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istanza di sfratto prematura - disdetta del contratto di locazione inviata per posta raccomandata qualche giorno prima della fine di un mese e non ritirata

7 ottobre 2005Italiano6 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP

3, AP 2 e AP 1 hanno concesso in locazione a AO 1, con contratto del 1°

ottobre 2003, un appartamento di 3 ½ locali per una pigione annua di fr.

8'640.-, pagabili in rate mensili di fr. 720.- (doc. A). Il 16 marzo 2005 __________,

amministratrice dell’immobile, ha diffidato la conduttrice a versare la pigione

scaduta di fr. 1'840.- più spese di fr. 20.- entro 30 giorni, con la

comminatoria della disdetta del contratto (doc. B, C). Scaduto infruttuoso il

termine di pagamento, l’amministrazione immobiliare ha inviato il 26 aprile

2005 la disdetta del contratto mediante modulo ufficiale, con effetto dal 31

maggio 2005 (doc. D).

B. I

locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera lo sfratto di AO 1

con istanza del 1° giugno 2005. All’udienza del 17 giugno 2005 nessuna delle

parti è comparsa. Statuendo il 22 giugno 2005, il Segretario assessore ha

dichiarato irricevibile l’istanza di sfratto, ritenendo che la disdetta

esplicava i suoi effetti per la scadenza del 30 giugno 2005.

C. AP

3, AP 2 e AP 1 sono insorti il 27 giugno 2005 con un atto d’appello nel quale

chiedono l’accoglimento dell’istanza di sfratto. La conduttrice non ha

presentato osservazioni all’appello.

considerato

in diritto: 1. Nella fattispecie il primo giudice ha dichiarato

irricevibile l’istanza di sfratto, poiché a suo avviso essa era prematura. Egli

ha in effetti constatato che la disdetta inviata il 26 aprile 2005 era stata

validamente notificata l’ultimo giorno di giacenza della raccomandata,

ritornata al mittente il 4 maggio 2005 per mancato ritiro da parte della

destinataria (doc. D), con la conseguenza che la disdetta poteva esplicare i

suoi effetti solo per il 30 giugno 2005. Gli appellanti affermano in questa

sede che la disdetta del 26 aprile 2005 è stata validamente notificata il

giorno successivo, quando l’avviso di ritiro della raccomandata è stato posto

nella cassetta delle lettere della conduttrice.

2. Gli

istanti hanno prodotto agli atti la disdetta 26 aprile 2005, notificata su

modulo ufficiale per lettera raccomandata (doc. D), e la busta che la posta ha

ritornato loro il 4 maggio 2005 alla scadenza del termine di giacenza per

mancato ritiro da parte della destinataria (doc. E).

3. La disdetta è un'espressione unilaterale di volontà che necessita

di essere ricevuta dal destinatario ed esplica pertanto i suoi effetti quando

entra nella sfera d'influsso di questi, non essendo escluso che la notifica

della disdetta avvenga addirittura prima che il destinatario ne prenda

personalmente conoscenza (Zihlmann, Das Mietrecht, ed. 2, p. 105; Lachat, Le bail à

loyer, Losanna 1997, p. 413 e 414). La notifica di un atto è perfetta senza

che, oltre alla sua rimessa nella sfera d'influsso del destinatario, questi ne

prenda effettivamente conoscenza, ossia ne legga il contenuto (Thilo, A

quel moment la résiliation du bail est-elle effective ?, in JT 1954, p. 546 e

547; Engel, Traité des obligations en droit

suisse, ed. 2, p. 133; Higi, in Comm. di Zurigo, 1995, art. 266 -

266o CO, N. 38). La disdetta inviata per posta raccomandata si reputa giunta al

suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di

mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Bohnet, Les

termes et délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004; Lachat, in:

Commentaire romand CO, n. 5 ad art. 266a).

4. Nella

fattispecie nessuno è comparso all’udienza e gli istanti si sono limitati a

confermare la domanda di sfratto sulla base della documentazione prodotta,

ossia la busta non ritirata. Si tratta quindi di stabilire se la disdetta è da

considerare validamente consegnata alla destinataria il 4 maggio 2005, alla

scadenza del termine di giacenza, come ammesso dal primo giudice, o il 27

aprile 2005, come sostengono gli istanti. La tesi di questi ultimi è invero

fondata su autorevole dottrina (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p.

413 e 414), ma il medesimo autore ha modificato la sua posizione e propende ora

per la notifica alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Lachat,

Commentaire romand, n. 5 ad art. 266a), come avviene per il calcolo del termine

di comminatoria di disdetta in caso di mora (Lachat, op. cit., n. 6

ad art. 257d). Il giudizio del primo giudice resiste dunque alla critica e può

essere condiviso. Ne deriva che la disdetta è stata notificata nella

fattispecie il 4 maggio 2005 e poteva esplicare effetti solo per il 30 giugno

2005, così come deciso dal primo giudice. L’istanza di sfratto del 1° giugno

2005 era pertanto prematura e a ragione il Segretario assessore l’ha dichiarata

irricevibile (Rep. 1996, 248). L’appello deve di conseguenza essere respinto.

5. Gli

oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti, mentre non si

attribuiscono ripetibili alla convenuta, che non ha presentato osservazioni

all’appello.

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 segg. CPC

pronuncia

1. L’appello 27 giugno 2005 di AP 3, AP 2 e AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giudizio fr. 100.-

b) spese fr.

50.

fr.

150.

già

anticipati dagli appellanti rimangono a loro carico in solido. Non si

attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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