riduzione della pigione - pigione in uso nella località e nel quartiere non sproporzionata

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Numero d'incarto:

12.2006.21

Data decisione, Autorità:

20.10.2006, IICCA

Titolo:

riduzione della pigione - pigione in uso nella località e nel quartiere non sproporzionata

PIGIONE ABUSIVA

RIDUZIONE DELLA PIGIONE

art. 269a let. a CO

art. 269a let. e CO

art. 270a CO

Incarto n.

12.2006.21

Lugano

20 ottobre

2006/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.151 (domanda

di riduzione del canone di locazione) della Pretura della giurisdizione di

Mendrisio sud promossa con istanza 19 settembre 2003 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. dall'RA 1

contro

AP 1

RA 2

con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione del

canone di locazione nella misura del 20,63%, pari a fr. 242.– mensili, dal 1°novembre

2003, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Segretario

assessore ha accolto con sentenza 5 gennaio 2006;

appellante la convenuta che, con atto d’appello 18

gennaio 2006, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere

l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con osservazioni dell'8 febbraio 2006 gli

istanti propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e

ripetibili;

Letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti

Ritenuto

In fatto: 1. Dal

1°novembre 1990 AO 1 e AO 2 conducono in locazione un appartamento di 4 e ½____________________

di proprietà della società AP 1. Il contratto di locazione, stipulato inizialmente

per durata determinata e scadenza al 1°novembre 1995, è stato poi rinnovato

tacitamente ogni anno. Il canone di locazione era in un primo tempo di fr. 13'200.–,

pagabile in rate mensili di fr. 1'100.– (oltre a fr. 150.– mensili per le

spese); il 1°gennaio 1993 è stato aumentato a fr. 14'100.–, pagabile in rate

mensili di fr. 1'175.– (oltre a fr. 150.– mensili per le spese). AO 1 e AO 2 hanno

chiesto il 24 maggio 2003 alla C__________ SA, amministratrice dello stabile, una

riduzione della pigione di fr. 242.– mensili per la scadenza contrattuale del

1°novembre 2003. Ciò argomentando che il canone era basato su un tasso

ipotecario del 5.5%, mentre dal successivo 1 agosto 2003 il medesimo sarebbe

sceso al 3.25%. La C__________ SA ha risposto negativamente alla richiesta.

Con istanza 30 giugno

2003, AO 2 e AO 1 si sono rivolti all’ufficio di conciliazione di Chiasso che

ha constatato l’impossibilità di conciliare le parti.

2. Il 19 settembre

2003 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la società AP 1 davanti alla Pretura di

Mendrisio Sud chiedendo che il canone di locazione fosse fissato in fr. 962.–

mensili a far tempo dal 1°novembre 2003.

All’udienza del 13

ottobre 2003 la convenuta si è opposta all’istanza eccependo che dalla cosa

locata la locatrice non ottiene un reddito sproporzionato ex art. 269 CO,

poiché la pigione sarebbe conforme a quelle in uso nella zona per oggetti

analoghi. Conclusa l'istruttoria, nel corso della quale è stata tra l'altro

eseguita una perizia di valutazione e paragone con altri appartamenti siti in __________,

con i propri memoriali conclusivi le parti hanno confermato le loro domande.

3. Con sentenza 5

gennaio 2006 il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, ha

accolto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 100.– e le spese,

anticipate come di rito, a carico della convenuta, obbligata a rifondere agli istanti

fr. 600.– per ripetibili.

4. Con appello 18

gennaio 2006 la società AP 1 postula la riforma del citato giudizio nel senso

di respingere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con le loro osservazioni

8 febbraio 2006 gli istanti propongono la reiezione dell’appello, con protesta

di spese e ripetibili.

Considerato

In diritto 5. Il

conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di

disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è

divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di

calcolo, segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270a CO).

Anche se i costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto

al momento in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque

eccepire di non ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III

167). Il canone di locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei

limiti di quelli in uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se

garantisce unicamente il potere di acquisto del capitale proprio investito

nell’immobile (art. 269a lett. a ed e CO; DTF 121 III 254). Il criterio della

pigione in uso si basa sul confronto del canone di locazione con oggetti

simili, ritenuto che per il calcolo di tali pigioni sono determinanti le

pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per

ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione (art. 11 cpv.

1 OLAL). L'utilizzo di una statistica ufficiale può entrare in considerazione (art.

11 cpv. 4 OLAL) allorquando dalla medesima possono essere debitamente ricavati

Fatti

i predetti elementi di comparazione indicati dall' art. 11 cpv. 1 OLAL (DTF 123

III 317 consid. 4a pag. 319 e consid. 4c/cc pag. 324). In ragione delle elevate

esigenze che devono essere adempiute, fino ad ora il Tribunale federale ne ha

ammesso la parziale utilizzazione in un solo caso, riferito alla statistica

ufficiale del Cantone di Basilea-Città (cfr. decisione 4C.176/2003 del 13 gennaio

2003, consid. 3.2 in: Chahiers du Bail pag. 81). Detta statistica – pur non

adempiendo pienamente ai requisiti dell'art. 11 cpv. 1 OLAL, non essendo

sufficientemente considerate le situazioni concrete e le attrezzature delle

abitazioni – è stata presa in considerazione quale canovaccio grossolano per

determinare il canone d'affitto medio del quartiere e della località. In quel

caso erano comunque presenti dei punti di riferimento oggettivi, che hanno reso

possibile determinare in quale misura il valore dell'appartamento differiva

dalla media stabilita statisticamente (Devaud,

La pratique récente en matière de loyers, 14ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2006, n. III.1e, pag. 9).

In assenza di una statistica

ufficiale che realizza i predetti requisiti, secondo la giurisprudenza

elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una

certa sicurezza, il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella

medesima località o quartiere (DTF 123 III 317, consid. 4). Questa

giurisprudenza non è mai stata modificata né messa in dubbio dal Tribunale

federale, che l'ha per contro applicata e richiamata ripetutamente (cfr. in

particolare decisioni 4C.124/2006 del 29 giugno 2006, consid. 2.1;4C.275/2004

del 26 ottobre 2004, consid. 3.1;4C.176/2003 del 13 gennaio 2003, consid. 3.1

in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81;4C.323/2001 del 9 aprile 2002, consid. 3b/aa;

4C.55/2001 del 4 luglio 2001, consid. 4a non pubblicato in DTF 127 III 411;

4C.40/2001 del 15 giugno 2001, consid. 5b;4C.265/2000 del 16 gennaio 2001,

riprodotto in SJ 2001 pag. 247 consid. 4a). Inoltre, in questo contesto è

altresì da verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati

ai nuovi fattori di costo, segnatamente al tasso ipotecario ed al rincaro, ritenuto

che, se del caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente

all’evoluzione dei menzionati fattori (127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317

consid. 4d). L’onere di provare i citati elementi incombe alla parte che invoca

il criterio delle pigioni in uso nella zona, la quale dovrà quindi fornire gli

elementi necessari per stabilire che sono adempiuti i presupposti della

comparabilità, ritenuto che la mancanza di sufficienti elementi comporta

l’esclusione dell’oggetto quale elemento di paragone.

6. Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 seg. CPC)

si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il

giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti

sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del caso

(art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna

2001, n. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria non dispensa però le parti

dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di presentare tutti gli

elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione e neppure obbliga il

giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad invocare fatti

pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d'ufficio la causa (DTF

107 II 236 consid. 2c; 125 III 231 consid. 4a), ma solo a rendere attente le

parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive

allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II

236 consid. 2c; Hohl, op. cit., n. 858 pag. 165).

7. Il Segretario

assessore non ha considerato adempiuti i criteri di comparabilità invocati

dalla convenuta. Ha in primo luogo ritenuto che i dati forniti dal Comune di __________

inerenti 16 appartamenti della zona – prodotti agli atti dalla convenuta – non

sono minimamente paragonabili alla statistica ufficiale del Cantone di

Basilea-Città, riconosciuta dal Tribunale federale, per un caso specifico di

quel cantone, quale valido strumento di comparazione (cfr. decisione

4C.176/2003 del 13 gennaio 2003 in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81). Il primo

giudice ha dipoi rilevato che non sono stati neppure individuati cinque oggetti

siti nella stessa località e comparabili all'ente condotto dagli istanti,

avendo il perito giudiziario “individuato unicamente quattro oggetti

paragonabili” ed anche per questi “il confronto è risultato difficile in

considerazione della diversa metratura, finitura e sistemazione esterna”. Il Segretario

assessore ha pertanto concluso che la pretesa non abusività della pigione non

era stata dimostrata dalla parte convenuta, alla quale incombeva il relativo

onere probatorio. Ha quindi accolto l'istanza di riduzione del canone di

locazione.

8. L'appellante non

contesta che il primo giudice non abbia considerato quale valida statistica

Considerandi

ufficiale ai sensi dell'art. 11 cpv. 4 OLAL i dati forniti dal Comune di __________

inerenti 16 appartamenti della zona (doc. 2). Ammette anzi che il predetto

Comune è privo “di rapporti statistici muniti di un accettabile grado

probatorio” (appello pag. 9, nel mezzo e pag. 10 verso l'alto). Esso neppure

critica l'accertamento del Segretario assessore secondo il quale non sono stati

individuati cinque oggetti, siti nella stessa località, comparabili all'ente condotto

da AO 1 e AO 2. Contesta per contro che il primo giudice si sia attenuto al

criterio dei cinque oggetti paragonabili. A suo dire, con la sentenza del 13

gennaio 2003 (4C.176/2003 in: Cahiers du Bail 2004 pag. 81) il Tribunale

federale avrebbe in effetti “attenuato la precedente prassi” e sancito che

“qualora vi siano sufficienti dati oggettivi di paragone a disposizione, si può

prescindere dall'applicazione dei rigidi criteri afferenti all'esame dei cinque

elementi paragonabili”. Secondo l'appellante, l'evoluzione giurisprudenziale

concederebbe “al giudice la facoltà di discostarsi dall'esigenza dei cinque

oggetti paragonabili” allorquando “si sia in presenza di dati sufficientemente

chiari, oggettivi e dimostrativi del fatto che il canone” preso in esame “si

colloca nettamente al di sotto dei parametri vigenti nella zona”. Per quanto

qui concerne, le predette circostanze emergerebbero dai dati forniti dal Comune

di __________ (doc. 2) e dalla perizia in atti (act. VIIa e XII). A

torto.

Nella sentenza

menzionata dall'appellante il Tribunale federale ha invero rinunciato a

stabilire il canone in uso nella località sulla base dei cinque oggetti di

comparazione. Ciò in quanto la statistica ufficiale del Cantone di

Basilea-Città, nel quale il canone di locazione medio è stato determinato per

1680.

oggetti, forniva sufficienti elementi oggettivi di confronto – in

particolare il catalogo per quartiere, numero di locali, periodo di costruzione

e con la menzione “riattato/non riattato”, come pure il prezzo per metro

quadrato, adattato quattro volte all'anno all'indice basilese dei prezzi degli

affitti – atti a stabilire che la pigione contestata non era abusiva. L'Alta

Corte federale ha tuttavia ancora recentemente ribadito che, in assenza di

circostanze eccezionali – e in queste rientra certamente il caso di Basilea –

ci si deve attenere strettamente alla regola chiara secondo la quale il canone

usuale va accertato con riferimento a cinque casi di comparazione (decisione

4C.124/2006 del 29 giugno 2006, consid. 2.2). Del resto le dimensioni del

Comune di __________ – 2846 abitanti (cfr. Annuario 2006/2007 della Repubblica

e Cantone Ticino, pag. 86) – e le conseguenti non disponibilità di statistiche

ufficiali e difficoltà nel reperire oggetti per il confronto, non possono

essere ritenute circostanze eccezionali per derogare alla regola, né

l’appellante indica altre circostanze che possano essere considerate

eccezionali.

9.

Contrariamente a

quanto ritiene l'appellante (appello n. 7, pag. 11/12) nessun elemento utile al

confronto può comunque essere ricavato direttamente dai dati forniti dal Comune

di __________ (doc. 2). Trattasi in effetti di un semplice elenco di

appartamenti e di canoni di locazione, privo dei basilari elementi di confronto

prescritti dall'art. 11 cpv. 1 OLAL (attrezzature, stato ed epoca di

costruzione) e dalla giurisprudenza (adeguamento o meno dei canoni al tasso

ipotecario ed al rincaro).

Pure la perizia in atti

(act. VIIa e XII) – che per altro individua solo quattro oggetti di

comparazione (quindi già di per sé non sufficienti secondo i dettami

giurisprudenziali) – appare assai carente dal profilo probatorio. Non indica il

riferimento all'eventuale adeguamento dei canoni al tasso ipotecario ed al

rincaro. Né tantomeno fornisce informazioni sull'epoca di costruzione e

sull'eventuale riattazione dell'ente locato dagli istanti. Queste ultime

indicazioni non sono del resto desumibili neppure da altri atti dell'incarto,

limitandosi il Segretario assessore a riferire in sentenza (consid. 3) – con

un'affermazione non contestata –che lo stabile AP 1 è stato “costruito negli

anni '70”. Si rivela dunque già a prima vista impossibile trarre delle

conclusioni, ai fini del giudizio, dal confronto dell'appartamento degli

istanti con i quattro oggetti identificati dal perito. Questi ultimi risultano

infatti costruiti e riattati in epoche diverse tra loro e, soprattutto, rispetto

all'ente condotto da AO 1 e AO 2, per il quale è nota solo una generica

indicazione dell'epoca di costruzione. Le differenze tra gli oggetti in

questione e la loro non comparabilità risulta d'altronde anche dalla “tabella

di statistica e valutazione” allestita dal perito. Solo uno dei sei parametri

di valutazione, presi in considerazione dal perito per il confronto con i

quattro oggetti individuati, presenta infatti delle coincidenze con

l'appartamento degli istanti (cfr. act. XII pag. 2).

Di conseguenza, nessuno

degli immobili utilizzati quale paragone può essere preso in considerazione per

stabilire le pigioni in uso nella zona per appartamenti simili a quello degli

istanti.

10.

Da quanto precede

discende che la convenuta non ha dimostrato quale sia il canone di locazione in

uso nella zona e quindi neppure è possibile verificare se quello contestato può

essere considerato conforme. Ciò comporta la reiezione dell'eccezione sollevata

dalla locatrice e il respingimento dell'appello volto alla conferma della

pigione mensile ora corrisposta dagli istanti. La riduzione della pigione del

20,63% pari a fr. 242.– mensili, a partire dal 1°novembre 2003, di per sé non

contestata, appare del resto conforme ai criteri fissati dall'art. 13 cpv. 1

OLAL.

11.

In conclusione,

l'appello deve essere integralmente respinto, con conferma della sentenza

pretorile. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara

e pronuncia:

1. L'appello

18 gennaio 2006 della società AP 1, è respinto.

2. Gli oneri

processuali della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia Fr. 100.-

b) spese Fr. 50.-

Fr. 150.-

già anticipate

dall'appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà a AO 1 e AO 2, __________,

Fr. 400.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.

3. Intimazione:

- ;

-

;

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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