12.2006.145

locazione - diffida per mora - disdetta per mora - mancato ritiro delle raccomandate - effetti - sfratto

11 ottobre 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti che con appello 22 agosto 2006 – con domanda di effetto sospensivo

– postulano la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare il decreto

di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;

appellato

l'istante che con osservazioni del 12 settembre 2006 postula la reiezione

dell'appello, pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamato

il decreto 24 agosto 2006 con cui l'allora Presidente di questa Camera ha

conferito al gravame effetto sospensivo;

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

Considerato

in fatto e in diritto: che con contratto 25/26 agosto 1981 AO 1 ha concesso

in locazione per tempo indeterminato a AP 1 un appartamento sito in __________

a __________, con effetto a partire dal 1°settembre 1981 e con una pigione di

attuali fr. 700.– mensili, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese

(doc. S);

che,

essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di febbraio e marzo

2006, AO 1, in data 6 marzo 2006 ha inviato ai conduttori una diffida di

pagamento, assegnando ai medesimi un termine di 30 giorni per provvedere a

versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe

provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione (doc. C);

che

la diffida, spedita per raccomandata il 6 marzo 2006 ad ognuno dei conduttori,

è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. N e O);

che,

l'importo essendo rimasto impagato, il locatore ha notificato ai conduttori,

tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione in data 18

aprile 2006;

che

la disdetta, spedita per raccomandata il 18 aprile 2006 ad ognuno dei

conduttori, è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. P e Q);

che

un tentativo di conciliazione

avviato dal locatore il 1°giugno 2006 presso l'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione, per la mancata riconsegna dell'appartamento locato, è

risultato infruttuoso non avendo i conduttori presenziato all'udienza del 27

giugno 2006 (doc. G);

che

il 28 giugno 2006 il locatore ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura;

che

all'udienza di discussione del 16 agosto 2006 i conduttori si sono opposti

all'istanza, dolendosi di non essere stati a conoscenza dei passi intrapresi

dal locatore, in quanto quest'ultimo avrebbe notificato loro la diffida e la

disdetta “con lettere ritornate al mittente perché i coniugi AP 1 sono

all'estero” e senza inviare le medesime al loro rappresentante __________; essi

hanno inoltre sostenuto di aver eseguito – entro trenta giorni dalla conoscenza

della disdetta – il versamento dell'“importo dell'affitto fino a settembre

2006”, pagamento da loro ritenuto tempestivo e, in assenza di eccezioni

sollevate dal locatore, indice di “rinuncia alla disdetta” da parte di

quest'ultimo “per atteggiamento concludente”;

che

con il giudizio qui impugnato

il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida

disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,

mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-,

come pure le ripetibili di fr. 400.-;

che

con l’appello, cui è stato

concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono di annullare il decreto

impugnato;

che

gli appellanti in sostanza chiedono l'annullamento della sentenza

per l'abuso di diritto da parte del locatore, in quanto quest'ultimo non aveva

in realtà “l'intenzione prioritaria di farsi pagare”, ma avrebbe escogitato

“manovre scorrette e sleali” – invio della diffida e della disdetta senza “convocare

il rappresentante __________”, nel seguito restituite dalla Posta in quanto non

ritirate senza che vi sia “menzione di un avviso di ritiro nelle bucalettere” –

al fine di “ottenere lo sfratto” per poi “aumentare la pigione con un nuovo

contratto”; il versamento di due rate future “per i mesi di agosto e

settembre”, accettate dal locatore senza nessuna obiezione, indicherebbe

inoltre per atti concludenti la rinuncia alla disdetta e il fatto che il

Pretore nulla abbia detto in merito a tale argomento dei convenuti

costitruirebbe motivo di nullità per violazione dell'obbligo di motivare;

che

l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude la facoltà di addurre

fatti nuovi, prove ed eccezioni e quindi di avvalersi di contestazioni non

sollevate in prima istanza e non rilevabili d'ufficio dal giudice, applicandosi

il divieto dei nova in appello anche nelle procedure di locazione (Cocchi/Trezzini,

CPC–TI, ad art. 321 m. 6);

che,

ciò premesso, la censura secondo la quale il locatore sarebbe incorso in un

abuso di diritto, per aver messo in atto manovre scorrette e

sleali al fine di impedire ai conduttori di venire a conoscenza della disdetta

e di ottenere lo sfratto dei conduttori per poi aumentare la pigione con un

nuovo contratto, formulata per la prima volta in questa sede dall'appellante e

non rilevabile d'ufficio, è manifestamente irricevibile;

che

pure irricevibili, per il medesimo motivo, sono le contestazioni alle quali i

conduttori accennano per la prima volta solo in appello che gli invii

raccomandati con la diffida e la disdetta non sarebbero stati oggetto, da parte

della Posta, di un avviso di ritiro nelle bucalettere e che i

predetti atti sarebbero pertanto nulli;

che

ad ogni modo le menzionate censure non erano state sollevate neppure davanti

all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione presso il quale i

conduttori erano stati convenuti dal locatore;

che

per altro a giusta ragione il Pretore ha ritenuto che non spetta certo al

locatore scoperto nell'incasso delle pigioni intraprendere ricerche di

inquilini che, pur domiciliati in Ticino (doc. H e I), sono assenti per lungo

tempo all'estero in località ignote;

che,

in tali circostanze, incombe ai conduttori indicare al locatore un recapito o

un rappresentante cui rivolgere le proprie giustificate pretese, ciò in

particolare qualora in ragione dei ritardi nei pagamenti, possono attendersi con

una certa verosimiglianza la notifica di atti concernenti il rapporto di

locazione (Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer,

Neuchâtel 2004, I.C n. 2 pag. 6);

che,

per quanto qui concerne, non risulta che i conduttori abbiano comunicato al

locatore – né tantomeno lo sostengono – che __________ li rappresentava per

tutte le questioni inerenti il rapporto di locazione, non essendo sufficiente

che il medesimo li abbia rappresentati in precedenti contestazioni;

che

pertanto il locatore non era tenuto a notificare al signor __________ la

diffida e la disdetta concernenti il suo rapporto di locazione con i

conduttori;

che

la mancata notifica della diffida e della disdetta al signor __________ non può

dunque in ogni caso essere qualificata quale “trucco” o “manovra scorretta e

sleale” messa in atto dal locatore per impedire che i conduttori ne venissero a

conoscenza e quale “abuso di diritto”;

che

la diffida inviata per posta raccomandata si reputa giunta al

suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di

mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Bohnet, op.

cit., I.C n. 3 pag. 8);

che

la disdetta inviata per posta raccomandata si reputa invece

giunta al suo destinatario il giorno del deposito dell'avviso di ritiro, per i

titolari di una casella postale, mentre per il titolare di una semplice buca

delle lettere, il giorno del deposito oppure il successivo se non è possibile

ritenere che l'invio possa essere ritirato già il medesimo giorno (Bohnet, op.

cit., I.C n. 2 pag. 5) e non ad una data che i conduttori pretendono diversa,

senza per altro neppure indicarla;

che

la disdetta risulta essere stata inviata il 18 aprile 2006 per

raccomandata ad ognuno dei conduttori e allorquando questi ultimi, il 17 luglio

2006 (doc. 4b), hanno saldato l'affitto arretrato non solo il termine della

diffida, ma anche il predetto termine di giacenza della disdetta era

abbondantemente scaduto e gli invii postali rispediti al mittente;

che

la volontà di persistere nella disdetta è stata chiaramente ribadita dal

locatore con l'istanza di sfratto avviata alla Pretura il 28 giugno 2006;

che

la mancata reazione del locatore al pagamento anticipato del 17 luglio 2006 delle

rate di agosto e settembre 2006 non può di certo essere interpretato quale

rinuncia alla disdetta; con il loro versamento sono invero i conduttori ad aver

manifestato di voler persistere nell'occupazione abusiva dei locali anche nei

mesi successivi;

che

appare dunque legittimo che il locatore abbia trattenuto preventivamente detti

versamenti per tutelarsi almeno in parte nelle more della procedura; prova ne è

che l'illecita presenza sussiste tuttora;

che

per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo

giudice, di non aver esaminato il predetto argomento -segnatamente il

versamento anticipato dell'affitto futuro e la rinuncia alla disdetta per atti

concludenti del locatore- da loro addotto, si rileva che il Pretore ha comunque

esaminato le censure determinanti, esponendo in modo succinto -ma comunque

sufficiente- i motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 285

m. 2), rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida disdetta del

contratto di locazione e non essendo avvenuta la riconsegna dell'appartamento,

l'istanza di sfratto meritava accoglimento;

che

di conseguenza il Pretore ha giustamente concluso per la

legittimità dell’istanza di sfratto, per cui l’appello, del tutto infondato,

deve essere respinto;

che

gli oneri processuali del presente giudizio seguono la

soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico degli appellanti, che

rifonderanno alla controparte un’equa indennità per ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 22 agosto 2006 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti in

solido a carico degli appellanti, i quali rifonderanno in solido fr. 400.– alla

controparte per le ripetibili d'appello.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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