12.2005.189

Negata riduzione del canone di locazione per asserito difetto consistente in esalazioni tossiche, non constatato dalla perizia giudiziaria nell'appartamento locato

2 gennaio 2007Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. AO

1, Z__________, ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di quattro

locali al settimo piano di Via S__________ a C__________ con contratto del 1°

ottobre 1989, successivo a un precedente contratto del 7 dicembre 1963 (doc. A,

inc. UC), con un canone di fr. 458.- mensili oltre fr. 80.- di acconto riscalda-mento/acqua

calda. La conduttrice ha segnalato alla locatrice la presenza di sostanze tossiche

nocive alla salute nell’apparta-mento locato dal dicembre 2000 e dall’aprile

2002 ha depositato la pigione presso l’Ufficio di conciliazione (UC) di C__________.

Con istanza 30 aprile 2002 ha presentato a quest’ultima autorità una domanda di

riduzione della pigione alla metà dal mese di dicembre 2000, di condanna della

locatrice al risarcimento delle spese di accertamento in fr. 4'945.- e la

liberazione in suo favore dei canoni di locazione depositati. L’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di C__________ ha respinto con decisione

29 agosto 2003 le domande della conduttrice e ha disposto la libe-razione delle

pigioni depositate in favore della locatrice (doc. A).

B. AP

1 si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud con istanza 1°

ottobre 2003, chiedendo la riduzione del canone di locazione al 50% dal mese di

dicembre 2000, la restituzione di metà della pigione alla conduttrice e la

condanna della convenuta all’eliminazione del difetto riscontrato nei locali e

al pagamento di fr. 4'945.- a titolo di risarcimento del danno. All’udienza del

3 dicembre, indetta per la discussione, l’istante ha confermato le proprie

domande, alle quali si è opposta la convenuta. Quest’ultima ha postulato a

titolo di misura cautelare lo sblocco immediato delle pigioni depositate presso

l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, domanda alla quale si è

opposta l’istante. Statuendo l’11 dicembre 2003 sulla domanda cautelare, il Segretario

assessore della Pretura ha ordinato la liberazione in favore della locatrice di

metà delle pigioni depositate e ha fatto ordine alla conduttrice di versare

metà della pigione alla locatrice e di depositare l’altra metà all’UC. Esperita

l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 3 agosto 2005,

dove hanno confermato le rispettive domande di giudizio.

C. Con

sentenza 14 ottobre 2005 il Segretario assessore ha respinto l’istanza 1°

ottobre 2003, ha disposto l’integrale liberazione delle pigioni depositate

presso l’UC in favore della locatrice e ha posto a carico dell’istante la tassa

di giustizia di fr. 200.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr.

1'200.- per ripetibili.

D. AP

1 è insorta contro il giudizio di prima sede con un appello del 26 ottobre

2005, nel quale chiede che in riforma della sentenza impugnata la sua istanza

sia integralmente accolta, con protesta di spese e ripetibili. Nelle proprie

osservazioni del 21 novembre 2005 la convenuta propone la reiezione dell’appello,

anch’essa con protesta di spese e ripetibili.

e considerando

Considerandi

1.

L’appello

è tempestivo ed è ricevibile dal profilo del valore litigioso, che ammonta a

fr. 20'816.- (canone di locazione mensile di fr. 538.- diviso due per 59 mesi,

oltre a fr. 4'945.-).

2.

Nella

fattispecie il Segretario assessore ha respinto l’istanza della conduttrice, ritenendo

non sufficientemente provata l’esistenza di un difetto oggettivo dell’ente

locato. Egli ha rilevato che gli inconvenienti lamentati dall’istante,

consistenti in esalazioni irritanti per la pelle e gli occhi, fonte di bruciori

agli occhi e ai piedi e fastidi alla gola, non erano stati accertati dalla

perizia giudiziaria. Il perito giudiziario ing. G__________ non ha riscontrato nell’appartamento

dell’istante odori provenienti dai residui del ventilatore, né di idrocarburi

né di altro (delucidazione e completazione referto peritale del 21 dicembre 2004,

pag. 5) né spostamenti d’aria anomali all’interno dell’appartamento, né fuoriuscite

di sostanze gassose o di altro genere dagli impianti di ventilazione delle

cucine e da quello del riscaldamento (perizia del 23 settembre 2004, pag. 5) e

ha escluso un collegamento tra i liquami del cassonetto di raccolta dei

rifiuti, i pozzetti, il locale lavanderia e i disagi lamentati dalla

conduttrice. L’esperto ha ritenuto che le concentrazioni di profumo di limone

rilevate dal consulente di parte nell’appartamento dell’istante sarebbero

dovute a prodotti di pulizia o detersivi, in ogni modo in concentrazioni senza

pericolo tossicologico e non pericolose per la salute delle persone (referto

peritale del 23 settembre 2004, pag. 9). Il Pretore ha inoltre ritenuto che nemmeno

i rapporti del consulente di parte dell’istante consentivano di ritenere

provata l’esistenza di esalazioni tossiche di qualsiasi genere. Da qui la

reiezione dell’istanza e la liberazione delle pigioni depositate in favore

della locatrice.

3.

L’istante

rimprovera in sostanza al primo giudice di aver statuito fondandosi solo sulle

risultanze della perizia giudiziaria, viziata dalle manomissioni apportate dalla

locatrice in corso di istruttoria all’oggetto locato, senza aver considerato le

numerose testimonianze e le consulenze di parte dalle quali emerge in modo

palese l’esistenza di sostanze nocive, di disfunzioni agli impianti peritati e

il nesso di causalità tra le immissioni tossiche e i disturbi da lei

presentati, avvertiti anche da terzi e che devono essere considerati difetti ai

sensi dell’art. 259a CO. In particolare, prosegue l’appellante, non è possibile

banalizzare “il profumo di limone”, che è in realtà un gas irritante atto a

provocare neuriti e avvelenamenti, come attestato dai documenti da lei versati

agli atti. L’istante ribadisce dunque le richieste di riduzione della pigione

nella misura della metà e la rifusione dell’importo di fr. 4'945.- per le spese

di accertamento dei difetti.

4.

In base all'art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità

della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione

proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha

avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo (Lachat/ Micheli,

Le nouveau droit du bail, 2a ed., Losanna 1992, p. 121; Zihlmann,

Das Mietrecht, 2a ed.,

Zurigo 1995, p. 76; II CCA 26 gennaio 1995 in re O./M.). Scopo

della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una

pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne

impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del

corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e

dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di

compravendita (SVIT, Schweizerisches Mietrecht,

2a ed., N. 17 ad

art. 259d CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von

Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 187 e segg.; IICCA 23 aprile 1996 in re T. lc./S. SA, 23 agosto

1996.

in re C./G.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e

l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di

locazione incombe al conduttore (Higi, Zürcher

Kommentar, N. 20 ad art. 259d CO; SVIT, op. cit., N. 26

ad art. 259d CO; IICCA 15 gennaio 1997 in re R. SA/D.

AG, 25 aprile 1997 in re D./P. e lc., 7 dicembre 2001 in re S./I. SA).

5.

rimprovero mosso dall’appellante al primo giudice per aver seguito solo

l’opinione del perito giudiziario cade nel vuoto già per il fatto che il Segretario

assessore ha meticolosamente analizzato nella propria sentenza tutti gli

elementi istruttori e si è fondato anche sui documenti prodotti dall’istante e

sulle deposizioni dei testimoni (cfr. in particolare consid. 7, 8).

L’appellante sostiene che al momento della perizia giudiziaria le condizioni

dei luoghi erano diverse da quelle esistenti al momento in cui essa ha

segnalato alla locatrice i disagi da lei riscontrati nell’appartamento, in

particolare per l’agire della convenuta, che ha fatto eseguire interventi e

manomissioni agli impianti, ancora un giorno prima dell’ultimo sopralluogo

eseguito dal perito giudiziario. Inoltre, lamenta l’appellante, il perito non

ha effettuato controlli dell’impianto di riscaldamento e del pozzetto di

scarico fuori uso per poter escludere possibili collegamenti abusivi o

irregolari. Le risultanze della perizia giudiziaria non possono quindi essere

seguite acriticamente, senza tenere conto di tutte le altre risultanze

istruttorie, che hanno dimostrato l’esistenza nell’appartamento dell’istante di

“sostanze altamente tossiche e tali da incidere sulla salute delle persone”.

L’istante ribadisce di aver provato l’esistenza di composti chimici nocivi per

la salute nel suo appartamento grazie alle constatazioni eseguite dall’agenzia

di investigazioni __________ (doc. M) e alle perizie di parte elaborate dalla B__________

(doc. L) e dalla G__________ SA (doc. S1, T, U e V), corroborate dalle

deposizioni testimoniali di chi ha avvertito nel suo appartamento i bruciori e

le irritazioni, di cui cita nel lungo appello stralci selezionati. Se non che,

un’analisi dell’istruttoria nel suo insieme porta a concludere che l’istante

non ha provato, come le incombeva, l’esistenza di un difetto della cosa locata

di cui sarebbe responsabile la convenuta.

6.

documenti allestiti su incarico della conduttrice hanno invero dimostrato

l’esistenza nell’appartamento occupato da lei e dalla figlia di determinate

sostanze organiche come isopropanolo, idrocarburi medio-leggeri e xileni (doc.

S, L, I; deposizione Giulio Pravettoni, 25 novembre 2004), ma non che le

concentrazioni riscontrate potevano essere dannose per la salute (doc. C;

perizia giudiziaria pag. 8). La B__________ ha rilevato una concentrazione di

sostanze organiche utilizzate nei prodotti detergenti e in un primo tempo ha

suggerito di verificare la composizione dei prodotti di pulizia usati

nell’appartamento (doc. L). In un successivo rapporto la Bau- und Umweltchemie ha

stabilito la presenza di aldeidi (in sostanza profumo di limone), ritenuti improbabili

come causa di danni alla salute e ha accennato a problemi di allergia (doc. I).

Infine il consulente di parte ha riferito il 21 luglio 2003 che visti i

parametri constatati, diminuiti rispetto ai primi rilevamenti, non vi era

necessità di intervenire dal punto di vista tossicologico, rinnovando l’invito

a verificare i prodotti cosmetici, di pulizia e di disinfezione usati

nell’economia domestica (doc. C). L’investigatore privato G__________,

consultato dall’istante, ha riferito di diversi sopralluoghi nell’appartamento

di quest’ultima: in un’occasione non ha rilevato alcuna sensazione di bruciore,

in un’altra ha avvertito una sensazione di “pizzicore” in bocca e una leggera

nausea e in un’altra ancora non ha avvertito alcun sintomo a livello fisico,

mentre l’apparecchio acquistato dall’istante per verificare la presenza di

sostanze gassose attestava la presenza di gas in un locale (doc. M). L’esperto

incaricato dall’Ufficio di conciliazione, ing. F__________, ha indicato nella

sua perizia del 15 gennaio 2003 che i problemi lamentati dall’istante non erano

dovuti né all’impianto di ventilazione delle cucine né alla ventilazione

sanitaria (sistema di evacuazione delle acque luride) della casa e che non vi è

più alcun collegamento diretto tra la lavanderia e gli appartamenti (fascicolo

UC, richiamato I). I numerosi testimoni sentiti nel corso dell’istruttoria, sia

davanti all’Ufficio di conciliazione sia davanti alla Pretura, hanno riferito

situazione diverse: alcuni non hanno avvertito alcun sintomo (deposizione Fr__________,

UC 20 gennaio 2003, A__________, verbale 28 gennaio 2004), altri hanno

avvertito una volta un leggero capogiro con irritazione alla gola, e altre

volte nulla (deposizione L__________, UC 20 gennaio 2003), l’investigatore G__________

ha constatato irritazione alla pelle, bruciori agli occhi e fastidi alla gola

(verbale 28 gennaio 2004) mentre il medico delegato del Comune di C__________

ha ritenuto l’appartamento abitabile dal punto di vista sanitario e medico

(deposizione dr. N__________, UC 20 gennaio 2003). Gli altri abitanti dello

stabile non hanno mai lamentato i sintomi segnalati dall’istante (deposizione A__________,

28.

gennaio 2004), il cui appartamento è al settimo piano, ben lontano quindi

sia dalla lavanderia sia dal locale in cui si trova l’impianto di riscaldamento.

7.

conclusione, l’istante non ha potuto provare l’esistenza di un difetto

dell’appartamento locato, né prima né dopo l’esecuzione della perizia

giudiziaria, e a giusta ragione il primo giudice ha respinto la sua domanda di

riduzione della pigione e di rifusione delle spese di accertamento del difetto in

fr. 4'945.-. In questa sede l’istante ribadisce la richiesta di rimborso delle spese,

sostenendo che sarebbe arbitrario lasciarle a suo carico, poiché in seguito

alla sua segnalazione la convenuta ha fatto eseguire diversi e importanti lavori

nello stabile. A torto. La circostanza che la convenuta, confrontata con la

segnalazione dell’istante, ha dato prova di impegno e collaborazione nella

ricerca delle possibili cause dei disagi riscontrati da quest’ultima e ha fatto

eseguire a proprie spese accertamenti e lavori di manutenzione nell’ente locato

non basta per porre a suo carico anche le spese affrontate di propria

iniziativa dalla conduttrice per provare il difetto, rivelatosi poi

inesistente. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve dunque essere

respinto.

8.

Gli

oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che

rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la LTG,

dichiara e

pronuncia:

1. L’appello

26 ottobre 2005 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri della procedura di appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 100.-

spese fr. 50.-

fr.

150.-

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla convenuta fr. 1'000.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere

pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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