Revoca dell'amministrazione della proprietà per piani

Incarto n.

11.2023.162

Lugano

10 marzo 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

cancelliere:

Güçlü

sedente

per statuire nella causa SO.2023.3639 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 5 (proprietà per piani: revoca dell'amministratore) promossa con

istanza del 4 agosto 2023 da

AP 1

(patrocinato

dall' PA 2 )

contro

AO

1

(patrocinata

dall' PA 1 ),

giudicando sull'appello

del 18 dicembre 2023 presentato da AP 3 contro la sentenza emessa dal Pretore

il 5 dicembre 2023;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla

particella n. 688 RFD di __________, sorge una proprietà per piani (“Condominio AO 1”) composta di 38

appartamenti e di un'autorimessa suddivisi in

sei blocchi (dall'unità n. 22 216

all'unità n. 22 254). AP 1 è titolare dell'unità

22 221 (22/1000) e di due posteggi nell'autorimessa

comune. L'amministrazione della proprietà per piani è assicurata dalla Ma______

Sagl.

B. In

vista dell'assemblea ordinaria dei comproprietari del 2023, il 20 gennaio 2023

AP1 ha invitato la Ma______ Sagl a mettere all'ordine del giorno la revoca dell'amministratrice.

Il 12 giugno 2023 quest'ultima ha convocato l'assemblea ordinaria per il 3

luglio successivo con un ordine del giorno in cui figurava, tra l'altro, il seguente

oggetto:

4. Nomine statutarie (amministrazione, comitato, revisore/i).

AP1

ha chiesto invano di inserire nell'ordine del giorno “la revoca”

dell'amministratrice. Sta di fatto che all'assemblea ordinaria del 3 luglio,

alla quale AP1 non ha partecipato, i comproprietari hanno riconfermato il mandato d'amministrazione alla

Ma______ Sagl con 18 voti favorevoli, 11 contrari e 2 astenuti.

C. Il

4 agosto 2023 AP 3 si è rivolto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, per

ottenere la revoca della __________ dalla funzione di amministratrice della

proprietà per piani, chiedendo inoltre la consegna dei documenti contabili

originali relativi agli anni 2021 e 2022. Nelle sue osservazioni del 21 agosto 2023 la Comunione dei comproprietari

del “Condominio AO1” ha proposto di respingere l'istanza. In

una replica del 12 settembre 2023 e in una duplica del 26 settembre 2023 le

parti hanno mantenuto le loro posizioni. Statuendo con sentenza del 5

dicembre 2023, il Pretore ha respinto l'istanza e ha posto le spese processuali

di fr. 500.– a carico dell'istante, senza

assegnare ripetibili.

D. Contro

la decisione appena citata AP 3 è insorto a questa Camera con un appello del 18

dicembre 2023 con cui chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di

accogliere la sua istanza o, quanto meno, di annullare la sentenza impugnata e

di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del

24 gennaio 2024 la Comunione dei comproprietari conclude per la reiezione del­l'appello.

In una replica spontanea dell'8

febbraio 2024 e in una duplica spontanea del 13 febbraio 2024 le parti hanno

ribadito il rispettivo punto di vista.

Considerando

in diritto: 1. La revoca di un amministratore della

proprietà per piani è trattata con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4 CPC). Le relative

decisioni dei Pretori sono appellabili perciò entro dieci giorni dal-la

notifica (art. 314 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse

almeno fr. 10

000.– “secondo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Dandosi

revoca dell'amministratore, tale valore consiste nell'ammontare della

retribuzione annua dell'amministratore, capitaliz-zata secondo l'art. 92 cpv. 2

CPC (Bohnet, Actions civiles, vol.

I, 2ª edizione, § 51 n. 6; v. anche sentenza del Tribunale federale 5C.243/2004

del 2 marzo 2005 consid. 1 non pubblicato in: DTF 131 III 297). In concreto l'istante

ha indicato la retribuzione annua dell'amministratrice in fr. 20 000.– (istanza pag. 1; v. anche doc. EE),

importo non contestato, ragio­ne per cui la soglia di

fr.

10 000.– è raggiunta. Quanto alla tempestività del rimedio

giuridico, la decisione

impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'istante il 6 dicembre

2023 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________,

agli atti). Cominciato a

decorrere l'indomani, il

termine ricorso sarebbe scaduto così sabato 16 dicembre 2023, salvo protrarsi

al lunedì successivo in virtù del­l'art. 142 cpv. 3 CPC. Inoltrato il 18

dicembre 2023 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________), ultimo

giorno utile, l'appello in esame è

pertanto ricevibile.

2. In pendenza di appello,

il 1° marzo 2024, la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO1ˮ

ha prodotto due verbali di assemblee

straordinarie tenutesi il 20 febbraio 2024. Ora, nuovi fatti e nuovi

mezzi di prova sono proponibili in appello solo se vengono immediatamente

addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli

valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art.

317 cpv. 1 CPC). Successivi alle

conclusioni e finanche alla decisione impugnata, i documenti prodotti nella

fattispecie non potevano essere sottoposti

al Pretore (DTF 143 III 276 consid. 2.3 e 2.3.1; più di recente: sentenza del Tribunale federale

4A_467/2019 del 23 marzo 2022 consid. 7.3.1.1, in: RSPC 2022 pag.

440). Esibiti senza indugio, essi sono dunque ammissibili. Come si vedrà in

appresso, ad ogni modo, i verbali in questione sussidiano poco o punto ai fini

del giudizio.

3. AP1 sembra sollevare dubbi

sulla rappresentan­za della convenuta da parte dell'avv. PA2, poiché

all'assemblea straordinaria del 20 febbraio 2024 i comproprietari hanno ratificato

a maggioranza atti dello studio legale B______ A______ “finora esperiti in

giudizio (inc. SE.2022.27 e I CCA, 11.2024.162)”, compreso il principio della

delega di rappresentanza e gestione a uno studio legale “riferitamente a tutte

le pratiche giudiziarie seguenti (inc. SE.2022.17 e I CCA, 11.2022.162)”,

risoluzioni già oggetto di una precedente assemblea dei comproprietari del 6

novembre 2023 e da lui contestata giudizialmente. A parte il fatto però che le

risoluzioni del 20 febbraio 2024 non parrebbero essere state impugnate, anche se contestata in giudizio una deliberazione

assembleare continua a

esplicare effetti fino a un'eventuale decisione di annullamento, tranne che –

ma l'ipotesi è estranea alla fattispecie – provvedimenti cautelari ne

sospendano l'esecutività (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2015 consid. 4a; v. anche Scherrer/ Brägger in: Basler Kommentar, ZGB I, 7ª edizione, n. 31b ad art. 75; Foëx/Benoit in: Commentaire romand,

CC I, 2ª edizione, n. 32 ad art. 75; Wermelinger,

Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 207 ad art. 712m CC).

4. L'appellante chiede di riformare la

decisione impugnata nel senso di accogliere la sua istanza di revoca

dell'amministratrice o, in subordine, di annullare la decisione stessa e di

rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio. Dalla domanda subordinata

giova subito sgombrare il campo. L'appello è, per principio, un rimedio

giuridico riformatorio, non cassatorio. Dal memoriale deve risultare,

quindi, come deb­ba essere modificata la decisione appellata (DTF 137 III 618

consid. 4.2 con riferimenti). Una domanda intesa al mero annullamento della

decisione è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento

dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado

non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1

lett. c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti

essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014

pag. 806 consid. 3a). Nel suo memoriale l'appellante non accenna a

estremi del genere. Ne segue che la richiesta subordinata volta a far

annullare la decisione impugnata e a ritornare gli atti in prima sede per nuovo

giudizio non può entrare in linea di conto.

5. Nella

sentenza impugnata il Pretore, accertato che nel convenire “i restanti

proprietari della AO1 (PPP)” l'attore ha inteso convenire in realtà la

Comunione dei comproprietari, ha rammentato che per ottenere la revoca giudiziaria

del­l'amministratore un comproprietario deve avere sollecitato tale misura “nelle

dovute forme” all'assemblea dei comproprietari, la quale deve averla rifiutata a

dispetto di un grave motivo. Ciò che non è il caso, a suo avviso, se l'assemblea

ha deliberato sulla “rinomina dell'amministratore anziché sulla sua revoca”. Premesso

ciò, egli ha constatato che AP1 aveva sì chiesto al­l'amministratrice di mettere

all'odine del giorno la revoca del mandato d'amministrazione, ma senza accennare

ad alcun gra­ve motivo, né un grave motivo è stato da lui addotto all'assemblea,

cui è rimasto assente. Per il primo giudice, di conseguenza, quand'anche l'ordine

del giorno fosse stato emendato l'assemblea non avrebbe potuto determinarsi sul

“grave motivo”, che non è stato esplicitato né prima dell'assemblea né tanto

meno durante l'assemblea medesima. Il Pretore ha così respinto

l'istanza, l'assemblea non avendo avuto modo di

determinarsi sul “grave motivo” nel contesto assembleare, rispettivamente non

avendo l'istante dimostrato che l'assemblea abbia respinto la revoca

“nonostante un grave motivo”.

6. L'appellante

sostiene anzitutto che la proposta di inserire un determinato oggetto

nell'ordine del giorno non presuppone l'indicazione dei motivi a fondamento della

richiesta stessa, i quali possono essere recati all'assemblea. A suo parere

l'amministratrice, non dando seguito alla richiesta, gli ha precluso la possibilità

di una discussione e di una decisione sulla proposta, a maggior ragione ove si

pensi che per adottare una risoluzione assembleare un oggetto deve figurare all'ordine

del giorno. E l'impossibilità per l'assemblea di determinarsi sui gravi motivi

da lui invocati – egli soggiunge – è imputabile unicamente al comportamento

dell'amministratrice, anche perché se quest'ultima avesse accolto la richiesta

di emendare l'ordine del giorno egli avrebbe “evidentemente”

partecipato all'assemblea e avrebbe potuto addurre tutte le sue ragioni.

Per l'appellante, anzi, il rifiuto del-l'amministratrice di inserire un oggetto

nell'ordine del giorno “comporta necessariamente l'ammissione dell'istanza di

revoca”, la violazione di un tale obbligo legale costituendo un grave motivo che

giustifica la revoca dell'amministrazione.

7. Giusta

l'art. 712r cpv. 1 CC l'assemblea dei comproprietari può revocare in

ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento. La revoca da

parte dell'assemblea dei comproprietari presuppone ad ogni modo che la proposta

sia stata regolarmente iscritta all'ordine del giorno e che sia stata oggetto di una decisione dell'assemblea dei comproprietari (DTF 131 III

298 consid. 2.3.2). E che ogni

proprietario per piani abbia il diritto individuale di postulare l'inserimento

di specifici oggetto nell'ordine del giorno è riconosciuto dalla dottrina

maggioritaria (I CCA, sentenza inc. 11.2021.45 del 18 maggio consid. 6c

con rinvio a Wermelinger in:

Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 100 ad art. 712n CC; v.

anche Gäumann/Bösch in: Basler

Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 4 ad art. 712n; Amoos Piquet in: Commentaire romand, CC

II, Basilea 2016, n. 5 ad art. 712n).

a) Riguardo all'ordine del giorno, il suo scopo è di fornire ai comproprietari informazioni

sull'opportunità – se non la necessità – di partecipare all'assemblea e di

consentire a chi desidera partecipare di preparare gli argomenti da discutere (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, n.

23 ad art. 712n CC). Quanto al contenuto, secondo l'art. 67 cpv. 3 CC

(applicabile in concreto per il rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC) non è

lecito adottare risoluzioni assembleari su oggetti non debitamente

preannunciati, a meno che ciò sia consentito espressamente dagli statuti. La

questione va esaminata caso per caso, secondo le circostanze concrete. Un

argomento è debitamente inserito nell'ordine del giorno se è indicato in modo tale

che i destinatari non siano colti di sorpresa e possano accingersi a parlarne.

È sufficiente che, dopo avere preso conoscenza dell'ordine del giorno e degli

statuti, essi sappiano su quali punti si delibererà e, se sarà il caso, si

prenderà una decisione.

Una

convocazione non accompagnata da un ordine del gior­no completo può comportare

l'annullamento della decisione assembleare. Altrettanto vale qualora la

descrizione di un oggetto all'ordine del giorno sia imprecisa, poco chiara o

ingannevole. Per decidere se una decisione vada annullata è necessario

ponderare tuttavia la gravità del vizio e della violazione. È essenziale

determinare così se il vizio allegato poteva influire sull'esito della

decisione (RtiD I-2023 pag. 595 n. 11c con rinvii). Dandosi la proposta di

inserire nell'ordine del giorno uno specifico oggetto che rispetta i requisiti

legali o regolamentari, il presidente (ma di regola l'amministratore: art. 712n

cpv. 1 CC; v. anche in concreto l'art. 27 del regolamento d'uso e

d'amministrazione: doc. 7) deve completare l'ordine del giorno, poiché in caso

contrario egli trasgredirebbe i suoi doveri e ciò può avere conseguenze in una procedura

di revoca dell'amministratore (Wermelinger

in: Zürcher Kommentar, op. cit., n. 102 ad art. 712n CC).

b) Nella fattispecie risulta dagli atti che il

20 gennaio 2023

AP1 ha invitato la M______ Sagl a mettere

all'ordine del giorno della prossima assemblea ordinaria la revoca del mandato

dell'amministrazione (cfr. doc. D). Il 12 giugno 2023 la Ma______ Sagl ha convocato

l'assemblea dei comproprietari per il 3 luglio successivo, inviando un ordine

del giorno in cui figurava – tra altri oggetti – quello sulle “nomine

statutarie (amministrazione, comitato, revisore/i)” (cfr. docc. E e H). AP1 ha

lamentato il 23 giugno 2023 il mancato inserimento della sua richiesta

nell'ordine del giorno (cfr. doc. F). L'amministratrice gli ha comunicato il 26

giugno 2023, che “è prassi richiedere la convalida annuale di ogni mandato di

gestione e che la conferma del mandato viene annualmente messa ai voti e

pertanto basterà votare conseguentemente” (cfr. doc. G). All'assemblea del 3

luglio 2023, alla quale AP1 non ha partecipato, l'amministrazione è stata poi riconferma­ta

– come detto – con 18 voti favorevoli, 11 contrari e 2 astenuti (cfr. doc. B).

c) Premesso che nel caso in esame il regolamento d'uso e d'amministrazione non contiene alcuna

disposizione sulla forma né sul contenuto di un ordine del giorno (doc. 7), l'indicazione

dell'oggetto “revoca dell'amministratore” permetteva in ogni modo ai comproprietari

di capire, senza particolare interpretazione, che si sarebbe deliberato su tale

punto e che, fosse stato il caso, si sarebbe adottata una risoluzione al

proposito. Nella fattispecie quindi la richiesta era senz'altro sufficiente per

figurare nell'ordine del giorno, nel quale non dovevano necessariamente figurare

Fatti

i motivi a sostegno, che sarebbero stati discussi e sui quali si sarebbe

deliberato all'assemblea. Non dando seguito all'invito dell'istante di emendare

l'ordine del giorno, l'amministrazione è quindi mancata ai suoi doveri. Poco

importa che per la medesima la questio­ne andasse discussa all'assemblea al

momento di deliberare sulla riconferma del mandato, giacché – come rileva il Pretore

– ciò non bastava per desumere senza equivoco che l'assemblea sarebbe stata chiamata

a pronunciarsi sulla revoca della Ma______ Sagl (cfr. DTF 131

III 299 consid. 2.3.3).

d) Il

problema è che, secondo l'art. 41 del regolamento d'uso e d'amministrazione,

ogni decisione dell'amministrazione va contestata davanti all'assemblea dei

comproprietari (cfr. doc. 7). E in tal caso, come nel diritto delle associazioni,

prima di adire il giudice il

comproprietario deve esaurire le istanze previste dalla regolamentazione interna (sentenze del Tribunale federale 5A_878/2020 del

2 febbraio 2021 consid. 5.3.2 con rinvii e sentenza 5A_920/2020 del 15 ottobre

2021 consid. 3.3; v. anche Bohnet,

Actions civiles, vol. I, 3ª edizione, § 49 n. 21). Per di più, qualora un

comproprietario ritenga che un ordine del giorno sia incompleto, poiché un

oggetto non vi è inserito correttamente, può censurare un vizio di forma (Gäumann/Bösch, op. cit., n. 4 ad art.

712n; Amoos Piquet, op.

cit., n. 5 ad art. 712n). Deve tuttavia reagire celermente, sollevando

la questione all'assemblea, in difetto di che perde il diritto di contestare giudizialmente

l'irregolarità (DTF 136 III 177 consid. 5.1.2; più di recente: sentenza del

Tribunale federale 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2.3.2;

analogamente: RtiD II-2022 pag. 628 n. 8c consid 6; v. anche Wermelinger,

Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 40a

ad art. 712n CC).

e) Nel

caso specifico AP1 non ha ricorso all'assemblea contro il rifiuto

dell'amministratrice di inserire la sua proposta nell'ordi­ne del giorno, come

permette il regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della comproprietà. Né

si è presentato al­l'assemblea del 3 luglio 2023, precludendosi così la

possibilità di sollevare il vizio di forma e di esporre i motivi della sua

Considerandi

richiesta intesa alla revoca del mandato. Certo, il 23 giugno 2023 egli si è lamentato con l'amministratrice

che la sua proposta non fosse stata inserita nell'ordine del giorno (cfr. doc.

F). Come si è appena detto, però, la contestazione andava indirizzata

all'assemblea. Contrariamente all'opinione dell'appellante, il noto art. 41 del

regolamento è applicabile a tutte le decisioni prese dall'amministrazione, comprese

quelle con cui un amministratore rifiuta di deliberare e statuire su uno specifico

oggetto (cfr. DTF 144 III 435 consid. 4.2. con rinvio alla sentenza del

Tribunale federale 5A_537/2011 del 23 gennaio 2012 consid, 5.3.1 in: ZBGR 2014

pag. 273).

f) Visto

quanto precede, nel caso precipuo, a fronte

del diniego dell'amministratrice di emendare l'ordine del giorno, per far

valere le sue ragioni AP1 avrebbe dovuto esaurire preliminarmente le istanze interne.

Non ricorrendo all'assemblea, e nemmeno partecipandovi, egli va rimesso alle

sue responsabilità e non può pretendere di adire il giudice senza avere fatto

capo previamente alla via interna prevista dal regolamento condominiale. Ne

segue che, non essendo la revoca del­l'amministrazione stata oggetto di una risoluzio­ne

dell'assemblea dei comproprietari, la decisione del Pretore di non ritenere

adempiuti i requisiti dell'art. 712r cpv. 2 CC resiste alla critica.

g) Si

aggiunga che non soccorrerebbero nemmeno nella fattispecie le premesse per il singolo

comproprietario di adire il

giudice senza decisione assembleare previa. Tale possibilità infatti è data

solo in circostanze del tutto eccezionali, in particolare ove all'assemblea non

si raggiunga il quorum dei comproprietari oppure ove l'amministratore – o un

quinto dei comproprietari – rifiuti senza motivo di convocare l'assemblea, oppure ove

in una proprietà per piani composta di due sole

unità uno dei comproprietari rifiuti di cooperare oppure nel­l'ipotesi di

una comprovata urgenza, come ad esempio di un incombente grave pericolo per il

patrimonio comune (I CCA, sentenza inc. 11.2021.44 del 4 giugno 2021

consid. 9a con rinvii). In nessun caso soccorrevano dunque le premes­se

per rivolgersi direttamente al Pretore.

h) In definitiva l'appello vede la sua sorte

segnata senza che occorra vagliare l'esistenza dei “gravi motivi” addotti

dall'appellante in capo alla Ma______ Sagl a sostegno della proposta di revoca.

8.

Le

spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà inoltre alla controparte, che ha presentato osservazioni tramite un

patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

9.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge indubbiamente la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la

sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 1500.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116

LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso

durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto

sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).