Accertamento di servitù prediale e azione confessoria

Incarto n.

11.2022.30

Lugano

10 maggio 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

vicecancelliera:

Ghirardelli

sedente

per statuire nella causa OR.2017.56

(accertamento di servitù prediale e azione confessoria) della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 3 marzo 2017 da

AP

1 (D)

(patrocinato

dall'avv. PA 1 )

contro

AO

1

(patrocinato

dall'avv. dott. PA 2 ),

giudicando sull'appello

dell'8 febbraio 2022 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore

aggiunto il 22 dicembre 2021;

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nel marzo 1978 AO 1

ha acquistato da __________ H__________ la particella n. 721 RFD di __________,

sovrastata dalla particella n. 204 appartenente al venditore. Contestualmente compratore

e venditore hanno costituito una servitù di limitazione di altezza sulla particella

n. 721 “nel senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m

(…) s/m, e meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________

di __________ in data 31 ottobre 1977,

che si allega quale inserto B”. Tale rilievo prevedeva, tra l'altro, che

“l'altezza quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo tetto nuova

villa sul mappale n. 721 di

Veduta dalla terrazza pensile sul tetto

dell'immobile posto sul fondo dominante

(si intravede il laghetto di __________).

Veduta dalla terrazza

destra dall'ultimo piano dell'immobile posto sul fondo dominante (si intravede ancora

il laghetto di __________).

proprietà

AO 1”. La servitù è stata iscritta nel registro fondiario il 6 marzo 1978

come “diritto/onere limitazione altezza costruzio-ni”

a carico della particella n. 721 in favore della particella n. 204. AO 1

ha poi costruito sul fondo una casa d'abitazione unifamilia­re a due piani e, contigua

alla stessa, verso il confine con la particella n. 204, un'autorimessa con

cantina seminterrata così come progettata e approvata dal venditore. Il 26

marzo 1997 AP 1 ha acquistato la particella n. 204, sulla quale ha eret­to la

propria abitazione.

B. L'11 marzo 2013 AO 1

ha introdotto al Comune di __________ una domanda di costruzione per

ristrutturare e ampliare il proprio stabile, ricavando un appartamento autonomo

su ciascu­no dei due piani. Il progetto prevede inoltre di sostituire il tetto

a falde con un tetto piano e di formare due posteggi sopra l'autorimessa

esistente, parzialmente coperti da una tettoia. Il Municipio ha rilasciato il

27 agosto 2013 la licenza edilizia, respingendo un'opposizione di AP 1. Adito da quest'ultimo, con decisione del 7

maggio 2014 il Consiglio di Stato ne ha accolto parzialmente il ricorso, confermando

la licenza edilizia, ma con una condizione supplementare riferita al camino

dell'abitazione. Con sentenza del 6 agosto 2015 il Tribunale cantonale

amministrativo ha respinto un ricorso inoltrato AP 1 contro la risoluzio­ne

governativa (inc. 52.2014.219). Un ricorso in materia di diritto pubblico

presentato dall'opponente è stato respinto in quanto ammissibile dal Tribunale

federale con sentenza 1C_480/2015 del 9 febbraio 2016.

C. Il 18 maggio 2016 AP

1 si è rivolto al Segretario

assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di

conciliazione nei confronti di AO 1 inteso ad accertare il contenuto della

servitù di limitazione di altezza, nel senso che “l'edificio eretto sulla

particella n. 721 non può superare quota 478.95 m s/m e non può limitare la

vista del laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio eretto

sul fondo dominante”. Egli ha chiesto così di vietare al convenuto i lavori di

edificazione del tetto oppure di ordinare la demolizione della copertura

eseguita nel frattempo o, quanto meno, di condannare il convenuto a risarcirgli

una somma indeterminata per il minor valore del fondo dovuto alla violazione

della servitù. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il Segretario

assessore ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire, ponendo le spese

processuali di fr. 1000.– a carico di lui, riservata una diversa ripartizione in

esito al giudizio di merito (inc. CM.2016.363).

D. Con petizione del 3

marzo 2017 AP 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per

ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 5 aprile

2017 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 giugno

2017 e duplica del 21 luglio 2017 le parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista. Alle prime arringhe del

28 settembre 2017 esse si sono

confermate nelle rispettive posizioni e hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa il 2 ottobre

2020 e al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a

conclusioni scritte. Nel suo

memoriale del 4 dicembre 2020 l'attore

ha reiterato le domande di petizione. Nel proprio allegato del 25 novembre

2020 il

convenuto ha proposto una volta ancora di respingere la petizione.

E. Statuendo con

sentenza del 22 dicembre 2021, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. Le

spese processuali di fr. 4200.– (compresi fr. 1000.– per la procedura di

conciliazione) sono state poste a carico

dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 4000.– complessivi per

ripetibili.

F. Contro la sentenza

appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello dell'8 febbraio

2022 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di

accogliere la petizione o, subordinatamente, di annullare la decisione medesima

e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per nuovo giudizio. Nelle sue

osservazioni del 15 marzo 2022 AO 1 conclude per la reiezione dell'appello. Con

replica e duplica spontanea del 31 marzo e del 7 aprile 2022 le parti hanno

reiterato le loro posizioni.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le sentenze emanate dai Pretori o dai

Pretori aggiunti con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello

entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1 lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il

valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secon­do l'ulti­ma

conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è adempiuto,

il Preto­re aggiunto avendo

fissato il valore litigioso in “almeno fr. 30 000.–”

(sentenza impugnata, pag. 6), cifra che le parti non contestano e che non

appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,

la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attore il 10

gennaio 2022 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato

l'8 febbraio successivo (timbro postale sulla busta d'invio), l'appello in

esame è pertanto ricevibile.

2.

Nella sentenza

impugnata il Pretore aggiunto ha accertato anzitutto la cumulabilità di un'azione

di accertamento riguardo al contenuto di una servitù con un'azione confessoria.

Dopo di che, egli ha riassunto i criteri che determinano l'estensione di una servitù

a norma dell'art. 738 CC. A tale proposito egli ha rilevato che in concreto l'iscrizione nel

registro fondiario è meramente telegrafica, ciò che impone di far capo al

titolo d'acquisto, il quale preve­de il

divieto di edificare “oltre la quota

massima di 478.95 m”, ovvero l'altezza massima “a cui poteva elevarsi il

colmo del tetto della villa di futura costruzione”. A mente del Pretore aggiunto, scopo della servitù è

la protezione della vista dal fondo dominan­te, comprendente “una porzione del

laghetto di __________ (…), del nucleo del Comune di __________, di una parte

del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli insediamenti

abitativi arrampicati sulle loro pendici”. E siccome anche il convenuto ammette

tale finalità, per il primo giudice il chiaro tenore della servitù non

necessita di interpretazione. “Al fine di salvaguardare il paesaggio” – egli ha

soggiunto – “i costituenti hanno stabilito che sul fondo gravato non si possa edificare oltre la quota

massi­ma di 478.95 m s/m, e questo a prescindere dal tipo di tetto”,

fermo restando che l'altezza massima dov'essere misurata “al colmo del previsto

tetto a falde”. Precisato ciò, egli ha constatato che sotto questo profilo il

nuovo tetto piano della villa del convenuto rispetta anche per l'attore l'altezza

massima prevista dalla servitù.

Il Pretore aggiunto ha appurato

in seguito che dalla terrazza pensile sul tetto della casa dell'attore la vista

sul laghetto rimane garantita nonostante il nuovo tetto della villa

sottostante, mentre dalla terrazza dell'ultimo piano “il progetto AO 1

porterebbe a nascondere la parte visibile del laghetto, lasciando inalterata la

visuale sul restante panorama”. Per il primo giudice, tuttavia, tale perdita di

vista non dipende dalla sostituzione del tetto a falde con un tetto piano. A

suo parere, al momento della costituzione della servitù le parti avevano “in

mente unicamente il progetto della villa AO 1, senza prevedere i possibili

futuri sviluppi edificatori del fondo”. Perciò – egli ha continuato – il

vincolo è esclusivamente legato all'altezza massima di quella costruzione,

senza prevedere che un diverso sfruttamento del fondo avrebbe potuto comportare

l'avanzamento della costruzione verso valle e la conseguente limitazione della

vista. Per il primo giudice, “unicamente con una servitù di arretramento ed

eventualmente di occupazione, insie­me a quella della limitazione dell'altezza

delle costruzioni, si sarebbe potuto raggiungere lo scopo che gli originari

proprietari avevano in mente”. Ed egli ha escluso di poter colmare tale lacuna “facendo

capo ai principi di interpretazione” senza disattendere la garanzia costituzionale

della proprietà che tutela il convenuto.

Il Pretore aggiunto ha ritenuto

infine che l'attore, architetto di professione, al momento dell'acquisto “avrebbe

dovuto rendersi conto che la servitù iscritta non era sufficiente a preservare

la vista di cui gode attualmente dalla sua abitazione poiché un semplice

sviluppo dell'edificio verso la parte del fondo prospicente alla valle,

quand'anche con un tetto a falde e rispettoso della quota massima stabilita, è

potenzialmente atto a comprometterla”. Non avendo dato prova dell'attenzione

che le circostanze permettevano di esigere da lui, la buona fede dell'attore

non può essere protetta. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.

3.

L'appellante ribadisce

che il tenore e lo scopo della servitù sono chiari, come chiaro è che il

progetto di ristrutturazione è ininfluen­te, poiché l'unico elemento decisivo

per stabilire se sussista una violazione del diritto reale limitato è “la

preservazione della vista sul laghetto di __________”. Egli sostiene che,

contrariamente all'opinione del primo giudice, la configurazione del tetto a

falde della costruzione vicina è “un elemento della servitù”, il proget­to originario,

sottoposto e approvato dall'allora proprietario del fon­do dominante avendo

funto da base per la costituzione della servi­tù” medesima e per fissarne il

contenuto. L'appellante contesta altresì la conclusione del Pretore aggiunto,

secondo cui le parti originarie non avevano previsto sfruttamenti alternativi

del fondo serviente, sia perché il convenuto nulla ha addotto al riguardo, sia

perché nemmeno sono stati esperiti accertamenti sulla situazione pianificatoria

del comparto. Per di più, stando all'attore, un diverso sfruttamento del fondo

serviente sarebbe stato illogico, ove appena si pensi che tutte le abitazioni

in quell'area sono “poste a monte e i giardini a valle per beneficiare della

vista e del sole”.

Per l'appellante, al

momento di costituire la servitù le parti non avevano dunque alcuna necessità

di prevedere ulteriori misure. Alle parti, egli prosegue, era chiaro “l'esatto

sviluppo degli ingombri ammessi sul terreno ceduto (…) non solo in termini di

altezza, ma anche di posizionamento (ovvero arretrato verso il terreno H__________)

e di volumi (ovvero sotto la linea di vista sul laghet­to di __________)”. Quanto alla pretesa lacuna evocata

dal Pretore aggiunto, l'appellante reputa che quest'ultimo disponesse di tutti

gli elementi necessari e, facendo capo ai principi interpretativi, potesse sanare

il difetto. L'attore fa valere infine che la professio­ne di architetto non era

un fattore idoneo per pretendere da lui maggiore attenzione circa il contenuto della

servitù al momento dell'acquisto del fondo, tanto meno se si considera che egli

non parla italiano ed esercita la sua professione in Germania.

4.

I criteri cui occorre far capo per definire il contenuto di una servitù sono

già stati richiamati dal Pretore aggiunto.

Al riguardo basti rammentare che secondo l'art. 738 cpv. 1 CC l'estensione di

una servitù è determinata dall'iscrizione nel registro fondiario, sempre

ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli obblighi che ne derivano. Se

è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi. Se invece non è concludente,

occorre ricuperare l'atto costitutivo della servitù, segnatamente il contratto

e la planimetria sulla qua­le figura l'area gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se

nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende

dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e

in buo­na fede (DTF 137 III 446 consid. 2.2 con rinvii; RtiD I-2009 pag. 646

consid. 7; più recentemente: I CCA,

sentenza inc. 11.2020.52 del 28 febbraio 2022 consid. 7a con citazioni).

L'interpretazione di un

contratto di servitù avviene, come per le altre dichiarazioni di volontà,

secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO:

interpretazione soggettiva) oppure, se questa non può essere stabilita, secondo

il principio dell'affidamento, ossia determinando il senso che, in base alle

regole della buona fede, ogni parte poteva ragionevolmente dare alle

dichiarazioni di volontà dell'altra nella situazione concreta in cui le parti si

trovavano, anche in base al testo e alle intervenute dichiarazioni, oltre che

all'insieme delle circostanze (interpretazione

oggettiva: DTF 144 III 43 consid. 3.3). Nei confronti di un terzo

estraneo al contratto, o nei casi in cui il litigio oppone una parte originaria

a un terzo, tali principi interpretativi sono limitati però dal precetto legato

alla pubblicità del registro fondiario (art. 973 cpv. 1 CC). E il registro fondiario non comprende solo

il libro mastro, ma anche i documenti giustificativi atti a precisare il

contenuto dell'iscrizione (art. 942 cpv. 2 CC). Determinante è così lo scopo che

risulta dal contratto di servitù o che è oggettivamente riconoscibile. Inoltre

le dichiarazioni espresse dalle parti alla stipulazione del contratto sono da

interpretare nel senso in cui vanno comprese, in particolare sulla base delle

esigenze del fondo dominante al momento della costituzio­ne della servitù e

tenendo conto del senso e dello scopo della servitù stessa (DTF 138 III

656.

consid. 5.3; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_451/2022

del 28 dicembre 2022 consid. 4.3.1).

Trattandosi di servitù di

divieto o di limitazione di costruzione, esse possono perseguire obiettivi diversi,

come preservare la vista, la luce e il soleggiamento, proteggere dalle immissioni

o limitare la volumetria degli edifici (sentenze del Tribunale federale 5D_136/2014 del 3 febbraio 2015 consid. 5.3.2 e 5A­_340/2013 del 27

agosto 2012 consid. 4.3.1.2). Una servitù che limita l'altezza di una

costruzione autorizzata sul fondo serviente espres­sa con una misura precisa va

intesa in modo assoluto, conformemente al suo senso. Se lo scopo di una

siffatta servitù è quello di migliorare la qualità abitativa del fondo

dominante, esso non tende ragionevolmente solo a preservare la vista,

l'insolazione e la luce di tale fondo, ma anche a limitare il volume della

costruzione sul fondo vicino, ovvero la facoltà di edificare immobili sul fondo

serviente (DTF 115 II 438 consid. 3c; Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes

foncières et du droit de superficie, Zurigo/Basilea/Ginevra 2007, pag. 168 n.

607).

5.

Nella

fattispecie, come ha accertato il Pretore aggiunto, la descrizione della

servitù nel registro fondiario è meramente telegrafica (“O./D. limitazione

altezza costruzioni”) e non consente di determinare – da sé sola – quale sia la

portata della limitazione, onde la necessità di far capo al titolo d'acquisto. Ora,

la servitù in

esame è stata costituita il 21 marzo 1987 ed è così descritta nel­l'atto

notarile (doc. B, punto 5 nell'inc. CM.2016.363):

A carico

della nuova particella n. 721, oggetto del presente acquisto, sarà costituita

una servitù di limitazione di altezza a favore della particella n. 204, nel

senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m s/m (…) e

meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________ di __________

in data 31 ottobre 1977, che si allega quale inserto B”.

Il rilievo del geometra ha il seguente tenore (doc. B,

3° foglio nel­l'inc. CM.2016.363):

Convenzione

tra il proprietario del mappale n. 204 in __________ e il proprietario del

mappale n. 721 in __________.

Questo documento

testimonia l'altezza attuale dei pali di recinzione esistente in confine fra i

due (2) mappali qui sopra menzionati.

L'altezza

quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo nuovo tetto villa sul

mappale di proprietà sig. AO 1.

ALTEZZA QUOTA

MASSIMA è 478.95 (…).

L'atto

notarile prevedeva altresì la seguente clausola (doc. B, pun­to 6 nell'inc.

CM.2016.363):

Il

venditore ha preso conoscenza del progetto di massima in scala 1:100 allestito

dallo studio d'architettura __________ riguardante la prevista costruzione della

casa AO 1 sul mappale n. 721. Egli non ha alcuna obiezione da sollevare al

riguar­do e firma in segno di approvazione i 4 piani del progetto di massima

(…).

a) Relativamente

allo scopo della servitù, il Pretore aggiunto ha accertato, senza che le parti

muovano obiezioni, che esso mira a

tutelare la vista dal fondo dominante, la quale comprende anche “una

porzione del laghetto di __________ (…), il nucleo del Comune di __________,

una parte del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli

insediamenti abitativi arrampicati sulle loro pendici”. Sempre secondo gli

accertamenti del Pretore aggiunto, rimasti incontestati, dalla terrazza destra all'ultimo

piano della villa dell'attore il progetto edilizio celerebbe la parte visibile

del laghetto di __________, mentre ciò non è il caso dalla terrazza pensile sul

tetto.

b) Premesso

ciò, si ricordi che le facoltà conferite al beneficiario da una servitù

“negativa” riguardano – salvo pattuizione contraria – il fondo dominante nel

suo intero, e non solo una sua parte (DTF 138 III 743 consid. 2.1; più di

recente: sentenza del Tribunale federale 5A_692/2021 del 25 aprile 2022 consid.

4.3

in: ZBGR 103/2022 pag. 385; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2005.127

del 26 luglio 2007 consid. 5d con rinvio). In concreto nulla induce a supporre,

né il convenuto pretende, che della servitù benefici soltanto la terrazza sul

tetto dell'immobile posto sul fondo dominante.

c) Nel

caso in esame il problema si riconduce, in sintesi, alla questione di sapere se il progetto di

ristrutturazione oggetto della licenza edilizia del 27 agosto 2013, rispettoso

dell'altez­za massima di 478.95 m ma che preclude in parte la vista sul laghet­to di __________,

sia conciliabile con la servitù o ne costituisca un impedimento all'esercizio. In

concreto la servitù non impone il rispetto

di una linea teorica di altezza, ma è espres­sa con una misura precisa. L'atto

costitutivo, compreso il documento giustificativo, prevede un divieto di soprelevazione

oltre la quota di 478.95 m, corrispondente al “colmo del tetto della nuova villa” (doc. B). E il

colmo è, secondo la comune accezione del termine, “il punto più alto raggiunto

in un tetto dagli spioventi” (Battaglia,

Grande dizionario della lingua italiana, vol. III, pag. 302; analogamente:

Treccani.it, L'enciclopedia italiana, in: ‹www. treccani.it/vocabolario/colmo2›). L'atto

costitutivo si riferiva pertanto a una tipologia di tetto ben precisa. E ragionevolmente

lo scopo dell'altezza massi­ma del colmo è quello di contenere gli ingombri verticali

costituiti dai tetti a falde che oltrepassano il filo di gronda e non sarebbero

soggetti a limiti particolari. Né l'altezza del colmo corrisponde a quello

della gronda, tant'è che le altezze massime per edifici (misurabili al punto

più alto del filo superiore del cornicione di gronda) contemplate dalle norme

di attuazione del Comune di __________ sono inferiori a quelle massime del

colmo (doc. 6, art. 20 segg.).

La

vista sul paesaggio, compreso il laghetto di __________, era così espressamente

garantita dal progetto edilizio cui si riferisce l'atto notarile, che

contemplava appunto un tetto con uno spiovente verso valle. Il progetto è stato

sottoposto al beneficiario della servitù che l'ha approvato. Esso rispondeva così

alla reale volontà delle parti. Tenuto conto delle esigen­ze del fondo

dominante e dello scopo della servitù che le parti si erano prefisse al momento

della costituzione, si deve ragionevolmente desumere che la restrizione non si

limitava al mero rispetto di un'altezza della costruzione, ma era volta anche a

contenere le ripercussioni che il volume dell'edificio avrebbe avuto sul

panorama, compresa la vista sul laghetto di __________. E ciò era possibile con

un tetto a falde. AO 1, che non è un terzo qualsiasi, ma che ha partecipato alla

stesura dell'atto costitutivo, non poteva in buona fede ignorare l'interesse originario

del proprietario del fondo dominante. Egli stesso ha dichiarato, del resto, di

avere costruito la casa segnalando “al nostro progettista di rispettare la servitù” (interrogatorio

del 10 maggio 2019: verbali, pag. 5).

d) Alla

luce delle circostanze che hanno portato alla costituzio­ne del diritto reale

limitato, il proprietario del fondo serviente, a perfetta conoscenza della

reale volontà delle parti originarie al contratto di costituzione della

servitù, doveva presentare un progetto edilizio che non pregiudicasse il

diritto reale limitato. In realtà, all'atto pratico il progetto presentato dal convenuto

porta l'altezza del tetto piano alla quota massima fissata al colmo dell'originario

tetto a falde (doc. D, 4° foglio). Esso implica pertanto l'erezione di una

facciata atta a determinare un aumento significativo dell'attuale ingombro

verticale dell'immobile. Il che, oltre ad accrescere la volumetria dell'edificio,

occupa lo spazio dello spiovente originario, alterando l'attuale ingombro

orizzontale verso valle. Tale aumen­to, senz'altro apprezzabile, preclude in

parte per finire la vista del laghetto di __________ e risulta quindi rilevante

per la finalità perseguita dalla servitù. In circostanze siffatte il progetto

in esame, quantunque rispettoso dell'altezza, non può pertanto dirsi conforme

allo scopo del diritto reale limitato.

e) Nemmeno

si può dire che con il rispetto della servitù si disattenda la garanzia della proprietà

sancito dall'art. 26 Cost. Certo, l'applicazione – se non immediata, almeno

indiretta – delle norme costituzionali ai rapporti tra privati (effetto

orizzontale) non è esclusa, in particolare per quanto riguarda

l'interpretazione di clausole generali e concetti giuridici indeterminati di

diritto privato. Nei rapporti privatistici, nondimeno, i diritti patrimo­niali

delle parti sono garantiti nei limiti fissati dal diritto civile, che li

concreta. Una parte non può quindi invocare direttamente la garanzia

costituzionale della proprietà in una procedura concernente i diritti reali

(DTF 143 I 219 consid. 5.2; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_697/2022

del 20 dicembre 2022 consid. 5; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2012.126 del 17

ottobre 2014 consid. 5). Senza dimenticare che AO 1 ha pattuito egli stesso la

restrizione oggetto della servitù.

f) Per

di più, si volesse pure ammettere che ‒ come ritiene il Pretore aggiunto

‒ la buona fede di AP 1 non possa essere tutelata, nella fattispecie la conclusione

non mutereb­be. Ove la buona fede di un acquirente sia incompatibile con l'attenzione

che le circostanze permettevano di esigere da lui nel caso specifico, gli

effetti giuridici sono gli stessi di quelli per

un acquirente di malafede (DTF 139 III 308 consid. 3.2.2). In tale

ipotesi l'interpretazione del contratto costitutivo della servitù avviene come

in caso di litigio tra le parti originarie, ovvero secondo la loro reale e comune

volontà (Hohl, Le contrôle de

l'interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in: ZBGR/RNRF 90/2009

pag. 78; sentenze del Tribunale federale 5A_856/2014 del 26 gennaio 2015 consid. 3.3.2,

in: ZBGR/RNRF 97/2016 pag. 278 e 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2, in:

SJ 2014 pag. 73). E in concreto, come si è visto, le parti originarie hanno inteso

la ser-vitù siccome riferita alla protezione del panorama, compresa la vista

sul laghetto di __________.

g) In

ultima analisi, l'appello risulta fondato nella misura in cui l'attore chiede

di accertare che la servitù litigiosa ha lo scopo di vietare la costruzione sul

fondo serviente di edifici suscettibili di impedire, in tutto o in parte, la

veduta sul laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio posto

sul fondo dominante. La servitù non impone invece ‒ come pretende l'appellante

‒ che sul fondo serviente siano ammessi unicamente immobili con tetto a

falde.

6.

Relativamente all'azione

confessoria (art. 737 cpv. 3 CC), l'attore chiede che sia vietato al convenuto di

eseguire i lavori di edificazione del tetto, subordinatamente che sia fatto ordine

al medesi­mo di demolire il tetto edificato o, in via ancor più subordinata, che

il convenuto sia condannato al pagamento di un importo a titolo di risarcimento

per il minor valore del fondo. Ora,

che dopo quanto si è spiegato il progetto di ristrutturazione relativo alla

licenza edilizia del 27 agosto 2013 (doc. C nell'inc. CM.2016.363) non possa essere eseguito è manifesto. E

siccome nessuno pretende che i lavori edili siano stati intrapresi nel

frattempo, la petizione va accolta nella sua domanda principale, ovvero

vietando al convenuto di eseguire la ristrutturazione dello stabile posto sulla

sua proprietà come prevede la citata licenza edilizia. Di conseguenza, l'appello

va accolto entro questi limiti.

7.

Le

spese del giudizio odierno seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC). ll convenuto, che ha

proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà all'attore un'equa

indennità per ripetibili. L'esito dell'odierna sentenza giustifica anche una

riforma del dispositivo sulle spese e le ripetibili di prima sede (art. 104

cpv. 2 CPC), che seguono identica sorte.

8.

Circa i rimedi giuridici

dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),

il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I.

L'appello è accolto

e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La petizione è accolta, nel senso che:

1.1 È accertato che la servitù di “limitazione

d'altezza” iscritta sulla par­ticella n. 721 RFD di __________ in favore della

particella n. 104 RFD va esercitata nel

senso che l'edificio situato sul fondo serviente non può superare l'altezza di

478.95 m s/m e non può limitare la vista del laghetto di __________ dalla

terrazza superiore dell'edificio posto sul fondo dominante.

1.2 A AO 1 è

vietato realizzare il progetto di ristrutturare e ampliare l'edifico posto

sulla particella n. 721 RFD di __________ oggetto della licen­za edilizia

rilasciata il 27 agosto 2013 dal Comune di __________.

2. Le

spese processuali di fr. 4200.–, compresi fr. 1000.– per la procedura di

conciliazione, da anticipare dall'attore, sono poste a carico del convenuto, che

rifonderà ad AP 1 fr. 4000.– per ripetibili.

II. Le

spese di appello, di complessivi fr. 2500.–, da anticipare dal­l'appellante, sono

poste a carico di AO 1, che rifonderà alla controparte fr. 3000.– per ripetibili.

III. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. dott. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali

e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art.

95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle

cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile

soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando

il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato,

entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario

in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo

né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).