trovavano, anche in base al testo e alle intervenute dichiarazioni, oltre

che all'insieme delle circostanze (interpretazione oggettiva: DTF 151 III 272

consid. 2.2 con rinvii; RtiD II-2023 n. 12c pag. 632; da ultimo: I CCA,

sentenza inc. 11.2022.30 del 10 maggio 2022 consid. 4). Nei confronti di

un terzo estraneo al contratto, o nei casi in cui il litigio oppone una parte

originaria a un terzo, tali principi interpretativi sono limitati però dal

precetto legato alla pubblicità del registro fondiario (art. 973 cpv. 1 CC). E

il registro fondiario non comprende solo il libro mastro, ma anche i documenti

giustificativi atti a precisare il contenuto dell'iscrizione (art. 942 cpv. 2

CC). Determinante è così lo scopo che risulta dal contratto di servitù o che è

oggettivamente riconoscibile. Inoltre le dichiarazioni espresse dalle parti

alla stipulazione del contratto sono da interpretare nel senso in cui vanno

comprese, in particolare sulla base delle esigenze del fondo dominante al

momento della costituzione della servitù e tenendo conto del senso e dello scopo

della servitù stessa (DTF 151 III 272 consid. 2.3 con rinvii; I CCA, sentenza

inc. 11.2022.30 del 10 maggio 2022 consid. 4).

In

determinate circostanze, lo stato fisico reale e visibile esternamente di un

fondo può prevalere sulla buona fede riposta dall'acquirente nel registro

fondiario (principio della “pubblicità natura-le”: DTF 137 III 149 consid.

3.3.2

e 156 consid. 4.1.3 con rinvii; più di recente: sentenza del Tribunale

federale 5A_212/2023 del 19 giugno 2023 consid. 3.1.3; analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2014.79 del 10 settembre 2019 consid. 9). Tale principio non

significa tuttavia che un acquirente debba accomodarsi della situazione in cui

trova il fondo dominante al momento in cui ne diviene proprietario. Significa

che, mancando una descrizione più precisa della servitù, l'acquirente non può

ignorare in buona fede eventuali installazioni presenti sul terreno, necessarie

per l'esercizio della servitù, le quali determinano di regola anche il

contenuto e l'estensione del diritto (sentenza del Tribunale federale 5A_

472/2021 consid. 4.1 in: ZGBR 2023 pag. 281; v. anche I CCA, sentenza inc.

11.2019.45

del 28 maggio 2020 consid. 7).

a) Nella fattispecie, come ha accertato il Pretore, non è

revocato in dubbio che la descrizione delle servitù nel registro fondiario (“O.

passo con ogni veicolo”) è puramente telegrafica e non consente di determinare

– da sé sola – quale sia la portata e il contenuto della restrizione (DTF 137

III 153 consid. 4.2.1; sentenza del Tribunale federale 5A_289/2023 del 1°

febbraio 2024 consid. 3.3.1), onde la necessità di riferirsi al titolo d'acquisto.

L'appellante non può tuttavia essere seguito laddove contesta l'attendibilità

della planimetria prodotta dagli attori (doc. OO). Certo, il Pretore non ha

proceduto all'ispezione degli atti del registro fondiario ma, su richiesta

degli attori, ha acquisito agli atti il fascicolo “Ispezione RF” contenuto nell'incarto

OA.2003.79 che contiene le copie degli atti depositati nel registro fondiario (ordinanza

sulle prove del 5 settembre 2019 pag. 2). Non si trascura che quel procedimento

riguardava le servitù a carico della particella n. 1178 ma i documenti

giustificativi sono i medesimi (rogiti n. 1445 e n. 1446 del 30 dicembre 1947 rogati

dal notaio F______ M______) mentre gli atti trasmessi dagli attori al Pretore

ne sono la fotocopia. Un'ispezione appariva pertanto superflua. Né il fatto che

una servitù di passo reciproca in favore della n. 1175 e a carico della n. 1178

benché indicata nell'istanza di iscrizione ma poi non riportata nel registro

fondiario basta per rendere inattendibili i documenti in questione, quel diritto

non essendo quello in discussione. Ne segue che nella misura in cui l'atto

costitutivo risulta concludente a riguardo della servitù in favore della

particella n. 1178 e a carico del­la n. 1175, non era necessario accertare il

modo in cui il diritto è stato esercitato. Sotto questo profilo l'argomentazione

dell'appellante principale non può essere seguita.

b) Ciò premesso, le servitù in esame sono state

costituite con gli atti pubblici del 30 dicembre 1947 rogati dal notaio F______

M______ nell'ambito delle compravendite della particella n. 1178 (rogito n.

1178, concernente anche i fondi n. 313, 1173, 1174, 1182) e delle n. 1175 e

1177.

(rogito n. 1178, riferito anche ai fondi n. 1178 e 1181) cui sono seguite le

due istanze dell'11 febbraio 1948. Ora il rogito n. 1178 indica in

particolare che ‟a favore del n. 1178 (…) esistono dei diritti di passo

con veicoli gravanti i n. 1175 d, 1177 c (…)ˮ. L'istanza d'iscrizione dell'11

febbraio 1948 riporta la medesima indicazione salvo che per la n. 1177 viene

indicata la e e non la c (atti nel fascicolo “Ispezione RF” nell'inc.OA.2003.79

richiamato). Si tratta tuttavia di una svista manifesta, quel fondo non avendo

mai avuto un subalterno con quella lettera, come si evince dalla planimetria

allegata all'atto. Nel secondo rogito (n. 1446) è indicato che “vengono

precisate le seguen­ti servitù (…) a carico del 1177c e 1175d una servitù di

passo con veicoli a favore dei mappali (…) 1178ˮ. In quell'atto pubblico si

precisa inoltre che il subalterno c della particella n. 1177 è una corte di 35 m²

e che il subalterno d della n. 1175 è una corte di 120 m². Nell'istanza d'iscrizione

dell'11 febbraio 1948 è riportata la medesima indicazione. La planimetria

allegata ai due rogiti è poi la seguente:

c) Dagli

accertamenti che precedono si evince che sia gli atti di compravendita che le

istanze d'iscrizione delle servitù precisa­no le superfici sulle quali esse

gravano, ovvero i preesistenti subalterni d per la particella n. 1175 e c per

la n. 1177, specificandone l'estensione (rispettivamente 120 m² e 35 m²) senza alcuna

limitazione, tanto meno a una linea retta “immaginaria”. Per l'arch. E______

A______, senza essere smentito dall'appellante, la presenza del cancello e muratura

a confine tra gli odierni subalterno c della particella n. 1175 e h della n.

1178.

“ma appare scontato anche la tettoia e il locale tank‟, limita il

transito dei veicoli tanto che se non ci fossero sarebbe di grande aiuto per

consentire l'incrocio di due veicoli sul fondo n. 1178 senza costringerne uno a

far retromarcia” (perizia dell'agosto 2020 pag. 15 risposta n. 2c/a). Il perito

ha evidenziato altresì che se l'area del subalterno E della particella n. 1175 fosse

libera da costruzioni (muro e scala sporgente) migliorerebbe “la situazione di

transito e manovra in un punto nevralgico del sedime” (loc. cit., pag. 16 risposta

n. 2c/c).

Allo

stesso modo nulla indizia che la servitù a carico del­la particella n. 1177 non

gravi l'intero subalterno c, incluso lo spazio occupato dallo noto “zoccolo”.

La tesi dell'appellante, secon­do cui le servitù avevano come (unico) scopo il

collegamento del fondo dominante alla pubblica via attraverso una linea ret­ta

(senza peraltro precisarne la larghezza) non trova pertanto riscontro negli

atti. Del resto anche la reciproca servitù a favore delle particelle n. 1176 e

1177.

e a carico del subalterno h della particella n. 1178 non è limitata a una

determinata striscia di terreno ma è iscritta univocamente a carico dell'intero

subalterno h (cfr. la sentenza tra le parti del 18 settembre 2013 inc.

11.2010.124

consid. 7a). Anche su questo punto l'appello principale è destinato

quindi all'insuccesso.

d) Per

quanto riguarda la fossa del liquame (“zoccolo”) sulla particella n. 1177,

il perito ha avuto modo di riferire che solo un'ispezione del registro

fondiario, presso il geometra revisore, il Comune o l'ufficio stime “potrebbe

indicare da quale anno le iscrizioni manoscritte menzionavano la presenza di

subalterni distinti e se vi era già allora annotata la presenza di una stalla

con fienile ed eventualmente un subalterno rubricato come letamaio” rilevando

che alla luce del tipo di costruzione “la sua età non è nota ma in apparenza

può trattarsi di una costruzione risalente agli anni 60-70 del '900 o

precedente” (perizia dell'agosto 2020, pag. 21 risposta 1.2). L'appellante rimprovera

al Pretore di avere respinto le sue domande di delucidazioni su tale aspetto

(disposizione ordinatoria processuale del 10 dicembre 2020, pag. 5 ad xxx e

xxxi) sostenendo che i quesiti da lui posti non costituivano una mera critica generica

all'operato del perito, come indicato dal primo giudice, ma miravano a un'indagine

scientifica volta a stimare l'epoca di costruzione del manufatto e la sua

originaria funzione. Se non che le domande di delucidazioni formulate dal

convenuto riguardavano in realtà le conseguenze della demolizione del manufatto

per l'adiacente muro dell'edificio principale e gli interventi necessari per

garantirne la stabilità non la data di costruzione della fossa (istanza del 12

ottobre 2020, pag. 11). Né, per altro, il convenuto si è attivato per postulare

l'assunzione di ulteriori informazioni dalle autorità menzionate dall'esperto. Quanto

alla testimonianza di G______ P______, nato nel 1945, egli ha bensì ricordato

l'esistenza

di un deposito per il letame, ma i ricordi risalgono a quando era un ragazzo

(deposizione del 31 maggio 2021, verbale pag. 2). Trattandosi di un'indicazione

generica non è possibile datare l'esistenza del manufatto in questione con un

minimo di affidabilità. In circostanze siffatte, non si può ritenere che il

convenuto abbia dimostrato l'esistenza della fossa al momento della

costituzione della servitù e quindi la sua esclusione dall'assetto del diritto

di passo. Ne segue che l'apprezzamento del Pretore, di imputare al convenuto le

conseguenze dell'assenza al proposito di riscontri probatori resiste alla

critica. Ciò comporta, per gli stessi motivi, la reiezione della seconda domanda

subordinata formulata dall'appellante.

e) Nella

misura in cui l'appellante ribadisce che la scala posta sulla particella

n. 1175 è stata edificata sul medesimo luogo ove già era presente una

tettoia e un forno per il pane, egli non si confronta con la motivazione del

Pretore secondo cui “questa non può essere fatta equivalere alla scala e muro

esistenti, risalenti agli anni ’90 (doc. rich. III), ovvero ad un periodo

largamente successivo al termine di due anni previsto nel 1947”. Poco importa,

al riguardo, che per erigere tali opere l'interessato abbia ottenuto una

licenza edilizia, senza contestazioni da parte dei vicini, e che i manufatti siano

stati intavolati nel registro fondiario come subalterno E. La questione si pone

semmai nel contesto di una modifica del diritto di passo, la quale verrà

trattato in appresso (sotto consid. 6).

f) In

definitiva, il dispositivo n. 1.1 della decisione impugnata, con cui il Pretore

ha accertato che il diritto di passo sulla particella n. 1175 si estende superficie dei preesistenti subalterni c (“corte”), D (“fabbricato”), E (“scale”) e f (“passo”) e in parte alla superfice del subalterno A (“fabbricato abitato”) per

complessivi 120 m²

e quello a carico della n. 1177 a tutta la

superficie del pregresso subalterno c per complessivi 35 m² non presta il fianco alla critica. Ne discende

che su questo punto l'appello principale si rivela infondato.

II. Sulla

limitazione del diritto di passo sul fondo n. 1178

(appello

principale e appello incidentale)

5.

Il

Pretore, dopo avere accertato l'assetto dei

diritti di passo, ha esaminato se fossero dati i presupposti dell'art.

736.

cpv. 2 CC per un riscatto della servitù gravante la particella n. 1175. Egli

non ha trascurato che nel memoriale conclusivo gli attori avevano eccepito l'assenza

di un'esplicita richiesta in tal senso da

parte del convenuto, ma ha considera­to che la loro doglianza lede il precetto

della buona fede processuale. A suo parere dal momento che nella petizione gli

stessi avevano chiesto in via subordinata di ridurre la servitù dietro

indennità, essi non possono rimproverare al convenuto di non aver formulato una

pretesa “che essi stessi avevano anticipato e sulla quale le parti hanno

ampiamente dibattuto in sede di allegati introduttivi e concentrato parte

dell’istruttoria”.

a) AO1

e AO2 ribadiscono che il Pretore non poteva esaminare, e decidere, il riscatto

delle servitù senza un'esplicita domanda del convenuto. Essi fanno valere che quest'ultimo si

è limitato a criticare l'estensione del diritto di modo che il primo giudice doveva limitarsi a ordinare la demolizione di

quan­to edificato in contrasto con la servitù senza vagliare i

presupposti dell'art. 736 cpv. 2 CC. A loro dire, poco importa che essi abbiano

chiesto in via subordinata, qualora non fossero date le condizioni per la

rimozione delle opere contestate, il versamento da parte del convenuto di un'indennità

giacché tale domanda era condizionata e doveva essere vagliata soltanto se ne

fossero date le premesse.

b) In

una procedura retta dal principio dispositivo, come nel caso in esame, il giudice non può

attribuire a una parte più di quanto essa abbia richiesto né altra cosa (art. 58 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie è pacifico che AP

non ha formulato una domanda di cancellazione della servitù (art. 736 cpv. 1

CC) né una di riscatto o riduzione della stessa mediante indennità (art. 736

cpv. 2 CC). Egli si è bensì riservato la facoltà di formulare delle domande del

genere per

mancanza d'interesse a norma dell'art. 737 CC (risposta pag. 11 in alto, 19, 20

ad. 2, 3 lett. h; duplica pag. 12 in alto) ma nelle richieste di giudizio si è

limitato a postulare il rigetto della petizione. Nel memoriale conclusivo, poi,

il convenuto nemmeno ha alluso all'art. 736 CC, limitandosi ad indicare che “la cancellazione parziale della servitù non

potrebbe che intervenire senza alcuna indennità” (pag. 23).

c) Ora,

è vero che il riscatto della servitù mediante indennizzo a

norma dell'art. 736 cpv. 2 CC potrebbe anche essere esaminato d'ufficio dal

giudice. Tale esame, tuttavia, entra in linea di conto solo se è stata formulata

una richiesta di cancellazione della servitù in virtù dell'art. 736 cpv. 1 CC,

un riscatto parziale a nor­ma dell'art. 736 cpv. 2 CC potendo configurare un minus

rispetto alla radiazione (sentenza del Tribunale federale 5C.265/2003 del 23

giugno 2004 consid. 6 non pubblicato in DTF 130 III 554 con rinvio a Liver in: Zürcher Kommentar, 2ª

edizione, n. 197 ad art. 736; v. anche I CCA sentenze inc. 11.2013.55 del 15

settembre 2015 consid. 10 e 11.2010.107 del 9 ottobre 2012 consid. 9 in fine). E

in concreto il convenuto non ha mai proposto di cancellare la servitù, né tanto

meno di ridurla mediante indennità.

d) Gli

attori hanno invero chiesto, in via subordinata “nella denegata ipotesi in cui la

superficie del diritto di passo dovesse essere ridotta per decisione giudiziariaˮ e “qualora l'eliminazione di

alcuni degli elementi (…) non dovesse essere considerato pretendibile, per cui

la superficie del passo verrebbe a ridursiˮ, il versamento di un

indennizzo di almeno fr. 50 000.–, poi

aumentato a fr. 120 000.–.

Ora, per tacere del fatto che l'azione dell'art. 736 cpv. 2 CC

non parrebbe competere anche al proprietario del fondo dominante (DTF 95 II 18 consid. 2; Bohnet, Actions civiles, vol. I, 3ª edizione, n. 15 ad § 52;

Steinauer, Les droits réels, vol. II, 5ª edizione, pag. 462

n. 3425), gli attori

non

hanno in realtà chiesto esplicitamente la riduzione dell'assetto

della servitù ma solo postulato, in via subordinata, un'indennità nel caso

cui il Pretore avesse ridotto la superficie gravata. Non s'intravede dunque alcun comportamento contraddittorio da parte loro

nell'eccepire – e ribadire con l'appello incidentale – l'assenza di una domanda

che autorizzasse il Pretore a verificare le condizioni di applicazione dell'art. 736

cpv. 2 CC. Non si disconosce che

l'istruttoria

si è in parte svolta anche sulla questione del valore dei manufatti di cui gli

attori chiedevano l'eliminazione. Ciò appariva giustificato, tuttavia, per l'opposizione

manifestata dal convenuto, che imponeva al Pretore di esaminare la domanda subordinata

degli attori, non alla stregua di una richiesta di riduzione nel senso dell'art.

736.

cpv. 2 CC bensì, come si vedrà in appresso (sotto consid. 9), quale modifica

o rinuncia a parte della servitù in base alle regole della buona fede (art. 2 CC)

o, per analogia, sulla base dell'art. 674 cpv. 3 CC.

Ciò

detto, tenuto conto che l'opposizione del convenuto alla richiesta di

demolizione dei manufatti litigiosi è stata parzialmente ammessa dal Pretore,

questi era pertanto tenuto a esaminare la domanda subordinata degli

attori. In questa misura egli non ha quindi

violato il principio dispositivo aggiudicando agli attori più di quan­to

abbiano chiesto né altra cosa (“ultra ed extra petita“).

Gli appellanti incidentali non possono nondimeno essere seguiti quando sostengono

che l'aver formulato la richiesta di indennità in via subordinata “per il caso

in cui sussistessero le condizioni per non ordinare la demolizione delle

strutture in contrasto con il passo veicolare” non “soccorre” poiché una domanda

subordinata e condizionata entra in considerazione solo se sono date le

premesse, ovvero in concreto “che la controparte formulasse la domanda”. Il

carattere subordinato della richiesta degli attori non poteva riferirsi tuttavia

a un'eventuale domanda del convenuto, bensì alla loro domanda principale. E

siccome quest'ultima non è stata accolta integralmente il Pretore ha correttamente

dovuto esaminare la domanda subordina­ta. Sotto questo profilo, l'appello

incidentale si rivela infondato.

III. Sull'azione

confessoria (appello principale e appello incidentale)

6.

Il Pretore ha innanzitutto ricordato che la perdita di un diritto reale a seguito di

un esercizio tardivo non va ammessa alla leggera ma solo in caso di abuso

manifesto. Se non che, a suo avviso, gli attori si sono “da subito” opposti

alle opere litigiose presenti dagli anni novanta, di modo che “non è data una

tolleranza talmente lunga da comportare decadenza del diritto”. Ciò posto, dopo

avere rammentato le condizioni per la riduzione di una servitù mediante

indennità nel senso dell'art. 736 cpv. 2 CC, il Pretore ha desunto dalla

perizia che le opere sulla particella n. 1175, di cui è chiesta la demolizione,

“non facilitino il transito e il passaggio da e per la via pubblica”, ma ha

rilevato altresì come tale valutazione fosse riferita a veicoli la cui lunghezza

e ingombro eccede quella di un “usuale autoveicolo”. A suo parere, quindi i

problemi di transito costituiscono episodi eccezionali, o per lo meno puntuali,

poiché l'accesso alla corte per veicoli di tale tipo è reso estremamente

disagevole, se non impossibile, “dalla strettoia costituita dal portale che

attraver­sa l'immobile”. Egli ha poi soggiunto che dalle risultanze istruttorie

è emerso che i manufatti in questione non rendono particolarmente difficoltoso

il transito da e per la via pubblica “specie da quando non sono più svolte

attività agricole nella corte”. Per quanto attiene invece al fondo serviente,

il Pretore ha appurato che la creazione di un secondo appartamento ha reso necessaria

la creazione di una scala esterna (subalterno E), la costruzione del locale

tank sul subalterno D e della legnaia sul subalterno c. Sulla scorta

delle risultanze peritali, per il primo giudice la demolizione di questi

manufatti comporterebbe un costo e un minor valore del fondo di almeno fr. 120 000.–, pari

a oltre il 20% del suo valore attuale, “cui si sommano importanti disagi

pratici”.

Ponderando

i contrapposti interessi, il Pretore ha considerato che quello degli attori al

mantenimento della servitù nella sua originaria estensione sia “grandemente”

diminuito a seguito – in particolare – al cambiamento di destinazione da

agricola ad abitativa della corte mentre l'aggravio per il fondo serviente è

diventato maggiore, di modo che la demolizione richiesta dagli attori configura

una misura sproporzionata e ingiustificata. A suo giudizio, in definitiva, la

soluzione più equa e rispettosa degli interessi di tutte le parti è costituita

dalla riduzione dell'assetto della servitù, escludendone i preesistenti

subalterni E, D e c, dietro pagamento di un'indennità.

a) AP

sostiene che, contrariamente a quanto rilevato dal Pretore, sin dall'inizio gli

attori non hanno vantato diritti sulla superficie del pregresso subalterno c.

Anzi, a suo parere, in uno scritto del 5 dicembre 2000 (doc. 9) R______ P______

l'aveva financo invitato a creare posteggi su quella stessa area. Quindi, egli

soggiunge, per oltre vent'anni gli attori – come i precedenti proprietari – hanno

esercitato il diritto di passo nella sua estensione “constatabile in loco”

senza dolersi che fosse diversa da quella risultante dal registro fondiario.

Per l'appellante il fatto che gli attori

abbiano avviato la procedura giudiziaria solo nel 2018 costituisce ad ogni modo

“un caso scolastico di esercizio tardivo del diritto” non meritevole di

protezione. In via subordinata, egli non contesta la riduzione operata dal

Pretore, ma solo l'indennità, che propone di ridurre a fr. 1.–.

b) Un'iscrizione

nel registro fondiario fa fede circa l'estensione di una servitù in quanto

determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738

cpv. 1 CC). Il proprietario del fondo

serviente non può intraprendere nulla che pos­sa impedire o rendere più

difficile l'esercizio della servitù (art. 737 cpv. 3 CC). Il proprietario del

fondo dominante può esigere l'eliminazione delle costruzioni (o piante) che

ostacola­no il suo diritto di passo per mezzo di un'azione detta confessoria (DTF

137.

III 152 consid. 5.5; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5D _213/2023

dell'8 novembre 2024 consid. 6.4 in ZBGR 2025 pag. 68; v. anche Petit­pierre in: Basler Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 11 ad

art. 737; Argul in: Commentaire

romand, Code civil II, 2016, n. 7 ad art.

737). Tuttavia,

una servitù che abbia per­duto ogni interesse per il fondo dominante può essere

cancel­lata (art. 736 cpv. 1 CC) o,

qualora conservi ancora un interesse di lieve importanza, riscattata o ridotta

(art. 736 cpv. 2 CC) oppure spostata sopra un'altra parte non meno adatta per

il fondo dominante a spese del proprietario gravato se egli giustifica un

interesse (art. 742 cpv. 1 CC).

c) In

realtà, sussistono altre ipotesi per cui il

proprietario del fondo dominante non può esigere l'eliminazione di costruzioni

(o piante) incompatibili con il diritto di pas­so (sentenza del

Tribunale federale 5A_361/2017 del 1° marzo

2018.

consid. 3.4, 3.5 e 4 in: ZBGR 2019 pag. 360 segg.). Ciò è il caso:

- se il contenuto e la portata del

diritto di passo sono limitati da strutture visibili esternamente di modo che l'acquiren­te

non può ignorarle in buona fede (“pubblicità naturale”);

- nel caso in cui il proprietario del

fondo dominante ha rinunciato parzialmente o totalmente alla servitù in modo

esplicito o implicito per atti concludenti, e

- se sono date le condizioni perché

le costruzioni (o piante) in contrasto con il diritto di passo possono essere

escluse dal suo assetto dietro inden­nità in applicazione analogica

dell'art. 674 cpv. 3 CC relativo

alle opere sporgenti eseguite senza diritto.

Le

due prime obiezioni sono state esaminate dal Pretore (sentenza impugnata, consid.

3.4

e 5) e riproposte dall'appellante principale (n. 2.5 e 3.3). La terza è

stata evocata dal convenuto, che non ha però poi presentato alcuna domanda

giudiziale al riguardo (sentenza impugnata, consid. 7). Le tre ipotesi vanno

riesaminate in questa sede dal punto di vista giuridico (art. 57 CPC) in funzio­ne

delle allegazioni delle parti accertate in primo grado.

7.

Chi in buona fede ha acquistato una

proprietà o altri diritti reali riferendosi a un'iscrizione nel registro

fondiario va protetto nel suo acquisto (art. 973 CC). La buona fede, che deve

esistere al momento dell'acquisto, è presunta (art. 3 cpv. 1 CC). Inoltre le

iscrizioni nel registro fondiario sono reputate esatte e complete. L'esattezza

del piano, parte integrante del registro fondiario (art. 942 cpv. 2 CC), è

elevata al rango di finzione nei confronti dell'acquirente di buona fede del

fondo (art. 973 CC). La tutela della buona fede tuttavia non è assoluta e non

può essere invocata quando sia incompatibile con l'attenzione che le

circostanze permettevano di esigere dell'acquirente (art. 3 cpv. 2 CC). Ove

abbia nozione di fatti idonei a suscitare dubbi sull'esattezza del registro

fondiario, in altri termini, l'acquirente deve indagare (sentenza del Tribunale

federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.3 con rinvii in: SJ 136/2014 I

pag. 73). Se nutre dubbi sull'esattezza dell'iscrizione, l'acquirente deve

quindi approfondire le informazioni e vagliare debitamente le particolarità del

caso (DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 con richiami; 137 III 156 consid. 4.1.3). Come nessuna persona ragionevole acquista un immobile

gravato di un diritto di passo senza visitare prima i luoghi, un acquirente non

può ignorare in buona fede – di principio – le particolarità non menzionate nell'iscrizione

(estensione, opere ecc.) che una visita del luogo può rivelargli. Il grado di attenzione dipende dalle circostanze concrete

(art. 4 CC; DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 con richiamo; più di recente: sentenza

del Tribunale federale 5A_212/2023 del 19

giugno 2023 consid. 3.1.3; analogamente:

I CCA sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio 2019 consid. 9). Sono tuttavia escluse dal novero delle

opere che concorrono a far prevalere lo

stato fisico reale e visibile di un fondo (“pubblicità naturale”) sulla

buona fede nel registro fondiario piantagioni,

costruzioni o altri impianti o installazioni sul fondo serviente che non sono

necessari per la servitù ma che ne impediscono l'esercizio al

proprietario del fondo dominante (sentenza

del Tribunale federale 5A_873/2018 del 19 marzo 2020 consid. 5.6; I CCA sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio 2019 consid. 9a).

Nel

caso precipuo, le opere di cui gli attori pretendono la rimozio­ne non servono

all'esercizio dei diritti di passo – anzi sono utili unicamente al convenuto –

ma lo impediscono sui subalterni E e c del fondo n. 1178 e lo restringono

sul subalterno c del fondo n. 1178. Lo stato fisico reale e

visibile dei fondi al momento in cui, nel

1997, gli attori hanno acquistato la particella n. 1178 non prevale pertanto, contrariamente a quanto

afferma l'appellante principale, su quanto risulta dall'iscrizione e

dagli atti costitutivi delle

servitù depositati nel registro fondiario. Nulla

osta dunque, sotto questo profilo, all'eliminazione delle opere in contrasto

con i diritti di passo.

8.

Per l'art. 734 CC ogni servitù si estingue in

particolare con la cancellazione dell'iscrizione dal registro fondiario. Il

mancato uso di una servitù – anche volontario e per molto tempo – non

determina l'estinzione del diritto reale limitato, l'ordinamento svizzero non

conoscendo né prescrizione estintiva né usucapio libertatis. (DTF 95 II 610

consid. 2a; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_379/2024 dell'11

aprile 2025 consid. 5.1.2 con richia-mi; analogamente: RtiD II-2020 n. 11c pag.

856, consid. 3b). La rinuncia a una servitù può invero ave­re effetto già prima

della cancellazione se è stata dichiarata dall'avente diritto in modo incondizionato

e senza riserve, fermo restando che la volontà di rinuncia può essere espressa

in modo chiaro e valido anche attraverso un comportamento implicito. Ciò è il

caso, ad esempio, quando il proprietario del fondo dominante autorizza una

costruzione contraria alla servitù sul fon­do vicino. Una rinuncia per atti

concludenti all'esercizio di un diritto reale non va ammessa alla leggera: essa

presuppone atti concludenti univoci e non interpretabili altrimenti, se non in

modo altamente inverosimile (sentenza del Tribunale federale 5A_379/2024

dell'11 aprile 2025 consid. 5.1.1 con richiami; RtiD II-2020 n. 11c pag. 856,

consid. 3b)

a) In concreto dal tenore della missiva indirizzata il 5

dicembre 2000 da AO1 al Comune di Ca (doc.

9) non risulta che gli attori si erano opposti ai manufatti, peraltro già

edificati (tranne la tettoia-legnaia), né che essi ne aveva postulato la

rimozione. Il mittente ha dichiarato di non avversare il permesso di

costruzione della nuova tettoia-legnaia e ha suggerito la creazione di due

posteggi sul subalterno c della particella n. 1175 con accesso diretto

alla strada comunale, pur evidenziando la riduzione nel corso degli anni delle

superficie libere del fondo n. 1178 e precisando come “la nostra proprietà

non è disponibile per compensare il debito di superficie di alcuno”. Né da altre

risultanze istruttorie emerge la volontà degli attori di ottenere l'eliminazione

delle opere in contrasto con le servitù di passo prima della litispendenza

della loro azione confessoria. Per AO1, poi, le discussioni con il vicino “iniziate abbastanza presto”

riguardavano in realtà il fatto che questi posteggiasse sulle particelle

n. 1178 e 1177 (interrogatorio del 16 maggio 2022, verbali pag. 5). Dagli

atti non emerge altresì che gli attori si siano effettivamente opposti al

riporto sulla planimetria di parte delle costruzioni in questione. La prima

vera opposizione degli attori risulta così essere l'azione confessoria

introdotta il 28 settembre 2018, ovvero una ventina di anni dopo l'acquisto della

loro proprietà. D'altronde nemmeno si evince dagli atti che qualche titolare

delle undici servitù di passo gravanti la particella n. 1175 abbia avuto qualcosa

da obiettare prima del 1997, tant'è che nessuno di loro si è opposto alle domande

di costruzione delle scale sul subalterno e (doc. 7) o del locale serbatoio sul

subalterno c del fondo n. 1178 (doc. 8). In circostanze siffatte si può così concludere

per una tolleranza quasi trentennale per i fabbricati sulla particella n. 1175

e di oltre cinquant'anni per la fos­sa liquame (“zoccolo”) sul n. 1177.

b) Occorre così esaminare se gli attori abusino dei loro

diritti per aver indugiato tanto a lungo nel far valere le loro ragioni da

destare in buona fede nel convenuto l'affidamento che a tali ragioni essi

avessero rinunciato. Se non che, in linea di principio, la mera passività non

configura da sé sola abuso di diritto manifesto. Per trascendere nell'abuso l'inazione

del proprietario leso deve avere fatto sì che in virtù del lungo tempo

trascorso il costruttore abbia acquisito in buona fede una posizione meritevole

di protezione (sentenza del Tribunale federale 5A_891/2017 del 12 aprile 2018

consid. 2.2.2 in: SJ 2018 pag. 374; v. anche RtiD II-2009 pag. 655 consid. 4 in

principio; I CCA, sentenza inc. 11.2015.115 del 2 ottobre 2017, consid. 14d e

14e). Nel caso in esame, mai gli attori, o i precedenti proprietari, risultano

aver concesso (positivamen­te) ad AP il

diritto di edificare manufatti sugli originari subalterni f del fondo n. 1178 e

c della particella n. 1177. Che nel 2020 AO1 e AO2 abbiano concordato con

alcuni beneficiari di un diritto di passo sulla loro proprietà la riduzione

dell'estensione in modo che potesse essere esercitata a una distanza di 85 cm

dall'edificio principale non può significare, come sostiene l'appellante nemmeno

parte a quell'accordo, che essi abbiano

anche inteso limitare l'estensione della loro servitù sul fondo n. 1178.

Secondo l'approccio restrittivo della giurisprudenza non si può dunque reputare

nella fattispecie che gli attori abbiano rinunciato, neppure implicitamente,

all'esercizio dei diritti di passo nella loro estensione originaria e neppure

di riflesso alla facoltà di chiedere la rimozione delle opere realizzate in

violazione delle servitù. Nel risultato la decisione impugnata resiste alla

critica.

c) Premesso

ciò, in concreto, dalle risultanze istruttorie emerge che le opere litigiose

erano già in loco nel 1997 quando gli attori hanno acquistato la particella

n. 1178. Per converso, dagli atti non risulta che qualche titolare delle undici

servitù di passo gravanti il fondo n. 1178 le abbiano contestate in precedenza.

9.

Rimane

da esaminare se, come sostengono diversi autori, costruzioni (o piantagioni) in contrasto

con una servitù di passo possono essere escluse dall'assetto del diritto dietro

indennità alle condizioni stabilite dall'art. 674 cpv. 3 CC per opere sporgenti eseguite senza

diritto (Steinauer, op.

cit., pag. 482 n. 3482; Foëx, La

publicité naturelle (du registre foncier)

in: Erbrecht und Grundbuch/succession et registre foncier, Zurigo 2021,

pag. 242 seg. ad 3; Argul, op.

cit., n. 7 ad art. 737; Denis Piotet, Traité de droit privé

suisse, vol. V/2, 2ª edizione, n. 370 con rinvii; Liver, op. cit., n. 109 ad art. 734; Koller, Das rechtli­che Schicksal von Überbauten, AJP 2011, pag. 945 ad 2). In un primo tempo, per

il Tribunale federale, chi ha eseguito costruzioni inconciliabili con una

servitù prediale non può esigere il mantenimento delle medesime in applicazione

analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC, a meno che il proprietario del fondo

dominante abbia accettato, sia pure in modo

tacito, la costruzione lesiva del suo diritto reale limi­tato o la sua

opposizione si riveli altrimenti come un abuso di diritto (DTF 83 II 201 consid.

2.

e 3. In decisioni più recenti esso, richiamando le critiche al riguardo

formulate da alcuni autori, ha lasciato la questione aperta (sentenze del

Tribunale federale 5A_69/2018 del 21 settembre 2018 consid. 2.5.2, 5A_361/2017 del 1° marzo 2018 consid.

4.

e 5C.307/2005 del 19 maggio 2006 consid. 7.3).

a) Ora, la casistica delle

opere sporgenti eseguite senza diritto presenta un'evidente analogia con quelle

delle opere (o piantumazioni) effettuate senza diritto in contrasto con una

servitù di passo. Che le servitù poggino generalmente su un contratto non

appare di particolare rilievo poiché la questione da risolvere è di natura

reale e non obbligatoria e in entram-be le ipotesi l'opera è realizzata senza

diritto. Il rispetto del principio della proporzionalità, applicabile anche all'esercizio

delle servitù (art. 737 cpv. 2 CC), giustifica un'applicazione analogica dell'art.

674.

cpv. 3 CC quando, come nel caso in esame, la demolizione delle opere appare

sproporzionata rispetto all'interesse fatto valere dal proprietario del fondo

dominante. In tal senso, nulla osta pertanto a esaminare l'applicabilità dell'art.

674.

cpv. 3 CC alla fattispecie come chiesto degli attori in via subordinata.

b) La

concessione, mediante indennità, di un diritto al mantenimento della

costruzione (o piantagione) che intralcia la servitù di passo e alla correlata

modifica della stessa servitù in applicazione analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC

presuppone l'adempimento di quattro requisiti: l'esistenza di una costruzione

(o piantagione) che invade senza diritto la servitù di passo; l'assenza di

opposizione del titolare della servitù in tempo utile; la buona fede del

costruttore al momento della realizzazione dell'opera; l'esigibilità della

concessione in ba­se alle circostanze della fattispecie (Foëx, op. cit., pag. 242 in fondo). È

legittimato ad agire non solo il proprietario del fondo serviente bensì anche

il proprietario del fondo dominante (leso), la cui richiesta d'indennizzo

costituisce una diminuzione (minus) della domanda di eliminazione delle

opere lesive del suo diritto (cfr. Rey/Strebel

in: Basler Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 13 ad art. 674; Haab in Zürcher Kommentar, vol. IV.1,

2ª edizione, n. 21 ad art. 674; Meier-Hayoz

in: Berner Kommentar, vol. IV.1.2, 3ª

edizione, n. 74 ad art. 674).

c) In

concreto i fabbricati sul fondo n. 1178 invadono senza (apparente) diritto la servitù di passo che si

estende anche ai pre-gressi subalterni E e c (sopra, consid. 4f),

gli attori (e i loro predecessori) non vi si sono opposti per decenni (sopra,

consid. 8a), il proprietario del fondo n. 1178 risulta averli realizzati in

buona fede contando sull'accordo tacito dei titolari del­le servitù, i quali non

vi sono opposti neppure per le opere per le quali è stato rilasciato una

licenza edilizia (sopra, consid. 8a), e le circostanze concrete giustificano la

limitazione, mediante indennità, del

diritto di passo sulla particella n. 1175 escludendone i

preesistenti subalterni E e c, così come le relative costruzioni,

soluzione che risulta più equa rispetto a quella dell'ordine di demolizione

tenuto conto degli interessi in presenza, correttamente accertati dal Pretore

(sopra, consid. 6) e non oggetto di contestazione da parte degli appellanti

incidentali. Questi ultimi, come si è detto, sono legittimati a postulare la

limitazione della servitù dietro indennità (sopra, consid. 9b in fine). In

circostanze siffatte, i requisiti, cumulativi, dell'art. 674 cpv. 3 CC – applicato

d'ufficio per analogia – sono adempiuti. Ne segue che, seppure per altri motivi, la sentenza impugnata resiste

alla critica.

d) Per quanto attiene alla fossa liquame (“zoccolo”) sul

fondo n. 1178, essa non risulta avere tuttora alcuna utilità per AP. Le circostanze concrete non giustificano

in tal caso di limitare la ser­vitù di passo mediante indennità in applicazione

analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC (cfr. sopra, consid. b). L'ordine di

demolizione decretato dal Pretore va così confermato.

e) AO1

e AO2 sostengono di avere chiaramente indicato nella petizione di esigere la

rimozione di ogni struttu­ra in contrasto con il diritto di passo e non solo il

cancello e la muratura, la sovrastruttura e la scala esterna sulla particella

n. 1175 così come lo “zoccolo” e il materiale ivi depositato sulla n. 1177. Essi

ritengono pertanto errata la decisione del Pretore, fondata sull'art. 58 cpv. 1 CPC, di riferirsi all'elenco “volutamen­te

incompleto” da loro presentato per limitare la richiesta di rimozione

alle sole opere indicate e di ritenere tardiva la pretesa di rimuovere anche i

paracarri formulata con il memoriale conclusivo. Gli appellanti incidentali soggiungono

di avere evidenziato in giallo sul doc. E le costruzioni da eliminare. Per di

più, essi epilogano, il convenuto ha ben compreso l'entità della richiesta

visto che ha chiesto al perito d'indicare i valori di ogni struttura coinvolta

e non solo di quelle da loro elencate.

Nel

caso in esame, la domanda di eliminare ogni struttura in contrasto con il

diritto di passo precedendo i manufatti da rimuovere con l'avverbio “segnatamenteˮ non è sufficientemente determinata e contravviene all'esigenza

di univocità ed esattezza delle richieste

di giudizio. La necessità di indicare

misure precise è dovuta anche alla circostanza che nel dispositivo della

decisione il giudice dev'essere altrettanto preciso e non può rimettere

un'eventuale esegesi al giudice

dell'esecuzione. Il giudice dell'esecuzione non può in effetti entrare nel merito di

domande di giudizio non chiare, incomple­te o indeterminate (RtiD II-2018 pag. 803 consid. 5; più recentemente: I

CCA, sentenza inc. 11.2020.70 del 7 aprile 2022 consid. 10b). In concreto,

quindi, non è ammissibile demandare al giudice dell'esecuzione la determinazione

delle opere “in contrasto con il diritto di passoˮ. Quanto al rinvio a documenti, questo è sì possibile in linea di massima, ma

in concreto il doc. E (costituito della copia di 5 fotografie e di 2

planimetrie) manca di chiarezza nella misura in cui nelle fotografie vengono

evidenziati in maniera grossolana in giallo i manufatti da eliminare senza che

sia dato di capire con sufficiente precisione quali siano i limiti della

richiesta, tali da permettere un'esecuzione diretta. In circostanze del genere,

la decisione del Pretore di esaminare la questione solamente per i manufatti indicati partitamente nella petizione, non presta

il fianco a critiche. Ne segue che non si pone pertanto la questione di un

indenniz­zo per la rinuncia a rimuovere i manufatti non sufficientemente

designati.

10.

Relativamente

all'indennità dovuta da AP per l'adattamento dell'assetto della servitù

gravante il fondo n. 1178, il Pretore l'ha determinata in base al minor valore

della particella n. 1178 causato dalla presenza delle opere sull'area di

esercizio della servitù di passo. Sulla scorta delle risultanze peritali, egli

ha quindi obbligato il convenuto a versare agli attori un'indennità

di

complessivi fr. 60 000.– senza interessi.

a) L'appellante

principale, pur condividendo l'impostazione

per cui l'indennizzo deve compensare il minor valore del fondo

dominante, evidenzia come gli attori abbiano acquistato il fondo dominante al prezzo

a corpo di fr. 260 000.–, “molto interessante”, che a suo avviso già tiene

conto del minor valore causato dalle opere in discussione. Per l'interessato, riconoscere

un indennizzo corrispondente alla riduzione accordata dal venditore

comporterebbe un arricchimento per gli attori, “conclusione tanto più assurda”

se si pensa che il minor valore totale calcolato dal perito in fr. 140 000.–

rappresen­ta più della metà del prezzo d'acquisto (che comprendeva anche la

casa d'abitazione sul fondo n. 313). A suo parere, in definitiva, l'indennità

non potrebbe che tendere “a zero”.

b) Nel

caso precipuo non è in discussione che l'indennità in questione debba essere

determinata in base al minor valore della particella n. 1178 causato dalla

presenza di manufatti sull'area della servitù di passo. Ora, il minor valore si

calcola in riferimento al valore venale oggettivo del fondo dominante (Marchand in: Commentaire Romand, Code

civil II, Basilea 2016, n. 29 ad art. 674 con rinvio alla DTF 82 II 401 consid.

6; Meier-Hayoz, op. cit., n. 77-78

ad art. 674) e non al prez­zo effettivamente pagato dal proprietario, che dipende

da fattori soggettivi non opponibili al proprietario del fondo serviente. A

prescindere dal fatto che l'appellante principale non ha dimostrato che il

prezzo pagato dagli attori teneva conto del minor valore dovuto alle opere in

discussione, il pagamento di un prezzo inferiore al reale valore venale di un

immobile non costituisce un indebito arricchimento, ma tutt'al più un vantaggio

che profitta al compratore e certamente non al proprietario del fondo gravato,

che non è parte al contratto di compravendita. Né è di rilievo la stima

complessiva di

fr.

140.

000.– non considerata dal Pretore. Ne segue che, su questo punto,

l'appello principale non può trovare ascolto.

c) AP

si duole che il Pretore ha ripreso acriticamente la disamina del perito

giudiziario “del tutto soggettiva, priva di qualsivoglia fondamento scientifico

e oggettivo, nonché basata su un'errata valutazione delle tavole processuali”.

A mente sua l'esperto ha dimenticato che l'entrata e l'uscita dalla corte sono

da sempre condizionati dalle dimensioni del

portico e delle costruzioni ester­ne, che non consentono il transito di veicoli

di dimensioni particolarmente lunghe o larghe mentre non sussistono problemi di

transito per veicoli ordinari (compresi quelli di cantiere e per la fornitura

dell'olio combustibile), che la frequenza degli incroci di veicoli è

estremamente limitata (5 o 6 in trent'anni secondo un teste) e che eventuali

difficoltà d'incrocio e necessità di retromarcia sono esclusivamente la

conseguenza della volontà degli attori di limitare il passaggio sul loro fondo

a una striscia larga 3 metri. Egli soggiunge

che il perito nemmeno ha eseguito delle misurazioni del traffico ma si è fondato

su parametri soggettivi e in parte estranei alla servitù di passo (valore storico,

paesaggistico e comunitario dello spazio, possibilità di manovrare e

posteggiare mezzi di trasporto). Per AP, “l'esorbitante minor valore calcolato

in fr. 60 000.– nulla ha anche vedere con una servitù costituita

al solo fine di garantire l'accesso alla via pubblica”. E siccome, a suo avviso,

il referto peritale è del tutto inservibile, ciò giustifica l'annullamento

della decisione impugnata e il rinvio degli atti al Pretore affinché incarichi

un nuovo esperto per determinare l'entità del minor valore.

d) Ora,

a ben vedere, in prima sede il convenuto non

ha censurato specificamente le conclusioni peritali riferite al minor valore

del fondo dominante (valutato in fr. 35 000.–) causato dal

muro e dal cancello presenti sul preesistente subalterno c del fondo

gravato né a quello (stima­to in fr. 25 000.–)

risultante dalla scala esterna e del muro di cinta sul preesistente subalterno

E (perizia dell'agosto 2020, pag. 15 e 16 risposte a 2c/a e 2c/c). Nelle

osservazioni del 30 aprile 2021 al referto di delucidazione, egli ha bensì criticato

la determinazione del valore dei manufatti di cui era chiesta la rimozione, ma

non ha contestato le risposte del perito alle domande di delucidazione

(xiv-xvi, xxi e xxii) relative alla determinazione del minor valore per il

fondo n. 1178 generato da tali opere. Anche nell'allegato conclusivo del 10

agosto 2022 il convenuto non ha messo in discussione i minori valori stabiliti

dal perito, ma ne ha solo censurato l'operato in merito all'accertamento delle

limitazio­ni del diritto di passo causate dai manufatti in questione (pag. 13

segg. ad 11.2) nel­l'ottica di escludere l'adempimento delle condizioni dell'art.

737.

cpv. 3 CC per l'eliminazione degli

stessi (pag. 19 ad 11.5).

e) Il giudice che, privo di conoscenze tecniche in un

determinato settore, fa capo a un esperto per accertamenti specialistici, rimane

di principio libero nell'apprezzamento della perizia e può scostarsi dal referto solo per motivi seri e

motivati. Egli deve esaminare se, prendendo in considerazione gli altri mezzi

di prova e le allegazioni delle parti, sussistono serie obiezioni contro la fondatezza

e la concludenza della perizia e in caso di dubbi su punti essenziali è tenuto

ad assumere prove complementari per chiarire i punti oscuri (sentenza del

Tribunale federale 5A_224/2023 dell'8 dicembre

2023.

consid. 2.3.2; v. anche DTF 145 II 78 consid. 5.5; cfr. I CCA, sentenza 11.2011.62 del 2 agosto 2013

consid. 6a). Egli può così, segnatamen­te, ordinare il complemento o la

delucidazione della perizia incompleta, poco chiara o insufficientemente

motivata oppure far capo a nuovo perito (art. 188 cpv. 2 CPC; sentenza del

Tribunale federale 4A_263/2021 del 21 ottobre 2021

consid. 3.1.3). Ciò è il caso, ad esempio, qualora fatti o indizi

sostanziali riescano a mettere seriamente in dubbio la forza di convincimento

della perizia (sentenza del Tribunale federale 5A_304/2024 del 6 febbraio 2025 consid. 5.3.3).

Premesso

ciò, quali fatti o indizi sostanziali avrebbero dovuto indurre il Pretore a

dubitare seriamente della forza di convincimento della perizia l'appellante non

spiega. Né l'interessato pretende che il referto fosse carente al punto che le

sue pecche apparivano evidenti anche a una persona priva di conoscenze

specifiche. Alcun rimprovero può quindi essere mosso al Pretore di non avere proceduto

a ulteriori accertamenti, tanto meno in assenza di contestazione da parte del

convenuto in merito alle delucidazioni del perito relative alle indennità in

discussione. Ne discende che anche su questo punto la decisione impugnata resiste

alla critica di modo che la terza domanda subordinata dell'appello principale è

destinata all'insuccesso.

f) Sia

come sia, nel referto di delucidazione dell'aprile 2021, l'architetto E______

A______ ha precisato che non erano state eseguite misurazioni del traffico

all'interno della corte poiché “le stesse non costituirebbero che un elemento

di valutazione puntuale in un limitato periodo … ciò che non condurrebbe ad

alcuna considerazione rappresentativa” (pag. 18), che i manufatti sui

preesistenti subalterni E e c causano “oggi” limitazioni soprattutto di

carattere viario (assenza di zone d'incrocio) a prescindere dalla dimensione e dalla natura dei veicoli che

transitano nella cor­te (pag. 19), che il minor valore da lui indicato

in fr. 35 000.– riguarda i singoli manufatti presenti sul

subalterno c, mentre il minor valore (di fr. 40 000.–) derivante dalla limitazione di altezza del

passo in corrispondenza del portale è computato separatamente (pag. 20 in alto)

e ha definito, come richiesto, le nozioni di “importanza e valutazione del

potenziale edificatorio”, di “peso” e di “rapporto con le altre particella

interessa­te al passo” usate nel referto per giustificare le stime dei minori

valori (pag. 20-21). Come già davanti al Pretore, anche in appello AP non si confronta con tali risposte, se non

in modo del tutto marginale. Ne segue che al riguardo l'appello principale si

rivela finanche irricevibile in quanto insufficientemente motivato (con

riguardo all'art. 311 cpv. 1 CPC).

III. Sui

costi peritali (appello principale)

11.

AP

critica anche l'ammontare delle spese peritali di

fr.

26.

941.15 (fr. 16 575.05 per la perizia e fr. 10 366.10 per la delucidazione) chiedendo di fissarle

in fr. 21 575.05 complessivi, riducendo a

fr. 5000.– i costi della delucidazione pari a 28 ore alla tariffa di fr. 155.–

all'ora per l'architetto titolare. A suo dire – in estrema sintesi – oltre al

fatto che l'esperto è stato chiamato a delucidare e completare la perizia

perché carente, il costo di fr. 10 366.10 per 70 ore lavorative è eccessivo. Egli indica di essersi

opposto il 28 maggio 2021 al pagamento della nota riconoscendo solamente fr.

4340.– oltre a spese e IVA, ma che l'8 giugno 2021 il Pretore ha respinto la

sua opposizione. Egli contesta così il contenuto di tale decisio­ne, sostenendo

che 3 ore per la rilettura dell'incarto già noto e del referto allestito pochi

mesi addietro sono sufficienti rispetto alle 7 ore esposte dall'esperto e

ammesse dal Pretore, e che le 83 ore esposte per le altre attività ritenute

corrette dal Pretore sono in realtà eccessive. Egli non disconosce che il

referto è di 42 pagine ma rileva che ciò è dovuto all'impaginazione, al riassunto

dei quesiti non ammessi e a lunghe ricapitolazioni della prima perizia. Critica

altresì le 3.5 ore ammesse dal Pretore per le stampe finali, firme e consegna

del dossier e considera invece sufficiente un'ora trattandosi di un breve lavoro

di segretariato.

Se

non che, come l'appellante per altro ricorda, la decisione sulla remunerazione del perito emanata il 9 giugno 2021 dal Pretore era impugnabile con recla­mo (art. 184

cpv. 3 CPC con rinvio all'art. 319 lett. b n. 1 CPC; Vouilloz in: CPC, Petit

commentaire, Basilea 2021, n. 14 ad art. 184; Sutter-Somm/Seiler

in: Handkommentar zur Schweizerische Zivilprozessordnung,

Zurigo/Basilea/Ginevra 2021, n. 5 ad art. 184), co­me si evince dai rimedi giuridici in

calce a tale decisione. Il convenuto non ha tuttavia impugnato tale decisione

di modo che non può rimetterla in discussione con l'appello avverso la sentenza

di merito (Weibel in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Lötscher/Leuenberger/Seiler

[curatori], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Art. 1-218 ZPO, 4ª edizione, n.

11.

ad art. 184; Müller in: Brunner/Schwander/Vischer [curatori],

Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, vol. I, 3ª edizione, n. 26 ad

art. 184). Ne segue

che in proposito l'appello principale si rivela irricevibile.

IV. Sugli oneri processuali e

le ripetibili di prima e seconda sede

12.

Le

spese di entrambi gli appelli seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'indennità

per ripetibili per l'appello

principale si compensano con quelle dell'appello incidentale.

V. Sui

rimedi giuridici

13.

Circa i rimedi giuridici dati contro l'odierna

sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso

raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra,

consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1.

L'appello principale è respinto.

2. Le

spese dell'appello principale, di complessivi fr. 5000.–, sono

poste a carico di AP.

3. L'appello

incidentale è respinto.

4. Le spese di appello incidentale, di

complessivi fr. 5000.–, sono poste a carico di AO1

e AO2 in solido.

5. Le

ripetibili per l'appello principale sono

compensate con quelle dell'appello incidentale.

6. Notificazione:

–

avv.

D______ G______,

M______;

–

avv.

M______ F______,

C______.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).