mediazione - tipi di mediazione - essentialia negotii

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2005.72

Data decisione, Autorità:

15.05.2006, IICCA

Titolo:

mediazione - tipi di mediazione - essentialia negotii

REMUNERAZIONE

art. 412 CO

Incarto n.

12.2005.72

Lugano

15 maggio

2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.42

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 11

marzo 2004 da

AO 1

rappr. da RA 2

contro

AP 1

rappr. da RA 1

con cui l¿attrice ha

chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 10'760.- oltre interessi

nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________

dell'UEF di Locarno, domande alle quali il convenuto si è opposto e che il

Pretore, con sentenza 2 marzo 2005 ha accolto limitatamente a fr. 10'000.-

oltre interessi;

appellante il convenuto

con atto di appello 17 marzo 2005, con cui chiede la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, il tutto

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attrice con

osservazioni 27 aprile 2005 postula la reiezione del gravame con protesta di

spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con la petizione in rassegna la AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al

pagamento di fr. 10'760.- oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva

dell'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UEF di Locarno. Essa

adduce in sostanza di essere stata incaricata dal convenuto, il 14 aprile 2001,

di trovare un acquirente per gli appartamenti siti al 1° ed al 2° piano della

palazzina che egli intendeva costruire sulla particella n. __________ RFD di T__________

-__________. Nel corso delle trattative all¿attrice era poi stato comunicato

che, a seguito della rinuncia degli interessati, era divenuto disponibile per

la vendita anche l¿appartamento sito al pianterreno. Essa avrebbe quindi preso

contatto con i signori R__________, che già si erano interessati per il fondo

in oggetto, con i quali erano poi continuate le trattative per l¿appartamento

al pianterreno, da essi poi acquistato quando ancora era in costruzione. A

mente dell¿attrice, il contratto di mediazione con il convenuto sarebbe sorto

per atti concludenti, egli non avendo manifestato alcuna opposizione all¿attività

del mediatore, di cui era a conoscenza, cosicché il suo silenzio sarebbe

assimilabile all¿accettazione tacita del contratto di mediazione. La

provvigione sarebbe di conseguenza dovuta nella misura concordata.

Il

convenuto si è opposto, contestando l¿esistenza di un contratto di mediazione in

relazione all¿appartamento al pianterreno, quello stipulato con l¿attrice essendo

riferito unicamente agli appartamenti al 1° rispettivamente al 2° piano.

Inoltre, i signori R__________ non sarebbero neppure stati individuati

dall¿attrice bensì da terzi, mentre egli stesso si sarebbe dato da fare

personalmente per la vendita dell¿appartamento di cui trattasi.

Con

le conclusioni entrambe le parti hanno confermato le rispettive domande.

2. Con

sentenza 2 marzo 2005 il Pretore ha accolto la petizione limitatamente a fr.

10'000.- oltre interessi levando l¿opposizione al PE per pari importo. Il primo

giudice, ritenuto che l'istruttoria di causa, e meglio l'audizione del teste L__________

- della cui fedefacenza non vi era motivo di dubitare -, aveva permesso di

confermare l'esistenza tra le parti di un contratto di mediazione a titolo

oneroso nei termini indicati dall'attrice, ha senz'altro concluso per

l'accoglimento della petizione.

3. Con

atto di appello 17 marzo 2005 il convenuto chiede la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese

e ripetibili di entrambe le sedi.

Con

osservazioni 27 aprile 2005 l¿attrice postula la reiezione del gravame con

protesta di spese e ripetibili di ambo le sedi.

4. Giusta

l¿art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore

riceve il mandato di indicare l¿occasione per concludere un contratto o di

interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede.

Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l¿indicazione o

con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il

mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il

mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione

sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità

(Rep. 1988, pag. 360; Gautschi,

Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann,

Basler Kommentar, n. 1 s. ad art. 412 CO).

5. Il

Pretore ha ritenuto l¿esistenza di un contratto di mediazione tra le parti,

rilevando che il convenuto aveva informato l¿attrice che il precedente

acquirente del pianterreno non era più interessato e che, dopo la vendita, le

parti avevano trovato un accordo in merito alla provvigione. L¿appellante censura

la sentenza del Pretore, contestando la conclusione di un mandato di mediazione

per la vendita dell¿appartamento di cui trattasi, rilevando che nessun

contratto sarebbe stato stipulato in relazione allo stesso, né siffatta

pattuizione sarebbe dimostrata dalla deposizione del teste L__________, che

avrebbe riferito in merito solo per sentito dire.

La

censura appare fondata. In merito alla circostanza - contestata - dell¿informazione

data da AP 1 all¿appellata in merito alla disponibilità dell¿appartamento al

pianterreno si rileva che, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, essa

non è provata. Su questo punto la testimonianza di __________ L__________

(verbale 19 ottobre 2004, pag. 2) non è infatti probante, il teste essendosi

limitato a riferire per sentito dire, dal che l'irrilevanza

della sua testimonianza (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI ad art. 237 m. 1 e n. 738). Neppure vi sono poi sufficienti elementi a

sostegno della stipulazione del contratto per atti concludenti, non risultando una

concreta attività del mediatore in relazione all¿appartamento del pianterreno

di cui l¿appellante fosse a conoscenza e che avrebbe dovuto indurlo a esprimere

le proprie riserve. Il fatto che in un determinato momento l¿appellante abbia

riferito alla controparte che i coniugi R__________ erano interessati

all¿acquisto dell¿appartamento e che era aperto il problema del finanziamento non

permette di ritenere l¿esistenza di un contratto di mediazione. Va inoltre

osservato che neppure risulta che i signori R__________ siano entrati in

contatto con l¿appellante tramite AO 1, egli essendosi peraltro mosso

personalmente per promuovere la vendita dell¿appartamento di cui trattasi. Non

da ultimo, si rileva che per gli appartamenti al primo ed al secondo piano le

parti hanno stipulato un contratto scritto, sicché appare perlomeno strano che

per quello al pianterreno ciò non sia stato fatto, a maggior ragione quando si

pensi che l¿appellante era, sino ad allora, persona sconosciuta allAO 1 (teste

L__________, verbale cit.).

6. Per

quanto concerne il colloquio relativo alla mercede dell¿intermediario, il teste

L__________ ha riferito che l¿appellante ne aveva postulato la riduzione a fr.

10'000.-, chiedendo pure una dilazione di pagamento in attesa che si

perfezionasse la vendita dell¿appartamento ai signori R__________, dal che il primo

giudice ha dedotto che le parti avevano pattuito l¿ammontare della mercede. L¿appellante

contesta le conclusioni del Pretore, rilevando che la testimonianza di cui

trattasi, posta a confronto con le altre deposizioni testimoniali, non permette

di concludere per l¿esistenza di un accordo sulla mercede.

In effetti,

confrontando la testimonianza L__________ con quella di A__________, non si

può concludere che le parti si erano accordate sulla remunerazione. Il primo

teste ha dichiarato che in occasione di un incontro avvenuto all¿inizio o verso

metà del 2003 le parti avevano ¿... discusso della provvigione dovuta

all¿immobiliare per la vendita dell¿appartamento al piano terreno perché il

contratto scritto fissava solo una provvigione per gli appartamenti al primo e

al secondo piano¿, aggiungendo che il AP 1 aveva chiesto una riduzione a

fr. 10'000.- e un pagamento dilazionato poiché attendeva di incassare il saldo

del prezzo di vendita. Inoltre ha riferito che durante il colloquio l¿appellante

aveva telefonato alla D__________ per informarla che era dovuta una provvigione

di fr. 10'000.- alla AO 1 (verbale 19 ottobre 2004, pag. 2, 3). Il teste A__________

riferisce che nell¿ambito di quel colloquio telefonico l¿appellante gli aveva

comunicato che vi era una controversia con AO 1 che pretendeva da lui una

commissione (verbale 13 dicembre 2004, pag. 2). Stando a questa testimonianza

la questione era quindi oggetto di contrasto e non di accordo. Le due testimonianze

si elidono quindi vicendevolmente. Peraltro, la testimonianza L__________ desta

qualche perplessità su altri punti. I teste afferma che il AP 1 chiese un pagamento

dilazionato poiché attendeva di incassare il prezzo di vendita dell¿appartamento

(verbale cit. pag. 2). L¿appartamento non apparteneva tuttavia a AP 1, il quale

neppure poteva quindi incassare il prezzo di vendita, e neppure era previsto

che i proprietari gli versassero una provvigione in caso di vendita (teste T__________,

verbale 13 dicembre 2004, pag. 3). Anche in merito all¿ammontare della

provvigione vi è poi qualche riserva. AO 1, nella propria lettera 12 dicembre

2003, scriveva infatti che ¿in caso di vendita a cliente procurato dalla

nostra agenzia il AP 1 avrebbe accordato una provvigione del 3.5% sul prezzo

realizzato¿, importo che appare in linea con le provvigioni pattuite per

gli appartamenti al 1° piano (doc. B: commissione di fr. 15'000.- per

l¿appartamento al 1° piano il cui prezzo era di fr. 480'000.- e commissione di

fr. 20'000.- per l¿appartamento al 2° piano il cui prezzo era di fr. 520'000.-).

Il prezzo di vendita dell¿appartamento al pianterreno essendo stato di fr. 104'236.-

(doc. C) la provvigione sarebbe stata pari a fr. 3'648.26, sicché mal si

comprende perché l¿appellante avrebbe accettato a posteriori di pagare una

commissione di fr. 10'000.-, quasi tre volte tanto.

In definitiva,

contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, non vi sono sufficienti

elementi per poter ammettere l¿esistenza di un contratto di mediazione in

relazione all¿appartamento sito al pianterreno dello stabile. Di conseguenza la

petizione dev¿essere respinta, senza che sia necessario soffermarsi sulla

contestazione circa l¿esistenza di un nesso causale tra l'attività del

mediatore e la compravendita dell'oggetto, pure sollevata dall¿appellante.

L¿appello

deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di

respingere la petizione. Spese e ripetibili di entrambe le istanze seguono la

soccombenza.

Motivi per i quali,

richiamato per le spese l'art. 148 CPC

pronuncia: I. L'appello

17 marzo 2005 di AP 1 è accolto e di conseguenza la sentenza 2 marzo 2005 del __________ è riformata come segue:

1. La

petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 335.-, da anticipare

dall¿attrice, sono poste a suo carico, con l¿obbligo di rifondere al convenuto

fr. 1'650.- di ripetibili.

Considerandi

II. Gli

oneri processuali d¿appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 500.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

550.

-

da

anticipare dall'appellante, sono poste a carico della parte appellata, la quale

rifonderà a controparte fr. 800.- di ripetibili.

III. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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