locazione - disdetta per gravi motivi - risarcimento del danno - perdita di pigioni

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Numero d'incarto:

12.2005.71

Data decisione, Autorità:

10.11.2005, IICCA

Titolo:

locazione - disdetta per gravi motivi - risarcimento del danno - perdita di pigioni

DISDETTA STRAORDINARIA

art. 266g CO

Incarto n.

12.2005.71

Lugano

10 novembre 2005/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2002.42

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 13 marzo

2002 da

e AP 1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

2

in materia di locazione (disconoscimento di debito da

pigione e restituzione di pigione) che il Pretore, con decisione 8 marzo 2005,

ha parzialmente accolto rigettando, in via definitiva, l’opposizione a diversi

PE limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- oltre interessi al 5% dal 20

dicembre 2001 e respingendo ogni altra pretesa degli istanti.

Appellanti gli istanti i quali, con appello 21 marzo

2005, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di disconoscere

integralmente i crediti di cui ai PE e di condannare la convenuta al pagamento

dell’importo di Fr. 22'326.- oltre interessi al 5% dal 13 marzo 2002, mentre la

controparte, con osservazioni 14 aprile 2005, postula la reiezione

dell’appello.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di

causa

considerato

in fatto ed in diritto

1. Con contratto 17 marzo 1999 la AO 1 ha concesso in locazione a AP 1

un appartamento, sito nella residenza __________ in via __________ a __________,

per una pigione mensile di Fr. 2'650.- più Fr. 300.- per anticipo spese

accessorie, con inizio al 1 giugno 1999 e per durata indeterminata con

possibilità di disdetta la prima volta per il 29 giugno 2002 (doc. H).

Con

scritto a mano di stessa data (doc. I) le parti hanno pattuito quanto segue:

“Concerne

AO 1 / sig. AP 1

Facendo

riferimento al contratto di locazione sottoscritto il 17.3.99, con la presente

si conviene quanto segue

il

contratto viene sottoscritto a Fr. 3'300.-/mese

l’anticipo

triennale pari a Fr. 31'200.- forfettario viene soluto come segue:

Fr.

11'200.- alla firma odierna del contratto 17.3.99

Fr.

20'000.- alla consegna delle chiavi prevista entro il 1.6.99”.

2. Il

19 luglio 2001 i locatari, tramite una società fiduciaria hanno notificato la

disdetta anticipata della locazione per il 31 agosto 2001 “a causa delle

numerose divergenze e dei ripetuti conflitti venutisi a creare” (doc. L) e

il 22 novembre 2001, tramite l’avv. __________, hanno comunicato alla locatrice

di aver disdetto, il 19 luglio precedente, il contratto di locazione “invocando

quale motivo il mancato rinnovo del permesso di dimora nel Cantone Ticino”, che

tale motivo rientrava tra quelli gravi previsti dall’art. 266g CO e che

l’effettivo termine di disdetta, in forza del preavviso legale di cui a

quest’ultima disposizione, risultava essere il 19 ottobre 2001 (doc. N).

Nel

frattempo, con modulo ufficiale 2 ottobre 2001, la AO 1, dopo averli diffidati

al pagamento della pigione per il mese di agosto, notificava singolarmente ai

signori AP 1 la disdetta della locazione per mora nel pagamento della pigione

per il 30 novembre 2001 (doc. 5 e 6).

3. A

diverse riprese la locatrice ha poi fatto spiccare tre procedure esecutive nei

confronti dei locatari per il pagamento delle pigioni da agosto a novembre

2001, ottenendone anche il rigetto provvisorio dell’opposizione.

Con la

causa che ci occupa, dopo aver adito l’ufficio di conciliazione in materia di

locazione, i locatari chiedono il disconoscimento dei debiti di cui alle citate

esecuzioni (Fr. 13'152.-) e la condanna della locatrice a versare loro

l’importo di Fr. 22'326.-, poiché la somma per pigioni e spese accessorie

effettivamente dovute sarebbe di Fr. 8'874.- (pari alle mensilità di agosto e

settembre ed ai 2/3 di quella di ottobre) già coperta dall’importo versato

inizialmente di Fr. 31'000.- da restituire per la differenza.

In sede

di udienza di discussione la locatrice ha contestato che controparte potesse

legittimamente disdire straordinariamente il contratto; che la pigione mensile

da corrispondere sino a fine novembre 2001, per effetto della disdetta per

mora, era quello indicata in Fr. 3'330.- nello scritto in relazione al

contratto di locazione; che era legittimata, sia in virtù dell’art. 266g CO che

in virtù degli art. 97 e seg. CO, ad ottenere il pagamento della pigione sino a

fine febbraio 2002 avendo potuto locare l’appartamento solo a partire

dall’inizio di marzo 2002 e che fatti tutti i calcoli e tenuto conto

dell’anticipo sulla pigione di Fr. 31'200.- gli istanti dovevano ancora Fr.

11'175.- aumentati per la riparazione dei danni riscontrati nell’appartamento,

con la conseguenza che le domande avversarie dovevano essere integralmente

respinte.

4. Il

Pretore, con la sentenza impugnata, ha accolto parzialmente la domanda di

disconoscimento del debito, rigettando in via definitiva le opposizioni ai vari

precetti limitatamente all’importo di Fr. 10'100.- e respingendo la domanda di

condanna al pagamento. Il primo giudice ha ritenuto che la pigione mensile

dovuta fosse quella di Fr. 3'300.- e che l’importo di Fr. 31'300.- versato

inizialmente, rappresentava il pagamento anticipato per quattro anni della

differenza tra questo canone e quello indicato nel contratto, versamento

eseguito per finanziare, come comprovato dall’istruttoria, metà delle spese

necessarie per trasformare l’ente locato da ufficio in appartamento. Non ha

considerata valida la disdetta per gravi motivi, tale non potendo essere

considerata la mancata concessione del permesso di dimora, ed ha ritenuto

sciolto il contratto di locazione per il 31 novembre 2001 con obbligo per gli

istanti di risarcire il danno per la mancata successiva locazione sino a fine

febbraio 2002. Non ha riconosciuto le pretese per danni all’ente locato.

5. Gli istanti, con tempestivo appello, contestano la pronuncia del primo

giudice, insistendo sulla preminenza dell’importo della pigione indicato nel

contratto rispetto a quello riportato nello scritto a mano e sulla fine della

locazione al 19 ottobre 2001 a seguito della rescissione per gravi motivi che

non potrebbe nemmeno comportare indennizzi patrimoniali dal momento che la

controparte non ne ha fatto valere. Chiede quindi la riforma del primo giudizio

e l’accoglimento delle sue pretese sia in tema di disconoscimento del debito

che in quello creditorio.

Con le

osservazioni all’appello la controparte ne chiede la reiezione e la conferma

del giudizio di primo grado.

6. La

disdetta per gravi motivi del 19 luglio 2001 (doc. L) non può essere

considerata, perché a prescindere dall’esistenza o meno di gravi motivi, non indica

quello che gli istanti hanno poi sempre invocato per giustificarla, ossia il

mancato rinnovo del permesso di dimora. Infatti la parte che disdice ex art.

266g CO è tenuta ad indicare i motivi che ritiene giustificare la disdetta

straordinaria pena la sua abusività e quindi inefficacia (Higi,

Zürcher Kommentar, ad art. 266g N. 54 e 72). In quello scritto, infatti, si

parla di divergenze e conflitti assolutamente in generale e non della

situazione riferita alla dimora in Ticino dei locatari che era loro, a quel

momento, già ben nota poiché la decisione negativa della Sezione dei permessi è

del 1 giugno 2001 (doc. M).

Nemmeno

può essere tenuta in considerazione la precisazione del loro patrocinatore del

22 novembre 2001 (doc. N) che afferma che quello era il motivo indicato perché

così proprio non era. Questo scritto non può nemmeno rappresentare una nuova

disdetta per il preteso motivo grave del rifiuto della dimora, che del resto

avrebbe portato la fine della locazione al 22 febbraio 2002 (art. 266g cpv. 2

CO), poiché la disdetta straordinaria va notificata immediatamente dopo il

verificarsi del grave motivo (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 266g N.

59), il che avrebbe reso inefficace anche la disdetta del 19 luglio 2001 se

fosse stato indicato, con schiettezza, il motivo poi cavalcato in causa.

7. Ne

segue che l’unica disdetta valida ed operante è quella, per mora, della

locatrice che ha posto termine al contratto per la fine di novembre 2001 come

correttamente individuato dal primo giudice. Va così esaminato se la locatrice

può pretendere il danno rappresentato dal mancato introito delle pigioni, da

dicembre 2001 a febbraio 2002, sino all’avvenuta rilocazione dell’appartamento.

Questa domanda di risarcimento, anche se gli appellanti affermano il contrario,

è stata chiaramente postulata dalla locatrice con lo scritto di risposta

allegato al verbale dell’udienza di discussione del 6 maggio 2002 dove, a pag.

5 in alto, si chiede la corresponsione della pigione sino a febbraio 2002 sia

in virtù dell’art. 266g CO che degli art. 97 e seg. CO.

7.1. Secondo

unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la

rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il

danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati;

Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). Le opinioni non sono invece

concordi sul quesito di sapere se il locatore ha diritto al risarcimento

dell’interesse positivo o dell’interesse negativo. In una sentenza del 1991 la

Camera civile del Tribunale d’appello aveva stabilito che il risarcimento

consisteva nell’interesse negativo al contratto (Rep. 1991 pag. 449). In

una recente sentenza il Tribunale federale ha invece riconosciuto al locatore

il diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della

rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può

oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza

contrattualmente prevista (DTF 127 III 458 consid. 5 pag. 552). Agli effetti

della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla

misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il

locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve

sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente

un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO; Lachat, Commentaire Romand,

n. 12 ad art. 257d; Wessner in RJN 2001 pag. 74).

7.2. Il

Pretore ha ritenuto che la locatrice si è tempestivamente attivata alfine di trovare

un nuovo inquilino, tanto è vero che a fronte della riconsegna

dell’appartamento all’inizio di dicembre, a ridosso delle festività natalizie,

ha potuto rilocarlo già al 1 marzo successivo, ancor prima delle ordinarie

scadenze locative secondo l’uso locale nel Luganese. Questa valutazione può

senz’altro essere condivisa da questa autorità di ricorso con l’aggiunta di

altra pertinente considerazione, ossia che l’appartamento in questione non è

sicuramente di quelli più facilmente locabili stante la sua superficie di oltre

200 mq, con terrazzo di 70 mq, ed il corrispettivo attorno ai tremila franchi

mensili.

Del resto

l’unica censura degli appellanti al proposito risiede nell’affermazione che,

vista la disdetta del 19 luglio 2001, la locatrice avrebbe potuto acquisirne il

pieno possesso anticipatamente anche se concordano che è stato messo a

disposizione solo ad inizio dicembre 2001, dimenticando che l’hanno però

occupato fino a quel momento (cfr. replica ad B allegata al verbale d’udienza

di continuazione della discussione del 11 luglio 2002) percui il loro

atteggiamento, a fronte di una pretesa disdetta già per la fine di luglio 2001,

è senz’altro censurabile ed in contrasto con l’attuale rimprovero strumentale

alla locatrice di non averli, in definitiva, sfrattati.

8. Resta

ora da determinare quale sia stata la reale pigione convenuta tra le parti: se

Fatti

i Fr. 3'300.- mensili del manoscritto doc. I oppure i Fr. 2'650.- del contratto

di locazione doc. H. Nel primo caso andranno confermati i calcoli del Pretore

che da questa pigione si è dipartito, nel secondo questi conteggi dovranno

essere riconsiderati.

8.1. Il

Pretore ha concluso che la vera pigione pattuita tra le parti era quella di Fr.

3'300.- mensili, ritenuto che questo importo comprendeva una somma di Fr. 650.-

superiore a quella della pigione indicata nel contratto di locazione che i

locatari avevano già anticipato, per un periodo di quattro anni, con il

versamento dei Fr. 31'200.- alla locatrice, per permettere la trasformazione

dell’ente locato in appartamento. Deduce questa situazione di fatto dalla

deposizione testimoniale di __________ che, per la AO 1, aveva sottoscritto il

contratto di locazione e l’impegno manoscritto.

Gli

appellanti ritengono la deposizione di __________ inattendibile perché egli,

all’epoca dei fatti, era azionista della AO 1, teneva i contatti con

l’amministrazione della stessa società ed era stata la persona ad incassare

l’importo da loro versato percui i suoi interessi collimavano con quelli della

convenuta.

A parte

il fatto che la presunta inattendibilità del testimone è stata evocata, per la

prima volta, e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 litt. b) CPC), solo in

questa sede, le affermazioni del teste __________ sono confermate da altro

teste, il signor __________ che ha partecipato alla riunione durante la quale

fu steso il documento manoscritto e che ha affermato ancora di non saper dire

se l’importo di Fr. 31'200.- era stato versato “come anticipo sulla pigione

pattuita oppure a fondo perso, mi sembra però che in origine fu pattuito a

fondo perso quale partecipazione alle spese di trasformazione”. Quindi

nessuna discordanza della versione riferita da __________ rispetto al contenuto

dell’altra prova testimoniale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 90 m. 34)

che appare persino più penalizzante per gli istanti e che questi non tacciano

di inattendibile.

Anche

l’altra argomentazione degli appellanti è inconferente perché non è dato

sapere, a fronte degli avvenimenti così come arguibili dall’istruttoria, perché

debba semplicemente aver più forza il contratto di locazione siccome stipulato

dopo l’impegno manoscritto quando la reale volontà delle parti appare quella

riferita ad una pigione di Fr. 3'300.- di cui Fr. 650.- (la differenza rispetto

a quella indicata nel contratto di locazione) anticipati immediatamente per più

anni. Del resto gli istanti indicano, nell’istanza 13 marzo 2002, l’importo di

Fr. 31'200.- quale “anticipo dell’affitto” (evidenziando in grassetto tale

locuzione) senza spiegare perché mai avendo già anticipato la pigione fino a

quell’importo hanno sempre corrisposto, dal giugno 1999 al luglio 2001, il

corrispettivo mensile di Fr. 2'650.-. E che l’importo capitale fosse un

anticipo della locazione lo ripetono nelle conclusioni per poi, in appello, mutare

rotta e ritenerlo una garanzia per il pagamento delle future pigioni senza

nessuna spiegazione che non sia quella di una totale incoerenza.

8.2. La

conclusione del Pretore al proposito della reale pigione dovuta in Fr. 3'300.-

mensili non può quindi che essere confermata così come i conteggi, in sè non

contestati, che portano al risultato finale della sua decisione.

9. L’appello,

infondato in ogni suo punto, viene respinto con il carico di tasse, spese e

ripetibili agli appellanti nella misura normale della LTG non potendosi

applicare l’art. 19bis cpv. 2 LTG poiché il valore litigioso eccede i Fr.

30'000.- .

Per i quali motivi

dichiara e pronuncia

1. L’appello 21 marzo 2005 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Le

spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giudizio Fr. 500.-

b) spese Fr.

50.

-

totale Fr.

550.

-

sono a

carico degli appellanti che inoltre rifonderanno alla controparte Fr. 1'200.-

per ripetibili d’appello.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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