12.2004.35

locazione, disdetta per mora del conduttore, risarcimento del danno, perdita locativa

18 gennaio 2005Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

B. AP

2 e AP 1 hanno disdetto il contratto di locazione con modulo ufficiale il 2

novembre 2001 per il 31 dicembre 2001 (doc. MM). Per ottenere la riconsegna dei

locali essi hanno promosso istanza di sfratto, ottenendo dalla Pretura l’8

marzo 2002 il relativo decreto (inc. DI.2002.20, doc. EEE). L’UEF di Locarno ha

consegnato ufficialmente le chiavi dell’immobile ai proprietari il 3 giugno

2002 (doc. GGGG). AP 2 e AP 1 hanno fatto spiccare nei confronti di AO 1 il PE __________

per fr. 250'000.–, pari al risarcimento dei danni per la rottura del contratto

e l’occupazione abusiva dei locali (doc. UUUU). I locatori si sono rivolti all’Ufficio

di conciliazione di __________ per ottenere da AO 1 il risarcimento dei danni

subiti con la rescissione anticipata del contratto. La conciliazione non ha

avuto esito (verbale 19 settembre 2002, doc. XXXX). AP 2 e AP 1 hanno concesso

in locazione l’esercizio pubblico “__________” alla __________ Sagl, di cui

sono soci, dal 1° giugno 2002 con un canone di locazione mensile di fr. 4'000.–

(doc. ZZZZZ). Essi si sono poi rivolti alla Pretura di Locarno-Città con

istanza del 21 ottobre 2002, chiedendo che AO 1 fosse condannata a versare loro

fr. 50'000.– per perdita di locazione dal gennaio al maggio 2002, fr. 41'958.15

per il ripristino dell’ente locato, fr. 200.– mensili dal 1° giugno 2002 a

titolo di indennizzo per il deposito di merce nei locali, fr. 180'000.– per la

perdita locativa dal 1° giugno 2002 al 31 dicembre 2003, fr. 30'000.– per i

costi di smontaggio e ripristino e fr. 50'000.– per spese legali, che fosse

accertato il loro diritto di trattenere l’inventario dell’esercizio pubblico

fino a tacitazione delle loro pretese e che fosse rigettata l’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UEF di Locarno. Alle udienze del 25

novembre 2002 e del 21 gennaio 2003 gli istanti hanno confermato le domande di

giudizio, alle quali si è opposta la convenuta. Esperita l'istruttoria, le

parti hanno rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le rispettive

posizione nei memoriali scritti.

C. Statuendo

il 2 febbraio 2004, il segretario assessore ha accolto l'istanza limitatamente

all'importo di fr. 94'950.–, per il quale ha respinto l’opposizione al PE n__________

e ha posto la tassa di giustizia di fr. 4'000.– e le spese a carico di AP 2 e

di AP 1 in solido nella misura di 4/7 e a carico di AO 1 per 3/7, con l’obbligo

per gli istanti di rifondere alla convenuta, in solido, ripetibili ridotte per

fr. 1'650.–.

D. Contro

la citata sentenza sono insorte entrambe le parti. AP 2 e AP 1 con atto di

appello dell’11 febbraio 2004 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel

senso di stabilire in fr. 240'000.– oltre interessi il risarcimento in loro

favore e di porre gli oneri processuali a carico della convenuta in ragione di

2/3, con l’obbligo di versar loro un’indennità per ripetibili di prima sede di

fr. 3'850.–, protestando spese e ripetibili. AO 1, dal canto suo, nel proprio

atto di appello del 12 febbraio 2004 propone l’integrale reiezione

dell’istanza. Nelle proprie osservazioni all’appello avversario ogni parte ne

ha chiesto la reiezione.

Considerandi

in diritto: 1. Nella

fattispecie il segretario assessore ha accertato che il contratto di locazione

aveva preso fine il 31 dicembre 2001 per inadempienza della conduttrice, che ha

successivamente versato i canoni di locazione arretrati dovuti fino a tale

data. Egli ha constatato che di principio i locatori avevano diritto al

risarcimento del danno subito per la rescissione anticipata del contratto, la

cui durata era prevista fino al 31 dicembre 2003 e ha stabilito in fr. 240'000.–

l’importo della locazione dovuto dal 1° gennaio 2002 al 31 dicembre 2003. Il

segretario assessore ha tuttavia ritenuto che i locatori avrebbero dovuto

occuparsi subito dopo il fallimento di trovare un nuovo conduttore, che

avrebbero potuto reperire almeno da metà marzo 2002, e ha attribuito loro un

risarcimento complessivo di fr. 94'950.– (recte: fr. 95'950.–), composto di fr.

25'000.– per la pigione dal 1° gennaio 2002 al 15 marzo 2002 e di fr. 70'950.–

per la perdita locativa da metà marzo 2002 al 31 dicembre 2003 dopo deduzione

del canone di locazione ipotetico che avrebbero potuto ottenere in tale periodo

(mensilmente fr. 6'000.– per l’esercizio pubblico e fr. 700.– per l’appartamento

della gerente). Per quel che concerne le altre pretese dei locatori, il

segretario assessore ha respinto la domanda di risarcimento dei costi di

ripristino dell’ente locato per mancata notifica dei difetti, quelle per i

costi di smontaggio e per il deposito di merce siccome non provati e ha

dichiarato irricevibile la domanda di rifusione dei costi legali, che non era

stata discussa davanti all’Ufficio di conciliazione. Ha infine ammesso

l’accertamento di principio di un diritto di ritenzione dei locatori,

respingendo le pretese compensatorie della convenuta a titolo di indennizzo per

l’uso dell’inventario medesimo.

2.

Secondo

unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la

rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il

danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati;

Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). Le opinioni non sono invece concordi

sul quesito di sapere se il locatore ha diritto al risarcimento dell’interesse

positivo o dell’interesse negativo. In una sentenza del 1991 la Camera civile

del Tribunale d’appello aveva stabilito che il risarcimento consisteva

nell’interesse negativo al contratto (Rep. 1991 pag. 449). In una

recente sentenza il Tribunale federale ha invece riconosciuto al locatore il

diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della

rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può

oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza

contrattualmente prevista (DTF 127 III 458 consid. 5 pag. 552). Agli effetti

della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla

misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il

locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve

sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente

un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO; Lachat, Commentare romand, n. 12 ad

art. 257d; Wessner in: RJN 2001 pag. 74).

3.

questa sede è contestato solo il risarcimento della perdita locativa subita

dagli istanti dal 1° gennaio 2002 al 31 dicembre 2003, che il primo giudice ha

ammesso in fr. 25'000.– per il periodo dal 1° gennaio al 15 marzo 2002 e in fr.

70’950.– dal 16 marzo 2002 al 31 dicembre 2003, per un totale di fr. 94'950.–

(recte: fr. 95'950.–).

Periodo dal 1° gennaio

al 15 marzo 2002

4.

convenuta postula con il proprio appello l’integrale reiezione dell’istanza e

nega ogni risarcimento del danno ai locatori. Essa sostiene che la sua

situazione fallimentare era dovuta ai debiti ereditati dalla gestione

precedente dell’esercizio pubblico, di cui era all’oscuro, e alla crisi che ha

colpito il settore turistico locarnese, e che gli istanti le hanno negato la

possibilità di sopravvivere economicamente rifiutando le sue richieste di

riduzione del canone di locazione nell’aprile 2000, pur conoscendo i motivi

delle sue difficoltà. La convenuta rileva inoltre che i locatori hanno in

realtà potuto disporre dell’esercizio pubblico già dal 29 ottobre 2001, quando

l’Ufficio esecuzione ha consegnato loro un mazzo di chiavi per accedere

all’immobile, come del resto dimostrato dal fatto che la riapertura dell’esercizio

pubblico è avvenuta di fatto già nel maggio 2002, prima della riconsegna

ufficiale delle chiavi ai proprietari. Essa ritiene pertanto che i locatori non

abbiano diritto ad alcun risarcimento, ciò che rende privo di oggetto anche il

loro diritto di ritenzione sull’inventario, per altro utilizzato dai locatori

senza corrispettivo alla legittima proprietaria.

5.

censure della convenuta sono inconsistenti per quel che concerne l’asserita

responsabilità degli istanti nel fallimento della sua attività commerciale.

L’appellante ha ripreso il contratto di locazione della precedente gerente

dell’esercizio pubblico dal 1° novembre 1998 (doc. F), dopo avervi lavorato dal

1° dicembre 1997 (interrogatorio formale della convenuta, verbale 17 giugno 2003),

pur essendo sprovvista dei requisiti richiesti dalla legge per gestire un

esercizio pubblico (doc. M, O, Y), e ha acquistato dalla conduttrice precedente

l’inventario per fr. 350'000.– (doc. I, J). In seguito ha sottoscritto con i

locatori un nuovo contratto di locazione alle medesime condizioni di quello

precedente dal 1° gennaio 1999 (doc. H), con un canone di locazione invariato

di fr. 120'000.– annui. I locatori hanno invero rifiutato di ridurre nel 2000

il canone di locazione (doc. 3, 4 e 5) per venire incontro alle asserite

difficoltà economiche della conduttrice, ma tale loro scelta commerciale non

costituisce fattore di riduzione del risarcimento del danno a loro dovuto per

l’inadempienza contrattuale della convenuta. Costei ha deciso di riprendere la

gestione dell’esercizio pubblico, nonostante fosse all’oscuro della contabilità

della gestione precedente (doc. WW) e non avesse i requisiti professionali

necessari, prima ancora di sottoscrivere il contratto di locazione con gli

istanti. Non può ora pretendere di far sopportare ai locatori il rischio

commerciale che ha liberamente assunto.

6.

Sprovviste

di fondamento sono anche le critiche relative alla mancata presa in

considerazione dell’indennizzo per l’uso asseritamente abusivo dell’inventario dell’esercizio

pubblico. Il primo giudice ha infatti spiegato in modo esauriente per quale

motivo non ha tenuto conto della pretesa di indennizzo fatta valere dalla

convenuta (sentenza impugnata, pag. 12 e 13). In questa sede l’appellante

lamenta il “mancato riconoscimento di un equo indennizzo” e rimprovera al

segretario assessore di non aver quantificato tale importo, senza tuttavia aver

fornito il benché minimo elemento di prova al riguardo e senza indicare

l’importo richiesto. Su tale punto l’appello si rivela manifestamente

irricevibile.

7.

Gli

istanti contestano di aver avuto la disponibilità dell’immobile prima del 3

giugno 2002 (osservazione all’appello, pag. 8). L’istruttoria ha appurato che

il locatore AP 2 aveva ricevuto un mazzo di chiavi per accedere all’impianto di

riscaldamento e impedire il verificarsi di danni durante la chiusura

dell’esercizio pubblico, con l’esplicito divieto dell’Ufficio esecuzione di

eseguire ogni altro intervento (interrogatorio formale del 17 giugno 2003,

risposte 5 a 7). In seguito alle difficoltà giuridiche insorte con il

fallimento della conduttrice i locatori hanno ottenuto il decreto di sfratto

l’8 marzo 2002 su istanza del 28 gennaio 2002 (doc. CCC, DDD, EEE).

L’inventario dell’esercizio pubblico è stato inoltre oggetto di svariate

procedure, i locatori vantando un diritto di ritenzione (doc. X), mentre la

madre della conduttrice ha promosso azione di accertamento di proprietà,

respinta con sentenza 29 aprile 2002 (doc. QQQ). In simili circostanze a giusta

ragione il primo giudice ha riconosciuto il diritto degli istanti a ottenere il

risarcimento della perdita locativa subita dal 1° gennaio al 15 marzo 2002 e su

questo punto l’appello della convenuta è sprovvisto di fondatezza.

Periodo dal 15 marzo

2002.

al 31 dicembre 2003

8.

Gli

istanti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente imputato loro un

canone di locazione fittizio di fr. 6'700.– mensili dal 15 marzo 2002, che non

era loro possibile ottenere, visto che l’Ufficio esecuzione e fallimenti ha

consegnato loro le chiavi dell’immobile, compreso l’appartamento della gerente,

solo il 3 giugno 2002 e che essi non avrebbero potuto ottenere una riconsegna

più rapida dei locali e nemmeno sarebbe stato loro possibile trovare un nuovo

conduttore, viste le condizioni di degrado in cui si trovava l’esercizio

pubblico, che richiedeva ampi lavori di ripristino. Era quindi impossibile,

proseguono gli istanti, trovare un nuovo conduttore dell’esercizio pubblico già

dal 15 marzo 2002 nonostante i loro sforzi, mentre non era possibile locare

l’appartamento della gerente separatamente dall’albergo, come arbitrariamente

sostenuto dal primo giudice, tale alloggio non disponendo di un’entrata

separata e facente parte integrante dell’attività commerciale. Gli appellanti

rivendicano pertanto l’integrale interesse positivo provocato dalla rescissione

anticipata del contratto, pari ai canoni di locazione dovuti fino alla scadenza

del contratto il 31 dicembre 2003, per un totale di fr. 240'000.–. La

convenuta, come si è visto, contesta ogni suo obbligo di risarcimento, gli

istanti avendo disposto dell’immobile già dall’ottobre 2001.

9.

Per

quel che concerne il risarcimento della perdita locativa dal 16 marzo 2002 al

31.

dicembre 2003, data alla quale sarebbe scaduto il contratto se non fosse

stato disdetto per mora della conduttrice, i locatori hanno invero ottenuto il

decreto di sfratto l’8 marzo 2002.

a) Gli

istanti non hanno provato di aver svolto ricerche infruttuose per trovare un

altro conduttore, come rileva con pertinenza il primo giudice (sentenza

impugnata, pag. 13). Non risulta infatti dall’istruttoria che essi si siano

attivamente impegnati per trovare un nuovo conduttore con annunci e inserzioni

sui giornali o con ricerche presso fiduciari immobiliari dopo aver dato alla

convenuta la disdetta del contratto per il 31 dicembre 2001. Nel suo

interrogatorio formale AP 2 ha invero riferito di aver iniziato subito le

ricerche di un nuovo conduttore, ma di averle bloccate in seguito al fallimento

e di averle riprese solo al momento della domanda di sfratto (verbale del 17

giugno 2003, pag. 2 e 3). Di tali ricerche non si trova tuttavia alcuna traccia

nel voluminoso incarto e l’unico riscontro è la deposizione della fiduciaria __________,

avvicinata nell’aprile 2002 con esito infruttuoso, non avendo costei a quel

momento clienti interessati all’esercizio pubblico (verbale del 17 giugno 2003,

pag. 6) e di una terza persona che avrebbe potuto essere interessata alla

ripresa dell’attività (deposizione __________, verbale del 18 marzo 2003).

Nulla consente dunque di ritenere che gli istanti hanno fatto fronte, come

incombeva loro, all’obbligo di ridurre il danno cercando seriamente di rilocare

l’esercizio pubblico, non bastando a tal fine l’interpellazione di due sole

persone. Gli istanti hanno prodotto agli atti il contratto di locazione

concluso dal 1° giugno 2002 con __________ Sagl (doc. ZZZZZ), di cui sono

entrambi soci (cfr. ispezione al Registro di commercio) e in seguito non sono

più entrati in trattative con potenziali interessati all’esercizio pubblico

(deposizione __________, loc. cit.) né hanno cercato alternative alla gestione

tramite la loro società.

b) Il

primo giudice non può tuttavia essere seguito quando imputa ai locatori un

reddito locativo già dal 16 marzo 2002, una settimana dopo l’emanazione del

decreto di sfratto. A prescindere dalla concreta possibilità per i locatori di

far depositare altrove i beni mobili oggetto di procedure esecutive e

giudiziarie (doc. HHH), messi poi in vendita all’asta pubblica il 6 giugno 2002

(doc. WWW), a quel momento l’esercizio pubblico era chiuso da oltre 6 mesi e

richiedeva svariati interventi di ripristino per poter essere riaperto, già

solo dal profilo del rispetto delle norme igieniche. Diversi testimoni hanno

infatti riferito la presenza di topi nella cucina (deposizioni __________ e __________,

del 18 marzo 2003), uno stato di sporcizia e degrado incompatibile con un

ristorante, con guarnizioni dei macchinari rosicchiate dai roditori, la

biancheria sporca e il giardino incolto. Per la riapertura si sono resi

necessari lavori di ripristino durati circa un mese e il primo cliente pagante

è arrivato a __________ alla fine di maggio 2002, mentre l’esercizio pubblico è

stato ufficialmente riaperto il 4 giugno 2002 (deposizione __________, verbale

del 18 marzo 2003), dopo che l’Ufficio esecuzione ha consegnato ai proprietari

il 3 giugno 2002 le chiavi dell’immobile (doc. 22.1). Considerate la necessità

di lavori di pulizia e di ripristino e le procedure esecutive e giudiziarie pendenti

in merito all’inventario dell’esercizio pubblico, una rilocazione dell’immobile

per tale destinazione non era oggettivamente possibile prima del giugno 2002.

c) L’inizio

della locazione con __________ Sagl, data alla quale l’immobile poteva oggettivamente

essere rilocato, costituisce dunque il limite massimo di risarcimento che i

locatori potevano pretendere dalla conduttrice. La circostanza che il canone di

locazione pattuito con la nuova conduttrice sia di soli fr. 4'000.– mensili non

giova ai locatori, che non hanno dimostrato di aver cercato infruttuosamente un

conduttore alle condizioni precedenti (canone mensile di fr. 10'000.–), né

hanno indicato dati oggettivi sui canoni ottenibili per oggetti simili nel

mercato locarnese.

10.

convenuta risponde in definitiva dei danni provocati dalla propria inadempienza

contrattuale, che corrispondono alla perdita locativa subita fino al momento in

cui l’oggetto ha potuto oggettivamente essere rilocato, ovvero fino al 31

maggio 2002. L’importo del risarcimento dovuto agli istanti ammonta dunque a

cinque mesi di pigione, pari a fr. 50'000.–. Gli appelli delle parti possono

dunque essere parzialmente accolti in tale misura.

11.

L'esito

dell'odierno giudizio impone la riforma del dispositivo di prima sede sugli

oneri processuali in proporzione della rispettiva soccombenza delle parti. Gli

istanti soccombono in misura preponderante sull’importo richiesto, ma vedono

accolto il principio del risarcimento, negato in modo categorico dalla

convenuta. Si giustifica dunque ripartire la tassa di giustizia e le spese in

ragione di 4/5 a carico degli istanti e di 1/5 a carico della convenuta, con

l’obbligo per gli istanti di corrispondere alla controparte un’indennità

ridotta per ripetibili di fr. 3'080.–. Gli oneri processuali dei due appelli

seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli istanti ottengono

partita vinta solo per il periodo dal 16 marzo al 31 maggio 2002 (fr. 25'000.–

su fr. 215'000.– rivendicati) e sopportano quindi 9/10 delle spese, con

l’obbligo di rifondere alla controparte un’equa indennità ridotta per

ripetibili. La convenuta vede ridotto a fr. 50'000.– l’obbligo di risarcimento

a suo carico, ciò che giustifica una ripartizione a metà tra le parti degli

oneri del suo appello e la compensazione delle ripetibili.

Per

questi motivi,

richiamato

per le spese la vigente TG,

pronuncia: I. In

parziale accoglimento degli appelli 11 e 12 febbraio 200AP 1 1. (invariato)

2.

L'istanza

21.

ottobre 2002 è parzialmente accolta. Di conseguenza

2.

1.

è tenuta a versare agli istanti AP 1 e AP 2 l’importo di fr. 50'000.–

oltre interessi al 5% dal 3 giugno 2002.

2.2

(invariato)

2.3

(invariato)

3.

spese di fr. 248.– e la tassa di giudizio di fr. 4'000.– da anticipare dagli

istanti in solido rimangono a loro carico per 4/5 e sono poste a carico di AO 1

per 1/5. AP 1 e AP 2 rifonderanno in solido alla convenuta l’importo di fr.

3'080.– a titolo di ripetibili ridotte.

4.

(invariato)

II. Le

spese della procedura di appello 11 febbraio 2004, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1'950.–

spese fr. 50.–

totale fr.

2'000.–

anticiparsi dagli appellanti, restano in solido a loro carico per 9/10 e per un

1/10 a carico della convenuta, alla quale essi rifonderanno, sempre con vincolo

di solidarietà, fr. 1'500.– per ripetibili ridotte di appello.

III. Le

spese della procedura di appello del 12 febbraio 2004, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1'550.–

spese fr. 50.–

totale fr.

1'600.–

anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per ½ e per ½ a carico degli

appellati in solido. Le ripetibili sono compensate.

IV.

Intimazione:

–

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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