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Numero d'incarto:

12.2005.216

Data decisione, Autorità:

16.11.2006, IICCA

Titolo:

Locazione, concessa proroga unica e definitiva di due anni in considerazione da un lato delle difficoltà tecniche del trasloco di un laboratorio chimico e dall'altro degli interessi economici della locatrice, ripartizione delle spese e delle ripetibili in caso di parziale desistenza di una parte

PROCEDURA PER CONTROVERSIE IN MATERIA DI LOCAZIONE DI LOCALI

PROTRAZIONE DELLA LOCAZIONE

art. 4 CC

art. 272 cpv. 1 CO

art. 414 CPC-TI

Incarto n.

12.2005.216

Lugano

16 novembre

2006/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente

Walser e Rampini (giudice supplente)

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nelle cause inc.

n. DI.2005.74/83 in materia di locazione della Pretura della giurisdizione di

Mendrisio-sud e più precisamente sull'istanza di annullamento della disdetta e

di protrazione della locazione promossa il 31 marzo 2005 da

AP 1, Morbio Inferiore

rappr. RA 1, Balerna

contro

AO 1, Morbio Inferiore

rappr. dall'avv. RA 2, Lugano

nonché

sull'istanza di contestazione della protrazione della locazione introdotta l’8

aprile 2005 da

AO 1,

Morbio Inferiore

rappr.

dall'avv. RA 2, Lugano

contro

AP 1, Morbio Inferiore

rappr. RA 1, Balerna

sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato con sentenza 22

novembre 2005, riconoscendo la validità della disdetta del contratto di

locazione con effetto 31 dicembre 2004 e concedendo una prima protrazione del

contratto di locazione di due anni sino al 31 dicembre 2006;

appellante AP 1 che, con atto di appello 2 dicembre 2005, chiede la

riforma del querelato giudizio nel senso di ripartire la tassa di giustizia e

le spese per la sua istanza in ragione di ½ ciascuno e di porre a carico di AO

1 le spese e la tassa di giustizia per l’istanza presentata da quest’ultima in

ragione di ¾, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di

ripetibili;

mentre la controparte, con osservazioni 17 gennaio 2006, postula la

reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

appellante pure AO 1 che, con gravame di data 2 dicembre 2005,

chiede la riforma dell’impugnata sentenza, nel senso di negare la protrazione

del contratto di locazione e, in via subordinata, di concedere un’unica e

definitiva protrazione della locazione;

mentre la controparte, con osservazioni 17 gennaio 2006, postula la

reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

richiamato il decreto 9 dicembre 2005 con cui la presidente di

questa Camera ha negato l’effetto sospensivo all’appello presentato da AP 1;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

contratto 5 agosto/2 settembre 1999 S__________ in qualità di locatrice – alla

quale è poi subentrata AO 1 - e AP 1 in qualità di conduttrice hanno

perfezionato un contratto di locazione avente per oggetto vani commerciali (uffici

e laboratorio) di complessivi 333 m2 posti in via ai M__________ 3 a M__________. Il contratto, concluso

per una durata indeterminata dal 1° agosto 1999 e disdicibile in ogni momento

con un preavviso di 6 mesi, prevedeva una pigione annua di fr. 9’000.- oltre a

fr. 4'000.- per spese accessorie e di pulizia degli uffici, per complessivi fr.

13'000.- annui (doc. B). Il 1° giugno 2004 AO 1 (di seguito __________) ha

disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2004, mediante il modulo

ufficiale (doc. E). L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Chiasso, adito tempestivamente dalla conduttrice, ha confermato con decisione 8

marzo 2005 la validità della disdetta del contratto di locazione ed ha concesso

alla conduttrice una prima proroga del contratto di un anno (doc. A).

2. Con

istanza 31 marzo 2005 la conduttrice si è rivolta alla Pretura di Mendrisio-sud

chiedendo in via principale l’annullamento della disdetta del contratto di

locazione, rassegnata con motivazioni contraddittorie e in spregio alle regole

della buona fede. In via subordinata l’istante ha postulato una prima

protrazione della locazione per la durata di 4 anni in considerazione della

difficoltà di trovare nuovi spazi idonei per un laboratorio di ricerca e di

prove sul cemento, come anche in relazione agli elevati costi e alla

complessità riferita allo smontaggio, al trasporto e alla posa delle

apparecchiature in altro luogo da parte di ditte specializzate. In sede di

conclusioni l’istante ha poi desistito dalla richiesta tesa all’annullamento

della disdetta. A sua volta AO 1 ha chiesto al Pretore con istanza 8 aprile

2005 di accertare la validità della disdetta per il 31 dicembre 2004,

opponendosi in via principale alla proroga della locazione e, in via

subordinata, riconoscendola limitatamente a sei mesi. Per AO 1 la conduttrice

ha avuto a disposizione un anno (dal dicembre 2003) per trovare nuovi vani e i

costi del trasloco non sono connessi con la fine del rapporto di locazione.

All’epoca la locatrice aveva un interesse preminente alla riconsegna dell’ente

locato, poiché aveva cessato l’attività produttiva di cemento da oltre un anno.

Parimenti essa ricordava di non disporre più di personale per la manutenzione

della rete elettrica, la quale, per motivi di sicurezza, andava sostituita con

costi ingenti. Da ultimo poneva in evidenza che interessi pubblici preminenti

ostavano alla concessione della proroga per consentire il recupero

paesaggistico, la riqualifica e la sistemazione dell’area S__________ nel parco

delle G__________. Le cause sono state congiunte per l’istruttoria e sono state

decise con un’unica sentenza.

3. Con

il querelato giudizio del 22 novembre 2005, il Segretario assessore, statuendo

in luogo e vece del Pretore, ha rilevato che la conduttrice sapeva che la

locazione sarebbe cessata in un futuro “abbastanza prossimo”, già a

decorrere dalla primavera del 2003. Il Segretario assessore, dopo aver chiarito

che non erano dati i presupposti per concedere un’unica e definitiva proroga,

ha accolto parzialmente entrambe le istanze, ponendo in evidenza che la

locatrice non aveva dimostrato un bisogno prevalente alla restituzione

dell’ente locato, in particolare non aveva dimostrato l’urgenza di smantellare

lo stabilimento della S__________, e inoltre l’attuazione del piano cantonale

di riqualifica e di sistemazione dell’area in questione richiedeva tempi

relativamente lunghi e compatibili con la proroga del contratto. La proposta

del gruppo di lavoro avrebbe dovuto essere elaborata e sottoposta per

approvazione ancora al Consiglio di Stato. Per contro la conduttrice non

avrebbe fatto fronte al suo obbligo di ricercare vani sostitutivi, benché vi

fossero difficoltà legate al trasferimento altrove dell’attività, tenuto anche

conto dell’esiguo corrispettivo della locazione. Le spese legate alla

manutenzione della rete elettrica dopo la cessazione dell’attività industriale

da parte di AO 1, sebbene consistenti, non erano secondo il primo giudice da

considerare sproporzionate, posto che la società, nel 2002, aveva preventivato

una spesa di fr. 245'000.- sugli investimenti che fra il 1999 e il 2003 erano

di circa fr. 1’600'000.-. In simili circostanze, prosegue il primo giudice, una

prima proroga di 2 anni sino al 31 dicembre 2006 avrebbe consentito a AP 1 (di

seguito AP 1) di preparare un piano adeguato delle spese di trasloco, valutate

in fr. 350'000.- e di ricercare spazi adeguati per la sua attività.

Sull’istanza presentata da AP 1, il Segretario assessore ha addossato le spese

e la tassa di giustizia in misura di 1/3 a

carico della locatrice e per 2/3 a

carico dell’istante, tenuta altresì a rifondere alla controparte l’importo di

fr. 850.- a titolo di ripetibili. Sull’istanza presentata da AO 1 il Segretario

assessore ha condannato le parti al pagamento delle spese e della tassa di

giustizia di fr. 150.- in ragione di un mezzo ciascuno, compensando le

ripetibili.

4. Con

appello 2 dicembre 2005, AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel

senso di ripartire le spese e la tassa di giustizia della propria istanza in

ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili, poiché al momento della

sua introduzione in Pretura essa non era a conoscenza delle informazioni e

della documentazione che è stata presentata in corso di causa. Sull’istanza

inoltrata daAO 1 l’appellante ritiene che la locatrice è risultata soccombente

nella misura di ¾, posto che è stata concessa una proroga della locazione di

due anni, anziché di 6 mesi come era stato postulato in via subordinata, motivo

per cui non si giustificava una suddivisione a metà delle spese e delle tasse e

la compensazione delle ripetibili.

Con

tempestive osservazioni AO 1 si è opposta all’accoglimento del gravame,

ricordando che i motivi alla base della disdetta della locazione erano noti da

tempo alla conduttrice (“già dal 1° terzo del 2003”).

A

sua volta, con appello 2 dicembre 2005, AO 1 ha chiesto la riforma del giudizio

di prima istanza, ritenendo che il Segretario assessore non avrebbe

sufficientemente considerato che alla conduttrice era stata prospettata la

disdetta già due anni prima della cessazione della locazione e che, malgrado

ciò, costei non si è attivata, né ha dimostrato di aver ricercato locali

sostitutivi. Già dall’inizio, sostiene l’appellante, la conduttrice sapeva che

il rapporto di locazione non avrebbe potuto durare a lungo e fu per questa

ragione che fu pattuito un modesto canone di locazione. Ne deriva che la

conduttrice non avrebbe diritto ad alcuna protrazione o, quantomeno, per motivi

equitativi, ad una sola, per un breve periodo di tempo. Il Segretario assessore

non avrebbe altresì congruamente valutato il bisogno urgente della locatrice di

tenere a disposizione del personale per la manutenzione dell’impianto

elettrico, il quale necessita di cospicui investimenti. Dal 2000 in poi le spese

sostenute da AO 1 concernevano, per lo più, lo smantellamento di parti dello

stabile che non erano più in uso. Del pari non si sarebbe tenuto conto

dell’urgenza di poter attuare il risanamento del comparto territoriale della S__________

nel cuore del Parco delle G__________. Da ultimo le spese di trasloco non

potevano legittimamente essere prese in considerazione, posto che la

conduttrice ha avuto modo e tempo per oltre 20 mesi di organizzare e

pianificare finanziariamente lo spostamento della sua attività.

Con

tempestive osservazioni la conduttrice postula per contro la reiezione

dell’appello avversario, rilevando che la mancata ricerca di locali sostitutivi

fra la notifica della disdetta e la scadenza del contratto non può comportare,

da sola, la reiezione di una domanda di proroga della locazione. La concessione

di una prima protrazione della locazione di due anni da parte del Segretario

assessore è il risultato di una corretta valutazione dei contrapposti interessi

della conduttrice e della locatrice. Delle altre considerazioni si dirà,

all’occorrenza, nei considerandi di diritto.

5. Entrambi gli appelli, tempestivi, sono ricevibili. La

contestazione sulla protrazione del contratto di locazione ha natura pecuniaria

e il valore litigioso corrisponde alla locazione e alle spese accessorie dovute

per tutta la durata della protrazione richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC; DTF 113 II 407). Nel caso in esame la conduttrice ha chiesto una proroga

della locazione di 4 anni, mentre il corrispettivo, unitamente alle spese

accessorie, ammonta a fr. 13'000.- annui. Ne deriva che il valore di causa

nella procedura promossa con l’istanza 31 marzo 2005 (inc. DI.2005.74) è pari a

fr. 52'000.- (fr. 13'000.-- x 4). Per contro, nella procedura avviata dalla

locatrice (inc. DI.2005.83) il valore equivale al canone di locazione per un

anno, giusta l’art. 414 cpv. 3 CPC, ossia a fr. 13'000.-.

6. Secondo

l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione

se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi

che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti, tenendo

conto in particolare delle circostanze che hanno determinato la conclusione del

contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della

situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro

comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore, nonché della

situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272

cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a

determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma

anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del

contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un

termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente, senza

tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (II CCA 15 maggio 2006 inc. n. 12.2005.79; 14 settembre 2005 inc. n.

12.2005.52; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des

Mieteverhältnissen (art. 272 – 272d OR), Zurigo 1995, p. 80 segg.; Tercier,

Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2483; I CCTF 26 giugno 2006

4C.28/2006 consid. 3.1; 21 marzo 2000 4C.455/1999; 22 dicembre 2004 4C.

343/2004 consid. 4.1). I criteri fissati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a – e CO

non hanno natura esaustiva, poiché la norma è introdotta dall’avverbio

“segnatamente”. Il giudice può quindi tenere conto di altri interessi

preminenti (Higi, op. cit. n. 120 e 200 all’art. 272; Tercier, op. cit. n. 2511, Lachat,

op. cit., pag. 505). Nella formazione del proprio giudizio il

giudice fruisce di un ampio margine di apprezzamento (art. 4 CC; sentenza TF

4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.2;4C.343/2004 del 22 dicembre 2004

consid. 4.1; DTF

125 III 230 consid. 4), che può essere riesaminato

dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la decisione del primo

giudice risulta manifestamente ingiusta o iniqua. Questo principio si applica

anche nel caso in cui il Segretario assessore ha optato, come nella specie, per

una prima proroga, anziché per un’unica e definitiva protrazione della

locazione (II CCA 14 settembre 2005 inc. 12.2005.52; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 32 ad art. 307).

7. Con

il suo appello la locatrice rimprovera al Segretario assessore di non aver

sufficientemente considerato che la disdetta della locazione era stata data con

largo anticipo, perché la stessa era stata comunicata informalmente già nel

primo trimestre del 2003 e la conduttrice non avrebbe nel frattempo effettuato

serie e tempestive ricerche per locali sostitutivi. Come ha rilevato il

Segretario assessore, dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente

nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è

escluso un suo eventuale rinnovo, il conduttore deve farsi parte diligente e

intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli

deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando enti locati

sostitutivi. Mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non pone al

proposito esigenze troppo rigorose, di fronte a una seconda protrazione tale

esigenza deve essere assolutamente rispettata (art. 272 cpv. 3 CO; II CCA 19

novembre 1999 in re M./M.M.R.). Del pari, allorché il locatore notifica la

disdetta con largo anticipo, il conduttore non può rimanere inattivo, ma deve

cercare seriamente una nuova sistemazione (II CCA 19 novembre

1999 in re M./M.M.R;

Rep. 1990 pag. 148). Nel caso in esame la conduttrice

sembrerebbe aver preso conoscenza informalmente che la locatrice intendeva

chiudere i battenti per la fine del 2003 nei primi mesi di quell’anno (teste __________;

verbale di udienza 17 agosto 2005). Una prima disdetta inficiata di nullità è

stata notificata alla conduttrice il 19 dicembre 2003 (doc. G), mentre quella

formalmente valida è stata consegnata il 1° giugno 2004 per il 31 dicembre 2004

(doc. H). In generale si deve ritenere che l’obbligo del conduttore di trovare

vani sostitutivi inizia a decorrere dal momento in cui v’è la sicurezza che il

contratto si scioglierà a una data certa, ma non prima, come pretende l’appellante.

Infatti un’istanza di proroga della locazione richiede, fra altri presupposti,

che la disdetta sia stata data validamente (Lachat, op. cit. pag.

494 n. 1.6 ; Higi, op. cit. N. 55 all’art. 272; Tercier, op.

cit. n. 2497). Ne deriva che non si può ritenere che la

disdetta è stata rassegnata con largo anticipo, giacché la locatrice in

concreto ha sostanzialmente rispettato i termini contrattuali di preavviso di 6

mesi (doc. F punto 3). Effettivamente la conduttrice non si è messa

immediatamente alla ricerca di nuovi vani e ha atteso sin verso l’inizio del

mese di maggio del 2005 (cfr. doc. 4), ovvero ben dopo la scadenza della

locazione per trovare una nuova sistemazione. Agli atti figurano solo due

offerte. La prima concerneva una superficie di circa 300 m2 a uso deposito, uffici

amministrativi e posteggi a R__________ in un centro industriale e artigianale,

Fatti

i cui locali al grezzo erano disponibili dalla primavera 2006, mentre la

seconda era relativa a locali nello stabile C__________ a M__________, ove però

gli spazi erano o troppo piccoli (di 100/200 m2), o troppo grandi (uno di 1000 m2; doc. 4, oltre teste F__________, verbale di udienza 14 settembre

2005 pag. 4) per le necessità della conduttrice. Tutte queste superfici

industriali/artigianali venivano consegnate grezze, per cui spettava ancora

alla conduttrice procedere alle modifiche necessarie per poter attrezzare,

arredare ed installare le apparecchiature necessarie per lo svolgimento della

propria attività lavorativa. Questo aspetto non è senza rilievo ed è stato

colto con pertinenza dal Segretario assessore. I vani locati sono distribuiti

su due livelli e in essi si trovano uno studio chimico, un laboratorio chimico,

nonché altri vani ove sono stati posati impianti delicati e infrastrutture complesse

(teste L__________, verbale di udienza 17 agosto 2005 pag. 1 e 2), collegati

fra di essi mediante condutture (cfr. fotografie verbale di sopralluogo

contenute nel CD allegato al verbale).

Stante

questa situazione, non si poteva pretendere che la conduttrice potesse

facilmente trovare altri spazi idonei, senza programmare in anticipo non solo

il trasloco, ma anche i fondi necessari per smantellare e reinstallare in altro

luogo gli impianti e le attrezzature. Di regola la prospettiva di dover traslocare

non è motivo sufficiente per poter chiedere la protrazione della locazione, ma

lo diventa se, come nella specie, il trasloco pone difficoltà tecniche

particolari e deve essere pianificato (Lachat, op. cit. pag.

505 n. 3.10; Tercier, op. cit. n. 2511). A titolo d’esempio, lo smontaggio e il

rimontaggio degli impianti di ventilazione e di condizionamento richiede cura e

attenzione in considerazione della complessità dell’impianto, i cui costi, per

solo questa posizione, ammontano in fr. 143'500.-- (teste L__________, verbale

di udienza 17 agosto 2005 e doc. F. UC con preventivi annessi). La stima

complessiva delle spese che dovrebbe sopportare la conduttrice per il trasloco

ammonta in fr. 349'075.-. Ciò significa che lo spostamento dell’attività va

programmato anche dal profilo finanziario e non solo da quello logistico. Il

Segretario assessore non ha quindi fondato il suo giudizio su motivi estranei a

quelli previsti dall’art. 272 CO, né egli ha abusato del suo potere di

apprezzamento (art. 4 CC) sotto questo profilo, ritenendo che non si poteva

pretendere dalla conduttrice ricerche particolarmente intense e approfondite

per sistemare altrove l’attività del laboratorio. In concreto non si potevano

considerare unicamente le questioni logistiche, ma anche quelle finanziarie,

che non sono legate alla modesta pigione che ora la conduttrice versa a AO 1.

Così, almeno, nell’ambito di una prima protrazione della locazione.

8. Per

quanto riguarda la ponderazione degli interessi contrapposti dei due

contraenti, il giudice, allorché valuta quelli del locatore, deve considerare

non solo quelli legati alla sua situazione personale e al suo bisogno di

riprendere possesso dell’ente locato (art. 272 cpv. 2 lett. d CO), ma anche

quelli finanziari (art. 272 cpv. 2 lett. c CO; DB 14/2002 N. 23 pag.

35; Higi, op. cit. N. 166 segg. all’art. 272). L’appellante AO 1 ricorda che

dalla fine del 2003, ovvero dal momento in cui la società ha cessato la sua

attività a M__________, essa non dispone più di personale qualificato per eseguire

importanti e gravosi lavori di manutenzione, e che inoltre essa è stata

chiamata a sostenere costi elevatissimi per assicurare l’erogazione di corrente

elettrica alla conduttrice. AO 1 sostiene che il Segretario assessore non ha

sufficientemente considerato questi aspetti, e afferma che la maggior parte

degli investimenti da lei previsti all’inizio del 2000 concernevano

essenzialmente lo smantellamento dell’attività, mentre solo pochi impianti sono

stati eseguiti per mantenere la produzione, come due bilance e un compressore,

che sono stati riutilizzati altrove in altri stabilimenti. Orbene, dagli atti

non emerge che AO 1 è tenuta a mettere a disposizione personale qualificato per

assicurare la manutenzione dei vani occupati dalla conduttrice. Per contro

l’azienda acqua – gas – elettricità (age SA) di C__________ ha chiesto a AO 1

di posare una nuova cabina di trasformazione per assicurare a AP 1 l’erogazione

di energia elettrica, i cui costi sono stati stimati in fr. 164'957.- (doc. M),

posto che un collegamento provvisorio in bassa tensione avrebbe consentito di

garantire un carico massimo di 80A (doc. L), a fronte di una richiesta di

corrente della conduttrice di circa 200A (doc. M). Questo aspetto, diversamente

da quanto ha assunto l’appellante, non è stato misconosciuto completamente dal

Segretario assessore, il quale ha rilevato che AO 1, fra il 2001 e il 2003

aveva previsto investimenti dell’ordine di 1,6 mio, di cui fr. 246'025.- per la

ristrutturazione della centrale elettrica (doc. I richiamo da AO 1). A quanto

sembra l’appellante AO 1 ha rinunciato a rinnovare questi impianti o,

quantomeno, ha cercato di evitarlo, posto che essa aveva l’intenzione di

chiudere lo stabilimento di M__________. La richiesta di age SA non è di poco

conto, specie se si considera che essa è intervenuta allorché il contratto di

locazione era venuto a scadenza per effetto della disdetta il 31 dicembre 2004

e quando AO 1 aveva già dismesso i suoi impianti di produzione. Nondimeno non

sembra che AO 1 sia stata obbligata forzosamente a procedere a questo

investimento per assicurare l’erogazione di corrente elettrica alla sua

conduttrice. Di conseguenza questa circostanza non sembra essere pesata alla

Considerandi

locatrice, almeno sino alla data del giudizio. Così stando le cose, la decisione

del Segretario assessore non trascende il potere di apprezzamento conferito

dall’art. 272 CO.

9.

Di

nessun rilievo sono per contro i motivi di interesse pubblico fatti valere

dalla locatrice per opporsi alla proroga. Infatti nel quadro dell’art. 272 cpv.

1.

CO possono essere fatti valere solo degli interessi personali del conduttore

e/o del locatore e non quelli della collettività legati all’attuazione di un

piano di utilizzazione cantonale come quello del Parco delle __________ che,

benché approvato dal Gran Consiglio, era lungi dal poter essere attuato al

momento della sentenza del Segretario assessore, posto che un gruppo di lavoro

doveva ancora concordare i principi di riqualifica e di sistemazione dell’area

Saceba e che inoltre si doveva ancora elaborare un progetto esecutivo di

sistemazione del comparto (cfr. doc. O). Nel settembre del 2005 questo progetto

era ancora in corso ed esso avrebbe dovuto seguire la procedura per la ratifica

formale (cfr. teste P__________; verbale di udienza 14 settembre 2005). Non

sembra neppure che la locatrice possa subire dei pregiudizi per gli eventuali

ritardi nell’attuazione di questo piano, anche se le autorità cantonali hanno

chiesto a AO 1 di risolvere in tempi brevi i rapporti con AP 1 (doc. P). Ciò

posto, in siffatte circostanze la decisione del Segretario assessore di

prorogare la locazione sino al 31 dicembre 2006 regge alla critica e può essere

condivisa.

10.

Rimane

da esaminare se il primo giudice, anziché concedere una prima proroga, avrebbe

dovuto concederne una sola e definitiva. Dottrina e giurisprudenza hanno

chiarito che le norme legali vigenti sembrano dare la preferenza al sistema

della doppia proroga quando non è possibile formulare una prognosi precisa

circa la possibilità di trovare una sistemazione nel periodo accordato. Ciò

vale, comunque, solo quando non vi si oppongono interessi preponderanti del

proprietario dei locali (sentenza TF 4C.174/2001 del 20 novembre 2001 consid.

4b con rif. di dottrina). Nel caso in esame al momento della sentenza di prima

istanza non era possibile formulare una prognosi precisa per la sistemazione

altrove della conduttrice. Il Segretario assessore non ha per contro

considerato che in concreto sussistevano importanti interessi economici della

locatrice, la quale non può ragionevolmente essere tenuta a sopportare

importanti spese (circa. fr. 246'000.-) in favore della conduttrice dopo la

scadenza del contratto per assicurare l’erogazione di corrente elettrica ancora

per qualche mese, a fronte di una locazione di soli fr. 750.- mensili. Sotto

questo profilo la sentenza impugnata appare manifestamente sproporzionata in

favore della conduttrice. Il Segretario assessore ha travalicato, su questo

punto, quei poteri di apprezzamento che l’art. 4 CC e l’art. 272 CO gli conferisce.

In parziale accoglimento dell’appello della locatrice si giustifica quindi

accordare alla conduttrice una proroga unica e definitiva di 2 anni sino al 31

dicembre 2006 per consentirle di trovare spazi adeguati per la sua attività e

di organizzare e pianificare il trasloco.

11.

La

conduttrice appella la sentenza impugnata solo sul riparto delle tasse di

giustizia e delle ripetibili. Per quel che concerne la propria domanda di

annullamento della disdetta, l’appellante rileva che solo al termine dell’istruttoria

ha potuto prendere atto della sua infondatezza, per cui non si giustifica di

addossarle i 2/3 della tassa di giustizia, posto che

ella ha ottenuto parzialmente ragione sull’ottenimento di una prima proroga di

due anni, anziché di soli 6 mesi come aveva postulato la locatrice in via

subordinata. Non si giustificava altresì di ripartire le spese e la tassa di

giustizia in ragione di metà ciascuno nella causa proposta davanti al Pretore da

AO 1, che si era opposta all’accoglimento della protrazione del contratto di

locazione.

11.1

Giusta

l’art. 414 cpv. 1 CPC il giudice decide secondo il suo prudente criterio sulla

tassa di giustizia e sulle ripetibili. In concreto, con le conclusioni, ovvero

al termine dell’istruttoria, la conduttrice ha desistito dalla sua domanda

volta ad annullare la disdetta della locazione. Secondo l’art. 77 cpv. 3 CPC in

caso di desistenza l’attore deve rifondere al convenuto le spese giudiziarie e

quelle di patrocinio equitativamente tassate. Diversamente da quanto sostiene

l’appellante, i motivi di opportunità che spingono la parte procedente al

ritiro dell’azione sono ininfluenti per la determinazione della sua soccombenza

e delle conseguenti ripetibili dovute alla controparte, a eccezione di casi

particolari che qui non ricorrono (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 16 e n. 117

ad art. 77). La sentenza del Segretario assessore è quindi corretta, nella

misura in cui ha constatato l’intera soccombenza della conduttrice sulla

richiesta di annullamento della disdetta, come anche il parziale accoglimento

dell’istanza di protrazione della locazione, limitatamente ad una prima

protrazione di 2 anni e non di 4 anni, come richiesto nell’istanza 31 marzo

2005.

Peraltro alla conduttrice non poteva sfuggire il fatto che la volontà della

locatrice di chiudere lo stabilimento a M__________ le era stata comunicata già

nei primi mesi del 2003 e che di fatto l’attività produttiva è cessata alla

fine di quell’anno (cfr. teste Z__________). La conduttrice non poteva quindi

ignorare che la disdetta del suo contratto di locazione era connessa alla

volontà della locatrice di smantellare tutti gli impianti esistenti sul fondo.

11.2

Per

quanto riguarda l’istanza 8 aprile 2005 della locatrice occorre rilevare che,

anche in considerazione dell’accoglimento parziale del suo appello, non si

giustifica di ripartire le spese e la tassa di giustizia in misura diversa da

quella stabilita dal Pretore, né la conduttrice ha motivo di reclamare un

riparto diverso, stante la sua soccombenza in relazione alla concessione di una

sola e definitiva proroga della locazione.

12.

Le spese e la tassa di giustizia in sede di appello seguono

interamente la soccombenza della conduttrice per il suo gravame (art. 414 CPC),

mentre per quello della locatrice, parzialmente accolto, si giustifica di

ripartire le spese e la tassa di giustizia in ragione di ½ ciascuno, compensate

le ripetibili. Nella commisurazione delle tasse di giustizia si tiene conto del

valore di causa di fr. 13'000.- (DI.2005.83), rispettivamente di fr. 52’000.-

(DI.2005.74; cfr. consid. 5).

13.

Da ultimo occorre soffermarsi su un aspetto formale del ricorso. La

locatrice ha impugnato solo i dispositivi numeri 2, 2.2 e 2.3 e non anche il

Dispositivo

dispositivo numero 1.2 della sentenza del Segretario assessore. Questo difetto

viene sanato d’ufficio dalla Camera, giacché la volontà di opporsi sia alla

protrazione del contratto di locazione sia a una prima protrazione della

locazione era evidente dalla lettura dell’atto di appello. I dispositivi numero

1.2 e 2.2 del querelato giudizio sono peraltro identici. Dichiarare nullo

l’appello in assenza di una dichiarazione di appellare, quando questa risulta

manifesta ed inequivocabile dal tenore dell’allegato, costituirebbe un

formalismo eccessivo. Un simile provvedimento si giustificherebbe solamente

nell’evenienza in cui alla controparte fosse derivato un pregiudizio, ovvero

nel caso in cui essa non avesse avuto l’opportunità di tutelare adeguatamente i

propri diritti (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 31 ad art. 309). Cosa che, nella specie, non si è

verificata. Ne discende che la sentenza di primo grado verrà riformata anche

nel dispositivo 1.2. Sarebbe infatti inconcepibile lasciare nella sentenza del

Segretario assessore due dispositivi diversi fra loro in presenza di un appello

che è stato parzialmente accolto e che ha avuto come conseguenza la modifica

della decisione.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 2 dicembre 2005 di AP 1 è respinto.

II. Le

spese della procedura d’appello consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 200.-

b)

spese fr. 50.-

Totale fr.

250.-

sono

poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 600.- per

ripetibili di appello.

III. L’appello 2 dicembre 2005 di AO 1 è parzialmente accolto e di

conseguenza la sentenza 22 novembre 2005 del Segretario assessore della Pretura

di Mendrisio-sud è così riformata:

1. Omissis

1.1 Omissis

1.2. È concessa un’unica e

definitiva protrazione del contratto di locazione per un periodo di due anni

fino al 31 dicembre 2006.

1.3. Omissis.

2. L’istanza 8 aprile

2005 di AO 1 è parzialmente accolta.

2.1. È accertata la

validità della disdetta notificata AO 1 il 1 giugno 2004 con effetto al 31

dicembre 2004.

2.2. È concessa un’unica e

definitiva protrazione del contratto di locazione per un periodo di due anni

fino al 31 dicembre 2006.

IV. Le spese della procedura d’appello

consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 200.-

b)

spese fr. 50.-

Totale fr.

250.-

sono

poste a carico delle parti in ragione di ½ ciascuno, compensate le ripetibili.

V. Intimazione

a:

-,

,

,;

-,

,.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud.

terzi implicati

Per la seconda Camera

civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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