compravendita - difetti - notifica - inefficacia della riparazione - minor valore

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

12.2003.166

Data decisione, Autorità:

02.12.2004, IICCA

Titolo:

compravendita - difetti - notifica - inefficacia della riparazione - minor valore

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA

art. 201 CO

art. 221 CO

Incarto n.

12.2003.166

Lugano

2 dicembre

2004/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.1999.105

della Pretura della giurisdizione di __________ Nord promossa con petizione 5

novembre 1999 da

AO 1

rappr. dall’ RA

2

Contro

AP 1

AP 2

tutti rappr. dall’ RA 1

con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti

al pagamento della somma di fr. 37'977,10 oltre interessi al 5% dal 6 aprile

1994 per costi di riparazione dell'immobile acquistato e fr. 1’876,10 di spese,

importo aumentato in sede di conclusioni a fr. 64'127,25;

domande avversate dai convenuti e che il Pretore con

sentenza 15 settembre 2003 ha accolto limitatamente all'importo di fr.

56'918,55 oltre interessi al 5% dal 5 novembre 1999;

appellanti i convenuti che, con appello 29 settembre

2003, chiedono la riforma della sentenza di primo grado nel senso di respingere

integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attore, con osservazioni 13 novembre 2003,

postula la reiezione del gravame;

letti ed esaminati i documenti prodotti

ritenuto

in fatto 1. Il

18 giugno 1993 AP 1 e AP 2 da una parte e lo studio G____________ SA dall'altra

stipularono un contratto in virtù del quale quest'ultimo s'impegnava, quale

progettista e impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no __________

RFD del Comune di ______________.

Con

rogito no 281 del 6 aprile 1994 del notaio avv. __________ AO 1 ha comprato da AP

2 e AP 1 il predetto fondo, già edificato, al prezzo di fr. 620'000.-.

A dipendenza

dei difetti manifestatisi nella costruzione, l'acquirente si è rivolto a più

riprese allo studio G__________ SA per ottenerne la riparazione. Insoddisfatto

dei lavori fatti dagli artigiani, AO 1 si è quindi rivolto a terzi per far eliminare

le manchevolezze.

2. Con

petizione 5 novembre 1999 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 e AP 2 al

pagamento della somma di fr. 37'977,10 oltre interessi al 5% dal 6 aprile 1994

quale rifusione delle spese necessarie per il ripristino dell'immobile e fr.

1'876,10 di spese, importi entrambi suscettibili di aumento a dipendenza delle

risultanze dell’istruttoria. L'attore asserisce che qualche tempo dopo

l'acquisto della casa si sono manifestati dei difetti, quali fessurazioni nelle

facciate esterne e nei muri interni, tracce di umidità nei muri interni ed

esterni con scrostamento dell'intonaco e difetti di posa delle piastrelle delle

terrazze. Egli ha quindi notificato i difetti ai venditori, i quali lo hanno

indirizzato allo studio G__________ SA che si era occupato della costruzione.

Tale studio era poi effettivamente intervenuto presso i vari artigiani al fine

di risolvere i problemi in essere. I lavori fatti non hanno però permesso di eliminare

Fatti

i difetti, sicché l'attore si è rivolto a terzi per la loro riparazione. Per

quanto riguarda i costi, l'attore adduce che lo studio d'ingegneria __________,

rilevata l’esistenza di gravi difetti di costruzione, ha quantificato il costo

per la loro eliminazione in fr. 35'000.-, mentre dai preventivi fatti allestire

ad artigiani del ramo, tali costi ammontano a fr. 37'977,10, importo a cui sono

poi da aggiungere il minor valore dell'opera - da determinare peritalmente con

l'istruttoria di causa - nonché le spese sostenute per il rapporto tecnico

preliminare - costato fr. 1'876,10 - e quelle relative alla prova a futura

memoria, procedura ancora pendente presso la Pretura __________.

3. Con atto 28 dicembre 1999 parte convenuta ha denunciato la lite allo

S__________ SA nonché alla __________ SnC, che non sono però intervenuti.

Con

risposta 29 marzo 2001 i convenuti hanno chiesto la reiezione integrale della

petizione. Contestata l'esistenza di difetti e che gli stessi possano essere

considerati occulti, essi hanno poi eccepito la tardività della loro notifica,

asserendo di averne ricevuto comunicazione per la prima volta nel 1998, mentre

i pretesi difetti si sarebbero manifestati già nel 1994. Comunque, della

questione si sarebbe occupato lo studio G__________ SA, solo responsabile

dell'edificazione e quindi di eventuali difetti della casa. I venditori contestano

poi l'entità delle spese di risanamento, così come l'esistenza di un minor

valore dell'immobile e l'obbligo di risarcire i costi sostenuti dall'attore per

il rapporto preliminare.

4. Con

replica 17 maggio 2001 l'attore, che nel frattempo aveva provveduto a far

eseguire i lavori di risanamento dell'edificio, ha aumentato la domanda di

causa in punto al costo dei lavori a fr. 56'126,25, indicando poi in fr.

3'418.55 quelli per la prova a futura memoria e chiedendo altresì fr. 3'644,40

a rifusione di spese preprocessuali.

Con

duplica 19 giugno 2001 parte convenuta ha confermato le proprie domande,

contestando gli importi richiesti da controparte, in particolare quello

relativo alle spese preprocessuali.

Con le rispettive

conclusioni entrambe le parti hanno confermato integralmente le proprie domande

di causa.

5. Con

la decisione impugnata il Pretore ha accolto la petizione limitatamente

all'importo di fr. 56'918,55 oltre interessi al 5% dal 5 novembre 1999, ponendo

la tassa di giustizia e le spese a carico dell'attore per 1/10 e per il resto

dei convenuti, con l'obbligo di questi ultimi di rifondere a controparte fr.

4'000.- di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che in concreto la casa presentasse

dei difetti occulti e che i medesimi fossero stati tempestivamente notificati

alla parte venditrice. Per quanto riguarda il danno, ha quantificato in fr.

52'000.- il minor valore dell'immobile, riconoscendo inoltre all'attore la

rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr. 3'418,55) e di parte

delle spese legali preprocessuali (fr. 1'500.-).

6. Con

appello 29 settembre 2003 i convenuti chiedono la riforma del giudizio di prima

istanza nel senso di respingere integralmente la petizione. Gli appellanti

censurano la decisione del Pretore, contestando la tempestività della notifica

dei difetti, ma anche il minor valore dell’immobile stabilito dal perito

giudiziario, il quale avrebbe proceduto nel proprio calcolo senza procedere

alla verifica dei lavori di riparazione effettuati e dei relativi costi.

Con

osservazioni 13 novembre 2003 l'appellato propone la conferma del giudizio pretorile

e la reiezione del gravame.

Considerato

in diritto 7. Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità

promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o

diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è

destinata (art 197 cpv. 1 CO). Egli risponde anche se tali difetti non gli

erano noti (cpv. 2). Secondo l’art. 201 cpv. 1 CO, valido anche in materia di

compravendita di fondi per effetto del rinvio di cui all’art. 221 CO, il

compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta appena l'ordinario

andamento delle cose lo consenta e, se vi scopre difetti di cui il venditore

sia responsabile, dargliene subito notizia, altrimenti la cosa venduta si

ritiene accettata purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante

esame ordinario (art. 201 cpv. 2 CO). Ove tali difetti si scoprano più tardi,

dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene

accettata anche rispetto ai medesimi (cpv. 3).

L’onere

della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al compratore, il

quale deve inoltre dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile,

come e a chi ne ha comunicato l’esistenza.

8. Nel caso concreto il Pretore ha considerato valida e tempestiva la

notifica dei difetti. Rilevato che a seguito del manifestarsi dei difetti la

moglie dell'attore si era rivolta telefonicamente alla convenuta AP 1 e che

questa l'aveva invitata a rivolgersi all'architetto __________, ha evidenziato

come l’attore aveva poi effettivamente interpellato lo Studio G__________ SA

notificandogli tutta una serie di mancanze. La parte convenuta contesta che la

telefonata in questione possa costituire valida notifica dei difetti perché

fatta dalla moglie dell'attore che non era parte nella compravendita. Inoltre,

in mancanza di una descrizione dei difetti, tale notifica sarebbe insufficiente

anche dal profilo del contenuto, mentre i convenuti neppure sarebbero stati in

altro modo messi direttamente a conoscenza dei difetti prima del 20 maggio 1996.

Va avantutto rilevato che la notifica dei difetti è un atto che

può essere compiuto anche tramite un rappresentante. Il fatto che la prima

doglianza alla convenuta sia stata fatta dalla signora AO 1 e non dal di lei

Considerandi

marito, acquirente dell'immobile, è quindi irrilevante ai fini della validità

della notifica.

Gli appellanti

osservano comunque a ragione che non è provata l’esistenza di una sufficiente

notifica dei difetti in occasione del citato colloquio telefonico. Ciò tuttavia

non significa che sia stata fatta successivamente. In tal senso è in

particolare da esaminare quale significato poteva in buona fede dare l’attore al

fatto che AP 1 lo ha rinviato con le proprie doglianze allo Studio G__________,

che ha poi trattato la problematica quale "responsabile dell'edificazione

di cui è parola" (risposta pag. 2 ad 2).

Lo Studio

______________era legato alla parte venditrice dell’immobile in questione da un

contratto d’appalto, con il quale si era impegnato, in qualità di progettista e

impresa generale, a edificare una casa d'abitazione sul fondo no __________ RFD

__________ __________. Esso non aveva dunque alcun vincolo contrattuale con

l’acquirente della casa, nei confronti del quale non aveva obblighi di sorta. Cionondimeno

è ugualmente intervenuto - perché in virtù del menzionato contratto d’appalto

rispondeva nei confronti dei venditori / convenuti della corretta esecuzione

della costruzione (contratto d'appalto doc. 1, allegato alla denuncia di lite)

- occupandosi quindi della problematica, a detta dei convenuti quale

"responsabile dell'edificazione di cui è parola" (risposta pag. 2 ad

2). In questa situazione ben poteva l’attore ritenere che notificando i difetti

allo Studio G__________ egli faceva fronte ai propri obblighi, atteso che

questo modo di procedere gli era stato indicato proprio dalla parte venditrice.

In effetti, gli stessi convenuti hanno indotto controparte a rivolgersi

direttamente ai costruttori - a loro volta responsabili nei loro confronti

della corretta esecuzione dell'opera – delegando loro la soluzione dei problemi;

essi non possono di conseguenza sostenere ora di non essere stati messi a

conoscenza delle manchevolezze dell’oggetto venduto: vi osta il principio della

buona fede.

9.

In

ogni modo, per quanto riguarda tempestività e completezza della notifica dei

difetti, giovi ancora rilevare che le doglianze indirizzate allo studio G__________

SA hanno permesso a questi di valutare l'entità della problematica, tanto che

ha potuto interpellare gli artigiani, i quali sono intervenuti per porvi

rimedio. Ciò significa avantutto che le parti, derogando alla norma dispositiva

di cui all'art. 205 CO, si sono accordate in un primo tempo per l'eliminazione

del difetto mediante riparazione, i cui costi sono stati assunti dalla

venditrice, rispettivamente da chi era responsabile nei suoi confronti. L'attore

ha infatti concordato con lo studio G__________ SA l'intervento dell'ingegner __________,

che ha allestito un elenco di tutti i difetti da sistemare (doc. F 11),

rapporto inviato anche ai convenuti, i quali nulla hanno eccepito in proposito

(doc. F 12). Si sono quindi succeduti gli interventi di riparazione della ditta

__________ che non hanno però permesso di porre rimedio alla situazione, le

fessurazioni essendosi manifestate nuovamente (doc. F 13).

È

quindi da ritenere che chi era tenuto a prestare garanzia non è riuscito ad

eliminare il difetto originariamente notificatogli. La conseguenza, dal profilo

giuridico, della situazione fin qui descritta è che non si può ammettere la

perenzione dei diritti dell'attore in conseguenza dell'asserita tardività della

notifica del difetto riscontrato ancora dopo gli interventi di riparazione,

mentre deve essere ritenuta l'inadempienza dei convenuti del proprio obbligo di

riparare correttamente i difetti manifestatisi nella casa da loro venduta. Non

si vede infatti, già solo dal profilo della buona fede, come possa essere

tutelabile l'atteggiamento di quella parte che dapprima promette la riparazione

gratuita ed in seguito, non riuscendoci, eccepisce la tardività della denuncia

della di lui inadempienza (in tal senso: II CCA 12 settembre 1995 in re

C. srl/A. & G. snc, 29 dicembre 1994 in re W./G.).

Ne

consegue perciò che, stante l'inadempienza dei convenuti nell'effettuazione

della riparazione gratuita, l'attore poteva legittimamente postulare, in

sostituzione di tale prestazione, l'aggiudicazione del minor valore

dell'oggetto venduto in applicazione dell'art. 205 cpv. 1 CO (analogo per il

contratto di appalto: II CCA 22 aprile 1994 in re C./F. SA, 20 luglio

1992.

in re S./R. SA).

Su questo punto il gravame deve pertanto essere respinto.

10.

Gli appellanti contestano la decisione del primo giudice che

ha quantificato in fr. 52'000.- il minor valore dell'immobile e riconosciuto

all'attore la rifusione delle spese per la prova a futura memoria (fr.

3'418,55) e di parte delle spese legali (fr. 1'500.-).

La giurisprudenza ha già avuto modo di dichiarare l'irricevibilità

di un appello che si limita a ricopiare, più o meno integralmente, un

precedente allegato di causa e segnatamente le conclusioni di una parte: il

richiamo all'esposizione delle circostanze di fatto contenuta negli allegati

introdotti in prima istanza è in effetti inconciliabile con l'esigenza di una

motivazione chiara e dettagliata del gravame (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

Lugano 2000, m. 21 ad art. 309; IICCA 2 maggio 2000 in re M./S.), il cui

scopo è invece quello di sottoporre a verifica il giudizio di primo grado

affinché l'autorità di ricorso abbia se del caso a riformarlo con un altro e

diverso pronunciato che quello sostituisce (Cocchi/Trezzini, op. cit.,

m. 1 ad art. 307).

Ne

discende che nella fattispecie la parte dell’appello riferita al minor valore

dell’opera ed all’accertamento dei difetti (appello pto 9) dev’essere dichiarata

inammissibile siccome non è altro che la riproduzione delle conclusioni (conclusioni

pto 6).

A

prescindere dalla sua irricevibilità in ordine, la menzionata censura è comunque

priva di fondamento. Il perito ha verificato l’esistenza dei difetti in base

alle risultanze della perizia 3 gennaio 2000 allestita dall’architetto C__________

quale prova a futura memoria su incarico del Pretore (inc. DI.99.220). Ha

quindi proceduto alla valutazione del valore della casa con e senza difetti, calcolando

in seguito il minor valore facendo capo – in applicazione di costante dottrina

a giurisprudenza (Schumacher/Rüegg,

Der Grundstückkauf, pag. 285; DTF 111 II 162; Rep. 1982 pag. 388) – al metodo

relativo, per il quale la relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo senza

difetti corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa difettosa

ed il suo valore senza difetti. Su precisa domanda di parte convenuta, in sede

di delucidazione della perizia, il perito giudiziario ha poi specificato che

gli interventi di risanamento dell’edificio, costati fr. 56’126.25, erano

necessari alfine di garantire un’esecuzione secondo le regole dell’arte

(perizia 30 settembre 2002 e complemento scritto della perizia del 26 febbraio

2003). Contrariamente a quanto sostengono appellanti il perito non si è quindi

limitato ad inserire acriticamente nel proprio calcolo i costi per

l’eliminazione dei difetti indicati dall’attore, ma li ha valutati e

considerati congrui. Anche nel merito l’appello non merita quindi tutela.

Ne

discende che l'appello, integralmente infondato, dev'essere respinto. Le spese

e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi

pronuncia:

1. Nella

misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto.

2. Gli

oneri del processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 950.-

b) spese fr.

50.-

fr.

1'000.-

sono

posti a carico degli appellanti, i quali rifonderanno a controparte fr. 1'500

.- di ripetibili.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura __________

terzi implicati

1. LI 1

2. LI 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster