Intepretazione di una pena convenzionale per disdetta anticipata prevista nel contratto di locazione.

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Numero d'incarto:

12.2006.133

Data decisione, Autorità:

16.04.2007, IICCA

Titolo:

Intepretazione di una pena convenzionale per disdetta anticipata prevista nel contratto di locazione.

INTERESSI DI MORA

PENA CONVENZIONALE

RESTITUZIONE ANTICIPATA

art. 267 cpv. 2 CO

Incarto n.

12.2006.133

Lugano

16 aprile

2007/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretaria:

Verda, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. LA.2002.8

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 8

gennaio 2002 da

AP 1

AP 2

entrambe rappr. dall' RA 1

contro

AO 1

rappr. dall' RA 2

con cui gli istanti hanno chiesto, in materia di

locazione, la condanna della convenuta al pagamento di fr. 112'000.- (somma poi diminuita in sede

conclusionale a fr. 79'500.- oltre interessi dal 1˚

settembre 2001), l'autorizzazione a far valere la fideiussione solidale 7 marzo 2001 di

fr. 60'000.- della B__________ __________ e che fosse

impartito a tale banca l'ordine di versare agli istanti fr. 19'500.- depositati

quale garanzia presso tale istituto;

domanda cui la convenuta si è opposta chiedendo, a sua

volta, il pagamento di fr. 10'411,38 oltre interessi (salvo rinunciare nelle

conclusioni a simile richiesta, ma chiedendo in subordine la tacitazione per

compensazione delle reciproche pretese) e che il Pretore ha accolto il 6 luglio

2006 limitatamente a fr. 13'013.50 più interessi dal 24 febbraio 2005 e alla

liberazione in favore degli istanti, per il medesimo importo, del deposito di

garanzia esistente presso la B__________ __________;

appellanti gli istanti con atto di appello 14 luglio

2006, con cui chiedono la riforma della sentenza impugnata nel senso di

accogliere l'istanza per fr. 75'816.65 oltre interessi dal 1˚ settembre

2001, di liberare il deposito di garanzia in tale misura e di autorizzare gli

istanti a far valere la fideiussione solidale di fr. 60'000.-, previa concessione dell’effetto sospensivo, il

tutto con protesta di spese e ripetibili;

silente la convenuta, che non ha formulato osservazioni

all'appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in

fatto e in diritto:

1. Con

contratto 28 giugno 1996 (doc. 7) AP 1 in qualità di locatori e AO 1 come

conduttrice hanno stipulato un contratto di locazione per esercizio pubblico,

avente per oggetto il ristorante "O__________ " in via __________ a P__________.

Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr.

6'500.- oltre le spese accessorie e una durata della locazione di dieci anni

dal 1˚ marzo 1997 al 28 febbraio 2007 (doc. 7: clausola n. 3). Il deposito

di garanzia era stato fissato in fr. 19'500.- (loc. cit.: clausola n. 5). La

conduttrice si è inoltre impegnata a versare ai locatori, in caso di rescissione

anticipata del rapporto contrattuale per motivi a lei esclusivamente

imputabili, fr. 100'000.- nel caso di scioglimento durante il primo anno, cifra

ridotta poi di fr. 10'000.- all'anno. Per garantire tale importo essa si è

inoltre impegnata a costituire una garanzia di fr. 100'000.- a favore dei

locatori (loc. cit.: clausola n. 28). Questi ultimi si sono invece obbligati a

ritirare l'inventario alla scadenza del contratto (loc. cit.: clausola n. 22).

Il 21 gennaio 1997 i locatori hanno di poi venduto alla conduttrice per fr.

20'000.- l'"inventario mobile" (inc. Ufficio di conciliazione: doc.

C).

2. In

seguito al ritardo nel pagamento del canone per il mese di agosto 2001, i

locatori hanno assegnato alla conduttrice il 3 settembre 2001 un termine di

trenta giorni per versare quando da lei dovuto, con diffida della disdetta ai

sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento (inc. Ufficio di

conciliazione: doc. I). Da parte sua, la conduttrice ha comunicato ai locatori il

4 settembre 2001 di rinunciare a continuare la locazione, allegando alcune

chiavi del ristorante (inc. Ufficio di conciliazione: doc. L). Il 12 settembre

2001 i locatori hanno comunicato alla conduttrice di interpretare la sua

missiva come disdetta immediata del contratto di locazione, contraria a quanto

pattuito nel contratto 28 giugno 1996, ovvero alla durata concordata dalle

parti fino al 28 febbraio 2007. Essi si sono pertanto riservati di chiedere il

versamento, garantito da fideiussione, di fr. 60'000.- per rescissione anticipata

imputabile al conduttore, il pagamento delle pigioni arretrate di agosto e

settembre 2001 così come il risarcimento del danno dovuto al mancato rispetto del

termine di disdetta previsto dal contratto di locazione (inc. Ufficio di

conciliazione: doc. M).

3. Con

l'istanza in rassegna, avversata dalla controparte ed inoltrata dopo aver adito

l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 hanno chiesto la

condanna di AO 1 al pagamento di fr. 112'000.-, somma poi ridotta in sede

conclusionale a fr. 79'500.- oltre interessi dal 1˚ settembre 2001. La

somma richiesta in giudizio si compone di fr. 60'000.- quale risarcimento per

rescissione anticipata del contratto per motivi imputabili esclusivamente alla

conduttrice, cosi come previsto alla clausola n. 28 del contratto di locazione,

di fr. 6'500.- pari a un canone, per mancata osservanza del termine di

preavviso legale, e di fr. 13'000.- per le pigioni non pagate di agosto e

settembre 2001. Essi hanno altresì chiesto di essere autorizzati a far valere

la fideiussione di fr. 60'000.- e di ordinare la liberazione in loro favore

della garanzia di fr. 19'500.- depositata presso la B__________ __________. Da

parte sua, la convenuta ha chiesto la reiezione dell'istanza, in subordine

chiedendo la compensazione dell'eventuale pretesa dei locatori con quanto a lei

dovuto per la rilevazione dell'inventario. Con la sentenza del 6 luglio 2006 qui

impugnata il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 13'013.50 oltre

interessi dal 24 febbraio 2005 e ha disposto la liberazione per tale importo della

garanzia depositata presso la B__________ __________ in favore degli istanti.

4. Con

il presente appello i locatori auspicano la riforma della decisione pretorile, previa

concessione dell'effetto sospensivo, nel senso di condannare la convenuta al

versamento di fr. 75'816.65, oltre interessi dal 1° settembre 2001, di essere

autorizzati a far valere la fideiussione di fr. 60'000.- e di liberare in loro

favore l'intero importo di fr. 19'500.- depositato presso la B__________ __________

come garanzia. Da parte sua, la conduttrice non ha presentato osservazioni. Con

decreto 18 luglio 2006 il presidente della Camera ha concesso all’appello

effetto sospensivo.

5. Il

Pretore ha considerato lo scritto 4 settembre 2001, come confermato dalla

convenuta (conclusioni 7 marzo 2005, pag. 3), quale rescissione anticipata

della locazione e ha esaminato anzitutto se erano dati i presupposti per una

simile disdetta straordinaria (art. 266g cpv. 1 CO), che ha in seguito negato. Accertato

che la conduttrice non era legittimata a rescindere anzitempo per motivi gravi

il rapporto di locazione, il Pretore ha calcolato che la conduttrice doveva ai

locatori fr. 15'816.65, pari alle pigioni non pagate fino al momento in cui gli

istanti hanno ripreso personalmente la gestione del ristorante, ossia il 14

ottobre 2001. La rescissione da parte della conduttrice essendo avvenuta, secondo

il primo giudice, per motivi a lei sola imputabili, egli ha inoltre ritenuto

applicabile la pena convenzionale prevista alla clausola n. 28 del contratto di

locazione, che tuttavia ha ridotto a fr. 6'500.-, pari a un mese di pigione.

Egli ha infatti reputato che una riduzione si giustificava tenuto conto che

tale clausola era volta a salvaguardare i soli interessi economici dei

locatori, in particolare un'eventuale perdita di guadagno, che tuttavia non si

è realizzata poiché da ormai cinque anni dallo scioglimento del contratto di

locazione essi continuano a gestire personalmente il ristorante. Il Pretore ha

inoltre ritenuto giustificata una riduzione dell’indennità per il motivo che gli

istanti avevano dichiarato che nel periodo 1990-1995 il fatturato del

ristorante non era mai sceso al di sotto di fr. 500'000.- annuali, mentre dall'istruttoria

era emerso il contrario. Ponendo in compensazione alle pretese dei locatori fr.

9'303.15 dovuti da questi alla convenuta per il ritiro dell'inventario, il

Pretore ha condannato quest’ultima a versare agli istanti fr. 13'013.50 oltre

interessi, con relativa devoluzione in favore dei locatori, limitatamente a

tale importo, della garanzia depositata presso la B__________ __________. Di

conseguenza, essendo la pretesa degli istanti soddisfatta interamente mediante

tale devoluzione, il primo giudice non ha ritenuto di entrare nel merito della

richiesta di autorizzazione a far valere la fideiussione di fr. 60'000.-.

6. Gli

appellanti allegano tutta una serie di documenti per la prima volta in appello,

per sconfessare la tesi del primo giudice secondo la quale i locatori hanno assunto

personalmente la gestione del ristorante, fondata su annunci apparsi sui

quotidiani e senza dare l'opportunità alle parti di esprimersi al riguardo

(appello, pag. 8 nel mezzo). Il divieto di sollevare in sede di appello fatti

nuovi, documenti nuovi e nuove argomentazioni previsto nel procedimento civile

ticinese dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure rette dalla

massima inquisitoria a carattere sociale (Cocchi/Trezzini, Codice

Fatti

di procedura civile ticinese commentato e massimato, Lugano 2000, n. 5 ad art.

321 CPC con rinvio). Ne deriva che in concreto i documenti prodotti dagli

appellanti in questa sede sono irricevibili.

7. Gli

istanti rimproverano al Pretore di aver ridotto la pena convenzionale da fr.

60'000.-, come previsto nel contratto di locazione (doc. 7, clausola n. 28), a

fr. 6'500.-, mentre non ne contestano le decisioni sul pagamento delle pigioni

impagate. Il primo giudice ha accertato in base

all’istruttoria che la nota clausola era stata inserita nel contratto per volontà

dei locatori e perché, così come testimoniato dal teste T__________ (che aveva

preparato il contratto di locazione e aveva seguito la pratica in nome e per

conto dei locatori), "l'inventario globale messo a disposizione era del

valore di circa fr. 300'000.-/350'000.-, mentre l'inquilino aveva pagato fr.

20'000.- per il piccolo inventario. Ora quella clausola di garanzia aveva lo

scopo di prevenire gli effetti economici per il locatore di un'eventuale

partenza anticipata del conduttore, onde evitare di ritrovarsi poi con l'immobile

sfitto e con l'inventario in stato di usura. Questo è pure confermato dal fatto

che questa garanzia è scalare, a dipendenza della durata della locazione"

(verbale di audizione del 6 giugno 2002, pag. 2). Gli appellanti non contestano

tale accertamento, ma sostengono di aver subito un danno sia pratico sia

finanziario. Oltre al fatto di essersi dovuti assumere la riapertura dell'esercizio

pubblico alla soglia dei settant'anni, essi allegano di essersi dovuti far

carico di "numerose riparazioni e sostituzioni dell'inventario, nonché

approfonditi lavori di ripristino e pulizia per poter rendere nuovamente

agibile il ristorante, la cui gestione non ha comunque permesso di raggiungere

le stesse entrate nette garantite invece dalla pigione pagata dall'appellante".

Essi si sono dovuti inoltre occupare della "faticosa duplice ricerca di un

nuovo inquilino".

8. Secondo

l'art. 267 cpv. 2 CO sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente

il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia

destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale. Gli appellanti

non contestano l'accertamento del Pretore secondo il quale la clausola n. 28 aveva,

almeno in parte, lo scopo di obbligare la conduttrice a versare un'indennità forfetaria

per i costi legati all'usura normale dell'ente locato. Peraltro, essi, a

suffragio del loro diritto a ricevere quanto pattuito in simile clausola, non

allegano che gli asseriti interventi da loro effettuati, seppur

"approfonditi", fossero volti ad eliminare difetti non riconducibili

a normale usura. In simile misura la clausola n. 28 del contratto di locazione è

quindi nulla (Lachat, Le bail à

loyer, Losanna 1997, pag. 530, con rinvii; Lachat,

Commentaire romand CO-I, n. 8 ad art. 267 CO) secondo l'art. 20 CO (Higi in: Zürcher Kommentar 1995, n. 132

seg. ad art. 267 CO), anche se il vizio non è stato invocato dalla convenuta.

9. Ciò

posto, occorre ancora esaminare la portata della clausola sulla pena

convenzione nella misura in cui essa era prevista anche per "evitare di

ritrovarsi poi con l'immobile sfitto" (sentenza impugnata, pag. 8). Al

riguardo, gli appellanti invocano la libertà contrattuale che si opporrebbe

alla correzione, da parte del giudice, del contratto (appello, pag. 12) e si

lamentano, in ogni caso, che il Pretore abbia ridotto la pena convenzionale

sulla base di accertamenti errati. Essi ribadiscono al riguardo la veridicità

della loro assicurazione circa l'ammontare della cifra d'affari, di fr.

500'000.- annuali e affermano di non aver concorso a peggiorare la situazione

della conduttrice invitando la clientela a non più frequentare il ristorante

"O__________ " (appello, pag. 9-11). D'altra parte, gli appellanti rimproverano

al primo giudice di non aver considerato l'atteggiamento abusivo della

conduttrice, che ha rescisso in maniera ingiustificata il rapporto di locazione,

senza preoccuparsi delle serie difficoltà in cui tale agire avrebbe messo i

locatori. Essi contavano invero, anche in ragione della loro età, su entrate

sicure almeno fino al 2007 e avrebbero riaperto il ristorante nell'ottobre 2001

semplicemente per ridurre il danno causato loro dalla AO 1 (appello, pag. 12). Come

spiegato dal Pretore, il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio

le pene convenzionali eccessive (art. 163 cpv. 3 CO). In particolare, una

riduzione è data quando l'importo stabilito è sproporzionato rispetto

all'interesse dell'interessato alla sua integrale corresponsione. Ciò

dev'essere valutato alla luce

delle circostanze concrete, quali ad esempio la durata del contratto e la

gravità della colpa (DTF 114 II 264 consid. 1). Una pena convenzionale, seppure

da corrispondere indipenden-temente dall'esistenza o meno di un danno, dev'essere

inoltre ridotta se c'è sproporzione tra il danno effettivo, rispettivamente

probabile, e quello di cui le parti hanno previsto la possibilità (DTF 103 II

134 consid. 4, recentemente confermata in DTF 133 III 54 consid. 4.2).

Nel caso

concreto la durata del contratto era prevista fino al 2007 e la conduttrice ha

disdetto, senza validi motivi, il contratto di locazione. La pena convenzionale

di fr. 60'000.- richiesta degli istanti appare nondimeno eccessiva. Non tanto

per le argomentazioni addotte dal primo giudice, quanto piuttosto perché

l'ammontare della pena convenzionale era volto, come

detto (consid. 7), anche a tutelare i locatori dall'usura dell'ente locato.

Inoltre, il danno effettivo subito dai locatori è sproporzionato rispetto a un

simile importo. Il primo giudice ha obbligato la convenuta a corrispondere ai

locatori le pigioni arretrate fino al momento in cui gli istanti hanno

incominciato a gestire personalmente il ristorante e tale importo è rimasto

incontestato. Gli appellanti affermano invero di non aver percepito dalla loro

gestione le stesse entrate garantite dalla pigione versata dall'appellata

(appello, pag. 9), ma nemmeno dicono – né tantomeno dimostrano - in quanto

consista tale diminuzione (cfr. sull'onere di allegazione del creditore: DTF

133 III 55 consid. 4.3), di cui non si trova la benché minima traccia nel fascicolo

processuale. Gli asseriti fastidi per la ricerca del nuovo inquilino (appello,

pag. 9) e il fatto che gli appellanti, pensionati, si sono visti costretti a

riprendere un'attività lavorativa (appello, pag. 12), peraltro, sono

inconvenienti che non giustificano, visto il risarcimento del danno e in

assenza di altri elementi, la corresponsione di una pena convenzionale di fr.

60'000.-. Non vi sono dunque motivi per scostarsi dall’apprezzamento del Pretore

sul principio e sull’entità della riduzione della pena convenzionale.

10. Gli appellanti

contestano inoltre che il valore del piccolo inventario posto in compensazione

dalla convenuta ammonti a fr. 9'303.15, così come stabilito dal Pretore. Essi

sostengono che tale valore dev'essere calcolato al momento in cui il credito è

stato posto in compensazione, ossia non prima del 4 marzo 2002 (appello, pag.

13). Il primo giudice si è dipartito dal valore di acquisto del piccolo

inventario di fr. 20'000.- e ha applicato la deduzione del 15% annua prevista

dalla clausola n. 28 del contratto di locazione per il periodo dal 21 gennaio

1997, data di sottoscrizione del contratto di compravendita di tale inventario,

al 13 ottobre 2001, data alla quale i locatori ne hanno ripreso possesso (sentenza

impugnata, pag. 9 in alto). La censura si rivela dunque infondata, gli

appellanti avendo goduto di fatto del piccolo inventario sin dal 14 ottobre

2001.

11. Gli istanti censurano

infine la decisione del Pretore di far decorrere gli interessi di mora dal 24

febbraio 2005 e non dal 1° settembre 2001 (appello, pag. 13 seg.). Il primo

giudice ha spiegato che gli interessi possono essere concessi solo dal momento

in cui sono stati chiesti, ovvero con le conclusioni (sentenza impugnata, pag.

9 in basso). A detta degli istanti, invece, la richiesta di versamento degli

interessi poggia sul medesimo complesso di fatti dell'azione principale e dev'essere

pertanto riconosciuta dal mese di disdetta del contratto di locazione e della

pigione non pagata, tanto più che simile richiesta non sarebbe stata nemmeno

contestata dalla controparte.

La circostanza di aver

postulato per la prima volta con le conclusioni gli interessi di mora non

influisce sulla decorrenza degli stessi, bensì sulla loro ammissibilità. La

richiesta è ricevibile, posto che essa resti una postulazione di dettaglio –

nel senso che il valore degli interessi appaia decisamente meno importante di

quello della pretesa capitale oggetto della causa – e che le parti abbiano la

possibilità di esprimersi al riguardo in occasione del dibattimento finale (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 9 ad art.

75 CPC e n. 264 a pié di pag. 229). Nella fattispecie le parti avevano tuttavia

rinunciato al dibattimento finale (vedi lettera dell'avv. RA 2 11 gennaio 2005)

e la parte convenuta non ha dunque potuto far valere il proprio conveniente

diritto alla difesa. Nemmeno si giustificava di assegnare un termine alla

convenuta per pronunciarsi sulla richiesta di interessi, dato che tale domanda

non si basava sull'esito dell'istruttoria e poteva pertanto essere già

formulata, se non con l'istanza, al più tardi all'udienza di discussione (cfr. Cocchi/Trezzini, Codice di procedura

civile ticinese commentato e massimato, appendice 2000/2004, n. 115 a pié di

pag. 95). Ne consegue che la decisione del Pretore di condannare la convenuta

al pagamento degli interessi dal 24 febbraio 2005 è finanche favorevole agli

istanti.

12. Visto quanto precede,

l'appello dev'essere respinto e la sentenza del Pretore confermata. Gli oneri

processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di

assegnare ripetibili alla controparte, che non ha formulato osservazioni.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia:

1. L'appello 14 luglio

2006 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Le spese della

procedura di appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr.

950.

-

b) spese fr.

50.

-

fr.

1000.

-

già anticipate dagli

appellanti, restano a loro carico. Non si assegnano ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Premesso che il valore di causa ammonta a fr. 79'500.-,

contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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