contratto di locazione per locali commerciali, abuso di diritto nell'invocare la mancanza di conciliazione preventiva alla causa giudiziaria a istruttoria avanzata -

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Numero d'incarto:

12.2004.120

Data decisione, Autorità:

12.08.2005, IICCA

Titolo:

contratto di locazione per locali commerciali, abuso di diritto nell'invocare la mancanza di conciliazione preventiva alla causa giudiziaria a istruttoria avanzata -

ABUSO DI DIRITTO

BUONA FEDE PROCESSUALE

CONCILIAZIONE PREVENTIVA

DISPOSIZIONIIMPERATIVE

LOCALE COMMERCIALE

art. 274a CO

Incarto n.

12.2004.120

Lugano

12 agosto 2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2002.68

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 10

giugno 2002 da

AO 1

rappr. da RA 2

contro

AP 1

rappr. da RA 1

per chiedere il versamento di fr. 564'000.- oltre

interessi al 5% dal 31 dicembre 2000 e il rigetto dell’opposizione interposta

al PE __________ dell’UE di __________, nella quale il Pretore ha respinto con

decreto 8 giugno 2004 la domanda di nullità della procedura per

carenza della procedura di conciliazione presentata dal convenuto;

appellante il convenuto, il quale con atto di appello

del 25 giugno 2004 chiede che in riforma dell’impugnato decreto l’azione sia

respinta per carenza del tentativo di conciliazione, obbligatorio in materia di

locazione;

mentre l’attore ha postulato la reiezione dell’appello,

previa ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria, con le osservazioni

del 12 agosto 2004;

letti ed

esaminati gli atti di causa,

considerato

in fatto: A. Con

petizione 10 giugno 2002 AO 1 ha convenuto in causa davanti alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-Nord AP 1, adducendo di aver stipulato con

quest’ultimo nel 1994 un contratto di locazione per lo stabile situato in via __________

a __________, che comprendeva l’esercizio pubblico denominato “__________”,

alcune camere, un appartamento e i posteggi, e un contratto d’opzione per

l’acquisto dello stabile, in forza del quale l’attore afferma di aver versato

al convenuto fr. 364'000.- a titolo di acconto sul prezzo di acquisto e di aver

eseguito nello stabile lavori costati almeno fr. 200'000.- per renderlo

conforme all’uso pattuito. In pari tempo AO 1 ha postulato l’ammissione al

beneficio dell’assistenza giudiziaria. AP 1 si è opposto all’azione con la

risposta del 2 settembre 2002, contestando le pretese dell’attore, fondate su

allegazioni e documenti falsi. Nella replica del 20 settembre 2002 e nella

duplica del 21 ottobre 2002 le parti si sono confermate nelle rispettive

domande di giudizio. Il Pretore ha concesso all’attore il beneficio

dell’assistenza giudiziaria con ordinanza 7 novembre 2002.

Fatti

B. All’udienza

preliminare del 12 dicembre 2002 l’attore ha confermato le domande di

petizione, alle quali si è opposto il convenuto. Entrambe le parti hanno

offerto numerosi mezzi di prova, che il Pretore ha parzialmente accolto con

l’ordinanza del 9 maggio 2003. L’istruttoria ha avuto inizio il 23 settembre

2003. Il 7 maggio 2004 il nuovo patrocinatore del convenuto ha presentato una

domanda processuale intesa all’accertamento della nullità della petizione e di

tutti gli atti successivi per mancanza della preventiva procedura di

conciliazione obbligatoria in materia di locazione. L’attore si è opposto il 13

maggio 2004 alla domanda processuale. Con decreto dell’8 giugno 2004 il Pretore

ha respinto la domanda processuale e ha posto la tassa di giustizia di fr.

300.- e le spese a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere all’attore

fr. 150.- a titolo di ripetibili.

C. AP 1 è insorto

contro il giudizio del Pretore con un appello del 25 giugno 2004, con il quale

chiede, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo, la riforma del

giudizio impugnato con l’accoglimento della domanda processuale e lo stralcio

dai ruoli della causa per irricevibilità della petizione 10 giugno 2002 e

nullità di ogni successivo atto processuale, protestando spese e ripetibili.

Nelle osservazioni del 12 agosto 2004 AO 1 postula, previa ammissione al

beneficio dell’assistenza giudiziaria, la reiezione dell’appello, pure con

protesta di spese e di ripetibili. Il Presidente della Camera ha concesso il 1°

luglio 2004 effetto sospensivo all’appello.

e ritenuto

in diritto: 1. Nella

fattispecie il Pretore ha rilevato che i contratti agli atti e sui quali l’attore

fondava le sue pretese si riferivano a un esercizio pubblico e ai locali a esso

collegati, da considerare locali commerciali, motivo per il quale la mancanza

del preventivo tentativo di conciliazione non comportava l’irricevibilità della

petizione e la nullità degli atti processuali successivi, le parti avendo

rinunciato per atti concludenti a rivolgersi all’ufficio di conciliazione in

materia di locazione, come ammesso dalla giurisprudenza, il convenuto avendo

sollevato l’eccezione di nullità un anno e mezzo dopo l’inoltro della

petizione.

2. L’appellante

rimprovera al Pretore di aver seguito una giurisprudenza del Tribunale federale

emanata nel 1996, che non trova conforto nella dottrina e di fatto smentita da

altre sentenze del medesimo alto Tribunale, che ha sempre ribadito

l’obbligatorietà del preventivo tentativo di conciliazione in vertenze di

locazione, pena la nullità della procedura giudiziaria. Egli ribadisce che un

processo in materia di locazione avviato in assenza di un previo tentativo di

conciliazione davanti alla competente autorità è nullo e che il vizio non può

essere sanato successivamente, come più volte affermato dalla giurisprudenza

cantonale e federale.

3. A norma

dell’art. 274a CO, ogni contestazione riguardante contratti di locazione di

locali d’abitazione e commerciali deve obbligatoriamente essere sottoposta al

competente ufficio di conciliazione prima di poter adire il giudice civile (DTF

118 II 307 consid. 3b/bb e cc, DTF 124 III 21 consid. 2b pag. 23; Cocchi/Trezzini, CPC–TI, Lugano 2000, m. 1 segg. ad art. 404). Si tratta di una

norma imperativa di competenza stabilita dal diritto federale. Una causa

giudiziaria avviata in mancanza del presupposto della tentata conciliazione

davanti all’Ufficio di conciliazione è nulla per l’irricevibilità della

petizione, senza che la nullità – assoluta – possa essere sanata in virtù del

principio dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una

sanzione prevista dal diritto federale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI

appendice 2002-2004, m. 22 ad art. 404).

4. Il Tribunale

federale ritiene che nelle vertenze relative alla locazione di locali

commerciali il diritto federale non vieta alle parti di rinunciare alla

procedura di conciliazione, per convenzione o per atti concludenti (sentenza

4C.255/1995 del 4 gennaio 1996 consid. 2e, pubblicata in Rep. 1996 n. 10,

tradotta in Droit du bail 1998 n. 24 pag. 27 e in Mietrechtspraxis 1997 pag.

175). Tale giurisprudenza, resa in un caso ticinese, è stata confermata ancora

con sentenza 4C.17/2004 del 2 giugno 2004 (citata da Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App m. 20 ad art. 404), nonostante le critiche mosse alla sentenza del

1996 (cfr. Rep. 1996 pag. 27).

5. In concreto

è pacifico che la causa giudiziaria è stata introdotta il 10 giugno 2002 senza

essere stata sottoposta alla procedura preventiva di conciliazione prevista

dall’art. 274a CO. La vertenza trae origine da un contratto relativo a un

esercizio pubblico e ai locali annessi, che rientrano nella nozione di locali

commerciali. Come rilevato con pertinenza dal Pretore, il convenuto si è

costituito in giudizio senza eccepire il vizio formale della petizione, ha

presentato la risposta e la duplica, ha partecipato all’udienza preliminare e

alle prime fasi dell’istruttoria, per poi chiedere di constatare la nullità

della procedura il 7 maggio 2004, dopo aver cambiato il proprio patrocinatore.

In siffatte circostanze si deve ritenere che le parti hanno accettato con atti

concludenti di rinunciare alla preventiva procedura di conciliazione. La

circostanza di prevalersi di un vizio formale dopo un anno e mezzo di

procedura, a istruttoria avanzata, costituisce una violazione della buona fede

processuale (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 21 ad art. 404). Ne deriva che a giusta ragione il

Pretore ha respinto la domanda processuale del 7 maggio 2004. L’appello deve

dunque essere respinto.

6. La tassa di

giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). La

domanda di assistenza giudiziaria presentata nella procedura di appello

dall’attore può essere accolta. L’esistenza del requisito dell’indigenza (art.

14 lett. b Lag) è attestata dal certificato municipale prodotto e dai numerosi

attestati di carenza di beni, mentre la sua resistenza all’appello presentava

probabilità di esito favorevole (art. 14 lett. a Lag).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

25 giugno 2004 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

L’istanza

di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura di

appello presentata da AO 1 è accolta, con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.

3.

Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 250.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

300.

-

da

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.

4.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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