locazione - incompetenza per giurisdizione arbitrale - mora del conduttore - possibili eccezioni - contestazione della disdetta

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Numero d'incarto:

12.2004.175

Data decisione, Autorità:

01.04.2005, IICCA

Titolo:

locazione - incompetenza per giurisdizione arbitrale - mora del conduttore - possibili eccezioni - contestazione della disdetta

COMPENSAZIONE

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

OBBLIGO DEL CONDUTTORE

TRIBUNALE ARBITRALE

art. 82 CO

art. 124 cpv. 1 CO

art. 257d CO

art. 271 cpv. 1 CO

art. 274c CO

Incarto n.

12.2004.175

Lugano

1° aprile

2005/dp

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Walzer e Chiesa (in sostituzione della giudice Epiney-Colombo

esclusa)

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. SF.2001.193

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa, con istanza 3 agosto

2001, da

AO 1

rappr. dall’ RA

2

contro

AP 1

rappr. dall’ RA

1

in materia di sfratto che il Pretore supplente del

Distretto di Lugano ha accolto, con pronuncia 7 settembre 2004, ordinando alla

convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante le superfici al piano

cantina, al piano terreno, al primo piano e al secondo piano, oltre agli

accessori ed ai parcheggi, dello stabile ubicato sulla part. __________ RFD di __________.

Appellante la convenuta la quale, con appello 20

settembre 2004, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere,

accolta la contestazione della disdetta, la domanda di sfratto mentre la

controparte, con osservazioni 18 ottobre 2004, ne chiede la reiezione a

conferma del primo giudizio.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di

causa.

Considerato

in fatto ed in diritto:

1. Dal 1° dicembre 1994 AP 1 occupa in locazione commerciale, in forza

di un contratto stipulato con AO 1, superfici al piano cantina, al piano

terreno, al primo e secondo piano dello stabile di cui alla part. __________

RFD di __________, con relativi accessori e parcheggi, dove gestisce la

discoteca __________.

La pigione, inizialmente di Fr. 500'000.- annui oltre alle spese

accessorie, è stata più volte modificata per poi essere determinata, a seguito

di un accordo, raggiunto il 6 aprile 2000 avanti all’Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di __________, in Fr. 27'500.- mensili a far tempo dal

1 gennaio 2000 cui andavano aggiunte le spese accessorie secondo conteggio

finale. In quell’occasione AP 1 si era pure impegnata a versare Fr. 125'000.- a

titolo di liquidazione di ogni pretesa reciproca sino al 31 dicembre 1999 e Fr.

30'000.- per conguaglio pigioni dell’anno 2000.

2. Con

una prima messa in mora dell’8 marzo 2001, AO 1 chiedeva a AP 1 di voler

versare l’importo di Fr. 152'500.-, entro il successivo 10 aprile 2001, per

arretrati di pigione e spese accessorie nel periodo gennaio 2000 - marzo 2001,

con la comminatoria della disdetta del rapporto di locazione nel caso di

mancato pagamento. La locataria ha preso posizione, il 23 marzo 2001, ritenendo

errato il conteggio degli importi da lei dovuti ed evidenziando la mancata

messa a disposizione già dal 1994, come da contratto e compreso nel

corrispettivo, di un magazzino con la conseguenza di aver dovuto far capo ad

altri locali con costi suppletori complessivi di almeno Fr. 348'000.-.

Con una seconda messa in mora del 26 aprile 2001, nella quale si

richiamava il primo richiamo di marzo, AO 1 ha specificato l’arretrato a quel

momento, per pigione e spese accessorie, a Fr. 190'000.- ed ha pregato la

locataria di volerlo versare entro trenta giorni osservando che, in caso

contrario, avrebbe disdetto la locazione. La locatrice ha nuovamente contestato

il conteggio degli arretrati, con lettera 4 maggio 2001 nella quale richiama il

precedente scritto del 23 marzo 2001.

Il 13

giugno 2001 AO 1 ha notificato, su modulo ufficiale, aAP 1 la disdetta dal

contratto di locazione a decorrere dal 31 luglio 2001.

3.Con istanza 6 luglio 2001AP 1 ha adito

l’ufficio di conciliazione in materia di locazione contestando la validità

della disdetta e preannunciando il deposito, effettivamente poi avvenuto, della

somma di Fr. 87'500.-, riconosciuta dovuta ma tenuta in sospeso per le

inadempienze contrattuali di controparte.

Con

istanza 3 agosto 2001 AO 1 ha chiesto lo sfratto della locatrice dai locali

occupati, non avendoli essa riconsegnati alla scadenza del termine di disdetta.

Congiunte

le due procedure, ai sensi dell’art. 274g cpv. 1 CO, avanti al Pretore, competente

per lo sfratto, AP 1 ha precisato, trovando contestazione completa nella

controparte, le sue eccezioni. Ha argomentato che il Pretore non era competente

a decidere sulla contestazione della disdetta poiché il contratto di locazione

conteneva una clausola arbitrale e che, in ogni caso, la disdetta era

inefficace perché non vi era mora, da parte sua, al momento della disdetta. Il

credito per pigioni fatto valere non era certo e nei suoi confronti era stata

posta in compensazione una pretesa maggiore per inadempienza contrattuale che,

in sè, precludeva già ogni diritto di controparte ad ottenere la

controprestazione contrattuale e, inoltre, la disdetta era contraria alle

regole della buona fede.

4.Il Pretore, con decisione 7 settembre

2004, ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta ed accolto quella

di sfratto.

AP 1 ha

presentato tempestivo appello riproponendo le sue eccezioni e contestazioni

delle quali, così come delle osservazioni all’appello di AO 1, si dirà nei

considerandi di diritto che seguono.

Fatti

5.L’eccezione di incompetenza del

giudice nell’esame e decisione della contestazione della disdetta perché le

parti l’avrebbe deferita ad un giudizio arbitrale, così pattuendo l’art. 16 del

contratto di locazione (doc. 2), è stata respinta dal Pretore poichéAP 1 ha

adito l’ufficio di conciliazione, senza riserva alcuna, rinunciando per atti

concludenti alla via arbitrale.

Il

giudizio del primo giudice è senz’altro corretto. Infatti se, nell’ambito di

una locazione commerciale, si sceglie la procedura arbitrale, come permette e

contrario l’art. 247c CO, le parti rinunciano all’intervento dell’autorità di

conciliazione e dell’autorità giudiziaria cumulativamente (cfr. TF 4 gennaio

1996 4C.225/1995 e Cocchi, Uffici di conciliazione e qualche questione inconciliabile nella

procedura per le controversie in materia di locazione in Il Ticino e il

diritto, CFPG Studi e monografie n. 2, 1997, pag. 287, in particolare pag.

290). Non si impone per nulla, come pretende l’appellante, che, prima di adire

il tribunale arbitrale, si debba coinvolgere l’ufficio di conciliazione in

materia di locazione. Ne segue che, inoltrando l’istanza di conciliazione senza

nessun accenno alla prevista procedura arbitrale, la locataria ha rinunciato

per atti concludenti a prevalersi della clausola arbitrale, mettendosi nella

stessa situazione della parte che chiamata in giudizio avanti il giudice

statale entra nel merito del litigio e non può più, allora, sollevare

l’eccezione di proroga della giurisdizione avanti ad un tribunale arbitrale (Jolidon,

Commentaire du concordat suisse sur l’arbitrage, pag. 146 n. 913; JdT 1996 III

156).

6.Per l’art. 275d cpv. 1 CO quando il

locatario è in ritardo nel pagamento della pigione o delle spese accessorie

scadute, il locatore può fissargli per scritto un termine di pagamento e

significarli che, in difetto di pagamento nel termine, provvederà a disdire il

contratto di locazione. Il termine per il pagamento è di trenta giorni almeno

nelle locazioni commerciali. L’art. 257d cpv. 2 CO dispone che, mancando il

versamento nel termine fissato, le locazioni commerciali possono essere

disdette con un termine di trenta giorni per la fine di un mese.

Per

principio il locatario, in ritardo nel pagamento della pigione, è in mora, il

che giustifica l’adozione della procedura prevista dall’art. 257d CO (Higi,

Zürcher Kommentar, ad art. 257d N. 12; DTF 119 II 232 consid. 3). Ciò non è

però il caso quando il locatore è lui stesso in mora (art. 82 e 91 CO) o quando

il locatario ha invocato tempestivamente la compensazione (art. 124 cpv. 1 CO;

DTF 119 II 241 consid. 6b/bb).

L’appellante

ritiene di non poter essere considerato in mora, al momento dell’invio della

comminatoria, nel pagamento della pigione e delle spese accessorie perché vi è

confusione riguardo al credito vantato da controparte, alla sua causale ed al

suo fondamento, perché non ha mai riconosciuto di essere debitrice verso la

locatrice avendo anche opposto tempestiva dichiarazione di compensazione, perché

ha sollevato valida eccezione non adimpleti contractus e perché, in ogni caso,

la disdetta è contraria alle regole della buona fede.

6.1. La

pretesa confusione circa il credito di pigione dovuto non è altro che una

divergenza tra le parti riguardante il pagamento delle spese accessorie che la locataria

ritiene compresa, per Fr. 2'500.- mensili nella pigione di Fr. 27'500.-,

concordata avanti all’Ufficio di conciliazione, mentre la locatrice intende

questo importo quale pur corrispettivo della locazione cui vanno aggiunte le

spese accessorie. Ne è prova il conteggio degli arretrati dell’8 marzo 2001

(doc. 6) con le correzioni apportate daAP 1 che concludono, pur sempre, con

l’esistenza di un arretrato per Fr. 87'500.-. Anche se esiste un litigio

attorno all’entità della pigione in sofferenza e, magari, quella indicata nella

messa in mora non è corretta, la locatrice è ugualmente autorizzata a procedere

secondo l’art. 257d CO poiché le divergenze saranno oggetto del successivo

procedimento giudiziario (MRA 2000, 245). Anche il fatto che la conduttrice non

abbia mai riconosciuto di dovere quell’importo perché oppone proprie pretese in

compensazione non incide sulla validità iniziale della messa in mora e della

procedura di cui all’art. 257d CO perché, se il credito posto in compensazione

si rivelasse inferiore a quello della pigione non pagata, la disdetta per mora

sarebbe ugualmente valida (SVIT-Kommentar II ad art. 257d N. 22). Alla

conduttrice era comunque chiaro di avere un arretrato sulle pigioni che ha,

persino, potuto anche quantificare (doc. 6).

6.2. Non

torna conto esaminare se la conduttrice, con la lettera del 4 maggio 2001 (doc.

4) che richiamava quella del 23 marzo 2001 (doc. 3), abbia espresso in modo non

equivoco, e quindi validamente (SJ 2000, 78) la sua intenzione di compensare

l’arretrato per pigione, poiché il credito in compensazione sarebbe comunque

inferiore al corrispettivo non pagato. Infatti, pur ammettendo, senza

approfondire la questione, che la conduttrice abbia un credito di Fr. 2'000.-

mensili per danni dovuti alla mancata messa a disposizione di un magazzino, la

pretesa potrebbe essere considerata solo per il periodo successivo al gennaio

2000 dal momento che, avanti all’ufficio di conciliazione, le parti hanno

liquidato ogni e qualsiasi pretesa di dare ed avere fino al 31 dicembre 1999

(doc. F). La compensazione, sempre che il titolo per la quale è fatta valere

sia legittimo, potrebbe quindi operare per Fr. 28'000.- (Fr. 2'000.- per 14

mesi da gennaio 2000 ad aprile 2001), rimanendo pur sempre una mora

riconosciuta, tenuto conto delle correzioni della conduttrice, di quasi Fr.

60'000.-.

6.3. Nemmeno

l’eccezione “non adimpleti contractus”, riferita alla mancata messa a

disposizione di un magazzino previsto nel contratto, può trovare miglior sorte.

È vero

che la conduttrice può rifiutare validamente il pagamento della pigione

invocando l’art. 82 CO se la locatrice si trova in mora nella consegna della

cosa locata, così da impedire una regolare presa di possesso (SVIT-Kommentar II

ad art. 258 N. 28). Trattandosi di un’eccezione, che, se fondata, permetterebbe

alla conduttrice di trattenere il corrispettivo, nel caso di una diffida di

pagamento di cui all’art. 257d CO - analogamente al caso dell’eccezione di

compensazione - la stessa, per essere tempestiva, dovrà essere invocata prima

della scadenza del termine perentorio di trenta giorni assegnato per il

pagamento, pena la sua perenzione (II CCA 7 settembre 1994 I. SA c. T. SA, consid

4.1.; per analogia con DTF 119 II 248).

Ora non

appare che la conduttrice abbia sollevato tale eccezione nei suoi scritti (doc.

3 e doc. 4) in opposizione alle messe in mora, tanto è vero che parla di

risarcimento per il magazzino non disponibile. Ma anche se fosse ravvisabile

l’invocazione di una tale eccezione nell’espressione “messa disposizione del

magazzino, inadempienza contrattuale dal 1994”, contenuta nello scritto del 4

maggio 2001 (doc. 4), le premesse per far capo all’art. 82 CO non sono date

poiché l’ente locato è stato regolarmente utilizzato ed il mancato uso del

magazzino non avrebbe giustificato il mancato pagamento dell’intera pigione ma

semmai solo di una parte di essa, come ammesso dalla stessa conduttrice che ha

indicato e preteso al proposito Fr. 2'000.- mensili.

6.4. AP 1 adduce,

inoltre, che la disdetta è contraria alle regole della buona fede (art. 271

cpv. 1 CO). Questa norma è applicabile, a titolo eccezionale ed in forza di

circostanze particolari, anche quando la rescissione della locazione avviene

per mora del locatario (DTF 120 II 31).

Quale

prima circostanza contraria alla buona fede, l’appellante indica il fatto che

non poteva essere ritenuta in mora dimenticando che, se non fosse stata in

mora, la questione non andava risolta per l’illiceità per abuso della disdetta

ma per inefficacia della stessa, non essendo presenti i presupposti dell’art.

257d CO, e che, come ai considerandi che precedono, la sua mora è, in ogni

caso, stata accertata.

Nemmeno

la pretesa ignoranza riguardante l’ammontare effettivo della pigione e delle

spese accessorie può ravvisare mala fede nel disdire la locazione poiché, in

verità, l’ammontare della pigione era noto siccome chiaramente specificato

nell’accordo avanti all’ufficio di conciliazione e divergendo le parti nel

sapere se le spese accessorie erano comprese nella pigione.

Ed anche

le altre circostanze invocate a conferma della contrarietà alla buona fede

della disdetta - e meglio l’aver firmato laAP 1 un nuovo contratto di locazione

propostole dalla locatrice che poi non l’ha sottoscritto, l’essere sorte nuove

problematiche riguardanti i posteggi e l’intenzione di ridurre la pigione per

la mancata messa a disposizione del magazzino - sono assolutamente inconferenti

perché risalgono al maggio 2000 (cfr. doc. 10 e deposizione __________) e non

hanno quindi attinenza diretta ed immediata con la procedura di disdetta per

mora, di un anno dopo, giustificata dagli importanti arretrati di pigione che

la locataria andava accumulando.

Ed ancora

non può essere ritenuto abusivo il prevalersi della disdetta, come vorrebbe AP

1, perché essa, in definitiva, ha depositato, all’ufficio di conciliazione,

l’importo ammesso come arretrato di Fr. 87'500.-, con alcune settimane di

ritardo. È riconosciuto che la disdetta per mora può essere abusiva se la

pigione arretrata viene versata poco tempo dopo la scadenza del termine di

pagamento quando, però, il locatario ha sempre precedentemente pagato

puntualmente il canone di locazione (MRA 2004, 91). Nel caso di specie,

all’infuori di qualsiasi altra considerazione, non si può che constatare che il

deposito presso l’ufficio di conciliazione è avvenuto il 2 agosto 2001 e quindi

molto, non poco, tempo dopo la scadenza del termine di pagamento individuabile

a fine maggio (la messa in mora è del 26 aprile 2001, doc. B), molto tempo dopo

la disdetta del 13 giugno 2001 (doc. C) e solo poco tempo dopo, il che non è

determinante, il momento della fine del rapporto di locazione.

7. L’appello,

infondato in ogni suo punto, va di conseguenza respinto e la decisione di

sfratto del Pretore confermata. Le spese e le ripetibili seguono l’integrale

soccombenza di AP 1.

Per i quali motivi

visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la

vigente LTG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 20 settembre 2004 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Le

spese della procedura d’appello consistenti in:

-tassa di

giudizio Fr. 1'950.-

-spese di

cancelleria Fr. 50.-

totale Fr. 2'000.-

da

anticiparsi dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere

a controparte Fr. 3'000.- per ripetibili d’appello.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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