Proprietà per piani: provvedimenti supercautelari e cautelari Art. 261 e 265 CPC

Incarto n.

11.2024.9

Lugano

28 aprile 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

e Giamboni

cancelliere:

Güçlü

sedente

per statuire nella causa CA.2023.245 (proprietà per piani: provvedimenti

cautelari) della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1, promossa con istanza del 7 agosto 2023 dalla

Comunione dei comproprietari

del “AO1”, L______

(patrocinata dall'avv.

PA1,

L______)

contro

AP1 e

AP2,

P______

(patrocinati dall'avv.

PA2,

L______),

giudicando

sull'appello del 15 gennaio 2024 presentato da AP1 e AP2 contro il decreto cautelare

emanato il 27 dicembre 2023 dal Pretore;

Ritenuto

in fatto: A.

Sulla particella n. 640 RFD di L______, sezione

di C______, sorge una proprietà per piani (“Condominio

AO1”) composta di 56 unità (appartamenti, autorimesse e darsena) suddivise in

quattro blocchi. AP1 e AP2 sono

comproprietari, un mezzo ciascuno, dell'unità n. 843 (20/1000 del fondo base). A

un'assemblea generale straordinaria del 24 marzo 2023 i comproprietari hanno

accettato, con la doppia maggioranza, la seguente modifica del regolamento per

l'uso e l'amministrazione:

Aggiunta al § 12

Le unità di proprietà possono

essere utilizzate esclusivamente come appartamenti. È espressamente vietato

l'uso alberghiero e/o l'affitto a breve termine (cioè per un periodo inferiore

a sei mesi) delle unità di comproprietà.

B. Il 24 aprile 2023 AP1

e AP2, con altri comproprietari, hanno convenuto la Comunione dei

comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” davanti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di conciliazione volta a

ottenere l'annullamento della risoluzione assembleare appena citata. Una richiesta

cautelare degli istanti perché fosse sospesa la risoluzione appena citata è

stata respinta dal Pretore il 14 luglio 2023. Non è noto l'esito della procedura

conciliativa.

C. Il 7 agosto 2023 la Comunione dei comproprietari del “AO1 part.

___ RFD di Lu______” si è nuovamente rivolta al Pretore perché ordinasse “in

via cautelare e supercautelare” a AP1 e AP2 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP –

di “cessare di locare, direttamente e/o indirettamente tramite terzi, la loro unità

(…) per periodi inferiori ai sei mesi”. Essa ha chiesto altresì che ai

convenuti fossero comminate multe disciplinari di fr. 5000.– in caso di

violazione del divieto e di fr. 1000.– per ogni giorno di inadempimento. Con

decreto cautelare emesso l'indomani senza

contraddittorio il Pretore ha nominato l'ing. L______ P______ “in qualità d'incaricato dell'esecuzione secondo l'art.

343 cpv. 3 CPC” con il compito di verificare “l'avvenuta eliminazione immediata,

da parte dei convenuti, dell'appartamento qui in esame da tutti i siti internet

sui quali è stato pubblicato nonché l'avvenuto annullamento dei contratti di

locazione eventualmente già stipulati dai convenuti, che divengono ora contrari

all'art. 20 CO e come tali nulli”. Il Pretore ha ingiunto altresì ai convenuti di

“fornire immediato rendiconto all'incaricato dell'esecuzione di queste

eliminazioni, risp. annullamenti immediati, pena l'applicazione delle sanzioni

citate”. Invitati a presentare osservazioni

scritte, in un memoriale del 18 agosto 2023 AP1 e AP2 hanno proposto di

respingere

l'istanza. Non sono

stati compiuti altri atti processuali.

D. Statuendo

con decreto cautelare del 27 dicembre 2023, il Preto­re ha confermato il

decreto emesso senza contraddittorio l'8 agosto precedente. Le spese

processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono state

poste solidalmente a carico dei convenuti, tenuti a rifondere all'istante,

sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.

E. Contro il decreto cautelare

appena citato AP1 e AP2 sono insorti a questa Camera con un

appello del 15 gennaio 2024 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere

l'istanza avversaria. Nelle sue

osservazioni del 7 ottobre 2023 la Comunione

dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” conclude per la

reiezione dell'appello.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni dei Pretori in materia di provvedimenti cautelari,

emanate con la procedura sommaria (art. 248 lett. d CPC), sono impugnabili

con appello entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC,

sempre che, ove si tratti di controversie meramente patrimoniali, il valore

litigioso raggiunga almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione”

impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Invitato dal presidente di questa Camera a

indicare il valore litigioso, il Pretore ha fatto seguire il 5 settembre 2024

una lettera in cui la patrocinatrice del-l'istante stima tale valore in “almeno

fr. 30 000.–”, importo che i convenuti non

discutono e che di per sé non appare inverosimile. Riguardo alla tempestività

del rimedio giuridico, la decisione impugnata

è giunta al legale dei convenuti il 3 gennaio 2024 (tracciamento

dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato a decorrere

l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto così sabato 13 gennaio 2024,

salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC.

Inoltrato il 15 gennaio 2024 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo

giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2.

Nel

decreto cautelare impugnato il Pretore ha constatato anzitutto, sulla scorta degli

accertamenti svolti dall'ing. L______ P______, che l'agire dei convenuti non era

conforme alla decisione assembleare del 24 marzo 2023 e “alla logica insita nel

provvedimento cautelare del 14 luglio 2023”, poiché l'appartamento in questione era ancora pubblicizzato

su cinque piattaforme internet con possibilità di locarlo, “mentre è soltanto

dopo l'emanazione del provvedimento 8 agosto che le cose sono (lentamente)

rientrate nella norma”. Per il primo giudice la documentazione presentata dai

convenuti, i quali sostenevano di avere interrotto ogni attività di locazione

dopo l'assemblea del 24 marzo 2023, non ha “quell'ufficialità alla quale poteva

legittimamente ambire l'istante dopo il provvedimento del 14 luglio 2023”. Secondo

il Pretore, inoltre, le obiezioni di carattere procedurale sollevate dai

convenuti sono prive d'interesse attuale degno di protezione, poiché per costoro

non è in discussione l'erroneità del provvedimen­to cautelare in questione, ma

piuttosto la sua inutilità “in quanto (a loro dire) loro stessi si erano già autonomamente

attivati per giungere a questo medesimo risultato”. Onde, in definitiva,

l'accoglimento dell'istanza cautelare.

3.

AP1

e AP2 fanno valere che il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani modificato al­l'assemblea

straordinaria del 24 marzo 2023 non vieta la locazione delle unità per periodi

superiori a sei mesi, né di promuovere una simile locazione a tramite portali internet,

ciò che per altro è consentito agli altri comproprietari. Per gli appellanti,

inoltre, la cancellazione del­l'appartamento dai siti internet nemmeno sarebbe tecnicamente

possibile, di modo che il decreto impugnato è finanche ineseguibile. Essi

rilevano poi di non comprendere come possa essere ancora rispettato l'ordine

cautelare se per il perito “non vi sono ulteriori verifiche a carattere

digitale da poter effettuare”.

Secondo

gli appellanti, fin dall'adozione della modifica regolamentare essi hanno spontaneamente

interrotto ogni attività di locazione a breve durata, invitando l'agenzia da

loro incaricata di bloccare ogni nuova prenotazione e rilevano che le

prenotazioni individuate dalla controparte prima dell'avvio della procedura

cautelare si riferivano a contratti antecedenti l'adozione della modifica

regolamentare. I convenuti rimproverano così alla controparte (e al Pretore) di

non avere tenuto conto che la loro volontà di interrompere ogni locazione a

breve termine emergeva già dalla loro richiesta volta a ottenere l'effetto

sospensivo alla delibera assembleare, ciò che rendeva superflua l'iniziativa

cautelare della comunione dei comproprietari. Essi contestano altresì la mancanza

di “ufficialità” della documentazione da loro presentata, la quale dimostra per

contro “l'immediatezza” della loro volontà di non violare il regolamento. AP1 e

AP2 affermano poi di non comprendere la necessità di incaricare un perito di consultare

siti internet per appurare l'annullamento dei contratti, circostanza che oltre

a essere già stata da loro documentata, incombeva se mai al giudice di

verificare, “trattandosi di una questione giuridi­ca”. In ultima analisi gli

appellanti ritengono che l'ordine loro impartito sia divenuto privo d'oggetto già

prima dell'emanazione del decreto cautelare, il che imponeva di respingere

l'istanza.

4.

In

concreto la comunione dei comproprietari ha chiesto al Pretore di ordinare

ai convenuti di “cessare di locare, direttamente e/o indirettamente tramite

terzi, la loro unità (…) per periodi inferiori ai sei mesi” (istanza domanda n.

1). Con decreto cautelare adottato inaudita

parte l'8 agosto 2023 il primo giudice ha nominato “in qualità d'incaricato dell'esecuzione secondo l'art.

343.

cpv. 3 CPC” – come detto – l'ing. L______ P______, chiamato a verificare

“l'avvenuta eliminazione immediata, da parte dei convenuti, dell'appartamento

qui in esame da tutti i siti internet sui quali è stato pubblicato nonché

l'avvenuto annullamento dei contratti di locazione eventualmente già stipulati

dai convenuti, che divengono ora contrari all'art. 20 CO e come tali nulli”.

Con il decreto cautelare finale del 27 dicembre 2023 egli ha poi accolto l'istan­za,

confermando “a titolo cautelare e supercautelare inter partes il provvedimento

supercautelare ex parte emesso in data 8 agosto 2023, così come ai

considerandi”.

A

ragione gli appellanti fanno notare che il dispositivo del decreto cautelare

impugnato non è un esempio di chiarezza. Non è dato di capire in effetti se l'incaricato

dell'esecuzione debba continua­re a verificare l'avvenuta eliminazione

dell'appartamento da tutti i siti internet sui quali è apparsa la pubblicazione,

come stabiliva il decreto supercautelare dell'8 agosto 2023, se invece con l'accoglimen­to

dell'istanza si intendessero vietare solo le locazioni di durata inferiori a 60

giorni, come pretende l'istante, oppure se si trattasse di un divieto assoluto di

locazione, come lascia trasparire il tenore dell'incarico conferito all'ing. L______

P______ con il decreto supercautelare (“verificare l'eliminazione dell'appartamento

da tutti i siti sui quali è pubblicato”). Sta di fatto che il dispositivo di

una decisione dev'essere chiaro ed eseguibile, poiché esso solo è suscettibile

di passare in giudicato e di essere attuato (DTF 142 III 593 consid. 5.3).

Trattandosi di divieti, la decisione deve specificare con sufficiente

precisione l'obbligazione da eseguire sotto il profilo materiale, locale e

temporale. Non compete infatti al giudice dell'esecuzione chiarire questio­ni siffatte

(sentenza del Tribunale federale 5A_906/2023 del 15 maggio

2024.

consid. 3.1; cfr. anche Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2ª

edizione, n. 181 alle osservazioni preliminari agli art. 261–269; D. Staehelin in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Lötscher/Leuenberger/Seiler

[curatori], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Art. 219-408 ZPO, 4ª

edizione, n. 16 ad art. 238). Sia come sia, gli appellanti non chiedono di riformare

il dispositivo del decreto impugnato, ma di respingere l'istanza. Se l'istanza

fosse da respingere, la questione sarebbe risolta. Se per contro ciò non fosse

il caso, occorrerà domandarsi se il dispositivo del decreto sia eseguibile.

5.

Per

ottenere provvedimenti cautelari un istante deve rendere verosimile che un suo diritto è leso o

minacciato di esserlo (art. 261 lett. a) e che la lesione è tale da arrecargli

un pregiudizio difficilmente riparabile

(art. 261 lett. b). Questa Camera ha già esplicitato l'enunciazione

telegrafica di tale norma, specificando che l'emanazione di provvedimenti

cautelari soggiace ai seguenti cinque presupposti cumulativi:

a) la parvenza di buon diritto insita nella pretesa

sostanziale,

b) la lesione o la minaccia di una lesione dei diritti

dell'istante,

c) il rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile,

d) l'urgenza e

e) il rispetto del principio della proporzionalità.

(I CCA, sentenza inc. 11.2022.46 del 21 marzo 2024,

consid. 6 con rimandi; v. anche RtiD II-2022 pag. 692 consid. 6; II-2016 pag. 642 consid. 2; più di recente). Tali requisiti devono ancora essere

dati al momento in cui il giudice statuisce sulla richiesta (Trezzini, op. cit. n. 2 ad art. 261 CPC).

Misure provvisionali non vanno in effetti ordinate se la lesione invocata è

cessata e non rischia di ripetersi (Bovey/Favrod-Coune

in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinz­mann, CPC, Petit commentaire, Basilea 2021,

n. 2 ad art. 261). Per altro verso, se la pretesa del richiedente è

adempiuta, la relativa istanza diventa finanche priva d'oggetto (Sprecher in: Basler Kommentar,

ZPO, 4ª edizione, n. 94 ad

art. 261).

a) Nella

fattispecie risulta dagli atti che dopo l'adozione (il 24 marzo 2023) della modifica del regolamento per l'uso e

l'amministrazione che vietava la

locazione delle proprietà per piani per periodi inferiori a sei mesi e la

reiezione (il 14 luglio 2023) della richiesta di conferimento dell'effetto

sospensivo alla risoluzione assembleare, l'appartamento dei convenuti era ancora

pubblicizzato sui portali ‹airbnb.ch› (il 2

agosto 2023: doc. F), ‹B______.com› (il 2 e 3 agosto 2023: doc. G), ‹happy.rentals› (il

7.

agosto 2023 doc. H). Tra i risultati di una ricerca generale tramite Google del

7.

agosto 2023 figurava­no inoltre vari portali di prenotazioni online (‹p______

c______ ‹______›, ‹h______›, ‹______…›: doc. I). Che, come sostengono gli

appellanti, una locazione per periodi inferiori a sei mesi non fosse fattibile già

a quel momen­to non è reso verosimile, l'appartamento dei convenuti figurando

tra i risultati di una ricerca per la locazione di qualche giorno a inizio

agosto del 2023 (doc. F). Sulla scorta di ciò non è quindi dato a divedere

quali rimproveri possano essere mossi alla comunione dei comproprietari per

essersi rivolta al Pretore, il 7 agosto 2023, con un'istanza di provvedimenti

cautelari volta a ottenere il rispetto del regolamento condominiale. Poco

importa che in un messaggio di posta elettronica del 18 aprile 2023 i convenuti

abbiano espresso al loro patrocinatore la volontà di confermare le prenotazioni

già effettua­te, ma di non accettarne di nuove (doc. 3), tale intento non

essendosi per finire concretato, giacché – come si è visto – a un esame di

verosimiglianza prenotazioni erano ancora possibili nell'agosto del 2023 (doc.

F).

b) Dopo

avere ricevuto alle ore 16.04 dell'8 agosto 2023 il decreto

cautelare inaudita parte (doc. 6), alle 17.53 di quello stesso giorno i

convenuti hanno invitato la ‹happy.rentals› a cancellare immediatamente il loro appartamento dal quel sito

internet e ad annullare tutte le prenotazioni già ricevute (doc. 4 e 10), come

ha confermato la società (doc. 16). Dalle verifiche compiute dall'ing. L______

P______, incaricato dal Pretore, è emerso poi che il 10 agosto 2023 l'oggetto figurava

su cinque piattaforme, ma che “non potendo probabilmente rimuovere le strutture

in breve tempo, le strutture han­no applicato delle regole di affitto

irrealizzabili in modo che non si possano

fare dei booking nuovi” (e-mail del 10 agosto 2023 nell'inc. CA.2023.247).

Tant'è che secondo l'esperto i convenuti si

sono attivati per far togliere l'annuncio da ‹happy.rentals› e impedire che sugli annunci pubblicati potessero avvenire

nuove prenotazioni (lettera dell'11 agosto 2023 nel­l'inc. CA.2023.247). Nell'ultimo

rilevamento agli atti, svolto il 22 agosto 2023, l'ingegner L______ P______ ha

constatato infine che l'oggetto era ancora pubblicizzato su tre piattaforme, ma

che su nessuna di essa era possibile effettuare prenotazioni e che i contratti

in essere (tre per soggiorni nell'estate del 2023) erano stati stipulati il 25

marzo 2023 (lettera del 1° settembre 2023 nell'inc. CA.2023.247).

c) Alla

luce di quanto precede, a un esame di verosimiglianza i convenuti hanno

effettivamente intrapreso i passi necessari per rispettare il regolamento

per l'uso e l'amministrazione, una locazione del loro appartamento per periodi

inferiori a sei mesi essendo divenuta impraticabile. Ne segue che la violazione loro imputata è ormai cessata. Che sussista

un rischio di reiterazione da parte loro, al punto che sia necessario un

divieto giudiziale, non è reso verosimile dall'istante né dagli atti si evincono indizi

che suffraghino ulteriori trasgressioni del regolamento. L'appello, provvisto di buon diritto,

merita così accoglimento. Contrariamente all'opinione degli appellanti, ad ogni

modo, l'istanza non va respinta. Se la violazio­ne viene meno dopo la litispendenza,

cioè in corso di procedura come nel caso in esame, la causa diviene caduca e va

stralciata dal ruolo (art. 242 CPC). La caducità dell'istanza cautelare rende

senza oggetto anche le sanzioni comminate in caso di inosservanza.

6.

Relativamente

alle spese giudiziarie di prima sede, l'art. 107 cpv. 1 lett. e CPC

prevede che qualora una causa vada stralciata dal ruolo perché divenuta priva

d'oggetto il giudice può “ripartire le spese secondo equità”. Deve considerare

in specie quale parte ha provocato l'azione, quale sarebbe stato il presumibile

esito della procedura se questa non fosse diventata caduca e quali circostanze

abbia­no reso la cau­sa senza oggetto o senza interesse (RtiD II-2021 pag. 717 consid. 5a con numerosi richiami). Nella fattispecie già si è detto

che al momento della litispendenza la violazione del regolamento per l'uso e

l'amministrazione era verosimile (sopra consid. 5a), ragione per cui la caducità della procedura è dovuta al

fatto che in pendenza di causa i convenuti hanno dato seguito alla richiesta degli

istanti di rispettare il regolamento condominiale. Non sussiste dunque ragione

per scostarsi dalla decisione del Pretore di porre le spese processuali a

carico dei convenuti.

Quanto

all'ammontare dell'indennità per ripetibili stabilita dal Pretore in fr. 2500.–

in base al dispendio orario (14 ore a fr. 280.– l'una), nei considerandi

dell'appello i convenuti sostengono che tale importo è eccessivo e chiedono di

ridurlo della metà. In realtà, trattandosi di una controversia di natura

patrimoniale l'art. 11 cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili (RL 178.310) prevede ripetibili calcolate in base ad aliquote

secondo il valore litigioso. Se poi il caso è disciplinato dalla procedura

sommaria (“procedura speciale civile”), come in concreto (art. 248 lett. d

CPC), le ripetibili sono fissate fra il 20 e il 70% delle ripetibili dovute in

una procedura ordinaria di identico valore (art. 11 cpv. 2 lett. b del

regolamento. Posto ciò, dandosi un valore litigioso di “almeno” fr. 30 000.– e trattandosi nel complesso

di una causa di media difficoltà, le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa

potevano essere definite applicando un'aliquota

media del 15% (valore litigioso compreso tra fr. 20 000.– e fr. 50

000.–, 45% per la natura cautelare

del procedimento). Al risultato di

fr. 2025.– vanno poi aggiunte le spese (10%: art. 6 cpv. 1 del

regolamento) e l'IVA, per un totale di fr. 2410.– (arrotondati). Nel complesso,

pertanto, l'indennità fissata dal primo giudice non può dirsi frutto di un

eccesso o di un abuso del potere di apprezzamento.

7.

Le

spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La comunione

dei comproprietari, che ha proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà

agli appellanti un'equa indennità per ripetibili.

8.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente decisione sul piano federale (art.

112.

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b

LTF per un ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. L'appello è parzialmente accolto,

nel senso che il decreto cautelare impugnato è così riformato:

1.

L'istanza è dichiarata senza oggetto e la causa è stralciata dal ruolo.

2.

Le spese processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono

poste in solido a carico dei convenuti, che rifonderanno all'istante, sempre

con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.

II. Le spese processuali di appello,

di fr. 2000.–, anticipate dagli appellanti, sono poste a carico della Comunione

dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______”, che rifonderà alla

controparte fr. 2000.– per ripetibili.

III. Notificazione a:

– avv.

PA2,

L______;

–

avv.

PA1,

L______.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali

e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli

art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione

impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia

civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso

in materia civile è dato, entro lo stesso termine,

il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso

al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).