Proprietà per piani: utilizzazione dell'unità di proprietà per piani

Incarto n.

11.2023.17

Lugano

19 giugno 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

cancelliera:

Ghirardelli

sedente

per statuire nella causa SE.2021.31 (proprietà

per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 28 settembre 2021

da

AP1

e AP7, C____

AP6, C____

AP9 e AP2,

C____

AP3, C____

AP8, C____, e

AP5, Ca______ (L______)

ai quali è subentrato in pendenza di procedura

AP4, CA______

(L______)

(patrocinati

dall'avv. PA1, L______)

contro

Comunione

dei comproprietari

del

‟Condominio AO1ˮ, C____

(patrocinata

dall'avv. PA2, L______),

giudicando

sull'appello del 20 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP7, AP6, AP9 e AP2, AP3,

AP8 e AP5 contro la sentenza emessa dal Pretore il 18 gennaio 2023;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di C____,

sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto

di 47 unità suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e

23 appartamenti nella “casa B S______”). AP3 è titolare della proprietà per

piani n. 538 (appartamento n. 3 nella “casa A A______”), pari a 13/1000, AP1 e AP7

sono titolari in ragione di un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 559

(appartamento n. 24, nella “casa A A______”), pari a 28/1000, AP8 e AP5 erano contitolari

della proprietà per piani n. 566 (appartamento n. 31 nella “casa B S______”), pari

a 20/1000, AP6 è titolare

della proprietà per piani n. 571 (appartamento n. 36 nella “casa A A______”),

pari a 28/1000,

AP9 e AP2 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 576

(appartamento n. 41 nella “casa A______”), pari a 28/1000. Il fondo

costeggia il lago C______.

B. Il

regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà depositato a

registro fondiario prevede che le unità sono adibite ad abitazione (art. 6.1) e

che l'uso di locali a scopi professionali è permesso qualora non si verifichino

conseguenze negative per i vicini (art. 6.4). Taluni comproprietari propongono

la locazione a breve termine delle loro unità tramite piattaforme online come “Airbnb”. All'assemblea

generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una

richiesta di AP1 e AP7 avente per oggetto il “divieto di affitti a breve

termine” (oggetto n. 25). I comproprietari hanno respinto la richiesta a

maggioranza con 21 voti contrari, 13 favorevoli e un astenuto. Il verbale

assembleare prevede così che “gli affitti

a breve sono permessi”.

C. Il 2 agosto

2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 si sono rivolti al

Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione

in vista di promuovere causa e far dichiarare nulla, o almeno far annullare, la

risoluzio­ne assembleare n. 25. Decaduto infruttuoso il tentativo di

conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato il 17 settembre 2021

l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 300.– sono state poste a carico degli

istanti, riservato un diverso addebito in esito alla cau­sa di merito (inc. CM.2021.51).

D. Il

28 settembre 2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 hanno adito il

Pretore per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue

osservazioni del 3 dicembre 2021 la Comunione dei comproprietari del Condominio

“C____” ha proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 31

gennaio 2022, ribadendo la loro domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in

una duplica del 14 febbraio 2022. Alle prime arringhe del 21 marzo

2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa l'11 ottobre

2022 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni

scritte. Nei loro memoriali del 9 e 12 dicembre 2022 esse hanno poi mantenuto le

rispettive posizioni. Statuendo con sentenza del 18 gennaio 2023, il Pretore ha

respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3300.– solidalmente

a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 4500.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena citata AP1 e AP7, AP6, AP9,

AP2, AP3, AP8 e AP5 (questi ultimi sostituiti in pendenza di causa da AP4,

nuovo comproprietario) sono insorti a questa Camera con un appello del 20

febbraio 2023 nel quale chiedono di riformare il giudizio impugnato annullando

la risoluzione assembleare n. 25 e ordinando alla Comunione dei

comproprietari del Condominio “AO1” – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di

cessare immediatamente ogni locazione a breve termine. In via subordinata essi

hanno proposto di annullare la risoluzione impugnata e di rinviare gli atti al

Pretore per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 12 apri­le 2023 la Comunione

dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la reiezione dell'appello.

In replica e duplica spontanea del 28 aprile e 10 maggio 2023 le parti hanno

reiterato le loro posizioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata

(art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art.

311.

cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione impugna­ta raggiungesse almeno fr. 10 000.– (art.

308.

cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per

principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento

della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, sen­za

riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a

tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è

raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore

litigioso in fr. 30 000.–, importo

che non è contestato e che non appare

d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del­l'appello, la decisione

impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2023

(tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato

a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato

18.

febbraio 2023, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142

cpv. 3 CPC. Depositato il 20 febbraio 2023 (timbro postale sulla busta

d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2.

Alla

replica spontanea del 28 aprile 2023 gli appellanti accludono un annuncio relativo

alla locazione di un appartamento sul portale online “A______” (‹www.______›) visitato il 26 aprile precedente (doc. C di

appello). Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello

se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non

era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto

delle circostan­ze (art. 317 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie ci si può domandare

se tale documento sia ricevibile, gli interessati non fornendo alcuna

indicazione sulla data della pubblicazione dell'annuncio, ma soltanto il giorno

in cui è stata visitata la pagina internet. Sia come sia, e come si vedrà in

seguito, il documento in questione non appare di rilievo ai fini del giudizio.

3.

Nella fattispecie gli attori hanno chiesto l'annullamento di una risoluzione

negativa, i comproprietari avendo rifiutato la proposta formulata all'assemblea

di vietare “gli affitti a breve termine” (oggetto n. 25). Ora, un'azione di

contestazione di delibere assembleari ha natura cassatoria (DTF 145 III 130

consid. 4.3.6). E siccome con un'azione negativa non possono essere imposti alla

comunione dei comproprietari obblighi, per casi del genere sussistono specifiche

azioni (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6; si veda­no gli art. 647 cpv. 2 n. 1, 712g

cpv. 3, 712q cpv. 2 e 712r cpv. 2 CC). È possibile tuttavia che,

nonostante tali casi specifici, il mero annullamento di una deliberazione assembleare

sia insufficien­te per garantire gli interessi di un comproprietario

minoritario. In siffatte eventualità, dandosi una violazione del regolamento

per l'amministrazione e l'uso,

l'attore può ottenere dal giudice un'ingiunzione

che sostituisca la mancata decisione dell'assemblea dei comproprietari, Ciò è

possibile, segnatamente, qualora la comunione dei comproprietari tolleri

– o rifiuti di vietare – un utilizzo lesivo del regolamento da parte di un comproprietario

(Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 248a e 250 ad

art. 712m CC).

Premesso

ciò, in concreto gli appellanti postulano l'annullamento della citata deliberazione

assembleare e il divieto “di ogni attività di locazione a breve termine”. Alla luce di

quanto precede una tale richiesta appare ammissibile. Rimane il fatto che il

giudice può annullare una deliberazione solo ove questa violi prescrizioni di

legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il

divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della

parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni

convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il

regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il

regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o

finanche iniqua non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca

al giudice sostituirsi, in casi siffatti, alla volontà della comunione dei

comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recente: I CCA,

senten­za inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4).

Quanto

alla domanda formulata in subordine volta a far annullare la decisione

impugnata e rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio, essa non può

entrare in linea di conto. Una conclusione intesa al mero annullamento di una sentenza

è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento

dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado

non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1 lett.

c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali

(art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014 pag. 806 consid. 3a). A

estremi in tal senso il memoriale degli appellanti nemmeno accenna.

4.

Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la

tempestività dell'azione e la legittimazione attiva degli attori, ha constatato

che litigiosa nella fattispecie è la questione di sapere se la locazione di

appartamenti per breve durata attuata tramite piattafor­me internet sia compatibile

con lo scopo e le norme per l'amministrazione e l'uso del Condominio “C____”

oppure se ciò comporti un cambio d'utilizzo o di destinazione della comproprietà.

Richiamati i principi enunciati in DTF 145 III 400, egli ha ritenuto – in

sintesi – che simile tipologia di locazione rientri nel concetto di

“abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della

proprietà per piani, onde la legittimità della risoluzione adottata all'assemblea

generale ordinaria il 29 maggio 2021. Ha quindi respinto la petizione.

5.

Nel caso specifico non è contestato che secondo il regolamento

per l'uso e l'amministrazione la proprietà per piani ha scopo abi-tativo (doc.

F, art. 6.1). Una locazione delle unità non è esclusa, fermo restando che l'uso

di locali a scopi professionali è permes­so solo ove non si verifichino

conseguenze negative per i vicini (doc. F, art. 6.3 e 6.4). Non è controverso

nemmeno che due o tre comproprietari propongano la locazione a breve termine

delle loro unità d'abitazione tramite piattaforme internet come “Airbnb” (doc. C). Controversa

è, nella fattispecie,

la compatibilità di tale offerta con la

destinazione del­la proprietà per piani “Prati

di C_____”.

a) Secondo

l'art. 712a cpv. 1 CC la quota di comproprietà di un fondo può essere

costituita in proprietà per piani, di modo che ogni comproprietario ha il

diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata dell'edificio.

Il comproprietario rimane libero di

disporre, usare, amministra­re e sistemare i suoi locali, sempre che ciò non

comprometta

l'esercizio del diritto corrispondente

degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le

opere o gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione o l'aspetto

esteriore (art. 712a cpv. 2 CC). In linea di principio il diritto di godimento

conferito dall'art. 712a cpv. 2 CC permette così al comproprietario di usare

a piacimento le proprie parti esclusive. Tale libertà è presunta, ma può essere

limitata da restrizioni legali, regolamentari o convenzionali (DTF 145 III 402

consid, 4.1, 144 III 23 consid. 4.1). Lo scopo o la regolamentazione della

tipologia d'uso dell'immobile spettano ai comproprietari, il che avviene – di regola

– nell'atto costitutivo o nel regolamento per l'amministrazione e l'uso (art. 712g cpv. 3 CC). Elementi di

riferimento possono emergere anche da circostanze concrete, in particolare

dall'uso precedente (loc. cit.). Il regolamento per l'amministrazione e l'uso dev'essere

interpretato poi secondo il principio dell'affidamento, ovvero determinando come

la disposizione regolamentare debba essere intesa secondo buona fede, tenuto conto dell'insieme delle

circostanze (DTF 144 III 23 consid. 4.1).

b) Come

ha ricordato il Pretore,

recentemente il Tribunale federale ha ritenuto che la possibilità,

per un comproprietario, di offrire il proprio appartamento in locazione per

brevi periodi, ad esempio su piattaforme online come “Airbnb”, dipende dalle

circostanze concrete come l'utilizzazione tradizionale, il tipo di residenza (primaria

o secondaria), l'intimità della casa (rapporti tra i comproprietari), la frequenza

del cambiamento (delle locazioni) e il grado delle immissioni (DTF 145 III 404 consid.

4.2). Se le unità sono destinate a scopo abitativo e si tratta di una residenza

primaria di standard elevato, vi è un cambiamento di utilizzazione

inammissibile. Nel caso di simili uni­tà il divieto previsto nel regolamento di

locare giornalmen­te, settimanalmente o mensilmente un appartamento costituisce

pertanto un ammissibile disciplinamento autonomo della comunione dei

comproprietari per piani in relazione al modo di utilizzazione (DTF 145 III 407

consid. 4.3).

6.

Nella decisione

impugnata il Pretore ha compiuto gli accertamenti che seguono:

–

la proprietà per piani è composta di 47 unità suddivise in due blocchi e confina

a nord con il lago C______, mentre a est e a ovest con spazi accessibili al

pubblico e che permettono la balneazione (lido di C____);

–

dal giardino condominiale è possibile accedere direttamente al lago e la

comunione dei comproprietari è al beneficio di un'autorizzazione per l'occupare

di un'area di circa 330 m² di dominio pubblico (lago C______) “per

la formazione di un porticciolo per l'attracco dei natanti”,

oltre a 13 m² per erigere un muro e a

24.

m² per formare una passarella;

–

il condominio dispone di una piscina (16.60 × 6.6 m), di un locale sauna

con zona di riposo e vasca di raffreddamento, come pure di un locale fitness

con spogliatoi;

–

secondo il regolamento per l'amministrazione “le unità sono adibite ad

abitazione” (art. 6.1) e “l'uso dei locali a scopo professionale è permesso

qualora non si verifichino conseguenze negative per i vicini” (art. 6.4),

mentre nulla è dato di sapere circa l'ordinamento della casa o il regolamento

per piscina, sauna e locale fitness menzionati nel medesimo regolamento (art. 6.2);

– il

70–80% degli appartamenti è usato quale residenza secondaria e di vacanza da

parte di comproprietari di origine prevalentemente germanofona;

– l'utilizzazione

del condominio è dettata dalla stagionalità (poco frequentato in inverno e

massima occupazione durante il periodo estivo);

–

da sempre i comproprietari che usano il loro appartamento come residenza

secondaria, mettono l'appartamento a disposizione di amici o parenti per

qualche settimana soprattutto nel periodo estivo, mentre tutto si ignora sulla

frequenza di tale messa a disposizione, “sebbene sembrerebbe inferiore a quella

della locazione a breve durata”;

– almeno

due appartamenti sono da sempre offerti anche per locazioni di qualche settimana,

soprattutto nei mesi estivi;

– negli

ultimi quattro o cinque anni il numero di appartamenti offerti in locazione per

brevi periodi non è aumentato in maniera rilevante, quantunque la frequenza di tali

brevi locazioni “parrebbe essere aumentata notevolmente sebbene l'istruttoria

non ha permesso di appurarne l'effettiva cadenza e intensità” e

– l'autorizzazione

alla gerenza per esercizio con alloggio rilasciata a favore di un

comproprietario non fornisce alcun indizio riguardo a frequenza e periodo di

occupazione complessivo dell'appartamento sull'arco di un anno, essendo tale

autorizzazione necessaria per qualsiasi locazione a più di quattro persone

maggiorenni senza rapporti di parentela, se il soggiorno è inferiore ai tre

mesi.

Sulla scorta di tali

accertamenti il Pretore ha concluso che la proprietà per piani in esame è un

condominio di grosse dimensioni, che sorge in una regione a vocazione turistica

e in un comparto balneare. A suo avviso, le dimensioni del condominio e la

preponderanza di appartamenti di vacanza che trovano il loro massimo

sfruttamento nei mesi estivi inducono a ritenere che fra i comproprietari non

vi siano rapporti caratterizzati da particolare intimità.

Appurato che la locazione

di breve durata è sempre stata in uso nel condominio, al punto che in passato sono

state introdotte limitazioni sull'uso degli spazi comuni da parte degli ospiti,

per il primo giudice è comune in un condominio come quello in esame che i

comproprietari soggiornino principalmente per brevi periodi ricorrendo a

locazioni di corta durata (anche paralberghiere) per il finanziamento e un

migliore utilizzo della propria residenza secondaria, tanto più che le spese

condominiali sono rilevanti. Inoltre, a suo parere, è evidentemente impossibile

per un comproprietario offrire il proprio appartamento per locazioni di lunga

durata e allo stesso tempo

sfruttarlo saltuariamente quale residen­za secondaria.

Il Pretore non ha

trascurato che in un condominio di standard elevato la presenza di ospiti di

breve durata può comportare un certo disturbo alla sfera privata dei

comproprietari negli spazi comuni (sala fitness, piscina e sauna). A suo

avviso, tuttavia, la notevole mole del condominio, comprese le dimensioni degli

spazi comuni (con spogliatoio e zone di riposo dedicate), e la vocazio­ne

prevalentemente di residenza secondaria non permettono di concludere che la

comproprietà sia caratterizzata da un ambiente intimo. Anche perché, egli ha

soggiunto, nulla dimostra che gli ospiti paganti siano più rumorosi,

disordinati e meno rispettosi, tanto meno ove si consideri che, contrariamente

a parenti o amici, essi depositano una caparra e hanno tutto l'interesse che al

termine della locazione nulla possa essere loro imputato. In definitiva, per il

Pretore, nel caso in rassegna la locazione di breve durata rientra nello scopo di

“abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso (doc. F). Nulla

si può dunque rimproverare ai comproprietari che concedono similmente la loro

unità abitativa, non essendo stato dimostrato per altro uno sfruttamento

particolarmente intensivo di tale possibilità.

7.

Gli appellanti reputano

anzitutto inammissibili in una procedura retta dal principio dispositivo gli accertamenti

sull'ubicazione e il contesto abitativo dell'immobile esperiti d'ufficio dal

primo giudi­ce. Essi chiedono così l'estromissione di tali accertamenti dagli

atti. Senza ragione. Intanto per comune esperienza un immobile dotato di accesso

diretto al lago e di attracco per barche può senz'altro presumer­si situato in una

zona balneare. E come tale la zona del basso C______ con il M______ G______ e il

M______ S______ G______ può legittimamente considerarsi anche meta turistica. Gli

interessati dimenticano inoltre che all'udienza del 6 settembre 2022 l'inc. SE.

2021.30, dal quale il Pretore ha estratto alcuni documenti, è stato richiamato

agli atti con l'assenso delle parti (verbale, pag. 4 in alto). Infine i procedimenti

svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso

(art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2022.10 del 18 novembre 2022 consid. 4) e

il sistema d'informazione fondiaria del Cantone Tici­no (‹www.s______›) è di pubblica notorietà (RtiD II-2011 pag. 760

n. 42c).

8.

Gli appellanti

contestano l'accertamento del Pretore secondo cui le locazioni a breve termine sono

da sempre state in uso nel condominio. A loro avviso non è possibile assimilare

la nozione di “locazioni a breve termine” cui accenna l'art. 6 del regolamen­to

riguardante la superficie del lago con quella adoperata da portali internet. Scopo

della disposizione regolamentare – essi continuano – era di vietare l'attracco

di natanti intestati a inquilini con contratto di breve termine, inferiore a

due mesi, e non pote­va prevedere il fenomeno della locazione offerta tramite piattafor­me

del tipo “Airbnb”

esploso negli ultimi anni. Ad ogni modo – essi soggiungono

– tale disposizione non può essere interpretata come esplicita autorizzazione

all'esercizio di una locazione a breve termine.

a) Nel

caso precipuo si evince dall'istruttoria che, in origine, il promotore

immobiliare aveva pubblicizzato le unità di proprietà per piani come

appartamenti di vacanza (deposizione di T______ T______, del 6 settembre 2022:

verbali, pag. 2), tant'è che nei primi anni tutte le unità erano, salvo una,

residenze secondarie (deposizione di W______ B______, del 6 settembre 2022:

verbali, pag. 3). Dagli anni novanta in poi vari appartamenti sono stati

venduti a persone che ne hanno fatto la loro residenza primaria. Attualmente, su

47.

unità appartenenti a 45 comproprietari, almeno 16 sono residenze primarie

(deposizione di C______ O______, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 7), quantunque

per l'amministratore e altri comproprietari il loro numero sia inferiore (tra

le 8 e le 12: deposizioni di D______ C______, del 25 aprile 2022: verbali, pag.

8; di T______ T______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2, e di AP9, dell'11

ottobre 2022: verbali, pag. 5). Le residenze secondarie rimangono ad ogni modo preponderanti.

Quanto allo standard dell'immobile, già il Pretore ha accertato, senza essere

contraddetto, che esso è “elevato”.

b) Si

conviene con gli appellanti che il fenomeno dell'economia condivisa (sharing

economy), come la locazione a breve termine su piattaforme internet del tipo

“Airbnb”, si è notevolmente espanso negli ultimi anni e che la locazione

a giornata o a settimana tramite canali tradizionali (agenzie e inserzioni

pubblicitarie) non era estranea al condominio “C____”. Dagli atti risulta che già

dal 2000 un paio di comproprietari “affittavano per brevi periodi” (deposizioni

di M______ B______, del 25 aprile 2022: verbali, pag. 5 e 6, di U______ W______,

del 23 maggio 2022: verbali, pag. 2 e di AP7 del 23 maggio 2022: verbali, pag.

4). A un certo pun­to, preso atto che un comproprietario “faceva delle

inserzioni per la ricerca di inquilini a breve termine per vacanze (…)

indicando la possibilità di utilizzare il posto barca”, all'assemblea dei

comproprietari del 21 aprile 2000 è stato adottato – tra l'altro – l'art. 6.3

del regolamento riguardante la superficie del lago, in virtù del quale “gli

inquilini con un contratto di locazione a breve termine (meno di due mesi) non

possono utilizzare i posti [barca] con natanti immatricolati” (doc. H nell'inc.

SE.2021.30 richiamato). Che a quel tempo per “locazione a breve termine” si

intendesse locazione “di una certa durata e stabilità” è nondimeno un'allegazione

degli appellanti sprovvista di riscontri oggettivi.

Del

resto, il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani prevede

che l'ordinamento della casa, il quale dovrebbe disciplinare l'uso della

piscina, della sauna e del locale fitness, è vincolante non solo per gli

inquilini, ma anche per altre persone alle quali il proprietario ha concesso

l'uso di tali spazi (doc. F, art. 6.3). E se nella comune accezione del termine

l'inquilino è la persona cui spetta il godimento della casa in forza di un

contratto di locazione, le altre persone potevano essere solo quelle che

occupano gli spazi per brevi periodi. Nel complesso, la conclusione del Pretore

di non riconoscere la vocazione primaria del condominio, pur di standard

elevato, e di considerare l'utilizzazione tradizionale dell'immobile volta alle

vacanze va in definitiva esente da critiche.

9.

Gli attori

contestano che il numero delle unità (47), rispetto a quelle della proprietà

per piani di cui alla citata sentenza DTF 145 III 400 (26) costituisca un

indizio circa la minore intimità del­l'immobile. Essi si dolgono inoltre che il

Pretore non ha motivato quale sarebbe la soglia del discrimine tra 26 e 47

unità abitative. Per gli appellanti, il fatto che in concreto la proprietà per

piani sia costituita in maggioranza da unità adibite a residenza secondaria non

fa, per ciò solo, decadere il carattere intimo e di fiducia tra comproprietari.

Anche i condomini che usano la loro unità come appartamento di vacanza sono

conosciuti dagli altri comproprietari e anche i loro ospiti sono sempre gli

stessi. Se non che, durante la bassa stagione l'intimità fra comproprietari è turbata

dall'arrivo di ospiti di breve durata, i quali sono presenti ormai durante

tutto l'arco dell'anno. In simili condizioni, secondo gli appellanti, l'intimità

invalsa nel condominio è data “a prescindere dalla destinazione abitativa delle

unità (primaria o secondaria)”.

Nella nota sentenza DTF

145.

III 400 il Tribunale federale ha definito la proprietà per piani di 26

appartamenti come “relativamen­te grande” (relativ gross). Non appare

dunque fuori luogo ritene­re di grandi dimensioni un condominio con quasi il

doppio delle unità. Posto ciò, quanto all'intimità della casa, nella

fattispecie è verosimile che tra la ventina di comproprietari residenti sussista­no

rapporti di conoscenza più o meno stretti, com'è verosimile che durante la

bassa stagione il clima nei due blocchi sia più tranquillo e riservato. Sta di

fatto che durante l'alta stagione, dandosi piena occupazione, nell'immobile possono

soggiornare almeno un centinaio di persone (deposizione di D______ C______, del

25.

aprile 2022: verbali, pag. 8). E soltanto una comproprietaria ha dichiarato

di conoscere tutti, compresi parenti e amici dei non residenti (deposizione di

AP7, del 23 maggio 2022: verbali, pag. 4). Nel precedente giudicato dal

Tribunale federale la dotazione dell'immobile (una piscina, una sauna e un locale

fitness) compensava la “relativa grandezza” della proprietà per piani e

garantiva un ambiente piuttosto intimo. Nel caso in esa­me invece, a parte la mole

dell'immobile e l'elevato nume­ro di fruitori, le infrastrutture sono già da

tempo utilizzate da ospi­ti anche per locazioni a breve termine e ciò ne sminuisce

l'intimità. Nel complesso, sotto questo profilo, l'opinione del Pretore, che

reputa la comproprietà non caratterizzata da un ambiente particolarmente intimo,

resiste di conseguenza alla critica.

Non si disconosce che i

turisti facenti capo alla locazione a breve termine sono in generale meno

rispettosi delle regole condominiali e della convivenza civile. È verosimile altresì

che simili turisti possano essere fonte di problemi. Ma che parenti o amici dei

residenti si distinguano da chi loca a breve termine per un comportamento

sostanzialmente diverso è stato afferma­to dalla sola AP7 (deposizione del 23 maggio

2022: verbali, pag. 5). AP9 non ha potuto dire se “gli ospiti che vengono in

locazione a breve termine siano più fastidiosi rispetto agli ospiti dei

condomini” (deposizio­ne dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 5), mentre T______

T______ non è disturbato dagli ospiti che fanno capo ad “appartamenti di breve dura­ta” (deposizione del 6 settembre

2022: verbali, pag. 2).

10.

Gli appellanti

contestano inoltre di non avere dimostrato la frequenza delle locazioni a breve

termine. Dagli atti si evince invero che, stando a AP7, in estate si verifica

una rotazione pressoché settimanale (deposizione del 23 maggio 2022: verbali,

pag. 4), mentre secondo AP8 il ricambio è continuo (deposizione dell'11 ottobre

2022: verbali, pag. 8). Si tratta però di dichiarazioni che emanano da attori.

Altri testimoni hanno sì riscontrato un aumento, ma senza poterlo quantificare

(deposizioni di AP3 e AP9, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 2 e 4), mentre

altri non hanno notato un particolare aumento (deposizioni di T______ T______ e

di W______ B______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2 e 3). Certo,

come sottolineano gli appellanti, un comproprietario ha ottenuto

l'autorizzazione di affittacamere prevista dalla legge sugli esercizi alberghieri

e sulla ristorazione (v. anche doc. G), ma ciò si deve al fatto che un

appartamento locato a più di due persone maggiorenni senza rapporti di

parentela è soggetto, se il soggiorno è inferiore ai tre mesi, all'obbligo di

autorizzazione per esercizi con alloggio (art. 6 n. 3 e 18 del regolamento

della legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione del 16 marzo 2011 in

vigore fino al 15 giugno 2023). Comunque sia, sul numero di ospiti e sulla

frequenza delle locazioni tale atto indizia poco o punto. Né l'eventuale

aumento dei comproprietari che offrono locazioni a breve termine comporta un aumento

automatico del numero e delle frequenze. Nelle circostanze descritte la

conclusione del Pretore, che ritiene “non appurata” la cadenza e l'intensità

delle locazioni a breve termine, sfugge alla critica.

11.

Per quel che è delle immissioni

provocate da ospiti a breve termine, D______ C______ ha dichiarato di non

ricordare lamentele di condomini riguardanti l'uso di spazi comuni da parte

loro (deposizione del 25 aprile 2022: verbali, pag. 8). Le doglianze riguarda­no

biciclette trasportate nell'ascensore, una tavo­la da surf lascia­ta in

giardino o nel garage, uno stendibiancheria sistemato nel giardino comune, un

portabagagli d'automobile depositato nel-l'atrio principale, una tenda e un

gazebo montati in giardino, luci lasciate accese in cantina e in lavanderia,

bucato lasciato nella lavatrice, parcheggio abusivo di veicoli e rumori vari. Tali

fasti­di, ancorché limitati a singoli episodi, denotano sicuramen­te scarsa

attenzione per le regole condominiali. Nel complesso si tratta ad ogni modo di

inconvenienti che possono ricorrere anche in una proprietà per piani adibita ad

abitazioni primarie. D’altra parte sarebbe opportuno che in concreto i

comproprietari adottassero, oltre al già esistente regolamento per l'amministrazione

e l'uso del condominio, un regolamento della casa con apposite disposizioni specifiche

sull'uso delle installazioni comuni (piscina e giardino) per evitare le molestie

nel limite del possibile (distur­bi e schiamaz­zi). Si ricordi inoltre che reiterate

violazioni da parte di un comproprietario di obblighi previsti dal regolamento della

casa possono condurre all'esclusione dalla

comproprietà (Wermelinger, op.

cit., n. 206 ad art. 712a CC).

È vero che l'offerta di

appartamenti su piattaforme internet costituisce un uso della proprietà per

piani a scopo paralberghiero e, quindi, di carattere commerciale. Nel caso in

esame l'art. 6.4 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della

comproprietà permette del resto l'uso dei locali a scopo professionale se non si

verificano conseguenze negative per i vicini. E in concre­to, come si è visto, la

locazione a breve termine è esercitata da anni sen­za che sia intervenuto un

aumento significativo della frequenza e senza che gli inconvenienti lamentati

dagli attori siano riconducibili solo a ospiti con tale tipologia di locazione.

È comprensibile che gli attori paventino un deprezzamento delle loro proprietà

per piani. C______ O______ ha riferito, per sentito dire, che un

comproprietario ha visto sfumare una possibile vendita dell'appartamento

proprio perché l'acquirente aveva saputo del tipo di attività svolta nel

condominio (deposizione dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 6 e 7). Al riguardo

manca tuttavia ogni elemento concreto, senza dimenticare che in pendenza di

appello AP8 e AP5 hanno venduto la loro proprietà per pia­ni, ciò che non

indizia una perdita di valore delle unità.

12.

In ultima analisi, dopo quanto si è visto

l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese del giudizio odierno seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla

controparte, che ha presentato osservazioni e una duplica spontanea tramite un

patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

13.

Quanto ai rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b

LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la

sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 1000.– sono poste solidalmente a carico degli appellanti, che

rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.– complessivi

per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. PA1, L______;

–

avv. PA2, L______.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di

Mendrisio Nord.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso

in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).