Sfratto negato in seguito a disdetta straordinaria per violazione dell'obbligo di diligenza verso i vicini, inefficace per mancanza di preventivo avvertimento

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Numero d'incarto:

12.2006.42

Data decisione, Autorità:

07.04.2006, IICCA

Titolo:

Sfratto negato in seguito a disdetta straordinaria per violazione dell'obbligo di diligenza verso i vicini, inefficace per mancanza di preventivo avvertimento

DISDETTA STRAORDINARIA

OBBLIGO DEL CONDUTTORE

SFRATTO

art. 257f cpv. 3 CO

art. 274a CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2006.42

Lugano

5 aprile 2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.72

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 31 maggio

2005 da

AP 1

rappr. da RA 1

contro

AO 1

AO 2

per chiedere lo sfratto dei convenuti dall¿appartamento

da essi occupato in via B__________ 12, che il Segretario assessore ha respinto

con decreto 30 gennaio 2006;

appellante l¿istante, il quale con atto di appello del

13 febbraio 2006 chiede che in riforma dell¿impugnato giudizio sia decretato lo

sfratto;

mentre i convenuti non hanno presentato osservazioni

all¿appello;

letti ed

esaminati gli atti di causa,

considerato

in fatto: A. __________

ha concesso in locazione a AO 1 e AO 2, con contratto dell¿8 novembre 1994, un

appartamento di 5 locali quale abitazione familiare per 9 persone dal 1°

gennaio 1995, per un canone di locazione annuo di fr. 16'440.- pagabile in rate

mensili anticipate di fr. 1'370.- (doc. A). In seguito alle rimostranze di

alcuni abitanti dello stabile di via B__________ 12, __________ ha invitato con

raccomandata 11 giugno 2004 F__________, figlio dei conduttori e a sua volta

conduttore di un appartamento nel medesimo stabile, a rispettare il regolamento

della casa, con particolare riferimento alla turbativa del riposo notturno, ai

turni per l¿uso della lavatrice e alla continua presenza di bambini sulle

scale, con l¿avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel

comportamento avrebbe disdetto il contratto di locazione per motivi gravi ai

sensi dell¿art. 266g CO (doc. C). Il 3 marzo 2005 AP 1, subentrata alla

precedente proprietaria e amministratrice dell¿immobile, ha inviato a AO 1 e AO

2 mediante il formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione per

il 30 aprile 2005, motivandola con la mancanza di rispetto verso i vicini (doc.

F).

Fatti

B. L¿amministratrice

ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto dei conduttori con

istanza del 31 maggio 2005. All¿udienza del 22 giugno 2005 l¿istante ha

confermato la domanda di sfratto, mentre i convenuti hanno contestato di essere

stati la fonte di tutti i disturbi segnalati dagli altri conduttori,

manifestando l¿intenzione di partire non appena trovata una nuova sistemazione

adeguata. Esperita l¿istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale

del 14 novembre 2005, confermando le rispettive domande di giudizio. Statuendo

il 30 gennaio 2006, il Segretario assessore ha respinto l¿istanza di sfratto e

ha posto a carico dell¿istante la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese,

con l¿obbligo di rifondere ai convenuti fr. 150.- per ripetibili.

C. AP

1 è insorta il 13 febbraio 2006 con un atto d¿appello nel quale chiede

l¿accoglimento dell¿istanza di sfratto. I conduttori non hanno presentato

osservazioni all¿appello.

e ritenuto

in diritto: 1. Nella

fattispecie il Segretario assessore ha rilevato che la locatrice aveva disdetto

il contratto di locazione il 3 marzo 2005 per il 30 aprile 2005, senza

rispettare il termine di preavviso di tre mesi sancito dall¿art. 266g CO, né

quello legale, di modo che l¿istanza di sfratto sarebbe stata prematura. Inoltre,

prosegue il Segretario assessore, l¿amministrazione non aveva diffidato i

convenuti dal porre fine all¿asserito comportamento lesivo dell¿obbligo di

diligenza e rispetto verso gli altri abitanti dell¿immobile, né dagli atti era

emerso un comportamento dei conduttori intollerabile per la locatrice o per i

vicini, così che la disdetta straordinaria del 3 marzo 2005 era inefficace.

Considerandi

2.

L¿appellante

rimprovera al Segretario assessore di aver respinto a torto l¿istanza di

sfratto. Essa afferma che l¿assenza della diffida ai convenuti non è mai stata

contestata da costoro e non poteva dunque essere considerata d¿ufficio dal

giudice, che in concreto ha oltrepassato le proprie competenze. Inoltre,

argomenta l¿istante, la diffida inviata l¿11 giugno 2004 a F__________, figlio

dei convenuti, doveva valere anche per i genitori, che costui rappresentava di

fatto, avendo maggiore dimestichezza con la lingua italiana. Del resto proprio

la lettera 11 giugno 2004 dimostra che vi è stata una diffida orale anche al

convenuto AO 1. Infine, l¿appellante rileva che la diffida al conduttore può in

determinate circostanze essere addirittura tralasciata, motivo per cui

l¿assenza di una diffida scritta non inficia la validità della disdetta

straordinaria, i cui requisiti sono adempiuti nella fattispecie. L¿istruttoria,

infatti, dimostra le continue violazioni del regolamento della casa compiute

dai conduttori e la loro mancanza di rispetto verso i vicini.

3.

La

locatrice ha motivato la disdetta del contratto di locazione con la violazione

da parte dei conduttori dell¿obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,

ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta straordinaria ai sensi dell¿art.

257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell¿obbligo di

diligenza e di riguardo verso i vicini, l¿invio di un avvertimento scritto al

conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fine; Lachat, Commentaire romand CO I,

n. 10 ad art. 257f; Weber, Basler Kommentar, OR I, 3a ed.,

n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo

obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del

mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto

di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del

Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.

439). Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le

condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO (Weber, op. cit., n. 8).

La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta l¿inefficacia

della disdetta straordinaria (Lachat, op. cit., n. 12).

5.

Il

rinvio del primo giudice alla violazione del termine di preavviso sancito

dall¿art. 266g CO e del termine di disdetta legale non è pertinente, come

rileva l¿appellante, dovendosi applicare in concreto l¿art. 257f cpv. 3 CO (Lachat, op. cit., n. 2

ad art. 266g), ciò che del resto il Segretario assessore ha poi fatto

correttamente. Nella fattispecie è indiscusso che l¿amministratrice ha

notificato il 3 marzo 2005 la disdetta del contratto di locazione mediante il

formulario ufficiale per il 30 aprile 2005 (doc. F), di modo che ha rispettato il

termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. L¿istante non

contesta l¿assenza di una diffida scritta ai convenuti prima della notifica

della disdetta, ma sostiene che l¿avvertimento inviato l¿11 giugno 2004 (doc.

C) al figlio di costoro, pure conduttore nel medesimo immobile, è valido anche

nei confronti dei genitori, per i quali egli assumeva il ruolo di

rappresentante nei confronti dell¿amministrazione. A torto. La lettera 11

giugno 2004 (doc. C) è indirizzata esplicitamente alla famiglia del figlio dei

convenuti. L¿amministrazione vi menziona i rimproveri mossi dai vicini al

comportamento delle famiglie, ma nulla agli atti consente di ritenere provato un

rapporto di rappresentanza del figlio per i genitori e la diffida 11 giugno

2004.

valeva pertanto solo nei confronti della famiglia destinataria. Ne deriva

che l¿amministratrice non ha mai inviato ai convenuti una diffida scritta prima

di notificare loro la disdetta di cui si prevale per chiedere lo sfratto qui in

esame. A giusta ragione pertanto il primo giudice ne ha tratto l¿unica

conseguenza che si imponeva, e ha respinto l¿istanza di sfratto per inefficacia

della disdetta, applicando d¿ufficio il diritto federale (art. 87 cpv. 1 CPC).

6.

Non

è quindi necessario entrare nel merito delle altre censure sollevate

dall¿appellante, l¿istanza dovendo essere respinta già solo per l¿assenza di un

avvertimento scritto preventivo alla disdetta. Visto l¿esito della vertenza, ci

si può esimere anche dall¿esaminare se il primo giudice non avrebbe dovuto

dichiarare irricevibile d¿acchito l¿istanza, che non è stata preceduta da un

tentativo di conciliazione al competente Ufficio, come disposto dall¿art. 274a

CO (II CCA 6.2.2006 12.2006.35).

7.

La

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell¿appellante, interamente

soccombente, mentre non si giustifica attribuire ripetibili ai convenuti, che

non hanno presentato osservazioni.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L¿appello

13.

febbraio 2006 di AP 1 è respinto.

2.

Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 100.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

150.

-

da

anticiparsi dall¿appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono

ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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