locazione, risarcimento del danno, riconsegna tardiva dei locali

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Numero d'incarto:

12.2004.68

Data decisione, Autorità:

11.01.2005, IICCA

Titolo:

locazione, risarcimento del danno, riconsegna tardiva dei locali

COLPA CONTRATTUALE

DISDETTA STRAORDINARIA

OBBLIGO DEL CONDUTTORE

art. 97 CO

Incarto n.:

12.2004.68

Lugano

11 gennaio

2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2003.54

(locazione: risarcimento per danni)

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 8 aprile

2003 da

AP 1

contro

AO 1

con la

quale l'istante ha chiesto la condanna del convenuto al versamento di fr.

9'610.- a titolo di risarcimento del danno per riconsegna tardiva dei locali e

lavori di ripristino dell’ente locato, domanda che il segretario assessore ha

accolto parzialmente con sentenza 6 aprile 2004 limitatamente all'importo di

fr. 2'910.-;

appellante

l’istante con atto di appello del 19 aprile 2004, con cui chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di stabilire a fr. 8'910.- oltre interessi il

risarcimento in suo favore e di porre gli oneri processuali a carico del

convenuto, protestando spese e ripetibili;

mentre

la controparte non ha presentato osservazioni all’appello;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. AO 1 ha preso in locazione dal 1° dicembre 2001 una casa

monofamiliare di 6 locali in via __________ 32 a __________, proprietà di AP 1,

per una durata di 3 anni con possibilità di rinnovo. Il contratto prevedeva una

pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr.

2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta per il 1° giugno

2004, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha rescisso il contratto

anticipatamente per il 31 agosto 2002 e ha promosso istanza di sfratto per ottenere

la riconsegna dei locali. All’udienza del 22 ottobre 2002 AO 1 si è impegnato a

lasciare l’ente locato “pulito e in ordine” entro il 31 ottobre 2002 e a

eseguire diversi lavori di ripristino, versando seduta stante alla locatrice

l’importo di fr. 2'200.- per la pigione e l’acconto delle spese accessorie di

ottobre 2002 (inc. LA.2002.117, doc. B). Il perito comunale arch. __________ ha

eseguito il 31 ottobre 2002 un sopralluogo nei locali alla presenza di AO 1 e AP

1, accertando la mancata riconsegna dei locali e la mancata esecuzione dei

lavori concordati in udienza (doc. D). AP 1 ha concesso a AO 1 un ulteriore

termine al 13 novembre 2002 per l’esecuzione dei lavori di ripristino e la

consegna dell’ente locato (doc. G). Al sopralluogo del 14 novembre 2002 il

perito comunale ha constatato la riconsegna dei locali e delle chiavi e il

rifiuto del conduttore di eseguire i lavori di pittura interni (doc. E). AP 1

ha concluso un nuovo contratto di locazione con __________ dal 1° aprile 2003,

per la durata di 5 anni (doc. N). Essa si è rivolta all’Ufficio di

conciliazione di Massagno per ottenere da AO 1 il pagamento delle spese di

tinteggio, della seconda perizia e il risarcimento del mancato guadagno, pari a

tre mesi del canone di locazione. La conciliazione non ha avuto esito (verbale

31 marzo 2003, inc. 8/03 UC).

Fatti

B. AP 1

si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 con istanza dell’8

aprile 2003, chiedendo che AO 1 fosse condannato a versarle fr. 3'500.- per le

spese di ripristino, fr. 110.- per le spese della seconda perizia comunale e

fr. 6'000.- a titolo di mancato guadagno per tre mesi. All'udienza del 25

giugno 2003 l'istante ha confermato le domande di giudizio, mentre il convenuto

non è comparso. Esperita l'istruttoria, l’istante ha ribadito al dibattimento

finale del 26 agosto 2003 le sue domande.

C. Statuendo

il 6 aprile 2004, il segretario assessore ha accolto l'istanza limitatamente

all'importo di fr. 2'910.- e ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le

spese a carico di AP 1 per fr. 140.- e a carico di AO 1 per fr. 60.-, con

l’obbligo per quest’ultimo di versare alla controparte fr. 50.- a titolo di

indennità per ripetibili.

D. AP 1

è insorta contro la citata sentenza con un appello del 19 aprile 2004 nel quale

chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo in suo favore sia

aumentato a fr. 8'910.- oltre interessi al 5%, con protesta di spese e

ripetibili. AO 1 non ha presentato osservazioni all’appello.

e considerando

in diritto: 1. Nella

fattispecie il segretario assessore ha accertato sulla base dei rapporti

stilati dal perito comunale che il conduttore aveva lasciato la casa in cattive

condizioni, con anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il

tinteggio dei locali. Per tenere conto della normale usura, il segretario

assessore ha dedotto il 20% dalla fattura dell’imbianchino, di complessivi fr.

3'500.-, e ha condannato il convenuto a risarcire alla locatrice l’importo di

fr. 2'800.-. Ha in seguito accolto le pretese della locatrice per la rifusione

dei costi del secondo intervento del perito comunale (fr. 110.-), causato dal

mancato rispetto del termine di riconsegna concordato all’udienza del 22

ottobre 2002, mentre ha respinto il risarcimento del mancato guadagno per tre

mesi, poiché la locatrice avrebbe dovuto organizzarsi per trovare un nuovo

conduttore non appena concordata la riconsegna dei locali.

2. In

questa sede l'appellante contesta solo il mancato riconoscimento della sua

perdita di guadagno per tre mesi, pari a fr. 6'000.- Essa sostiene che il

comportamento anticontrattuale del convenuto le ha provocato un ritardo nella

stipulazione di un nuovo contratto di locazione, non potendosi esigere da lei

Considerandi

la ricerca di un nuovo conduttore quando l’ente locato era ancora occupato e

doveva essere ripristinato in uno stato idoneo alla locazione.

3.

Il

conduttore che rimane nell’ente locato dopo la scadenza del contratto di

locazione commette una colpa contrattuale (art. 97 segg. CO) e deve risarcire

il danno al locatore (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 532),

in particolare versare un’indennità per l’occupazione dei locali,

corrispondente in linea di principio al canone di locazione nel periodo durante

il quale rimane nell’ente locato (Higi, Zürcher Kommentar, n. 58 ad art.

267).

4.

Nella

fattispecie è indiscusso che il convenuto si era impegnato a riconsegnare

l’abitazione locata il 31 ottobre 2002 pulita e in ordine (doc. B) e che a tale

data non ha fatto fronte a tale obbligo (doc. D), in particolare non ha riconsegnato

le chiavi, mantenendo il possesso di fatto dell’alloggio. L’appellante gli ha

concesso un nuovo termine fino al 13 novembre 2002 per riconsegnare i locali e

le chiavi, ciò che è avvenuto il 14 novembre 2002 (doc. G). Il ritardo nella

riconsegna dell’abitazione rispetto alla scadenza iniziale della disdetta

notificata dalla locatrice ammonta dunque a 14 giorni. In tale periodo,

tollerato dall’appellante, il convenuto ha avuto a disposizione l’abitazione

locata, di cui ha conservato le chiavi, come accertato dal perito comunale

(doc. D, G). Egli deve dunque versare all’appellante un’adeguata indennità per

l’occupazione durante la metà del mese di novembre, pari a fr. 1'000.- sulla

base del canone di locazione mensile (doc. A).

5.

Per

quel che concerne il risarcimento del danno posteriore al 14 novembre 2002,

l’istante ha prodotto agli atti il contratto di locazione concluso il 28

febbraio 2003 con il nuovo conduttore (doc. N), ma non ha provato di aver svolto

ricerche infruttuose per trovare un altro inquilino prima di tale data. Non

risulta dall’istruttoria che essa si sia data da fare per trovare un nuovo

conduttore dopo aver dato al convenuto la disdetta del contratto per il 31

agosto 2002, e nemmeno dopo la riconsegna dei locali il 14 novembre 2002, e

tutto si ignora sugli sforzi da lei intrapresi per rilocare l’abitazione. Il

convenuto non ha invero rispettato l’impegno assunto all’udienza del 22 ottobre

2002.

di riconsegnare i locali il 31 ottobre 2002, ma il suo ritardo è rimasto

limitato a 14 giorni. In simili circostanze, l’appellante ha provato solo il

danno consistente nell’occupazione dei locali per ulteriori 14 giorni rispetto

al termine concordato all’udienza. L’appello può dunque essere accolto solo limitatamente

all’importo di fr. 1'000.-, pari al canone di locazione dal 1° al 14 novembre

2002, mentre devono essere respinte le altre pretese.

6.

L'esito

dell'odierno giudizio, che vede l’appellante vincente solo in minima parte

rispetto a quanto deciso dal primo giudice, non giustifica una modifica della

ripartizione dei costi processuali di prima sede fra le parti. La tassa di

giustizia e le spese di appello seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv.

2.

CPC), mentre non si attribuiscono ripetibili al convenuto, che non ha presentato

osservazioni all’appello.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato per le spese la vigente TG,

pronuncia: I. L'appello

19 aprile 2004 di è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 6 aprile

2004 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 è così riformata:

1. L'istanza

è parzialmente accolta. Di conseguenza AO 1 è condannato a versare a AP 1 l'importo

di fr. 3'910.-.

2. (invariato)

II. Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 200.-

b) spese fr.

50.-

totale fr.

250.-

da

anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per 5/6 e per 1/6 a carico

dell'appellato. Non si attribuiscono ripetibili.

III. Intimazione:

-

-,

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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