compravendita immobiliare - garanzia per difetti - promesse del mediatore

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Numero d'incarto:

12.2003.190

Data decisione, Autorità:

03.02.2005, IICCA

Titolo:

compravendita immobiliare - garanzia per difetti - promesse del mediatore

GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA

RESPONSABILITÀ DELL'AUSILIARIO

art. 101 CO

art. 197 CO

art. 205 CO

art. 412 CO

Incarto n.

12.2003.190

Lugano

3 febbraio

2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.32

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 7

maggio 2001 da

AP 1

rappr. da RA 1

Contro

AO 1

AO 2

tutti rappr. da RA 2

con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti

al pagamento della somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio

2001;

domande avversate dai convenuti e che il Pretore con

sentenza 8 ottobre 2003 ha respinto;

appellante l’attore che, con appello 29 ottobre 2003,

chiede la riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere

integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti, con osservazioni 1 dicembre 2003,

postulano la reiezione del gravame;

letti ed esaminati i documenti prodotti

ritenuto

In fatto: 1. AO

1AP 2.-.

Con

lettera 20 gennaio 2000, __________, riferendosi all’avvenuta alienazione della

particella no. 2852 da parte dei signori AO 1, invitò AP 1 a restituirle le

chiavi del garage che egli utilizzava, sostenendo di averne necessità propria. Dopo

uno scambio di corrispondenza risultò che l’autorimessa da lui utilizzata non

gli apparteneva perché, contrariamente a quanto ritenuto non sorgeva sulla

coattiva bensì sulla confinante proprietà B__________.

2. Con

petizione 7 maggio 2001 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento

della somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2001 quale

minor valore del fondo acquistato, dipendente dalla mancanza del garage che

costituirebbe una qualità promessa. L’attore sostiene che, nel corso delle trattative,

l’agenzia immobiliare __________ gli aveva sottoposto, tra altri, l’immobile in

questione. La descrizione scritta consegnatagli indicava che la proprietà

comprendeva anche un garage trovantesi a 50 m di distanza dalla casa,

accessibile attraverso un comodo sentiero. In occasione della visita alla

proprietà, gli fu mostrato il garage, sul quale era apposta una targa con scritto

“Casa __________” e gli fu pure consegnata una planimetria sulla quale era

indicato il tracciato del sentiero e l’autorimessa. Alla firma dell’atto di

compravendita gli fu altresì consegnata la chiave dell’autorimessa, da lui

pacificamente utilizzata fino all’intervento dell’effettiva proprietaria. I

convenuti lo avrebbero quindi scientemente tratto in inganno, ritenuto che i

medesimi ancora erano allora proprietari della particella no. 2852, venduta

qualche mese dopo alla signora B__________ assieme al garage, che fu pertanto

venduto due volte. La presenza dell’autorimessa costituiva per l’attore una

qualità essenziale dell’immobile, in assenza della quale egli non l’avrebbe

acquistato: la mancanza della qualità promessa causerebbe un minor valore

dell’immobile di almeno fr. 100'000.-, di cui egli chiede il risarcimento ai

venditori.

3. Con

risposta 2 luglio 2001 i convenuti postulano la reiezione integrale della

petizione. Essi rilevano avantutto che il problema del garage è dovuto ad una

grave mancanza dell’agenzia immobiliare C__________, la quale ha condotto da

sola tutte le trattative e fatto le visite con l’acquirente, comunicando allo

stesso che il garage si trovava sulla proprietà coattiva particella no. 2276,

quando in realtà si trovava su un altro mappale, cosa che le era nota essendo

in possesso di tutta la documentazione relativa al garage. Quali venditori, i

convenuti non erano però al corrente delle trattative intercorse tra

l’acquirente e l’agenzia immobiliare, considerato che essa soltanto ha menzionato

e garantito all’attore l’esistenza dell’autorimessa. Cionondimeno, anche

l’attore è stato negligente perché l’atto pubblico - tradotto anche in lingua

tedesca – indicava chiaramente l’oggetto della transazione e conteneva la

descrizione delle parti del fondo, senza menzionare alcun garage, che neppure

figurava nell’estratto censuario. Già in base al contratto di compravendita era

pertanto evidente che il negozio non comprendeva l’autorimessa, la cui

esistenza mai è stata garantita dai venditori. Inoltre, il contratto medesimo escludeva

ogni garanzia della venditrice, precludendo quindi all’acquirente la

possibilità di prevalersi dell’azione di garanzia dell’art. 219 CO. I convenuti

contestano poi l’asserito minor valore dell’immobile, rilevando anzi che,

grazie alla strada d’accesso costruita dall’attore a seguito dell’inconveniente

del garage, il valore della proprietà è notevolmente aumentato.

4. Esperita

l’istruttoria, entrambe le parti hanno confermato le rispettive domande ed

allegazioni con i propri memoriali conclusivi.

5. Con

la decisione impugnata il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la tassa di

giustizia di fr. 3'000.- e le spese a carico dell'attore, con l'obbligo di

rifondere a controparte fr. 7’500.- di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto

che in concreto l’attore, comprando il fondo convinto che vi fosse anche

un’autorimessa, ha commesso un errore sull’oggetto del contratto. Non vi

sarebbe invece alcun difetto della cosa, perché l’assenza di un’autorimessa non

riguarda la qualità del fondo, ma l’esistenza di un preciso spazio che, in

concreto, non c’era, ciò che esclude la possibilità di far valere la garanzia

per difetti. Il Pretore ha in seguito negato l’esistenza di responsabilità dei

venditori per le assicurazioni date dal mediatore, rilevando al proposito che

queste informazioni non sono loro imputabili né in applicazione della

responsabilità per persone ausiliarie, né tantomeno in applicazione delle

regole sulla rappresentanza.

Per quanto concerne invece il preteso dolo dei venditori, ha

rilevato che l’attore, avendo scelto l’azione di garanzia, ha comunque

implicitamente ratificato il contratto, precludendosi la possibilità di

chiederne l’annullamento. Ha poi comunque escluso il dolo, rilevando che a

dipendenza della chiara descrizione del fondo nell’atto di compravendita essi

potevano ritenere che l’acquirente fosse sufficientemente in chiaro sul fatto

che sui fondi oggetto del negozio non v’era alcun garage. Ha poi ritenuto che

non v’erano elementi per ritenere che al momento della conclusione del contratto

Fatti

i venditori si fossero resi conto dell’errore in cui era incorso l’acquirente.

6. Con

appello 29 ottobre 2003 l’attore chiede la riforma del giudizio di prima

istanza nel senso di accogliere integralmente la petizione. A mente

dell’appellante il Pretore ha negato a torto che l’esistenza del garage

costituisce una qualità promessa della cui mancanza il venditore è tenuto a

rispondere. Assevera poi che al momento della vendita la parte appellata ben

sapeva che l’intermediario aveva offerto la casa con il garage, sicché essi

devono rispondere delle qualità promesse nei prospetti di vendita, anche se

redatti da terzi. Inoltre, sempre per la loro conoscenza della situazione, i

venditori avrebbero dovuto informare l’acquirente della reale situazione,

mentre lo hanno lasciato nell’equivoco. La responsabilità della parte appellata

sarebbe quindi data sulla scorta dell’art. 197 CO, ma anche in virtù dell’art.

101 CO, l’agenzia C__________ essendo da considerare ausiliaria della convenuta

anche per il fatto che essa si occupava dell’amministrazione dell’immobile di

cui trattasi.

Con

osservazioni 1° dicembre 2003 gli appellati propongono la conferma del giudizio

pretorile e la reiezione del gravame.

Considerato

In diritto: 7. Nel

caso concreto l’appellante invoca un vizio nel consenso nell’ambito della

conclusione del contratto. Egli però non impugna il medesimo e non ne contesta

la validità, ma chiede il risarcimento del minor valore dell’immobile invocando

la normativa sulla garanzia per difetti della cosa.

Giusta l’art. 197 CO, il venditore risponde verso il compratore

tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o

giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o

l'attitudine all'uso cui è destinata (cpv. 1), anche se tali difetti non gli

erano noti (cpv. 2). Qualità promesse sono tutte quelle caratteristiche di una

cosa che secondo le usanze commerciali o lo specifico interesse dell’acquirente

- riconoscibile per il venditore - sono atte ad influenzare il valore o l’idoneità

all’uso di una cosa (Giger,

Berner Kommentar, no 34 ad art. 197 CO). Le qualità promesse, che possono

essere sia materiali sia fisiche, sono da interpretare secondo il principio

dell’affidamento, dovendosi stabilire quale senso doveva darvi l’acquirente in

buona fede al momento della conclusione del contratto. L’assicurazione data

deve poi essere stata tale da influenzare in modo determinante la decisione del

compratore di concludere il negozio alle condizioni stabilite (DTF 71 II 241,

87 II 249).

8. La

parte convenuta ammette, nella propria risposta di causa, che la casa __________

fu offerta in vendita dall’agenzia C__________ con un’autorimessa. Il Pretore

ha inoltre accertato che, in occasione di una visita in loco, oltre alla casa, all’appellante

fu mostrato anche il relativo garage, che recava una targa con scritto “Casa __________”

(doc. B). È quindi innegabile che durante le trattative l’attore era convinto

che il garage costituiva parte dell’oggetto in vendita. Il fatto che nella

descrizione del fondo compravenduto tale garage non fosse indicato nulla cambia

alla situazione, perché la costruzione accessoria era stata mostrata

all’appellante, al quale era pure stato spiegato che la stessa era parte della

coattiva (Interrogatorio formale dell’attore, verbale 22 gennaio 2003, ad 2).

Tant’è che, dopo la conclusione del contratto di compravendita, all’acquirente

furono consegnate le chiavi dell’autorimessa, di cui egli poté pacificamente

usufruire per alcuni mesi (sentenza impugnata, pag. 2), fino a quando la

signora B__________ lo rese edotto che il garage non gli apparteneva.

8.1 Il Pretore

ha respinto la petizione rilevando, tra l’altro, che l’esistenza del garage non

costituisce una qualità promessa ai sensi dell’art. 197 CO. L’appellante

contesta questa deduzione rilevando che l’autorimessa gli era stata offerta e

promessa dalla venditrice.

Al di là

della sua natura di costruzione accessoria che costituisce parte integrante del

fondo, va pure considerata la funzione del garage quale spazio che, nel caso

concreto era inteso a consentire al proprietario di posteggiare il proprio

veicolo in prossimità dell’abitazione. In tal senso, il garage, la cui mancanza

provoca un’evidente menomazione della proprietà, contrariamente a quanto

ritenuto dal Pretore, è da considerare qualità promessa.

8.2 A

mente del Pretore le informazioni date dall’agenzia C__________ in veste di

venditore non sono imputabili ai venditori, il cui agire neppure va considerato

doloso perché essi potevano in buona fede ritenere che - stante il contenuto

del rogito - l’attore fosse in chiaro sul fatto che sul fondo in oggetto non

sorgeva alcun garage. L’appellante contesta siffatta argomentazione e sostiene

che, poiché i venditori gli hanno offerto e promesso una casa con autorimessa,

essi devono rispondere per la mancanza dell’autorimessa stessa. Inoltre,

l’agire dei venditori sarebbe doloso ed essi devono pure rispondere per le

fallaci assicurazioni dategli dal mediatore durante le trattative, di cui

peraltro erano a conoscenza.

Il

quesito se il venditore sia vincolato dalle assicurazioni date da terzi, nel

senso che esse devono valere come se fossero le proprie, è da risolvere in

applicazione dei principi che reggono la conclusione del contratto e la

rappresentanza, ritenuto che determinante è il principio dell’affidamento (Giger, Berner Kommentar, no 30 ad art.

197 CO). Di regola è considerato alla stregua di un terzo il mediatore, vale a

dire la persona la cui attività è limitata a mettere in contatto le parti o ad

indicare l’occasione di concludere un contratto, perché essa non è coinvolta

nelle trattative contrattuali né partecipa alla conclusione del contratto. La

situazione è però diversa quando il mediatore è al servizio di una parte e

Considerandi

prepara nell’interesse della medesima la conclusione del contratto: in questa

situazione egli non può infatti più essere considerato terzo estraneo. In tal

senso il Tribunale federale non ha più considerato il mediatore che assisteva

il venditore nelle trattative del contratto quale terzo bensì quale ausiliario,

il cui comportamento era da attribuire al venditore medesimo (DTF 63 II 77; Schmidlin, Berner Kommentar, no 112 e

124.

s. ad art. 28 CO). L’agire del terzo non può però essere imputato alla

parte che si è avvalsa dei suoi servigi nella misura in cui questi non poteva

né doveva aver conoscenza dell’inganno (art. 28 cpv. 2 CO; Schmidlin, op. cit., no 113 ad

art. 28 CO).

8.2.1

Nel

caso concreto va rilevato che venditore e acquirente non si conoscevano; essi si

sono incontrati la prima volta in occasione della firma del rogito, nello

studio del notaio (interrogatorio formale dell’attore, verbale 22 gennaio 2003,

ad 1). Tutte le trattative di vendita sono invece state condotte, su incarico

del venditore, dal mediatore, che non si è limitato ad indicare l’acquirente ma

ha assistito la parte venditrice preparando la conclusione del contratto

(risposta pag. 4, doc. M, N). Ne discende che, in concreto, il mediatore non

può essere considerato un terzo estraneo, bensì ausiliario dei venditori, con

la conseguenza che il suo agire dev’essere loro imputato.

8.2.2

Gli

appellati asseriscono invano di non aver saputo che la casa era posta in

vendita con il garage. Essi hanno infatti ricevuto copia del prospetto doc. 8

nel quale è indicato che “Die zum Haus gehörende Einzelgarage mit

Vorplatz befindet sich 50 m vom Haus entfernt, über einen bequemen Weg” (teste C__________, verbali 21 novembre 2001 pag. 2 e 13 marzo 2003,

pag. 2), risultandone chiaramente che la casa era offerta con un garage. Essi conoscevano poi l’importanza dell’autorimessa, la cui esistenza

incideva in modo significativo sulla commerciabilità del fondo e sul prezzo di

vendita. Con scritto 20 gennaio 1997, l’agenzia C__________ aveva infatti reso

attento AO 1 di tale questione, segnalandogli che v’era il problema di

parcheggiare una seconda vettura e quindi era da considerare la possibilità di

creare anche un secondo posteggio (doc. 9), il che significa che l’esistenza

del posteggio per la prima auto era pacifica. A AO 1 peraltro neppure era

sfuggita la rilevanza del garage nella determinazione del prezzo, tanto che nella

sua valutazione del valore della particella no. 2852 aveva inserito nel calcolo

anche un importo di fr. 50'000.- quale valore del garage, che considerava

quindi quale parte del fondo (doc. 10). In tal senso la

signora C__________, moglie del titolare dell’omonima agenzia immobiliare, ha poi

riferito che “senza poter offrire il box sarebbe stato ancora più difficile

vendere la villa e comunque non per quel prezzo, ritenuto che in quella zona

non ci sono posteggi e quindi la possibilità di disporre di un posto macchina

incide moltissimo”, tanto che “dubito che avrebbe acquistato la casa senza

avere l’uso dell’autorimessa” (teste C__________, verbali 13 marzo 2003, pag. 2

e 21 novembre 2001 pag. 2). Gli appellati non sono pertanto credibili quando affermano

di aver completamente ignorato che l’agenzia immobiliare proponeva la casa con

l’autorimessa.

9.

L’art.

205.

cpv. 1 CO statuisce che quando sia dovuta la garanzia per difetti della

cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll’azione redibitoria la

risoluzione della vendita o con l’azione estimatoria il risarcimento per il

minor valore della cosa. Il minor valore della cosa va calcolato in

applicazione del metodo relativo, per il quale la relazione tra il prezzo

ridotto e il prezzo senza difetti corrisponde alla relazione tra il valore

oggettivo della cosa difettosa ed il suo valore senza difetti (Giger, Berner Kommentar, ni 17 seg. ad

art. 205 CO; Schumacher/Rüegg,

Der Grundstückkauf, pag. 285; DTF 111 II 162; Rep. 1982 pag. 388).

9.1

L’appellante

chiede che il minor valore sia fissato in fr. 100'000.-; riferendosi alle

risultanze della perizia, egli ritiene infatti che la mancanza del posteggio

comporti un minor valore del 20% rispetto al prezzo pagato.

Il perito

ha valutato il valore oggettivo della particella no. 2852 al momento della

compravendita in fr. 949'000.-. Per la propria valutazione egli ha esaminato i

prezzi pagati nella zona in transazioni analoghe, tenendo conto della situazione

particolare del fondo che non ha accesso diretto alla strada. Ha così potuto

stabilire che rispetto alle valutazioni per oggetti analoghi ma con accesso

diretto alla strada, la mancanza di siffatto accesso comportava per il fondo

dell’attore una svalutazione del 20%, riconducibile a due fattori: mancanza

della possibilità di posteggiare e mancanza di accesso diretto alla strada (perizia

13.

giugno 2002, ad 2.1, pag. 3/4). Egli ha inoltre indicato che in questo minor

valore la componente posteggio incide per fr. 28'000.-, pari al costo necessario

per realizzarne uno sul fondo altrui (fr. 10'000.- per i lavori e fr. 18'000.-

per l’acquisto del terreno: perizia 13 giugno 2002, ad 1.2, pag. 2). Di

conseguenza, il valore oggettivo del fondo senza posteggio era di fr.

921'000.-.

Ciò

premesso e tenuto conto del prezzo di compravendita di fr. 825'000.- pattuito

dalle parti, in applicazione del metodo di calcolo relativo il valore del fondo

senza posteggio ammonta a fr. 800'658.- (825’000.- : 949'000.- x 921'000.-). Il

minor valore che ne risulta è pertanto di fr. 24’342.-.

9.2

La

valutazione dell’attore non può invece essere seguita, perché fondata

sull’ipotesi, chiaramente contraddetta dalla perizia, che la mancanza del

posteggio da sola comporti un minor valore del fondo pari al 20%. È infatti

pacifico che, anche qualora la parte venditrice avesse adempiuto correttamente

il contratto, l’appellante non avrebbe avuto l’accesso diretto alla strada,

perché il garage promessogli si tovava comunque ad una cinquantina di metri

dall’abitazione. Di conseguenza, contrariamente a quanto sostenuto, la mancanza

del posteggio non comporta, da sola, una diminuzione del valore del 20%.

Priva di

pregio appare però anche l’argomentazione della parte appellata che sostiene

che l’acquirente non avrebbe subito danno alcuno perché, oltre ad aver comprato

il fondo a fr. 825'000.- quando ne valeva almeno 100'000.- di più, egli può

oggi beneficiare di una rivalutazione del proprio fondo grazie alla creazione

di un accesso veicolare diretto. A prescindere dal fatto che il valore del

fondo va stabilito in base a quanto consegnato, la pretesa dei venditori di trarre

beneficio dal plusvalore successivamente creato dall’appellante, il quale ha

eseguito a proprie spese i lavori necessari per ovviare alla loro inadempienza

è quantomeno temeraria.

10.

Parte

convenuta eccepisce che l’appellante non può prevalersi della garanzia dei

difetti perché esclusa dalla clausola no 2 del contratto di compravendita, per la

quale “Il fondo viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova, noto ed accettato dalle parti”. Se non che, in presenza di qualità

promesse siffatta clausola d’esclusione della garanzia per difetti è inoperante

(Honsell, Basler Kommentar, 3a ed. no 3 ad art. 199 CO; DTF 109 II 123 consid.

4). L’eccezione va pertanto respinta.

Ne

discende che l'appello dev'essere parzialmente accolto. Le spese e le

ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi

pronuncia:

I. L'appello

29 ottobre 2003 di AP 1 è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza la sentenza 8 ottobre 2003 della Pretura di Locarno-Campagna è

riformata come segue:

1. La petizione 7 maggio 2001 è parzialmente accolta.

AO

1 e AO 2 sono condannati a pagare a AP 1 fr. 24'342.- oltre interessi al 5% dal

7 maggio 2001.

2. La tassa di giustizia di fr. 3’000.- e le spese di fr. 4’542.- da anticipare

dall’attore , restano a suo carico in ragione di ¾ e per il resto sono poste a carico dei convenuti ai quali l’attore rifonderà

complessivi fr. 3'500.- a titolo di parziali ripetibili.

II. Gli oneri processuali del presente giudizio consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’400.-

b) spese

fr. 100.-

fr. 1’500.-

da

anticipare dall’appellante, sono poste a carico degli appellati per ¼ e per il resto rimangono a carico

dell’appellante con l'obbligo di rifondere alle controparti complessivamente fr.

1’500.- per ripetibili di appello.

III. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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