appalto - compravendita - opere fatturate separatamemnte già comprese nel prezzo?

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Numero d'incarto:

12.2004.218

Data decisione, Autorità:

09.03.2006, IICCA

Titolo:

appalto - compravendita - opere fatturate separatamemnte già comprese nel prezzo ?

DETERMINAZIONE DEL PREZZO

MERCEDE

art. 184 CO

art. 363 CO

Incarto n.

12.2004.218

Lugano

9 marzo 2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Chiesa, quest¿ultimo in

sostituzione del giudice Walser, escluso

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2001.857

della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1- promossa con petizione 28

dicembre 2001 da

AA 1

rappr. da RA 1

contro

AP 1

rappr. da RA 2

con cui

l¿attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 138'982.85

oltre interessi al 5% dal 10 giugno 2001 nonché il rigetto in via definitiva

dell¿opposizione interposta al PE n. __________ dell¿UE di Lugano;

domande

avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il

Pretore con sentenza 25 novembre 2004 ha accolto per fr. 114'093.45 più

interessi al 5% dal 24 agosto 2001 ed accessori;

appellante

il convenuto con atto di appello 16 dicembre 2004, con cui chiede la riforma

del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante

adesivamente l'attrice con allegato 31 gennaio 2005, con cui chiede la

reiezione del gravame di parte avversa e l¿accoglimento del proprio nel senso

di aumentare a fr. 128'093.45 più interessi ed accessori la somma a lei dovuta,

il tutto con protesta di spese e ripetibili;

mentre il

convenuto con osservazioni 8 marzo 2005 postula la reiezione dell¿appello

adesivo pure protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

rogito 20 aprile 2000 (doc. A) AA 1 ha promesso di vendere a AP 1 e __________,

previa costituzione di due unità PPP, l¿immobile in fase di edificazione sito

sulla part. n. __________ RFD di __________, __________, precisando a quel

momento che essa si impegnava ad eseguire a proprie spese, entro il 31 agosto

2000, i lavori indicati in dettaglio nella lista allegata al rogito quale

inserto B.

Costituite

le due unità PPP n. __________ e __________ (doc. B e P) e concretizzata la loro

compravendita il 28 luglio 2000 (doc. C, Q e R), nel maggio 2001 i lavori di

edificazione, comprensivi di vari interventi supplementari, sono finalmente

giunti a termine.

2. Con

la petizione in rassegna la venditrice, che nel frattempo aveva modificato la

sua ragione sociale in AA 1, ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento di fr.

138'982.85 più interessi ed accessori, somma corrispondente al saldo di 2

fatture, una di fr. 94'435.15 (doc. M) e l¿altra di fr. 96'547.70 (doc. N), a

fronte delle quali essa aveva sino ad allora ricevuto solo acconti per fr.

52'000.-.

Il

convenuto si è opposto alla petizione rilevando in sintesi che i lavori oggetto

della prima fattura erano già compresi nel prezzo della compravendita, mentre

quelli oggetto della seconda non erano dovuti, stante la loro parziale

difettosità e l¿esistenza di una sua pretesa risarcitoria per ritardata

consegna dell¿opera.

3. Il

Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha accolto la petizione per fr.

114'093.45 più interessi ed accessori. Il giudice di prime cure, sulla base delle

testimonianze Be__________ e W__________, ha innanzitutto ritenuto che il

convenuto non aveva provato che i lavori fatturati nel doc. M fossero già

compresi nel prezzo di vendita, se non per le due posizioni di complessivi fr.

3'389.40 indicate dal perito giudiziario; sulla scorta delle risultanze

peritali ha inoltre confermato, così come preteso dal convenuto, che dalle

somme fatturate andavano dedotti fr. 21'500.- per la parziale difettosità delle

opere, tempestivamente notificata; ed ha infine escluso che quest¿ultimo

potesse vantare dei diritti dall¿eventuale, ma comunque negata, tardività della

consegna.

4. Entrambe

le parti hanno impugnato la pronuncia di prime cure.

Con

l¿appello principale il convenuto chiede di riformare la sentenza pretorile nel

senso di respingere la petizione, adducendo che, pacifica l¿inattendibilità della

perizia giudiziaria, i testi D__________ __________ e Bl__________ avevano

ampiamente provato che i lavori oggetto della prima fattura erano compresi nel prezzo

di compravendita e ribadendo che la ritardata consegna dell¿opera gli aveva

causato un danno di fr. 23'047.70, da lui posto in compensazione alla pretesa

avversaria.

Con

l¿appello adesivo l¿attrice chiede invece, in riforma del querelato giudizio, che

la somma a lei dovuta venga aumentata a fr. 128'093.45, argomentando che i

difetti per i quali essa rispondeva ammontavano in realtà a soli fr. 7'500.-.

5. Delle

osservazioni con cui le parti postulano la reiezione del gravame di parte

avversa si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

quo

all¿appello principale

6. Il

convenuto ribadisce anche in questa sede che le prestazioni fatturate nel doc.

M sarebbero già comprese nel prezzo di compravendita siccome contenute nella

lista, invero alquanto sommaria, allegata al rogito quale inserto B (doc. A). A

torto.

6.1 Diverse

persone si sono espresse sulla questione, chi, per percezione diretta dei

fatti, in qualità di testimone, chi invece, previo esame degli atti di causa, in

qualità di perito giudiziario.

6.1.1 Innanzitutto,

pur dovendosi dar atto che i testi Be__________ e W__________, ritenuti

determinanti dal giudice di prime cure, non chiarivano in realtà la questione,

si osserva che la versione resa dai testi D__________ __________ e Bl__________,

che apparentemente (cfr. infra consid. 6.1.3) confermavano la tesi del

convenuto, è stata smentita dal teste S____________________. Ora, ritenuto che

Fatti

i primi due erano consulenti del convenuto, rispettivamente in qualità di

architetto e di ingegnere, mentre l¿altro, che si era occupato quale subappaltatore

dei lavori di edificazione, pur avendo ammesso di essere un creditore dell¿attrice,

non risulta -e nemmeno la moglie- esserne azionista (ordinanza 16 ottobre

2002), nell¿apprezzamento delle loro testimonianze, non essendovi altre

circostanze che permettano di ritenere maggiormente attendibile gli uni

all¿altro, si deve concludere che le stesse si elidono reciprocamente, così che

in definitiva occorre decidere a sfavore della parte gravata dell¿onere della

prova, ovvero in concreto del convenuto (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 4 e

43 ad art. 90).

6.1.2 La

tesi del convenuto è stata oltretutto smentita, salvo per le due posizioni di

complessivi fr. 3'389.40 per altro considerate dal primo giudice, anche dalla

perizia giudiziaria, di cui il convenuto ha contestato -anche qui, come

vedremo, a torto- l¿attendibilità.

L'art.

253 CPC stabilisce che il giudice non è vincolato dall'opinione dei periti e

che egli si pronuncia secondo la propria convinzione, come del resto previsto

dall'art. 90 CPC. In presenza di una perizia giudiziaria il giudice deve

esaminare se il perito ha tenuto conto dei fatti e degli argomenti a favore e

contro le rispettive tesi e -ritenuto che il giudice non è esperto della

materia specifica- se le conclusioni a cui questi è giunto sono logiche e

convincenti, cioè prive di punti oscuri, lacune o contraddizioni (Cocchi/Trezzini,

op. cit., m. 6 ad art. 253). Ciò nondimeno, il giudice che decide di aderire

alle conclusioni peritali non è tenuto a darne una motivazione

particolareggiata nella sentenza (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 3 ad

art. 253). Se per contro intende distanziarsi dalle conclusioni del perito,

egli, onde non eccedere il proprio potere d'apprezzamento, deve motivare in

modo corretto e rigoroso le ragioni che lo hanno condotto a dissentire

dall'opinione dell'esperto, non bastando in proposito l'adduzione di mere

congetture o di considerazioni soggettive (Cocchi/Trezzini, op. cit.,

ibidem).

Nel caso

di specie, visto il tenore della lista contenuta nell¿inserto B e l¿elenco

delle prestazioni fatturate nel doc. M, il giudizio con cui il perito

giudiziario ha escluso che le opere fatturate fossero comprese nel prezzo di

vendita è ineccepibile e il convenuto è malvenuto a metterlo in dubbio adducendo

che il perito non si sarebbe premurato di verificare con la dovuta diligenza

gli importi esposti in fattura rispettivamente si sarebbe rifiutato di

analizzare i costi esposti per le opere di finitura delle facciate:

innanzitutto si osserva che tali aspetti nulla hanno a che vedere con la sua

conclusione sulla particolare questione e si riferiscono ad altri aspetti, e

meglio al valore delle opere fatturate, che il convenuto nemmeno aveva

contestato in causa; l¿operato del perito non presta in ogni caso il fianco a

critiche, se si pon mente al fatto che egli -come precisato nel complemento

peritale (ad 5 di parte attrice)- pur non avendo ritenuto opportuno, per

ragioni di costo, raccogliere, previo rilievo di tutti i quantitativi, almeno 3

offerte per ogni intervento per poi poterne ricavare un importo medio, ha

comunque effettuato una valutazione sommaria delle opere fatturate, ritenendo

attendibili le opere da fabbro, di tinteggiatura e le attrezzature della

piscina, mentre per le opere di finitura delle facciate non è stato in grado di

esprimersi, non avendo avuto a disposizione i relativi piani esecutivi (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 13 ad art. 253).

6.1.3 Se ciò

non bastasse, si osserva che le testimonianze Bl__________ e D__________ __________

che sembravano confermare la tesi del convenuto, secondo cui i lavori fatturati

nel doc. M erano compresi nel prezzo di vendita, non sono del tutto convincenti.

Il teste Bl__________ ha in effetti dichiarato di neppure conoscere i dettagli

della lista contenuta nell¿inserto B del rogito, che invece é determinante per

la questione. Il teste D__________ __________ sembra invece aver tratto quella

conclusione dal fatto che i lavori da eseguirsi, compresi nel prezzo, erano riportati

in una ¿sua¿ lista di più di 10 pagine (quella poi da lui integrata nella

valutazione dell¿immobile all¿indirizzo del convenuto, neppure versata agli

atti), evidenziando che la lista allegata all¿inserto B del rogito prodotta nel

doc. A, di una sola pagina, era assolutamente parziale. Sennonché,

dall¿ispezione effettuata d¿ufficio dalla scrivente Camera presso l¿Archivio

Notarile, è risultato che l¿inserto B del rogito è effettivamente comprensivo

di un¿unica pagina, per cui si deve ritenere che la lista su cui il teste si è

basato per trarre le proprie conclusioni non è quella su cui le parti si sono

poi accordate, rispettivamente che le eventuali discussioni sulla questione

intervenute prima della sottoscrizione del rogito e non concretizzate nell¿atto

pubblico sono del tutto irrilevanti.

6.2 Irricevibile,

siccome addotta per la prima volta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b

CPC), è invece la tesi, in ogni caso solo di carattere indiziario, secondo cui

il fatto che le opere fatturate nel doc. M fossero comprese nel prezzo di

vendita era pure provato dalla circostanza che le prestazioni fatturate non

erano state oggetto di un preventivo. L¿istruttoria di causa ha del resto

provato che non tutte le opere supplementari, tra cui proprio alcune di quelle

contenute nel doc. M, erano state eseguite adottando quella modalità (teste Be__________,

della cui attendibilità non vi è invero motivo di dubitare nonostante abbia

dichiarato di aver un debito residuo nei confronti di S__________; cfr. pure

testi S__________ e W__________; perizia ad 1 di parte attrice).

7. Il

convenuto contesta infine di essere tenuto a corrispondere all¿attrice il saldo,

di fr. 23'047.70, della fattura doc. N (fr. 96'547.70 ./. acconti fr. 52'000.-

./. difetti fr. 21'500.-), rilevando di vantare, in conseguenza del ritardo

nella consegna dell¿opera, una pretesa nei confronti della controparte, pari

all¿interesse legale del capitale da lui investito di oltre fr. 500'000.-. La

censura dev¿essere respinta già per il fatto che quel danno e soprattutto le

modalità per il suo calcolo sono stati addotti per la prima volta solo in

questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Il convenuto non ha per altro

contestato -dal che l¿irricevibilità dell¿appello sulla particolare questione (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309)- le ragioni, del tutto convincenti ed a cui si

può senz¿altro rinviare, per cui il Pretore aveva concluso per l¿inesistenza di

un ritardo nella consegna dell¿opera.

quo

all¿appello adesivo

8. Da

parte sua, l¿attrice ritiene che i difetti per i quali essa doveva rispondere,

quantificati dal Pretore -che nell¿occasione aveva ripreso l¿importo postulato

a quel titolo dal convenuto- in fr. 21'500.- ancorché il perito giudiziario li

avesse quantificati in ragione di fr. 32'500.- (fr. 18'000.- opere da

falegname, fr. 7'500.- opere da pittore, fr. 4'500.- interventi vari e fr.

2'500.- opere per muri di cinta, cfr. perizia ad 2 di parte convenuta),

ammontavano in realtà a soli fr. 7'500.-, atteso che buona parte degli stessi

si riferivano a parti dell¿immobile che erano state accettate nello stato di

fatto in cui si trovavano in occasione della sottoscrizione del rogito di

compravendita (doc. C).

Il

giudizio di prime cure può essere confermato, visto che i difetti riferiti alle

opere supplementari e a quelle inserite nell¿inserto B del rogito, in altre parole

quelli relativi a lavori successivi alla presa in consegna dell¿immobile, sono

sicuramente superiori a fr. 21'500.-. L¿attrice ha innanzitutto ammesso la sua

responsabilità per i difetti nelle opere da pittore (fr. 7'500.-). Anche i

difetti nelle opere da falegname (fr. 18'000.-) sono a lei imputabili, essendo

riferiti alla sistemazione dei serramenti di facciata (posa doppi vetri

inadeguati, scollamento guarnizioni perimetrali in gomma, talune chiusure difettose,

sistemazione gelosia a 3 ante deteriorata, regolaggio gelosie e sistemazione

porta d¿ingresso), opera la cui esecuzione era prevista nell¿inserto B (¿completamento

posa persiane e tutta la ferramenta, e sostituzione di quelle già degradate dal

tempo¿, ¿rifiniture, siliconature, ... ¿, ¿altri piccoli lavori

di finitura non menzionati¿ e ¿collaudi¿) rispettivamente nel doc. N

(ove è menzionata la posa di varie persiane, porte e vetri). Anche buona parte

degli interventi vari (fr. 4'500.-) indicati dal perito sono poi da porre a

carico dell¿attrice, si pensi ad esempio al regolaggio e ritinteggio antine

metalliche di accesso al vano cantina e di chiusura cassetta riscaldamento, alla

sistemazione antina chiusura quadro valvole elettriche, alla fornitura e posa

porta antincendio locale riscaldamento, al livellamento della pavimentazione

zona piscina nonché ai piccoli ritocchi pittore, che a loro volta risultano

dall¿inserto B del rogito (¿posa sportelli in metallo, accesso al locale

cantina al piano terreno rialzato¿, ¿controllo e messa in funzione

impianto di riscaldamento, impianto elettrico¿, ¿verniciatura completa

di tutto¿, ¿altri piccoli lavori di finitura non menzionati¿ e

¿collaudi¿) rispettivamente dal doc. N (che menziona, tra le altre, le

posizioni ¿raccordo pavimento adiacente piscina...¿, ¿raccordo

corridoio piscina/cantina...¿ e ¿rialzo piscina...¿, ¿verniciature¿).

Il difetto relativo al muro esterno (fr. 2'500.-) era invece preesistente

(teste Del Fedele) e non può essere posto a carico dell¿attrice.

conclusione

9. In

considerazione di quanto precede, si ha che entrambi gli appelli devono essere

respinti, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di

secondo grado seguono la rispettiva soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L¿appello 16 dicembre 2004 di AP 1 è respinto.

Considerandi

II. Le spese della procedura d¿appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1¿000.-

b) spese fr.

50.

-

Totale fr.

1¿050.-

da

anticiparsi dall¿appellante, restano a suo carico con l¿obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 3¿000.- per ripetibili.

III. L¿appello adesivo 31 gennaio 2005 di AA 1 è respinto.

IV. Le spese della procedura d¿appello adesivo consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 400.-

b) spese fr.

50.

-

Totale fr.

450.

-

da

anticiparsi dall¿appellante adesivamente, restano a suo carico con l¿obbligo di

rifondere alla controparte fr. 600.- per ripetibili.

V. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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