12.2005.43

compravendita - difetti - notifica tardiva - dolo

30 novembre 2005Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti con atto di appello 3 giugno 2003, con cui chiedono la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la

domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli

attori con osservazioni 22 luglio 2003 postulano la reiezione del gravame pure

con protesta di spese e ripetibili;

preso atto

che con decisioni 11 gennaio 2005 la I Corte civile del Tribunale federale,

respingendo il ricorso di diritto pubblico e accogliendo parzialmente il

ricorso per riforma presentati dai convenuti, ha annullato la sentenza 5 agosto

2004 di questa Camera (inc. n. 12.2003.99), rinviandole la causa per un nuovo

giudizio ai sensi dei considerandi;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con il rogito n. 1839 del notaio __________, sottoscritto dalle

parti l'8 giugno 2001 (doc. A), __________ e __________ AP 2hanno venduto a __________

e __________ AO 1, per fr. 450'000.-, la casa d'abitazione sita sulla part. n. __________

RFD di __________, ivi comprese alcune quote coattive su altre particelle. Il

trapasso di proprietà è stato iscritto a RF il 25 settembre 2001, ritenuto che

gli acquirenti sono entrati in possesso del fondo già nel precedente mese di

luglio.

2. Verso la

metà di luglio 2001 si sono verificate alcune infiltrazioni d'acqua dal tetto

piano dell'edificio. Prontamente avvertiti dagli acquirenti, i venditori hanno

interpellato il tecnico della ditta __________ ____________________, il quale,

recatosi sul posto, dopo aver constatato danneggiamenti nella cupola del tetto

e sul camino dove il manto impermeabile era strappato, ha provveduto,

gratuitamente, alla relativa riparazione, avvertendo contestualmente i presenti

che il manto si sarebbe potuto strappare altrove.

3. Con la

petizione in rassegna __________ e __________ AO 1, preso atto che nel maggio

2002 si erano verificate nuove infiltrazioni d'acqua, hanno chiesto la condanna

di __________ e __________ AP 1al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi,

somma corrispondente al minor valore dell'oggetto venduto in conseguenza della

sua difettosità.

I convenuti, oltre

ad opporsi alla petizione, hanno a loro volta chiesto, in via riconvenzionale,

la condanna degli attori in solido al pagamento di una somma ridotta in sede

conclusionale a fr. 677.90, pari all'importo che il notaio aveva trattenuto sul

prezzo di fr. 450'000.- per il fatto di essersi occupato di alcune pratiche

connesse alla vendita, che a loro dire dovevano essere pagate dalla

controparte.

4. Il Pretore,

con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto rilevato che il problema

lamentato in causa, consistente nell'insufficiente tenuta del tetto piano

dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno, costituiva

senz'altro un difetto ai sensi dell'art. 197 cpv. 1 CO; escluso che agli attori

potesse essere rimproverata la conoscenza del difetto, non risultando che essi

ne fossero consapevoli già al momento della conclusione del contratto, ed

appurato da un lato che il difetto in questione, di natura occulta, era stato

tempestivamente notificato ai convenuti, e dall'altro che il minor valore della

casa corrispondeva, per stessa ammissione di questi ultimi, alle spese di

rifacimento del tetto che l'istruttoria aveva permesso di quantificare in fr.

12'500.-, egli ha in definitiva concluso per l'integrale accoglimento della

pretesa attorea, limitata a fr. 10'000.- in considerazione del fatto che la

riparazione aveva comportato anche una miglioria. Quanto alla domanda

riconvenzionale, la stessa è stata invece respinta, in quanto l'importo di fr.

677.90 non concerneva un costo direttamente connesso con la stipulazione della

compravendita, le cui spese per contratto avrebbero dovuto essere a carico

degli attori, ma si riferiva ad un atto preliminare e meglio alle pratiche per

l'eliminazione della restrizione della facoltà di disporre LPP, che doveva

rimanere a carico dei convenuti venditori, obbligati per legge a predisporre il

fondo per l'iscrizione della compravendita.

5. Con

l'appello che qui ci occupa, avversato dagli attori, i convenuti chiedono di

riformare la sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione e di

accogliere la domanda riconvenzionale. Con riferimento alla prima azione essi

osservano, in estrema sintesi, che l'oggetto venduto non era assolutamente

difettoso, che gli attori non potevano prevalersi del difetto, facilmente

accertabile, che lo stesso era stato notificato tardivamente e che in ogni caso

non era stato provato l'ammontare delle spese per il rifacimento del tetto. In

merito alla seconda, essi rilevano che le pratiche volte alla cancellazione

della restrizione della facoltà di disporre erano connesse alla compravendita e

dunque, per contratto, dovevano restare a carico degli attori.

6. Con sentenza

5 agosto 2004 la scrivente Camera, in parziale accoglimento dell’appello, ha

riformato il giudizio pretorile in punto alla domanda riconvenzionale così come

chiesto dai convenuti ed ha invece confermato quello relativo all’azione principale.

7. Statuendo

l’11 gennaio 2005 sui ricorsi di diritto pubblico e per riforma presentati dai

convenuti avverso la sentenza d’appello, il Tribunale federale, evase le altre

contestazioni, ha ammesso unicamente la censura relativa alla tardività della

notifica dei difetti ad opera degli attori. A suo giudizio, ciò non comportava

tuttavia ancora che la sentenza cantonale dovesse essere modificata nel senso

dell’accoglimento dell’azione principale. Giusta l’art. 203 CO il venditore che

aveva intenzionalmente ingannato il compratore, dissimulando con astuzia dei

difetti o assicurando determinate qualità, non poteva in effetti invocare la

limitazione dell’obbligo della garanzia per omessa o tardiva notifica, ritenuto

che il dolo andava tra l’altro ammesso anche quando il venditore aveva

consapevolmente omesso di comunicare l’esistenza di un difetto al compratore

-il quale lo ignorava e non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura

occulta- pur sapendo che per lui si trattava di un elemento importante (DTF

66 II 132 consid. 6; Schumacher/Rüegg, Die

Haftung des Grundstückverkäufers, in Koller, Der Grundstückkauf, 2. ed.,

Berna 2001, § 5 n. 168). In concreto, dopo aver rammentato

che l’onere di dimostrare il dolo incombeva agli attori compratori, l’Alta

Corte ha osservato: che i giudici d’appello avevano stabilito che

l’informazione circa l’insufficiente tenuta del tetto avrebbe sicuramente

influito se non già per la decisione di stipulare il contratto quanto meno per

la fissazione del prezzo; che i convenuti ne erano consapevoli, visto che

avevano sempre addotto che il prezzo era modesto proprio a causa della

situazione del tetto, anche se poi non erano riusciti a dimostrare la

veridicità di quell’affermazione; che gli attori, dal canto loro, avevano sempre

dichiarato sin dall’inizio della causa di essere stati ingannati dai venditori,

i quali, seppur al corrente dell’esistenza del difetto, avevano sottaciuto loro

tale inconveniente, affrettandosi a vendere la casa (petizione p. 3),

rispettivamente avevano poi rincalzato tale tesi richiamandosi alla deposizione

del teste __________, il quale avrebbe dichiarato di essere intervenuto per

rimediare ad analoghe infiltrazioni d’acqua del tetto già nel maggio 2001, poco

prima della firma dell’atto di compravendita (cfr. osservazioni all’appello).

In definitiva, rilevando che la Corte cantonale non si era soffermata su questo

aspetto, senz’altro suscettibile di influire sull’esito della controversia, le

ha rinviato la causa affinché, previo completamento degli accertamenti di fatto

e nuovo apprezzamento delle prove, provvedesse ad emanare un nuovo giudizio,

fermo restando che se fosse risultato che i convenuti erano all’oscuro del

difetto, la petizione avrebbe dovuto essere respinta a causa della tardività

della sua notifica e che se invece si fosse giunti alla conclusione che essi ne

erano a conoscenza e lo avevano consapevolmente taciuto agli attori, la

finzione legale dell’accettazione della cosa nonostante il difetto sarebbe venuta

meno e la garanzia per i difetti della cosa venduta avrebbe dovuto essere ammessa,

con conseguente conferma della decisione del Pretore.

8. Conformemente

al giudizio di rinvio, che vincola il tribunale inferiore (art. 66 cpv. 1 OG,

cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 835 ad art. 322; Poudret,

Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire, Berna 1990, Vol. II,

n. 1.3 ad art. 66 OG), si tratta pertanto di esaminare se i convenuti erano

effettivamente a conoscenza del difetto al tetto già prima della firma del contratto

e, in tal caso, se lo abbiano consapevolmente sottaciuto alla controparte.

Entrambi i quesiti devono essere risolti affermativamente. Il teste __________

ha in effetti dichiarato di essere stato contattato dai convenuti nel maggio

2001 a causa di una piccola infiltrazione dal tetto, precisando che a quel

momento il signor AO 2 gli aveva detto che il tetto doveva essere sistemato in

modo che non entrasse acqua. In quell’occasione il teste gli aveva risposto che

il tetto si poteva riparare ma che la riparazione non avrebbe potuto avere

effetto a lungo termine, anche perché -ribadendo di fatto quanto avrebbe poi

riferito anche in seguito, allorché aveva constatato analoghi difetti nel

luglio 2001- il manto si sarebbe potuto strappare altrove per cui la spesa

poteva risultare inutile, e gli ha pertanto consigliato il rifacimento del manufatto.

Egli ha poi aggiunto che il problema dovuto alle infiltrazioni era comune a

tutte le case a schiera di quel complesso edilizio ed era noto a tutti i

proprietari, tra cui anche al signor AO 2. In tali circostanze è incontestabile

che prima della stipulazione del contratto di compravendita i convenuti fossero

a conoscenza del problema al tetto e sapessero che le riparazioni poi effettuate

non lo avrebbero verosimilmente risolto in modo definitivo. In base al

principio della buona fede essi avrebbero pertanto dovuto informare gli attori

di questa particolare situazione, che era ovviamente tale da ridurre il prezzo

di vendita, ciò di cui essi erano consapevoli (cfr. pure la sentenza di rinvio,

riassunta al considerando precedente). Avendo invece sottaciuto quell’informazione,

essi hanno senz’altro agito dolosamente (così nella DTF citata), quanto

meno nella forma del dolo eventuale (che è sufficiente, cfr. Schumacher/Rüegg,

op. cit., § 5 n. 167), anche perché in base al corso ordinario degli eventi si

deve escludere che una parte possa aver semplicemente dimenticato o aver omesso

di comunicare per negligenza all’altra una circostanza per lei pregiudizievole

e rilevante per l’affare, da lei appurata meno di un mese prima della

sottoscrizione del contratto. Essi non possono pertanto prevalersi della

tardività della notifica dei difetti da parte degli attori (sentenza DTF

citata).

9. Stando così

le cose, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto di accogliere la petizione può

pertanto essere confermato. Non così, invece, quello con cui egli ha concluso

per la reiezione della domanda riconvenzionale, che deve al contrario essere

accolta. Come già detto nella sentenza 5 agosto 2004 di questa Camera, che,

limitatamente a quella tematica, non era del resto stata oggetto di

impugnazione innanzi al Tribunale federale, è innanzitutto pacifico che in base

al contratto i convenuti avrebbero dovuto ricevere l'intero prezzo di fr. 450'000.-

e non un importo ridotto. Poiché dagli atti di causa non risulta che gli attori

avrebbero potuto pagare al notaio con effetto liberatorio -la tesi di un suo

intervento a titolo fiduciario, addotta in sede di duplica riconvenzionale, è

rimasta allo stadio di puro parlato- essi rispondono nei confronti dei

convenuti del fatto che costui abbia trattenuto per sé la somma di fr. 677.90,

versando loro solo l'importo di fr. 449'322.10. La questione a sapere se la

"compensazione" da lui operata fosse o meno giustificata non è in

definitiva rilevante per l'esito della lite e, se del caso, dovrà essere

risolta, in separata sede, tra il notaio e gli attori.

10. Ne discende,

in parziale accoglimento del gravame, che il giudizio pretorile deve essere

riformato in punto alla domanda riconvenzionale.

La tassa di

giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza

(art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 3 giugno 2003 di __________ e __________ AP 1è

parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 19 maggio 2003 della

Pretura del distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così

riformata:

2. La domanda riconvenzionale 13

settembre 2002 è accolta.

conseguenza i convenuti riconvenzionali sono condannati a versare in solido

agli attori riconvenzionali la somma di fr. 677.90.

2.1 La

tassa di giustizia di fr. 50.- e le spese di fr. 30.- sono poste a carico dei

convenuti riconvenzionali con l'obbligo di rifondere agli attori

riconvenzionali la somma di fr. 100.- a titolo di ripetibili.

Considerandi

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di

giustizia fr. 380.-

spese fr. 20.-

Totale fr. 400.-

anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico per 14/15 e per la

rimanenza sono poste a carico degli appellati, ai quali gli appellanti

verseranno fr. 500.- per ripetibili.

III.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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