Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare: spese comuni

Incarto n.

11.2023.13

Lugano

6 giugno 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

cancelliera:

Ghirardelli

sedente

per statuire nella causa SE.2021.30 (proprietà

per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 27 settembre 2021

da

AP1

e AP2, Ca______

(già

patrocinati dall'avv. PA1, L______)

contro

Comunione

dei comproprietari

del

AO1ˮ, Ca______

(patrocinata

dall'avv. PA2, L______),

giudicando

sull'appello del 16 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP2 contro la sentenza

emessa dal Pretore il 16 gennaio 2023;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di Ca______,

sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto

di 47 unità, suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e

23 appartamenti nella “casa B S______”). AP1 e AP2 sono titolari, un mezzo

ciascuno, della proprietà per piani n. 559 (appartamento n. 24 nella “casa A

A______”), pari a una quota di 28/1000.

Il fondo costeggia il lago C______.

B. Mediante

convenzione del 5 giugno 1978 lo Stato del Cantone Ticino ha concesso a titolo

precario all'allora proprietaria della particella n. 417 RFD l'autorizzazione di

occupare circa 330 m² di dominio pubblico “per la formazione di un porticciolo per l'attrac­co

dei natanti”, area estesa in

seguito di 13 m² per l'erezione

di un muro e di altri 24 m² per la costruzione

di una passarella. In seguito alla

costituzione della proprietà per piani l'autorizzazione è stata rilasciata, nel

luglio del 2014, alla Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1”. Salvo

ulteriore rinnovo decennale, tale autorizzazione sarebbe scaduta il 5 giugno

2024. La tassa demaniale a carico della Comunione dei comproprietari, riscossa

annualmente dall'Ufficio del demanio, è ripartita fra i medesimi in proporzione

delle loro quote. La Comunione dei comproprietari si è dotata inoltre di un

regolamento “concernente la superficie del lago”.

C. All'assemblea

generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una

richiesta di AP1 e AP2 volta all'esenzione della tassa demaniale del 2021 e al

rimborso di quelle del biennio 2019 e 2020 (oggetto n. 20). La richiesta è

stata respinta a maggioranza con 25 voti contrari, 7 favorevoli e 3 astenuti. Il

verbale assembleare prevede che “il costo dei posti barca viene diviso, secondo la

tabella dei millesimali, tra tutti i comproprietari”, mentre AP1 ha

informato gli astanti che non avrebbe più versato la quota di oneri comuni a

suo carico.

D. Il 23 luglio

2023 AP1 e AP2 si sono rivolti alla

Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione

in vista di promuovere causa per far dichiarare nulla o almeno far annullare la

risoluzione assembleare n. 20. Decaduto infruttuoso

il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha emanato il 17

settembre 2021 l'autorizzazione ad agire. Le spe­se di fr. 400.– sono state

poste a carico degli istanti, riservato un diverso addebito in esito alla causa

di merito (inc. CM.2021.47).

E. Il

27 settembre 2021 AP1 e AP2 hanno adito il Pretore per ottenere quanto

postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 3 dicembre 2021 la

Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” ha proposto di respingere la

petizione. Gli attori hanno replicato il 7 gennaio 2022, ribadendo la loro

domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in una duplica del 28 gennaio 2022. Alle

prime arringhe dell'8 mar­zo 2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria

si è chiusa il 6 settembre 2022 e alle arringhe finali le parti hanno

rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 29

novembre 2022 esse hanno poi mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con

sentenza del 16 gennaio 2023, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le

spese processuali di fr. 3100.– solidalmente a carico degli attori, tenuti

a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.–

per ripetibili.

F. Contro la decisione appena citata AP1 e AP2 sono

insorti a questa Camera con un appello del 16 febbraio 2023 nel quale chiedono

di annullare il giudizio impugnato e di rinviare la causa al Pretore affinché “statuisca

nel merito circa l'oggettività dell'applicazione

dell'art. 712h cpv. 3 CC consistente nel merito alla riparazione delle spese della tassa

demaniale gravan­te il Condominio AO1”. Nelle sue osservazioni del 18 aprile

2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la

reiezione dell'appello. In replica e duplica spontanea del 2 e 10 maggio 2023 le

parti hanno reiterato le loro posizioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata

(art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art.

311.

cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione impugna­ta raggiungesse almeno fr. 10 000.– (art.

308.

cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per

principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento

della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, sen­za

riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a

tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è

raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 27 720.–,

corrispondenti all'ammontare della tassa demaniale per il 2021 e l'esercizio

2019/2020. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata

è stata notificata al patrocinatore degli attori il 17 gennaio 2023 (traccia dell'invio n. __.__.______.________, agli atti).

Depositato il 16 febbraio 2023, ultimo giorno utile, l'appello in

esame è pertanto ricevibile.

2.

Il

5.

febbraio 2024 la Comunione dei comproprietari ha trasmesso alla Camera il

verbale del­l'assemblea generale tenutasi il 27 luglio 2023, in occasione del­la

quale i comproprietari hanno autorizzato a maggioranza l'amministrazione e

l'avv. PA2 a rappresentarla nella procedura d'appello. AP1 e AP2 contestano

l'ammissibilità di tale documento. A torto. La mancanza di una procura è una formalità sanabile (art. 132 cpv. 1

CPC). Inoltre il rilascio di una procura (o di un'autorizzazione a stare in

lite), in qualsiasi momento avvenga, comporta la ratifica degli atti svolti

dalla persona in causa (sentenza del Tribunale federale 5A_357/2022 dell'8 novembre 2023 consid. 4.1.2; I CCA,

sentenza inc. 11.2017.64 del 25 aprile 2019 consid. 5 con rinvio). Al riguardo

non occorre diffondersi.

3.

Gli

appellanti chiedono di annullare la decisione impugnata e di rinviare gli atti al

Pretore “affinché si esprima sui criteri di applicazione dell'art. 712h

cpv. 3 CC in relazione alla tassa demania­le gravante il condominio AO1”. Un appello

tuttavia è un rimedio giuridico riformatorio, non cassatorio. Dal memoria­le deve desumersi quindi in che modo debba

essere modificata la decisione appellata (DTF 137 III 618 consid. 4.2; più di

recen­te: sentenza del Tribunale federale 4A_60/2022 del 21 marzo 2023 consid.

7.3.1, in: RSPC 2023 pag. 633; v. anche RtiD

I-2014 pag. 806 consid. 3a). Una domanda intesa

al mero annullamento della decisione appellata con rinvio degli atti al primo

giudice perché statuisca di nuovo è ammissibile solo in via eccezionale,

qualora l'autorità di ricorso non possa statuire perché in primo grado non sia stata giudicata una parte

essenziale del-l'azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i

fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n.

2.

CPC). Quest'ultima ipotesi può ravvisarsi per gravi errori procedurali, segnatamente in caso di

violazione del diritto di essere sentito,

sempre che il vizio non possa essere sanato davanti al­l'autorità superiore (I

CCA, sentenza inc. 11.2022.179 dell'8 aprile 2024 consid. 4). Nel loro

memoriale gli appellanti non accennano a estremi del genere, di modo che la

loro richiesta di rinviare gli atti al Pretore non può entrare in linea di

conto.

Posto

ciò, un appello senza conclusioni riformatorie può nondimeno risultare

ammissibile se dalla sua motivazione, eventualmente letta in parallelo con la

sentenza impugnata, emerge senza equivoco che cosa il ricorrente intenda

ottenere (DTF 136 V 135 consid. 1.2 con riferimenti). Nella fattispecie si

desume senza ambagi dalla motivazione del memoriale che gli appellanti mirano a

far annullare la risoluzione assembleare n. 20 dell'assemblea condominiale intervenuta

il 29 maggio 2021. Ne discen­de che, seppure al limite, sotto il profilo

della richiesta di giudizio l'appello può ritenersi ammissibile. Quanto ai

motivi, gli appellanti li espongono non sempre in modo chiaro, ma essi non

mancano di confrontarsi con quelli del Pretore, in specie per quanto riguar­da la mancata applicazione dell'art. 712h

cpv. 3 CC. Nel comples­so l'appello adempie dunque i requisiti mini­mi di

motivazione.

4.

All'appello AP1 e AP2 accludono una licenza

edilizia comunale parziale del 18 maggio 2022 con relativa opposizione del

Dipartimento del territorio del 25 gennaio 2022 (doc. B di appello), la duplica

27.

ottobre 2022 della Città di M______ a un ricorso 17 giugno 2022 del

Condominio “AO1” al Consiglio di Stato (doc. C di appello) e la

duplica del 21 ottobre 2022 del Dipartimento del territorio (doc. D di

appello). Nelle proprie osservazioni la Comunione dei comproprietari ha

prodotto l'intimazione della risposta datata 19 agosto 2022 al ricorso al

Consiglio di Stato (doc. 12 di appello). Alla replica spontanea

del 2 maggio 2023 gli appellanti allegano poi il

verbale dell'assemblea ordinaria dei comproprietari tenutasi l'8 settembre 2022

(doc. 13 di appello) e il 24 luglio 2023 hanno chiesto di versare agli

atti la risoluzione 12 luglio 2023 del Consiglio di Stato (doc. 15 di

appello). Infine il 21 maggio 2024 essi hanno postulato l'assunzione di

corrispondenza ricevuta dal Tribunale cantonale amministrativo in relazione al

ricorso interposto dalla Comunione dei comproprietari contro la risoluzione

governativa appe­na citata, come pure l'assunzione agli atti delle loro

osservazioni al ricorso medesimo (doc. 16 a 18 di appello).

Nuovi fatti e nuovi mezzi

di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se

dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con

la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). In

concreto, tranne il verbale assembleare già agli atti, i documenti precedenti la

scadenza del termine fissato per presentare memoriali conclusivi (30 novembre

2022) oppure anteriori alla decisione impugnata potevano essere sottoposti al

Pretore e sono quindi inammissibili (DTF 143 III 276 consid. 2.3.1; I CCA,

sentenza inc. 11.2021.27 del 5 maggio 2022 consid. 6). Quanto alla

documentazione successiva all'emanazione della sentenza (risoluzione del

Consiglio di Stato e atti del Tribunale cantonale amministrativo), esibita

senza indugio, essa è per contro ricevibile

e nella misura in cui appare di rilievo sarà considerata ai fini del giudizio.

5.

Nella

sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione di

contestazione, ha constatato che il litigio riguarda­ l'applicabilità dell'art.

712h cpv. 3 CC sul riparto delle spese e degli oneri comuni, senza

riguardo al fatto che la richiesta miras­se all'esclusivo esonero degli attori

dal pagamento della loro quota della tassa demaniale o all'introduzione di una

nuova chiave di riparto della spesa per tutti i comproprietari, le

argomentazioni a sostegno della rivendicazione essendo le stesse. Egli ha

esaminato così l'applicabilità dall'art. 712h cpv. 3 CC alla tassa demaniale,

rilevando che – contrariamente all'opinione della convenuta – tale norma è applicabile almeno per analogia a tutte le spese e agli

oneri comuni della comunione dei comproprietari, “indipendentemente dalla loro

origine”, e quindi anche alla tassa

demaniale. Accertato che l'autorizzazione

rilasciata dallo Stato riguarda esclusivamente l'occupazione precaria del­l'area

demaniale per la formazione e il mantenimento di un porticciolo, per un muro e

per una passerella, ma non l'accesso al lago come tale, egli ha esaminato di

conseguenza se per gli attori il porticciolo con l'attracco per le barche sia o

no oggettivamente inutilizzabile.

Intanto

il Pretore ha dichiarato inammissibile siccome tardiva

l'obiezione

degli attori circa l'inutilizzabilità giuridica dell'opera e ha escluso

l'applicabilità dell'art. 712h cpv. 3 CC alle scelte soggettive degli

attori. Posto ciò, egli ha ritenuto che l'unica argomentazione suscettibile di entrare

in linea di conto è quella per cui i posti barca sarebbero perennemente

occupati dai soliti comproprietari, senza possibilità per gli altri di farne

uso. A suo avviso però tale argomento “risulta manifestamente infondato”, sia perché gli

attori medesimi hanno ammesso di avere fatto uso in passato dell'ormeggio, il

quale non consente per altro l'attrac­co permanente di imbarcazioni, sia perché

“non

vi è affatto una sovraoccupazione dei piloni per l'ormeggio”, l'attracco

essendo libero per ogni comproprietario, “indipendentemente dal fatto che su alcuni piloni siano

state applicate illegittimamen­te delle targhe”. In sostanza, per il primo

giudice la situazione è del tutto assimilabile a quella di analoghi spazi

comuni in una qualsiasi comproprietà per piani (la piscina, la palestra, la sau­na, il locale hobby o il parco giochi) che

non consentono l'uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari. E chi

decide di non far uso di tali strutture non può pretendere di essere esonerato

dal corrispondere la sua quota di spese generate dalla relativa amministrazione

e manutenzione. Non ravvisando i

presupposti per l'applicazione dell'art. 712h cpv. 3 CC, il primo giudice ha ritenuto così che la risoluzione assembleare non presti il fianco a

critiche. Onde il rigetto della petizione.

6.

Le

condizioni per ottenere l'annullamento di una risoluzione assembleare sono già

state partitamente illustrate da questa Camera (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5

con rinvii; più recentemen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto

2022.

consid. 4). Al riguardo basti ricordare che una tale risoluzione incor­re

nell'annullamento solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,

disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o

dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione

della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà

per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il

regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).

Rammentato

ciò, secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire

agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni proporzionalmente al

valore delle loro quote. Il

che

fa stato, segnatamente, per le spese e gli oneri elencati dal­l'art. 712h

cpv. 2 CC. Ove si tratti però di parti dell'edificio, di opere o di impianti

che non servono o che servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve

tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC).

L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una

diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà

per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art.

712g cpv. 3 CC) o da una risoluzione dell'assemblea (art. 712m

cpv. 1 n. 4 CC), purché tale chiave di riparto rispetti l'art. 712h cpv.

3.

CC, il quale ha natura imperativa (DTF 149 III 395 consid. 3.1; senten­za del Tribunale federale 5A_357/2022 dell'8 novembre 2021 consid. 5.1.1; I CCA, sentenza inc. 11.2017.101 del 12 dicembre 2019 consid. 6). Una disposizione del

regolamento o una risoluzione dell'assemblea contraria all'art. 712h

cpv. 3 CC è quindi nulla o almeno annullabile (sulla questione, controversa: sentenze

del Tribunale federale 5A_972/2020 del 5

ottobre 2021

consid. 6.1 con rinvii e 5A_445/2020 del 7 dicembre 2020 consid. 3.1; v. anche Rep.

1997.

pag. 159 consid. 4).

7.

Gli

appellanti riassumono i motivi della conflittualità all'interno del Condominio

e fanno notare che la ripartizione dei costi era già stata oggetto di una

procedura promossa da un altro comproprietario, poi respinta per carenza di

litisconsorzio necessario. A loro avviso inoltre i casi dell'art. 712h cpv.

3.

CC evocati dal Pretore con riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza si

differenziano “completamente e sostanzialmente” dalla fattispecie. Essi sostengono che il

porticciolo in questione è a tutti gli effetti un lusso riservato a pochi, non

paragonabile a un parco giochi o a un ascensore, poiché serve a un “hobby

d'élite” che richiede “il possesso di una

barca, l'ottenimento di una patente nautica e un'onerosa spesa per la

manutenzione e il mantenimento del natante, del rimessaggio invernale e

dell'affitto del luogo per lo stazionamento pressoché introvabile sul lago

C______”. A mente loro le difficoltà oggettive per l'ottenimento di una patente

nautica, che esige attitudine, idoneità e capacità “che non tutti hanno”, fa sì

che non vi sia interesse al mondo della nautica di modo che la loro non è una

scelta soggettiva, bensì un'“impossibilità certa”, nel senso che per loro l'ormeggio

è di una “provata qualificata oggettiva e durevole inutilizzabilità”. Sorvolare

su tale aspetti comporta, per gli appellanti, “una netta e distinta discriminazione

della persona”. Per di più, visto che solo otto comproprietari su 45 sono

sprovvisti di un natante, ciò dimostra oggettivamente l'applicabilità dell'art.

712h cpv. 3 CC e la “indubbia specificità del caso”, non

paragonabile all'uso di altri impianti alla portata di tutti, liberi da ogni

condizionamento.

Gli

appellanti sostengono poi di possedere sì un'imbarcazione, ma di averla utilizzata

fino al momento in cui hanno deciso di opporsi all'abolizione del contributo di

fr. 300.– a carico di chi usufruiva dell'ormeggio, come da regolamento, e in

seguito per avere ravvisato l'abusività dell'impian­to. Al proposito essi

contestano di avere allegato quest'ultima circostanza tardivamente, poiché già nella

petizione avevano evocato l'assenza per le strutture d'attracco delle

autorizzazioni di carattere edile e solo in pendenza di procedura essi sono

stati resi edotti dell'inoltro di una domanda di costruzione a posteriori e del

successivo parziale diniego della licenza edilizia. Dandosi un'inutilizzabilità

giuridica dovuta allo “stato di fatto illegale dell'impianto realizzato senza (…)

ottenere i permessi necessari”, risultano nulle tutte le risoluzioni

assembleari perché illecite e incompatibili con le nor­me giuridiche

d'interesse pubblico.

8.

In linea di principio – come detto – i comproprietari

devono contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni

proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Se

si tratta di parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono o che servono

minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella ripartizione

delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L'art. 712h cpv. 3 CC va applicato tuttavia

con riser­bo, giacché le strutture e gli impianti comuni determinano di nor­ma

lo standard dell'intera particella suddivisa in proprietà per piani, da cui

tutti i comproprietari traggono quanto meno un'utilità ideale (DTF 117 II 255

consid. 6b). Essa presuppone quindi che, dal profilo oggettivo e concreto,

l'opera o l'impianto non servano o servano solo minimamente a un singolo

comproprietario, e ciò senza tenere conto dei bisogni soggettivi di lui o di

una sua rinuncia volontaria all'utilizzo (sentenza del Tribunale federale 5D_24/2020 del 15 agosto 2023 consid. 3.1;

analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2017.101 del 12 dicembre 2019, consid. 12a).

a) Nelle

osservazioni all'appello la Comunione dei comproprietari ribadisce che l'art.

712h cpv. 3 CC si applica solo a spe­se per parti dell'edificio, opere o

impianti. E siccome la superficie del demanio concesso in uso al condominio non

rientra in nessuna delle tre categorie, la tassa demaniale non rientra nelle

previsioni della norma. Tale assunto non può essere condiviso. Anzitutto l'art.

5.

del regolamento per l'amministrazione e l'uso del Condominio designa come

parte comune le istallazioni e gli impianti dei posti barca (doc. G). Oltre a

ciò, il regolamento riguardante la superficie del lago prevede che “per la

superficie del lago: l'affitto verrà finanziato dal condomino” (doc. H) e la

convenuta medesima allega che la tassa in rassegna rientra nel campo

d'applicazione dell'art. 712h cpv. 2 n. 3 CC, ovvero un contributo di diritto

pubblico o un'imposta dovuta collettivamente dai comproprietari e, quin­di per

finire, una spesa comune nell'accezione dell'art. 712h cpv. 1 CC. Né l'interessata

si confronta con la motivazione del Pretore, secondo cui l'art. 712h cpv.

3.

CC si applica quanto meno per analogia a tutte le spese e agli oneri comuni,

come auspica la dottrina maggioritaria.

b) Per

quel che è dell'impossibilità oggettiva di usare l'attracco, l'applicazione

dell'art. 712h cpv. 3 CC è correlata a una situazione

d'utilizzo specifica che non dipende dalla volontà di uno o dei comproprietari,

ma da una situazione oggettiva. In concreto non è contestato che l'attracco sia

di per sé fruibile per ogni comproprietario. Nessuno dei motivi addotti dagli

attori inducono poi a presumere che la spesa connessa all'uso di tale parte comune

sia oggettivamente inutile per la loro proprietà per piani o lo sia solo in

minima parte. A parte il fatto che per anni gli interessati hanno adoperato

l'ormeggio, il disinteresse alla mobilità nautica, la rinuncia a navigare per

problemi economici, personali, di salute, di resilienza, di ansia, di paura,

d'ideologia per la protezione della flora e della fauna sono motivi

riconducibili a scelte personali di un comproprietario o alla di lui condizione.

Certo, l'uso dell'infrastruttura necessita di un'imbarcazione, ma l'attracco è

destinato anche a ospiti dei comproprietari e a nessun comproprietario è

oggettivamente e totalmente precluso l'impiego dell'infrastruttura. Senza

dimenticare che già un'utilità potenziale per un comproprietario è sufficiente,

in sé, per giustificare una ripartizione dei costi fra tutti i comproprietari (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 99 e 100 ad art. 712h

CC). E per una proprietà per piani in riva al lago l'esistenza di un attracco

per barche è senz'altro un valore aggiunto (si

vedano

anche le deposizioni di T______ T______ e di W______ B______, del 6 settembre

2022: verbali, pag. 2 e 3).

c) Circa

l'inutilizzabilità giuridica, essa si riferisce alla circostan­za che nell'ambito

di una procedura amministrativa volta a sanare dal profilo edilizio strutture

d'attracco poste sul demanio pubblico il Municipio di M______ ha concesso una

licen­za edilizia a posteriori per “la passerella addossata al muro e la posa

di 12 pali paralleli alla riva”, ma non per “il prolungamento ad est della

passerella addossata al muro, la passerella in cemento perpendicolare alla riva

ad est e le cinque passerelle su pali perpendicolari alla riva”. È vero che la

conclusione del Pretore, il quale reputa inammissibile siccome tardiva tale allegazione

degli attori, appare affrettata, giacché nella petizione costoro avevano

accennato al fatto che l'approdo per le barche private dei comproprietari era

“sprovvisto di autorizzazione edilizia” (pag. 2 ad 2), ciò che nemmeno la

convenuta discute (risposta, pag. 3 ad 2). In ogni modo, a prescindere dal

fatto che la procedura amministrativa non è ancora conclusa, le eventuali opere

abusive non paiono concernere la possibilità di attracco delle imbarcazioni dei

comproprietari. Né consta, o è preteso, che l'autorizzazione sia stata

revocata, tant'è che il Cantone ha emesso la relativa tassa demaniale almeno

per il periodo di cui gli attori chiedono l'esonero.

9.

Gli appellanti

sostengono che, come per altre parti comuni come il deposito di moto,

biciclette o surf per le quali solo chi usa tali spazi deve versare una “tassa”,

anche per il porticciolo si dovrebbe adottare una diversa ripartizione delle

spese e far pagare solo chi lo adopera. Del resto, essi soggiungono, anche nel

caso di lavori di costruzione diretti all'abbellimento della cosa un

comproprietario può essere esonerato dalle spese. Ora, che per l'uso

accresciuto di spazi comuni si possa imporre una “tassa” oltre al pagamento

delle spese comuni è possibile, all'assemblea condominiale del 29 maggio 2021 i

comproprietari avendo deciso di applicare “tasse di posteggio” per le moto e le

biciclette, così come di ripristinare la “tassa” per il deposito di surf (doc.

F, oggetti n. 13 e 14). Analoga imposizione era prevista per i natanti nel

regolamento riguardante la superficie del lago (doc. H). E che in caso di lavori

di costruzione voluttuari un comproprietario possa, a determinate condizioni, essere

esentato dal pagamento della sua quota di spesa non fa dubbio (art. 647e cpv.

2.

CC). Resta il fatto che, come si è visto, gli attori non hanno dimostrato che

l'attracco è oggettivamente inutile o di utilità minima per la loro proprietà

per piani. Non si ravvisa pertanto una violazione dell'art. 712h cpv. 3 CC.

10.

AP1

e AP2 lamentano infine una violazione della parità di trattamento, invocando

una sentenza del Tribunale federale (DTF 112 II 312) e a una decisione di

questa Camera pubblicata (Rep. 1977 pag. 158). Il parallelo è nondimeno fuori

luogo, poiché nel primo caso il comproprietario non traeva alcun beneficio

dall'impianto comune dal quale era scollegato, mentre nel secondo il

comproprietario (proprietario di un posteggio, ma non di un'unità) è stato

esonerato dal contribuire a spese comuni che non avevano alcun nesso con la sua

proprietà per piani. Similitudini del genere non si ravvisano nel caso in esame,

di modo che non si riscontra una disparità di trattamento. Del resto l'art. 712h

cpv. 3 CC non mira a istituire un'uguaglianza assoluta nella ripartizione dei

costi e delle spese comuni. Sotto questo profilo la situazione di ogni comproprietario

è diversa e non è possibile adattare il criterio di ripartizione all'utilità

effettiva di ogni parte comune (Wermelinger,

op. cit., n. 112 ad art. 712h CC). Ne segue, in definitiva, che l'appello

vede la sua sorte segnata.

11.

Le spese dell'attuale giudizio seguono la

soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno

inoltre alla controparte, che si è valsa dell'assistenza di un patrocinatore,

un'adeguata indennità per ripetibili. Questa è commisurata all'impegno profuso davanti

a questa Camera, consistito nella redazione della risposta all'appello e di una

duplica spontanea, così come di osservazioni e di una duplica all'istanza d'assunzione

di nuovi fatti e nuovi mezzi di prova

introdotta dagli appellanti.

12.

Quanto ai rimedi giuridici esperibili

contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),

il valore litigioso non raggiunge la soglia

di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid.

1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 3100.– sono

poste solidalmente a carico degli appellanti, che rifonderanno alla Comunione

dei comproprietari del Condominio “AO1”, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3500.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

AP1 e AP2, Ca______;

–

avv. PA2, L______.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di

Mendrisio Nord.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).