12.2005.124

Affitto - sfratto

31 gennaio 2006Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

1. AO

1 gestisce l’azienda agricola sita nel Comune di __________ in zona “__________”

e “__________”, da lei rilevata da __________ che a sua volta l’aveva ripresa

dal padre __________.

1 e AP 2 gestiscono a loro volta un’azienda agricola, ubicata in zona “__________”

anch’essa nel Comune di __________.

1, e prima di lei la famiglia __________, lavorava tra l’altro le particelle n.

1733, 1738 e 1777 di proprietà del __________ di __________ che le aveva date

in affitto agli AP 1, i quali a loro volta occupavano, e occupano tuttora, le

particelle n. 1779 e 1780 concesse in affitto dalle __________ a AO 1. Nel mese

di aprile del 2002 AP 1 e AP 2 hanno chiesto la restituzione delle particelle

n. 1733, 1738 e 1777 a AO 1 la quale, dopo avergliele rese, ha chiesto loro la

riconsegna dei fondi n. 1779 e 1780.

Con

istanza 23 settembre 2002 AO 1, adducendo l’esistenza di un contratto di

comodato da lei regolarmente disdetto, ha chiesto lo sfratto di AP 1 e AP 2

dalla particella no 1779 e dalla superficie di 29'152 mq della particella n.

1780 da essi occupati. Alla domanda si sono opposti i convenuti, contestando l’esistenza

di un comodato.

Con

giudizio 18 agosto 2003 il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza

rilevando che, i fondi di cui l’istante chiedeva la consegna essendo stati

concessi in uso alla controparte ottenendo in cambio da questa il diritto d’uso

di altri fondi, la cessione d’uso era da considerare onerosa, ciò che escludeva

l’esistenza di un comodato a favore di un contratto d’affitto. Quest’ultimo non

essendo però stato disdetto, mancava il presupposto per chiedere lo sfratto.

Con

scritto 3 settembre 2003 AO 1 ha pertanto messo in mora la controparte, chiedendole

di rimetterle a disposizione le particelle n. 1733, 1738 e 1780 RFD di __________

a valere quale controprestazione per l’uso del proprio fondo. Con ulteriore

scritto del 16 marzo 2004, costatato come controparte non aveva fatto fronte a

quanto richiesto, AO 1 ha dichiarato di recedere dal contratto di affitto.

2. Con

istanza 26 marzo 2004 AO 1 ha chiesto lo sfratto di AP 1 e AP 2 dalla

superficie di 29'152 mq di terreno facenti parti della particella n. 1780 di __________,

sostenendo che il contratto di affitto in essere tra le parti era stato

regolarmente disdetto.

Alla

domanda si sono opposti i convenuti, contestando innanzitutto la legittimazione

dell’istante a chiedere lo sfratto, argomentando che tale legittimazione

spettava semmai alle __________, proprietaria del fondo che aveva loro concesso

in affitto la controversa superficie di 16'000 mq. I convenuti hanno poi negato

di aver stipulato con l’istante o con suoi predecessori un contratto di subaffitto

di terreni agricoli: non relativamente alla particella n. 1780, ma neppure in

merito ai fondi a loro affittati dal __________ di __________ la cui occupazione

da parte dei signori __________ prima e dell’istante poi sarebbe stata abusiva.

3. Con

decisione 20 giugno 2005 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza,

ordinando ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante, entro 15

giorni, la superficie di mq. 13'844 della particella n. 1780 RFD di __________

che si sviluppa dal confine sud del fondo in direzione nord, fatta eccezione

per i primi 2660 mq. Il primo giudice ha dapprima accertato che la particella

n. 1780 di __________ era stata concessa in affitto dalle __________

all’istante, ad eccezione di una porzione di 2660 mq nella parte sud del fondo,

affittata ai convenuti. Ha poi rilevato che questi ultimi non occupano solo la

porzione di fondo di loro spettanza, bensì un’area di circa 16'000 mq, senza beneficiare

di un valido titolo giuridico. Ha poi rilevato come l’uso di tale porzione del

fondo era sorretta da un accordo tra la AO 1 e gli AP 1, che confermava un

precedente accordo tra AP 1 e i __________ e in virtù del quale questi ultimi -

ai quali è poi subentrata AO 1 - lavoravano le particelle n. 1733, 1738 e 1777

di proprietà del __________ di __________ e in affitto agli AP 1, mentre gli AP

1 lavoravano la parte sud del fondo n. 1780. Ha quindi ritenuto che tale scambio nell’uso dei fondi configurasse un contratto d’affitto, disdetto dall’istante

dopo che i convenuti avevano chiesto la restituzione delle particelle del __________.

4. Con

appello 28 giugno 2005, di cui con osservazioni 29 luglio 2005 parte appellata

postula la reiezione, i convenuti chiedono la riforma del giudizio impugnato

nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza di sfratto.

Considerato

Considerandi

5.

Pretore ha ritenuto che tra le parti in causa sia stato in essere un accordo in

base al quale, per motivi di razionalizzazione dell’attività agricola, ciascuna

parte aveva consentito alla rispettiva controparte di lavorare dei fondi di

propria pertinenza. Rilevato il rapporto di interdipendenza esistente tra tali

reciproche concessioni, il primo giudice ha quindi escluso l’esistenza di un

contratto di comodato perché la concessione in uso non poteva essere

considerata gratuita, essendovi una controprestazione di pari natura, optando

per il contratto di affitto, o meglio di subaffitto. Gli appellanti censurano

la sentenza sostenendo che il Pretore avrebbe ritenuto a torto l’esistenza di un

contratto di subaffitto agricolo.

5.1

sede di risposta gli appellanti avevano sostenuto che la superficie di 16'000

mq della particella n. 1780 da essi occupata era stata data loro in affitto

dalle __________.

Per quanto concerne i contratti di locazione in essere tra le __________,

proprietarie del terreno, e le parti in causa, va dato atto che, in particolare

a dipendenza delle modifiche intervenute nella designazione dei fondi

nell’ambito della procedura di RT e a causa dei cambiamenti dei fittavoli, la

documentazione versata agli atti non è certo un esempio di chiarezza.

Nondimeno, unitamente alle prove testimoniali essa permette di stabilire che -

come pertinentemente accertato dal Pretore e non più contestato in questa sede

- la particella n. 1780, di complessivi mq 74'796 è stata data in affitto a AO

1, salvo una porzione di 2'660 mq concessa in affitto agli appellanti (teste __________,

verbale 17 ottobre 2002, pag. 6, inc. DI.2002.81). Tenuto conto di una

superficie coltivabile di circa 40'000 mq, AO 1 paga un canone di fr. 800.-

annui mentre gli appellanti versano per la loro porzione fr. 80.- annui. Occupando

complessivamente oltre 16'000 mq della particella n. 1780 gli appellanti

travalicano quindi abbondantemente gli estremi del contratto di locazione e ciò

a discapito dell’appellata.

5.2

circostanza che gli appellanti occupano la porzione di terreno di pertinenza

dell’appellata non è, da sola, sufficiente per dedurne che ciò sia da

ricondurre ad un contratto di affitto tra le parti. Stante le contestazioni in

essere, l’onere di dimostrare l’esistenza di siffatto contratto tocca all’istante,

la quale fonda la propria domanda di sfratto sulla disdetta di tale negozio.

qui avantutto rilevato che gli appellanti medesimi hanno indicato quale causale

del loro possesso un contratto di locazione, seppure concluso con le __________

e non con l’istante. Già si è visto che con quel contratto gli appellanti hanno

però ricevuto in affitto solo una superficie di 2'660 mq, ma non la porzione

eccedente. La mancata dimostrazione della loro tesi non implica invero automaticamente

che si debbano ritenere dimostrati i fatti addotti da controparte, in

particolare l’esistenza del preteso contratto di subaffitto. Va nondimeno

rilevato che, il contratto da essi invocato non costituendo base per il loro

possesso, gli appellanti non hanno alcun valido titolo per l’occupazione della

superficie che le __________ hanno data in affitto all’appellata.

5.3

mente degli appellanti, dalle tavole processuali non risulterebbe l’esistenza

della necessaria volontà contrattuale.

Per

quanto riguarda le particelle n. 1733, 1738 e 1777, è ammesso che le stesse

sono state date in affitto agli appellanti dal __________ di __________. Pure

pacifico è che fino al 2002, quando AP 1 e AP 2 ne hanno chiesto la

restituzione, esse erano in possesso dell’appellata e, ancor prima di lei della

famiglia __________. Certo, gli appellanti sostengono che l’occupazione da

parte dell’istante e dei di lei predecessori sarebbe stata abusiva. Tale

affermazione è però rimasta allo stadio di puro parlato e non trova riscontro

nell’istruttoria. Neppure la testimonianza di __________ (verbale 17 ottobre

2002, inc. DI.2002.81) supporta tale assunto, poiché egli si limita a riferire che

AP 2 avrebbe chiesto a __________ di liberare un terreno a fianco della strada,

ottenendone un rifiuto. Da questa testimonianza si evince poi che i __________

occupavano tale terreno sicuramente dagli anni ’80, senza che gli appellanti

abbiano mai intrapreso alcunché per porre termine a quella che oggi definiscono

occupazione abusiva di oltre un ettaro di terreno, continuando invece a versare

il relativo canone d’affitto al __________.

Sostanzialmente

uguale appare la situazione per quanto riguarda la parte del fondo oggetto del

presente contendere che gli appellanti hanno occupata pacificamente e occupano tutt’ora

benché il proprietario l’abbia concessa in affitto all’appellata la quale ne

paga il canone. Le parti erano a conoscenza di tale situazione, la questione

essendo stata nuovamente così definita in occasione di un sopralluogo nel mese

di aprile del 2000 (teste __________, verbale 17 ottobre 2002, inc.

DI.2002.81). La reciproca occupazione non risulta aver mai dato problemi di

sorta, fino a quando gli appellanti hanno chiesto di rientrare in possesso dei terreni

occupati dalla controparte, provocando la domanda di restituzione che qui ci

occupa. Non è comprensibile, né gli appellanti lo spiegano, per quale ragione,

stante la primordiale importanza che i terreni rivestono per un’azienda

agricola, essi avrebbero rinunciato a lavorare una parte del terreno la cui

superficie totale corrisponde circa all’8% della superficie totale della

masseria presa in affitto dal __________, senza contropartita e continuando a

pagarne essi stessi il canone. L’unica spiegazione plausibile è quella invocata

dall’istante e fatta propria da Pretore, che tale rinuncia sia da ricondurre ad

un accordo intervenuto a suo tempo tra gli appellanti e la famiglia __________

- alla quale è poi subentrata l’istante - che permetteva a ciascuno di lavorare

parte dei terreni dell’altro. Ciò trova una sua logica nel fatto che le

particelle n. 1733, 1738 e 1777 sono ubicate ai margini della masseria AO 1, ma

assai discoste dalla masseria AP 1, mentre la parte del fondo 1780 lavorata da

questi ultimi, lontana dalla masseria AO 1, confina con la masseria AP 1 e lo

scambio permetteva un’attività agricola più razionale. Questa soluzione è poi confortata

dal fatto che tale situazione si è protratta per anni senza dar adito a

problemi.

L’impossibilità

di stabilire quando esattamente l’accordo sia stato concluso non impedisce,

stante la situazione, di ritenere l’esistenza di un contratto d’uso, poiché la

volontà reciproca e concorde risulta comunque dall’agire concludente delle

parti espresso per un lungo periodo di tempo.

6.

Resta da determinare la natura di tale accordo. Il Pretore, a ragione,

lo ha qualificato quale affitto. Ciascuna parte ha in effetti concesso

all’altra l’uso di superfici agricole e tali prestazioni sono in rapporto

sinallagmatico, l’una essendo la controprestazione dell’altra e viceversa. Il

fatto che le parti non si siano accordate in merito all’ammontare del fitto

omettendo di stabilire un compenso in denaro non è rilevante, considerato che

ciò non è necessario per la conclusione del contratto, essendo sufficiente che

sia stabilita la natura onerosa del diritto d’uso (Higi, Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 275 CO), onerosità che

in concreto appare evidente stante il rapporto di reciprocità delle rispettive

prestazioni. Siffatti contratti di scambio (cosiddetti Pachttauschverträge)

costituiscono una forma particolare di subaffitto (Studer, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 3. ed., n. 4

ad art 292 CO).

7.

Gli

appellanti si dolgono che il Pretore non abbia considerato che il contratto di

affitto da essi stipulato con il __________ di __________ vieta esplicitamente

il subaffitto.

L’art.

291.

CO prevede invero che il subaffitto della cosa necessita del consenso del

locatore, il quale può negarlo solo a precise condizioni (art. 291 cpv. 2 CO).

Ciononostante il divieto di subaffitto contenuto nel contratto d’affitto è

considerato valido (Higi, op.

cit., n. 16 ad art. 291 CO). L’inosservanza degli obblighi legali e contrattuali

relativi al subaffitto costituisce certo una violazione contrattuale, che

tuttavia non influisce sulla validità del contratto di subaffitto, che esplica

i propri effetti tra gli stipulanti (Higi,

op. cit., n. 15 ad art. 291 CO).

8.

mente degli appellanti l’esistenza di un contratto di subaffitto

relativamente ai fondi di proprietà del __________ sarebbe esclusa dalla

testimonianza di __________. La teste ha in effetti dichiarato che non vi erano

mai stati scambi di terreni delle __________ con quelli del __________ (verbale

14.

giugno 2004). Il Pretore si è già ampiamente confrontato con questa

testimonianza, dando ragione dei motivi per i quali non l’ha ritenuta decisiva.

Con gli argomenti esposti dal Pretore, ai quali si rinvia, l’appellante non si è

però confrontata e i medesimi, incontestati, mantengono integralmente intatta la

loro validità.

poi vero, come rilevato dagli appellanti, che l’istante non aveva mai addotto in

precedenza l’esistenza di un contratto di affitto, invocando nella precedente

procedura di sfratto il comodato. Ciò però non esclude l’esistenza del

contratto d’affitto e non nuoce all’appellata. Non va infatti dimenticato che

la qualifica del contratto quale comodato è stato il frutto di una sua erronea interpretazione

giuridica della fattispecie, avendo essa omesso di considerare che, essendovi

due cessioni d’uso dipendenti una dall’altra, l’una andava considerata quale

controprestazione dell’altra, ciò che rendeva onerosa la cessione d’uso,

escludendo quindi il comodato.

conseguenza, l’appello dev’essere respinto e la sentenza impugnata confermata.

Le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello 28 giugno 2005 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

tassa di giustizia fr. 150.-

spese fr. 50.-

Totale

fr. 200.-

sono

poste a carico degli appellanti che rifonderanno a controparte fr. 600.- di

ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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