12.2005.150

Promessa di donazione immobiliare - nullità per vizio di forma - abuso di diritto

23 novembre 2006Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

1. L'attore ed il convenuto erano azionisti in ragione di metà ciascuno

della __________, all'epoca proprietaria dei mappali n. 131 - allora n. 84, sul

quale sorge il garage/magazzino oggetto della presente controversia - e 420 RFP

di __________.

Con

rogito n. 998 del 3 ottobre 1991 del notaio __________, la __________,

rappresentata dal vicepresidente del consiglio d'amministrazione AO 1, vendette

a AP 1 i predetti mappali al prezzo complessivo di fr. 1'360'000.-.

Lo stesso

giorno, AP 1 e AO 1 stipularono una convenzione, in forma scritta, con la quale

il primo concedeva al secondo l'uso del garage censito quale subalterno B (28

mq) della particella n. 84. Il punto 6 della convenzione prevedeva poi che alla

scadenza del contratto, di durata di 4 anni e prorogabile di altri 3, AP 1 si

impegnava a donare il garage -oppure un altro in sua sostituzione- ad AO 1 o

persona fisica o giuridica da esso designata.

donazione non è mai stata fatta e, scaduto il termine di 7 anni previsto nel

contratto, il 28 gennaio 1999 il convenuto ha assegnato all'attore un termine

di 10 giorni per riconsegnare il garage. Con sentenza 8 aprile 2000 (confermata

il 25 maggio successivo da questa Camera) il Pretore, adito da AP 1, ha fatto ordine

ad AO 1 di mettere a disposizione dell'istante il garage di cui trattasi.

2. Con

petizione 28 aprile 2000 AO 1 ha chiesto la condanna del convenuto a concludere

con lui un contratto di donazione relativo al garage/magazzino sito sul mappale

n. 84 (attualmente 131) RFD di __________ di sua proprietà. Egli rileva che nell'ambito

della vendita dei fondi di proprietà della __________ a AP 1 era stato dedotto

dal prezzo di vendita un importo di fr. 30'000.- per tenere conto del fatto che

la proprietà del garage avrebbe dovuto essere attribuita a AO 1. Poiché AP 1

intendeva realizzare un altro garage da offrire all'attore in sostituzione di

quello esistente, la prevista donazione non fu perfezionata, ma fu pattuito un

diritto d'uso in attesa della realizzazione della nuova costruzione, mai edificata.

Non essendo stata offerta alcuna valida alternativa, opponendosi ora al perfezionamento

della donazione il convenuto agisce in malafede. In tal senso, pur riconoscendo

la nullità della promessa di donazione per vizio di forma, a mente dell'attore l'invocare

tale nullità costituisce un abuso di diritto, l'accordo essendo già stato in

buona parte eseguito. In particolare il prezzo del garage è stato pagato e l'attore

ne ha usufruito per il periodo di tempo previsto, investendo cospicui mezzi per

la riattazione della propria casa di __________ a cui il posteggio è destinato.

Inoltre il convenuto invoca la nullità per ragioni estranee allo scopo che la

legge vuole tutelare, avendo egli subordinato l'esecuzione della convenzione

all'accettazione di alcune -inaccettabili- condizioni poste nell'ambito della

liquidazione della società __________ di cui le parti sono entrambe azioniste.

domanda cautelare pedissequa alla petizione con la quale l'istante postulava di

poter continuare ad utilizzare il garage per la durata della causa è stata

respinta dal Pretore con decreto 2 giugno 2000.

3. Con

risposta 5 ottobre 2000 il convenuto si è opposto alla petizione, sostenendo

che l'accordo invocato da controparte è solo un contratto di comodato e non una

promessa di donazione, la dichiarazione del convenuto di voler donare il garage

essendo da intendere quale mera dichiarazione d'intenti, non vincolante e senza

valore giuridico, entrambe le parti essendo peraltro state rese edotte della

nullità della convenzione non redatta nella forma dell'atto pubblico. Inoltre, la

mancata conclusione dell'accordo sarebbe riconducibile all'agire dell'attore,

al quale egli aveva offerto diverse soluzioni alternative, che non erano però

state accettate.

Con gli

allegati di replica e duplica entrambe le parti hanno confermato le proprie

domande, e così con le rispettive conclusioni.

4. Con

sentenza 14 luglio 2005 il Pretore ha accolto la petizione. Il primo giudice ha

considerato abusiva l'opposizione del convenuto, al quale non ha riconosciuto la

facoltà di contestare la validità dell'impegno -benché nullo perché non redatto

nella forma dell'atto pubblico- rilevando che egli lo aveva comunque già

adempiuto per la maggior parte.

5. Con

appello 1° settembre 2005 il convenuto postula la riforma della sentenza

impugnata nel senso di respingere integralmente la petizione.

Con

osservazioni 18 ottobre 2005 l'appellato propone la reiezione integrale del

gravame.

Considerato

Considerandi

6.

Per

l'art. 243 cpv. 1 CO, la promessa di donazione esige per la sua validità la

forma scritta. La promessa di donazione di un fondo o di un diritto reale

immobiliare necessita invece della forma qualificata dell'atto pubblico (art.

243.

cpv. 2 CO).

Nel caso

concreto, la "Vereinbarung" 3 ottobre 1991 (doc. C) è stata

redatta nella forma scritta semplice. Così anche la clausola

no. 6, con la quale AP 1 si è impegnato a "...die __________ oder einer

von ihm designierten natürlichen oder Juristische Person zum Schätzungswert zu

verschenken". Nella misura in cui tale clausola costituisce una

promessa di donazione - questione perlomeno discutibile, seppure non sollevata

dalle parti, tenuto conto che la donazione avveniva "zum Schätzungswert"

(al valore di stima), ciò che lascerebbe intendere l'esistenza di un negozio

misto - essa è quindi manifestamente nulla.

7.

Secondo

la dottrina e la giurisprudenza tradizionali, relativi alla compravendita immobiliare,

la nullità per vizio di forma era ritenuta assoluta ed insanabile, anche nel

caso di adempimento volontario, con l’obbligo per il giudice di considerarla

d’ufficio (DTF 44 II 347; Von Tuhr / Peter,

Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3a ed.,

vol. 1, pag. 237; Bucher, Schweizerisches

Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2 a ed, pag. 172; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht,

9.

ed., pag. 125; Hess, Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, 3 a ed., n. 10 ad art. 216 CO). La più recente

dottrina e giurisprudenza ha però attenuato questo principio della nullità

assoluta, stemperandolo alla luce del principio dell’affidamento (Merz, Berner Kommentar, n. 461 e segg.

ad art. 2 CC). Fin dalla sentenza DTF 50 II 142 veniva perciò riconosciuto che

l’eccezione del vizio di forma sollevata abusando della buona fede non era

meritevole di protezione (cons. 4 a p. 148). Questa deroga al principio della

nullità assoluta è stata costantemente confermata e precisata dal Tribunale

federale (ad es. DTF 53 II 165, 72 II 39, 78 II 227, 86 II 404, 87 II 28, 90 II

156, 104 II 101, 106 II 151, 112 II 107, 112 II 330, 115 II 338). Nella

sentenza DTF 87 II 28 veniva riconosciuto che un contraente può contestare alla

controparte il diritto di valersi delle conseguenze della nullità dimostrando

l’esistenza di particolari circostanze che rendano manifesto che la denuncia

del vizio di forma avviene in urto al principio dell’affidamento (cons. 4 a p.

31). Siffatte particolari circostanze sono da valutare in ogni singolo caso

tenendo conto di tutti gli elementi e senza essere legati a regole fisse (DTF

104.

II 101, 90 II 156; IICCA 11 aprile 1988 in re A./G.). In ogni caso vale il

principio che vi è abuso di diritto nell’invocazione del vizio di forma

solamente se nei suoi punti importanti il contratto è già stato volontariamente

adempiuto in coscienza dell’esistenza del vizio di forma (DTF 115 II 338 e 339,

con riferimenti a DTF 104 II 101 e segg., 112 II 111 e segg.; Merz, op. cit., n. 485 e segg. ad art.

2.

CC; Giger, Berner Kommentar, n.

426.

segg. ad art. 216 CO).

8.

Il Pretore ha

dapprima rilevato che le parti erano state rese attente dal loro consulente che

la promessa di donazione necessitava dell'atto pubblico e ne ha concluso che il

convenuto si era assunto il rischio della precarietà dell'atto e di conseguenza

non era legittimato a invocare il vizio di forma. Il primo giudice ha poi ritenuto

che il convenuto non poteva invocare la nullità dell'atto anche perché a far

tempo dalla sottoscrizione del contratto egli ne aveva ossequiato tutte le

clausole e l'insieme delle prestazioni era sul punto di essere ultimato.

Inoltre, ancora dopo la scadenza del comodato aveva confermato di essere

intenzionato a rispettare gli accordi presi. Il Pretore ha ancora considerato

abusivo invocare la nullità dell'atto perché le pretese avanzate dal convenuto per

contrastare la donazione non erano in connessione con l'accordo di cui

rifiutava l'esecuzione, e da ultimo ha ritenuto tardive le proposte del

convenuto in merito a soluzioni alternative.

9.

L'appellante contesta

che vi sia abuso di diritto nell'invocare la nullità dell'atto, rilevando che

contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice il contratto non era stato

adempiuto, la donazione non essendo mai stata fatta.

A ragione. Dagli atti

risulta che AP 1 e AO 1 intendevano districare la situazione relativa alle

società nelle quali erano interessati. In questo contesto, interessati al

palazzo il primo e al garage il secondo (teste __________, verbale 11 settembre

2001, pag. 2), essi si sono accordati nel senso che la __________ vendeva a AP

1.

due fondi di sua proprietà siti a __________, mentre il garage - quello sulla

particella n. 131 oppure un altro ubicato sul medesimo fondo o sulla particella

n. 420 o ancora su altro fondo nel nucleo del paese - doveva essere infine

attribuito a AO 1. Molto verosimilmente per avere il tempo di sviluppare e

realizzare una soluzione alternativa -anche se l'appellante contesta che questo

fosse il motivo- le parti si sono quindi accordate nel senso di mettere a

disposizione dell'appellato il garage di cui trattasi per un periodo di 4 anni,

prorogabile di altri 3. Alla scadenza del termine, AO 1 avrebbe quindi dovuto

diventare proprietario del garage mediante donazione (teste __________, verbale

12.

giugno 2001). La convenzione doc. C regolamentava quindi anche la situazione,

non ancora definitiva, per il periodo di tempo stabilito, permettendo ad AO 1

l'uso del garage durante il periodo transitorio fino al passaggio di proprietà

del fondo - o di un altro - da farsi nella forma della donazione. La donazione non

essendo mai stata perfezionata, il solo fatto di aver rispettato le clausole

accessorie della convenzione non permette però di ritenere che il contratto sia

stato adempiuto. Per questo motivo non è inibita la facoltà dell'appellante di

invocare il vizio di forma.

10.

Per

quanto riguarda l'affermazione dell'appellato, il quale sostiene che l'agire

dell'appellante sarebbe abusivo per il fatto che egli ha a sua volta adempiuto

il contratto avendo già pagato il prezzo del garage nell'ambito della vendita

dei fondi della __________ all'appellante, la stessa merita qualche riflessione.

Va qui rilevato che, qualora il garage fosse effettivamente stato pagato, il

prospettato negozio in realtà non costituirebbe donazione, bensì compravendita.

Anche in quest'evenienza l'accordo doc. C sarebbe però nullo per vizio di

forma, e ciò per un duplice motivo. Intanto perché necessiterebbe anch'esso

dell'atto pubblico (art. 216 cpv. 1 CO). Inoltre lo stesso neppure contiene tutti

gli elementi essenziali del futuro contratto principale (Giger, Berner Kommentar, n. 37 ad art.

22.

CO; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht,

9.

a. ed. pag. 108), per cui non costituirebbe base sufficiente per

la compravendita, ciò neppure qualora fosse stato stipulato nella forma

dell'atto pubblico. Per essere valida in tal senso la convenzione avrebbe in

effetti dovuto precisare, oltre all'oggetto della vendita, perlomeno anche il

prezzo d’acquisto (Cavin, Schweizerisches

Privatrecht, vol. VII/1, pag. 2), che però non è indicato. Poiché la convenzione

- a prescindere dalle carenze formali - non indica tutti gli essentialia

negotii della compravendita e quindi neppure potrebbe costituire valido

contratto già per tali mancanze, non si potrebbe seriamente sostenere che

rifiutandosi di darvi seguito e stipulare il contratto principale l’appellante abbia

commesso abuso di diritto. Il solo fatto che il prezzo sarebbe stato pagato

nell'ambito della vendita dell'immobile della __________ all'appellante non muterebbe

la natura onerosa dell'operazione, e di conseguenza la donazione sarebbe una

chiara simulazione inscenata per nascondere una compravendita. In questa

situazione l'appellato sarebbe assai malvenuto a chiedere al giudice di imporre

la stipulazione di un contratto di donazione considerato che il relativo atto

pubblico - nel quale secondo l'intento del donatario la sentenza del giudice

deve sostituire la mancante dichiarazione di volontà del donante - costituirebbe

un clamoroso falso. Che tal modo di procedere non potrebbe meritare tutela va

da sè, senza che sia necessario illustrare le conseguenze di natura penale e

civile che siffatto modo di procedere comporterebbe.

11.

Per i motivi che

precedono, la decisione del Pretore di negare all'appellante la possibilità di

invocare la nullità perché ciò costituirebbe abuso di diritto appare

insostenibile. L'appello deve di conseguenza essere accolto e la sentenza

impugnata riformata nel senso di respingere la petizione. Spese

e ripetibili di entrambe le istanze seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

pronuncia:

I. L’appello 1 settembre 2005 di AP 1 è

accolto.

conseguenza, la sentenza 14 luglio 2005 della Pretura del distretto di Lugano,

sezione 3 è così riformata:

1.

petizione è respinta.

2.

tassa di giustizia di fr. 1'700.- e le spese, già anticipate, e così pure le

spese peritali, sono poste a carico della parte attrice, con l'obbligo di rifondere

al convenuto fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello

consistenti in:

a) tassa di

giustizia fr. 850.-

b) spese

fr. 50.-

Totale

fr. 900.-

da anticiparsi

dall’appellante, sono poste a carico dell'appellato, con l’obbligo di rifondere

alla controparte fr. 1'500.- di ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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