contratto di locazione, restituzione della cosa locata, onere della prova di un difetto a carico del conduttore oltre la normale usura

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Numero d'incarto:

12.2003.155

Data decisione, Autorità:

13.10.2004, IICCA

Titolo:

contratto di locazione, restituzione della cosa locata, onere della prova di un difetto a carico del conduttore oltre la normale usura

LOCALE COMMERCIALE / LOCALI COMMERCIALI

RESTITUZIONE DELLA COSA

art. 267 cpv. 1 CO

Incarto n.:

12.2003.155

Lugano

13 ottobre

2004/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2000.68

della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 24 ottobre 2000 da

AO 1

rappr. dall' RA

2

contro

AP 1

rappr. da RA 1

con la

quale l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al versamento di fr.

25'760.85 per canoni di locazione e spese accessorie arretrate e il ripristino

dell'oggetto locato, domanda che il Pretore ha accolto parzialmente con

sentenza 2 settembre 2003 limitatamente all'importo di fr. 8'978.35;

appellante

la convenuta con atto di appello del 15 settembre 2003, con cui chiede la

riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre l'importo da lei dovuto a

fr. 5'878.35 e di ripartire gli oneri processuali in ragione di 1/5 a carico

della convenuta e di 4/5 a carico dell'istante, protestando spese e ripetibili;

mentre

la controparte, con osservazioni del 17 ottobre 2003, propone la reiezione del

gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. AP 1 ha preso in locazione dal 1° febbraio 1996 un appartamento

di 3 locali adibito a studio di fisioterapia e fitness nello stabile denominato

Casa __________, proprietà di AO 1, per una durata di 5 anni. Il contratto

prevedeva una pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili

anticipate di fr. 2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta

per il 31 gennaio 2001, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha

rescisso il contratto per il 30 settembre 1999 e ha concluso con __________ un

contratto di sublocazione dal 1° giugno al 30 settembre 1999. Il tecnico __________

ha eseguito il 28 settembre 1999 un sopralluogo nei locali alla presenza di AP

1 e AO 1. La proprietaria ha invitato AP 1 a pagare il canone di locazione e le

spese accessorie di agosto e settembre 1999 e a rifonderle i costi per le

riparazioni eseguite nei locali da lei occupati, senza esito. La procedura di

conciliazione si è svolta il 6 aprile 2000 davanti all'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di __________ con esito infruttuoso.

Fatti

B. AO 1

si è rivolta al Pretore di Riviera con istanza del 24 ottobre 2000, chiedendo

che AP 1 fosse condannata a versarle fr. 25'760.85 a titolo di pigioni e spese

accessorie arretrate e di ripristino dell'ente locato. All'udienza del 17

novembre 2000 l'istante ha confermato le domande di giudizio, alle quali si è

opposta la convenuta. Esperita l'istruttoria, le parti sono comparse il 18

giugno 2002 al dibattimento finale, confermandosi nel contenuto dei rispettivi

memoriali conclusivi.

C. Statuendo

il 2 settembre 2003, il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo

di fr. 8'978.35 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr.

3'200.- a carico di AP 1 per 1/3 e a carico di AO 1 per 2/3, riconoscendo a

quest'ultima un'indennità di fr. 600.- per ripetibili ridotte.

D. AP 1

è insorta contro la citata sentenza con un appello del 15 settembre 2003 nel

quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo da lei dovuto sia

ridotto a fr. 5'878.35 e gli oneri processuali siano ripartiti secondo la

reciproca soccombenza in ragione di 1/5 a carico della convenuta e di 4/5 a

carico dell'istante, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere all'appellante

fr. 2'000.- per ripetibili.

Con le

sue osservazioni del 17 ottobre 2003 AO 1 propone la reiezione dell'appello e

la conferma del giudizio pretorile.

e considerando

in diritto: 1. Nella

fattispecie il Pretore ha dapprima ritenuto che la convenuta doveva versare

alla proprietaria l'importo di fr. 2'000.- per la pigione di febbraio 1996,

oltre alle spese accessorie di fr. 755.- del 1999, non assunte dalla

subconduttrice. Per quel che concerne il risarcimento dei danni e i costi del

ripristino dei locali, il primo giudice ha accertato che l'istante aveva

consegnato alla convenuta all'inizio del contratto un appartamento in uno stato

a nuovo, e che la conduttrice lo aveva lasciato in cattive condizioni, con

anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il ripristino

provvisorio dell'impianto elettrico, la sostituzione del piatto della doccia e

del miscelatore della vasca, la riparazione delle porte interne e delle

finestre e il rifacimento dell'intonaco, la stabilitura e l'imbiancatura del

soffitto e delle pareti. Egli ha ritenuto che i costi per la sostituzione del

piatto della doccia, del gruppo miscelatore del bagno, per il ripristino

provvisorio dell'impianto elettrico e per la sistemazione delle porte interne

erano a carico della conduttrice. Per il rifacimento dell'intonaco, della

stabilitura e dell'imbiancatura delle pareti e del soffitto, il Pretore ha

constatato che nel giro di due anni si erano resi necessari due interventi per

il rifacimento dell'intonaco, dovuti da un lato al carente stato di cura

riservato dalla conduttrice alle infrastrutture e dall'altro alla cattiva

esecuzione delle opere iniziali e di riparazione e alla scelta di materiali non

adeguati all'uso. Ha pertanto ritenuto giustificato ripartire tra la proprietaria

e la conduttrice il costo del rifacimento in ragione di metà ciascuna. In

conclusione, il primo giudice ha condannato la convenuta a rifondere

all'istante fr. 8'978.35 (pigione febbraio 1996 fr. 2'000.-, spese accessorie

fr. 755.-, ½ spese per il rifacimento dell'intonaco fr. 3'100.-, ripristino

dell'impianto elettrico fr. 663.55, riparazione porte interne fr. 369.25,

sostituzione piatto doccia e miscelatore vasca fr. 615.55) e per il resto ha

respinto l'istanza.

2. In

questa sede l'appellante contesta solo l'obbligo di risarcire metà delle spese

Considerandi

per il rifacimento dell'intonaco, in fr. 3'100.-. Essa rimprovera al Pretore di

aver apprezzato erroneamente i fatti e di averle imputato una parte di

responsabilità nella caduta dell'intonaco nonostante la perizia giudiziaria

abbia escluso che la mancata aerazione dei locali potesse causare i danni

riscontrati. La convenuta adduce che i danni sono dovuti alla cattiva

esecuzione dell'intonaco e alla scelta di materiali inidonei all'uso previsto

dal contratto (studio di fisioterapia con bagno turco), ciò che esclude la sua

responsabilità.

3.

Giusta

l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato

risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del

danno cagionato. Il locatore ha, in particolare, l'onere di provare l'esistenza

di un difetto eccedente l'usura normale della cosa e il relativo danno (Lachat,

Commentaire romand, n. 6 ad art. 267 CO).

4.

Nella

fattispecie la convenuta non contesta di aver ricevuto l'appartamento in buono

stato (cfr. memoriale conclusivo della convenuta, pag. 4). Alla fine del

contratto, nel settembre 1999, il verbale di sopralluogo compiuto da un tecnico

alla presenza delle parti ha accertato l'esistenza di svariati difetti (doc.

G), in particolare la caduta dell'intonaco dal soffitto in gesso del locale

palestra attrezzi. La proprietaria aveva già fatto eseguire interventi di

ripristino ai soffitti nel settembre 1998 (lettera __________ del 24 settembre

1998.

allegata al doc. G, con fotografie) e il tecnico che si era occupato dei

lavori di ristrutturazione dell'immobile aveva addebitato l'inconveniente al

comportamento della conduttrice, che non arieggiava a sufficienza i locali e

lasciava molta umidità (deposizione testimoniale __________, verbale del 6

febbraio 2001, pag. 2). Se non che, il perito giudiziario arch. __________ ha

rilevato nel suo referto del 15 gennaio 2002 che un intonaco applicato su un

soffitto non può cadere per insufficiente arieggiamento dei locali, ma di

regola "per un'applicazione approssimativa del ponte adesivo sul

calcestruzzo o in una composizione impropria dell'intonaco" (perizia, pag.

6). Il perito ha constatato sulla base dell'istruttoria (doc. N) che nel caso

concreto era stato utilizzato un intonaco a base di gesso, materiale improprio

all'uso in locali con un tasso di umidità superiore alla norma, come nello

studio di fisioterapia occupato dalla convenuta (perizia pag. 7). La mancata

aerazione dei locali da parte della conduttrice, rilevata dal tecnico __________

nel settembre 1998, non è dunque causale per la caduta dell'intonaco,

contrariamente a quanto sostenuto dall'istante. In simili circostanze non si

vede quale possa essere la responsabilità della conduttrice per i danni

constatati ai soffitti, dovuti secondo le constatazioni peritali a una scelta

errata del materiale o a una cattiva esecuzione dei lavori di ristrutturazione,

di esclusiva pertinenza della proprietaria, rispettivamente degli artigiani

esecutori dei lavori. L'appello è dunque fondato su questo punto e dalla somma

dovuta all'istante deve essere stralciato l'importo di fr. 3'100.- per il

rifacimento dell'intonaco.

5.

La

convenuta chiede che gli oneri processuali di prima sede siano ripartiti

secondo la reciproca soccombenza, vale a dire nella misura di 1/5 per sé e di

4/5 per l'istante, tenuta inoltre a rifonderle un'indennità per ripetibili

ridotte di fr. 2'000.-. L'esito dell'odierno giudizio impone invero una

modifica della ripartizione dei costi processuali fra le parti per tenere conto

del rispettivo tasso di soccombenza. Davanti al Pretore la convenuta, che

rifiutava ogni responsabilità, si era opposta integralmente all'istanza e in

definitiva deve versare all'istante fr. 5'878.35. Si giustifica pertanto di

ripartire gli oneri processuali in ragione di ¼ a carico della convenuta e di ¾

a carico dell'istante. Quest'ultima deve inoltre rifondere alla convenuta

un'equa indennità calcolata in base alle rispettive quote di soccombenza. Per

l'ammontare dell'indennità, il giudice gode di ampio potere di apprezzamento e

si ispira alla tariffa dell'Ordine degli avvocati (TOA) solo a titolo

indicativo, senza esserne vincolato (Rep. 1985 pag. 96). Tenuto conto

del valore di causa, del tipo di procedura e della reciproca soccombenza, l'indennità

per ripetibili ridotte in favore della convenuta può essere stimata in fr.

1'000.- per la procedura di prima sede e in tale misura può parzialmente essere

accolto l'appello sulla ripartizione delle tasse e delle ripetibili di prima

sede.

6.

La

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello seguono la reciproca

soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato per le spese la vigente TG,

pronuncia: I. L'appello

15 settembre 2003 di __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la

sentenza 2 settembre 2003 è così riformata:

1. L'istanza

è parzialmente accolta. Di conseguenza AP 1, __________, è condannata a versare

a AO 1, __________, l'importo di fr. 5'878.35.

2. La

tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr. 3'200.- sono poste a carico

della convenuta per ¼ e a carico dell'istante per ¾. L'istante rifonderà

inoltre alla convenuta fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

II. Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 200.-

b) spese fr.

50.-

totale fr.

250.-

da

anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per ¼ e per ¾ a carico

dell'appellata, con l'obbligo di rifondere all'appellante fr. 200.- per

ripetibili ridotte.

III. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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