Contratto di locazione, responsabilità per danno contrattuale, non impossibilità di adempimento per esondazione del lago Verbano

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Numero d'incarto:

12.2004.182

Data decisione, Autorità:

25.11.2005, IICCA

Titolo:

Contratto di locazione, responsabilità per danno contrattuale, non impossibilità di adempimento per esondazione del lago Verbano

ALBERGO / HOTEL

DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE

IMPOSSIBILITÀ

INADEMPIMENTO

LAGO

LOCALE COMMERCIALE / LOCALI COMMERCIALI

art. 119 CO

art. 256 cpv. 1 CO

art. 259b CO

Incarto n.

12.2004.182

Lugano

25 novembre

2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2002.225

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 28

agosto 2002 da

AO 1 urigo

rappr. dall’ RA

2

contro

AP 1

rappr. da RA 1

con cui

l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 245'298.60

oltre interessi al 5% dal 31 dicembre 2001 a titolo di risarcimento del danno,

importo aumentato a fr. 383'600.- all’udienza e ridotto poi con le conclusioni

del 2 agosto 2004 a fr. 255'644.90 oltre interessi al 5% dal 31 dicembre 2001,

domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore ha parzialmente

accolto nella misura di fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002

con sentenza del 5 ottobre 2004;

appellante

la convenuta che con gravame del 18 ottobre 2004 chiede la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere l’istanza e di porre gli oneri processuali di

prima sede a carico dell’istante, obbligata a rifonderle fr. 15'000.- per

ripetibili, con protesta di spese e ripetibili;

mentre

l’istante postula la reiezione dell’appello con osservazioni dell’11 novembre

2004 e con appello adesivo di stessa data chiede la condanna della convenuta al

pagamento di fr. 214'267.85 oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002, la

suddivisione degli oneri processuali tra le parti in ragione di 2/5 a carico

dell’istante e di 3/5 a carico della convenuta, tenuta inoltre a rifonderle fr.

3'000.- per ripetibili, protestate in sede di appello;

e la

convenuta propone con le osservazioni del 17 dicembre 2004 di respingere

l’appello adesivo dell’istante;

letti ed esaminati gli atti,

ritenuto

In fatto: A. AP 1 ha dato in locazione con

contratto del 20 marzo 1992 a AO 1 il salone di bellezza e fitness denominato __________

e situato nel piano interrato dell’albergo omonimo ad __________, per un canone

di locazione minimo annuo di fr. 41'000.- fino a una cifra d’affari di fr.

520'000.-, e dell’8% a partire da una cifra d’affari di fr. 520'000.- (doc. A).

Il contratto era stipulato per una durata fissa di 5 anni fino al 31 dicembre

1996, con un diritto d’opzione di 5 anni ulteriori concesso alla conduttrice,

che ne ha fatto uso, rinnovando il contratto fino al 31 dicembre 2001. Il 15

ottobre 2000 si è verificata l’esondazione del lago Verbano, che ha provocato

l’evacuazione dell’Albergo __________, sommerso dalle acque. AO 1 e il marito __________

hanno chiesto ai dirigenti della locatrice, dopo un incontro a Zurigo l’11

gennaio 2001, di confermare se poteva adempiere il contratto di locazione dal

mese di maggio 2001 (doc. C). AP 1 ha deciso di edificare nel giardino

dell’albergo un nuovo padiglione per la piscina, lo studio fitness e il salone

di bellezza per la stagione 2002 con un nuovo concetto (doc. D), rinunciando

alla riapertura nel 2001 della struttura locata a AO 1. Quest’ultima ne ha

informato i propri clienti nel febbraio 2001 (doc. E). AP 1 ha notificato a AO

1 la disdetta del contratto di locazione, con formulario ufficiale, il 6 giugno

2001 per la scadenza del 31 dicembre 2001, rilevando che il contratto si era

comunque sciolto il 15 ottobre 2000 con la distruzione dell’oggetto locato (doc.

F).

B. AO 1

ha chiesto una proroga del contratto davanti all’Ufficio di conciliazione di __________,

che con decisione 6 dicembre 2001 ha respinto l’istanza (doc. H). Adito il 7

gennaio 2002 dalla conduttrice, il Pretore di Locarno-Campagna ha respinto con

sentenza del 7 marzo 2002 la domanda di protrazione del contratto di locazione

(doc. L, incarto DI.2002.5). AO 1 si è rivolta nuovamente all’Ufficio di

conciliazione di __________ il 14 agosto 2002, per sottoporre la domanda di

risarcimento del danno nei confronti di AP 1. L'Ufficio ha constatato la

mancata conciliazione delle parti.

C. AO 1 ha convenuto AP 1 davanti al Pretore del distretto di

Locarno-Campagna con istanza del 28 agosto 2002 per ottenere la condanna della

convenuta al versamento di fr. 245'298.60 oltre interessi al 5% dal 31 dicembre

2001 a titolo di risarcimento del danno da lei subito nel periodo 16 ottobre

2000-31 dicembre 2001. All’udienza del 9 ottobre 2002 l’istante ha aumentato la

domanda di giudizio a fr. 383'368.- oltre interessi, alla quale la convenuta si

è opposta. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento

finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive conclusioni, nelle quali

l’istante ha ridotto la domanda a fr. 255'644.90.

D. Statuendo

il 5 ottobre 2004, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza e ha condannato

la convenuta a versare all’istante fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28

agosto 2002. La tassa di giustizia di fr. 9'000.- e le spese di fr. 10'046.60

sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate

le ripetibili.

E. AP 1

è insorta contro la sentenza del Pretore con un appello del 18 ottobre 2004,

nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l’istanza sia respinta

integralmente, con protesta di spese e ripetibili e la rifusione di fr.

15'000.- a titolo di ripetibili di prima sede. Nelle osservazioni dell’11 novembre

2004 l’istante propone la reiezione dell'appello e con appello adesivo di

stessa data chiede la condanna della convenuta al pagamento di fr. 214'267.85

oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002, la suddivisione degli oneri

processuali tra le parti in ragione di 2/5 a carico dell’istante e di 3/5 a

carico della convenuta, tenuta inoltre a rifonderle fr. 3'000.- per ripetibili,

protestate in sede di appello. L’appellante chiede con le osservazioni del 17

dicembre 2004 di respingere l’appello adesivo dell’istante.

in diritto: 1. Il

Pretore ha rilevato che l’esondazione del lago Verbano avvenuta il 15 ottobre

2000 aveva causato un’impossibilità solo temporanea di usufruire dei locali

oggetto del contratto, dal momento che l’albergo aveva riaperto i battenti il

1° giugno 2001, salvo il nuovo centro wellness, aperto il 23 marzo 2003 in

seguito a un cambiamento di concetto gestionale deciso dalla convenuta. La

locatrice non ha addotto motivi che giustificassero l’impossibilità di

ripristinare l’ente locato entro il 1° giugno 2001 e il Pretore ha concluso che

il contratto di locazione non si era estinto ai sensi dell’art. 119 CO il 15

ottobre 2000. Egli ha constatato che la locatrice non rispondeva del danno

subito dalla conduttrice fino al 31 maggio 2001, l’inagibilità dei locali

essendo dovuta a un evento naturale, mentre invece rispondeva dopo tale data,

non avendo messo a disposizione della conduttrice locali sostitutivi

equivalenti ai sensi dell’art. 259c CO. Per quel che concerne il danno, il

Pretore ha ritenuto che dal gennaio 2001 la conduttrice doveva adoperarsi per

ridurlo, ma che non si poteva ragionevolmente pretendere da lei l’avvio di una

nuova attività analoga nel 2001, in considerazione del tipo di struttura,

integrata in un albergo di lusso, e del tempo necessario per trovare locali

idonei, nuovi finanziamenti e promuovere la nuova installazione. Sull’ammontare

del danno il Pretore ha ritenuto che la locatrice doveva risarcire la perdita

di guadagno subita dalla conduttrice dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001,

poiché la compagnia assicuratrice aveva rifiutato ogni indennizzo a causa della

mancata ripresa dell’attività sul posto, dovuta alla decisione della convenuta

di cambiare il concetto del salone. In base alla perizia giudiziaria, dal quale

si è in parte scostato, il Pretore ha fissato in fr. 197'023.30 il danno da

risarcire. Dedotte le somme dovute dall’istante alla convenuta, di fr.

28'360.60 (ripetibili fr. 9'000.-, canone di locazione completivo dal 1°

gennaio al 15 ottobre 2000 fr. 19'360.60), egli ha condannato la convenuta a

rifondere all’istante fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002,

data dell’istanza.

2. L'appellante

rimprovera al primo giudice di non aver ammesso l’estinzione del contratto per

impossibilità il 15 ottobre 2000, in seguito all’esondazione del lago Verbano e

alla conseguente completa distruzione dei locali oggetto del contratto tra le

parti. Essa rileva che la violenza della piena aveva travolto mobili e

strutture fisse (doc. E) e che il ripristino dell’albergo si è esteso ai

servizi e alle strutture essenziali, come l’impianto elettrico, il

riscaldamento, la climatizzazione, la cucina e le celle frigorifiche. In tali

condizioni i locali al piano cantina occupati dall’istante erano completamente

inutilizzabili, né vi era l’obbligo per la locatrice di ripristinarli, così che

il contratto si è estinto con effetto immediato ai sensi dell’art. 119 CO,

senza alcun obbligo di indennità o di risarcimento del danno a carico della

locatrice, nemmeno tenuta a ripristinare l’oggetto distrutto.

3. L'art.

119 CO prevede che l'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto

impossibile l'adempimento per circostanze non imputabili al debitore. Nei

contratti bilaterali il debitore così liberato è tenuto a restituire, secondo

le norme dell'indebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non

può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto. L'impossibilità di

adempimento non imputabile al debitore comporta l'automatica estinzione dell'obbligazione,

senza che sia necessaria una dichiarazione (Schwenzer,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 64.12 pag. 391; Higi, Zürcher Kommentar, n. 23 ad art. 258 CO; Lachat, Le bail à loyer,

Lausanne 1997, pag. 129; USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, 1992, n. 29 ad art. 259b

CO).

4. Nel

caso concreto i vani dove l’istante gestiva il salone di bellezza __________, situati

nel piano interrato dell’albergo, sono stati completamente allagati il 15

ottobre 2000 e sono rimasti coperti da acqua, melma e gasolio per diversi

giorni (incarto richiamato dalla __________ Assicurazioni, rapporto peritale __________

del 5 gennaio 2001). In seguito all’esondazione l’Albergo __________ è stato

evacuato (doc. E) e ha riaperto il 31 maggio 2001. Il nuovo centro wellness,

gestito direttamente dall’albergo, è stato invece aperto il 21 marzo 2003 (deposizione

testimoniale __________, 9 maggio 2003, pag. 2, deposizione __________, pag. 5 ).

L’architetto __________, che si è occupato dei lavori di ristrutturazione, ha riferito

nella sua deposizione testimoniale che il piano interrato era “praticamente

distrutto”, ma invano si cercherebbe nell’incarto una qualsiasi descrizione

oggettiva della situazione dei locali dopo il ritiro delle acque. Il

danneggiamento totale dei mobili annunciato all’assicurazione e lo spostamento

di installazioni fisse (doc. E, circolare inviata dall’istante alla propria

clientela), ancora non dimostrano la totale distruzione dei locali oggetto del

contratto. Incombeva all’appellante, che si prevale dell’impossibilità di

fornire la propria prestazione, portare la prova che l’esondazione aveva

completamente distrutto i locali, e che quindi il contratto si era sciolto. Ciò

non è avvenuto e anzi la circostanza che i locali del piano interrato sono

stati sgomberati nell’ottobre 2000 come primo intervento sulla struttura

alberghiera e ripristinati per la fine di maggio 2001, permettendo la

riapertura dell’albergo il 1° giugno 2001 (deposizione __________), attesta che

l’inagibilità dei locali era solo temporanea.

5. L’appellante

sostiene che non aveva alcun obbligo di ripristinare i locali allagati nello

stato idoneo all’uso contrattualmente previsto. A torto. Il locatore, infatti,

non ha solo l’obbligo di consegnare al conduttore i locali oggetto del

contratto in stato idoneo all’uso a cui sono destinati, ma anche e soprattutto

quello di mantenerli tali per tutta la durata della locazione (art. 256 cpv. 1

CO), ciò che comporta l’obbligo di eliminare i difetti (art. 259a segg. CO). In

altre parole, la convenuta aveva fino al 31 dicembre 2001 l’obbligo di tenere a

disposizione dell’istante i locali pattuiti in uno stato idoneo all’uso come

salone di bellezza e wellness (doc. A) e dopo l’alluvione essa doveva quindi ripristinare

Fatti

i locali danneggiati dall’acqua in un lasso di tempo ragionevole, effettuando

le riparazioni necessarie. Non risultano dagli atti o dall’istruttoria

impedimenti oggettivi a tale obbligo contrattuale e in particolare tutto si

ignora dei costi presumibili di riattazione e dell’ampiezza dei lavori da

eseguire nei locali a suo tempo occupati dal salone di bellezza __________.

L’affermazione dell’appellante, secondo la quale non si poteva esigere da lei

la riparazione dei locali, non trova dunque alcun riscontro negli atti. Dalla

deposizione di __________ risulta che una ditta specializzata aveva presentato

un progetto per allestire nuove saune e un bagno turco nel seminterrato, ma che

poi il centro wellness è stato spostato nel nuovo padiglione costruito dove in

precedenza si trovavano i campi da tennis dell’albergo, perché l’albergo voleva

ampliare l’offerta, ciò che non sarebbe stato possibile fare nei locali situati

nel seminterrato (deposizione testimoniale citata, pag. 5). L’apertura del

centro wellness solo nel 2003 non è quindi stata causata da difficoltà tecniche

oggettive, ma dalla volontà dell’appellante di cambiare il concetto dello

spazio wellness per migliorare l’offerta ai clienti, con lo spostamento di tale

ambiente in un nuovo padiglione edificato nel giardino (deposizioni __________

pag. 2, __________ pag. 5). L’appellante ha quindi unilateralmente impedito

alla conduttrice di riprendere la sua attività nei locali precedentemente

occupati nel giugno 2001 in violazione dei suoi obblighi contrattuali, ciò che

la rende responsabile dei danni subiti da quest’ultima.

6. A

detta dell’appellante la conduttrice non ha fatto fronte al proprio obbligo di

ridurre il danno, da un lato per il comportamento passivo e temporeggiatore e

per la mancanza di serie ricerche di una nuova sistemazione ad __________

nell’imminenza della scadenza contrattuale del 31 dicembre 2001, e dall’altra

per aver provocato la rottura delle trattative con l’atteggiamento polemico

dimostrato con la circolare inviata nel febbraio 2001 alla propria clientela.

Le censure non hanno trovato riscontro negli atti. In primo luogo la

conduttrice non aveva ragione di dubitare che il salone non sarebbe stato

riaperto con il resto dell’albergo almeno fino all’incontro del gennaio 2001.

In quell’occasione è emerso che i proprietari dell’albergo non intendevano

riaprire il salone nel 2001 (deposizione testimoniale __________, 9 maggio

2003, pag. 2). Il direttore dell’albergo ha saputo dall’azionista che la

proposta sostitutiva discussa era quella di svolgere l’attività in una camera o

sotto una tenda per il salone di bellezza, che nessuna delle parti ha accettato

perché inadatta al livello qualitativo sia dell’albergo, noto stabilimento di

lusso a 5 stelle, (deposizione testimoniale __________, 9 maggio 2003, pag. 3)

sia del salone di bellezza. D’altra parte la struttura particolare di gestione

del salone, integrato nell’albergo e dipendente da questo per gli incassi e la

fatturazione, rendeva praticamente impossibile una ripresa da zero dell’attività

in un altro luogo e con altre strutture gestionali, nel breve lasso di tempo

(undici mesi) che rimaneva fino alla scadenza del contratto dopo il fallimento

delle trattative verificatosi nel gennaio 2001. L’appellante imputa alla

conduttrice la responsabilità del mancato accordo, ma la circolare inviata nel

febbraio 2001 (doc. E) si limita ad annunciare alla clientela che il salone non

riapriva nel 2001 in seguito alla decisione dell’albergo di cambiare concetto

di salone wellness. Si deve dunque ritenere che le trattative per il rinnovo

del contratto di locazione sono fallite non per l’atteggiamento della

conduttrice, ma per la volontà degli azionisti dell’albergo di rivedere il

concetto delle strutture wellness da mettere a disposizione dei clienti (doc. D,

prospetto pubblicitario dell’albergo distribuito nel 2001, deposizione __________,

pag. 3). Nel febbraio 2001, come esposto con pertinenza dal Pretore, la

conduttrice non aveva più ragionevoli possibilità di trovare una sistemazione

alternativa dello stesso livello qualitativo per riprendere la propria attività

ad __________.

7. La

mancata ripresa dell’attività nei locali precedentemente usati, che sarebbe

stata oggettivamente possibile dal 1° giugno 2001, ha comportato per l’istante

la perdita delle indennità assicurative per perdita di guadagno che sarebbero

state versate per il periodo dal 16 ottobre 2000 al 31 maggio 2001,

l’assicurazione avendo pagato solo le spese fisse (doc. M, N, O; lettere 8 e 22

ottobre 2001 nell’incarto richiamato dalla __________ Assicurazioni;

deposizione __________ del 28 febbraio 2003, pag. 5). La compagnia assicurativa

non avrebbe d’altra parte versato prestazioni in caso di ripresa dell’attività in

un altro luogo, dal momento che la polizza assicurativa menziona il “luogo del

rischio” (deposizione __________ del 28 febbraio 2003, pag. 5), contrariamente

a quanto sostiene l’appellante. Il quesito, a ogni modo, è del tutto teorico,

già per il fatto che come ha esposto con pertinenza il Pretore, non si poteva

ragionevolmente pretendere dalla conduttrice l’avvio dell’attività con nuove

strutture nel breve tempo che intercorreva fino alla scadenza del contratto. Ne

discende che la convenuta, venendo meno al suo obbligo contrattuale di

ripristinare i locali oggetto del contratto di locazione doc. A e di metterli a

disposizione della conduttrice dal 1° giugno 2001, deve rispondere di tutto il

danno che ne è derivato alla conduttrice e in particolare deve risarcire la

perdita di guadagno dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001, data della fine

dei rapporti contrattuali.

8. Accertata

la responsabilità della locataria convenuta, si tratta ora di determinare quale

sia il danno da risarcire. Il Pretore si è dipartito dalla perizia giudiziaria

agli atti, tenendo in considerazione solo l’andamento dell’esercizio dal 1997

al 1999, a esclusione del 2000 falsato dall’esondazione e dell’attività

straordinaria nel dicembre 1999 (apertura straordinaria in dicembre per il

cambiamento di millennio). Su queste basi egli ha ritenuto che l’istante

avrebbe potuto conseguire dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre 2001, come

stabilito dalla perita, una cifra d’affari di fr. 811'096.-, con un risultato

d’esercizio di fr. 218'914.90 (pari al 26,99% della cifra d’affari). Il primo

giudice ha nondimeno ridotto tale importo del 10% per tener conto della

probabile diminuzione della cifra d’affari a causa dell’esondazione e della

sfavorevole evoluzione del turismo regionale. Egli ha pertanto stabilito il

danno in fr. 197'023.30, da cui ha dedotto le ripetibili di fr. 9'000.- dovute

dalla conduttrice alla convenuta per la precedente procedura giudiziaria di

protrazione del contratto di locazione, e fr. 19'360.60 per il canone di

locazione completivo dal 1° gennaio al 15 ottobre 2000, e ha condannato la

convenuta a rifondere all’istante fr. 168'700.- oltre interessi al 5% dal 28

agosto 2002.

9. Entrambe

le parti contestano l’importo del danno accertato dal Pretore, con

argomentazioni divergenti.

a) La convenuta rimprovera nell’appello al Pretore di aver applicato

alla cifra d’affari nel periodo 1997-1999 la percentuale del 26,99% indicata

nell’allegato 10 della perizia per determinare il risultato d’esercizio, che

include anche l’esercizio 2000 e che non può pertanto essere applicata nella

fattispecie. L’appellante ritiene che si deve calcolare l’utile di esercizio

applicando la percentuale del 22,39%, rilevabile per il periodo 1997-1999, alla

cifra d’affari di fr. 811'096.-. Dall’utile di esercizio di fr. 181'604.10 così

ottenuto, l’appellante deduce ancora il 16,10% per tenere conto non solo della

flessione congiunturale del settore stimata al 10% dal Pretore, ma anche di

quella del 6,10% indicata dalla perita per il 2000 e 2001. Le argomentazioni

dell’appellante non reggono alla luce della particolareggiata e meticolosa

perizia giudiziaria, nella quale l’esperta contabile ha analizzato in modo

competente e chiaro tutti i dati contabili e fiscali a sua disposizione e ha

ricostruito le cifre d’affari e i risultati d’esercizio del 2000 e 2001

(fascicolo giallo, perizia del 30 dicembre 2003 e complemento di perizia del 10

maggio 2004). Nelle sue valutazioni, la perita ha esposto di aver già

considerato la tendenza al ribasso riscontrata nel settore turistico, da lei

stimata al 5,33% nel 2000 e al 6,10% nel 2001, e di averla integrata nei

calcoli (cfr. perizia pag. 8 e 9, risposta al quesito complementare n. 2,

complemento di perizia). Non vi è dunque alcuna necessità di modificare le

cifre esposte dalla perita, contrariamente a quanto ritengono il Pretore e la

convenuta.

b) Dal

canto suo l’istante, con il proprio appello adesivo, sostiene invece che si

deve tener conto anche della cifra d’affari effettivamente realizzata nel 2000,

l’esondazione avendo avuto luogo solo pochi giorni prima della chiusura annuale

del salone e dell’albergo, e di quella presumibile fino al 7 novembre 2000,

data di chiusura prevista quell’anno, per un totale di fr. 840'735.18. La cifra

d’affari non realizzata, secondo la conduttrice, ammonta di conseguenza a fr.

852'883.20 per il periodo determinante, dal 15 ottobre 2000 al 31 dicembre

2001. L’appellante adesiva censura inoltre la decurtazione del 10% operata dal

Pretore sull’utile di esercizio senza avere elementi concreti al riguardo,

tanto più che la stessa, se del caso, andava applicata non all’utile di

esercizio ma alla cifra d’affari e a ogni modo la congiuntura sfavorevole non

tocca gli oggetti di gran lusso. Essa critica il primo giudice per non aver

dedotto dalla cifra d’affari il canone di locazione di fr. 25'658.80 ancora

dovuto per il 2000 prima di applicare la percentuale del 26,99% per ottenere il

risultato di esercizio, così che la perdita di guadagno ammonta a suo modo di

vedere a fr. 223'267.85. Come si è detto, la perizia è precisa e

particolareggiata e non si ravvisano in concreto motivi per scostarsi dalle

indicazioni fornite dall’esperta. Contrariamente a quanto ritengono il Pretore

e la convenuta, non vi è dunque ragione per escludere dal calcolo la cifra

d’affari effettivamente realizzata nel 2000, poiché la chiusura forzata del

salone a causa dell’esondazione si è verificata il 15 ottobre 2000, a stagione

praticamente conclusa. La perita ha determinato in fr. 3'267.57 la cifra

d’affari media giornaliera (determinata in base agli incassi effettivi dal 1997

al 2000), in funzione anche della tendenza al ribasso nel settore economico

alberghiero, e in 234 giorni l’apertura annua dell’albergo e del salone ivi

integrato nel 2001 (perizia, pag. 8). Ha così stabilito la cifra d’affari che

sarebbe stata ottenuta nei 16 giorni mancanti del 2000 (dal 16 al 31 ottobre

2000), in fr. 52'281.12, e nel periodo di apertura presumibile del 2001 in fr.

764'611.38, per un totale di fr. 816'281.12 (complemento di perizia, risposta

al quesito complementare 3.1, con rinvio alla perizia pag. 9). Su queste basi

l’esperta contabile ha poi calcolato l’utile d’esercizio, prendendo in

considerazione i dati contabili dell’istante e le cifre risultanti dal

contratto di locazione doc. A, giungendo nel periodo dal 16 ottobre 2000 al 31

ottobre 2001 a un utile di esercizio complessivo di fr. 220'441.16 (perizia

pag. 10, allegato 10). L’appellante adesiva pretende di dedurre dalla cifra

d’affari da lei ottenuta seguendo calcoli diversi da quelli della perizia il

canone di locazione prima di applicare la percentuale del 26,99%. Come si è

detto, non vi è motivo per scostarsi dalle cifre indicate nella perizia, sia

per la cifra d’affari, sia per l’utile di esercizio. La perita ha del resto chiaramente

indicato di aver calcolato l’utile di esercizio deducendo dalla cifra d’affari

tutti i costi, compreso il canone di locazione, da lei desunto dal contratto

doc. A (allegato 10, pag. 14).

10. In

conclusione, l’istante avrebbe potuto conseguire nel periodo dal 16 ottobre

2000 al 31 dicembre 2001 un utile di esercizio di fr. 220'441.16 (perizia pag.

10, allegato 10), che corrisponde al danno da lei subito per la violazione

contrattuale, poiché la compagnia assicurativa avrebbe preso a suo carico il

mancato utile dal 16 ottobre 2000 al 31 maggio 2001 se la convenuta avesse

permesso la riapertura del salone. Da tale importo, come indicato dal Pretore,

devono essere dedotti i crediti vantati dalla convenuta nei confronti

dell’istante, vale a dire fr. 9'000.- per ripetibili e fr. 19'360.60 per il

canone di locazione completivo dal 1° gennaio al 15 ottobre 2000. La convenuta

deve dunque versare alla conduttrice fr. 192'100.- (arrotondati) oltre

interessi e in tale misura va dunque accolto l’appello adesivo, mentre deve

essere integralmente respinto l’appello.

11. Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC). In prima sede

l’istante ha chiesto la condanna della convenuta a fr. 383'368.- e ottiene fr.

192'100.-, risultando soccombente nella misura della metà. Il pronunciato

pretorile sugli oneri processuali merita dunque di essere confermato nel suo

esito. In appello, la convenuta soccombe integralmente nel proprio appello, di

cui sopporta i costi e rifonde all’istante un’equa indennità per ripetibili di

appello. L’appellante adesiva, dal canto suo, ottiene un aumento del

risarcimento del danno, ma in misura limitata e tenuto conto del risultato

ottenuto, sopporta la metà degli oneri processuali del suo appello adesivo, per

il quale le ripetibili possono essere compensate.

Motivi per i quali,

richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e

la TOA

pronuncia:

I. L'appello

18 ottobre 2004 di AP 1 è respinto.

Considerandi

II. Le

spese e la tassa di giustizia, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 2'950.-

b)

spese fr. 50.-

fr.

3’000.-,

sono a

carico dell'appellante, che rifonderà alla convenuta l'importo di fr. 4’000.- a

titolo di ripetibili di appello.

III. L'appello

adesivo 11 novembre 2004 di AO 1 è parzialmente accolto e la sentenza impugnata

è così riformata:

1.

AP 1, __________, verserà a AO 1, __________,

l’importo di fr. 192'100.- oltre interessi al 5% dal 28 agosto 2002.

Per il

resto la sentenza rimane invariata.

IV. Le

spese e la tassa di giustizia dell’appello adesivo, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 750.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

800.

-

già

anticipate dall'appellante adesiva, sono poste a suo carico per ½ e a carico

dell’appellante per ½, compensate le ripetibili di appello adesivo.

V. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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