locazione - valore litigioso - disdetta per mora - inizio del termine di diffida - onere della prova

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Numero d'incarto:

12.2004.79

Data decisione, Autorità:

06.04.2005, IICCA

Titolo:

locazione - valore litigioso - disdetta per mora - inizio del termine di diffida - onere della prova

OBBLIGO DEL CONDUTTORE

ONERE DELLA PROVA

VALORE DI CAUSA

art. 8 CC

art. 257d CO

art. 8 CPC-TI

Incarto n.

12.2004.79

Lugano

6 aprile 2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.43

della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 12/13 febbraio

2004 da

AP 1

rappr. da RA 1

contro

AO 1 Zurigo

rappr. da RA 2

in materia di locazione (contestazione della disdetta)

che il Segretario assessore ha respinto, con sentenza 19 aprile 2004,

accertando la validità della disdetta del rapporto di locazione tra le parti a

far tempo dal 31 maggio 2003.

Appellante la parte istante la quale, con appello 30

aprile 2004 chiede che la sentenza impugnata sia riformata nel senso

dell’accoglimento delle sue richieste intese alla nullità, rispettivamente

all’annullamento, della disdetta e postula l’ammissione al beneficio

dell’assistenza giudiziaria in appello, mentre la controparte, con osservazioni

12 maggio 2004, ne chiede sia la reiezione in ordine - siccome lo stesso non

sarebbe ricevibile in considerazione del valore di causa e dunque il rimedio di

diritto sarebbe semmai il ricorso per cassazione - che la reiezione nel merito.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti

prodotti;

Considerato

in fatto ed in diritto

1. I coniugi AP 1 e __________ hanno concluso, il 6 luglio

2000, con il locatore signor AO 1 un contratto di locazione, di durata

indeterminata per un appartamento a __________, la cui pigione mensile si

elevava a Fr. 1’148.-, oltre spese accessorie di Fr. 90.- (cfr. doc. 1 e doc. A

inc. Pretura).

2. Il

locatore ha notificato, il 5 marzo 2003, al solo marito una diffida di pagamento

di Fr. 4’950.85, invitandolo a versare l’importo entro 30 giorni, giusta l’art.

257d CO (doc. F inc. Pretura); il 14 marzo 2003, a fronte di scoperti che si

elevavano ormai a Fr. 6'336.-, ha nuovamente diffidato i conduttori, questa volta

con due raccomandate inviate separatamente ad ognuno dei coniugi (doc. I e I1

inc. Pretura).

Fatti

I

conduttori hanno in seguito effettuato diversi versamenti (doc. O, P, P1

e P2 inc. Pretura) per Fr. 2’813.25.

Tramite

due moduli ufficiali, il locatore ha poi notificato a ciascun conduttore, il 18

aprile 2003, la disdetta del contratto di locazione, con effetto dal 31 maggio

2003 (doc. M e N inc. Pretura).

Essi,19

aprile 2003, hanno ancora versato complessivamente Fr. 2’124.- (doc. P2 inc.

Pretura) e, il 7 maggio 2003, Fr. 2’772.- (doc. Q inc. Pretura).

3. Il 15 maggio 2003 i conduttori hanno inoltrato un’istanza di

contestazione della disdetta con la quale, in sostanza, rilevavano di aver nel

frattempo saldato i debiti e osservavano che la disdetta sarebbe stata

contraria alla buona fede (art. 271 CO) ed inefficace poiché il suo invio

prematuro, in quanto spedita quando non erano ancora decorsi i trenta giorni

dalla ricezione della comminatoria del 14 marzo 2003. Respingendo

l’istanza, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ ha

ritenuto che la disdetta non era abusiva, che la prematura intimazione non era

provata (onere che a sua mente spettava agli istanti).

4. La

sola signora AP 1, nel frattempo unica locataria poiché il marito aveva

lasciato l’abitazione coniugale, ha adito, con istanza

12 febbraio 2004 la Pretura di Bellinzona, postulando in via

principale l’accertamento della nullità della notifica di disdetta del 18

aprile 2003, in via subordinata l’annullamento.

L’istante

ha ripreso in sostanza le motivazioni poste in sede di conciliazione; in

particolare ha ribadito che la notifica della diffida del 14 marzo 2003 sarebbe

avvenuta solo dopo diversi giorni di giacenza della raccomandata e, in ogni

caso, dopo il 18 marzo 2003, con il che la disdetta del 18 aprile 2003

risulterebbe prematura e nulla. Le sue argomentazioni sono state contestate dalla

controparte all’udienza di discussione del 26 marzo 2004.

Il

Segretario assessore ha respinto l’istanza, con decisione 19 aprile 2004,

confermando la validità della disdetta con effetto al 31 maggio 2003, motivando

che la disdetta non era prematura - ritenuto anche in quella sede che la prova

incombesse all’istante - e nemmeno contraria alla buona fede.

5. Contro

questa decisione, l’istante è insorta, con appello 30 aprile 2004,

postulando nel merito la riforma dei dispositivi ai sensi delle domande già

poste dinanzi al giudice di prime cure e istando per l’ottenimento dell’assistenza

giudiziaria in sede d’appello.

Con

osservazioni 12 maggio 2004, l’appellato ritiene che l’appello sia da respingere,

in ordine, poiché non sarebbe raggiunto il valore di causa minimo e comunque

anche nel merito confermandosi nelle conclusioni del primo giudizio.

6. Giusta l’art. 97 CPC il giudice esamina d’ufficio ed in

ogni stadio di causa se esistono i presupposti processuali, cui la competenza

per valore appartiene. L’art. 8 CPC prevede che il valore delle controversie

sulla validità o sulla continuazione di una locazione si determini cumulando i

canoni relativi al periodo controverso. Nel caso di una causa concernente la

validità di una disdetta è determinante, per il calcolo del valore litigioso,

il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che

la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al momento in cui posa

essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, ad art. 8 m.

1).

L’appellante

pone due domande: la nullità della disdetta ex art. 257d CO e l’annullamento

della stessa ex 271 CO.

Se la

disdetta non fosse materialmente valida, e dunque non sarebbe applicabile

l’art. 257d CO, la disdetta avrebbe potuto essere data secondo i termini del

contratto, il quale prevedeva una locazione a durata indeterminata con, dopo la

prima scadenza del 31 marzo 2001, rinnovo di 6 mesi in 6 mesi e previo

preavviso di disdetta di 6 mesi. Il contratto poteva pertanto essere disdetto

per il 30 settembre ed il 31 marzo, con preavviso di sei mesi. In concreto, nell’aprile

2003, non sarebbe stato possibile disdire il contratto per il 30 settembre 2003,

perché la disdetta avrebbe dovuta essere notificata al più tardi il 31 marzo

2003 ed allora il contratto avrebbe potuto essere disdetto, la prima volta dopo

la disdetta per mora, solo per il 31 marzo 2004, vale a dirsi dieci mesi

dopo la disdetta inizialmente prevista per il 31 maggio 2003. Al

momento del giudizio di prima istanza la pigione era di Fr. 1’386.-. al mese

(cfr. doc. Q inc. Pretura e decisione Ufficio di conciliazione

12 gennaio 2004), e di conseguenza il valore di causa, di almeno

13’860.-, rende il rimedio dell’appello ricevibile.

Anche

ammesso che il locatore avesse potuto dare una nuova disdetta per mora

immediatamente dopo quella ritenuta intempestiva e quindi, con un valore di

causa allora, di un solo mese di pigione, la contestazione della locataria

verte anche sull’abusività della stessa disdetta con il che tornerebbe

applicabile il ragionamento esposto in precedenza e, per l’art. 6 CPC, in

presenza di domande alternative o eventuali, fa stato quella di maggior valore.

2.1 Conformemente all’art. 257d CO, quando il conduttore è in mora al

pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può

impartirgli un termine di 30 giorni per il pagamento; se entro il termine il

pagamento non avviene, il locatore può recedere dal contratto con preavviso di

30 giorni almeno per la fine del mese. La disdetta della locazione, successiva

alla messa in mora del conduttore, può essere data solo dopo trascorso il

termine di pagamento pena, in caso contrario, l’inefficacia della stessa (DTF

121 III 156; NRCP 2004, 398 n. 12).

L’appellante osserva come la disdetta sia stata prematura. A sua

mente la diffida di pagamento del 14 marzo 2003, notificata a mezzo

raccomandata, è rimasta in giacenza presso l’ufficio postale tanto da far sì

che il termine di 30 giorni sia iniziato a decorrere solo dopo il 18 marzo, con

il che la disdetta del 18 aprile 2003 sarebbe inefficace. L’appellante non è in

grado di comprovare tale affermazione, ma sostiene che comunque, giusta l’art.

8 CC, l’onere della prova, al proposito, incombe al locatore.

2.2 La

diffida porta la data del 14 marzo 2003 ma non è dato saper se è pure stata

spedita quel giorno. In ogni caso il termine di 30 giorni parte dal momento in

cui il conduttore riceve la diffida; determinante è il momento in cui il

destinatario prende effettivamente conoscenza della diffida, non quello in cui

essa entra nella sua sfera d’influenza (JdT 1994 I 205 cons. 2). Si tratta di

un’eccezione al principio della ricezione. Nel caso concreto, è provato

(nessuno lo contesta) che la raccomandata sia stata ritirata per cui non si può

ricorrere alla finzione del ritiro dopo il settimo giorno di giacenza; tuttavia

né l’appellante né l’appellato hanno provato la data effettiva del suo ritiro.

Non

essendo stata fornita tale prova, non è possibile sapere con certezza quando

gli inquilini ne hanno avuto conoscenza. Resta dunque da stabilire a chi debba

essere caricato l’onere probatorio riferito al momento in cui la messa in mora

è stata ritirata così da poter giudicare, nel caso concreto, a sfavore della

parte cui tale onere incombeva.

Giusta

l’art. 8 CC, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui

asserita, deve fornirne la prova. Tale articolo regola pure la conseguenza

dell’assenza della prova. La ripartizione dell’onere probatorio non dipende

dalla ripartizione del ruolo procedurale delle parti (DTF 118 II 521

cons. 3 b), ma deriva invece direttamente dal diritto materiale federale.

Nel caso specifico

spetta allo speditore, il quale vuole dedurre il suo diritto alla disdetta,

provare la data della ricezione della diffida, dalla quale decorre il termine

di trenta giorni (Lachat,

Commentaire Romand, Basilea 2003 ad art. 257d n. 6; Weber, Basler Kommentar, Basilea 2003, ad art. 257d n. 5).

L’appellante ha sempre

sostenuto che le raccomandate sarebbero rimaste in giacenza oltre il

18 marzo 2003. Incombeva quindi al qui appellato provare il fatto che

le raccomandate di messa in mora erano state ritirate prima del 18 marzo 2003 e

dunque che la sua disdetta fosse stata spedita dopo il decorso dei trenta

giorni e quindi non fosse prematura.

Infine, poco importa se

egli ha o meno contestato l’asserzione della locatrice sull’intempestività

della disdetta (cosa che, contrariamente alle affermazioni dell’appellante, è

avvenuta colla duplica), giacché l’onere probatorio gli incombeva comunque.

In sintesi, siccome il

locatore non ha provato che la disdetta era tempestiva, e non prematura,

l’appello deve essere accolto dovendosi constatare l’inefficacia della

risoluzione della locazione.

3. Dovendosi accogliere l’appello per i motivi che precedono torna

inutile discutere della nullità della disdetta per la pretesa violazione di

principi della buona fede.

4. L’assistenza

giudiziaria per la procedura d’appello può senz’altro essere concessa all’appellante

stante la sua precaria situazione economica (cfr. inc. DI.2004.76 della Pretura

di Bellinzona in materia di misure di protezione dell’unione coniugale dove

emerge chiaramente che la stessa non è in grado di provvedere con i mezzi

propri agli oneri di procedura ed alle spese di patrocinio) e l’esito per lei

positivo del merito di questa vertenza.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 30 aprile 2004 di AP 1 è accolto.

Di conseguenza la sentenza 19 aprile 2004 della Pretura di

Bellinzona è così riformata:

1. L’istanza

12/13 febbraio 2004 è accolta e di conseguenza la disdetta della locazione 18

aprile 2003 di AO 1 è inefficace.

2 La

tassa di giustizia di Fr. 200.- e le spese di Fr. 50.- sono poste a carico del

convenuto, che rifonderà all’istante Fr. 250.- per ripetibili.

Considerandi

II. La signora AP

1.

è ammessa al gratuito patrocinio per la procedura d’appello.

III. Le spese

della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di

giustizia Fr.100.-

b) spese Fr.

50.

-

Totale Fr.150.-

sono poste a carico

dell’appellato, il quale rifonderà all’appellante Fr. 500.- per ripetibili della

sede d’appello.

IV. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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