Vendita di un fondo in fase di edificazione - difetti

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Numero d'incarto:

12.2006.158

Data decisione, Autorità:

04.09.2007, IICCA

Titolo:

Vendita di un fondo in fase di edificazione - difetti

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

GARANZIA PER DIFETTI

art. 184 CO

art. 363 CO

art. 368 CO

Incarto n.

12.2006.158

Lugano

4 settembre

2007/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2003.217 (azione

di disconoscimento di debito) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

promossa con petizione 10 aprile 2003 da

AO 1

RA 1

contro

AP 1

RA 2

con cui l'attrice ha chiesto il disconoscimento del debito di fr.

60'000.– più interessi di cui al PE n. 937520 dell'UE di Lugano, domanda ridotta

in corso di causa a fr. 12'000.– e avversata dal convenuto e che il Pretore,

con sentenza 14 luglio 2006, ha accolto parzialmente;

appellante il convenuto con atto di appello 4 settembre 2006, con

cui chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere la

petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attrice, con osservazioni del 16 ottobre 2006, postula la

reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti

Ritenuto

in fatto: 1. Nel corso del 2000/2001, AP 1 ha

edificato per il tramite dell'impresa T__________ __________ SA di Lugano un

complesso di sei villette monofamiliari (gemelle) a Camignolo. Intenzionata ad

acquistare una delle predette case, dotandola tuttavia di una cucina diversa da

quelle standard proposte da AP 1, nel febbraio 2001 AO 1 si è rivolta, su

indicazione di AP 1, alla ditta S__________ __________ di __________ C__________

per la fornitura di una cucina Scavolini del costo di fr. 15'000.–. AO 1 si è

accordata con S__________ __________ e con AP 1 nel senso che il prezzo sarebbe

stato corrisposto nella misura di fr. 12'000.– da quest'ultimo, mentre lei

stessa avrebbe versato la differenza di fr. 3'000.– (doc. 2). Con rogito 14

marzo 2001 AP 1 ha venduto a AO 1 la casa (allora ancora in costruzione) sulla

particella n. __________ RFD di __________. Secondo il contratto, il prezzo di

complessivi fr. 519'070.– (di cui fr. 95'940.– per il terreno e fr. 423'230.–

per la casa) era da intendersi “chiavi in mano” per “il terreno e per lo

stabile finito ed abitabile” che il venditore stava costruendo, comprendente

“quindi l'abitazione unifamiliare con tutte le opere principali ed accessorie,

gli apparecchi, le istallazioni … ecc.”, costituendo “parte integrante del

contratto la descrizione generale delle opere datata 9 febbraio 2001 (allegato

A) e il conteggio di modifica del prezzo del 21 febbraio 2001 (allegato B)”.

AO

1 ha chiesto ed ottenuto di entrare in possesso della casa in anticipo rispetto

ai termini contrattuali e meglio ad inizio aprile 2001. La cucina è stata

fornita solo in seguito e con gravi difetti (differenza di altezza del piano di

lavoro, colore non uniforme, piano vetroceramica mancante o comunque

incompleto). Con lettera 23 maggio 2001 AO 1 ha notificato i difetti a AP 1

fissando un termine scadente il 4 giugno 2001 per porre rimedio ai medesimi

(doc. A). Quest'ultimo con scritto 28 maggio 2001 ha negato ogni

responsabilità, rilevando che la scelta e gli accordi per la cucina erano stati

presi direttamente da AO 1 con __________ C__________ (doc. 3). Durante un

sopralluogo avvenuto nel giugno 2001 le parti, preso atto dei difetti della

cucina, ne hanno concordato la rimozione (doc. 5 pag. 2). Con lettera 19 giugno

2001 AO 1 ha pertanto fissato a AP 1 un termine scadente il 30 giugno 2001 per

adempiere al contratto, preannunciando che, in assenza di ciò, avrebbe

rinunciato alla prestazione siccome tardiva, notificando le pretese di

risarcimento del danno (doc. E). Dopo la scadenza del termine, AP 1 con lettera

5 luglio 2001 ha contestato la predetta messa in mora, sollecitando a AO 1 il

versamento del saldo di fr. 60'000.– sul prezzo di compravendita della casa

(doc. 5 pag. 1). AO 1 ha dipoi sostituito la cucina difettosa con una nuova

acquistata presso un fornitore italiano per il prezzo di Lit. 20'000'000.–

(doc. G).

2. Dopo

due solleciti di pagamento rimasti inevasi (doc. 7 e 8), il 4 dicembre 2002 __________

C__________ ha fatto spiccare nei confronti di AO 1 il PE n. 937520 dell'UE di

Lugano per l'importo di fr. 60'000.– oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2001.

L'opposizione interposta da AO 1 è stata rigettata in via provvisoria con

decisione 20 marzo 2003 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5 (doc.

L).

3. Con

petizione 10 aprile 2003 AO 1 ha chiesto il disconoscimento del debito in

questione, adducendo che per i difetti riscontrati nella casa (tra i quali la cucina

difettosa, che ha comportato la necessità di consumare i pasti fuori casa con

conseguenti costi) nulla era più dovuto a AP 1. Quest'ultimo si è opposto alla

petizione con risposta del 6 giugno 2003. Esperita l'istruttoria, le parti

hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto

dei loro memoriali conclusivi. La domanda è stata tuttavia ridotta a fr.

12'000.–, avendo l'attrice provveduto in corso di causa a versare al convenuto

l'importo di fr. 48'000.– oltre interessi e restando quindi contestato solo

l'importo riferito alla cucina rivelatasi difettosa.

4. Statuendo

il 14 luglio 2006, il Pretore ha accolto parzialmente la petizione,

disconoscendo il debito per fr. 12'000.– e ha posto la tassa di giustizia (fr.

2'000.–) e le spese a carico dell'attrice per 4/5 e a carico del convenuto per

1/5, con obbligo per quest'ultimo di rifondere alla controparte fr. 1'400.– per

ripetibili. Il Pretore ha rilevato che il contratto di compravendita chiavi in

mano è da qualificare quale contratto misto e che, in presenza di difetti, si

applicano le norme relative al contratto d'appalto. Il primo giudice ha quindi

ritenuto che a causa dei gravi difetti riscontrati – non contestati da AP 1 –

la cucina istallata da __________ C__________ ha dovuto essere sostituita.

Secondo il Pretore, in virtù del contratto 14 marzo 2001, il convenuto si era

impegnato a fornire all'attrice la cucina di sua scelta, ancorché per un costo

limitato a fr. 12'000.–, il supplemento essendo a carico di AO 1; la

regolamentazione implicava, a suo dire, per il convenuto/venditore anche

l'obbligo di garanzia per eventuali difetti della cucina, così come sarebbe

stato se la cucina fornita fosse stata quella standard, ciò a maggior ragione

per il fatto che la scelta del fornitore è stata non solo avallata, bensì

addirittura suggerita dal convenuto. Il primo giudice ha quindi ritenuto che,

non avendo __________ C__________ osservato i termini impartitigli per ovviare ai

difetti, AO 1 era autorizzata ad avvalersi di un altro rimedio ai sensi

dell'art. 368 CO, ciò che ha fatto con scritto 2 luglio 2001, pretendendo la

rifusione del danno e trattenendo legittimamente il saldo del prezzo di

compravendita della cucina.

5. AP

1 è insorto con appello del 4 settembre 2006, con cui chiede di riformare

il giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione. Protesta inoltre

spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle osservazioni del 16 ottobre 2006 AO

1 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili.

considerato

in diritto: 6. L'art. 83 cpv. 2 LEF stabilisce che

l'escusso, entro venti giorni dal rigetto dell'opposizione, può domandare con

la procedura ordinaria il disconoscimento del debito al giudice del luogo

dell'esecuzione. Nell’azione in disconoscimento di debito il creditore, che vi

è convenuto, è tenuto a dimostrare il fondamento del proprio credito, mentre

spetta al debitore/attore sostanziare le eccezioni liberatorie delle quali si

prevale per dimostrare l’inesistenza del debito. L’inversione dei ruoli

processuali non comporta in altri termini anche il capovolgimento dell’onere

della prova a danno del debitore e istante (Rep.

1986 pag. 89; Stoffel, Voies d’exécution,

Berne 2002 n. 144 pag. 117; D. Staehelin,

Basler Kommentar, n. 55 ad art. 83 LEF).

7. Per

unanime dottrina e giurisprudenza, la vendita di un fondo di cui il venditore

sta curando l'edificazione, riveste la forma del contratto misto ove convivono

elementi sia della compravendita sia del contratto di appalto (Gauch, Le contrat d'entreprise, 4a ed., Zurigo 1999, n. 347 e 2319; Keller/Siehr, Kaufrecht, 3a ed., Zurigo 1995, p. 125; IICCA 11

agosto 1993, inc. 12.1992.143, 27 novembre 2001, inc. 12.2001.127). Per quanto

riguarda la garanzia per difetti fanno in tal caso stato le disposizioni relative

al contratto d'appalto (Gauch,

op. cit., n. 349 e 2319; Honsell,

Basler Kommentar, 4a ed., Basilea 2007, N. 5 ad art. 205 CO; DTF 118 II 144). Giusta

l’art. 368 cpv. 2 CO, se l'opera è così difettosa che riesca inservibile per il

committente, o che non si possa equamente pretendere dal medesimo

l'accettazione, egli può ricusarla e chiedere inoltre, quando siavi colpa

dell'appaltatore, il risarcimento dei danni. Qualora però i difetti siano di

minore entità, il committente può diminuire la mercede in proporzione al minor

valore dell'opera, o chiedere, se ciò non cagioni all'appaltatore spese

esorbitanti, la riparazione gratuita dell'opera e nel caso di colpa anche il

risarcimento dei danni (IICCA 10 ottobre 2005, inc. 12.2004.217).

8. L’esistenza

dei difetti della cucina fornita da __________ C__________ nell'ambito

dell'edificazione, sulla particella n. __________ RFD di __________, dello

stabile che il convenuto ha venduto “chiavi in mano” all'attrice, non è oggetto

di contestazione. Il ricorrente ammette anzi che la predetta cucina “presentava

diversi difetti” (appello, n. 6 in fatto, pag. 4 verso il basso), da lui stesso

constatati in occasione del “sopralluogo del 18 giugno 2001” (appello, n. 4 in

diritto, pag. 6 verso il basso).

Contestate

sono per contro le considerazioni del Pretore secondo cui, in virtù del

contratto “chiavi in mano” 14 marzo 2001 il convenuto si era impegnato a

fornire all'attrice una cucina di sua scelta, con conseguente sua

responsabilità per i difetti riscontrati. L'appellante sostiene infatti che tra

AO 1 e __________ C__________ sarebbe intervenuto “un contratto di fornitura e

posa” della cucina (appello, n. 4 in diritto, pag. 7 verso il mezzo) al quale

sarebbe estraneo, non avendo egli “né comandato né visto la cucina che il C__________

offrì alla AO 1 con offerta del 3 febbraio 2001, e che la AO 1 confermò di

acquistare firmando l'offerta precitata, con modifica del prezzo, il 9 febbraio

2001”. Né tantomeno avrebbe, a suo dire, partecipato alla contrattazione

personalmente o tramite “un suo rappresentante” (appello, n. 1 in diritto, pag.

5 verso l'alto). Il suo intervento in relazione alla cucina si sarebbe limitato

a “consigliare all'attrice il fornitore C__________” (appello, n. 4 in fatto,

pag. 4 verso l'alto); non avrebbe “autorizzato l'attrice a scegliere un'altra

cucina di suo gradimento”, ma “più semplicemente” l'avrebbe “indirizzata al

signor C__________ perché desiderava una cucina Scavolini e C__________ forniva

quella marca” (appello, n. 2 in diritto pag, 5 verso il basso). Egli si sarebbe

pure limitato “a pagare la sua quota di fr. 12'000.–” (appello, n. 4 in fatto,

pag. 4 verso l'alto), nella misura in cui quest'ultima “era già compresa nel prezzo

di compra – vendita di fr. 519'000.–, per questa cifra” (appello, n. 4 in fatto

pag. 3 in basso).

9. Le

censure del ricorrente sono irricevibili e infondate, per le considerazioni che

seguono.

9.1 Le

argomentazioni dell'appellante secondo cui non avrebbe “visto la cucina che C__________

ha offerto all'attrice”, né tantomeno avrebbe partecipato personalmente o

tramite un suo rappresentante alla contrattazione e quindi non avrebbe “conosciuto

né il colore, né l'altezza del piano di lavoro, né la consistenza degli

elementi”, come pure non avrebbe “discusso, trattato e definito qualità e

prezzo” della cucina, fatte valere per la prima volta in sede d'appello, sono irricevibili

in quanto fatti nuovi a norma dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Pure irricevibili,

per il medesimo motivo, risultano le considerazioni addotte solo con l'appello,

secondo cui la pattuizione in essere tra le parti sarebbe un contratto “sui

generis già per le parecchie riserve (supplementi, deduzioni), vuoi per

l'esplicita clausola che escludeva responsabilità per eventuali ritardi per

opere eseguite dall'acquirente”. Pure irricevibile, in quanto nuova, è l'eccezione

con la quale il ricorrente pretende per la prima volta in appello che la

predetta clausola di esclusione di responsabilità per “eventuali ritardi” per

opere “eseguite dall'acquirente” debba intendersi come opere “commissionate”

direttamente dall'acquirente, con esclusione quindi anche di una sua

responsabilità per la fornitura della cucina.

Fatti

9.2 Il

memoriale appare irricevibile pure per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2

lett. f CPC, in relazione con il cpv. 5), là dove in particolare sostiene che

“la conclusione finale al punto 4” della sentenza impugnata sarebbe “errata”,

in quanto “apprezza in modo arbitrario i fatti, cioè le prove documentali, come

indicato più sopra” e “interpreta ed apprezza arbitrariamente le testimonianze”

(appello, n. 3 in diritto pag. 6 verso il mezzo). Impossibile appare stabilire,

in base all'esposto d'appello, quali fatti, documenti e testimonianze sarebbero

stati apprezzati e interpretati arbitrariamente dal primo giudice. Orbene, la

mancanza di riferimento alla circostanziata motivazione contenuta nella

decisione appellata è in chiaro dispregio di quanto previsto dal menzionato

art. 309 cpv. 2 lett. f CPC, che impone di precisare i motivi di fatto e di

diritto per i quali il giudizio sarebbe errato (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 309 m. 27), con

conseguente inammissibilità del gravame. A titolo abbondanziale va comunque

rilevato che menzionando la testimonianza del notaio __________ – che il

ricorrente si propone per altro semplicemente di “relativizzare” (appello, n. 2

in diritto pag. 5 verso il basso) – in relazione alla fornitura della cucina prevista

dal contratto sottoscritto dalle parti, il Pretore non ha commesso

interpretazioni o apprezzamenti arbitrari. Il notaio ha in effetti presenziato

alla sottoscrizione del contratto e dei suoi allegati (tra i quali anche

l'allegato B menzionato dall'appellante), apponendo sui medesimi anche la sua

firma e il suo tabellionato. Del resto lo stesso ricorrente riconosce che così

facendo il notaio ha recepito la volontà delle parti.

9.3 Tantomeno

il primo giudice ha commesso arbitrio nell'apprezzare i fatti e valutare le

prove, ritenendo che in virtù del contratto 14 marzo 2001 il convenuto si è

impegnato a fornire all'attrice la cucina di sua scelta – ancorché per un costo

limitato a fr. 12'000.–, il supplemento essendo a carico dell'acquirente –

autorizzandola a scegliere una cucina di suo gradimento, con conseguente

obbligo di garanzia del convenuto per gli eventuali difetti della cucina. Il

Pretore ha in effetti rettamente considerato che la scelta del fornitore è

stata non solo avallata, bensì addirittura suggerita dal convenuto. L'appellante

ammette anzi di aver “indirizzato” l'attrice “al signor C__________” (appello,

n. 2 in diritto pag. 5 verso il basso). Detto suggerimento non è poi stato

privo di conseguenze positive per l'appellante, ritenuto che la somma di fr.

12'000.– pattuita a suo carico è stata saldata “con compensazione di altri

lavori” eseguiti tra lui e C__________ (cfr. deposizione C__________, act. X).

9.4 L'appellante

afferma poi che, relativamente alla cucina, il suo intervento – oltre che a

consigliare all'attrice il fornitore C__________ – si sarebbe limitato a pagare

la sua quota di fr. 12'000.–, somma, quest'ultima, dovuta “nella misura in cui

essa era già compresa nel prezzo di compravendita di fr. 519'000.–, per questa

cifra” (appello, n. 4 in fatto, pag. 3 in basso). Avendo egli, a suo dire,

provveduto ad eseguire la prestazione che consisteva nel versamento di fr.

12'000.– a C__________, non avrebbe alcun altro obbligo (appello, n. 4 in fatto

pag. 4 in alto). La tesi del ricorrente è priva di logica, già per il fatto che

– come lui stesso ha sostenuto (risposta, pag. 4 verso il mezzo) – l'ordinazione

della contestata cucina è intervenuta il 9 febbraio 2001, quindi

precedentemente alla pattuizione del prezzo “chiavi in mano” stabilito con istrumento

notarile 14 marzo 2001 in “fr. 519'070.–” (cfr. doc. D, n. 2 e 3). Non si vede

dunque per quale motivo, stante la tesi dell'appellante di estraneità alla

contrattazione della cucina fornita da C__________, l'importo di fr. 12'000.–

non sia stato dedotto dal predetto prezzo, come avvenuto quantomeno per le piastrelle

scelte dall'attrice “presso la ditta S__________”, con assunzione di tutti gli

oneri per la fornitura da parte di AO 1 e l'esplicito impegno di quest'ultima a

regolare con il fornitore la garanzia per le opere eseguite (doc. D, inserto B)]. Invero la volontà delle parti di vincolare la fornitura della

cucina Scavolini (scelta dall'attrice e fornita da C__________) al

venditore-imprenditore __________ trova una chiara e inequivocabile conferma

proprio nella mancata deduzione del predetto importo di fr. 12'000.– dal prezzo

“chiavi in mano”.

9.5 Il

ricorrente sostiene poi che la tesi del Pretore sarebbe assurda là dove

“sembra”, a suo dire, suddividere l'impegno per la cucina “in due:

limitatamente a fr. 12'000.– a carico di AP 1 e per il supplemento a carico

dell'attrice” (appello, n. 3 in diritto pag. 3 verso l'alto). L'argomentazione

è priva di pertinenza, già per il fatto che è fondata su un’ipotesi

interpretativa della sentenza di prime cure, che non trova conferma nella

lettura della decisione impugnata. Ogni considerazione sul versamento di fr.

3'000.– eseguito dall'attrice al momento dell'ordinazione della cucina è

comunque senza rilevanza, ritenuto che la presente vertenza non ha in ogni caso

per oggetto il predetto importo e i rapporti tra AO 1 e __________ C__________

in relazione a quanto versato dalla prima per una cucina rivelatasi gravemenente

difettosa.

10. L'appello,

infondato in ogni punto, deve di conseguenza essere respinto, con conferma

della decisione pretorile. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art.

148 CPC) e restano dunque a carico dell’appellante, tenuto inoltre a rifondere

alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello. Nella

commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto di un valore di causa

pari a fr. 12'000.–.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148

CPC e la LTG,

dichiara e

pronuncia:

1. L’appello

4 settembre 2006 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Gli oneri processuali dell’appello, consistenti in :

a)

tassa di giustizia fr. 500.-

b)

spese fr. 50.-

fr.

550.

-

da

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a

AO 1 fr. 800.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il

ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle

vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli

altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge

federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non

sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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