12.2006.217

locazione, protrazione del contratto di locali commerciali, locazione con termine fisso

21 giugno 2007Italiano13 min

Fatti

B. Il 6

agosto 2002 la locatrice ha sottoscritto un contratto con AP 1, i cui soci

erano, per l'appunto, __________

e __________ (doc. C), avente per oggetto il medesimo esercizio, con scadenza

al 31 agosto 2005 e un canone di locazione di fr. 20'000.- mensili, escluse le spese accessorie. Il medesimo giorno (doc.

D) le due società hanno concordato che la pigione sarebbe stata di fr. 360'000.- da pagare in rate mensili dal mese

successivo alla crescita in giudicato della licenza di modifica

della destinazione a luogo dove potrà essere esercitata la prostituzione

legale. Le parti hanno altresì pattuito che il contratto di locazione 1° marzo

2002 era "parte integrale" del contratto 6 agosto 2002.

C. Il

18 giugno 2003 il Municipio di __________ ha negato la licenza edilizia

richiesta da AO 1 per l'estensione

della destinazione del "__________" anche ad esercizio della prostituzione

(doc. H). Adito con ricorso dell'interessata, il 23 marzo 2004 il Consiglio di Stato ha annullato la

decisione del Municipio, invitato a pronunciarsi nuovamente sulla questione

dopo aver ricevuto un avviso (o opposizione) completo del Dipartimento del

territorio (doc. G).

D. Il

21 dicembre 2004 AO 1 ha disdetto il contratto di locazione per il 31 agosto

2005, mediante il modulo ufficiale (doc. 15). L'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, adito

dalla conduttrice il 6 aprile 2005, ne ha accolto l'istanza con decisione 29 agosto 2005, accordando una protrazione della

locazione fino al 31 agosto 2007 (inc. n. 47/2005 richiamato dall'Ufficio di conciliazione). La locatrice si

è rivolta con istanza 28 settembre 2005 alla Pretura di Bellinzona, chiedendo

di annullare la decisione 29 agosto 2005 dell'Ufficio di conciliazione e di accertare che il contratto è terminato

il 31 agosto 2005. All'udienza

di discussione 16 dicembre 2005 la convenuta si è opposta alla domanda.

Esperita l'istruttoria, al

dibattimento finale 28 settembre 2006 le parti hanno ribadito le loro

rispettive posizioni. Statuendo il 20 novembre 2006, il Pretore ha accolto l'istanza, accertando la validità della

disdetta 21 dicembre 2004 – esplicante i propri effetti dal 31 agosto 2005 –

nei confronti di AP 1, escludendo qualsiasi protrazione della locazione.

E. AP 1

è insorta con un appello 11 dicembre 2006, con il quale chiede – previa

concessione dell'effetto

sospensivo – che, in riforma del giudizio impugnato, l'istanza sia respinta e sia concessa alla conduttrice una protrazione

della locazione fino al 31 agosto 2007. Con osservazioni 15 gennaio 2007 AO 1

propone la reiezione del gravame. Con decreto 14 dicembre 2006 la presidente

della Camera ha concesso all'appello

effetto sospensivo.

Considerandi

in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha accertato anzitutto che il contratto

di locazione 6 agosto 2002 è un contratto a tempo determinato, con scadenza al

31.

agosto 2005. Egli ha poi rilevato che l'impegno assunto dalla conduttrice di ottenere la licenza per modificare la destinazione dell'esercizio pubblico a

luogo dove può essere esercitata la prostituzione non aveva rilevanza

unicamente per l'ammontare della pigione. La locatrice aveva invero preteso una

regolarizzazione a livello amministrativo e, dato che nei tre anni di locazione

la conduttrice non era riuscita a ottenere tale licenza, non si può imporre all'istante

una protrazione della locazione. D'altra parte, secondo il Pretore la

protrazione non dev'essere concessa già solo per il motivo che la convenuta non

può pretendere dal giudice civile, sulla base del diritto privato, una

protrazione finalizzata all'esercizio di un'attività non autorizzata dal

profilo amministrativo. Il primo giudice ha altresì rilevato che, essendo il

contratto di locazione di durata determinata, la convenuta poteva e doveva

sapere che allo scadere dei tre anni avrebbe potuto incontrare difficoltà nel

trovare una nuova sistemazione e, quindi, attivarsi di conseguenza.

2.

L'appellante sostiene anzitutto che la

protrazione è prevista anche per i contratti di durata determinata e comunque le

parti, facendo riferimento nel contratto 6 agosto 2002 al contratto 1° marzo

2002, hanno voluto riconoscere la "rinnovabilità" del contratto. Tale

circostanza sarebbe stata implicitamente riconosciuta dalla stessa locatrice, che

ha notificato la disdetta mediante modulo ufficiale (appello, pag. 3 seg.). La

convenuta sostiene poi di essersi adoperata per ricercare un'altra sistemazione immediatamente dopo la

disdetta, tuttavia senza esito (loc. cit., pag. 4). Essa afferma inoltre di

essersi unicamente impegnata a richiedere il cambiamento di destinazione a

postribolo, non ad ottenere una simile licenza (loc. cit., pag. 5). Secondo la

convenuta, il cambiamento di destinazione aveva conseguenze solo sull'ammontare del canone di locazione, ma non

era "condizione di validità e/o continuazione della locazione" (loc.

cit., pag. 5 seg.). Essa precisa inoltre che l'assenza di licenza per il cambiamento di destinazione non rende l'attività di prostituzione esercitata nell'ente locato illegale (loc. cit., pag. 6). L'appellante rimprovera infine al Pretore di

non aver ponderato gli interessi delle parti. La fine della locazione

comporterebbe la messa in liquidazione della convenuta e sette dipendenti, tra

camerieri, custode e donna delle pulizie, perderebbero l'unica fonte di reddito (loc. cit., pag. 7).

La locatrice, invece, non avrebbe dimostrato di vantare alcun bisogno proprio serio,

concreto e attuale (loc. cit., pag. 8).

3.

Secondo l'art.

273.

cpv. 2 CO, il conduttore che intende domandare la protrazione della

locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione, per le locazioni a tempo indeterminato

entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta (lett. a), mentre per quelle a

tempo determinato al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto

(lett. b). Ciò detto, occorre esaminare se il contratto di locazione 6 agosto

2002.

(doc. C) è un contratto a tempo determinato o a tempo indeterminato. La

questione è decisiva, dato che la norma relativa alla protrazione della

locazione prevede, come testé citato, due diversi termini per richiedere la

stessa.

3.1

Nel

contratto 6 agosto 2002 (doc. C) le parti hanno pattuito che la durata della

locazione va dal 1° settembre 2002 al 31 agosto 2005 (clausola 3). Lo stesso

giorno esse hanno tuttavia precisato che il contratto di locazione 1° marzo

2002.

(doc. B) "è parte integrale del contratto di locazione 6 agosto

2002" (doc. D). Il 6 agosto 2002 (doc. B) era stata fissata una durata di

"3 anni, ritenuto che l'inizio

della locazione avverrà con la messa a disposizione dei locali attualmente

occupati rinnovabile tacitamente di anno in anno, salvo disdetta per iscritto

con un termine di preavviso di sei mesi" (clausola 3). La volontà delle

parti di non eliminare con il contratto 6 agosto 2002 la clausola di rinnovo

automatico del contratto in assenza di tempestiva disdetta contenuta nel

contratto 1° marzo 2002, è confermato da quanto qui di seguito illustrato.

Anzitutto,

la locatrice ha notificato mediante modulo ufficiale la disdetta alla

conduttrice il 21 dicembre 2004 (doc. 15), rispettando quindi il termine di

preavviso di 6 mesi testé citato. Certo, il medesimo giorno il patrocinatore

della stessa ha dichiarato che la disdetta non era necessaria poiché il

contratto era di durata determinata (doc. P). Tuttavia, nel corso della

presente causa l'istante ha sì

sostenuto che il contratto era "di durata determinata di soli 3 anni"

(istanza, pag. 8), precisando tuttavia che "alla scadenza determinata al

31.

agosto 2005, un rinnovo del contratto non entrava in considerazione qualora

la convenuta non avesse ottenuto la necessaria autorizzazione e non si sarebbe

conformata ai disposti di legge" (loc. cit., pag. 10). In tal modo, essa

ha ammesso che la locazione era di principio rinnovabile salvo disdetta. Lo

stesso dicasi della conduttrice che, malgrado quanto espresso dal suo

patrocinatore nella lettera 20 gennaio 2005 (doc. S), ha dichiarato che

"al momento della conclusione del contratto di locazione le parti hanno

riconosciuto il principio della "rinnovabilità": lo prova il fatto

stesso che è stata la convenuta (ad) inviare addirittura la disdetta (loc. cit.,

pag. 17). Anche in appello la conduttrice ha ribadito il "principio della rinnovabilità

della locazione" (pag. 4 in alto) e la locatrice ha ripetuto che "(…)

era chiaro alle parti che alla scadenza fissa del 31 agosto 2005, un rinnovo

del contratto non sarebbe entrato in considerazione qualora la conduttrice non

avesse ottenuto l'autorizzazione"

(osservazioni 15 gennaio 2007, pag. 8).

3.2

Pretore ha ritenuto che il contratto in questione è a tempo determinato, poiché

prevede una scadenza fissa al 31 agosto 2005 e poiché tale caratteristica è stata

confermata nella lettera 20 gennaio 2005 (doc. S) citata sopra (consid. 1). L'argomentazione non può essere seguita. Dottrina

e giurisprudenza ritengono che nella pattuizione di una locazione con un

termine fisso, combinata con una clausola di rinnovo automatico del contratto

in caso di mancato inoltro della disdetta entro il termine contrattuale

previsto, ci si trovi in presenza di un contratto impropriamente a tempo

determinato, che giuridicamente assume il carattere di un accordo a tempo

indeterminato (cosiddetto "unechter befristeter Vertrag"; DTF

114.

II 165 consi.d 2b; sentenza II CCA inc. 53/1994 del 17 giugno 1994, consid.

1.

; Higi

in: Zürcher Kommentar 1994, n. 41 seg. ad art. 155 CO; SVIT-Kommentar,

Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1998, 2ª edizione, n. 4 e 9 ad art. 255 CO). Il

contratto di locazione di cui alla presente fattispecie è quindi un contratto

di durata indeterminata.

3.3

conduttore che vuole chiedere la protrazione della locazione deve farlo

rispettando i termini previsti dall'art. 273 cpv. 2 CO, pena la perenzione del suo diritto (DTF 114 II

165.

consid. 2; Lachat, Le bail à loyer,

Losanna 1997, 2ª edizione, n.

8.

, pag. 516; Higi in: Zürcher

Kommentar, n. 111 ad art. 273 CO; Zihlmann,

Das Mietrecht, Zurigo 1995, 2ª edizione, pag. 244). Il rispetto di tali termini dev'essere esaminato d'ufficio dal giudice (DTF 101 II 88 consid. 2; Lachat, op. cit., loc. cit.; Zihlmann, op. cit., loc. cit.). Nella

fattispecie, la disdetta è stata data mediante modulo ufficiale il 21 dicembre

2004.

(doc. 15). La conduttrice ha richiesto la protrazione della locazione il 6

aprile 2005, senza nemmeno addurre di aver ricevuto la disdetta nei trenta

giorni precedenti (inc. 47/2005 dell'Ufficio di conciliazione). L'istanza di protrazione della conduttrice non è quindi tempestiva,

poiché inoltrata al competente Ufficio di conciliazione dopo 30 giorni dal

ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 2 lett. a CO). Ne consegue la decadenza

del diritto a richiedere una protrazione.

4.

Visto

quanto precede, l'appello dev'essere respinto e la sentenza impugnata,

seppur per altri motivi rispetto a quelli addotti dal Pretore, confermata. Gli

oneri del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono

quindi a carico della convenuta, che rifonderà all'appellata un'equa

indennità per ripetibili di appello, commisurate al valore di causa. Nel caso

in esame la conduttrice ha chiesto una proroga della locazione di 2 anni, che

prevedeva un canone di fr. 240'000.-

annui (mentre le spese accessorie dovevano essere pagate direttamente dall'inquilino: cfr. clausola 5 contratto 1° marzo

2002.

[doc. B], applicabile al contratto 5 agosto 2002 [doc. C] per rinvio

previsto dal doc. D). Il valore di causa della procedura promossa dalla

locatrice è quindi di fr. 240'000.-

(art. 414 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia: 1. L'appello 11 dicembre

2006.

di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali d'appello,

consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'200.-

b) spese fr.

50.

fr.

1'250.-

anticipati

dall'appellante, restano a suo

carico, con l'obbligo per quest'ultima di versare all'appellata fr. 1'800.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La

segretaria

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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